Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất để họ yờn tõm đầu tư, cải tạo và nõng cao hiệu quả sử dụng đất; Là chứng thư phỏp lý xỏc nhận mối quan hệ hợp phỏp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Quỏ trỡnh tổ chức việc cấp GCN là quỏ trỡnh xỏc lập căn cứ phỏp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề cú liờn quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đỳng phỏp luật hiện hành.
GCN từ trước đến nay tồn tại 4 loại giấy:
Loại thứ nhất: GCN được cấp theo Luật Đất đai năm 1988 do Tổng cục Địa chớnh (nay là Bộ Tài nguyờn và Mụi trường) phỏt hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ-ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nụng nghiệp, lõm nghiệp và đất ở nụng thụn cú màu đỏ.
Loại thứ 2: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị do Bộ xõy dựng phỏt hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chớnh phủ và theo Luật Đất đai năm 1993. Giấy chứng nhận cú hai màu: Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở Địa chớnh (nay là Sở Tài nguyờn và Mụi trường) trực thuộc.
Loại thứ 3: GCN được lập theo cỏc quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy cú hai màu: Màu đỏ giao cho cỏc chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phũng Tài nguyờn và Mụi trường cấp quận, huyện.
Loại thứ 4: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003, mẫu giấy theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và thụng tư số 17/2009/TT -BTNMT ngày 21/10/2009. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất.
Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2003, quyết định 20/2004 QĐ- BTNMT ngày 01/11/2004, quyết định 08/2006QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP
ngày 19/10/2009 của Chớnh phủ và Thụng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyờn và Mụi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất thỡ GCN được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo một mẫu thống nhất trong cả nước. GCN do Bộ Tài nguyờn và Mụi trường phỏt hành.
2.2.2.1. Những trường hợp được Nhà nước cấp GCN
Những trường hợp được Nhà nước cấp GCN được quy định tại Điều 49 của Luật Đất đai 2003 gồm:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, trừ trường hợp thuờ đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch của xó, phường , thị trấn.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/07/2004 cú hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN.
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp GCN.
- Người được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; Người nhận quyền sử dụng đất khi xử ký hợp đồng thế chấp, bảo lónh quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Tổ chức sử dụng đất là phỏp nhõn mới được hỡnh thành do cỏc bờn gúp vốn bằng quyến sử dụng đất.
- Người được sử dụng đất theo bản ỏn hoặc Quyết định của Toà ỏn nhõn dõn, Quyết định thi hành ỏn của cơ quan Thi hành ỏn hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành.
- Người trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất. - Người sử dụng đất của khu cụng nghiệp, đất khu cụng nghệ cao, đất khu kinh tế.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người được Nhà nước thanh lý, hoỏ giỏ nhà ở gắn liền với đất ở. - Người sử dụng đất xin hợp thử tỏch thửa mà phỏp luật cho phộp. - Cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ đó cấp.
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tụn giỏo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài.
- UBND cấp huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cựng cấp trong một số trường hợp cụ thể. Điều kiện được uỷ quyền cấp GCN được quy định theo Điều 56 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và điều 5 Nghị định 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009.