(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quỳnh lưu, tỉnh nghệ an giai đoạn 2017 2019​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG KIM TIẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG KIM TIẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN VĂN ĐIỀN THÁI NGUYÊN - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày… tháng năm 2020 Tác giả luận văn Trương Kim Tiến ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Tơi xin bày tỏ lời lịng kính trọng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Trần Văn Điền, người dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hướng dẫn bảo cho tơi suốt q trình thực đề tài Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, người truyền đạt cho tơi kiến thức bổ ích trình học tập, rèn luyện Trường hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán UBND huyện Quỳnh Lưu, Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu cung cấp số liệu cần thiết, giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi q trình tìm hiểu nghiên cứu địa bàn Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày… tháng năm 2020 Học viên Trương Kim Tiến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu .2 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận thực tiễn chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở pháp lý thực chuyển quyền sử dụng đất Việt Nam 1.2 Quản lý nhà nước vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Quan niệm quản lý nhà nước quyền sử dụng đất 10 1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước chuyển quyền sử dụng đất 12 1.3 Các quy định chuyển quyền sử dụng đất .12 1.3.1 Căn xác lập quyền phép chuyển quyền sử dụng đất .12 1.3.2 Hình thức pháp lý chuyển quyền sử dụng đất 13 1.3.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 13 1.3.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 13 1.4 Tình hình thực việc chuyển quyền người sử dụng đất Việt Nam 13 1.5 Một số kết nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất số nước Thế giới 18 1.5.1 Pháp 18 1.5.2 Cộng hòa Liên bang Đức 19 1.5.3 Thụy Điển 19 1.5.4 Ôxtrâylia 20 1.5.5 Trung Quốc .20 iv 1.5.6 Những học kinh nghiệm rút từ việc thực QSD đất số nước 22 Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng phạm vi nghiên cứu .23 2.1.1 Địa điểm nghiên cứu 23 2.1.2 Thời gian nghiên cứu .23 2.1.3 Đối tượng nghiên cứu 23 2.1.4 Phạm vi nghiên cứu 23 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An 23 2.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất 23 2.2.4 Định hướng đề xuất số giải pháp sử dụng đất thời gian tới 24 2.3 Phương pháp nghiên cứu 24 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .24 2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .24 2.3.3 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 25 Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 30 3.1.3 Các lợi hạn chế 34 3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất 36 3.1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu năm 2019 36 3.1.4.2 Tình hình sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017- 2019 38 3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2019 41 3.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSD đất 41 3.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất 42 3.2.3 Đánh giá công tác thừa kế QSD đất 44 3.2.4 Đánh giá công tác tặng cho QSD đất 48 v 3.2.5 Đánh giá công tác góp vốn giá trị QSD đất 50 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chuyển quyền sử dụng đất 52 3.3.1 Nhóm yếu tố quy định pháp luật, chủ trương, sách 52 3.3.2 Nhóm yếu tố phát triển kinh tế - xã hội địa phương .55 3.3.3 Nhóm yếu tố thủ tục hành ngành liên quan 56 3.3.4 Yếu tố nội tại: Tâm lý, nhận thức, hiểu biết…của người dân .59 3.4 Đánh giá chung việc thực chuyển quyền người sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu .61 3.4.1 Điểm mạnh .61 3.4.2 Những điểm yếu nguyên nhân 62 3.5 Đề xuất số giải pháp sử dụng đất thời gian tới 63 3.5.1 Giải pháp sách 63 3.5.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 64 3.5.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực chuyển quyền sử dụng đất .64 3.5.4 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 Kết luận 66 Kiến nghị .66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản HTX Hợp tác xã QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TTHC Thủ tục hành UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất 36 Bảng 3.2: Tình hình sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017 – 2019 .39 Bảng 3.3: Số liệu chuyển nhượng QSD đất 43 Bảng 3.4: Bảng số liệu thừa kế QSD đất 45 Bảng 3.5: Kết tặng cho QSD đất khu vực nghiên cứu 49 Bảng 3.6: Bảng số liệu kết góp vốn giá trị QSD đất 51 Bảng 3.7: Bảng đánh giá chế sách đất đai .53 Bảng 3.8: Đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế 53 Bảng 3.9: Bảng đánh giá nhận thức người dân đầu đất 56 Bảng 3.10: Kết vấn cán người dân trình tự, thời gian mức phí, lệ phí cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai 57 Bảng 3.11: Đánh giá thái độ làm việc cán quản lý 58 Bảng 3.12: Đánh giá mức độ tìm hiểu văn liên quan người dân 60 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ hành huyện Quỳnh Lưu 26 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế huyện Quỳnh Lưu năm 2019 31 Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 huyện Quỳnh Lưu 36 Hình 3.4: Biểu đồ đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế 54 Hình 3.5: Biểu đồ đánh giá thái độ làm việc cán quản lý 59 56 Kinh tế phát triển, thu nhập người dân ngày tăng, đời sống cải thiện, từ họ có yêu cầu cao chất lượng diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai Đồng thời, đời sống nâng cao, cải thiện, có đồng tiền “nhàn rỗi” họ dùng để đầu đất, sau bán kiếm lời Tổng hợp kết từ phiếu điều tra, ta thấy phần lớn người dân mua đất để đầu có khoản tiền tiết kiệm (bảng 3.9) Bảng 3.9: Bảng đánh giá nhận thức người dân đầu đất Câu trả lời Số phiếu Tỷ lệ (%) Có 68 75,6 Khơng 22 24,4 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Qua ta thấy, yếu tố phát triển kinh tế có ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS huyện Quỳnh Lưu, giá đất tăng cao, hoạt động chuyển quyền diễn sôi động 3.3.2.3 Yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến việc chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể: việc mật độ dân số tăng cao khu vực khiến cho giá trị đất đai nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo nhu cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số Do số lượng giao dịch lên quan đến chuyển quyền sử dụng đất tăng lên, đặc biệt hình thức chuyển nhượng Ngoài ra, yếu tố khác khu vực chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có tác động lên giá trị BĐS Hệ thống hạ tầng đô thị kết nối ngày đồng tạo hội lớn cho doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, lúc việc mua bán, chuyển nhượng QSD đất tăng lên, hay việc góp vốn QSD đất để làm ăn quan tâm 3.3.3 Nhóm yếu tố thủ tục hành ngành liên quan Thời gian qua huyện Quỳnh Lưu có nhiều cố gắng nhằm đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn 57 liền với đất nên tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt kết cao, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền mình, làm sở cho việc quản lý Nhà nước đất đai, tài sản theo quy định pháp luật, góp phần phát triển kinh tế - xã hội huyện UBND huyện Quỳnh Lưu ban hành có bảng niêm yết TTHC thuộc lĩnh vực đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSD đất công khai Bộ phận Tiếp nhận Trả kết theo chế cửa huyện chuyển cho xã, thị trấn Trong bao gồm đầy đủ trình tự, thủ tục khoản thuế, phí, lệ phí cần phải nạp tùy theo thủ tục, giúp cho người dân hiểu rõ dễ dàng chủ động chuẩn bị hồ sơ đến làm việc Dưới kết tổng hợp từ phiếu điều tra cán quản lý hộ dân khu vực nghiên cứu - Đánh giá thời gian, thủ tục mức thu khoản phí, lệ phí cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai Bảng 3.10: Kết vấn cán người dân trình tự, thời gian mức phí, lệ phí cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai Đơn vị: Tỷ lệ (%) Trình tự thủ tục TT Đối tượng Cán quản lý Người dân làm nhà nước Dân buôn bán, kinh doanh Dân nơng nghiệp Thời gian Khơng Phí lệ phí Không Phù hợp phù hợp hợp 100,0 95,0 5,0 100,0 93,3 6,7 96,7 3,3 90,0 10,0 76,7 23,3 70,0 30,0 93,3 6,7 66,7 33,3 73,3 26,7 80,0 20,0 phù hợp Phù Không Phù hợp phù hợp (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Qua bảng cho thấy cán làm công tác chuyển QSD đất huyện Quỳnh Lưu nắm rõ quy định thủ tục, thời gian thuế, lệ phí thực công tác 58 chuyển quyền sử dụng đất họ đồng tình với quy trình, mức thu 100% Còn lại 90 phiếu điều tra người dân gồm nhóm đối tượng cho kết sau: + Về trình tự thủ tục: người dân làm nhà nước có 28/30 (93,3%) phiếu đồng ý với quy trình thực loại hồ sơ thủ tục; người dân bn bán có 27/30 (76,7%) phiếu cho quy trình ban hành hợp lý; người dân làm nơng nghiệp có 66,7% phiếu điều tra trí với quy trình thủ tục thực hiện, cịn 33,3% cho thủ tục phức tạp, rườm rà + Về thời gian xử lý hồ sơ chuyển quyền: với tầm hiểu biết cao 96,7% người dân làm nhà nước cho thờ gian xử lý hồ sơ phù hợp, cịn người kinh doanh bn bán làm nơng nghiệp họ cho thời gian lâu, có tỷ lệ đồng ý 70% -73,3% + Về loại phí lệ phí liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất: Kết thu đồng tình cao theo nghề nghiệp làm nhà nước, kinh doanh buôn bán (trên 90%), cịn khoảng 30% người dân làm nơng nghiệp cho mức thu cao so với thu nhập họ Hầu hết người dân nắm quy trình thủ tục, thời gian loại phí, lệ phí nhà nước quy định, có số cịn chưa thỏa đáng với trình tự, thời gian lệ phí rơi vào trường hợp người dân điều tra làm kinh doanh buôn bán làm nơng nghiệp, đối tượng chưa có quan tâm tìm hiểu cơng tác chuyển quyền sử dụng đất đai - Đánh giá thái độ làm việc cán tiếp nhận xử lý hồ sơ Sau bảng tổng hợp tỷ lệ đánh giá 90 người dân qua phiếu điều tra: Bảng 3.11: Đánh giá thái độ làm việc cán quản lý (Đơn vị: %) Đối tượng Nhiệt tình Đúng mực Ít nhiệt tình Gây phiền hà Người dân 21,1 61,1 10,0 7,8 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) 59 Hình 3.5: Biểu đồ đánh giá thái độ làm việc cán quản lý Qua biểu đồ thấy cịn số cán quản lý gây phiền hà người dân đến quan Nhà nước làm thủ tục chuyển QSD đất Còn lại hầu hết cán làm trách nhiệm với thái độ mực, nhiệt tình (chiếm khoảng 80%) Trong thời gian tới, huyện tiếp tục đưa TTHC giải Bộ phận Tiếp nhận Trả kết theo chế cửa Chính điều giúp cho việc làm thủ tục chuyển QSD đất người dân minh bạch, dễ dàng mà cần đến hướng dẫn cán chuyên môn, rút ngắn thời gian làm việc, việc giải hồ sơ hiệu hơn, tránh nhiều vấn để nhạy cảm Điều tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSD đất diễn mạnh mẽ 3.3.4 Yếu tố nội tại: Tâm lý, nhận thức, hiểu biết…của người dân - Yếu tố tâm lý: yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến việc chuyển quyền sử dụng đất, mà đặc biệt thị trường mua bán, chuyển nhượng QSD đất người dân địa bàn huyện mà người dân nước Tâm lý người Việt Nam tâm lý đám đơng, nóng vội Khi giá đất lên cao thường đổ xơ mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, gây nên tượng sốt đất - Yếu tố nhận thức, hiểu biết: Để có kết đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ hiểu biết người dân đến công tác chuyển QSD đất dùng 60 phương pháp điều tra vấn người dân cán quản lý với mẫu phiếu điều tra câu hỏi soạn trước theo nội dung cần điều tra Dưới bảng tổng hợp kết đánh giá mức độ quan tâm tìm hiểu văn bản, quy định liên quan đến chuyển QSD đất người dân từ 130 phiếu với nhóm đối tượng điều tra: Bảng 12: Đánh giá mức độ tìm hiểu văn liên quan người dân (Đơn vị: %) Mức độ tìm hiểu văn bản, quy định liên Đối tượng quan đến chuyển QSD đất người dân Rất quan Quan Ít quan Khơng tâm tâm tâm quan tâm Cán quản lý 5,0 22,5 45,0 27,5 Người dân làm nhà nước 3,3 63,3 26,7 6,7 Dân buôn bán, kinh doanh 13,3 33,3 53,3 Dân nông nghiệp 6,7 30,0 63,3 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Qua kết điều tra thấy tỷ lệ người dân chủ động tìm hiểu văn bản, quy định phục vụ cho công tác chuyển QSD đất Các cán quản lý cho có khoảng chưa đến 30% người dân quan tâm đến vấn đề đa số người làm nhà nước Cịn lại có tới 86% người dân buôn bán, kinh doanh 93% người dân làm nông nghiệp khơng quan tâm đến quy định này, cần thực việc chuyển QSD đất họ đến gặp cán địa cấp xã cán Văn phòng ĐKQSD đất để hỏi, nhờ hướng dẫn Điều gây khó khăn thời gian trình làm việc Nhận xét chung: Từ kết điều tra vấn cán người dân việc thực chuyển quyền QSD đất người dân huyện Quỳnh Lưu rút số nhận xét: - Cơ chế, sách khơng ảnh hưởng lớn tới q trình làm việc cán quản lý nhà nước đất đai Chỉ cịn tồn nhỏ nhiều văn luật luật quy định khiến người dân khó khăn tiếp cận, tìm hiều 61 - Các cán quản lý nắm bắt đầy đủ, cập nhật kịp thời văn luật, luật để phục vụ cho công việc quản lý mình, hỗ trợ người dân nhiệt tình để đạt kết cao thực chuyển QSD đất - Hầu hết người dân ý thức quyền sử dụng đất đai tài sản lớn, xác định mức độ quan trọng quyền SDĐ Tuy nhiên chưa tự giác tìm hiểu luật, quy định liên quan tới quyền sử dụng đất đai có trường hợp chưa tìm hiểu đầy đủ, có hiểu chưa chưa đủ nên cịn gặp khó khăn công tác thực chuyển quyền sử dụng đất đai - Mức độ tìm hiểu, nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất nhóm đối tượng người dân ảnh hưởng nghề nghiệp họ, người dân làm nhà nước có mức độ tìm hiểu cao hơn, so với đối tượng làm kinh doanh hay người dân nơng nghiệp - Cịn số cán quản lý nhiệt tình gây phiền hà cho công dân làm việc, thời gian tới cần chấn chỉnh sửa chữa 3.4 Đánh giá chung việc thực chuyển quyền người sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu 3.4.1 Điểm mạnh Pháp luật Đất đai hành nước ta quy định, người sử dụng đất ngồi quyền nghĩa vụ chung cịn có quyền cụ thể: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Việc thực chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu có điểm mạnh sau: - Người sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu tuân thủ nghiêm chỉnh QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định - Thủ tục hành QSDĐ cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân - Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ bước đầu hợp lý khuyến khích người dân đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan Nhà nước Nhìn chung, tác động tích cực việc thực chuyển quyền sử 62 dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Quỳnh Lưu lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nơng thơn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng Huyện Quỳnh Lưu có quỹ đất lớn, lại khu vực quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu mua đất địa bàn Những năm gần đây, nhiều văn quy định pháp luật liên tục thay đổi ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Song nhìn chung người dân có ý thức thực quy định chuyển nhượng QSDĐ, mặt khác cho thấy công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực 3.4.2 Những điểm yếu nguyên nhân - Các quy định pháp luật tác động lớn tới việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho họ Tuy nhiên, có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số trường hợp hàng năm tăng lên, vấn đề chưa cụ thể quy định người sử dụng đất khơng thể thực được, né tránh không hiểu hết nên không thực - Công tác chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chậm tiến độ, gây khó khăn cho công tác chuyển quyền sử dụng đất - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở 63 chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Vì nhận thức người dân pháp luật đất đai hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến quan có thẩm quyền để đăng ký thực quyền sử dụng đất - Trình tự thủ tục để thực chuyển quyền sử dụng đất rườm rà, nhiều công đoạn Kết điều tra, vấn số hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch chuyển quyền cho thấy, khoảng 30% số người hỏi đánh giá trình tự thủ tục khơng phù hợp Vai trị quan chun mơn chưa phát huy, chưa có phối hợp quan địa quan tài huyện; việc giao thẩm quyền giải thủ tục QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND huyện thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo - Sự không ổn định đội ngũ cán địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai 3.5 Đề xuất số giải pháp sử dụng đất thời gian tới 3.5.1 Giải pháp sách - Cần tiếp tục thực cải cách TTHC để người sử dụng đất thực chuyển QSD đất thuận tiện, nhanh chóng Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách TTHC khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế - Công khai quy hoạch sử dụng đất; kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý để đầu tư phát triển sản xuất, hay yên tâm thực chuyển QSD đất Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có 64 tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vướng mắc việc thực thủ tục thuế - Bổ sung, hoàn thiện sách thu tiền sử dụng đất Thực tế giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng chưa sát giá thị trường Chính vậy, có trường hợp mức giá đất Nhà nước sử dụng để áp tính thuế cịn thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, có trường hợp cao giá thực tế Do cần có sách thuế hợp lý phù hợp với vùng đất, với thu nhập người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định pháp luật 3.5.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật - Cần tiếp tục tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai phương tiện thông tin, hay buổi đối thoại trực tiếp với công dân giúp họ nhận thức tầm quan trọng ý nghĩa công tác đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất để hạn chế phát sinh rủi ro sau thực giao dịch - Xây dựng hoàn thiện sở liệu đất đai để qua giúp cho việc quản lý sử dụng đất đai với thông tin cập nhật xác nhằm nắm chắc, quản chặt tình hình SDĐ, chuyển QSD đất Mở cổng thông tin điện tử để người dân dễ dàng tra cứu thông tin việc hướng dẫn thực TTHC, loại thuế, phí theo quy định pháp luật - Cần có văn hướng dẫn chi tiết, cụ thể dễ hiểu quy định pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất, để người dân hiểu quyền nghĩa vụ để thực theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền - Đa dạng hóa hình thức công khai, tuyên truyền phổ biến pháp luật, TTHC tìm kiếm thơng tin thực QSDĐ 3.5.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực chuyển quyền sử dụng đất - Cần có phối hợp chặt chẽ quan địa quan chuyên trách 65 cấp huyện Tiếp tục chấn chỉnh, tạo chuyển biến mạnh mẽ kỷ luật, kỷ cương hành thi hành cơng vụ, nâng cao bước ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động lĩnh vực quản lý đất đai Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở Ổn định đội ngũ cán địa cấp xã để thuận tiện việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai - Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị người dân TTHC, thái độ phục vụ cán bộ, công chức, viên chức thực thi nhiệm vụ hạn chế sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng cán bộ, công chức, viên chức giải công việc công dân - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, xử lý nghiêm khắc, dứt điểm vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời vi phạm phát sinh 3.5.4 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất - Cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet - Cần quan tâm ngân sách chi cho công tác quản lý đất đai đặc biệt cơng tác hồn thiện hệ thống sở liệu quản lý đất đai để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi - Cần có hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý để khuyến khích, động viên tinh thần làm việc hiệu rèn luyện ý thức trách nhiệm thi hành công vụ cán bộ, công chức, viên chức giải hồ sơ thực QSDĐ 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Giai đoạn 2017- 2019 chủ yếu có hình thức chuyển quyền SDĐ huyện Quỳnh Lưu: chuyển nhượng, thừa kế tặng cho Trên xã nghiên cứu giai đoạn giao dịch chuyển quyền SD đất diễn thường xuyên, có 728 giao dịch chuyển nhượng QSD đất; 98 giao dịch thừa kế QSD đất; 173 giao dịch tặng cho QSDĐ; trường hợp góp vốn QSD đất Số lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng tăng lên, năm sau cao năm trước, đặc biệt năm 2019 số lượng giao dịch quyền tăng lên đáng kể Bên cạnh trường hợp chuyển quyền SDĐ đăng ký với Văn phòng ĐKQSDĐ tồn số giao dịch chuyển quyền không thực đăng ký với quan Nhà nước, đặc biệt quyền thừa kế Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực chuyển quyền người SDĐ như: Cơ chế sách đất đai cán quản lý người dân đánh giá mức độ tương đối tốt Kinh tế phát triển, thu nhập người dân ngày tăng, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai, 75,6% người dân hỏi nói có khoản tiền tiết kiệm, họ đầu đất sau bán kiếm lời Hầu hết người dân nắm quy trình thủ tục, thời gian loại phí, lệ phí Nhà nước quy định Trong trình thực nhiệm vụ quản lý đất đai cịn số cán quản lý gây phiền hà người dân đến quan Nhà nước làm thủ tục chuyển QSD đất Trong thời gian tới cần phải thực đồng thời giải pháp, là: Giải pháp chế sách; Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ; Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất để nâng cao hiệu việc thực chuyển quyền người sử dụng đất đầy đủ theo quy định pháp luật Kiến nghị Do hạn chế thời gian kinh phí nên đề tài nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển quyền SDĐ gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, 67 tặng cho, thừa kế, góp vốn QSD đất với đối tượng hộ gia đình, cá nhân phạm vi hẹp địa bàn huyện Quỳnh Lưu Để nghiên cứu có giá trị đánh giá tồn diện việc chuyển QSD đất, thời gian tới đề nghị: - Tiếp tục nghiên cứu đề tài sâu sách, quy định pháp luật thực QSDĐ; - Đánh giá việc thực quyền người SDĐ với đầy đủ quyền quy định Điều 167, Luật Đất đai 2013, với nhiều đối tượng người SDĐ khác phạm vi không gian rộng toàn địa bàn tỉnh Nghệ An - Cần có sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền theo quy định - Kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên cứu việc cải cách TTHC địa bàn huyện Quỳnh Lưu nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động quan quản lý Nhà nước đất đai nâng cao chất lượng phục vụ phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Lê Xuân Bá cs (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Ban chấp hành Đảng huyện Quỳnh Lưu (2017), ”Báo cáo trị Đại hội đảng tỉnh” Ban chấp hành TW (2012), ”Nghị 19-NQ/TW, Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI (2012)” Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), ”Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai” Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), ”Quyết định số 1467/QĐ-UBND ngày 21/7/2014 Phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2013” Nguyễn Đình Bồng cs (2005), ”Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai Nguyễn Đình Bồng (2006), ”Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006”, Hà Nội Chính phủ (2013) ”Nghị số 22/NQ-CP ngày 07/2/2013 quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Nghệ An” Đào Trung Chính (2005), ”Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài ngun mơi trường, Hà Nội 10 Trần Tú Cường cs (2012), ”Nghiên cứu sở lý luận quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam” Đề tài cấp Bộ Bộ Tài nguyên Môi trường 11 Đinh Sỹ Dũng (2003), ”Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị” Tạp chí Nhà nước 69 Pháp luật, (10/2003), Hà Nội 12 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), ”Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển” Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 13 Đinh Thị Hồng Nhung (2019), ”Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016- 2018” 14 Đặng Ngọc Tiến (2019), ” Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015- 2018” 15 Đặng Thị Tới (2019), ”Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014-2018” 16 Chu Tuấn Tú (2000), ”Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang Malaixia” Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 17 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(2003), Luật đất đai 2003 18 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam(2003), Luật đất đai 2013 19 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Quỳnh Lưu (2018), ”Báo cáo kết công tác QLDĐ huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2014- 2018” 20 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), 2013 NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 UBND huyện Quỳnh Lưu (2018), ”Báo cáo kết cấp Giấy chứng nhận QSD đất năm 2017” 22 UBND huyện Quỳnh Lưu (2019), ”Báo cáo kết cấp Giấy chứng nhận QSD đất năm 2018” 23 UBND huyện Quỳnh Lưu (2020), ”Báo cáo kết cấp Giấy chứng nhận QSD đất năm 2019” 24 UBND huyện Quỳnh Lưu (2019), ”Báo cáo kết công tác tài nguyên môi trường năm 2018 nhiệm vụ trọng tâm năm 2019” 25 UBND huyện Quỳnh Lưu (2018) ”Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất 70 huyện Quỳnh Lưu đến năm 2020” 26 UBND huyện Quỳnh Lưu (2019), ”Tài liệu kiểm kê đất đai huyện Quỳnh Lưu năm 2018” 27 UBND huyện Quỳnh Lưu (2020), ”Tài liệu kiểm kê đất đai huyện Quỳnh Lưu năm 2019” 28 UBND thị trấn Cầu Giát (2019), ”Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2018” 29 UBND xã Quỳnh Lương (2019), ”Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2018” 30 UBND xã Quỳnh Thắng (2019), ”Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2018” II Internet 31 Cổng thông tin điện tử pháp điển, https://phapdien.moj.gov.vn/Pages/home.aspx, ngày 18/10/2019 ... tiêu nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017- 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn. .. thích hợp giai đoạn Xuất phát từ thực tế trên, tiến hành thực đề tài ? ?Nghiên cứu thực trạng số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 –... TRƯƠNG KIM TIẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03