đề tài “Bong bóng nhà đất Mỹ giai đoạn thập niên 2000

LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản thị trường quan tr ọng đ ối v ới kinh tế Việc trì tăng trưởng ln ưu tiên hàng đầu sách cải cách, khơng phải hi ểu rõ v ề rủi ro tiềm ẩn thị trường bất động sản, kể sinh viên khối ngành Kinh tế, mà tiêu biểu Hiện tượng Bong bóng nhà đất mức đ ộ tàn phá ngày khốc liệt theo thời gian nó.Vì vậy, vi ệc ch ọn m ột v ụ n ổ bong bóng điển hình quốc gia điển hình hiểu rõ chất, nguyên nhân hậu tượng để kịp thời nhận bong bóng đ ầu hình thành kinh tế rút h ọc từ vi ệc x lý bong bóng nhà đất quốc gia để áp dụng vào th ị tr ường b ất đ ộng s ản non trẻ Việt Nam vô cấp thiết Nhận thức tầm quan trọng đó, nhóm nghiên cứu xin chọn đề tài “Bong bóng nhà đất Mỹ giai đoạn thập niên 2000” cho tiểu luận với nội dung: Phần 1: Những vấn đề lí luận chung Phần 2: Bong bóng nhà đất Mỹ thập niên 2000 Trong đề tài, nhóm nghiên cứu tập trung vào phân tích ngun nhân d ẫn đ ến bong bóng nhà đất Mỹ, từ kiện kinh tế tr ị, sách c phủ yếu tố tâm lý, xã hội học; làm rõ diễn bi ến v ụ n ổ bong bóng với giai đoạn cách cung cấp thuật ngữ vụ nổ bong bóng kinh tế khác có liên quan; rõ hậu qu ả n ặng nề mà hi ện t ượng để lại thông qua số liệu thu thập trang thơng tin đưa sách giải khủng hoảng phủ để nhận thấy mức độ hiệu qu ả chúng Qua việc phân tích bong bóng nhà đất Mỹ th ập niên 2000, nhóm nghiên cứu đúc rút học v ề việc x lý hi ện t ượng bong bóng nhà đất cho thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài nghiên cứu thực nhắm đến mục tiêu xây dựng m ột lý thuy ết chung cho việc nhận biết bong bóng nhà đất hình thành T d ấu hiệu rút khứ bong bóng gi ới, ta có nh ững c s xác cho nhận định, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam học kinh nghiệm quý báu cho việc xử lý bong bóng nhà đ ất tương lai Hà Nội, ngày 16 tháng 12 năm 2020 Nhóm sinh viên nghiên cứu Lớp Anh 10 - K59 - Kinh tế Đối ngoại Hoàng Thu Giang - MSV 2014110070 Tạ Hồng Ngọc - MSV 2014110184 Phạm Thị Trúc Quỳnh - MSV 2014110209 Lê Thị Cẩm Chi - MSV 2014110036 Trần Diệu Linh - MSV 2014110149 Nguyễn Hoàng Long - MSV 2014110153 Phạm Thị Ngọc Anh - MSV 2014110021 Nguyễn Nhật Linh - MSV 2014110141 Nguyễn Thị Kim Dung - MSV 2014110053 Trần Thuỳ Dương - MSV 2014110066 Vũ Anh Thư - MSV 2014110230 Trần Thiên Hương - MSV 2014110114 Đặng Trâm Anh - MSV 2014110006 Thân Quốc Khánh - MSV 2014110128 Trần Đức Toàn - MSV 2014110238 MỤC LỤC PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG Hiện tượng bong bóng kinh tế Cái tên “Bong bóng hoa Tulip”, vụ bong bóng kinh tế diễn Hà Lan vào cuối kỷ XVII, hay người ta cịn hay nhắc đến với tên gọi khác “vụ đầu hoa Tulip” Đó số vụ bong bóng kinh tế xảy giới Điểm lại lịch sử ta cịn có thêm: Vụ cơng ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại Suy Thối (1929-1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập niên 1980), Bong bóng Dot-com (1995-2000), Quả bom nhà đất Florida, Hỗn loạn cổ phiếu đường sắt Hay gần báo chí thường nhắc đến “bong bóng chứng khốn”, “bong bóng bất động sản”, … Vậy người ta lại gọi tượng kinh tế xảy với tên trên? Trước hết, khái quát bong bóng là: - Một chu kỳ kinh tế đặc trưng trình mở rộng nhanh chóng sau giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng - Hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt giới hạn đảm bảo hệ số tài xuất số ngành định, tiếp sau tượng sụt giá nhanh mạnh sóng ạt bán - Là học thuyết mô tả tượng giá bất động sản vượt giá trị xác chúng tiếp tục tăng giá đột ngột rơi tự bong bóng vỡ Bong bóng xét khía cạnh tâm lý đầu tư, tượng thể hi ện điểm yếu nhạy cảm cảm xúc người Các nhà kinh tế học nhìn nhận bong bóng kinh tế, đặc bi ệt bong bóng bất động sản tượng gây tác động tiêu cực lên kinh tế, nguồn lực phân bổ vào mục đích khơng tối ưu Thêm vào đó, bong bóng nổ, gây thiệt hại khối lượng cải khổng lồ đồng thời kèm theo giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài Hậu bong bóng kinh tế khơng tàn phá kinh tế quốc gia, mà ảnh hưởng có cịn lan ngồi biên gi ới Một đặc trưng quan trọng bong bóng kinh tế ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng Những người tham gia vào thị trường tài sản định giá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn, họ có cảm giác họ giàu Nhiều nhà quan sát lấy thị trường bất động sản Anh, Úc, Tây Ban Nha nhiều vùng Mỹ thời gian gần làm ví dụ cho ảnh hưởng Đến lúc đấy, sớm muộn bong bóng vỡ, người nắm giữ tài sản bị định giá cao lại bắt đầu có cảm giác nghèo đi, đồng thời từ bỏ thói quen tiêu dùng tùy ti ện mình, gây cản trở đến tăng trưởng kinh tế, tệ hơn, làm trầm trọng thêm suy thối kinh tế Do đó, nhiệm vụ vơ quan trọng Ngân hàng Trung ương phải để mắt đến tăng giá bất thường thị trường, đặc biệt thị trường chứng khoán, để nhanh chóng tiến hành biện pháp ưu tiên nhằm ngăn chặn tình trạng đầu mạnh tài sản tài (Bong bóng kinh tế - Wikipedia 2020) Hiện tượng bong bóng bất động sản 2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản - Hiện tượng bong bóng bất động sản tượng tình trạng thị trường giá bất động sản tài sản bất động sản giao dịch tăng đột biến đến mức giá vô lý không bền vững Mức giá cao thái thị trường không phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua người tiêu dùng theo lý thuyết kinh tế thơng thường - Bong bóng bất động sản xảy có tượng đầu tài sản sở, làm cho giá bị đẩy lên cao, khuyến khích hoạt đ ộng đầu Theo sau cú giảm giá đột ngột, gọi sụp đổ thị trường hay "bong bóng vỡ" Cả giai đoạn bong bóng phình to giai đoạn bong bóng nổ kết tượng "phản ứng thuận chiều", đại đa số người tham gia thị trường có phản ứng đồng với Giá bất động sản giai đoạn bong bóng biến động vô thất thường, hỗn loạn gần dự đoán vào cung, cầu thị trường (Bong bóng bất động sản - Wikipedia 2020) 2.2 Cơ chế bong bóng bất động sản - “Lý thuyết kẻ ngốc hơn”: Cơ chế bong bóng kinh tế thường giải thích lý thuyết có tên "lý thuyết kẻ ngốc hơn" Lý thuyết giải thích hành vi người tham gia vào th ị trường với lạc quan thái (anh ngốc) Những anh ngốc sẵn sàng mua hàng hóa định giá cao, với mong đợi bán cho tay đầu tham lam khác (kẻ ngốc hơn) mức giá cao nhiều Bong bóng tiếp tục phình to thêm chừng mà anh chàng ngốc v ẫn cịn tìm kẻ ngốc sẵn sàng mua hàng hóa Và bong bóng kinh tế kết thúc anh ngốc cuối trở thành "kẻ ngốc nghếch nhất", người trả giá cao cho thứ hàng hóa định giá cao khơng tìm người mua khác cho chúng, lúc bóng nổ (Minh Lan 2019) - Phép ngoại suy: Ngoại suy phương pháp ước tính giá trị (tương lai) chưa biết dựa vào giá trị (quá khứ) biết (trong phân tích dãy số thời gian) Phương pháp ngoại suy gắn với việc dự báo giá trị biến phụ thuộc dựa vào giá trị biến độc lập nằm giá trị quan sát Ở việc người ta cho giá hàng hóa tăng tăng Điều ảnh hưởng đến tâm lí đám đơng giá hàng hóa bị nâng đến mức vơ lý ( Minh Anh 2018) - Tâm lý đám đông: Tâm lý đám đơng dùng để nhóm nhà đầu tư, nhà đầu tư riêng lẻ thường dựa vào hành động nhà đầu tư khác để hành động Khi người ta mua vào, mua vào, người ta bán bán Tâm lý đám đông ạt chạy theo m ột h ướng xuất hai trường hợp: Một là, nhà đầu tư hưng phấn; hai nhà đầu tư sợ hãi hai trường hợp nguy hi ểm Quá hưng phấn dễ tạo giá ảo, không thực chất, cịn q s ợ hãi bán tháo tất để “cắt lỗ” - Rủi ro đạo đức: Rủi ro đạo đức tượng bên có nhiều thơng tin (biết làm gì) thay đổi hành vi gây bất lợi cho bên có thơng tin Rủi ro đạo đức làm giảm khả khoản vay hồn trả, khiến người cho vay không muốn cho vay (Minh Lan 2019) PHẦN 2: BONG BÓNG NHÀ ĐẤT Ở MỸ GÂY RA CUỘC KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH 2007 Một số thuật ngữ liên quan 1.1 Thế chấp chuẩn Khái niệm: Cho vay chấp chuẩn (Subprime Mortgage) khoản cho vay dành cho đối tượng có mức tín nhiệm thấp Những đ ối tượng vay thường người nghèo, khơng có cơng ăn việc làm ổn định, vị xã hội thấp lịch sử tốn tín dụng khơng tốt khứ Những đối tượng tiềm ẩn rủi ro khơng có khả tốn nợ đến hạn khó khăn vi ệc ti ếp cận ngu ồn v ốn tín dụng truyền thống vốn dành cho đối tượng chuẩn Đặc điểm: + Độ rủi ro cao: - Tài sản chấp tài sản hình thành từ nguồn tín dụng - Hạn mức cho vay cao - Thời hạn cho vay dài, khoản vay chấp thường kéo dài thời gian trả nợ người vay - Lãi suất vay cao - Khả chi trả điểm tín dụng người vay khơng xét theo quy định Do thị trường suy thoái, người vay dạng thường khơng có điều kiện trả nợ + Quá trình phân bố rủi ro rộng: Hoạt động cho vay chấp chuẩn có trình lan truyền, phân bố rủi ro rộng sau cho vay, ngân hàng chuyển nhượng khoản vay cho cơng ty cho vay chấp Sau đó, cơng ty thực phát hành “trái phiếu tái chấp” chuy ển nh ượng r ộng rãi thị trường chứng khốn Dưới hình thức này, người cho vay thực (người nắm giữ “trái phiếu tái chấp”) người vay không bi ết Mức độ lan tỏa rủi ro rộng mua bán lại cơng c ụ tài phát sinh kéo theo nhiều thành phần đầu tư n ước n ước vào chơi + Tính khoản cao: Do khoản vay “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài thơng dụng chuyển nhượng, mua bán dễ dàng rộng rãi thị trường chứng khốn nên tín dụng có tính kho ản cao (Azvay 2020) 1.2 Chứng khốn hóa Là q trình tài cấu, tài s ản th ế ch ấp khác người vay tập hợp đóng gói dùng làm đảm bảo để phát hành trái phiếu (gọi chung trái phiếu đảm b ảo b ằng tài sản) Tiền từ người mua chứng khoán chuyển đến tổ chức tài cho vay chấp để tổ chức cho ng ười đem th ế chấp tài sản vay tiền Chứng khốn hóa q trình đ ưa tài s ản chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà chúng trao đổi lại Nó biến tài sản khoản thành chứng khoán khoản cao (Chứng khoán hoá - Wikipedia 2020) 1.3 Chứng khoán đảm bảo chấp (MBS) Một khoản đầu tư tương tự trái phiếu phát hành dựa c s một nhóm khoản chấp MBS loại chứng khoán bảo đảm tài sản Rõ ràng khủng hoảng n ợ chuẩn Mỹ 2007 - 2008, chứng khoán đảm bảo th ế ch ấp nghe đến khoản chấp hỗ trợ (Đào Thanh Hồng 2020) 1.4 Vay chấp Vay chấp hình thức cho vay có đảm bảo tài sản, ví dụ: cho vay mua xe tơ chấp nhà đất hay tơ mua, cho vay tiêu dùng cá nhân chấp sổ tiết kiệm… Quyền sở hữu tài sản v ới người vay, ngân hàng giữ giấy tờ liên quan người vay trả nợ cho ngân hàng phải chuyển sở hữu tài sản cho ngân hàng để lý trừ nợ.Vay chấp thường áp dụng với khoản vay l ớn có tài sản đảm bảo, lãi suất cho vay thấp so với vay tín chấp (Vay chấp - Wikipedia 2020) 1.5 Nghĩa vụ nợ chấp (CDO) Nghĩa vụ nợ chấp (CDO) loại chứng khoán bảo đảm tài sản (ABS) cấu trúc với nhiều "đợt" phát hành th ực thể mục đích đặc biệt đảm bảo nghĩa vụ n ợ bao gồm trái phiếu khoản vay Mỗi đợt cung cấp mức độ khác c rủi ro hoàn vốn để đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư (Nghĩa vụ nợ chấp - Wikipedia 2020) Nguyên nhân dẫn đến Bong bóng nhà đất Mỹ 2.1 Một số kiện ảnh hưởng đến tình hình kinh tế - xã hội Mỹ giai đoạn cuối thập niên 1990 đầu năm 2000 + Bong bóng dot-com: Bong bóng dot-com bong bóng thị trường cổ phiếu cổ phiếu công ty công nghệ cao, cơng ty mạng, đầu (Bong bóng Dot-com - Wikipedia 2020) Dot-com từ công ty sử dụng internet tảng ho ạt động kinh doanh Các công ty dot-com mang đến sóng n ền kinh tế giới cuối năm 1990 Giá trị công ty tăng nhanh ngành cơng nghiệp khác thời Mặc dù th ực t ế, 10 chí khoảng thời gian từ năm 2001 đến năm 2010, ngành hàng không tiếp tục phải chịu thiệt hại 74 tỷ USD, theo tờ Travel Weekly - Vụ khủng bố 11/9 “đổ dầu vào lửa” suy thoái kinh tế năm 2001 vốn tháng bong bóng dot-com vỡ thị trường chứng khốn Sau giảm 1,1% vào quý 1/2001, kinh tế Mỹ vừa ch ập chững lấy lại đà tăng trưởng 2,1% vào quý lại ch ịu cú giáng m ạnh t thiệt hại mà kiện 11/9 gây ra, tiếp tục giảm 1,7% vào quý 3/2001 Dù suy thoái kết thúc vào tháng 11/2001, Chỉ s ố Dow ti ếp tục gi ảm năm sau đó, chạm đáy vào 9/10/2002 đạt 7,286.27 vào th ời điểm kết thúc phiên giao dịch Để chống suy thối kích thích tăng trưởng kinh tế sau suy thoái năm 2001, FED 11 lần liên tục ph ải giảm lãi suất từ 6,75% xuống cịn 1% (Thy Thảo 2019) 2.2 Các sách Chính phủ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ - Hạ lãi suất: Sau ảnh hưởng nghiêm trọng khủng b ố 11/9 đến kinh tế Mỹ, nhằm chống lại xu hướng suy thối kinh tế, kích thích sản xuất, từ năm 2001 đến năm 2003, FED hạ lãi suất 13 lần, từ 6,25% xuống 1% Tháng 11 năm 2002, lãi suất Fed điều chỉnh 1,75% nhiều mức thấp tỷ lệ lạm phát Sau đó, từ năm 2004 - 2006, Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất qua 17 lần, từ 1% lên 5,25%, ến nhiều người khơng cịn khả chi trả cho khoản n ợ th ế ch ấp, tr ực tiếp dẫn đến việc bong bóng nhà đất bị vỡ (Causes of the United States housing bubble - Wikipedia 2020) - Chính sách Thuế Nhà đất Bất động sản: Từ năm 1978 đến năm 1997, loạt sách ban hành ến thu ế l ợi nhu ận v ốn thị trường nhà đất ngày giảm Điều góp phần khiến thị trường bất động sản trở nên sơi động, khuyến khích việc sử dụng khoản vay chấp nhà (Home Equity Loan), mua nhà hoàn toàn b ằng th ế chấp (fully mortgaged homes), chí mua nhà thứ hai, th ứ ba hình thức đầu tư 13 - Cho vay chấp nhà đất chuẩn : Các ngân hàng Mỹ chạy theo lợi nhuận cho vay mua nhà người có ti ền s tín d ụng xấu để hưởng lãi suất cao Các quy định cho vay n ới lỏng H ầu hết ngân hàng, tổ chức tín dụng Mỹ cho vay hình th ức đ ều chấp nhận đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay - Việc bãi bỏ thủ tục, quy định Chính phủ trao quy ền tự quy ết vào tay ngân hàng quan tài (Deregulation): Trước kia, ngân hàng thương mại đầu tư quản lý chặt chẽ với luật Glass–Steagall Act; với quy định chi tiết lãi suất vay n ợ Từ th ập niên 80, việc bãi bỏ thủ tục, quy định diễn ngày phổ bi ến h ệ thống tài Hoa Kỳ qua loạt sắc lệnh ban hành Đi ều tạo lỗ hổng làm hàng rào bảo vệ tr nên y ếu ớt, ph ủ m ất vai trò hệ thống vận hành, thứ kh ỏi quỹ đạo, trở nên kiểm soát 2.3 Lãi suất thấp, chứng khoán hóa, vay chấp chuẩn - Cuộc khủng bố ngày 11/9/2001 khiến FED hạ lãi suất để kích thích s ản xuất Do lãi suất thấp nên nhà đầu tư tìm kiếm khoản đầu tư rủi ro thấp lợi nhuận cao, bắt đầu vung tiền vào thị trường nhà đất Mỹ Họ cho thu nhiều lợi nhuận từ lãi suất người vay chấp trả Tuy nhiên, họ không mua hợp đồng chấp đơn lẻ, mà thay họ mua chứng khoán bảo đảm chấp- sinh tổ chức tài lớn chứng khốn hóa tài s ản th ế ch ấp (securitization) mua quy mơ hàng nghìn khoản, sau gộp lại bán cho nhà đầu tư Lúc đó, coi kho ản đ ầu t an tồn, trường hợp xấu người vay bị vỡ nợ họ v ẫn bán nhà với giá cao hơn, đồng thời người có ểm tín dụng cao m ới vay chấp - Các nhà đầu tư cố gắng mua nhiều loại chứng khoán t ốt, nên đơn vị cho vay cố gắng tạo nhi ều ch ứng khoán h ơn, việc cần nhiều hợp đồng chấp/ tài sản chấp Do đó, họ nới lỏng tiêu chuẩn cho người có thu nhập thấp ểm tín 14 dụng vay, gọi cho vay chuẩn Nhi ều tổ ch ức cho vay mà không xác định rõ thu nhập người vay đề nghị tỉ l ệ lãi su ất khơng hợp lí, khơng cố định, ban đầu người vay trả được, nhanh chóng vượt khả họ - Cho vay chuẩn khiến người có thu nhập thấp, ểm tín dụng với mong muốn sở hữu nhà có th ể vay mua nhà Đi ều làm nhu cầu nhà đất tăng, đẩy giá nhà đất lên cao - Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay chấp tiêu chuẩn chi ếm 21% tổng khoản vay chấp, tăng 9% so v ới giai đo ạn 1996-2004, tính riêng năm 2006 tổng tr ị giá khoản vay th ế ch ấp tiêu chuẩn đạt mức 600 tỉ USD, 1/5 thị trường cho vay mua nhà Mỹ (The Financial Crisis Inquiry Commission - 2011) 2.4 Các yếu tố tâm lý, xã hội học + Niềm tin vào khả sinh lời khoản đầu tư bất động sản : - Mong muốn sở hữu nhà đất đặc trưng tồn từ lâu văn hóa Mỹ Một niềm tin phổ biến khác bất động sản khó có th ể r ớt giá, chứng khoán, cổ phiếu hay khoản đầu tư khác Và nh ững điều trực tiếp “thổi lửa” cho sốt nhà đất, khiến người người nhà nhà tham gia vào thị trường - Ngoài ra, giá cổ phiếu cập nhật theo dòng th ời gian th ực, giúp nhà đầu tư quan sát đánh giá tình hình, giá nhà đ ất thường cập nhật theo năm, khiến nhiều người lầm tưởng thị trường ổn định + Tác động truyền thông: Vào khoảng cuối năm 2005, đầu năm 2006, hàng loạt chương trình truyền hình ca ngợi nhi ệm màu th ị trường bất động sản phát sóng Bên cạnh đó, có th ể dễ dàng tìm sách với nội dung tương tự trưng bày hiệu sách toàn nước Mỹ Nhà kinh tế học David Leach Hi ệp h ội Môi gi ới quốc gia Hoa Kỳ (National Association of Realtors) xu ất cu ốn sách 15 “Are You Missing the Real Estate Boom?”, qua th ể hi ện ni ềm tin s ự lạc quan vào tương lai thị trường bất động sản + Hiệu ứng tâm lý đám đông sốt đầu cơ: Khi việc đầu tư bất động sản dần trở thành xu hướng xã hội, niềm tin, kỳ vọng v ề vi ệc làm giàu nhanh chóng lan truyền đẩy giá nhà lên cao đ ến m ức vơ lý, vơ hình chung lại củng cố cho kỳ vọng vô Diễn biến - Giá nhà Mỹ tăng liên tục thời gian từ 2000-2005 Chỉ vòng năm, lượng bán nhà xây tăng 41,14% (từ 907.907 căn/tháng lên tới 1.283.000 căn/tháng) Tuy nhiên, từ quý IV/2005, th ị trường có dấu hiệu chững lại Năm 2006, giá nhà, đất nhiều nước tăng cao thị trường BĐS Mỹ lại trầm lắng Số nhà xây tháng 2/2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882.000 căn, xuống 848.000 căn, mức giảm mạnh năm (Nguyễn Thị Tường Anh, Nguyễn Thị Bích Thuý 2013) - Năm 2007, giá nhà số lượng giao dịch thị trường ti ếp tục giảm, từ 1.283.000 căn, xuống 776.000 Theo Tổ chức Các nhà Môi gi ới BĐS Bắc Mỹ, số lượng giao dịch nhà sử dụng 4.910.000 T tháng 8/2007 đến hết tháng 8/2008, 770.000 nhà Mỹ bị ngân hàng siết nợ gia đình khơng đủ khả trả nợ tiền vay mua nhà (Nguyễn Thị Tường Anh, Nguyễn Thị Bích Thuý 2013) - Tháng năm 2007, số tổ chức tín dụng Mỹ New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản Một s ố khác r vào tình trạng cổ phiếu giá mạnh Countrywide Financial Corporation Nhiều người gửi tiền tổ chức tín dụng lo sợ đến rút tiền, gây tượng đột biến rút ti ền gửi ến cho tổ chức thêm khó khăn Nguy khan tín dụng hình thành Cuộc khủng hoảng tài thực thụ thức nổ (Ngọc Diệp 2008) 16 - Từ Mỹ, rối loạn lan sang nước khác Ở Anh qu ốc, ngân hàng Northern Rock bị chao đảo người gửi ti ền xếp hàng đòi rút ti ền g ửi c (Khủng hoảng tài Hoa Kỳ 2007 – 2009 – Wikipedia 2020) - Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tiến hành bi ện pháp nhằm tăng mức độ khoản thị trường tín dụng chẳng hạn thực nghiệp vụ thị trường mở mua vào loại công trái Mỹ, trái phiếu quan phủ Mỹ trái phiếu quan phủ Mỹ đảm b ảo theo tín dụng nhà Tháng Chín 2007, Cục Dự trữ Liên bang ti ến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng ( Fed fund rates) từ 5,25% xuống 4,75% Trong đó, Ngân hàng Trung ương châu Âu bơm 205 t ỷ Dollar Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng cao mức khoản (Subprime Mortgage, Wikipedia 2020) - Tháng 12 năm 2007, khủng hoảng tiến sang nấc trầm tr ọng h ơn báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy điều chỉnh thị trường bất động sản diễn lâu dự tính quy mơ khủng hoảng r ộng dự tính Tình trạng đói tín dụng trở nên rõ ràng Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng vào tháng 12/2007 tháng năm 2008 khơng có hiệu mong đợi - Tháng năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear Sterms, không Công ty chấp nhận đ ể JP Morgan Chase mua lại với giá dollar cổ phiếu, nghĩa thấp nhi ều v ới giá 130,2 dollar cổ phiếu lúc đắt giá trước khủng hoảng nổ (The Financial Crisis Inquiry Report 2011) Việc Ngân hàng dự trữ liên bang New York cứu không Bear Sterns buộc lịng đ ể cơng ty b ị bán v ới giá rẻ khiến cho lo ngại lực can thi ệp ph ủ cứu viện tổ chức tài gặp khó khăn Sự sụp đổ Bear Stern đẩy khủng hoảng lên nấc thang trầm trọng - Tháng năm 2008, đến lượt Lehman Brothers, tổ chức tài vào loại lớn lâu đời Mỹ, bị phá sản Tiếp sau Lehman m ột số 17 công ty khác Tháng năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đ ạo lu ật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép trưởng Tài Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu tài nước cách mua lại khoản nợ xấu ngân hàng, đặc biệt chứng khoán đảm b ảo b ằng bất động sản (The Financial Crisis Inquiry Report 2011) Hậu 4.1 Tổng quan - Tiêu dùng gia đình giảm dẫn đến tổng cầu giảm : Khi bong bóng vỡ, theo Nghịch lý tiết kiệm, hộ gia đình cố gắng hạn ch ế tiêu dùng đ ến mức tối thiểu, số xu hướng tiêu dùng cận biên (MPC) gi ảm, khiến tổng cầu giảm cách nghiêm trọng, tác động xấu đ ến tăng trưởng kinh tế - Sản xuất thu hẹp: Đối với doanh nghiệp, s sản xuất, vi ệc vay v ốn trở nên khó khăn hết (do ngân hàng, tổ ch ức tín d ụng phá sản) khơng thể mở rộng phát tri ển sản xuất Lúc này, h ọ khơng có tư liệu sản xuất khách hàng, buộc phải thắt chặt tiêu nhân s ự, tuyên bố phá sản, dẫn đến thất nghiệp diện rộng Khi khơng có việc, nợ xấu trở nên tồi tệ người ta không đủ khả chi trả cho khoản chấp, bán nhà, mắc kẹt m ột vòng luẩn quẩn không hồi kết 4.2 Hậu kinh tế Mỹ - Bong bóng nhà đất vỡ khoảng 2006-2007, trực tiếp gây Khủng hoảng Thế chấp chuẩn (Subprime Mortgage Crisis), dẫn đến Khủng hoảng Tài 2007 - 2009 (Financial Crisis 2007 - 2009) cu ộc Đại Suy Thoái (Great Recession) - Từ năm 2007 đến năm 2009: GDP giảm ước tính đạt 650 tỷ đô la; Tỷ l ệ thất nghiệp tăng kỷ lục từ 8,8% (12/2007) lên 17,4% (10/2009); Giá tr ị tài sản rịng hộ gia đình tồn quốc giảm 17 nghìn tỷ la 18 - Giá nhà giảm 32% từ năm 2006 đến năm 2009; Tỷ lệ sở hữu nhà đất giảm từ 69,2% năm 2004 xuống 66,9% năm 2009 - Chi tiêu tiêu dùng hàng năm, chiếm 2/3 GDP Mỹ, giảm 3,5% vào năm 2008 khơng dừng lại - 20000 doanh nghiệp làm hồ sơ xin hỗ trợ gặp nguy phá sản vào năm 2008, số tăng gấp ba vào năm 2009 (The Financial Crisis Inquiry Commission, 2011) 4.3 Hậu hệ thống tài Mỹ - Cả hệ thống tài Mỹ gần sụp đổ khoảng th ời gian ngắn, hệ lụy khủng hoảng chấp chuẩn thị tr ường chứng khoán Một vài minh chứng tiêu biểu: - Đến năm 2007, số đòn bẩy năm ngân hàng đầu tư l ớn Mỹ hoạt động 40 - 1; Hai doanh nghiệp bảo trợ nhà nước (GSEs) Quỹ Thế chấp Nhà Quốc gia Liên bang (Fannie Mae) Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà Liên bang (Freddie Mac) 75-1 - Năm ngân hàng đầu tư lớn tuyên bố phá s ản (Lehman Brothers), bị sáp nhập (Bear Stearns and Merrill Lynch) buộc phải nhận cứu trợ từ phủ ( Goldman Sachs and Morgan Stanley) - Chỉ hai năm 2008 2009, 102 ngân hàng toàn n ước Mỹ tuyên bố phá sản (Subprime Mortgage Crisis - Wikipedia 2020) Giải pháp Chính phủ Mỹ tượng Bong bóng bất động sản giai đoạn 2007-2008 5.1 Chính sách tiền tệ + Sau tăng lãi suất nhằm làm vỡ bong bóng cách có chủ đích, C ục D ự trữ Liên Bang Mỹ triển khai loạt biện pháp nhằm khắc ph ục hậu quả, tiêu biểu là: 19 - Giảm lãi suất từ 5,25% xuống cịn 2% thơng qua bước từ tháng Chín năm 2007 đến tháng Bốn năm 2008 Lãi suất sau cịn ti ếp tục gi ảm đến ngày 16/12/2008 0,25%, mức lãi suất gần thấy - Thực Nghiệp vụ Thị trường mở (Open Market Operation) (mua lại trái phiếu phủ Hoa Kỳ mà tổ chức tài nước có) nhằm đảm bảo tính khoản ngân hàng thành viên - Ban hành quy định cho vay ngân hàng đầu t kể doanh nghiệp hệ thống cho vay trực ti ếp: Term Auction Facility (TAF), Term Asset-Backed Securities Loan Facility (TALF).Tính đến tháng 11 năm 2008, có 300 tỷ dollar FED đem cho vay theo chương trình FED cịn tiến hành cho vay ch ấp đ ối v ới t ổ ch ức tài với số tiền tổng cộng tới 1,6 nghìn tỷ tính đến tháng 11 năm 2008 (Subprime Mortgage Crisis - Wikipedia 2020) + Kết quả: Thị trường BĐS Mỹ có dấu hiệu phục hồi 2013 năm ch ứng kiến thị trường nhà đất Mỹ có dấu hiệu phục hồi với tốc độ mạnh mẽ Chỉ số tổng hợp giá nhà S&P/Case-Shiller công bố ngày 25/6/2013 cho thấy giá nhà 20 thành phố Mỹ tăng h ơn 2,5% tháng so với tháng mức tăng hàng tháng cao nh ất k ể từ năm 2000 Giá nhà tất thành phố, trừ Detroit, tăng lên tháng thứ tư liên tiếp, 12 thành phố có mức tăng tới hai s ố, nh ất nơi San Francisco, Las Vegas, Phoenix Atlanta, v ới m ức tăng 20% 5.2 Các gói hỗ trợ cho ngân hàng tái cấu trúc vốn Chính phủ thơng qua sách, chương trình h ỗ tr ợ v ốn cho ngân hàng mua lại loại tài s ản dự trữ độc hại, đ ồng th ời ti ến hành sáp nhập buộc phá sản số ngân hàng Năm ngân hàng đầu tư l ớn Hoa Kỳ, với tổng nợ khoản nợ nghìn tỷ la, ho ặc phá sản (Lehman Brothers), tiếp quản công ty khác ( Bear Stearns Merrill Lynch), phủ Hoa Kỳ cứu trợ ( Goldman Sachs Morgan Stanley) năm 2008 Các doanh nghiệp phủ tài trợ 20 (GSE) Fannie Mae Freddie Mac trực tiếp nợ bảo lãnh gần nghìn tỷ USD nghĩa vụ chấp, với tảng vốn yếu tương tự, chúng đưa vào diện nhận nợ vào tháng năm 2008 Về quy mô, khoản nghĩa vụ nghìn tỷ la tập trung bảy tổ chức có địn b ẩy tài cao so sánh với quy mơ 14 nghìn tỷ la n ền kinh tế Hoa Kỳ (GDP) với tổng nợ quốc gia 10 nghìn tỷ la vào tháng năm 2008 5.3 Hỗ trợ chủ nhà - nạn nhân trực tiếp Bong bóng nhà đất Kế hoạch khả thi khả chi trả Chủ nhà – Homeowner Affordability and Stability Plan (HASP) chương trình đưa năm 2009 nhằm cố gắng ổn định kinh tế n ước U.S K ế hoạch khả chi trả khả chi trả chủ s hữu (HASP) có ba phần: phương án tái cấp vốn cho chủ nhà ổn định, hỗ tr ợ tài cho chủ sở hữu nhà trễ cách nghiêm trọng hỗ tr ợ cho Fannie Mae Freddie Mac HASP kỳ vọng đem lại lợi ích cho hàng tri ệu gia đình Mỹ Thơng qua Homeowner Affordability and Stability Plan, Chính phủ chi 75 tỷ đô la để giúp chủ nhà tránh khỏi tình tr ạng b ị t ịch thu nhà, đ ược bổ sung 200 tỷ đô la nhằm giúp toán xử lý khoản th ế ch ấp Chương trình giúp hộ gia đình giảm tỷ lệ chấp nhà trung bình xuống 31% so với thu nhập hàng tháng (Subprime Mortgage Crisis - Wikipedia 2020) 5.4 Kế hoạch Barack Obama Barack Obama, tổng thống thứ 44 Hoa Kỳ , sau trúng cử nêu chương trình kích thích kinh tế Hoa Kỳ tiến hành kích cầu bằng: - Những dự án phát triển sở hạ tầng chưa có kể từ thập niên 1950 - Nâng cấp hệ thống sử dụng lượng văn phịng c quan phủ Hoa Kỳ theo hướng tiết kiệm lượng; Đầu tư lớn cho phát tri ển 21 công nghệ thơng tin y tế điện tử, hệ thống máy tính cho tr ường phổ thông phát triển mạng Internet băng thông rộng - Cấp thêm ngân sách cho Chương trình bảo hiểm y tế - Cấp thêm 50 tỷ dollar khoản 20 tỷ dollar đ ược đ ồng ý cho ngành công nghiệp ô tô với điều kiện ngành phải cải tổ đáng kể (Subprime Mortgage Crisis - Wikipedia 2020) 5.5 The Obama-Biden Plan Chương trình nghị phục hồi kinh tế Tổng thống Phó Tổng th ống có nội dung: - Hành động khẩn cấp để tạo việc làm cho người Mỹ; - Trợ giúp khẩn cấp cho hộ gia đình gặp khó khăn; - Trợ giúp trực tiếp khẩn cấp cho người sở hữu nhà, thay cứu tr ợ tổ chức tài cho vay nhà chấp vô trách nhiệm; - Phản ứng nhanh, mạnh với khủng hoảng tài tất cơng cụ mà nước Mỹ có - Ngày 17 tháng năm 2009, Barack Obama ký American Recovery and Reinvestment Act Đạo luật cho phép Chính phủ thực gói kích thích thứ hai kể từ khủng hoảng nổ Gói kích thích trị giá 787 tỷ dollar (Khủng hoảng tài Hoa Kỳ 2007 – 2009 – Wikipedia 2020) Bài học cho Việt Nam việc xử lý hượng “bong bóng” bất động sản - Bài học đáng để Việt Nam học hỏi vấn đề củng cố niềm tin chủ đầu tư, quan nhà nước người tiêu dùng.Trường hợp Mỹ cho thấy, Chính phủ cần can thiệp sớm thị trường xuất dấu hiệu bất ổn, để lâu, tổn thất nghiêm trọng chi phí đ ể x lý lớn - Bài học thứ hai Việt Nam nên học hỏi từ nước Mỹ đưa giải pháp xử lý khủng hoảng BĐS từ nguyên nhân vấn đề BĐS đ ể tìm gi ải pháp hiệu Nguyên nhân khủng hoảng BĐS Mỹ bắt nguồn từ 22 việc ngân hàng cho vay chuẩn Tức cho ng ười có ti ền sử tín dụng xấu, chí người khơng có vi ệc làm th ực hi ện vay vốn Chính vậy, Mỹ đưa giải pháp kích thích kinh t ế nh ằm t ạo việc làm, tăng thu nhập, giúp người dân có khả tr ả n ợ tăng m ức doanh số bán nhà, giảm lượng hàng tồn kho, từ đó, khơi thơng th ị tr ường BĐS - Một học rút từ cơng xử lý khủng hoảng BĐS Mỹ cơng khai minh bạch gói cứu trợ Chính ph ủ Các d ự án gói kích thích kinh tế Mỹ cụ thể người dân theo dõi tiền ngân sách giải ngân qua nhi ều kênh, mà tr ước h ết trang mạng công khai quyền, li ệt kê chi ti ết chi tiêu cho dự án bang quy mô liên bang Vi ệc làm vô quan trọng việc tạo niềm tin người dân vào Chính phủ, kích thích tăng trưởng kinh tế (Nguyễn Thị Tường Anh Nguyễn Thị Bích Thuỷ 2013) 23 LỜI KẾT Tóm lại, tiểu luận “ Bong bóng nhà đất Mỹ giai đoạn thập niên 2000” xoáy sâu vào chất, dấu hiệu, giai đoạn hình thành, nguyên nhân hậu nặng nề tượng để lại không với kinh tế Mỹ mà với kinh tế toàn cầu thời gian dài Kết việc nghiên cứu cứ, sở để nhận bong bóng nhà đất hình thành thị trường bất động sản Việt Nam đúc rút học kinh nghiệm quý báu cho việc xử lý khủng hoảng bong bóng nhà đất từ vụ nổ bong bóng nhà đất khứ Bởi vậy, việc nghiên cứu bong bóng kinh tế nói chung vụ nổ bong bóng nhà đất Mỹ thập niên 2000 nói riêng vơ cần thiết Tuy nhiên, vốn kiến thức kinh nghiệm hạn chế nên ti ểu luận tránh khỏi thiếu sót Chúng em hy vọng nhận nhận xét, đóng góp để tiểu luận hoàn chỉnh Chúng em xin chân thành cảm ơn! 24 CÁC NGUỒN THAM KHẢO Azvay.com (2020) Cho vay chấp chuẩn gì? Đặc điểm, hình thức? [online] Available at: https://azvay.com/cho-vay-the-chap-duoichuan-la-gi/ CrashCourse Channel (2015) The 2008 Financial Crisis: Crash Course Economics [online] Youtube Available at: https://www.youtube.com/watch?v=GPOv72Awo68 [Accessed Dec.2020] Đào Thanh Hồng (2020) Chứng khoán đảm bảo chấp - Mortgage backed securities ? [online] Tìm việc 365 Available at: https://timviec365.vn/blog/mortgage-backed-securities-la-ginew5933.html [Accessed December 2020] En.wikipedia.org (2020) Causes of the United States housing bubble [online] Available at: https://en.wikipedia.org/wiki/Causes_of_the_United_States_housing_bu bble [Accessed December 2020] En.wikipedia.org (2020) Subprime mortgage crisis [online] Available at: https://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis [Accessed 10 Dec.2020] Govinfo.gov (2011) The Financial Crisis Inquiry Report [pdf] p.256, p.290, p 324 and p.400 Available at: https://www.govinfo.gov/content/pkg/GPO-FCIC/pdf/GPO-FCIC.pdf Hằng Hà (2019) Dotcom Bong bóng Dotcom (Dotcom Bubble) gì? [online] Vietnambiz Available at: https://vietnambiz.vn/dotcom-vabong-bong-dotcom-dotcom-bubble-la-gi-20190906150949247.htm [Accessed December 2020] 25 Minh Anh (2018) Ngoại suy gì? [online] Vietnamfinance Available at: https://vietnamfinance.vn/ngoai-suy-la-gi-20180504224211327.htm [Accessed December 2020] Minh Lan (2019) Lý thuyết kẻ ngốc (Greater fool theory) gì? [online] Vietnambiz Available at: https://vietnambiz.vn/li-thuyet-veke-ngoc-hon-greater-fool-theory-la-gi-20191124232724115.htm [Accessed 20 December 2020] 10 Minh Lan (2019) Rủi ro đạo đức ( Moral hazard) gì? Biện pháp phòng ngừa rủi ro đạo đức [online] Vietnambiz Available at: https://vietnambiz.vn/rui-ro-dao-duc-moral-hazard-la-gi-bien-phapphong-ngua-rui-ro-dao-duc-20190909115139934.htm [Accessed 10 Dec 2020] 11 Ngọc Diệp (2008) Khủng hoảng nhà đất Mỹ gì? [online] CafeF Available at: https://cafef.vn/tai-chinh-quoc-te/khung-hoang-nha-dat-my-la-gi2008426122140242.chn [Accessed 10 Dec 2020] 12 Nguyễn Thị Tường Anh and Nguyễn Thị Bích Thúy.(2013) Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản Mỹ Nhật Bản [online] Tạp chí Tài Available at: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-taichinh/kinh-nghiem-xu-ly-bong-bong-bat-dong-san-cua-my-va-nhatban-71170.html?fbclid=IwAR1Y0Pwudze_5IpmIn_3rnonXWQrVc0LUbkkCUGDSA3VbnpSaZTUr77Jeo [Accessed 10 Dec.2020] 13 Thy Thảo (2019).Vụ khủng bố 11/9/2001 gây "nỗi đau" cho kinh tế Mỹ nào? [online] Tạp chí cơng thương Available at: https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/vu-khung-bo-1192001-gay-noidau-cho-nen-kinh-te-my-nhu-the-nao-65173.htm 14 Vi.wikipedia.org (2020) Vay chấp [online] Available at: https://vi.wikipedia.org/wiki/Vay_th%E1%BA%BF_ch%E1%BA %A5p#:~:text=Vay%20th%E1%BA%BF%20ch%E1%BA%A5p%20l %C3%A0%20h%C3%ACnh,th%E1%BA%BF%20ch%E1%BA%A5p%20s %E1%BB%95%20ti%E1%BA%BFt%20ki%E1%BB%87m %E2%80%A6&text=Vay%20th%E1%BA%BF%20ch%E1%BA%A5p %20th%C6%B0%E1%BB%9Dng%20%C3%A1p,so%20v%E1%BB%9Bi 26 %20vay%20t%C3%ADn%20ch%E1%BA%A5p [Accessed December 2020] 15 Vi.wikipedia.org (2020) Khủng hoảng tài Hoa Kỳ 2007 – 2009 [online] Available at: https://vi.m.wikipedia.org/wiki/Kh%E1%BB %A7ng_ho%E1%BA%A3ng_t%C3%A0i_ch%C3%ADnh_Hoa_K%E1%BB %B3_2007-2009? fbclid=IwAR1sLkruU4fr6EZgEUiunSbAYkOeyyE4Pn3qKn5XBm_xPsW_c SFmBUE7ylE [Accessed December 2020] 16 Vi.wikipedia.org (2020) Bong bóng bất động sản [online] Available at: https://vi.wikipedia.org/wiki/Bong_b%C3%B3ng_b%E1%BA%A5t_ %C4%91%E1%BB%99ng_s%E1%BA%A3n [Accessed December 2020] 17 Vi.wikipedia.org (2020) Bong bóng kinh tế [online] Available at: https://vi.wikipedia.org/wiki/Bong_b%C3%B3ng_kinh_t%E1%BA%BF [Accessed December 2020] 18 Vi.wikipedia.org.(2020) Bong bóng dot-com.[Online] Available at: https://vi.wikipedia.org/wiki/Bong_b%C3%B3ng_dot-com [Accessed December 2020] 19 Vi.wikipedia.org.(2020) Chứng khốn hóa [Online] Available at: https://vi.wikipedia.org/wiki/Ch%E1%BB%A9ng_kho%C3%A1n_h %C3%B3a [Accessed December 2020] 20 Vi.wikipedia.org.(2020) Nghĩa vụ nợ chấp [Online] Available at: https://vi.wikipedia.org/wiki/Ngh%C4%A9a_v%E1%BB%A5_n %E1%BB%A3_th%E1%BA%BF_ch%E1%BA%A5p [Accessed December 2020] 27