2.1 Giải pháp hạn chế các yếu tố từ nhà thầu gây chậm tiến độ
Để hạn chế được chậm tiến độ, một trong những yếu tố mà nhà thầu cần phải cải thiện là việc thiếu kinh nghiệm. Vấn đề này có thể giải quyết được thông qua tuyển dụng nhân sự có kinh nghiệm trong vai trò kỹ sư công trường và cai thầu, đây chính là hai vai trò hết sức quan trọng trong mọi dự án xây dựng nhà ở dân dụng riêng lẻ nhằm đảm bảo kế hoạch thi công hiệu quả, quản lý tốt lao động xây dựng. Bên cạnh đó, việc quản lý công trình kém của nhà thầu cũng có thể được giải quyết thông qua những nhân viên có nhiều kinh nghiệm.
Kỹ sư công trường thường là người chịu trách nhiệm chính cho tiến độ công trình thông qua các công tác bố trí, sắp xếp công việc cho lao động cũng như nhà
thầu phụ, chịu trách nhiệm đảm bảo công trình thi công đúng thiết kế cũng như sử dụng các biện pháp kỹ thuật thi công thích hợp. Nếu một kỹ sư công trường không đủ kinh nghiệm & không đủ trình độ sẽ làm nảy sinh chậm tiến độ khi không đề xuất được phương pháp thi công thích hợp hoặc không giải quyết được các sự cố phát sinh trong thi công hay không bố trí công việc hợp lý. Ngoài ra, kỹ sư công trường còn chịu trách nhiệm thúc đẩy nhân viên nhà thầu lao động đảm bảo tiến độ thi công như kế hoạch, sắp xếp bố trí công việc thay thế khi có sự cố ngoài ý muốn xảy ra nhằm đảm bảo được tiến độ dự án. Vì vậy, kỹ sư công trường có kinh nghiệm và giỏi chuyên môn sẽ hạn chế được tối đa các chậm trễ gây nên chậm tiến độ toàn bộ dự án.
Thông thường trong các dự án thực tế, cai thầu có thể sẽ có một đội ngũ làm việc chung và thường xuyên hợp tác với cai thầu, vì vậy, việc chọn lựa cai thầu thích hợp sẽ đảm bảo được một phần nào vấn đề lao động, chất lượng lao động và kể cả năng suất lao động. Vì vậy, chọn lựa cai thầu hợp tác lâu dài và có thái độ lao động tốt, cũng như khả năng quản lý tốt đội ngũ của mình sẽ góp phần hạn chế chậm tiến độ dự án.
Vấn đề lên kế hoạch thi công không hiệu quả có thể giải quyết được thông qua nhiều giải pháp, trong đó việc tuyển dụng nhân viên có kinh nghiệm trong việc lên kế hoạch thi công cũng là một trong các giải pháp hiệu quả. Bên cạnh đó, việc kiểm soát, xây dựng kế hoạch thi công thông qua việc xây dựng và áp dụng các phương thức quản lý tiến độ thi công, ví dụ như sơ đồ mạng nhằm quản lý tiến độ thi công có thể hạn chế được rất nhiều sai lầm khi lên kế hoạch thi công và tăng cường khả năng giám sát đảm bảo tiến độ. Thực tế, đối với các công trình xây dựng nhà ở dân dụng riêng lẻ, rất nhiều nhà thầu không lên kế hoạch thi công cụ thể và đưa ra thành văn bản mà chỉ dựa vào kinh nghiệm để dự đoán thời gian và lên kế hoạch công việc, và thông thường, không phổ biến kế hoạch thi công toàn dự án đến các thành phần có liên quan, điều này làm cho lao động không cảm thấy được sự chậm tiến độ một số công việc nào đó có ảnh hưởng đến tiến độ toàn bộ dự án như
thế nào. Vì vậy, việc nhân viên nhà thầu lên kế hoạch thi công cụ thể và phổ biến kế hoạch này đối với tất cả thành phần liên quan sẽ là điều hết sức cần thiết nhằm hạn chế chậm tiến độ do kế hoạch thi công không hiệu quả gây ra.
Đồng thời, nhằm phục vụ cho việc lên kế hoạch thi công hiệu quả, việc khảo sát, dự đoán chính xác mặt bằng thi công cũng là một công tác hết sức quan trọng mà nhà thầu cần phải chú ý. Chính công tác khảo sát, dự đoán chính xác mặt bằng sẽ hạn chế được rất nhiều chậm trễ trong thi công, đặc biệt đối với một số công việc như chuẩn bị mặt bằng, vận chuyển và lưu trữ nguyên vật liệu sử dụng trong thi công một cách hợp lý.
Các yếu tố liên quan đến lao động như thiếu hụt lao động, hay lao động kém năng suất, có trình độ thấp cũng là điều mà nhà thầu cần phải chú ý. Đối với các nhà thầu lớn, có đội ngũ nhân viên thường trực thì việc chọn lọc lao động và giữ lại những lao động giỏi, đạt năng suất là trong khả năng của nhà thầu. Việc giữ những nhân viên giỏi và nhiều kinh nghiệm sẽ đảm bảo được sự ổn định về đội ngũ và việc giữ được những nhân viên giỏi phục vụ cho các dự án sẽ loại trừ sự biến động về nhân sự chủ chốt trong suốt dự án nhằm bảo đảm tiến độ dự án, đặc biệt khi không phải lúc nào cũng có thể có phương án thay thế nhân sự phù hợp. Riêng đối với những nhà thầu thuê lao động theo thời vụ, thì phải chú ý lúc thỏa thuận thuê lao động khi xây dựng, hợp đồng phải đảm bảo có các thỏa thuận về đánh giá năng lực lao động và các thỏa thuận này phải có tác dụng thúc đẩy năng suất và đảm bảo về trình độ lao động khi thuê, đồng thời làm cho người lao động cam kết phục vụ lâu dài, ít ra là đến khi hoàn thành dự án. Về lâu dài, phải hợp tác với đội ngũ lao động có chất lượng đã được kiểm chứng thông qua nhiều dự án thành công mà đội ngũ lao động này đã tham gia.
Ngoài ra, nhà thầu phải xây dựng được mối quan hệ tốt với các nhà thầu phụ có uy tín, đảm bảo chất lượng và hiệu quả khi thi công. Đảm bảo nhà thầu phụ luôn cử những nhân viên có kinh nghiệm và năng suất lao động đối với những công việc yêu cầu cao về kỹ thuật cũng như về tiến độ. Điều này sẽ hạn chế các chậm tiến độ
có liên quan đến nhà thầu phụ.
2.2 Giải pháp hạn chế các yếu tố từ chủ đầu tư gây ra chậm tiến độ
Từ những phân tích trong phần 3.7.2, có thể nhận ra rằng những yếu tố ảnh hưởng chậm tiến độ xuất phát từ chủ đầu tư chủ yếu là vấn đề tài chính như chi trả chậm trễ và vấn đề ra quyết định như ra quyết định chậm hoặc thay đổi yêu cầu trong quá trình thi công.
Giải pháp hạn chế ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến tài chính của chủ đầu tư là khi lên kế hoạch, chủ đầu tư phải tính toán kỹ càng tài chính trước khi tiến hành thi công dự án. Việc thỏa thuận hợp đồng và dự toán cho công trình nên được thực hiện với sự góp ý chính xác từ những nhà tư vấn có kinh nghiệm và tin cậy, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư chịu trách nhiệm mua sắm nguyên vật liệu thi công. Ngoài ra, chủ đầu tư nên chuẩn bị riêng & đủ số tiền đã dự toán nhằm chi trả cho nhà thầu đúng thời hạn. Trên thực tế, trong các công trình xây dựng nhà ở dân dụng riêng lẻ tại thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều công trình mà trong đó nhà thầu sẽ ứng tiền theo tiến độ và khi nhận được tiền nhà thầu mới thực hiện giai đoạn tiếp theo. Vì vậy, bất cứ sự chậm trễ nào trong việc chi trả có thể dẫn đến chậm tiến độ dự án, đặc biệt là trong các công trình có giá trị lớn.
Đối với các vấn đề liên quan đến việc ra quyết định, nhằm hỗ trợ quá trình ra quyết định nhanh chóng, chủ đầu tư cần chọn được những tư vấn tốt, có kinh nghiệm. Trong nghiên cứu của Koushki và cộng sự (2005) về các yếu tố gây chậm trễ tiến độ trong các công trình nhà ở dân dụng tư nhân cho thấy rằng khi chủ đầu tư dành nhiều thời gian hơn, nhiều tiền hơn cho giai đoạn tư vấn, thiết kế thì chủ đầu tư thường sẽ ít đưa ra các thay đổi trong quá trình thi công hơn. Ngoài ra, chủ đầu tư có chuẩn bị tốt trước khi tiến hành xây dựng sẽ chọn được nhà thầu có nhiều kinh nghiệm hơn và thường những chủ đầu tư này sẽ thuê kỹ sư giám sát độc lập để giám sát tiến độ công việc và đảm bảo sự phân phối vật tư sẽ ít bị chậm tiến độ hơn trong giai đoạn thi công dự án xây dựng của họ. Như vậy, lời khuyên cho chủ đầu tư
nhằm hạn chế các yếu tố liên quan đến việc ra quyết định là chủ đầu tư nên có quá trình chuẩn bị trước khi thực hiện dự án thật tốt, nên đầu tư thời gian và tiền bạc một cách hợp lý vào giai đoạn thiết kế cũng như chọn những tư vấn thực sự tốt.
Ngoài ra, đối với các dự án mà chủ đầu tư chịu trách nhiệm về vật tư thi công, chủ đầu tư cần phải đảm bảo nhà cung cấp có các nguyên vật liệu theo yêu cầu và vận chuyển đến công trình đúng thời điểm, tránh trường hợp phải đợi những vật liệu cần thiết mà không thể tiến hành thi công tiếp tục. Đối với một số công trình cần nguyên vật liệu cần phải nhập hàng từ nước ngoài, đặc biệt trong giai đoạn công trình gần hoàn thiện, có khả năng cần phải chờ đợi vật liệu nhập từ nước ngoài mới có thể tiếp tục hoàn thành dự án thì vấn đề giao nguyên vật liệu đến địa điểm thi công đúng lúc sẽ là một vấn đề quan trọng.
Đồng thời, nhằm hạn chế yếu tố gây chậm tiến độ xuất phát nhà thầu, chủ đầu tư cần chọn lựa nhà thầu có kinh nghiệm, lời khuyên đưa ra đối với trường hợp này là nên xem xét những công trình mà nhà thầu dự định chọn đã từng thi công có đạt được yêu cầu chủ đầu tư hay không.
2.3 Giải pháp hạn chế các yếu tố từ tư vấn giám sát, thiết kế gây chậm tiến độ
Giải pháp cho các yếu tố đến từ tư vấn giám sát và thiết kế xuất phát từ việc giải quyết các vấn đề mà tư vấn giám sát thiết kế có thể gây ra chậm tiến độ dự án.
Đơn vị chịu trách nhiệm thiết kế phải chú trọng tích cực tìm hiểu đúng nhu cầu của chủ đầu tư, đưa ra các phương án khác nhau và tư vấn tận tình để bản vẽ thiết kế khi đưa ra phù hợp cao với yêu cầu của chủ đầu tư. Điều này giúp cho chủ đầu tư ít khi phải thay đổi yêu cầu trong quá trình thi công. Để làm được điều này, kiến trúc sư cần phải có kỹ năng tốt và nhiều kinh nghiệm để đưa ra các đề xuất hợp lý. Khi chủ đầu tư có yêu cầu thay đổi, kiến trúc sư nên hỗ trợ thật tốt để có thể hoàn thành các bản thiết kế kịp thời đưa đến đơn vị thi công nhằm hạn chế việc chậm tiến độ dự án. Ngoài ra, kiến trúc sư phải hạn chế được tối thiểu các sai sót hoặc sự không rõ ràng trong bản thiết kế nhằm làm cho đơn vị thi công thực hiện
đúng ý đồ thiết kế và không phải chỉnh sửa bản thiết kế nhiều lần.
Đối với việc tư vấn cho chủ đầu tư, dự đoán được chính xác về điều kiện cụ thể của công trình và tư vấn chính xác là một điều hết sức quan trọng. Trong trường hợp chủ đầu tư có các yêu cầu liên quan đến công trình, đặc biệt là chủ đầu tư có các ý tưởng mới hay những sự cố xảy ra trong quá trình thi công, nếu đơn vị tư vấn có thể hỗ trợ chủ đầu tư ra quyết định nhanh sẽ hạn chế được nhiều thời gian gây ra chậm tiến độ. Bên cạnh đó, tư vấn cần xem xét kiểm tra, chấp nhận kịp thời những thay đổi trong thiết kế trước khi tiến hành thi công. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải chọn được nhà tư vấn có kinh nghiệm và chất lượng.
Đồng thời, giám sát công trình thi công đảm bảo tiêu chuẩn, tránh lỗi xảy ra trong thi công cũng là những yếu tố đơn vị tư vấn giám sát cần quan tâm. Bên cạnh đó, giám sát công trình nên phản ảnh và cập nhật tiến độ thi công thường xuyên nhằm cập nhật được tình hình liên tục và có các can thiệp khi cần thiết nhằm đảm bảo tiến độ công trình tương ứng với kế hoạch đề ra.
Ngoài ra trong thực tế, đối với các công trình xây dựng riêng lẻ mà chủ đầu tư không có khả năng thường xuyên có mặt tại hiện trường, thì việc tư vấn chủ đầu tư thuê một giám sát riêng biệt là điều cần được khuyến khích nhằm đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật được thực thi và tiến độ công trình được tuân thủ.