Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất (Luận án Tiến sĩ)

Đại học Quốc gia Hà Nội khoa Luật - Nguyễn Hải An Cơ sở lý luận thực tiễn Về tặng cho quyền sử dụng đất Luận án tiến sỹ Luật học Hà nội năm 2011 Đại học Quốc gia Hà Nội khoa Luật - Nguyễn Hải An Cơ sở lý luận thực tiễn Về tặng cho quyền sử dụng đất Luận án tiến sỹ Luật học Chuyên ngành: Lt Kinh tÕ M· sè: 62.38.50.01 Ng•êi h•íng dÉn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị TS Ngô Huy Cãơng Mục lục Trang Mở đầu 01 Chãơng 1: sở lý luận tặng cho quyền sử dụng đất 13 1.1 Khái niệm Tặng cho tài sản 1.1.1 Khái niệm tặng cho tài sản 1.1.2 Sự khác tặng cho tài sản với loại giao dịch khác 1.1.3 Tặng cho tài sản theo quy định pháp luật số nãớc 1.2 Khái niệm Tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.2 Sự khác tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản khác 1.2.3 Quan niệm tặng cho đất đai theo truyền thống Việt Nam 1.3 Quá trình hình thành tặng cho quyền sử dụng đất 1.3.1 Các quy định pháp luật liên quan đến tặng cho đất đai trãớc năm 1945 1.3.2 Các quy định pháp luật liên quan đến tặng cho đất đai từ năm 1945 đến trãớc Hiến pháp năm 1980 1.3.3 Các quy định pháp luật quyền sử dụng đất từ Hiến pháp năm 1980 đến trãớc Luật Đất đai năm 2003 1.3.4 Các quy định pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005 Chãơng 2: nội dung pháp luật tỈng cho qun 13 13 22 29 39 39 49 50 57 57 69 71 78 82 sư dơng ®Êt 2.1 Quy định đối tãợng tặng cho quyền sư dơng ®Êt 2.1.1 Qun sư dơng ®Êt - ®èi tãợng tặng cho quyền sử dụng đất 2.1.2 Các loại đối tãợng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2 Quy định chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.1 Ngãời sử dụng đất - chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.2 Điều kiện chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.3 Các loại chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất 2.3 Quy định loại hợp đồng hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dơng ®Êt 82 82 86 89 89 92 101 106 2.3.1 Các loại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.3.2 Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.4 106 117 Quy định quyền nghĩa vụ bên hợp 122 đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.4.1 Quyền nghĩa vụ chung ngãời sử dụng đất 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.5 Các trãờng hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng 122 128 131 tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu 2.5.1 Các trãờng hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu 2.5.2 Hậu pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng 131 137 đất vô hiệu Chãơng 3: thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất nhìn 143 nhận qua hoạt động xét xử Tòa án kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 3.1 Thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất nhìn nhận qua 143 hoạt động xét xử Tòa án 3.2 3.1.1 Tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn pháp luật chãa 145 có quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất 3.1.2 Tặng cho quyền sử dụng đất từ có quy định pháp luật 152 quyền tặng cho quyền sử dụng đất 157 3.1.3 Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng 163 cho quyền sử dụng đất 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện thực áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Kết luận Những công trình khoa học đà công bố Danh mục tài liệu tham khảo 163 180 188 190 192 mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam đà đề phãơng hãớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xà hội năm 2001-2005 là: Phát triển thị trãờng bất động sản, có thị trãờng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi ®Ĩ chun qun sư dơng ®Êt; më réng c¬ héi cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đãợc dễ dàng có đất sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh [37, Tr 86] Tiếp đến, Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X, Đảng ta tiếp tục đề phãơng hãớng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế -xà hội năm 20062010 là: Phát triển thị trãờng bất động sản sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản ; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển [38, Tr 102] Thể chế hóa đãờng lối, sách Đảng phát triển thị trãờng bất động sản, LĐĐ năm 2003 đà quy định đất đãợc tham gia thị trãờng bất động sản đất mà pháp luật cho phép NSDĐ có quyền chuyển đổi, chuyển nhãợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chấp, bảo lÃnh, góp vốn giá trị QSDĐ Việc chuyển QSDĐ thị trãờng bất động sản đãợc thể thông qua giao dịch dân sự, kinh tế Một quyền NSDĐ tham gia thị trãờng bất động sản mà Luận án đề cập đến tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ diễn thực tế đa dạng phong phú, bao gồm nhiều hình thức tặng cho QSDĐ khác nhã: Tặng cho miệng, tặng cho văn xác nhận quyền địa phãơng, tặng cho lập hợp đồng có xác nhận quyền địa phãơng chứng nhận Công chứng Chủ thể tặng cho đa dạng nhã: Bố mẹ tặng cho con, ông bà tặng cho cháu, anh chị em tặng cho có hộ gia đình tặng QSDĐ cho Nhà nãớc, cho cộng đồng dân cã Đối tãợng QSDĐ đãợc tặng cho phong phú, bao gồm nhiều loại QSDĐ khác nhã: QSDĐ nông nghiệp, QSDĐ phi nông nghiệp, chủ yếu QSDĐ ở; có trãờng hợp tặng cho đất công (đất lấn chiếm Nhà nãớc), đất có tranh chấp chãa đãợc Nhà nãớc cho phép hợp thức hóa Về hợp đồng tặng cho QSDĐ có nhiều loại bao gồm: Hợp đồng tặng cho QSDĐ tài sản đất, hợp đồng tặng cho QSDĐ có tài sản đất, hợp đồng tặng cho QSDĐ điều kiện hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện, điều kiện đặt thãờng nghĩa vụ mà ngãời đãợc tặng cho phải thực trãớc sau đãợc tặng cho; điều kiện đa dạng nhã: Phải chăm sóc nuôi dãỡng ngãời tặng cho lúc già, phải thờ cúng tổ tiên ngãời tặng cho sau chết Việc tặng cho QSDĐ đà có từ lâu thực tế diễn đa dạng, phức tạp; có nhiều trãờng hợp bên đà xác lập hoàn tất thủ tục tặng cho QSDĐ, nhãng bên tặng cho chãa chuyển giao QSDĐ cho bên đãợc tặng cho Ngãợc lại, có trãờng hợp bên đãợc tặng cho QSDĐ đà nhận sử dụng ổn định đất, nhãng chãa lập hợp đồng tặng cho QSDĐ theo quy định pháp luật Ngoài ra, có trãờng hợp ngãời tặng cho chãa đãợc quan nhà nãớc có thẩm quyền cho phép công nhận QSDĐ, nhãng tiến hành tặng QSDĐ cho ngãời khác Tất yếu tố làm nên tính phức tạp việc tặng cho QSDĐ Trên thực tế, thời gian dài pháp luật chãa có quy định để điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ Lần LĐĐ năm 2003 có quy định quyền tặng cho QSDĐ; tiếp đến BLDS năm 2005 có quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ, song quy định trình tự, thủ tục hợp đồng tặng cho, mà chãa đề cách thức giải tranh chấp việc tặng cho QSDĐ Do vậy, để ổn định việc tặng cho QSDĐ giai đoạn nay, pháp luật cần phải có quy định cụ thể, đầy đủ chặt chẽ để điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ đãợc quy định Đ.106 đến Đ.121 LĐĐ năm 2003 từ Đ.465 đến Đ.470; Đ.722 đến Đ.726 BLDS năm 2005 Đây chế định hoàn toàn pháp luật dân sự, đất đai Việt Nam với đặc thù, QSH tã nhân đất đai không đãợc thừa nhận Trong quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nãớc thống quản lý, NSDĐ có quyền: Chuyển đổi, chuyển nhãợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, chấp, bảo lÃnh, góp vốn giá trị QSDĐ Việc thực quyền phải tuân theo quy định BLDS pháp luật đất đai Nghiên cứu chế định pháp luật dân pháp luật đất đai việc làm cần thiết, tặng cho QSDĐ vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, ý nghĩa mặt lý luận mà mang tính thực tiễn sâu sắc Trong điều kiện cđa chóng ta hiƯn nay, nỊn kinh tÕ thÞ trãờng định hãớng xà hội chủ nghĩa đà phát triển với biểu tích cực, nhãng đà bộc lộ mặt trái nó; đất đai đà đãợc coi đối tãợng đặc biệt giao dịch dân sự, kinh tế, chịu ảnh hãởng mạnh mẽ quy luật giá trị, thấy giá trị QSDĐ biến động với mức cao NSDĐ đà tặng cho lại đòi lại QSDĐ; đồng thời, ý thức chấp hành pháp luật NSDĐ chãa cao, nên pháp luật đà có quy định tặng cho QSDĐ, nhãng NSDĐ tặng cho QSDĐ tùy tiện không tuân thủ quy định pháp luật Bên cạnh ®ã, chÝnh s¸ch ph¸p lt vỊ ®Êt ®ai cđa ViƯt Nam chãa đồng bộ, đặc biệt quy định việc chuyển dịch QSDĐ chãa theo kịp với thực tế sống đà làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất đai nói riêng ngày bộc lộ nhiều bất cập Pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu tã nhân đất đai nhãng lại quy định NSDĐ có QSDĐ giống nhã quyền chủ sở hữu tài sản, mà NSDĐ có quyền tặng cho QSDĐ Đây khác biệt mang tính đặc thù pháp luật Việt Nam cần đãợc làm sáng tỏ Bằng đề tài: Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất" tác giả mong muốn góp phần lý giải lý luận nhã thực tiễn pháp luật Việt Nam số nãớc giới xây dựng áp dụng chế định Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng nhã nãớc xà hội chủ nghĩa nói chung không đề cập đến chế định tặng cho QSH đất nhã QSDĐ, sở thực tiễn, khách quan cho chế định không tồn quyền sở hữu tã nhân đất đai Vì vậy, công trình khoa học pháp lý lĩnh vực Bên cạnh đó, pháp luật hầu hết nãớc giới quy định quyền sở hữu tã nhân đất đai, nên tặng cho đất đai giống nhã tặng cho tài sản thông thãờng khác, BLDS nãớc không quy định quy chế riêng cho tặng cho đất đai nhã BLDS Pháp, BLDS Đức (BGB), BLDS liên bang Nga, BLDS Nhật Bản, BLDS &TM Thái Lan; đồng thời, công trình khoa học chủ yếu nghiên cứu hình thức sở hữu đất đai chế độ sử dụng đất nhã sách: Land use in a Nutshell” cđa Robert R Wright vµ Susan Webber Wright [146] nãớc ta, từ ban hành LĐĐ năm 1993 BLDS năm 1995 đến LĐĐ năm 2003 BLDS năm 2005 đến chãa có công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu lĩnh vùc nµy Theo thêi gian, míi chØ cã mét sè viết tạp chí chuyên ngành hay tập san nghiệp vụ đề cập đến tặng cho tài sản hay tặng cho QSDĐ số tác giả sau: - Tác giả Tãởng Duy Lãợng với viết Những khó khăn, vãớng mắc xác định đà cho hay chãa cho trãờng hợp riêng, bố mẹ giao số tài sản cho sử dụng - Một số kiến nghị hãớng giải [77] Qua viết tác giả đà đề cập vấn đề: Nêu 15 vụ án cụ thể việc khó xác định cha mẹ đà tặng cho hay chãa tặng cho bất động sản riêng; từ tác giả đãa cha mẹ tặng cho bất động ... tãợng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2 Quy định chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.1 Ngãời sử dụng đất - chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.2 Điều kiện chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất. .. có quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất 3.1.2 Tặng cho quyền sử dụng đất từ có quy định pháp luật 152 quyền tặng cho quyền sử dụng đất 157 3.1.3 Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Kiến... 1.2 Khái niệm Tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.2 Sự khác tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản khác 1.2.3 Quan niệm tặng cho đất đai theo truyền