- V chính sách pháp lý: Các quy đ nh đi u ti t th tr ng B S trong th i
gian qua ch a rõ ràng, ch a đ ng b . Nh ng quy đ nh liên quan đ n quy ho ch, s d ng đ t còn nhi u b t c p. Các b c ti n hành b i th ng, gi i t a đ th c hiên các d án đ u t B S còn kéo dài làm nh h ng đ n ti n đ th c hi n d án.
- S bi n đ ng c a n n kinh t - xã h i: B Sth ng có th i gian hoàn v n dài, vì v y th i gian cho vay b t đ ng s n th ng là trung và dài h n. Chính vì th , có nhi u bi n đ ng trong n n kinh t d n đ n s nh h ng tín d ng B S nh trong
th i gian dài lãi su t cho vay B S th ng không linh ho t, có th t ng m t cách đ t bi n, làm cho chi phí c a d án t ng lên đ t bi n, nh h ng đ n kh n ng tr n c a ng i đi vay. Bên c nh đó, còn có nh h ng t tình hình l m phát c a n n kinh t v i chi phí tiêu dùng t ng cao, chi phí đ u t t ng cao c ng nh h ng đ n vi c ng i đi vay m t kh n ng thanh toán.
- R i ro t các đi u ki n t nhiên: Các hi n t ng nh thiên tai, l l t, h n hán, cháy n ,… ngày càng nh h ng l n đ n đ i s ng c a ng i dân và c ho t
đ ng s n xu t kinh doanh c a n n kinh t , đi u này d d n đ n tr ng h p không còn kh n ng tr n .
- Xu t phát t đ c tính c a th tr ng b t đ ng s n: L nh v c đ u t B S là l nh v c đ u t d t n th ng b i tính khó d đoán. Y u t đ u c , làm giá d n đ n giá B S t ng o luôn ng tr trên th tr ng B S. K h n cho vay B S r t dài, ph n l n t 3 n m đ n 10 n m, trong khi đa s ngu n huy đ ng ti n g i có k h n c a NHTM chi m h n 50% là ng n h n. i u này là s d n đ n r i ro thanh kho n c a ngân hàng.
1.3 Nh ng ch tiêu th hi n phát tri n tín d ng b t đ ng s n
Phát tri n là khái ni m dùng đ khái quát nh ng v n đ ng theo chi u h ng ti n lên t th p đ n cao, t đ n gi n đ n ph c t p, t kém hoàn thi n đ n hoàn thi n
h n. Cái m i ra đ i thay th cái c , cái ti n b ra đ i thay th cái l c h u. Phát tri n tín d ng B S đ c th hi n qua nh ng ch tiêu sau:
V s l ng
- Doanh s cho vay: Là ch tiêu c b n khi đánh giá m t cách khái quát và có h th ng đ i v i nh ng kho n vay t i m t th i đi m. Ch tiêu này cho bi t kh n ng luân chuy n s d ng v n c a m t ngân hàng, quy mô đ u t và c p v n tín d ng c a ngân hàng đó v i n n kinh t trong m th i k .
- D n tín d ng: Th hi n m i quan tâm gi a ngân hàng v i khách hàng, là ch tiêu ph n ánh t i m t th i đi m nào đó ngân hàng còn cho vay bao nhiêu và đây c ng là kho n ngân hàng ph i thu v . ng th i c ng ph n ánh m i quan h v i doanh s cho vay, v i kh n ng đáp ng ngu n v n c a các NHTM đ i v i nhu c u s d ng v n trong n n kinh t .
- T tr ng d n tín d ng B S trên t ng d n : Ch tiêu này cho th y bi n
đ ng t tr ng d n B S trong t ng d n tín d ng c a m t ngân hàng qua các th i k khác nhau, có th dùng đ so sánh gi a các ngân hàng khác nhau đ th y đ c th m nh c a ngân hàng này so v i ngân hàng khác v tín d ng B S. Có th xem
đây là m t ch tiêu đ nh l ng đ th y rõ b n ch t c a tín d ng trung – dài h n c a m t ngân hàng.
- Các ch tiêu khác nh : Nhu c u vay c a khách hàng đ i v i l nh v c, quy mô các d án B S, l ng giao d ch tín d ng B S,….nh ng ch tiêu này ph n ánh đ c ph n nào v tín d ng B S đang đ c c i thi n và quan tâm nhi u t khách hàng, các nhà đ u t ,…
V ch t l ng
- Ch tiêu l i nhu n: Ph n ánh kh n ng sinh l i c a tín d ng B S, nó nêu lên s lãi thu đ c t 1 đ ng d n B S nên trong đi u ki n th tr ng và r i ro nh nhau thì ch tiêu ngày càng l n càng có l i cho ngân hàng.
- N khó đòi: T l này càng cao thì tín d ng có hi u qu càng th p. N khó đòi có nguy c làm gi m l i nhu n c a ngân hàng. Các ngân hàng luôn c g ng gi m
đ n m c t i đa các kho n n khó đòiđ làm t ng ch t l ng tín d ng.
- N quá h n: N quá h n có th là nguyên nhân ch y u c a doanh nghi p do các nguyên nhân khách quan ho c ch quan, xác đ nh không h p lý th i h n vay,
ph ng th c hoàn tr , làm gi m đi ch t l ng tín d ng c a ngân hàng.
- V nhân s , đ i ng cán b : i ng cán b th m đ nh tín d ng trình đ
nghi p v c n chuyên môn cao, chuyên nghi p, có cách nhìn t ng quát h n m t d
- V khách hàng, nhà đ u t , kinh doanh B S: C n linh ho t h n, n m b t thông tin nh ng v n đ liên quan đ n tình hình kinh t - xã h i, tính kh thi c a các d án,…
- C ch chính sách, h th ng pháp lỦ quy đ nh c th , rõ ràng h n và ngày càng hoàn thi n h n, đ a ra nh ng chính sách áp d ng đúng v i th c ti n, c i cách th t c hành chính.
1.4 Bài h c kinh nghi m v tín d ng B S c a m t s NHTM các n c trên th gi i
1.4.1 Tín d ng b t đ ng s n t i M
H th ng tài chính ngân hàng c a M lâm vào tình tr ng kh ng ho ng t gi a n m 2007 và đ nh đi m là tháng 9 n m 2008. Cu c kh ng ho ng b t ngu n t vi c cho vay nhà đ t th c p d i chu n đã làm s p đ hàng lo t các Ngân hàng
đ u t l n nh t n c M nh Bear Stearns, Merill Lynch, Lehman Brothers,… các (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
các t p đoàn cung c p tín d ng th ch p th c p B S l n nh t n c M (chi m g n m t n a B S c m c trong c n c, kho ng 5.000 t ô là M ) là Fannie Mae và
Freddie Mac đang đ c Chính ph ti p qu n. c u vãn th tr ng tài chính, tránh m t cu c s p đ h th ng, Qu c h i M đã bu c ph i phê chu n k ho ch t ng c ng tài chính đ c u vãn th tr ng. Cu c kh ng ho ng tài chính cho vay th ch p B S t i M c ng đã lan r ng và làm điêu đ ng nhi u ngân hàng l n t i các qu c gia Châu Âu.
Sau m t th i gian phát tri n quá nóng nh chính sách lãi su t th p và c ch
cho vay d dãi, thì đ n n m 2007 th tr ng B S n c M tr nên đóng b ng. Lúc này, ng i dân M đã vay mua B S không bán đ c nên không có ti n tr cho các công ty tài chính, kéo theo các công ty tài chính không có kh n ng tr cho các ngân hàng đ u t và bu c ph i gi l i B S c a mình. i v i ngân hàng đ u t ,
ch ng khoán huy đ ng t kh p th gi i đ cho các công ty tài chính trong n c vay
đã đ n k đáo h n, th nh ng h l i không đòi đ c ti n t các công ty tài chính. Trong khi giá ch ng khoán gi m r t m nh, các ngân hàng đ u t v n ph i tr n
nguyên m nh giá. Chính đi u này đã d n đ n s đ v c a hàng lo t các ngân hàng l n nh t i M , kéo theo đó là s đ v c a các ngân hàng th gi i.
Nguyên nhân chính cu c kh ng ho ng tín d ng B S t i M là do tín d ng
B S t i M đã phát tri n m t trình đ cao b ng nghi p v ch ng khoán hóa các kho n cho vay trên th tr ng c m c , th ch p th c p. Thêm vào đó, c ch cho vay l ng l o, không xét kh n ng tài chính chi tr c a khách hàng. i u này làm gia
t ng nhanh ngu n tài tr cho l nh v c B S trong khi h th ng ki m soát không theo k p.
Tín d ng B S là khách quan và c n thi t. Song câu chuy n t n c M c ng
cho th y, c ch cho vay quá d dãi c ng nh các chính sách v tài chính, ti n t liên quan đ n B S n u không đ c tính toán, cân nh c k có th s d n đ n nh ng r i ro khôn l ng.
1.4.2 Tín d ng b t đ ng s n t i Singapore
S phát tri n nóng c a th tr ng B S, cùng v i nh ng c n s t nhà đ t cu i th p niên 90. G n đây nh t là n m 2007, th tr ng nhà đ t Singapore phát tri n nóng nh t th gi i, khi giá B S t ng kho ng 31%. M t s t p đoàn công ty t ch
vô danh đã ph t lên nh giá tr B S c a h t ng v t và nh các ngân hàng đã không
ng t tung ti n cho vay. Thành công đ n quá d dàng nên r t nhi u công ty kinh doanh l nh v c khác c ng đã nh y vào ngành B S m c dù ch a có kinh nghi m. Cu i n m 2010 đ u n m 2011, Chính ph Singapore đã công b nh ng bi n pháp ch ng đ u c nhà đ t nh : Ng i bán nhà và c n h d i ba n m sau khi mua s
ph i đóng thu 3% giá tr bán l i. Bên c nh đó, s ti n t i đa ngân hàng có th vay mua nhà gi m t 80% xu ng còn 70%,…Tuy nhiên, giá B S t i Singapore v n
t ng liên t c b t ch p nh ng n l c c a Chính ph .
Nguyên nhân ch y u c a c n s t nóng l nh c a Singapore b t ngu n t vi c cho vay d dàng c a các ngân hàng và tâm lỦ ai c ng cho r ng giá nhà s lên cao. Bên c nh đó, nghi p v ch ng khoán hóa B S Singapore c ng đ ng b h n, cho
phép nhi u hình th c huy đ ng v n v i nh ng đi u ki n d h n. T ng tr ng kinh t b t ngu n t vi c th i ph ng giá tr B S đã t o nên m t c c u r t mong manh.
M t l ng giá tr tài s n kh ng l trong n n kinh t v t bi n m t ch trong th i gian ng n, đ u ra khó kh n và v n ngân hàng lâm vào tình tr ng khó thu h i.
1.4.3 Bài h c kinh nghi m th c ti n t i Vi t Nam
Các cu c kh ng ho ng kinh t tài chính đã k t thúc th nh ng nh ng h u qu
mà nó đ l i là khôn l ng. Rút kinh nghi m t nh ng cu c kh ng ho ng t M và Singapore, đ c bi t là nh ng nguyên nhân d n đ n kh ng ho ng nh : Phát tri n tín d ng B S m t trình đ cao b ng nghi p v ch ng khoán hóa các kho n cho vay trên th tr ng c m c , th ch p th c p. C ch cho vay l ng l o, không xét kh
n ng tài chính chi tr c a khách hàng, thêm vào đó các chính sách v tài chính, ti n t liên quan đ n B S c ng không đ c tính toán, cân nh c k đi u đó d n đ n nh ng r i ro khôn l ng.
Vi t Nam tr c h t c n ph i ch đ ng phân tích, nghiên c u đánh giá r i ro, nh n d ng đ y đ c a các cu c kh ng ho ng đ phát huy các m t tích c c, h n ch t i đa nh ng v n đ gây tác đ ng tiêu c c đ n n n kinh t đ t n c, c th :
i v i c quan NhƠ n c:
Hình thành th tr ng tài chính v ng m nh và đ c qu n lý t t. ây là chính
sách quan tr ng đ Vi t Nam có th đ i phó đ c tr c b t k m t cu c kh ng ho ng tài chính nào.
Chính ph c n qu n lý th tr ng m t cách linh ho t, khéo léo, phát huy kh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
n ng qu n lỦ v mô, n đnh giá c th tr ng B S nh : a ra nh ng chính sách thi t th c và phù h p v i nh ng v n đ n y sinh c a th tr ng.
T ng c ng các ng d ng h th ng thông tin, d báo và giám sát nh t là an toàn h th ng tài chính – ngân hàng. Ngoài ra, c n t nh táo v i các tác đ ng lan t a, dây chuy n c a các s ki n kinh t trên th tr ng trong và ngoài n c.
Hoàn thi n các chính sách đ i v i tín d ng B S: i u này vô cùng quan tr ng b i vì th tr ng B S là th tr ng đ c bi t nh y c m v i nh ng chính sách
và quy đnh c a Nhà n c, t các ban ngành tr c ti p nh B Xây d ng, B u
b,…B t k s thay đ i nào c a chính sách, quy đ nh đ u nh h ng tr c ti p ho c gián ti p đ n quá trình c p tín d ng cho n n kinh t .
i v i ngân hàng NhƠ n c:
C n phát huy h t vai trò c a mình trong vi c qu n lỦ, đi u hành chính sách ti n t , c n ki m soát các ho t đ ng c a các ngân hàng, s d ng có hi u qu các công c qu n lý trên th tr ng m t cách ch t ch , th n tr ng và linh ho t đ có gi i pháp k p th i, s n sàng ng phó v i m i bi n đ ng đa d ng c a n n kinh t .
i v i các ngơn hƠng th ng m i:
Ngân hàng c n tuân th các quy đ nh và quy ch cho vay, b o đ m tuân th , ho t đ ng ki m soát n i b c n nghiêm ng t và th ng xuyên giám sát qu n lý m t cách ch t ch .
Xác đ nh t tr ng d n cho vay h p lỦ đ i v i các ngành ngh trong ho t
đ ng cho vay c a các ngân hàng.
Nâng cao qu n tr r i ro trong ho t đ ng tín d ng B S: Vào nh ng giai đo n th tr ng B S phát tri n nóng và t thì đa ph n các ngân hàng đ u t ng tr ng
d n tín d ng B S vì áp l c c nh tranh lôi kéo khách hàng làm t ng tr ng d n . H u h t các ngân hàng ít chú tr ng ho c th ng b ng m t vài khâu trong quá trình th c hi n vi c th m đ nh nh : Ít chú tr ng đ n vi c phân tích, qu n tr r i
ro,…quá trình th m đ nh th ng đ c rút ng n và th c hi n theo ki u th t c. Các ngân hàng c n nâng cao và phát huy h n n a công tác giám sát và qu n tr r i ro, d báo và phòng ng a r i ro trong ho t đ ng, r i ro thanh kho n, t o s n đ nh trong tín d ng B S nói riêng và phát tri n cho ho t đ ng ngân hàng nói chung.
K T LU N CH NG 1
Nh ng n i dung trong ch ng 1 ch y u gi i thi u tóm t t nh t v khung lý