Giải pháp kiến trúc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại hà nội (tóm tắt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI LÃ MẠNH CHIẾN GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ (OFFICETEL) TẠI HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC Hà Nội – 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI LÃ MẠNH CHIẾN KHOÁ: 2018 – 2020 GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ (OFFICETEL) TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: Kiến trúc Mã số: 8.58.01.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS KTS VƯƠNG HẢI LONG XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN: Hà Nội – 2020 LỜI CẢM ƠN Trước hết xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Ban giám hiệu nhà trường, quý thầy cô trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, đặc biệt thầy Khoa sau đại học đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tạo điều kiện trình học tập để tơi hồn thành tớt khóa học Tơi xin bày tỏ lịng kính trọng, biết ơn sâu sắc đến TS KTS Vương Hải Long đã dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi śt thời gian nghiên cứu hồn thành luận văn Đồng thời, xin chân thành cảm ơn tổ chức, cá nhân có liên quan đã cung cấp tài liệu thơng tin và tham gia đóng góp ý kiến q báu để tơi hồn thành luận văn này Cuối xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp đã quan tâm đợng viên giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu Mặc dù đã có nhiều cớ gắng hồn thiện luận văn tất khả mình, nhiên khơng thể tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận đóng góp Q thầy bạn./ Hà Nội, tháng năm 2020 Tác giả luận văn Lã Mạnh Chiến LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập Các số liệu khoa học, kết nghiên cứu Luận văn là trung thực có nguồn gớc rõ ràng / Hà Nội, tháng năm 2020 Tác giả luận văn Lã Mạnh Chiến MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình, sơ đồ, đồ thị Danh mục bảng, biểu MỞ ĐẦU * Lý chọn đề tài * Mục đích nghiên cứu * Đối tượng phạm vi nghiên cứu * Phương pháp nghiên cứu * Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài * Cấu trúc luận văn NỘI DUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ 1.1 Khái niệm chung Văn phòng kết hợp lưu trú 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Cách thức hoạt động 1.2 Một số kiến trúc Văn phòng kết hợp lưu trú giới 1.2.1 Sự đời phát triển .5 1.2.2 Một số cơng trình VPKHLT giới 11 1.3 Một số kiến trúc Văn phòng kết hợp lưu trú Việt Nam .14 1.3.1 Sự đời Việt Nam 14 1.3.2 Kiến trúc VPKHLT một số thành phố lớn Việt Nam 15 1.3.3 Thực trạng quy định kiến trúc, xây dựng quản lý VPKHLT 24 1.4 Đánh giá kiến trúc VPKHLT 26 1.4.1 Nhận xét khía cạnh kinh tế VPKHLT 26 1.4.2 Đánh giá một số ưu, nhược điểm kiến trúc VPKHLT 27 1.4.3 Đặc điểm giải pháp kiến trúc VPKHLT 28 1.5 Một số nghiên cứu ý kiến chuyên gia có liên quan đến đề tài 31 1.6 Một số vấn đề cần tập trung nghiên cứu đề tài 36 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ KIẾN TRÚC VPKHLT 38 2.1 Cơ sở pháp lý 38 2.1.1 Các văn pháp luật 38 2.1.2 Các quy chuẩn tiêu chuẩn Việt Nam 39 2.1.3 Quan điểm định hướng chiến lược Nhà nước .40 2.2 Cơ sở lý thuyết .41 2.3 Cơ sở thực tiễn 43 2.3.1 Đặc điểm kinh tế xã hội chung Hà Nội 43 2.3.2 Nhu cầu vấn đề xã hội khác .46 2.3.3 Điều kiện tự nhiên vai trị vị trí Hà Nợi 51 2.3.4 Kinh nghiệm tổ chức không gian kiến trúc VPKHLT 52 2.4 Xu hướng thiết kế kiến trúc Văn phòng kết hợp lưu trú 56 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC CHO LOẠI HÌNH VPKHLT 59 3.1 Quan điểm nguyên tắc tổ chức kiến trúc VPKHLT 59 3.1.1 Quan điểm tổ chức kiến trúc VPKHLT .59 3.1.2 Nguyên tắc tổ chức kiến trúc VPKHLT .59 3.2 Đề xuất không gian chức VPKHLT 60 3.3 Các giải pháp tổ chức không gian kiến trúc VPKHLT 63 3.3.1 Giải pháp bớ trí chức tòa nhà VPKHLT .63 3.3.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc hộ VPKHLT .72 3.3.3 Giải pháp bớ trí nợi thất hộ VPKHLT 78 3.3.4 Giải pháp triến trúc mặt đứng cơng trình .81 3.4 Các đề xuất quản lý có liên quan đến kiến trúc VPKHLT 83 3.4.1 Đề xuất pháp lý cho kiến trúc VPKHLT 83 3.4.2 Đề xuất qui trình quản lý vận hành bảo trì tịa nhà VPKHLT 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 Kết luận 84 Kiến nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ BXD Bộ Xây dựng BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CĐT Chủ đầu tư h Giờ mm Mi li mét m2 Mét vng PCCC Phịng cháy chữa cháy QCVN Quy chuẩn Việt Nam TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam VPKHLT Văn phòng kết hợp với lưu trú VXM Vữa xi măng vv Vân vân WC Khu vệ sinh % Phần trăm & Và DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên hình Trang Hình 1.1 Cơng trình Văn phịng kết hợp lưu trú Hình 1.2 Bản đồ thị trấn Bundang VPKHLT Hình 1.3 Khơng gian officetel có gác lửng Hình 1.4 Khơng gian hộ, kiến trúc cơng trình Singapore 13 Hình 1.5 VPKHLT The Park Avenue Nhật 14 Hình 1.6 Một số cơng trình VPKHLT Việt Nam 16 Hình 1.7 Cơng trình D Capitale Trần Duy Hưng 18 Hình 1.8 Căn hộ Officetel tây Hồ Tây - Vimefulland 19 Hình 1.9 Officetel Harmony Square Nguyễn Tuân 20 Hình 1.10 Mặt tổng thể dự án Vinhomes Greenbay 21 Hình 1.11 Mặt hộ Officetel Vinhomes Greenbay 21 Hình 1.12 Mặt đứng cơng trình Vinhomes Greenbay 22 Hình 1.13 Mặt tổng thể dự án Tháp Thủ xanh 22 Hình 1.14 Mặt hộ Officetel Dự án tháp Thủ xanh 23 Hình 1.15 Mặt đứng dự án tháp Thủ xanh 23 Hình 1.16 Mặt tổng thể dự án D’ El Dorado II Phú Thanh 23 Hình 1.17 Mặt hộ Officetel D’ El Dorado II Phú Thanh 24 Hình 1.18 Mặt đứng dự án D’ El Dorado II Phú Thanh 24 Hình 2.1 Sơ đồ cấu tạo chung văn phịng 42 Hình 2.2 Giá th, mua hộ VPKHLT 45 Hình 2.3 Phịng làm việc VPKHLT 47 Hình 2.4 Sự phát triển số lượng hộ 48 Hình 2.5 Nghiên cứu JLL bất động sản "lai" qua năm 49 Hình 2.6 Khơng gian phịng ngủ kết hợp văn phịng 56 Số hiệu Tên hình Trang Hình 2.7 Khơng gian văn phịng 56 Hình 3.1 Ngun tắc tổ chức kiến trúc VPKHLT 60 Hình 3.2 Tủ bếp kết hợp với bàn ăn 61 Hình 3.3 Sơ đồ kết nối khơng gian chức VPKHLT 64 Hình 3.4 Mơ hình hộ VPKHLT độc lập 65 Hình 3.5 Mơ hình hộ VPKHLT kết hợp khối Văn phịng 66 Hình 3.6 Mơ hình hộ VPKHLT kết hợp CCCT 67 Hình 3.7a Tầng hầm để xe 68 Hình 3.7b Tầng hầm để xe 69 Hình 3.7c Tầng hầm để xe 69 Hình 3.8 Chỗ để xe xe máy tầng hầm 70 Hình 3.9 Hình hệ thống giao thơng ngang nhà 70 Hình 3.10 Hình hệ thống giao thơng đứng 72 Hình 3.11 Mặt hộ phịng ngủ, diện tích từ 25m2-30m2 75 Mặt hộ phịng ngủ, diện tích từ 55m2-70m2 76 Hình 3.13 Mặt hộ phịng ngủ, diện tích từ 55m2-70m2 77 Hình 3.14 Mặt hộ phịng ngủ, diện tích từ 80m2- 77 Hình 3.12 100m2 Hình 3.15 Bố trí nội thất hộ phịng ngủ, diện tích từ 25m2- 79 30m2 Hình 3.16 Bố trí nội thất hộ phịng ngủ, diện tích từ 55m2- 79 70m2 Hình 3.17 Bố trí nội thất hộ phịng ngủ, diện tích từ 55m2- 80 70m2 Hình 3.18 Bố trí nội thất hộ phịng ngủ, diện tích từ 80m2- 81 Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu công Cửa và cửa sổ Cửa - Hệ khung nhơm - kính ghép an toàn, hệ eurowindow tương đương - Chiều cao cửa (2,2m), dùng gỗ công nghiệp (HDF veneer) hộ rộng 1m cao 2,2m Cửa thông - Chiều cao cửa (2,2m), dùng gỗ công nghiệp (HDF veneer) phịng rợng 0,9m cao 2,2m Cửa sổ, cửa - Dùng hệ nhơm 50x100 - kính ghép an toàn tiếp giáp dày 8-10ly, hệ eurowindow tương đương cường lực ban công Bảng Vật liệu khu thương mại dịch vụ, dịch vụ công cộng (tầng 1-5) khối A1-A2 & khối văn phòng cho thuê – Trung tâm ngoại ngữ Hàn Quốc (tầng 1-17) Khối A3 Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Nền - Gạch ceramic 60x60 Trần - Thạch cao, khung nhơm chìm (trần: 2,6m – 2,7m) Tường Cửa và cửa sổ - Để trống tùy nhu cầu cho th - Khung nhơm hệ 50x100, kính dày 8-10 ly Bảng Vật liệu hành lang chung khu thương mại dịch vụ, dịch vụ cơng cộng khối văn phịng cho thuê Stt Hạng mục Nền Phương án sử dụng vật liệu - Gạch ceramic 60x60 Stt Hạng mục Trần Tường Phương án sử dụng vật liệu - Thạch cao, khung nhơm chìm (trần: 2,5m) - Để trống tùy nhu cầu cho thuê Bảng Vật liệu vệ sinh chung khu thương mại dịch vụ, dịch vụ cơng cộng khối văn phịng cho th Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Nền - Gạch ceramic 30x30 Trần - Thạch cao, khung nhôm chìm (trần: 2,6m), 30x60 Tường Cửa và cửa sổ - Gạch Ceramic cao 2m - Khung nhôm hệ 50x100, kính dày ly Bảng Vật liệu sảnh thang máy, hành lang khu thương mại dịch vụ, dịch vụ công cộng khu hộ Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Nền - Gạch ceramic 60x60 Trần - Thạch cao, khung nhơm chìm (trần: 2,5m -3,5m) Tường - Sơn nước, ốp gạch ceramic viền chân tường cao 0,1m tất tầng Riêng tầng 1-5p đá granite cho sảnh Bảng Vật liệu thang thoát hiểm Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Nền - Sơn epoxy Trần - Bả mát tit sơn nước Tường - Bả mát tit sơn nước Lan can, tay vịn - Lan can sắt sơn tĩnh điện cao 0,9m Tay vịn sắt D60 Cửa thoát hiểm - Cửa chống cháy Bảng 10 Vật liệu khu đậu xe tầng hầm Stt Hạng mục Nền Phương án sử dụng vật liệu - Xoa hardener bề mặt bê tông Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Trần - Để bê tông trần, sơn dầu hoàn thiện Tường - Tô vữa xi măng, sơn nước hoàn thiện Bảng 11 Vật liệu phòng kỹ thuật tầng hầm Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Nền - Láng vữa xi măng Trần - Để bê tông trần, sơn dầu hoàn thiện - Tô vữa xi măng, sơn nước hoàn thiện, Một số phòng Tường bọc lớp cách âm gồm: Tấm đan bê tông đục lỗ; Trụ gạch rỗng xây đỡ đan Bảng 12 Vật liệu hoàn thiện bề mặt bên bên Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Tường khối đế - Đá granite tự nhiên vật liệu CĐT và tư tầng Tường khối tháp phần hợ Trát tường bên vấn định q trình hoàn thiện - Bả mát tit, sơn nước hoàn thiện - Màu sắc luân theo định vẽ và kết hợp CĐT để thực - Bắn lưới thép dập, trát VXM 75# Bả mát tit Sơn nhà Sơn ngoài nhà - Trong nhà - Ngoài nhà - Sơn tiêu chuẩn lợt: trắng màu Sơn ICI tương đương - Sơn tiêu chuẩn lợt: chống kiềm, trắng, màu Sơn ICI tương đương Bảng 13 Vật liệu chống thấm Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu Tầng hầm, tường - Quét chống thấm bên dùng dạng tinh thể lỏng, Stt Hạng mục Phương án sử dụng vật liệu quy trình theo sản phẩm nhà cung cấp vây - Quét chống thấm bên dùng dạng tinh thể lỏng, Khu WC, ban quy trình theo sản phẩm nhà cung cấp cơng - Vải chống thấm bitum lớp Mái, sân thượng - Dùng màng chớng thấm lớp, quy trình theo nhà cung khu trời cấp 2) Đối với dự án - Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà Bảng 14 Vật liệu hồn thiện ngồi nhà Vị trí TT - Vỉa hè Tên vật liệu hoàn thiện (xung - Gạch lát ngoài trời Terrazzo quanh cơng trình) tương đương - Sảnh chính, sảnh - Hoàn thiện đá granite tự nhiên Xuất xứ - - hộ, bồn hoa - Mái sảnh khu Thương mại - Hệ khung thép bọc, kính chịu lực - Đường dớc cho - Hoàn thiện đá granite tự nhiên người tàn tật Khu nhám chống trơn - - thương mại - Đường dốc xuống - Sơn phủ Epoxi - Việt Nam - Hệ cửa nhơm kính mặt dựng - Singapore - Ốp Inax - Nhật - Ốp đá Granite tự nhiên - Việt nam tầng hầm 1,2,3 - Hệ cửa - Vách kính mặt ngoài cơng trình - Ốp mặt cơng trình ngoài - Ốp Trieu Chen Aluminium – Plastic Panel - HIVE panel - Sơn mặt ngoài - Ốp Alcomex - Hàn quốc - Sơn (ICI) hệ nhơm kính - Hàn q́c - Sơn Dulux hệ nhơm kính - Việt Nam - Sơn Dulux ngoài trời (sơn pha) - Việt Nam cơng trình - Vật liệu hoàn thiện nhà Bảng 15 Vật liệu hoàn thiện nhà STT Vị trí - Sàn tầng hầm Tên vật liệu hoàn thiện Xuất xứ - Sơn phủ Epoxi - Việt nam - Lớp B.T hoàn thiện sàn - Việt nam - Sơn giao thông Kova - Sàn tầng thương mại, sàn - Lát đá Granite tự nhiên khu vui chơi trẻ em, sàn nhà Đá mable - Việt Nam hàng, phịng hợi nghị - Sàn hộ - Sàn gỗ tự nhiên - gạch ceramic - Sàn phịng ngủ hợ - Sàn gỗ tự nhiên - - Sàn phòng học - Gỗ nhân tạo gạch - ceramic - Sàn phòng thể chất, phòng - Gỗ nhân tạo - - Gạch ceramic - - Gạch lát, ốp khu Wc - Đá granite tự nhiên - chung khu Thương mại gạch Ceramic chống trơn học nghệ thuật - Sàn phịng làm việc, phịng vi tính, kho dụng cụ học tập STT Vị trí Tên vật liệu hồn thiện - Gạch lát, ớp khu Wc - Đá granite tự nhiên hộ gạch Ceramic chống trơn - Trần khu Wc khối thương - Trần Kim loại, trần thạch mại cao chống ẩm - Trần khu Wc - Trần Thạch cao chống hộ ẩm - Sàn sảnh thang tầng - Lát đá Granite tự nhiên hộ đá Mabble - Mặt thang hiểm - Mặt bê tơng đổ chỗ 10 11 12 13 Xuất xứ - Việt Nam - - - Italia - sơn phủ Epoxi 14 - Lan can cầu thang - Inox, Sắt hợp - Việt Nam hiểm 15 - hoa sắt cửa - Inox, Sắt hộp - Việt Nam 16 - Trần tầng khối Trung - Trần Kim loại (Hunter, - tâm thương mại, khới nhà Alumetal) kết hợp trần hàng, phịng hội nghị thạch cao 17 - Trần tầng hộ - Trần Thạch cao - 18 - Sơn hộ - Sơn hoàn thiện nội thất - cao cấp 19 - Cửa hộ: - Cửa gỗ, cửa kính khung - Cửa nhơm: - - Cửa sổ: 20 - Lan can hộ - Hệ khung thép, kính chịu - lực 21 - Lan can - Sắt hộp mạ kẽm sơn tĩnh - điện 22 - Cửa khu kỹ thuật - Cửa sắt chống cháy - STT Vị trí 23 Vách ngăn khơng gian bán Tên vật liệu hoàn thiện Xuất xứ Vách thạch cao hàng Một số quy định kiến trúc xây dựng VPKHLT Hàn Quốc Ở đất nước Hàn Quốc, khái niệm đời, việc sử dụng văn phòng nhà là bất hợp pháp Nguyên tắc này pháp luật công nhận vào năm 1988 khái niệm hàng hóa nhà bổ sung đưa Đến nay, VPKHLT bị coi là “thiết bị làm việc” với nhà phụ trợ Luật ban đầu hạn chế, giới hạn khơng gian làm việc khơng q 70% phịng tắm khơng q 1,5m2 Luật này đã nới lỏng vào năm 1995, mở đường cho việc sử dụng nhà chung chung Số lượng VPKHLT sử dụng làm nhà nước đã tăng từ 3658 vào năm 1995 lên 232.911 đơn vị năm 2010 Khi xây dựng trình sử dụng, Hàn Quốc VPKHLT đã nảy sinh một số tranh cãi sau: 1) Bắt đầu với tên gọi nó, Officetel nhà một khái niệm mơ hồ, bị trích chủ yếu coi là “thiết bị làm việc” Do đó, miễn trừ khỏi quy tắc liên quan đến tòa nhà dân cư và trở thành mợt sản phẩm đặc biệt sử dụng dành cho nhà phát triển Lợi việc phân loại mợt tòa nhà tòa nhà cho phép khu quy hoạch đô thị dành riêng cho bán lẻ và văn phòng 2) Nằm trung tâm, khu vực này kết nối tốt giao thông công cộng, đưa tới hội việc làm phù hợp Chúng cho phép mật độ cao so với khu dân cư, tiếp tục định giá mua đất (khu dân cư có tỷ lệ diện tích tới đa 300%, khu thương mại đạt 15000%) Nằm khu thương mại, tiện nghi lân cận VPKHLT quán bar, nhà trọ phương tiện giải trí khác coi có hại cho cuộc sống dân cư 3) Trong cuộc tranh luận đa dạng đô thị nhà trung tâm thành phố, một biệt ngữ khác xuất từ vựng pháp lý Hàn Quốc: “chusangbokhap” Chusangbokhap là mợt dạng tịa nhà tích hợp đặt một khu thương mại cung cấp nhà trung tâm thành phớ; dành 30% bề mặt cho hoạt đợng thương mại (10% bên ngồi Seoul Metropolis) Tuy nhiên, khơng thay Văn phịng kết hợp với lưu trú Trên thực tế, một sớ trường hợp, tỷ lệ phần trăm tịa nhà dành riêng cho hoạt đợng chí Văn phịng kết hợp với lưu trú 4) Sự phân loại là mợt cơng cụ giải phóng cho VPKHLT khỏi một số quy tắc xây dựng liên quan đến nhà ở, chẳng hạn an ninh, vệ sinh cách âm Từ quan điểm đô thị, khác biệt bật vắng mặt quy tắc khoảng cách tịa nhà Trong mợt sớ trường hợp, phịng khách mợt người đới diện với phịng khách người khác mợt tường khoảng cách ngắn Ngược lại, VPKHLT (không phải nhà tập thể thị nhỏ) lại có quy tắc đại nghiêm ngặt 5) Hơn nữa, VPKHLT khơng có quy tắc chung cư quy định nghiêm ngắt Không gian chung xử lý tối thiểu và người thuê nhà không bao gồm cuộc họp chung cư Xét VPKHLT một sản phẩm đầu tư nhiều là để sở hữu, khoản đầu tư cá nhân vòng đời tòa nhà bị hạn chế Mợt sớ đơn vị sử dụng thương mại Kiểm soát tiếp cận thấp phổ biến cho phép phía trước cửa riêng Tình h́ng góp phần tạo cảm giác không rõ ràng, thiếu riêng tư với hành lang 6) Vấn đề thuế nằm tranh chấp Tất miễn thuế từ việc tạo trường học liên quan đến dự án nhà Chủ sở hữu tránh thuế nhà thứ cấp cách đăng ký nhà thứ hai họ một hộ Thu nhập từ vốn thuế giao dịch nhẹ so với nhà ở, làm cho VPKHLT trở thành mợt sản phẩm đầu lý tưởng Việc khái quát hóa VPKHLT tuân theo thay đổi luật pháp, vốn thay đổi nhiều lần nhiều năm Luật năm 1998 cho phép phát triển nhà nhỏ trung tâm thành phố tuân theo, luật năm 2004 hạn chế nhằm ngăn chặn lạm dụng khái niệm VPKHLT, sau hoàn thiện trơn tru Các điểm pháp lý để phân biệt mợt VPKHLT với một hộ tiêu chuẩn sau: Phần trăm kết hợp không gian dành riêng cho công việc; Thiết bị vệ sinh giới hạn kích thước và tính chất (khơng có bồn tắm); Mái hiên và ban công bị cấm; Hệ thống sưởi sàn (ondol) bị cấm giới hạn bề mặt Tuy nhiên, khuynh hướng này có giới hạn Ví dụ, hạn chế nào liên quan đến thiết bị vệ sinh, chúng ln lắp đặt sau hoàn thành cơng trình miễn là có chế nước thích hợp Gần đây, luật điều chỉnh cho VPKHLT Bộ Nghị định Lãnh thổ và Đại dương 2010-351 ngày tháng năm 2010, hạn chế sau: Khơng có ban cơng; Hệ thống sưởi sàn giới hạn 85 m2; Nếu tòa nhà vượt 16 tầng, khoảng cách từ không gian chung đến cầu thang không vượt 40 m; Tường ngăn cách nhiệt với độ giảm âm 45 dB Nhận thấy biến dần khái niệm mơ hồ không gian dành riêng cho công việc, điều này thực tác động đến việc sử dụng nhà tịa nhà Kết là, mợt VPKHLT ngun là mợt nhóm nhà mợt tổ hợp khới đa mục đích vượt q 85 m2, thiếu ban cơng và bớ trí dọc theo hành lang Kết cấu tòa nhà mẫu hệ bê tơng cớt thép tồn khới gồm cột, dầm, sàn, lõi vách hệ cầu thang Tường biên cấu tạo từ lớp sau (từ vào trong): CRC (tấm bê tông cốt sợi xenlulo, 50mm), bê tông cốt thép (180mm), lớp cách nhiệt (50mm) thạch cao (10 mm) Cửa sổ tòa nhà mẫu cửa kính khung nhơm, gồm lớp kính có chiều dày 16mm, khoảng cách lớp kính là 6mm Tường ngăn cấu tạo từ lớp sau (từ vào trong): Tấm bê tông nhẹ (100mm), thạch cao (10 mm) gạch bê tông (15mm) Hệ sàn cầu thang bê tông cốt thép đổ chỗ Nền cấu tạo từ lớp sau (từ ngồi vào trong): Gạch bê tơng (15mm), Bê tơng khí chưng áp (40mm), Lớp cách nhiệt (50mm) bê tông cốt thép (150mm) Sàn nhà cấu tạo từ lớp gạch bê tông gỗ Sàn mái gồm lớp sau (từ vào trong): Vữa xi măng (30mm), bê tông phủ (85mm), chống thấm, cách nhiệt (50mm), bê tông cốt thép (150mm) thạch cao (15mm) Để phân tích truyền nhiệt qua tịa nhà, ta xét hệ sớ truyền nhiệt cấu kiện Theo kết quả, cấu kiện bao che tịa nhà tịa nhà mẫu có truyền nhiệt cao so với Tiêu chuẩn thiết kế tiết kiệm lượng Hàn Q́c cho tịa nhà thương mại Để cải thiện hiệu lượng tòa nhà văn phòng mẫu, nên giảm truyền nhiệt cấu kiện bao che cho tịa nhà Thơng sớ liên quan đến tiêu thụ lượng cho sưởi ấm làm mát tịa văn phịng mẫu khơng có sẵn Do đó, mức tiêu thụ lượng tịa nhà phân tích dựa lượng điện khí gas tiêu thụ thực tế Thơng sớ này so sánh với lượng tiêu thụ loại cơng trình khác Cho thấy mức tiêu thụ lượng điện VPKHLT thường cao hộ, thấp văn phòng Mức tiêu thụ gas officetels thấp so với hộ và cao so với văn phòng Nguyên nhân khác biệt VPKHLT có kết hợp khu nhà và văn phòng thương mại Tổng lượng tiêu thụ điện tòa nhà mẫu năm 2016 là 2.119.402 KWh và mức tiêu thụ lượng điện trung bình m2 là 11,1 KWh Điện sử dụng cho nhiều mục đích chẳng hạn làm mát, chiếu sáng, thơng gió, thiết bị để làm lạnh, hoạt động cho thang máy và máy bơm Việc sử dụng điện cho chiếu sáng tương đới cao mức độ sử dụng 24 VPKHLT cao hợ văn phịng riêng lẻ Bảng 16 Thông tin hệ số truyền nhiệt cấu kiện Các cấu kiện Tường biên Phân loại (các lớp từ ngồi vào trong) Hệ sớ truyền nhiệt (W/m2K) Tấm CRC (tấm bê tông cốt sợi xenlulo, 50mm), bê tông cốt thép (180mm), lớp cách nhiệt (50mm) 0,74 thạch cao (10 mm) Cửa sổ Cửa kính khung nhơm, gồm lớp kính dày 16mm, lớp kính 6mm 3.10 Vữa xi măng (30mm), bê tông phủ (85mm), chống Sàn mái thấm, cách nhiệt (50mm), bê tông cốt thép (150mm) 0,65 thạch cao (15mm) Nền Gạch bê tơng (15mm), bê tơng khí chưng áp (40mm), lớp cách nhiệt (50mm) bê tông cớt thép (150mm) 0,59 Tổng lượng khí gas tiêu thụ tòa nhà mẫu năm 2016 là 3.303.885 KWh mức tiêu thụ trung bình m2 là 17.3 KWh Gas sử dụng cho nhiều mục đích sưởi ấm, sản xuất nước nóng để tắm, vệ sinh, TV thiết bị để nấu ăn Tiêu thụ khí đớt tịa nhà mẫu cao đáng kể so với tiêu thụ lượng điện Về mơ hình sử dụng lượng khí gas, nhu cầu sưởi ấm nấu ăn là tương đới cao VPKHLT chức để là cao chức kinh doanh Để giảm mức tiêu thụ lượng tòa nhà mẫu này, việc sử dụng lượng khí gas cho sưởi ấm, sản xuất nước nóng nấu ăn cần phải giảm đáng kể Đánh giá Gợi ý theo tiêu chuẩn thiết kế tiết kiệm lượng Hàn Q́c cho tịa nhà khơng có mục đích để ở, hệ sớ truyền nhiệt cấu kiện bao che tòa nhà VPKHLT mẫu cao Sự truyền nhiệt qua cấu kiện bao che cần phải cải thiện 200%, để đáp ứng yêu cầu tối thiểu đối với Passive Houses Theo lợ trình lượng Hàn Q́c, hiệu lượng tòa nhà cần cải thiện giai đoạn 2012 đến 2025 Từ năm 2025, tịa nhà khơng có mục đích để nên có tỷ lệ tiết kiệm lượng 60% Tuy nhiên, khơng có tiêu chuẩn cụ thể giảm thiểu nhu cầu tiêu thụ lượng tiêu thụ tài nguyên tòa nhà văn phòng đã đề xuất Bảng 17 Tiêu chuẩn hệ số truyền nhiệt (W/m²K) Điểm chuẩn đề Tiêu chuẩn thiết Passive House kế tiết kiệm Tịa nhà xuất lượng (khơng VPKHLT mẫu cho VPKHLT dành cho nhà ở) năm 2025 Tường biên Tường biên Tường biên Tường biên ≤ 0,15 ≤ 0,27 ≤ 0,74 ≤ 0,15 Mái Mái Mái Mái ≤ 0,15 ≤ 0,18 ≤ 0,65 ≤ 0,15 Nền Nền Nền Nền ≤ 0,15 ≤ 0,23 ≤ 0,59 ≤ 0,15 Cửa sổ Cửa sổ Cửa sổ Cửa sổ ≤ 0,80 ≤ 2,10 ≤ 3.10 ≤ 0,80 Từ năm 2025 Bản đồ đường lượng Hàn Quốc yêu cầu tất tịa nhà phải có mức tiêu thụ lượng không Để đạt mục tiêu này, cần giảm thiểu nhu cầu sử dụng lượng sản xuất tích hợp lượng tái tạo cần thiết Do đó, hệ sớ truyền nhiệt tới đa cấu kiện bao che tòa nhà VPKHLT phải đáp ứng yêu cầu đối với Passive Houses vào năm 2025 Do đó, khái niệm cải tạo bền vững cho tòa nhà VPKHLT nên hướng tới tiêu chuẩn tương tự cơng trình từ năm 2025 Việc áp dụng cải tạo VPKHLT theo tiêu chuẩn Passive Houses với hệ số truyền nhiệt đề xuất cho văn phòng vào năm 2025 dự kiến giúp giảm tới 90% lượng để sưởi ấm làm mát so với tòa nhà VPKHLT mẫu 1) Hơn nữa, VPKHLT loại trừ khỏi thống kê nhà thơng thường là mợt phần chuỗi liệu cụ thể Viện Thống kê Hàn Quốc Mặc dù sớ lượng ít, VPKHLT dễ thấy trung tâm thành phố, đặc biệt Seoul Sự xuất giải thích tập trung VPKHLT khu vực giao thơng bận rợn Các điểm nóng thủ đô Ga Gangnam, Hồ Jamsil, Ga Đại học Quốc gia Seoul, Gyeongbokgung, Bundang New Town, cho thấy tập trung cao đợ Văn phịng kết hợp với lưu trú Khu vực Heaundae Busan xuất trường hợp tương tự 2) Cũng nhận thấy mợt sớ tịa nhà phức tạp mặt kiến trúc trung tâm thành phố Hàn Quốc VPKHLT Ví dụ Monaco Boutique Gangnam, S-Trenue Tower Yeouido (Mass Studies trụ sở Seoul), J Well Home Gangnam Bogeumjari (Kiến trúc sư JDS có trụ sở châu Âu), Vernaum Haeundae Residence LK Hwamyeong-dong, Busan ( Tập đoàn kiến trúc & đô thị Samhyun) 3) Hơn nữa, VPKHLT chiếm mợt tỷ lệ nhỏ tổng sớ nhà ở, tỷ lệ phải so sánh với nhà tập thể đô thị Không bao gồm chung cư nhà riêng lẻ, tỷ lệ nhà tập thể đô thị đạt 10% nước 16% Seoul Câu hỏi nhà đô thị tập thể khiến kiến trúc và đô thị Hàn Quốc bền vững thay đổi xã hội bản, giảm đơn vị gia đình, giảm tỷ lệ sinh và thay đổi phong cách sớng và văn hóa 4) VPKHLT mợt loại hình xây dựng lạ và mang tính đặc trưng Thành phần cụ thể bắt nguồn từ khối đơn vị sở lặp lặp lại lối tiếp cận từ hành lang kéo dài Mợt kiểu hình kiến trúc đa dạng phát triển từ đơn vị tiêu chuẩn và mơ hình lưu thơng riêng biệt 5) VPKHLT có nguồn gớc từ văn phịng Họ giữ lại nhiều đặc điểm tịa nhà văn phịng, mơ hình phân phối, kỹ thuật xây dựng, thiết kế mặt tiền vật liệu Các dự án gần phát triển theo hướng hoàn toàn cho chức ở, thiết kế VPKHLT việc sử dụng thực tế linh hoạt Chất lượng cho chất chung mẫu ô / hành lang, chấp nhận mục đích sử dụng khác VPKHLT không một loại kiến trúc, mà cịn trở thành mợt sản phẩm bất đợng sản rõ ràng Nó hồn tồn tn thủ cần thiết đầu tư, một sản phẩm túy logic đầu tư Chức đầy đủ tình trạng pháp lý lại mơ hồ Bản chất không đơn giản, đơn giản thiết kế làm cho VPKHLT trở thành mợt thực thể đa trị trốn tránh pháp luật nhà chức trách Hàn Q́c VPKHLT khơng phải mợt loại hình xây dựng hàn lâm có chủ đích Nó tự nhiên phát triển là câu trả lời cho một hợi thị trường Trong tình trạng thiếu nhà ở, là chuyển đổi tức thời công ty thành hộ tiềm 6) Là một phát triển định hướng mặt kinh tế, VPKHLT bị trích thiếu thẩm mỹ Tuy nhiên, nên nhấn mạnh chất lượng loại hình này là mợt câu trả lời thực dụng triệt siêu đô thị đương đại Tính xác VPKHLT làm cho hiệu từ quan điểm kinh tế, xây dựng, lượng Mật đợ tính linh hoạt mang lại cho nhiều hoạt đợng Bản chất linh hoạt khơng tăng cường tiềm chức mà cịn chất lượng không gian Việc sử dụng thêm vào tạo mợt phong cách sớng hào phóng, trần nhà cao khả bình đẳng hóa giá trị không gian tiện nghi sinh hoạt, nâng cao tuổi thọ trần nhà 7) Hơn nữa, VPKHLT xứng đáng ý cho ý tưởng mợt thành phớ cách tích hợp với thị thích ứng với bới cảnh VPKHLT cho phép mợt thành phớ tương thích và đa dạng Bằng cách tích hợp đa dạng vào khới lượng VPKHLT trở thành mợt phần mở rợng thành phớ hành lang hoạt động một phần mở rộng vỉa hè Bằng cách kết hợp nhà hoạt động chuyên nghiệp, vượt qua phân chia chức bắt nguồn từ kế hoạch người dân tạo điều kiện cho hồi sinh đa dạng vốn có mợt thành phớ mợt hình thức đương đại giống kiểu một tổ kiến khổng lồ vuông vắn ... HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI LÃ MẠNH CHIẾN KHOÁ: 2018 – 2020 GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC VĂN PHÒNG KẾT HỢP LƯU TRÚ (OFFICETEL) TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: Kiến trúc Mã số: 8.58.01.01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KIẾN TRÚC... hình kiến trúc văn phịng kết hợp với lưu trú từ dự án đã xây dựng; - Đề xuất quan điểm nguyên tắc thiết kế đới với loại hình kiến trúc văn phịng kết hợp với lưu trú; - Đề xuất giải pháp kiến trúc. .. (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel) Hiện tại, học viên làm việc Bợ xây dựng Vì vậy, đã lựa trọn đề tài ? ?Giải pháp kiến trúc văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel)? ??