5. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP
2.1.2.Giá nhà trọ, diện tích nhà trọ và số người cùng ở trong nhà trọ
Bảng 2.2. Giá thuê nhà trọ và diện tích nhà trọ của 70 quan sát
Giá cho thuê nhà trọ
(triệu đồng) < 1 1 - 1,5 1,5 - 2 > 2
Tỷ lệ (%) 2,9 38,5 38,6 20
Diện tích nhà trọ (m2) < 10 10 - 15 15 - 20 > 20
Tỷ lệ (%) 5,8 34,8 39,1 20,3
Nguồn: Phân tích từ 70 quan sát của nhóm nghiên cứu
Từ bảng số liệu phân tích cho thấy các nhà trọ mà các bạn sv trường Đại học KTQD thuê có giá thuê từ 1-2 triệu là phổ biến nhất với 77,1% số lựa chon. Trong đó phòng có giá từ 1-1,5 triệu chiếm 38,5% số lựa chọn và phòng có giá 1,5-2 triệu chiếm 38,6% số lựa chọn, phòng có giá trên 2 triệu cũng chiếm tỷ lệ khá cao tới 20% số lựa chọn, các phòng có giá dưới 1 triệu chiếm tỷ lệ nhỏ vào khoảng 5,8% số lựa chọn, giá thuê trọ bình quân là 1,67 triệu/phòng với độ lệch chuẩn là 0,04382.
Diện tích nhà trọ phổ biến ở khoảng từ 10-20m2 với 73,9% số sv thuê nhà trọ có diện tích trong khoảng này. Trong đó nhiều nhất là loại nhà có diện tích từ 15-20m2 với 39,1% số sv được hỏi thuê nhà trọ có diện tích trong khoảng này, số sv thuê nhà trọ có diện tích dưới 10m2 chiếm tỷ lệ khá thấp 5,8%. Diện tích nhà trọ trung bình theo tính toán là 17,35m2 với độ lệch chuẩn là 0,4534
Trung bình một năm các bạn sv chuyển nhà trọ khoảng 1 lần/ năm. Điều đó cho thấy đa phần các bạn sv đều có xu hướng thay đổi nhà trọ để có thể ngày càng phù hợp hơn với hoàn cảnh và điều kiện sinh hoạt của mình. Chính xu hướng thường xuyên thay đổi nhà trọ này đã tác động không nhỏ tới cung cầu trị trường nhà trọ TP Hà Nội
Cũng theo kết quả phân tích chỉ có 11,4% số người được hỏi sống một mình còn lại 88,6% là sống từ 2 người trở lên, phổ biến nhất là nhà trọ có 3
người với tỷ lệ 41,4% số người được hỏi. Số người sống trung bình trong nhà trọ là 5,67 người với độ lệch chuẩn là 0,11
Bảng 2.3 Mô tả thống kê giá nhà trọ, diện tích nhà trọ, số người trong nhà trọ, số lần chuyển trọ Số quan sát Giá trị nhỏ nhất Giá trị lớn nhất Trung bình Sai số của giá trị trung bình Giá trị p- value với mức ý nghĩa 0,05 Giá thuê nhà trọ (triệu đồng) 70 0,80 2,40 1,6793 0,0438 0,833 Diện tích nhà trọ (m2) 70 10,00 25,00 17,3857 0,4534 0,937 Số người trong nhà trọ (người) 70 1,00 5,00 2,6571 0,11 0,99 Số lần chuyển nhà trọ (lần/năm) 70 0,00 4,00 0,9714 0,13339 0,91
Nguồn: Phân tích từ 70 quan sát của nhóm nghiên cứu
Từ bảng số liệu ta có thể nhận thấy sự tương quan giữa diện tích nhà và giá cho thuê nhà, khoảng diện tích phổ biến 10-20m2 tương ứng với giá thuê trọ phổ biến từ 1-2 triệu cho thấy đây là khoảng giá - diện tích phổ biến nhất mà sv ĐHKTQD thuê, có thể thấy các sv có xu hướng chọn những nhà trọ đủ lớn để có thể ở được nhiều người, như vậy thì khoảng không gian của mỗi người sẽ rộng hơn là ở một mình trong nhà trọ chật chội. Phòng có diện tích lớn tuy giá thành cao nhưng có thể ở được nhiều người do đó số tiền thuê trọ mỗi người phải trả cũng sẽ ít hơn và ở nhiều người thì cũng có thể giúp nhau trong cuộc sống và học tập
Với diện tích nhà trọ bình quân là 17,35m2 và giá thuê nhà bình quân là 1,67 triệu đồng có thể tính ra giá thuê trọ bình quân trên một đơn vị diện tích là
1,67/17,35=0,096tr/m2 = 96.000 đ/m2
Mức giá này chỉ là mức giá thuê trọ được đánh giá với những nhà trọ có điều kiện cơ sở vật chất trung bình thỏa mãn các nhu cầu cơ bản của sv. Còn giá thuê nhà trọ còn tùy thuộc vào điều kiện cơ sở vật chất của từng nhà trọ. Mức
giá đưa ra cũng tương đương với mức giá thuê trọ phổ biến trên các quận thuộc khu vực nội thành Hà Nội được đăng tải trên các thông tin đại chúng.
Mối quan hệ giữa diện tích nhà trọ với giá thuê nhà trọ và số người ở cùng phòng trọ
Để phân tích mối quan hệ định lượng giữa diện tích nhà trọ phụ thuộc vào giá thuê trọ và số người cùng ở trong nhà trọ. Nhóm nghiên cứu đã tiến hành xây dựng một mô hình hồi quy tuyến tính để đánh giá mức độ ảnh hưởng của hai nhân tố giá thuê trọ và số người cùng ở trọ tới diện tích nhà trọ mà sv thuê.
Xây dựng hàm hồi quy: hàm hồi quy có dạng
Y = C + β1X + β2Z
Trong đó
Y: diện tích thuê nhà trọ (m2) C: hệ số chặn của mô hình hồi quy X: giá thuê trọ (triệu đồng)
Z: số người cùng ở trong nhà trọ
β1, :hệ số góc của biến X cho biết khi biến X tăng thêm một đơn vị thì biến Y tăng thêm β1 đơn vị
β2: hệ số góc của biến Z cho biết khi biến Z tăng thêm 1 đơn vị thì biến Y tăng thêm β2 đơn vị
Bảng 2.4. Độ tương quan giữa giá thuê trọ, diện tích thuê nhà trọ, số người cùng ở trong nhà trọ
X Y Z
X 1 0.794457 0.70949
Y 0.794457 1 0.730685
Z 0.70949 0.730685 1
Nguồn: Phân tích từ 70 quan sát của nhóm nghiên cứu
Ta có thể thấy các biến có độ tương quan với nhau khá cao, độ tương quan giữa biến giá X và diện tích Y là 0,794457, giữa biến diện tích Y và biến Z
là 0,730685. Điều đó cho thấy các biến có mối liên hệ khá chặt chẽ với nhau, phù hợp với yêu cầu xây dựng hàm hồi quy. Dấu của các hệ số tương quan dương cho thấy mối quan hệ giữa các biến số là mối quan hệ cùng chiều
Kết quả ước lượng
Tiến hành hồi quy bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất trên phần mềm eview với 70 quan sát, mức ý nghĩa để bác bỏ các kết luận thống kê là 0,05 cho ra kết quả dưới đây
Hàm hồi quy cần ước lượng thu được :
Bảng 2.5. Hàm hồi quy giữa giá thuê trọ, diện tích thuê nhà trọ, số người cùng ở trong nhà trọ
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 03/15/13 Time: 13:40 Sample: 1 70
Included observatio: 70
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 4.140 1.218173 3.398758 0.0011
X 5.727 0.998887 5.734066 0.0000
Z 1.365 0.393430 3.469505 0.0009
R-squared 0.687337 Mean dependent var 17.38571
Durbin-Watson stat 2.106425 Prob(F-statistic) 0.000000
Nguồn: Phân tích từ 70 quan sát của nhóm nghiên cứu
Y = 4.140 + 5.727*X + 1.365*Z
Với mức ý nghĩa 5% ta thấy các hệ số prob đều nhỏ hơn 5% cho ta kết luận các hệ số ước lượng β1, β2 đều có ý nghĩa thống kê
Ý nghĩa các hệ số ước lượng
C = 4,140 phù hợp với lý thuyết kinh tế vì ngay cả khi không có ai thuê trọ thì diện tích nhà vẫn lớn hơn 0
β1, = 5,727 cho biết khi giá thuê nhà tăng thêm 1 triệu đồng thì diện tích nhà trọ thuê được tăng thêm trung bình 5,727m2 và ngược lại. Điều này phù hợp với thực tiễn vì với các điều kiện khác không đổi khi tiền thuê trọ tăng thì sẽ thuê được nhà trọ rộng rãi hơn
β2 = 1,365 cho biết khi có thêm một người cùng ở trong phòng thì diện tích nhà trọ tăng thêm trung bình 1,365m2 và ngược lại . Điều này là phù hợp với cơ sở thực tế vì khi có thêm người ở thì cần phải tăng thêm diện tích nhà trọ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt. Ta có thể thấy yếu tố giá có tác động rất lớn tới diện tích nhà trọ mà sv thuê
Hệ số R-square = 0,687337 cho biết các yếu tố giá thuê nhà trọ (X) và số người cùng ở trong nhà trọ (Z) giải thích được 68,7337% sự biến động của biến diện tích nhà trọ (Y)
Ta có thể kiểm tra sự hài lòng của hàm hồi quy trên.Với các số liệu về giá thuê trọ trung bình và số người cùng ở trong nhà trọ trung bình ở bảng trên
Xtb=1,6793 (triệu đồng) Ztb=2,6571 (người) Thay vào hàm hồi quy
Y = 4.140 + 5.727*X + 1.365*Z
Ta được Y*=17,384 m2 xấp xỉ Ytb=17,3851m2
Việc xây dựng mô hình hồi quy giải thích sự biến động của diện tích nhà trọ phụ thuộc vào giá thuê trọ và số người thuê trọ . Cho thấy tác động của từng yếu tố tới diện tích của nhà trọ mà các sv muốn thuê
=> Từ đó ta có thể tìm hiểu được mức độ hài lòng về từng loại diện tích nhà trọ mà các sv muốn thuê ứng với mức giá mà họ muốn trả và số người cùng ở trong nhà trọ