Thông tin tài liệu
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÔNG THỊ KHÁNH HẰNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNGĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨQUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên,ngàytháng Tác giả luận văn Đông Thị Khánh Hằng ii LỜI CẢM ƠN Với lịng biết ơn sâu sắc tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình giúp tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên PĐT sau Đại học, Khoa Tài nguyên Môi trường Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đồng Hỷ, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đồng Hỷanh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè động viên tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Thái Nguyên,ngàytháng Tác giả luận văn Đông Thị Khánh Hằng iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.2.3 Căn pháp lý đấu giá quyền sử dụngđất 15 1.2.4 Đấu giá quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 18 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 20 1.2.1 Các văn pháp lý Chính phủ Bộ, ngành công tác đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Các văn pháp lý tỉnh Thái Nguyên công tác đấu giá quyền sử dụng đất 21 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 21 1.3.1 Đấu giá đất số nước giới 21 1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số thành phố lớn Việt Nam 24 1.3.3 Tình hình nghiên cứu địa bàn tỉnh TháiNguyên 27 1.4 Các vấn đề tồn cần nghiêncứu 27 iv CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 Nội dung nghiên cứu 29 2.2.1Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện Đồng hỷ 29 2.2.2Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đấu giá địa bàn huyện Đồng Hỷ 29 2.2.3 Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 29 2.2.4 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 30 2.3 Phương pháp nghiên cứu 30 2.3.1 Phương pháp thông tin số liệu thứ cấp 30 2.3.2 Phương pháp thông tin số liệu sơ cấp 30 2.3.3 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 31 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 31 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 37 3.1.3 Tình hình xã hội 41 3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 45 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đấu giá địa bàn huyện Đồng Hỷ 47 3.2.1 Tóm tắt dự án nghiên cứu 47 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 48 v 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 52 3.3 Phân tích hiệu hạn chế cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 62 3.3.1 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ .62 3.3.2 Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán chuyên môn người tham gia đấugiá 67 3.3.3 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 71 3.4 Đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ 72 3.4.1 Giải pháp sách 73 3.4.2 Giải pháp tổ chức………………………………………………… 74 3.4.3 Giải pháp phương pháp đấu giá 73 3.4.4 Giải pháp chế tài 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 1.Kết luận… 75 Kiến nghị 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 So sánh diện tích đất trước sau chia tách 47 Bảng 3.2 Kế hoạch sử dụng đất năm 2019 huyện Đồng Hỷ 47 Bảng 3.3 Khái quát đặc điểm dự án 49 Bảng 3.4 Danh sách lô đất đấu giá QSD đất 55 Bảng 3.5 Kết đấu giá QSD đất khu dân cư Xóm Gò Cao xã Hóa Thượng 56 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất đô thịthuộc thuộc khu dân cư số 10 thị trấn Trại Cau huyện Đồng Hỷ 58 Bảng 3.7 Kết đấu giá QSD đất khu dân cư Cầu Đất xã Nam Hòa 63 Bảng 3.8 Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSD đất 65 Bảng 3.9 Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá 68 Bảng 3.10 Ý kiến cán chuyên môn đấu giá QSD đất 70 Bảng 3.11 Ý kiến người tham gia đấu giá QSD đất 71 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Đồng Hỷ……………………………34 Hình 3.2 Chuyển dịch cấu kinh tế nghành năm 2019 ……………40 Hình 3.3 Sơ đồ quy hoạch khu dân cư xóm Gò Cao………………………60 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội.Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô quan trọng cho ổn định, phát triển bền vững thịnh vượng kinh tế quốc dân Những năm qua, hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất hầu hết địa phương diễn có lúc vượt tầm kiểm soát quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng tác động xấu đến trình phát triển kinh tế - xã hội Giá đất Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục quy định Luật Đất đai năm 2013, việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với trước nhân rộng phạm vi nước tạo hướng phù hợp với chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, bước khắc phục hạn chế việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhiều năm qua Từ lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tỉnh thành nước, trở thành hướng cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giá đất quy định so với giá thị trường, làm sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hành sát với giá thị trường Vấn đề đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án vấn đề nhạy cảm áp dụng số tỉnh, thành phố đem lại hiệu thiết thực, giải đáp vướng mắc nhà quản lý số cụ thể, rút học kinh 76 hiệu thiết thực mặt kinh tế,xã hội,quản lý sử dụng đất đai Chênh lệch giá trúng đấu giá giá đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng từ 1.24 đến 1.65 lần Giá trúng đấu giá giá thị trường từ 1.07 đến 1.25 lần Giá trúng thường cao giá sàn phê duyệt, đấu giá quyền sử dụng đất theo lô đất đó đem lại nguồn thu cho ngân sách so với nguồn thu thực giao đất có thu tiền trước - Đấu giá QSDĐ tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, qua đó, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất bước luật hoá hướng dẫn ngày cụ thể Hiệu đấu giá QSDĐ tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ hồn thiện - Cơng tác đấu giá phù hợp , thủ tục đăng kí tham gia đấu giá QSD đất thuận tiện nhanh chóng Các lô đất đấu giá phân lô xây dựng sở hạ tầng đầy đủ , giá BĐS đấu giá phù hợp với thu nhập thực tế người dân Kiến nghị Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, SDĐ, đối huyện Đồng Hỷ, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống toàn quốc nói chung, tỉnh Thái Nguyên huyện Đồng Hỷ nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ cơng tìm hiểu Để dự án đấu giá đất hiệu đạt hiệu kinh tế cao hơncần: + Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để cơng tác đấu giá hồn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp + Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá + Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời thamgia Tạo quỹ đất để thực đấu giá: Kiểm tra rà sốt tình hình SDĐ tổ 77 chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích đất sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đưa đấu giá Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ Tài nguyên Môi trường,Thông tư số 36/2014TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 2.Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Chính phủ , Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Hồ Thị Lam Trà giao trình định giá đất,2006 6.Luật đất đai năm 2013 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 8.Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất bất động sản Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên(2016) Quyết định 07/2016/QĐ-UBNDQuy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 10.Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND Về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 11 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND việc phê duyệtQuy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020) 12.Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 2671/QĐ-UBND việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tổng thể phát triển KTXH huyện Đồng Hỷ đến năm 2020) 13.Ủy ban nhân dân huyện Đồng Hỷ Quyết định số 3002/QĐ-UBND ngày 27 tháng năm 2019 UBND huyện Đồng Hỷ việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất ô đất thuộc khu dân cư xóm Cầu Đất, xã Nam Hoà, huyện Đồng Hỷ 79 14.Ủy ban nhân dân huyện Đồng Hỷ Quyết định số 4589/QĐ-UBND ngày 08/9/2017 UBND huyện Đồng Hỷ 15.Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định 33/2010/QĐ-UBND ngày 15/10/2010 việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên, TháiNguyên 16.Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 4186/QĐ-UBND ngày 29/12/2017 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Đồng Hỷ Website: 17 http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường 18 http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 19 http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BĐS Việt Nam 20 Website thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh TháiNguyên 20.http://batdongsan.com.vn/ PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tên khu đất đấu giá: Dự án :……………………………………………… Người vấn: ………………………………… Ngày vấn : ………………………………… I THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Nghề nghiệp: Giới tính: Chổ nay:……………………………………………………………… Câu hỏi Xin vui lịng cho biết ơng (bà) Tìm kiếm nguồn thơng tin BĐS từ đâu? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thơng tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản ? Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình, họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác…………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp…… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi 4.Mục đích mua BĐS ơng (bà) gì? Để ở…………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)…………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, …) Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)……………………… Câu hỏi 5.Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…… Chưa hợp lý…… Câu hỏi 6: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu nào? Rất tốt………… Tốt………………… Không tốt Câu hỏi 7.Thủ tục đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ huyện Đồng hỷ nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng… Bình thường…………………… Khó khăn, phức tạp …………… Câu hỏi 8.Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ có công bằng, dân chủ công khai không? Có………………… Không…………… Câu hỏi 9.Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…… Ngang nhau…… Thấp hơn……………………………… Câu hỏi 10.Tác phong, thái độ phục vụ cán thực việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ ? Rất tốt Tốt Tạm Khơng tốt Câu hỏi 11 Ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị phiên đấu giá không? Có………………… Không…………… Người vấn Đối tượng vấn PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG CÁN BỘ CHUYÊN MÔN Tên khu đất đấu giá: Quỹ đất:……………………………………………… Người vấn: ………………………………… Ngày vấn : ………………………………… I THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Nghề nghiệp: Giới tính: Chổ nay:……………………………………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp…… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi 2.Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…… Chưa hợp lý…… Câu hỏi 3.Thủ tục đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ huyện Đồng Hỷ nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng… Bình thường…………………… Khó khăn, phức tạp …………… Câu hỏi 4.Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…… Ngang nhau…… Thấp hơn……………………………… Câu hỏi 5: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu nào? Rất tốt………… Tốt………………… Không tốt Câu hỏi 6.Thái độ, ý thức đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? 1.Nghiêm túc, lịch 2.Không nghiêm túc, trật tự 3.Ý kiến khác: Người vấn PHỤ LỤC Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đô thị thuộc khu dân cư số 10 thị trấn Trại Cau huyện Đồng Hỷ STT Họ Ngu Mạnh Ngu Mạnh Hoàng Th Bùi Q Dư Bùi Q Dư Nguy Kim Nguy Kim Ngu Minh Ngu Minh Ngu 10 11 Tuấn Ngu Tuấn STT 12 Họ Ngu Tuấn Phạm 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 H Đặng Th Ngu Quan Nguy Kim Nguyễ Tù Diệp V Trần H Nguy Kim Trần Na Trần Li Trần 23 24 Na Trần Na STT 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Họ Ngu Hùng Hoàng Th Trần Na Trần Na Trần Na Trần Na Ngu Hùng Mạch L Mạch Xu Nguy Kim Phạm Mi Phạm Mi Phạm 37 Mi TỔ ( Nguồn: phòng TNMT huyện Đồng Hỷ) ... lý sử dụng đất 2.2. 2Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đấu giá địa bàn huyện Đồng Hỷ - Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể 03 dự án - Qui trình đấu gía quyền sử dụng đất. .. dụng đất - Kết đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án 2.2. 3Đánh giá hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng Hỷ a Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đồng hỷ - Hiệu kinh... lý, sử dụng đất địa bàn huyện Đồng hỷ 29 2.2. 2Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đấu giá địa bàn huyện Đồng Hỷ 29 2.2.3 Đánh giá hiệu hạn chế công
Ngày đăng: 20/06/2021, 09:37
Xem thêm:
