Các cu c kh ng ho ng kinh t tài chính đã k t thúc th nh ng nh ng h u qu
mà nó đ l i là khôn l ng. Rút kinh nghi m t nh ng cu c kh ng ho ng t M và Singapore, đ c bi t là nh ng nguyên nhân d n đ n kh ng ho ng nh : Phát tri n tín d ng B S m t trình đ cao b ng nghi p v ch ng khoán hóa các kho n cho vay trên th tr ng c m c , th ch p th c p. C ch cho vay l ng l o, không xét kh
n ng tài chính chi tr c a khách hàng, thêm vào đó các chính sách v tài chính, ti n t liên quan đ n B S c ng không đ c tính toán, cân nh c k đi u đó d n đ n nh ng r i ro khôn l ng.
Vi t Nam tr c h t c n ph i ch đ ng phân tích, nghiên c u đánh giá r i ro, nh n d ng đ y đ c a các cu c kh ng ho ng đ phát huy các m t tích c c, h n ch t i đa nh ng v n đ gây tác đ ng tiêu c c đ n n n kinh t đ t n c, c th :
i v i c quan NhƠ n c:
Hình thành th tr ng tài chính v ng m nh và đ c qu n lý t t. ây là chính
sách quan tr ng đ Vi t Nam có th đ i phó đ c tr c b t k m t cu c kh ng ho ng tài chính nào.
Chính ph c n qu n lý th tr ng m t cách linh ho t, khéo léo, phát huy kh
n ng qu n lỦ v mô, n đnh giá c th tr ng B S nh : a ra nh ng chính sách thi t th c và phù h p v i nh ng v n đ n y sinh c a th tr ng.
T ng c ng các ng d ng h th ng thông tin, d báo và giám sát nh t là an toàn h th ng tài chính – ngân hàng. Ngoài ra, c n t nh táo v i các tác đ ng lan t a, dây chuy n c a các s ki n kinh t trên th tr ng trong và ngoài n c.
Hoàn thi n các chính sách đ i v i tín d ng B S: i u này vô cùng quan tr ng b i vì th tr ng B S là th tr ng đ c bi t nh y c m v i nh ng chính sách
và quy đnh c a Nhà n c, t các ban ngành tr c ti p nh B Xây d ng, B u
b,…B t k s thay đ i nào c a chính sách, quy đ nh đ u nh h ng tr c ti p ho c gián ti p đ n quá trình c p tín d ng cho n n kinh t .
i v i ngân hàng NhƠ n c:
C n phát huy h t vai trò c a mình trong vi c qu n lỦ, đi u hành chính sách ti n t , c n ki m soát các ho t đ ng c a các ngân hàng, s d ng có hi u qu các công c qu n lý trên th tr ng m t cách ch t ch , th n tr ng và linh ho t đ có gi i pháp k p th i, s n sàng ng phó v i m i bi n đ ng đa d ng c a n n kinh t .
i v i các ngơn hƠng th ng m i:
Ngân hàng c n tuân th các quy đ nh và quy ch cho vay, b o đ m tuân th , ho t đ ng ki m soát n i b c n nghiêm ng t và th ng xuyên giám sát qu n lý m t cách ch t ch .
Xác đ nh t tr ng d n cho vay h p lỦ đ i v i các ngành ngh trong ho t
đ ng cho vay c a các ngân hàng.
Nâng cao qu n tr r i ro trong ho t đ ng tín d ng B S: Vào nh ng giai đo n th tr ng B S phát tri n nóng và t thì đa ph n các ngân hàng đ u t ng tr ng
d n tín d ng B S vì áp l c c nh tranh lôi kéo khách hàng làm t ng tr ng d n . H u h t các ngân hàng ít chú tr ng ho c th ng b ng m t vài khâu trong quá trình th c hi n vi c th m đ nh nh : Ít chú tr ng đ n vi c phân tích, qu n tr r i
ro,…quá trình th m đ nh th ng đ c rút ng n và th c hi n theo ki u th t c. Các ngân hàng c n nâng cao và phát huy h n n a công tác giám sát và qu n tr r i ro, d báo và phòng ng a r i ro trong ho t đ ng, r i ro thanh kho n, t o s n đ nh trong tín d ng B S nói riêng và phát tri n cho ho t đ ng ngân hàng nói chung.
K T LU N CH NG 1
Nh ng n i dung trong ch ng 1 ch y u gi i thi u tóm t t nh t v khung lý thuy t B S, th tr ng B S, tín d ng B S và vai trò c a nó thông qua các khái ni m, đ c đi m và các y u t tác đ ng c ng nh các bài h c kinh nghi m v tín d ng B S cho Vi t Nam t các cu c kh ng ho ng tín d ng B S m t vài n c trên
th gi i, đ a ra các ch tiêu phát tri n tín d ng B S. Qua đó, đúc k t kinh nghi m th c ti n b ng các gi i pháp đi n hình v tài chính đ t o n n t ng lý lu n làm c s
CH NG 2: TH C TR NG TÍN D NG B T NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG TH NG M I TRểN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH
2.1 Phân tích bi n đ ng c a th tr ng b t đ ng s n trong th i gian qua
2.1.1 Bi n đ ng th tr ng b t đ ng s n th i gian qua trên đa bàn Tp.HCM Di n bi n: Th tr ng B S c a Vi t Nam c ng nh Thành ph H Chí Minh t Di n bi n: Th tr ng B S c a Vi t Nam c ng nh Thành ph H Chí Minh t
n m 2009 đ n n m 2014 có th chia thành các giai đo n sau:
Giai đo n t n m 2009 đ n n m 2010: giai đo n h i ph c ch m ch p
Nh chúng ta bi t, giai đo n n m 2007 đ n n m 2008 giai đo n kh i s c sau (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đó đi vào đóng b ng, nguyên nhân c a vi c t ng tr ng b t ng và m nh m c a th
tr ng B S n m 2007 m t ph n là do s thay đ i c a chính sách: T ngày 01/01/2007 Lu t kinh doanh B S có hi u l c, v i nh ng quy đ nh chính sách kinh
doanh B S giúp các nhà đ u t yên tâm h n khi tham gia th tr ng, hành lang pháp lý tr nên h p lỦ h n nh Lu t ng kỦ B S, lu t Nhà , Lu t Thu s d ng
đ t, chính sách u đãi áp d ng cho Vi t ki u mua nhà,… đã đ c hoàn thi n và b t
đ u có hi u l c, thêm m t nguyên nhân n a t o ra s bùng n th tr ng B S trong n m 2007 là ngu n v n FDI đ u t vào Vi t Nam t ng m nh t o t ng tr ng kinh t bùng n h n.
Tuy nhiên, đ n n m 2008 tình hình chuy n bi n ng c l i do s tác đ ng c a th tr ng ch ng khoán, không còn ngu n thu nh p t th tr ng ch ng khoán, th
tr ng B S b c n ki t ngu n v n. Thêm vào đó, Nhà n c th c hi n chính sách th t ch t tín d ng ch ng l m phát tr thành nguyên nhân d n đ n tình tr ng ng
đông đ u n m 2008.
N m 2009 th c s là th i đi m khó kh n c a ngành B S. Theo đó, đ a c không d quay tr l i th i k vàng son, ngoài ra còn ph i đ i phó v i nguy c ti p t c gi m giá vì giá B S lúc này tuy đã gi m nh ng đ c đánh giá v n còn r t cao.
Nhà đ t s hình thành giá m i m m h n đ kích c u và t c u chính mình.
B c sang n m 2010, v i s ra đ i c a Ngh đ nh s : 71/2010/N -CP ngày 23/6/2010 quy đnh chi ti t và h ng d n thi hành Lu t Nhà và Thông t s :
16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 đ c ban hành giúp th tr ng B S minh b ch và thu n l i h n. Tuy nhiên, th tr ng B S trong giai đo n này m c dù có nh ng khôi ph c so v i nh ng n m tr c đó nh ng c ng khá bu n t . T i Thành ph H Chí Minh n m 2010, th tr ng v n quay l ng v i c n h cao c p, th tr ng v n
phòng h ng A r i vào tình tr ng m và b t bu c ph i gi m giá. 10,495 12,078 6,651 3,694 11,139 8,393 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 S c n h chào bán Bi u đ 2.1: S c n h chào bán qua các n m
Ngu n: CB Richard Ellis (Vi t Nam) – H i th o th tr ng nhà
Giai đo n t n m 2011 đ n n m 2013: Giai đo n kh ng ho ng
Tr c áp l c ph i ki m soát l m phát và bình n kinh t v mô, ngày
24/02/2011 Chính ph đã ban hành Ngh quy t: 11/N -CP ngày 24/02/2011 và ngày 01/3/2011, Th ng đ c NHNN đã ban hành ch th 01/CT-NHNN, theo đó ngân
hàng si t ch t tín d ng, gi m t c đ và t tr ng cho vay phi s n xu t, nh t là l nh
v c B S so v i n m 2010 (t tr ng d n cho vay l nh v c phi s n xu t so v i t ng
d n t i đa đ n 31/12/2011 là 16%). Bi n pháp này đã gây khó kh n l n cho th
tr ng B S Vi t Nam, khó kh n đ c đ y lên g p đôi khi vi c th c hi n th t ch t t ng c u thông qua th t ch t ngu n tín d ng nh ng l i không có các kênh h p thu tài chính thay th . ây đ c xem là th i đi m th tr ng B S th c s suy gi m nghiêm tr ng. N m 2011 c ng đánh d u m t n m gi m sút nghiêm tr ng v n FDI
B ng 2.1: FDI vào l nh v c b t đ ng s n qua các n m
( n v tính: T USD)
N m 2009 2010 2011 2012 2013 2014
FDI vào l nh v c
B S 7.6 6.8 0.85 1.85 0.95 2.55
Ngu n: T ng C c Th ng kê (gso.gov.vn)
B c sang n m 2012, th tr ng nhà đ t s t gi m giá nghiêm tr ng và các doanh nghi p đã chuy n h ng xuôi d n th ph n c n h giá r . Các d án c n h
giá r ph n nào giúp các th tr ng b t ph n m đ m. M c dù, v n FDI đ u t vào l nh v c B S có t ng đ n 217,65% so v i n m 2011. Tuy nhiên, ch tính riêng d
án khu đô th Tokyo Bình D ng do nhà đ u t Nh t B n đ u t t i Bình D ng đã (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
có t ng v n đ u t đ ng kỦ là 1,2 t USD. So v i nh ng n m tr c đây, trong 3 n m t n m 2011 đ n n m 2013, s v n FDI đ u t vào B S đ t th p trong 5 n m qua. Trong giai đo n t n m 2007 đ n n m 2010, s v n FDI luôn đ m nh vào
B S, đ t bi t là n m 2008 v n FDI t đ ng kỦ vào B S v i con s lên t i 23,6 t USD. Nh ng con s th ng kê b ng 2.2 cho th y, th tr ng B S đang g p khó
kh n mà h l y c a nó là m t quá trình phát tri n theo phong trào, thi u quy ho ch k ho ch, đ u c tràn lan, tín d ng t ng tr ng nóng ch y u đ vào B S,…
Bên c nh đó, s l ng hàng t n kho đ t m c cao k l c trong nh ng n m 2012 đ n n m 2013 và ti n đ hoàn thành các d án v n còn ch m ch p. i v i
ng i có nhu c u mua nhà th c s thì h v n ch a m nh d n l a ch n các d án
ch a hoàn thành, h u nh các d án thi công ch m do thi u v n,…đi u này thúc
đ y các ch đ u t ph i gi m giá đ gi i phóng nh ng c n h s n có đ có ngu n v n ti p t c xây d ng.
n cu i n m 2012 trên đa bàn Thành ph H Chí Minh có kho ng 15.000
c n h t n kho. n n m 2013, th tr ng gi m giá m nh, đ c bi t các c n h
thu c phân khúc cao c p, di n tích càng l n thì giá càng ph i gi m nhi u h n, tuy
N m 2014 đ n nay: Giai đo n th tr ng B S đang m d n lên và h i ph c tr l i
Theo báo cáo c a B Xây d ng, th tr ng B S đã b t đ u có d u hi u h i ph c t nh ng tháng cu i n m 2013. Trong n m 2014, th tr ng ti p t c đà ph c h i tích c c, th hi n qua l ng giao dch t ng; giá c t ng đ i n đ nh; l ng t n
kho B S ti p t c gi m; c c u hàng hóa B S chuy n d ch theo h ng h p lý, phù h p h n v i nhu c u c a th tr ng. T ng tr ng tín d ng B S cao h n m c t ng tr ng tín d ng chung, B S v n là kênh h p d n v n. C th :
+ V giao d ch: trong n m 2014, t i Thành ph H Chí Minh có kho ng 10.350 giao dch thành công (t ng kho ng 30% so v i n m 2013).
+ M t b ng giá c : m t b ng giá c nhà nhìn chung là n đnh, nhi u d
án trong giai đo n 2011-2013 giá đã gi m sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã n đnh và không gi m ti p.
+ V t n kho B S: tính đ n ngày 15/12/2014, t ng giá tr t n kho B S còn
kho ng 73.889 t đ ng, gi m 20.569 t đ ng (gi m 21,8%) so v i tháng 12/2013 và gi m 54.659 t đ ng (gi m 42,5%) so v i đ u k báo cáo vào quý 1/2013. M c dù th tr ng đóng b ng khá lâu, d n đ n vi c t n kho l n (ch y u là c n h cao c p, di n tích l n) nh ng t các chính sách tháo g cho th tr ng c a Chính ph c ng đã ch đ ng áp d ng và v n d ng m t cách sáng t o, phù h p v i tình hình th c ti n c a thành ph , đã thúc đ y phát tri n đ c dòng s n ph m c n h giá r v i di n tích nh , nhà xã h i phù h p v i kh n ng tài chính c a ng i dân đ t o ra dòng s n ph m này trên th tr ng, Th c t cho th y, th tr ng trong n m qua c ng đã có d u hi u m d n. G n 8.400 c n h đ c chào bán (t ng g n 230% so v i
n m 2013), trong đó có đ n 70% c n h đ c đ t mua ch y u là phân khúc nhà có di n tích nh .
Bên c nh đó, c c u hàng hóa B Sđ c đi u ch nh h p lỦ khi đ n nay trên
đa bàn c n c đã có 60 d án đ ng kỦ chuy n đ i t nhà th ng m i sang nhà xã h i v i quy mô xây d ng kho ng 38.897 c n h ; 74 d án đ ng kỦ đi u chnh c
L nh v c kinh doanh B S đ ng th 2 v thu hút v n FDI: ngu n v n FDI
vào l nh v c t ng cao, t ng đ n 268,42% so v i l ng v n FDI đ ng kỦ vào B S n m 2013. S d th tr ng Vi t Nam h p d n các nhà đ u t n c ngoài do th i gian g n đây c s h t ng, đ ng giao thông k t n i gi a các t nh, thành ph đã có