Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện nam trực

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị nào; Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Vũ Thị Xuân ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Đặng Văn Minh người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình, bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày …tháng …năm 2020 Học viên Vũ Thị Xuân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong công đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Việt Nam nay, đất đai khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn lực đầu vào nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nước Trong năm qua, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta phát huy ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân doanh nghiệp có thêm hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Về phía nhà đầu tư, tổ chức tín dụng, tổ chức, cá nhân khác có nguồn thơng tin tra cưú tìm hiểu trước xem xét, định ký kết hợp đồng nói chung đầu tư, cho vay vốn nói riêng Từ góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện mơi trường đầu tư ngồi nước tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội nước ta Đăng ký giao dịch bảo đảm cơng cụ quan trọng để hình thành, đồng yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần ngăn ngừa tranh chấp dân liên quan đến giao dịch bảo đảm, cung cấp chứng để Tòa án giải tranh chấp Huyện Nam Trực nằm cửa ngõ phía nam thành phố Nam Định, phía bắc tiếp giáp thành phố Nam Định, phía nam giáp huyện Trực Ninh, phía đơng giáp huyện Vũ Thư (tỉnh Thái Bình), phía tây giáp huyện Vụ Bản huyện Nghĩa Hưng, có sơng Hồng sơng Đào chảy qua Huyện Nam Trực gồm 19 xã thị trấn Nam Trực hội đủ nhân tố cần thiết cho ngành nơng nghiệp phát triển cách tồn diện theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hố Bên cạnh Nam Trực cịn có tiềm để phát triển lĩnh vực kinh tế khác như: công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, du lịch sinh thái Cùng với tốc độ thị hóa, cơng nghiệp hóa nhu cầu vốn ngày gia tăng, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi động địa bàn huyện Các hoạt động liên quan đến đất đai nói chung cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất diễn ngày sôi động Thực tiễn cho thấy, việc đăng ký giao dịch bảo đảm góp phần quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội huyện Nam Trực Tuy nhiên việc thực công tác số vấn đề cần phải quan tâm Xuất phát từ thực tế cho thấy cần phải có nghiên cứu tình hình thực đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để làm sở cho huyện Nam Trực nâng cao hiệu công tác tương lai Vì tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 ” - Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá hệ thống quản lý đất đai hoạt động tín dụng huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định - Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015-2019 - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp hồn thiện cơng tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Việc đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng, pháp luật biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định để thấy kết đạt thực tế áp dụng vấn đề cịn tồn Qua phát huy mặt tích cực có giải pháp để khắc phục tồn tại, hạn chế nhằm hướng tới cho người sử dụng đất thực quyền giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thuận lợi hiệu Mặt khác tạo sở cho ngành tín dụng, ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định Điều 292 Bộ luật dân 2015 Theo biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015) Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (sau gọi bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ (Bộ luật dân sự, 2015) Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) (Bộ luật dân sự, 2015) Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng (Bộ luật dân sự, 2015) Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên thuê tài sản động sản giao cho bên cho thuê khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản ký cược) thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê (Bộ luật dân 2015) Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên có nghĩa vụ gửi khoản tiền kim khí quý, đá quý giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ (Bộ luật dân 2015) Bảo lưu quyền sở hữu theo Điều 331 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản bên bán bảo lưu nghĩa vụ toán thực đầy đủ (Bộ luật dân 2015) Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật dân năm 2015 việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ (Bộ luật dân 2015) Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: Tổ chức trị - xã hội sở bảo đảm tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay khoản tiền tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định pháp luật (Bộ luật dân 2015) Cầm giữ tài sản theo Điều 346 Bộ luật Dân năm 2015 việc bên có quyền (sau gọi bên cầm giữ) nắm giữ hợp pháp tài sản đối tượng hợp đồng song vụ chiếm giữ tài sản trường hợp bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ (Bộ luật dân 2015) 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu thông tin giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2010) 1.1.3 Một số sở pháp lý 1.1.3.1 Pháp lý bên thứ ba Theo quy định Bộ luật Dân 2005, trường hợp đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ 3, kể từ thời điểm đăng ký Tuy nhiên, pháp luật hành chưa có quy định làm rõ khái niệm “người thứ 3” bao gồm chủ thể Về nguyên tắc,“người thứ 3” phải hiểu "tất chủ thể bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm" Vậy "người thứ 3" có bao gồm quan nhà nước? Nếu theo quy định hành thứ tự ưu tiên toán Nhà nước với bên nhận bảo đảm trường hợp tài sản bị tịch thu, sung công quỹ vi phạm pháp luật hình sự, hành người có quyền sở hữu, chiếm hữu sử dụng hợp pháp tài sản Nhà nước khơng phải "người thứ 3", Nhà nước ln ưu tiên cao nhất, giao dịch bảo đảm đăng ký Điều này, hoàn toàn trái ngược với nguyên tắc "mọi chủ thể bình đẳng trước pháp luật" Chính chưa rõ khái niệm người thứ 3, nên quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm chưa nắm giữ phương thức để biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ Mặc dù, Khoản Điều 323 Bộ luật Dân năm 2005 quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.” Tuy nhiên, đăng ký phương thức công bố quyền bên nhận bảo đảm Thực tế cho thấy, người nhận cầm cố chiếm giữ tài sản cầm cố coi phương thức công bố quyền, xác lập hiệu lực đối kháng việc cầm cố người thứ ba Do vậy, quy định đăng ký giao dịch bảo đảm xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ Bộ luật Dân năm 2005 phù hợp với chế định chấp tài sản (hoặc cầm cố bất động sản, pháp luật có quy định) Đại diện Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp cho rằng, quy định đăng ký điều kiện (căn cứ) xác định giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý Bộ luật Dân năm 2005 chưa thực khoa học, đồng thời chưa có phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2015 Bởi lẽ, nguyên tắc, giao kết, thỏa thuận dân sự, bao gồm thỏa thuận bảo đảm thực nghĩa vụ dân hợp pháp có giá trị pháp lý người thứ phải tất chủ thể khác tôn trọng, không phụ thuộc vào việc cam kết, thỏa thuận hay không đăng ký Việc đăng ký trường hợp có ý nghĩa phương thức pháp lý công bố công khai quyền bảo đảm tài sản bên nhận bảo đảm, để đối kháng với người thứ trường hợp có nhiều lợi ích thiết lập lên tài sản Bổ sung quyền nắm giữ tài sản Khắc phục bất cập nêu trên, Bộ luật Dân năm 2015 bổ sung việc nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ 3, độc lập bình đẳng với phương thức đăng ký biện pháp bảo đảm Trường hợp cầm cố bất động sản theo quy định luật cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 310 Bộ luật Dân năm 2015) Đồng thời, Bộ luật bổ sung quy định, biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bên nhận bảo đảm quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền toán theo quy định Cách tiếp cận khơi thông nhiều vấn đề liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 giao dịch bảo đảm Đây lần đầu tiên, khái niệm “quyền truy đòi” tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm đề cập đến Bộ luật Dân năm 2015 Vấn đề đặt làm để nhà làm luật thể quy định lần sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm Đại diện Ban soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 cho rằng, cần làm rõ số khái niệm như: nắm giữ, thời điểm nắm giữ, người thứ 3, quyền truy đòi tài sản Ngoài ra, hướng dẫn cụ thể quyền truy địi tài sản, xác định rõ giới hạn quyền truy đòi, phương thức thực quyền truy đòi, trách nhiệm người giữ tài sản trường hợp bên nhận bảo đảm thực quyền truy địi tài sản… Bên cạnh đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐCP khơng có quy định bảo lưu quyền sở hữu cầm giữ tài sản Đây biện pháp bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu cầm giữ tài sản quy định Bộ luật Dân năm 2015 Do đó, lần sửa đổi này, nội dung cần bổ sung Cụ thể, biện pháp cầm giữ, cần làm rõ hai thời điểm “nắm giữ” “chiếm giữ” tài sản Việc nắm giữ tài sản phát sinh sở hợp đồng song vụ bên cầm giữ bên có nghĩa vụ, việc chiếm giữ tài sản để thực quyền cầm giữ phát sinh bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ, thời điểm chiếm giữ tài sản thời điểm biện pháp cầm giữ có hiệu lực đối kháng với người thứ 1.1.3.2 Cá nhân nhận chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp tổ chức, cá nhân xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng Do vậy, năm qua, pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm bước hoàn thiện, đáp ứng tốt yêu cầu thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội nước ta, địi hỏi q trình hội nhập kinh tế quốc tế Pháp luật dân nước ta cho phép bên tự thỏa thuận việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên giao dịch dân (quy định Điều 317 Bộ luật Dân năm 2015) Pháp luật quy định chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng quyền cá nhân Việc cá nhân có quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn việc bình thường, nhiên việc cá nhân chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân khơng phải hoạt động tín dụng cần phổ biến, hướng dẫn để người dân biết thực Hiện việc vay vốn để phát triển kinh tế có nhiều kênh khác thơng qua tổ chức tín dụng cá nhân có tiền vay Tuy nhiên, nhiều người dân e ngại vay tiền từ ngân hàng phải thực nhiều thủ tục, giấy tờ… gặp nhiều khó khăn, lúng túng Trong thực tế, nhiều người dân, tổ chức vay tiền cách chấp quyền sử dụng đất (cịn gọi sổ đỏ) mà khơng phải qua cơng chứng, chứng thực, không đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định Điều xảy nhiều hệ lụy cho xã hội Mặc dù vậy, pháp luật không hạn chế cá nhân không nhận chấp quyền sử dụng đất Cụ thể Luật Đất đai năm 2013, Điều 179 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận 81 mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn 3.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 3.4.3.1 Giải pháp chế sách - Đơn giản hố trình tự, thủ tục đăng ký, cải cách giảm bớt số khâu không cần thiết như: không cần công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân mà cần phô tô mang theo gốc để cán tiếp nhận trả kết hồ sơ hành huyện kiểm tra đối chiếu - Cần rà soát thủ tục hành Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng, địa bàn huyện Nam Trực - Huyện Nam Trực cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chun mơn, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cơng chức địa sở 3.4.3.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan - Cơ chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện quan có liên quan tổ chức hành nghề cơng chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát… gặp trở ngại lớn sở pháp lý trình tự, thủ tục thực Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hoàn thiện phát huy vai trò đời sống kinh tế - xã hội việc xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết - Huyện Nam Trực cần đầu tư, nâng cao phần mềm quản lý cung cấp thông tin đất, kết nối Văn phòng Đăng ký QSD đất với phòng ban 82 huyện công khai cổng thông tin điện tử huyện để người dân vào tra cứu thông tin đất thực giao dịch 3.4.3.3 Giải pháp tuyên truyền - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng (khơng tổ chức tín dụng, mà cịn doanh nghiệp, cán làm công tác quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cá nhân xã hội), đa dạng hình thức (tổ chức Toạ đàm, mở lớp tập huấn, phát hành số báo chuyên đề, tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ, tuyên truyền pháp luật qua website đăng ký giao dịch bảo đảm ) - Trong thời gian tới huyện Nam Trực cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 3.4.3.4 Giải pháp nguồn lực - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước ln trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, để khắc phục yếu lực, trình độ cán đăng ký, nhằm tăng cường hiệu hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm huyện nói chung huyện Nam Trực nói riêng, tỉnh huyện cần thường xuyên mở thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy 83 pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bảo đảm có chun mơn, nghiệp vụ cao - Bên cạnh việc tổ chức lớp tập huấn, đào tạo đội ngũ cán đăng ký, quan có chức quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Đây hoạt động giải pháp nghiệp vụ hiệu quả, trọng mức có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nước, từ việc tổ chức hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng củng cố nâng cao 3.4.3.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký - Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 84 KẾT LUẬN Kết luận Từ năm 2015 đến 2019, huyện Nam Trực tiếp nhận giải 31.089 hồ sơ số lĩnh vực thực đăng ký 7.009 hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, xóa chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 6.820 hồ sơ Các giao dịch bảo đảm chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất chấp hành theo quy định Kết điều tra thực giao dịch bảo đảm điểm nghiên cứu cho thấy 1.838 giao dịch bảo đảm thực đăng ký quan nhà nước giao dịch chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các giao dịch chấp QSD đất ở, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn chủ yếu giá trị đất tài sản gắn liền với đất cao, nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày tăng Qua điều tra lấy ý kiến người dân cho thấy, đa số người dân nhận thức chấp hành pháp luật, muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm quan nhà nước, muốn cung cấp đẩy đủ thơng tin tình trạng pháp lý đất giao dịch Trong 90 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 86 trường hợp chấp, chiếm 95,3%, cá nhân có ý kiến muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện Tuy nhiên, 100% người hỏi cho cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành thực đăng ký chấp vay vốn ngân hàng Ngoài ra, có 88 người điều tra (chiếm 96,7 % số người điều tra) có nguyện vọng vay tiền 70% giá trị tài đem chấp, ngân hàng cho vay với mức chủ yếu từ 30-70% giá trị tài sản chấp Để khắc phục tồn tại, bất cập công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Hồn thiện chế 85 sách quản lý, điều hành thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan; tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Kiến nghị * Đối với chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Nam Trực: - Tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm - Triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm * Đối với tổ chức tín dụng: thực đơn giản hóa thủ tục hành chính, thuận tiện, cơng khai minh bạch, có sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Huy Biểu 2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng (2009), Bài giảng “Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản” Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lư đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 87 10 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 13 Nguyễn Thị Dung (2010), Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản - Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) 14 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Cơng an nhân dân, Hà Nội 16 Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013), Một số ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số (165) 17 Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014), Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn cơng nghiệp hố, đai hố đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng năm 2014 18 Hiến pháp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992, 2013) 19 Luật Đất đai Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003, 2013) 20 Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995, 2005, 2015) 88 21 Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) 22 Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006) 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 24 Nguyễn Quang Tuyến (2009), Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 25 Nguyễn Quang Hương Trà (2010), Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm 26 Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hà Giang đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2017) 27 Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Hà Giang Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2015 - 2017) 28 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Văn phòng Đăng ký QSD đất (Văn phòng đăng ký đất đai) tỉnh Hà Giang (2015- 2017) 29 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nam Trực (2015- 2017) 30 Vũ Thị Hồng Yến (2009), Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009 (104) 89 31 Đặng Công Tráng, Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại: Thực trạng số khuyến nghị, Khoa Luật - Trường Đại học Công nghiệp Tp Hồ Chí Minh cộng 32 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Khoa Luật ĐH Quốc gia Hà Nội - Tóm tắt Luận văn thạc sĩ 33 Nguyễn Việt Phương (2016), Thông tư liên tịch số liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT không trái luật nhà ở, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ” THÔNG TIN CHUNG 1 Hộ gia đình điều tra - Họ tên chủ hộ:…………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………… - Nghề nghiệp: ………………………………………………………… Hộ gia đình ơng (bà) có đất, nhà chưa? - Đã có - Chưa có 1.3 Hộ gia đình ơng (bà) cấp GCN QSD đất , QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất chưa? - Đã cấp - Chưa cấp TÌNH HÌNH MỨC VAY VỐN VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN THẾ CHẤP BẰNG QSD ĐẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 2.1 Thủ tục Chi nhánh VP ĐK ĐĐ huyện Nam Trực 2.1.1 Thủ tục chấp Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Nhanh - Chậm 2.1.2 Có nên thực đăng ký chấp Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực ? - Có - Khơng 2.1.3 Có nên cải cách thủ tục hành Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực ? - Có - Khơng 2.2 Thủ tục Ngân hàng, quỹ tín dụng, hiệu cầm đồ 2.2.1 Thủ tục Ngân hàng, quỹ tín dụng 2.2.1.1 Thủ tục chấp Ngân hàng, quỹ tín dụng? - Nhanh - Chậm 2.2.1.2 Ngân hang, quỹ tín dụng cho hộ ơng (bà) vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Dưới 30% giá trị QSD - Từ 30% - 50 % giá trí QSD - Tử 50% - 70 % giá trị QSD 2.2.1.3 Nguyện vọng hộ ông (bà) vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Trên 70% giá trị QSD - Từ 30% - 70 % giá trí QSD - Dưới 30% giá trị QSD 2.2.1.4 Theo ơng (bà) có nên cải cách thủ tục hành Ngân hàng khơng? - Có - Khơng 2.2.2 Thủ tục hiệu cầm cố 2.2.2.1 Việc thực Đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Có làm - Khơng làm 2.2.2.2 Các giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất đâu ? - Ngân hang, quỹ tín dụng - Hiệu cầm đồ 2.2.2.3 Mức vay lãi suất cầm đồ so với ngân hàng, quỹ tín dụng? - Cao - Thấp 2.2.2.4 Có nên thực Đăng ký giao dịch cầm có nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Có - Khơng 2.2.2.5 Lý có nên Đăng ký giao dịch cầm có nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực? - Hạn chế rủi ro - Lãi xuất thấp - Cả hai Các ý kiến khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Cám ơn hợp tác Ông (bà) Người lấy ý kiến điều tra Vũ Thị Xuân Người điều tra PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài: “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực - tỉnh Nam Định ” Cán Ngân hàng điều tra - Họ tên cán :……………………………………………………… - Làm việc Ngân hàng: ……………………………………………… - Địa chỉ: ………………………………………………………………… Tình hình mức cho vay, thủ tục chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngân hàng, quỹ tín dụng 2.1 Có yêu cầu khách hàng thực đăng ký chấp, bảo lãnh Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Nam Trực khơng? - Có - Khơng 2.2 Mức Ngân hàng, quỹ tín dụng cho khách vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Dưới 30% giá trị QSD - Từ 30% - 50 % giá trí QSD - Tử 50% - 70 % giá trị QSD 2.3 Khách có nguyện vọng vay vốn theo giá trị QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất mức nào? - Trên 70% giá trị QSD - Từ 30% - 70 % giá trí QSD - Dưới 30% giá trị QSD 2.3 Căn để Ngân hàng cho vay? - Giá trị nhà - Khả toán - Cả hai Các ý kiến khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Cám ơn hợp tác Ông (bà) Người lấy ý kiến điều tra Người điều tra Vũ Thị Xuân ... niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc... lại Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động cấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở. .. 3.2 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam Trực 3.2.1 Kết đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Nam