(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quỳnh lưu, tỉnh nghệ an giai đoạn 2017 – 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG KIM TIẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN VĂN ĐIỀN THÁI NGUYÊN - 2020 ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Tơi xin bày tỏ lời lịng kính trọng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Trần Văn Điền, người dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hướng dẫn bảo cho tơi suốt q trình thực đề tài Tơi xin gửi lời cảm ơn đến Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, người truyền đạt cho kiến thức bổ ích trình học tập, rèn luyện Trường hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán UBND huyện Quỳnh Lưu, Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu cung cấp số liệu cần thiết, giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi q trình tìm hiểu nghiên cứu địa bàn Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày… tháng năm 2020 Học viên Trương Kim Tiến MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quý giá có hạn nên nước cần có hệ thống quản lý sử dụng đất đai có hiệu Mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành từ lâu, xuất gần đồng thời với chiếm hữu tư nhân đất đai Cùng với phát triển thăng trầm kinh tế xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi so với ngày đầu Ngày nay, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thị trường đất đai ngày phát triển hòa nhập vào kinh tế thị trường bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân, hình thành thị trường đặc biệt thị trường bất động sản Một thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ có tác động không nhỏ đến tầng lớp dân cư Những năm vừa qua, kinh tế nước ta đạt nhiều thành tựu to lớn, thị hố diễn mạnh mẽ nhiều loại thị trường chưa tâm phát triển theo kịp với xu chung, có thị trường quyền sử dụng đất, có phần hạn chế định tới phát triển, tăng trưởng kinh tế chung Tốc độ thị hố nhanh chóng kéo theo nhiều điều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng đất Mặc dù Nhà nước ta xây dựng khung khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch thực tế thi hành cho thấy quy định chuyển quyền sử dụng đất tồn số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục đất đai người dân Cùng với phát triển chung nước, tốc độ thị hố huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An diễn mạnh giai đoạn từ năm 2017 -2019 Quỳnh Lưu huyện nằm địa đầu xứ Nghệ, có vị quan trọng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Nghệ An Những năm gần đây, huyện có bước phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa, đời sống tinh thần, vật chất người dân không ngừng nâng cao, cải thiện Q trình thị hố nhanh chóng làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, gây nên sức ép cho đất đai, vấn đề liên quan đến đất đai ngày phức tạp đất đai quan tâm trọng hàng đầu, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn sôi động phức tạp Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất theo tăng lên, nhiên công tác quản lý sử dụng đất huyện cịn có nhiều vướng mắc, trở ngại cần khắc phục Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất thực đăng ký biến động đất đai qua quan nhà nước địa bàn huyện Quỳnh Lưu chưa phản ánh thực trạng sử dụng đất Tình trạng diễn nào? Nguyên nhân sao? Giải pháp để giải tồn nào? Là câu hỏi cần phải giải đáp để đưa hướng giải thích hợp giai đoạn Xuất phát từ thực tế trên, tiến hành thực đề tài “Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2019” Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019 - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực quyền sử dụng đất theo pháp luật giúp công tác quản lý tốt Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ quy định pháp luật hành việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng tồn lĩnh vực nhằm đề xuất giải pháp phù hợp - Ý nghĩa thực tiễn: giúp nhà quản lý nắm bắt tâm tư, nguyện vọng nhân dân q trình thực QSDĐ; từ cho thấy cần phải đơn giản hóa TTHC để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước Giúp quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ giao dịch đất đai, giảm khiếu kiện đất đai, giảm giao dịch phi thức tăng thu cho ngân sách nhà nước Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận thực tiễn chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận Đề tài cơng trình khoa học nghiên cứu có hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt sách chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An đề xuất giải pháp thực Kết nghiên cứu đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước giao dịch đất đai địa bàn đồng thời góp phần hồn thiện số sách, thủ tục việc thực chuyển quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An; Góp phần hạn chế, giải toả xúc, khiếu kiện nhân dân thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Theo Khoản 10 Điều Luật đất đai 2013: Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ phương thức đơn giản việc chuyển QSDĐ Hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với văn việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp (Chính phủ, 2014) - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Quốc hội, 2013) - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ (Quốc hội, 2013) - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung “Dồn điền đổi thửa” khơng phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa (Quốc hội, 2013) * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ hình thức phổ thơng việc chuyển QSDĐ Nó việc chuyển QSDĐ cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng (thực chất hình thức mua- bán) * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ việc người sử dụng đất chết để lại QSDĐ cho người khác theo di chúc theo pháp luật phù hợp với quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị xã hội Từ Luật Đất đai 1993 trở Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị cho phép người sử dụng chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định pháp luật Từ đó, QSDĐ coi tài sản dân đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền chủ yếu tuân theo quy định Bộ luật Dân thừa kế Dưới vài quy định thừa kế: - Nếu người hưởng thừa kế QSDĐ người mà không tự thoả thuận quan nhà nước có thẩm quyền phải vào di chúc mà chia; - Nếu toàn di chúc hợp pháp phần di chúc hợp pháp chia theo di chúc; - Nếu khơng có di chúc tồn di chúc khơng hợp pháp phần khơng hợp pháp chia phần khơng hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật chia theo hàng thừa kế Những người thừa kế theo pháp luật quy định theo thứ tự sau đây: + Hàng thừa kế thứ gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, đẻ, nuôi người chết; + Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; + Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại người chết; bác ruột, ruột, cậu ruột, ruột, dì ruột người chết; cháu ruột người chết mà người chết bác ruột, ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột người chết mà người chết cụ nội, cụ ngoại Những người thừa kế hàng hưởng phần di sản Những người hàng thừa kế sau hưởng thừa kế, khơng cịn hàng thừa kế trước chết, khơng có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản từ chối nhận di sản * Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ quyền ghi nhận Luật đất đai 2003 Khái niệm tặng cho QSDĐ khái quát sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất thỏa thuận văn bên tặng cho bên tặng cho, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất ch bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai Đồng thời cịn phương tiện phá lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất” Bản chất tặng cho QSDĐ tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu Nhà nước Bản chất tặng cho QSDĐ thực tế tặng cho đất, Nhà nước giữ vai trò chủ sở hữu giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thơi Ngồi Điều 463 Bộ luật Dân quy định tặng cho bất động sản thì: 1- Tặng cho bất động sản phải lập thành văn có chứng nhận Cơng chứng nhà nước có chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu 2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; bất động sản đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản Đây hình thức đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể trường hợp phép tặng cho chịu thuế chuyển quyền thuế thu nhập trường hợp phải chịu loại thuế * Quyền góp vốn giá trị QSDĐ Góp vốn việc đưa tài sản vào pháp nhân vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi Người góp trở thành chủ sở hữu chủ sở hữu chung pháp nhân chủ đầu tư dự án Quyền góp vốn giá trị QSDĐ việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ tài sản dân đặc biệt để góp với người khác hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn xảy hay nhiều đối tác linh động, đối tác góp đất, góp tiền, góp khác sức lao động, cơng nghệ, máy móc theo thoả thuận Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo điều kiện định Việc góp vốn QSDĐ thực thơng qua Hợp đồng góp vốn đơn vị công chứng cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ đầu tư có phần ghi việc góp vốn QSDĐ Quy định tạo hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, đối tác phát huy sức mạnh riêng mình; từ thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng sản xuất, kinh doanh nói chung (Lê Xuân Bá, 2003) Trước đây, Khoản Khoản 4, Điều 131, Luật Đất đai 2003 có quy định việc chấm dứt việc góp vốn QSDĐ chấm dứt trường hợp hết thời hạn góp vốn QSDĐ Trong đó, Luật Đất đai 2013 lại khơng quy định thời hạn chấm dứt việc góp vốn QSDĐ, Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) lại có quy định trường hợp chấm dứt việc góp vốn QSDĐ tương tự Luật đất đai 2003: Trường hợp hết thời hạn góp vốn thỏa thuận bên chấm dứt việc góp vốn bên góp vốn QSDĐ tiếp tục sử dụng đất thời hạn cịn lại Trường hợp người sử dụng đất góp vốn QSDĐ sau nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký xin phép chuyển mục đích sử dụng đất hết thời hạn góp vốn, quyền nghĩa vụ có liên quan bên góp vốn bên nhận góp vốn thực theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật, trường hợp thời hạn sử dụng đất hết bên góp vốn QSDĐ khơng cịn nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước thu hồi đất * Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho góp vốn QSD đất: - Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận + Đất khơng có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất - Ngoài điều kiện trên, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Đất đai 2013 - Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa (Quốc hội, 2013) 1.1.2 Cơ sở pháp lý thực chuyển quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.2.1 Các văn Nhà nước 56 Kinh tế phát triển, thu nhập người dân ngày tăng, đời sống cải thiện, từ họ có yêu cầu cao chất lượng diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai Đồng thời, đời sống nâng cao, cải thiện, có đồng tiền “nhàn rỗi” họ dùng để đầu đất, sau bán kiếm lời Tổng hợp kết từ phiếu điều tra, ta thấy phần lớn người dân mua đất để đầu có khoản tiền tiết kiệm (bảng 3.9) Bảng 3.9: Bảng đánh giá nhận thức người dân đầu đất Câu trả lời Số phiếu Tỷ lệ (%) Có 68 75,6 Khơng 22 24,4 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Qua ta thấy, yếu tố phát triển kinh tế có ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS huyện Quỳnh Lưu, giá đất tăng cao, hoạt động chuyển quyền diễn sôi động 3.3.2.3 Yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến việc chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể: việc mật độ dân số tăng cao khu vực khiến cho giá trị đất đai nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo nhu cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số Do số lượng giao dịch lên quan đến chuyển quyền sử dụng đất tăng lên, đặc biệt hình thức chuyển nhượng Ngồi ra, yếu tố khác khu vực chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có tác động lên giá trị BĐS Hệ thống hạ tầng đô thị kết nối ngày đồng tạo hội lớn cho doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, lúc việc mua bán, chuyển nhượng QSD đất tăng lên, hay việc góp vốn QSD đất để làm ăn quan tâm 3.3.3 Nhóm yếu tố thủ tục hành ngành liên quan Thời gian qua huyện Quỳnh Lưu có nhiều cố gắng nhằm đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn 57 liền với đất nên tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt kết cao, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền mình, làm sở cho việc quản lý Nhà nước đất đai, tài sản theo quy định pháp luật, góp phần phát triển kinh tế - xã hội huyện UBND huyện Quỳnh Lưu ban hành có bảng niêm yết TTHC thuộc lĩnh vực đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSD đất công khai Bộ phận Tiếp nhận Trả kết theo chế cửa huyện chuyển cho xã, thị trấn Trong bao gồm đầy đủ trình tự, thủ tục khoản thuế, phí, lệ phí cần phải nạp tùy theo thủ tục, giúp cho người dân hiểu rõ dễ dàng chủ động chuẩn bị hồ sơ đến làm việc Dưới kết tổng hợp từ phiếu điều tra cán quản lý hộ dân khu vực nghiên cứu - Đánh giá thời gian, thủ tục mức thu khoản phí, lệ phí cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai Bảng 3.10: Kết vấn cán người dân trình tự, thời gian mức phí, lệ phí cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai Đơn vị: Tỷ lệ (%) Trình tự thủ tục TT Đối tượng Cán quản lý Người dân làm nhà nước Dân buôn bán, kinh doanh Dân nông nghiệp Thời gian Khơng Phí lệ phí Khơng Phù hợp phù hợp hợp 100,0 95,0 5,0 100,0 93,3 6,7 96,7 3,3 90,0 10,0 76,7 23,3 70,0 30,0 93,3 6,7 66,7 33,3 73,3 26,7 80,0 20,0 phù hợp Phù Không Phù hợp phù hợp (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Qua bảng cho thấy cán làm công tác chuyển QSD đất huyện Quỳnh Lưu nắm rõ quy định thủ tục, thời gian thuế, lệ phí thực cơng tác 58 chuyển quyền sử dụng đất họ đồng tình với quy trình, mức thu 100% Cịn lại 90 phiếu điều tra người dân gồm nhóm đối tượng cho kết sau: + Về trình tự thủ tục: người dân làm nhà nước có 28/30 (93,3%) phiếu đồng ý với quy trình thực loại hồ sơ thủ tục; người dân bn bán có 27/30 (76,7%) phiếu cho quy trình ban hành hợp lý; người dân làm nơng nghiệp có 66,7% phiếu điều tra trí với quy trình thủ tục thực hiện, 33,3% cho thủ tục phức tạp, rườm rà + Về thời gian xử lý hồ sơ chuyển quyền: với tầm hiểu biết cao 96,7% người dân làm nhà nước cho thờ gian xử lý hồ sơ phù hợp, cịn người kinh doanh bn bán làm nơng nghiệp họ cho thời gian lâu, có tỷ lệ đồng ý 70% -73,3% + Về loại phí lệ phí liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất: Kết thu đồng tình cao theo nghề nghiệp làm nhà nước, kinh doanh bn bán (trên 90%), cịn khoảng 30% người dân làm nông nghiệp cho mức thu cao so với thu nhập họ Hầu hết người dân nắm quy trình thủ tục, thời gian loại phí, lệ phí nhà nước quy định, có số cịn chưa thỏa đáng với trình tự, thời gian lệ phí rơi vào trường hợp người dân điều tra làm kinh doanh buôn bán làm nông nghiệp, đối tượng chưa có quan tâm tìm hiểu công tác chuyển quyền sử dụng đất đai - Đánh giá thái độ làm việc cán tiếp nhận xử lý hồ sơ Sau bảng tổng hợp tỷ lệ đánh giá 90 người dân qua phiếu điều tra: Bảng 3.11: Đánh giá thái độ làm việc cán quản lý (Đơn vị: %) Đối tượng Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà Người dân 21,1 61,1 10,0 7,8 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) 59 Hình 3.5: Biểu đồ đánh giá thái độ làm việc cán quản lý Qua biểu đồ thấy cịn số cán quản lý gây phiền hà người dân đến quan Nhà nước làm thủ tục chuyển QSD đất Còn lại hầu hết cán làm trách nhiệm với thái độ mực, nhiệt tình (chiếm khoảng 80%) Trong thời gian tới, huyện tiếp tục đưa TTHC giải Bộ phận Tiếp nhận Trả kết theo chế cửa Chính điều giúp cho việc làm thủ tục chuyển QSD đất người dân minh bạch, dễ dàng mà cần đến hướng dẫn cán chuyên môn, rút ngắn thời gian làm việc, việc giải hồ sơ hiệu hơn, tránh nhiều vấn để nhạy cảm Điều tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSD đất diễn mạnh mẽ 3.3.4 Yếu tố nội tại: Tâm lý, nhận thức, hiểu biết…của người dân - Yếu tố tâm lý: yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến việc chuyển quyền sử dụng đất, mà đặc biệt thị trường mua bán, chuyển nhượng QSD đất người dân địa bàn huyện mà người dân nước Tâm lý người Việt Nam tâm lý đám đơng, nóng vội Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, gây nên tượng sốt đất - Yếu tố nhận thức, hiểu biết: Để có kết đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ hiểu biết người dân đến công tác chuyển QSD đất dùng 60 phương pháp điều tra vấn người dân cán quản lý với mẫu phiếu điều tra câu hỏi soạn trước theo nội dung cần điều tra Dưới bảng tổng hợp kết đánh giá mức độ quan tâm tìm hiểu văn bản, quy định liên quan đến chuyển QSD đất người dân từ 130 phiếu với nhóm đối tượng điều tra: Bảng 12: Đánh giá mức độ tìm hiểu văn liên quan người dân (Đơn vị: %) Mức độ tìm hiểu văn bản, quy định liên Đối tượng quan đến chuyển QSD đất người dân Rất quan Quan Ít quan Khơng tâm tâm tâm quan tâm Cán quản lý 5,0 22,5 45,0 27,5 Người dân làm nhà nước 3,3 63,3 26,7 6,7 Dân buôn bán, kinh doanh 13,3 33,3 53,3 Dân nông nghiệp 6,7 30,0 63,3 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Qua kết điều tra thấy tỷ lệ người dân chủ động tìm hiểu văn bản, quy định phục vụ cho công tác chuyển QSD đất Các cán quản lý cho có khoảng chưa đến 30% người dân quan tâm đến vấn đề đa số người làm nhà nước Cịn lại có tới 86% người dân bn bán, kinh doanh 93% người dân làm nơng nghiệp khơng quan tâm đến quy định này, cần thực việc chuyển QSD đất họ đến gặp cán địa cấp xã cán Văn phòng ĐKQSD đất để hỏi, nhờ hướng dẫn Điều gây khó khăn thời gian trình làm việc Nhận xét chung: Từ kết điều tra vấn cán người dân việc thực chuyển quyền QSD đất người dân huyện Quỳnh Lưu rút số nhận xét: - Cơ chế, sách khơng ảnh hưởng lớn tới trình làm việc cán quản lý nhà nước đất đai Chỉ tồn nhỏ nhiều văn luật luật quy định khiến người dân khó khăn tiếp cận, tìm hiều 61 - Các cán quản lý nắm bắt đầy đủ, cập nhật kịp thời văn luật, luật để phục vụ cho cơng việc quản lý mình, hỗ trợ người dân nhiệt tình để đạt kết cao thực chuyển QSD đất - Hầu hết người dân ý thức quyền sử dụng đất đai tài sản lớn, xác định mức độ quan trọng quyền SDĐ Tuy nhiên chưa tự giác tìm hiểu luật, quy định liên quan tới quyền sử dụng đất đai có trường hợp chưa tìm hiểu đầy đủ, có hiểu chưa chưa đủ nên cịn gặp khó khăn cơng tác thực chuyển quyền sử dụng đất đai - Mức độ tìm hiểu, nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất nhóm đối tượng người dân ảnh hưởng nghề nghiệp họ, người dân làm nhà nước có mức độ tìm hiểu cao hơn, so với đối tượng làm kinh doanh hay người dân nông nghiệp - Cịn số cán quản lý nhiệt tình gây phiền hà cho cơng dân làm việc, thời gian tới cần chấn chỉnh sửa chữa 3.4 Đánh giá chung việc thực chuyển quyền người sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu 3.4.1 Điểm mạnh Pháp luật Đất đai hành nước ta quy định, người sử dụng đất quyền nghĩa vụ chung cịn có quyền cụ thể: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Việc thực chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu có điểm mạnh sau: - Người sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu tuân thủ nghiêm chỉnh QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định - Thủ tục hành QSDĐ cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân - Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ bước đầu hợp lý khuyến khích người dân đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan Nhà nước Nhìn chung, tác động tích cực việc thực chuyển quyền sử 62 dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Quỳnh Lưu lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nơng thơn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng Huyện Quỳnh Lưu có quỹ đất lớn, lại khu vực quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu mua đất địa bàn Những năm gần đây, nhiều văn quy định pháp luật liên tục thay đổi ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Song nhìn chung người dân có ý thức thực quy định chuyển nhượng QSDĐ, mặt khác cho thấy công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực 3.4.2 Những điểm yếu nguyên nhân - Các quy định pháp luật tác động lớn tới việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho họ Tuy nhiên, có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số trường hợp hàng năm tăng lên, vấn đề chưa cụ thể quy định người sử dụng đất thực được, né tránh không hiểu hết nên không thực - Công tác chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm tiến độ, gây khó khăn cho cơng tác chuyển quyền sử dụng đất - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở cịn 63 chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Vì nhận thức người dân pháp luật đất đai hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến quan có thẩm quyền để đăng ký thực quyền sử dụng đất - Trình tự thủ tục để thực chuyển quyền sử dụng đất cịn rườm rà, nhiều cơng đoạn Kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển quyền cho thấy, khoảng 30% số người hỏi đánh giá trình tự thủ tục khơng phù hợp Vai trị quan chun mơn chưa phát huy, chưa có phối hợp quan địa quan tài huyện; việc giao thẩm quyền giải thủ tục QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND huyện thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo - Sự không ổn định đội ngũ cán địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai 3.5 Đề xuất số giải pháp sử dụng đất thời gian tới 3.5.1 Giải pháp sách - Cần tiếp tục thực cải cách TTHC để người sử dụng đất thực chuyển QSD đất thuận tiện, nhanh chóng Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách TTHC khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế - Công khai quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý để đầu tư phát triển sản xuất, hay yên tâm thực chuyển QSD đất Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có 64 tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vướng mắc việc thực thủ tục thuế - Bổ sung, hồn thiện sách thu tiền sử dụng đất Thực tế giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng chưa sát giá thị trường Chính vậy, có trường hợp mức giá đất Nhà nước sử dụng để áp tính thuế cịn thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, có trường hợp cao giá thực tế Do cần có sách thuế hợp lý phù hợp với vùng đất, với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 3.5.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật - Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin, hay buổi đối thoại trực tiếp với công dân giúp họ nhận thức tầm quan trọng ý nghĩa công tác đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để hạn chế phát sinh rủi ro sau thực giao dịch - Xây dựng hoàn thiện sở liệu đất đai để qua giúp cho việc quản lý sử dụng đất đai với thông tin cập nhật xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ, chuyển QSD đất Mở cổng thông tin điện tử để người dân dễ dàng tra cứu thông tin việc hướng dẫn thực TTHC, loại thuế, phí theo quy định pháp luật - Cần có văn hướng dẫn chi tiết, cụ thể dễ hiểu quy định pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất, để người dân hiểu quyền nghĩa vụ để thực theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền - Đa dạng hóa hình thức cơng khai, tun truyền phổ biến pháp luật, TTHC tìm kiếm thông tin thực QSDĐ 3.5.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực chuyển quyền sử dụng đất - Cần có phối hợp chặt chẽ quan địa quan chuyên trách 65 cấp huyện Tiếp tục chấn chỉnh, tạo chuyển biến mạnh mẽ kỷ luật, kỷ cương hành thi hành cơng vụ, nâng cao bước ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động lĩnh vực quản lý đất đai Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở Ổn định đội ngũ cán địa cấp xã để thuận tiện việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai - Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị người dân TTHC, thái độ phục vụ cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng cán bộ, công chức, viên chức giải công việc công dân - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý nghiêm khắc, dứt điểm vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời vi phạm phát sinh 3.5.4 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất - Cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chuyên mơn, nghiệp vụ cán địa sở, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet - Cần quan tâm ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt công tác hoàn thiện hệ thống sở liệu quản lý đất đai để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi - Cần có hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý để khuyến khích, động viên tinh thần làm việc hiệu rèn luyện ý thức trách nhiệm thi hành công vụ cán bộ, công chức, viên chức giải hồ sơ thực QSDĐ 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Giai đoạn 2017- 2019 chủ yếu có hình thức chuyển quyền SDĐ huyện Quỳnh Lưu: chuyển nhượng, thừa kế tặng cho Trên xã nghiên cứu giai đoạn giao dịch chuyển quyền SD đất diễn thường xuyên, có 728 giao dịch chuyển nhượng QSD đất; 98 giao dịch thừa kế QSD đất; 173 giao dịch tặng cho QSDĐ; trường hợp góp vốn QSD đất Số lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng tăng lên, năm sau cao năm trước, đặc biệt năm 2019 số lượng giao dịch quyền tăng lên đáng kể Bên cạnh trường hợp chuyển quyền SDĐ đăng ký với Văn phòng ĐKQSDĐ tồn số giao dịch chuyển quyền không thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực chuyển quyền người SDĐ như: Cơ chế sách đất đai cán quản lý người dân đánh giá mức độ tương đối tốt Kinh tế phát triển, thu nhập người dân ngày tăng, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai, 75,6% người dân hỏi nói có khoản tiền tiết kiệm, họ đầu đất sau bán kiếm lời Hầu hết người dân nắm quy trình thủ tục, thời gian loại phí, lệ phí Nhà nước quy định Trong trình thực nhiệm vụ quản lý đất đai cịn số cán quản lý gây phiền hà người dân đến quan Nhà nước làm thủ tục chuyển QSD đất Trong thời gian tới cần phải thực đồng thời giải pháp, là: Giải pháp chế sách; Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ; Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất để nâng cao hiệu việc thực chuyển quyền người sử dụng đất đầy đủ theo quy định pháp luật Kiến nghị Do hạn chế thời gian kinh phí nên đề tài nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển quyền SDĐ gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, 67 tặng cho, thừa kế, góp vốn QSD đất với đối tượng hộ gia đình, cá nhân phạm vi hẹp địa bàn huyện Quỳnh Lưu Để nghiên cứu có giá trị đánh giá toàn diện việc chuyển QSD đất, thời gian tới đề nghị: - Tiếp tục nghiên cứu đề tài sâu sách, quy định pháp luật thực QSDĐ; - Đánh giá việc thực quyền người SDĐ với đầy đủ quyền quy định Điều 167, Luật Đất đai 2013, với nhiều đối tượng người SDĐ khác phạm vi khơng gian rộng tồn địa bàn tỉnh Nghệ An - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định - Kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên cứu việc cải cách TTHC địa bàn huyện Quỳnh Lưu nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động quan quản lý Nhà nước đất đai nâng cao chất lượng phục vụ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Lê Xuân Bá cs (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Ban chấp hành Đảng huyện Quỳnh Lưu (2017), ”Báo cáo trị Đại hội đảng tỉnh” Ban chấp hành TW (2012), ”Nghị 19-NQ/TW, Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI (2012)” Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), ”Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai” Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), ”Quyết định số 1467/QĐ-UBND ngày 21/7/2014 Phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2013” Nguyễn Đình Bồng cs (2005), ”Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai Nguyễn Đình Bồng (2006), ”Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006”, Hà Nội Chính phủ (2013) ”Nghị số 22/NQ-CP ngày 07/2/2013 quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Nghệ An” Đào Trung Chính (2005), ”Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên môi trường, Hà Nội 10 Trần Tú Cường cs (2012), ”Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam” Đề tài cấp Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường 11 Đinh Sỹ Dũng (2003), ”Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị” Tạp chí Nhà nước 69 Pháp luật, (10/2003), Hà Nội 12 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), ”Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển” Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 13 Đinh Thị Hồng Nhung (2019), ”Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016- 2018” 14 Đặng Ngọc Tiến (2019), ” Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015- 2018” 15 Đặng Thị Tới (2019), ”Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014-2018” 16 Chu Tuấn Tú (2000), ”Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia” Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 17 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(2003), Luật đất đai 2003 18 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(2003), Luật đất đai 2013 19 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Quỳnh Lưu (2018), ”Báo cáo kết công tác QLDĐ huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2014- 2018” 20 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 UBND huyện Quỳnh Lưu (2018), ”Báo cáo kết cấp Giấy chứng nhận QSD đất năm 2017” 22 UBND huyện Quỳnh Lưu (2019), ”Báo cáo kết cấp Giấy chứng nhận QSD đất năm 2018” 23 UBND huyện Quỳnh Lưu (2020), ”Báo cáo kết cấp Giấy chứng nhận QSD đất năm 2019” 24 UBND huyện Quỳnh Lưu (2019), ”Báo cáo kết công tác tài nguyên môi trường năm 2018 nhiệm vụ trọng tâm năm 2019” 25 UBND huyện Quỳnh Lưu (2018) ”Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất 70 huyện Quỳnh Lưu đến năm 2020” 26 UBND huyện Quỳnh Lưu (2019), ”Tài liệu kiểm kê đất đai huyện Quỳnh Lưu năm 2018” 27 UBND huyện Quỳnh Lưu (2020), ”Tài liệu kiểm kê đất đai huyện Quỳnh Lưu năm 2019” 28 UBND thị trấn Cầu Giát (2019), ”Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2018” 29 UBND xã Quỳnh Lương (2019), ”Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2018” 30 UBND xã Quỳnh Thắng (2019), ”Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2018” II Internet 31 Cổng thông tin điện tử pháp điển, https://phapdien.moj.gov.vn/Pages/home.aspx, ngày 18/10/2019 ... hợp giai đoạn Xuất phát từ thực tế trên, tiến hành thực đề tài ? ?Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2019? ??... tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017- 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn. .. Thực trạng số lượng chuyển quyền sử dụng đất qua năm - Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Đánh giá mặt chưa công tác chuyển quyền sử dụng đất 2.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển