Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện đồng hỷ ,tỉnh thái nguyên

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên,ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đông Thị Khánh Hằng ii LỜI CẢM ƠN Với lịng biết ơn sâu sắc tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình giúp tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên PĐT sau Đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đồng Hỷanh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè động viên tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Thái Nguyên,ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đơng Thị Khánh Hằng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho tồn xã hội.Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trị vơ quan trọng cho ổn định, phát triển bền vững thịnh vượng kinh tế quốc dân Những năm qua, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất hầu hết địa phương diễn có lúc vượt tầm kiểm sốt quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng tác động xấu đến trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục quy định Luật Đất đai năm 2013, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với trước nhân rộng phạm vi nước tạo hướng phù hợp với chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, bước khắc phục hạn chế việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhiều năm qua Từ lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tỉnh thành nước, trở thành hướng cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giá đất quy định so với giá thị trường, làm sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hành sát với giá thị trường Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án vấn đề nhạy cảm áp dụng số tỉnh, thành phố đem lại hiệu thiết thực, giải đáp vướng mắc nhà quản lý số cụ thể, rút học kinh nghiệm, bước giải tồn kinh tế đất đai suốt thời gian dài trôinổi Là huyện thực công tác đấu giá QSDĐ huyện đấu giá QSDĐ thành cơng tồn tỉnh Thái Ngun Với sách đổi đất lấy CSHT, thời gian qua huyện Đồng Hỷ triển khai nhiều phiên đấu giá QSDĐ thu hiệu to lớn không cho Nhà nước mà cho người dân Đây nội dung công tác quản lý đất đai nên huyện gặp khơng khó khăn, bỡ ngỡ q trình triển khai, thực Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đồng Hỷ ,tỉnh Thái Nguyên” Mục tiêu đề tài - Đánh giá hiệu củacông tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình, chế giúp cơng tác đấu giá hiệu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao Góp phần bổ sung hồn thiện sách liên quan đến tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết đề tài góp phần phát huy ưu điểm khắc phục mặt hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đồng Hỷ CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Do đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, có nghĩa tư hóa địa tơ Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi (địa tô) cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tơ nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Cho nên hàm ý giá đất đai nước ta không giống quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, giá phải trả để có quyền sử dụng đất nhiều năm, mà giá quyền sở hữu đất; thứ hai là, thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung 20 năm, thời gian sử dụng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn tương tự quyền sở hữu Đất đai coi nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng đất nước Chính vậy, Nhà nước ngày trọng khai thác nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu nguồn tài sản Điều 43 Luật đất đai 2013 khoản 19 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất ( Luật đất đai 2013) - Giá thị trường Giá thị trường tài sản mức ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường ( NĐ số 44/2014/NĐ-CP) Giá đất thị trường giá bán quyền sử dụng mảnh đất thực phù hợp với khả người bán người mua quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, thể tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với thời điểm xác định Xét phương diện tổng quát giá bán quyền sử dụng đất mệnh giá quyền sử dụng đất thực tế khơng gian thời gian xácđịnh - Giá quy định Nhà nước Chính phủ ban hành khung giá đất định kì 05 năm lần loại đất,theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá phổ biến thị trường tăng từ 20% trở nên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất phủ điều chỉnh cho phù hợp ( Luật Đất đai 2013) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Các văn quy định : Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 1.1.1.2Cơ sở khoa học xác định giá đất * Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất.Ðã tồn chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư chủ nghĩa thời kì đầu chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chếđộ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tô tư chủnghĩa phần giá trị thặng dư thừa ngồi lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc địa tô tư chủ nghĩa lao động thặng dư công nhân nông nghiệp làm thuê tạo Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tơ độc quyền (Nguyễn Thế Huấn giáo trình Định giá đất BĐS , 2009) * Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất tăng hay giảm Vì địa tơ vận động cách độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố nào.Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, khơng đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Cịn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn hơnthu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong đà tăng trưởng kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng lên, việc kinh doanh đất đai ln có lãi Người bán quyền sử dụng đất vào lãi suất ngân hàng làm sở đểxác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, khơng kể nơng thơn hay thành thị Nếu có chênh lệnh khơng đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, chứkhông định giá đất đô thị cao giá đất nơng nghiệp (Hồ Thị Lam Trà giáo trình định giá đất,2006) * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự hồn tồn, giá hàng hóa thông thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp người tiêu dùng cạnh tranh hàng hóa có tính chất (2) Những hàng hóa có tính chất tự điều chỉnh lượng cung theo biến động giá Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai, khác loại hàng hóa thơng thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng Cung - cầu thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hố thơng thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất cung đất cố định bất biến Giá đất khu vực định xác định yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm mức thu nhập bình quân người dân địa phương; khả hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay chấp (Nguyễn Thế Huấn giáo trình Định giá đất BĐS,2009) Một yếu tố khác có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu đất đất đai chưa sử dụng thực trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép tổ chức cá nhân hộ gia đình sử dụng đất có quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn Nhưng việc thực quyền lại bị hạn chế điều kiện cần thiết để khơng dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm người có đất để canh tác có nhà để 1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đấu giá QSDĐ * Nhân tố nhân Trạng thái nhân nhân tố chủ yếu kinh tế, xã hội ảnh hưởng nhân tố nhân đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân cấu thành nhân gia đình Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân tăng cao, nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Nhân tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất nhà Khu nhà cho nhân có tố chất cao thường xã hội trật tự ổn định mơi trường tốt đẹp, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp làm tăng nhu cầu loại nên thúc đẩy giá đất tăng lên Cấu thành nhân gia đình: Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu nhà cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ, nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng đểxây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng * Nhân tố xã hội Xã hội phát triển ổn định có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu trạng thái ổn định trị, an ninh xã hội, đầu vào nhà đất đô thị hóa (Hồ Thị Lam Trà giáo trình định giá đất,2006) Trạng thái ổn định trị: Tình trạng ổn định trị tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận, lịng tin nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất rớt xuống.An ninh xã hội: Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất rõ dễ thấy Bất luận khu nhà hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, người cảm thấy an tồn, họ sẵn sàng đầu tư,mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ mà nói, mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện trị.Đầu nhà đất: Đầu nhà đất hành vi người đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua mà đợi giá lên cao, đất cung nhiều cầu, người đầu bán tháo làm cho đất rớt giá * Nhân tố quốc tế Sự phát triển hồn thiện thị trường nhà đất khơng thể tách rời ảnh hưởng hoàn cảnh quốc tế.Ảnh hưởng tình hình trị, kinh tế giới tới giá đất phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, trị nước Tình hình kinh tế giới: Sự phát triển kinh tế quốc gia ngồi việc khơng thể lập tách rời với phát triển kinh tế giới ra, nói chung nhiều có quan hệ với phát triển kinh tế quốc gia khác Thị trường giới mở rộng mối quan hệ trở nên mật thiết Cho nên, thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát triển hay suy thối kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai khơng có ngoại lệxuống đến điểm đáy, sau kinh tế giới phục hồi giá đất tăng lên lại Nhân tố trị quốc tế: Mối quan hệ trị quốc gia thường tổng hợp quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp quốc gia với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn có lợi cho nhà đầu tư nước ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đẩy nhanh giá đất lên cao; ngược lại quốc gia đối lập thường thi hành phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại lưu thông tiền tệ Đặc biệt xảy xung đột quân tình trạng ngày nghiêm trọng, kết nhu cầu đất xuống thấp nên giá đất rớt theo * Nhân tố khu vực Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất Điều kiện giao thông Điều kiện giao thơng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thơng địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể ... đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đồng Hỷ ,tỉnh. .. ,tỉnh Thái Nguyên? ?? Mục tiêu đề tài - Đánh giá hiệu củacông tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên - Đề xuất giải pháp hồn thiện quy trình, chế giúp cơng tác. .. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất( Luật Đất đai