Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện đức hòa tỉnh long an theo luật đất đai 20

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Minh Tuấn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Minh Tuấn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn PGS.TS Trần Văn Tuấn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo luật đất đai 2013” hoàn toàn kết nghiên cứu thân tơi chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu ngƣời khác Trong q trình thực luận văn tơi thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu khảo sát riêng cá nhân tơi Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Minh Tuấn i LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu nhà khoa học, quan, tổ chức, nhân dân địa phƣơng Tôi xin đƣợc bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai nhà trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập thể Lãnh đạo huyện Đức Hịa… nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện tốt mặt cho suốt trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Minh Tuấn MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .6 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 1.1.2 Quyền sử dụng đất 1.1.3 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 11 1.1.5 Vị trí, vai trị, ý nghĩa việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 12 1.2 Căn pháp lý công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 1.2.1 Một số khái niệm 16 1.2.2 Mối quan hệ công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai 17 1.2.3 Cơ sở pháp lý vấn đề nghiên cứu 18 1.3 Nội dung công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật hành 19 1.3.1 Nội dung việc đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất 19 1.3.2 Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 26 Chƣơng ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HOÀ, TỈNH LONG AN 35 2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội huyện Đức Hoà 35 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 2.1.2 Các nguồn tài nguyên 38 2.1.3 Thực trạng môi trƣờng 40 2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 41 2.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội môi trƣờng 48 2.2 Khái quát trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai huyện Đức Hoà 49 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đức Hoà 49 2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 52 2.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý đất đai 61 2.3 Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Đức Hoà 62 2.3.1 Thực trạng hồ sơ địa 62 2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực công tác đăng ký đất đai 67 2.3.3 Thực trạng sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 68 2.3.4 Thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2014 - 69 2.4 Phân tích đánh giá ƣu điểm, vấn đề tồn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khu vực nghiên cứu giai đoạn 2014 - tháng 12/2017 84 2.4.1 Những ƣu điểm 84 2.4.2 Những khó khăn 85 Chƣơng ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HOÀ, TỈNH LONG AN 88 3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .88 3.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Đức Hoà, tỉnh Long An 90 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật 90 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa .94 3.2.3 Giải pháp sở vật chất, khoa học công nghệ 96 3.2.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức 97 3.2.5 Giải pháp tài 97 3.2.6 Giải pháp cụ thể huyện Đức Hoà 98 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành 50 Bảng 2.2 Kết đo đạc đồ địa huyện Đức Hồ 63 Bảng 2.3 Hệ thống sổ sách địa 64 Bảng 2.4 Tiến độ cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Đức Hoà 69 Bảng 2.5 Kết đăng ký biến động đất đai địa bàn huyện Đức Hoà (giai đoạn từ 2014 tính đến tháng 7/2015) 73 Bảng 2.6 Kết thực công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận 76 Bảng 2.7 Kết tổng hợp 300 phiếu điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận điểm nghiên cứu (tại 08 xã 01 thị trấn / 20 xã, thị trấn huyện Đức Hoà) 81 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 20 Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận 31 Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Đức Hòa tỉnh Long An 35 Hình 2.2 Biểu đồ thể cấu nhóm đất huyện Đức Hịa (năm 2014) 52 Hình 2.3 Biểu đồ thể số lƣợng hồ sơ tiếp nhận theo 02 giai đoạn trƣớc sau thành lập văn phòng đăng ký đai .77 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Luật Đất đai năm 2013, điều quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định Luật này" Và điều kiện để ngƣời sử dụng đất đƣợc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận trừ trƣờng hợp nhận thừa kế theo quy định khoản Điều 168, trƣờng hợp qui định khoản Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 Nhằm góp phần tạo điều kiện cho nhân dân thực quyền sử dụng đất thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu cao cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) vấn đề quan trọng, cấp thiết đƣợc cấp uỷ, quyền quan tâm thực nhiều năm qua Để làm tốt công tác nữa, cần thiết dựa sở khoa học khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác Xuất phát từ lý trên, học viên chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo luật đất đai 2013" Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng, phân tích ƣu điểm hạn chế công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhằm làm sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tính pháp lý, qui định pháp luật công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận có liên quan đến đề tài - Phân tích thực trạng sử dụng đất tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai huyện Đức Hịa - Phân tích tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 7/2015 gia đoạn có văn phịng đăng ký cấp đến - Phân tích thuận lợi khó khăn cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đức Hòa - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài đƣợc thực phạm vi ranh giới hành thuộc huyện Đức Hịa, tỉnh Long An Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2014 - 12.2017 Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đức Hòa Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu: Điều tra thu thập tài liệu, số liệu đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trƣờng, số liệu thống kê, kiểm kê công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến nhân dân công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Đức Hòa thời điểm trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu - Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Đức Hịa, tiến hành phân nhóm xã, thị trấn địa bàn huyện, gửi mẫu phiều ngƣời dân khu vực nghiên cứu để thu thập thông tin thuận lợi, khó khăn, tồn đọng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 300 phiếu khảo sát - Phương pháp kế thừa: Kế thừa tài liệu, số liệu, đồ, hồ sơ địa cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Đức Hòa để làm sở cho việc nghiên cứu đề tài g) Đề xuất 06 Tại Điều Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài Điều Thơng tƣ số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định loại giấy tờ chứng minh việc nộp tiền cho quan, tổ chức để đƣợc sử dụng đất Tuy nhiên, thực tiễn cịn có loại giấy tờ chứng minh việc nộp tiền để đƣợc sử dụng đất chƣa đƣợc quy định 02 Thông tƣ nêu (Như: danh sách thu tiền, giấy biên nhận, giấy xác nhận, biên nộp tiền, chưa ký, đóng dấu theo quy định; Nội dung thu: thu tiền để xây dựng đường làng, ngõ xóm, nhà văn hóa, cơng trình cơng cộng, không ghi “thu tiền sử dụng đất”) Hoặc trƣờng hợp nộp tiền để đƣợc sử dụng đất, nhƣng ngƣời sử dụng đất quan, tổ chức giao đất khơng cịn lƣu giữ đƣợc giấy tờ chứng minh việc nộp tiền để đƣợc sử dụng đất Để kịp thời giải vƣớng mắc việc cấp Giấy chứng nhận cho trƣờng hợp này, đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trƣờng sửa đổi 02 Thông tƣ nêu theo hƣớng: UBND cấp xã nơi có đất lấy ý kiến quan, tổ chức thu tiền sử dụng đất, quan, tổ chức khác có liên quan ngƣời có liên quan (đã thu khoản nghĩa vụ tài thời điểm giao đất khơng thẩm quyền) để xác định việc nộp tiền sử dụng đất xét, cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân h) Đề xuất 07: Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 158/2007/NĐ-CP ngày 27/10/2007 Chính phủ quy định danh mục vị trí cơng tác thời hạn định kỳ chuyển đổi vị trí cơng tác cán bộ, công chức, viên chức Quyết định 05/2008/QĐ-BNV ngày 26 tháng 11 năm 2008 Bộ trƣởng Bộ Nội vụ việc ban hành danh mục vị trí cơng tác cán bộ, cơng chức, viên chức không giữ chức vụ lãnh đạo, quản lý ngành tổ chức nhà nƣớc phải thực định kỳ chuyển đổi, theo cán địa xã làm việc lâu dài xã đó, trừ khơng hồn thành nhiệm vụ vi phạm pháp luật, bị xử lý chuyển công tác hay thơi việc, Đồng thời Nhà nƣớc có chế tài hạn chế đến mức thấp việc gây phiền hà, sách nhiễu cán này, tạo điều kiện cho cán địa quen, nhớ, thuộc địa bàn, tham mƣu chuẩn xác cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm tốt công tác quản lý đất đai 3.2.1.2 Đề xuất giải pháp điều chỉnh qui định tỉnh Long An + Ủy ban nhân dân tỉnh Long An cần nghiên cứu, sớm ban hành Quyết định sửa đổi, cần quy định cụ thể quan tiếp nhận, giải thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; thời gian bƣớc thực thủ tục quan, đơn vị có liên quan việc giải liên thông quan có liên quan (như: văn phịng đăng ký đất đai, Phịng Tài ngun Mơi trường, chi cục thuế, kho bạc nhà nước) theo chế cửa, đảm bảo đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, thực tốt phƣơng châm “Rõ ngƣời - rõ việc - rõ trách nhiệm - rõ quy trình - rõ hiệu quả”; phân công, xác định cụ thể quan chịu trách nhiệm chủ trì quan phối hợp thực + Xây dựng chƣơng trình, kế hoạch tuyên tuyền nhiều hình thức tổ chức, cá nhân tầng lớp nhân dân việc thực sách, pháp luật Nhà nƣớc quản lý, sử dụng đất đai, chấp hành đầy đủ nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất, nêu rõ ý nghĩa tầm quan trọng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; gắn việc tuyên truyền với việc giáo dục, phổ biến kiến thức pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận 3.2.2 Giải pháp hồn thiện hệ thống hồ sơ địa Hồ sơ địa hồ sơ phục vụ quản lý nhà nƣớc đất đai, bao gồm tài liệu: đồ địa chính, Sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai Hồ sơ địa huyện Đức Hoà đƣợc thành lập dạng giấy từ năm 1995 -1997 Nhƣng thực trạng đất đai năm qua biến động nhanh trình cơng nghiệp hố, thị hố diễn mạnh, sách đất đai thay đổi, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai xảy nhiều Việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa khơng theo kịp với thực tế, tỷ lệ biến động đất đai đƣợc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa (cả đồ địa loại sổ) cịn thấp lại khơng đồng bộ, chí nhiều nơi khơng chỉnh lý, hệ hồ sơ địa đƣợc lập xã, thị trấn tốn nhiều thời gian, kinh phí… nhƣng nhanh chóng bị lạc hậu, khơng phản ánh xác đƣợc thực tế sử dụng đất Để công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai đƣợc tốt hơn, đảm bảo yêu cầu có hiệu cao cơng tác đo đạc, lập đồ địa có vai trị quan trọng Hiện nay, diện tích đất đai thực tế Huyện biến động lớn so với diện tích đo đạc đồ năm 1995-1997 gây nhiều khó khăn quản lý, xử lý vụ việc phát sinh nhƣ xác định diện tích hợp pháp đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Việc hoàn thiện hồ sơ địa địa bàn huyện Đức Hồ theo hƣớng điện tử hóa phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai đại cần thiết Thực Nghị số 07/2007/QH12 Quốc hội kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2008 Nghị số 02/2008/NQ-CP ngày 09/01/2008 Chính phủ giải pháp chủ yếu đạo, điều hành thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội dự toán ngân sách Nhà nƣớc năm 2008, ngày 04/12/2008, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Chỉ thị số 02/2008/CT-BTNMT thực số nhiệm vụ, giải pháp để hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận, lập Hồ sơ địa theo Nghị số 07/2008/QH12, nhiệm vụ đẩy nhanh cơng tác đo đạc, lập sở liệu hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận nội dung quan trọng hàng đầu Ngành Huyện Đức Hoà cần tiến hành lập Dự án xây dựng hệ thống Hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai giai đoạn 2015- 2020 định hƣớng đến năm 2030 trình Sở Tài ngun Mơi trƣờng xem xét Trong trình lập Dự án xây dựng hồ sơ địa sở liệu quản lý đất đai, phải xác định rõ công việc từ năm 2015 đến 2020 phải thực cách cụ thể nhằm xây dựng hệ thống Hồ sơ địa vừa đảm bảo tính pháp lý, vừa đáp ứng yêu cầu tra cứu, cập nhật thơng tin đƣợc kịp thời, xác, phục vụ ngày tốt cho công tác quản lý nhà nƣớc đất đai, cụ thể nhƣ sau: - Xây dựng khoảng 800 điểm địa chính; - Đo đạc đồ địa cho tồn diện tích Huyện; - Cấp giấy chứng nhận đạt 98%, cấp đổi giấy chứng nhận đạt 100%; - Thành lập 20 hồ sơ địa 20 xã, thị trấn - Xây dựng sở liệu quản lý đất đai chung toàn huyện Đồng thời, với việc hoàn thiện hệ thống sở liệu quản lý đất đai, cơng tác địa (đo đạc, cấp giấy chứng nhận) theo dự án đƣợc UBND tỉnh phê duyệt đƣợc thực theo kế hoạch hàng năm Dự án tổng thể xây dựng hệ thống Hồ sơ địa sở liệu đất đai giai đoạn 2015-2020 định hƣớng đến năm 2030 đƣợc xây dựng thực hệ thống sở liệu phục vụ đắc lực cho việc xây dựng định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội huyện; đồng thời phù hợp với chủ trƣơng, định hƣớng phát triển ngành Tài nguyên Môi trƣờng giai đoạn Khi dự án hồn thiện huyện Đức Hồ có đƣợc hệ thống hồ sơ địa điện tử hồ sơ địa dạng giấy hồn thiện đồng phục vụ tích cực cho cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai nói riêng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đức Hồ nói chung 3.2.3 Giải pháp sở vật chất, khoa học công nghệ - Cần đầu tƣ trang thiết bị kỹ thuật cần thiết phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận nhƣ: ban địa xã phải có 02 máy tính, 01 máy in A4 để phục vụ công tác chuyên mơn, Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai huyện Đức Hoà cần đƣợc trang bị đủ: viên chức máy tính, có 02 máy in A3 để in giấy chứng nhận, 01 máy photo, 01 máy đo đạc toàn đạc điện tử, 01 máy chủ đƣờng truyền số liệu đủ mạnh để truyền số liệu Văn phòng đăng ký đất đai Long An, 20 máy in A4 in đƣợc mặt cho phận chuyên môn 03 lãnh đạo, 01 máy scan để quét, lƣu giấy chứng nhận giấy tờ gốc đất đai công dân nộp kể từ ngày 01/01/2016 theo qui định Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Mơi trƣờng - Cần trang bị có kế hoạch cụ thể để ứng dụng khoa học công nghệ vào công tác đăng ký đất đai nhƣ: Trang bị phần mềm in vẽ giấy chứng nhận, quản lý hồ sơ, thủ tục hành chính, đồng thời liên thơng với quan thuế, kho bạc Phải nhanh chóng đẩy mạnh việc ứng dụng sâu rộng công nghệ thông tin, hệ thống hồ sơ địa chính, thực đăng ký điện tử giao dịch đất đai, giải thủ tục hành để đáp ứng nhu cầu nhân dân huyện (sau xây dựng xong hồ sơ địa điện tử) Bồi dƣỡng kiến thức công nghệ thông tin cho cán bộ, công chức, viên chức, ngƣời lao động Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, cán địa cấp xã; nghiên cứu xây dựng chế độ ƣu đãi cán bộ, công chức chuyên trách công nghệ thông tin; tổ chức tập huấn, bồi dƣỡng kiến thức công nghệ thông tin đẩy mạnh ứng dụng đào tạo trực tuyến, hỗ trợ công nghệ thông tin từ xa 3.2.4 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, cơng chức, viên chức - Đối với cán công tác (trong biên chế): Nếu cán yếu khâu cho đào tạo lại, nhƣ tin học, đồ họa, công tác tổ chức, quản lý, điều hành đơn vị lãnh đạo Tổ chức sát hạch chuyên môn, nghiệp vụ hàng năm cách tổ chức tập huấn làm thu hoạch, đạt yêu cầu cho tiếp tục cơng tác, khơng đạt u cầu tự đào tạo, nghiên cứu, học lại tổ chức sát hạch lại Cán gốc công việc, cán trình độ yếu, có biểu phiền hà, sách nhiễu, hƣớng dẫn công dân bổ sung hồ sơ không cụ thể, không rõ ràng Hƣớng dẫn bổ sung hồ sơ đến lần thứ hai trở nên, không báo cáo lãnh đạo phụ trách, gây bất bình dƣ luận xem xét cho thun chuyển bố trí cơng tác khác Cán phải tự cập nhật văn bản, chế độ sách, quy định thay đổi hàng ngày, để tự nâng cao trình độ, giải nhanh, nhƣng phải pháp luật, trình tự, thẩm quyền, đảm bảo quyền lợi cho Nhà nƣớc, quyền lợi ích hợp pháp công dân Cán phải tiếp thu xây dựng văn minh công sở, củng cố niềm tin nhân dân vào Nhà nƣớc, vào cán - Tổ chức thi tuyển công chức, viên chức vào Phịng Tài ngun Mơi trƣờng, Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh: Lấy 80% cán có chun mơn quản lý đất đai nhƣ kỹ sƣ quản lý đất đai, cử nhân địa chính, cịn lại 20% cán có chun mơn quản lý nhà ở, xây dựng, qui hoạch tin học Đăng báo tổ chức thi tuyển công khai theo yêu cầu Luật Cơng chức, viên chức, dứt khốt khơng nể nang để nhận, tuyển cán không đạt yêu cầu, sở việc xếp ngƣời khơng ngƣời xếp việc Trình độ cán phải từ đại học trở lên - Tạo điều kiện cho cán n tâm cơng tác, gắn bó với quan, có trách nhiệm với công việc đƣợc giao 3.2.5 Giải pháp tài Bất kỳ hoạt động cần có kinh phí để thực Tài yêu cầu tiên cho hoạt động Tuy nhiên, nguồn tài Nhà nƣớc cung cấp cho cơng tác cấp giấy chứng nhận cịn hạn chế, lại chƣa kịp thời Vì quan quản lý cần nghiên cứu để có sách cụ thể nhƣ: mặt tăng cƣờng đầu tƣ kinh phí, mặt khác nghiên cứu qui định rõ thủ tục hành đăng ký đất đai đƣợc thực theo hình thức dịch vụ hành cơng, vừa để giảm bớt gánh nặng cho ngân sách, bƣớc tạo chế cho Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động tự chủ tài đảm bảo tự thu, tự trang trải kinh phí hoạt động cho hệ thống văn phịng đăng ký đất đai, có chế khuyến khích tạo điều kiện trích kinh phí thu đƣợc từ nguồn thu tiền sử dụng đất để phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 3.2.6 Giải pháp cụ thể huyện Đức Hoà Xây dựng kế hoạch, tổ chức thực việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân (theo tháng, quý cho xã, thị trấn) để phấn đấu đến hết tháng 06/2018 hồn thành cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Phân cơng nhiệm vụ, quy định trách nhiệm cho phòng, ban cán bộ, công chức, viên chức việc thực quy định đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận Tổ chức kiểm tra, tra việc thực công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, kịp thời giải vƣớng mắc trình thực hiện; Xử lý kiến nghị xử lý cán bộ, công chức, viên chức vi phạm quy định pháp luật cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động; Chỉ đạo UBND cấp xã: thực kiểm tra, rà sốt, tổng hợp trƣờng hợp cịn khó khăn, vƣớng mắc việc cấp Giấy chứng nhận, chƣa thực kê khai đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, để thông báo, hƣớng dẫn cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất biết, thực kê khai, làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định Thực công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức, ý thức, trách nhiệm tổ chức, cá nhân việc chấp hành đầy đủ nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất theo quy định Theo quy định Khoản Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ, trƣờng hợp sử dụng đất thuộc khu vực có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nƣớc có thẩm quyền, khơng đƣợc cấp Giấy chứng nhận Hiện nay, địa bàn huyện Đức Hồ cịn có số dự án chiếm diện tích đất lớn tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất khơng cịn phối hợp với quyền địa phƣơng để thực công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ theo quy định Do vậy, đề nghị UBND cấp huyện Đức Hoà kiểm tra, rà sốt báo cáo Sở Tài ngun Mơi trƣờng, trình UBND tỉnh Long An xem xét điều chỉnh hủy bỏ định thu hồi đất, để có đủ sở cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ Kết luận Giai đoạn 2014-T7/2015 tỷ lệ đăng ký đất đai lần đầu đạt 97,06% Về đăng ký biến động, giai đoạn thực 16064 hồ sơ có 9286 hồ sơ thực chấp quyền sử dụng đất Giai đoạn từ t7/2015 đến hết 2017: giải xong 850/929 hồ sơ đăng ký lần đầu, đạt 91%, 24911/25934 hồ sơ đăng ký biến động, đạt 96,05% Qua điều tra xã hội học, đánh giá hoạt động VPĐK đất đai cấp tho thấy: Có 97% ý kiến đánh giá cấp có thẩm quyền tạo điều kiện cho việc đăng ký, cấp GCN Có 72% ý kiến đánh giá tốt thái độ quan có thẩm quyền Tuy nhiên, 10% ý kiến đƣợc hỏi đánh giá thời gian trả kết chậm trễ Mặc dù đạt tỉ lệ cao đăng ký cấp GCN nhƣng VPĐK huyện Đức Hịa cịn gặp số khó khăn nhƣ: - Hệ thống đồ địa cũ, chƣa có đồ địa chính quy - Nhân thức ngƣời dân hạn chế, họ chƣa thực quan tâm tới việc đăng ký quyền sử dụng đất với quan Nhà nƣớc có thẩm quyền - Việc thực nghĩa vụ tài khó khăn cơng tác cấp giấy chứng nhận - Một số dự án quy hoạch treo ảnh hƣởng đến tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận - Trình độ chun mơn lực lƣợng trực tiếp làm công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sở nhƣ cán địa xã, thị trấn cịn hạn chế, 60% cơng chức địa cấp xã chƣa đƣợc đào tạo qui, chủ yếu trình độ sơ cấp, trung cấp địa chính, quản lý đất đai Từ khó khăn vƣớng mắc hoạt động VPĐK, nghiên cứu đề xuất số giải pháp sau: Giải pháp hoàn thiện, sách pháp luật, giải pháp Giải pháp hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, giải pháp sở vật chất, khoa học công nghệ, giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, giải pháp tài Kiến nghị Trong khn khổ Luận văn tốt nghiệp thạc sỹ, tác giả cố gắng để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu đặt Từ kết luận nêu trên, tác giả kiến nghị số nội dung sau: - Thực rà soát, tổng hợp khó khăn, vƣớng mắc cơng tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, để tập trung tháo gỡ, sửa đổi quy định cho phù hợp với thực tế tỉnh - Chỉ đạo rà soát, kiểm tra dự án đầu tƣ (không thuộc trƣờng hợp thu hồi đất quy định Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2013) có định thu hồi đất nhƣng năm chƣa thực giải phóng mặt để có phƣơng án xử lý, điều chỉnh kịp thời làm cấp Giấy chứng nhận; - Tập trung thực dự án tổng thể xây dựng hồ sơ địa chính, sở liệu quản lý đất đai Cuối cùng, tác giả xin trân trọng cảm ơn ngƣời hƣớng dẫn khoa học - PGS.TS Phạm Quang Tuấn UBND huyện, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Hồ cán địa xã, thị trấn thuộc huyện Đức Hồ nhiệt tình quan tâm, giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Đào Xuân Bái (2002), Giáo trình ”Hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội [2] Bộ tài nguyên môi trƣờng (2010), Thông tƣ số 20/2010/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng "Quy định bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất", Hà Nội [3] Bộ tài nguyên môi trƣờng 2007, thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng V/v hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội [4] Bộ tài nguyên môi trƣờng 2009, thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng "Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất", Hà Nội [5] Bộ tài nguyên môi trƣờng 2010, Thông tƣ số 20/2010/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng "Quy định bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất", Hà Nội [6] Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, (2014), Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội [7] Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, (2014), Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội [8] Bộ tài nguyên môi trƣờng, (2014), Thông tƣ số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hƣớng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội [9] Chính phủ, (2000), Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội [10] Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Hà Nội [11] Chính phủ, (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội [12] Chính phủ, (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội [13] Chính phủ, (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội [14] Chính phủ (2014), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Hà Nội [15] Chính phủ, (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, Hà Nội [16] Quốc hội, (1993), Luật Đất đai năm 1993, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [17] Quốc hội, (1998, 2001), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998, 2001), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [18] Quốc hội, (2003), Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [19] Quốc hội, (2013), Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [20] Quốc hội, (2005), Luật Nhà năm 2005, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [21] Quốc hội, (2014), Luật Nhà năm 2014, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [22] Quốc hội, (2005), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [23] Quốc hội, (2014), Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [24] Quốc hội, (2012), Luật Thủ đô năm 2012, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [25] Quốc hội, (2005), Bộ Luật Dân năm 2005; Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [26] Quốc hội, (2015), Bộ Luật Dân năm 2015; Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội [27] Lê Đình Thắng, (2000), Đăng ký thống kê đất đai, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội [28] Lê Đình Thắng, (2000), Quản lý Nhà nƣớc đất đai nhà ở, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội [29] UBND tỉnh Long An, định 65/2016 QĐ-UBND ngày 5/12/1016 ban hành quy định diện tích tối thiều đƣợc tách đất đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Long An [30] UBND tỉnh Long An, Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội hàng năm tỉnh Long An [31] UBND tỉnh Long an, Quyết định số 55/2016 QĐ-UBND ngày 10/10/2016 ban hành quy định chung quản lý quy hoạch, kiến trúc cơng trình đƣợc miễn giấy phép xây dựng nơng thôn địa bàn tỉnh Long An PHIEU DIEU TRA + Hp va ten nguñi tra lñi phiéu: ? ñ‹ .?/ /.v.’ TPH HP DANG KY, CAP GIAY Dire Hña CH ING -Lii.N QUYEN SP DUNG + Dia chi theta dat: DAT, QUYEN SCi l4fJ'U NO fi VA Thuong, huyen Due Hoa, tinh Long An TO SP DC GEN LIEN VCiI OAT GCN) TAI HUYEN DLFC HSA, + Da dune cap GCN TO LONG AN + Chca duoc cap GCN + Dang lam thu tuc cap GCN Diéu tra finh hinh trién khai dang ky, cap Gifiy chiing nhan quyén sit’ dung dat, quyen st him nhañ vâ tai siin kh3c grin lien vfii dit cho cac ho gia dinh, ca nhfin tren dia ban xñ D*c lltia Thiroug, huyen Dfi’c Hña, tinh Long An nhan Thira dat dang ky, cap 1.1 Thiia dat sñ: 1.3 Dia chi , xñ Dec Hña Thuong, huyen Dec Hfia 1.4 Dién tich: 1.5 Hinh thitc su dung: Sir 1.6 Muc dich st dung dat: 1.7 Thñi han sir dung dat: Dr 1.8 Nguon gfic sit dung dat: Tiii sin gan lien vdi dat 2.1 Loai tai san (Chi loai nha, loai cong trinh, loai cay): 2.2 Dien tich chiém dat (ghi dién tich xay dung cñng trinh; hoac dién tich co cfiy) m' 2.3 Thfing tin khac (dñi vñi cñng trinh xay dvng), gom: so tang .; két cau: Dfii vñi can ho chung en, gñm: can ho so , tang sñ , dien tich su dung .m'; Nhñng danh gia dang ky, cfip gray ch*ng nhan -Cfc c3§ cb tham quyén tao diéu kien tot; -Thai d9 can bo huñng dan nhiet tinh, tao diéu kien thu{an lqi O -Cac cap cfi tham qtiyén tao diéu kien; Q -Thai dñ can bñ huong dan hinh thirñng O -Cac cap co thank quyén khñng tao diéu kien Q -Thai can bñ hiring d khñng nhiet tinh, gay kho khan O -Thu tqc binh thriving IQ-Thu tuc den gian Q -Can bñ co trinh H-Can bñ co trinh cliuyén D-Can bo co trinh chuyén cliuyén mon trung binh inñn kéin mñn cao O -Tra két qua dung thdi -Trd két qua muon hon thdi O-Tra két quñ sñm hon thdi gian gian guy dinh gran quy *!nli quy dinh DAnh gid ciia cén bo dia chinh, UBND cfip xii no'i cñ dfit Q-Ho sa xin dñng day du O -Ho so chua day du can bñ sung @-Ho sp xin dang kj cliiia day du khñng bo sung duqc O -Lj khac Y kién dong gñp ciia hj gia dinh, ca nhfin dup'c fli u tra Ngu’iri tra lñi phieu (Ky, ghi râ ho vâ téii ) Ngu'ñ’i di Xac nhan ciia Trung tâm én Dii'c Hña dâu ) CH(JNG NHA.N Q N SU DUNG * Dta chi thia dfit: Hña* TO SP DC GB LIEN VCiI OAT GCN) TAI HUYEN OLFC HSA, + Oa duoc cap GCN TO LONG AN + Chira dlr9c cap GCN + Oang lam thu tpc cap GCN Diiu tra tinh hinh trién khai dang ky, cfip Giay chiing nhan quyén s* dung dat, quyen sñ hiiu nhii o va tiii san khac gan lien vat dfit cho cac ho gia dinh, ca nhfin trén dia ban xa D*c Hba Thtrpng, huyen Dii'c Hña, tlnh Long An Thira dat dang ky, cfip dial chung nhan 1.1 Thiia dat sñ: N.fi.fi ; TO ban dfi so: J.G â I, Ka OUC Hña Thuong, huyen Dirc Hoa 1.3 Dia chi 1j22j 1.4 Dien 1.5 tich: Hinh thirc sir dung: Su dung m'; m'; 2.1 Loai tai sân (ghi loai nha, loai cñng trinh, loai cry): 2.2 Dien tich chiém dfit (ghi dien tich xay drng cñng trinh; hoac dien tich co cay) m 2.3 Thong tin khac (dñi voi cong trinh xay dqng), gom: so tag .; két cau: Dfii vñi cân ho chung cv, gom: can ho so , tang so , dien tich sit dung m'; Nhiing dinh gid dñng ky, cfip giay chung nhan -Cac cap co tham quyén tao O -Cac cap co tlia in quyén O -Cac cap co tham quyén diéu kien tñt; tao dicu kien; khñng tao dieu kien I |-Thai can bo huñng dan O -Thai can bo htiong Q-Thai can bo huñng dan nhiet tinh, tao diéu kién thu°an lqi dan binh thiicrng khñng nhiet tinh, gay kho khñn IN-Thu Nc don gian [g -Thu tyc binh th\rong Q-Thu tuc phuc tap -Cân b9 cñ trinh d9 chuyén O -Can b*o cñ trinh O-Can bo co trinh chuyén mon cao cliuyen mon trung binh mñn Q-Trd két qua sdm hon thdi gian O -Tra két qua diing thdi Q-Tra két qiia muon hon thoi quy dinh gian c|uy deny gian quy dinh Danh gifi ciia cfin bo dja chinh, UBND cap xa not cñ dfit {'5|-Hñ so xin dâng day du O-Ho so chua day dii cân bñ sung O -Hñ so xin dang O-Ly khac chua dfiy dii khñng bñ sung duqc Y kién dñng gop ciia hj gia dinh, c5 nhan duuc dicu tra Ngirtri tra Hi phiéu (K j, ghi râ ho vâ tén ) iéu tra lii Xac nhan ciia Trung tâm vén Duc Hoa HUYEN DUCHO.( Nguyen Quñc Thu Nhan ... Minh Tuấn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA, TỈNH LONG AN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 201 3 Chuyên... chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An theo luật đất đai 201 3"... đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .88 3.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử