Chính sách phát triển thị trường đất nông nghiệp tại Việt Nam

Đề tài này nêu lên trong xu thế phát triển của chuỗi giá trị toàn cầu hiện nay, nền Nông nghiệp Việt nam đang dần khẳng định được vai trò, vị thế và xác định được hướng phát triển của mình thì xu hướng tập trung đất đai là tất yếu. Để hiểu rõ hơn mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết của bài viết này.

Chính sách phát triển thị trường đất nơng nghiệp Việt Nam Ngô Phương Thảo, Nguyễn Thanh Lân, Nguyễn Thị Tùng Phương Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ĐẶT VẤN ĐỀ Trong hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu đặc biệt Ở Việt nam, nông nghiệp ngành kinh tế then chốt, có lợi phát triển, tạo nhiều việc làm sinh kế cho người dân, đặc biệt khu vực nông thôn Do đặc thù sản xuất nông nghiệp Việt nam nhỏ lẻ, không tập trung, dựa hình thức tổ chức hộ nơng dân chủ yếu, với sách bình qn hóa đất đai cho hộ gia đình trước đây, dẫn đến manh mún, phân tán sử dụng đất nơng nghiệp, đặc biệt khu vực phía Bắc (Phạm Văn Hùng, 2007) Theo báo cáo Viện Chiến lược Chính sách phát triển Nơng nghiệp Nơng thơn (IPSARD, 2018) 63% hộ nơng dân có diện tích đất nhỏ 0,5 ha, 26% có từ 0,5 - Ngồi ra, hộ nơng dân có nhiều mảnh đất Quy mô nhỏ, điều gây hạn chế bất cập sản xuất nông nghiệp, không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nơng nghiệp Mặc dù thời gian qua, nhà nước có chủ trương sách tích tụ ruộng đất theo quy mơ lớn, thực tế năm gần có biến chuyển chưa đáp ứng kỳ vọng Trong xu phát triển chuỗi giá trị tồn cầu nay, Nơng nghiệp Việt nam dần khẳng định vai trò, vị xác định hướng phát triển xu hướng tập trung đất đai tất yếu Đó xu hướng làm gia tăng sản lượng nông nghiệp, đồng thời xu hướng để áp dụng công nghệ, đại hóa tăng giá trị gia tăng cho đất nơng nghiệp Đó xu hướng ổn định nguồn cung chất lượng nơng sản để tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu Đồng thời, xu hướng tất yếu để thu hút lao động nông nghiệp khỏi khu vực nông thôn, để tham gia vào khu vực khác công nghiệp, thương mại - dịch vụ… Tuy nhiên thực tế, khái niệm cách tiếp cận thị trường quyền 256 sử dụng đất nông nghiệp Việt Nam nhiều vướng mắc dẫn đến kết thực chủ trương lớn Đảng - Nhà nước phát triển nơng nghiệp cịn hạn chế, chưa xứng với tiềm phát triển nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động hết nguồn lực nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp thành phần kinh tế THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 2.1 Quy mô thị trường Báo cáo nghiên cứu Australia & IPSARD (2018) xem xét thị trường chuyển nhượng QSDĐ, thị trường cho thuê QSDĐ thị trường góp vốn QSDĐ cho thấy: Khơng giống thị trường QSDĐ ở, nhà ở, thổ cư, thị trường QSDĐ nông nghiệp Việt nam hoạt động yếu thúc đẩy năm gần Tỷ lệ chuyển nhượng đất SXNN thấp, tỷ lệ cho thuê cao hạn chế Theo kết điều tra 3000 nông hộ 12 tỉnh thành nước năm 2016, tỷ lệ mảnh đất hộ có nguồn gốc từ mua bán chuyển nhượng chưa đến 10% Hình Nguồn gốc mảnh ruộng hộ giai đoạn 2013-2016 (%) (Nguồn: dẫn lại theo Australian & IPSARD, 2018) 257 Tuy nhiên, có khác biệt lớn tỉnh thuộc miền Bắc tỉnh thuộc miền Nam Phần lớn số mảnh ruộng có nguồn gốc từ mua, nhận quyền chuyển nhượng thuộc hộ nằm tỉnh phía Nam Tỷ lệ mảnh đất SXNN hộ mẫu khảo sát miền Bắc có nguồn gốc từ mua (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng) 2,9%, số mẫu hộ miền Nam 72,2% Tỷ lệ hộ cho thuê đất SXNN có tăng năm qua thấp Theo kết điều tra nguồn lực hộ nông thôn (VARHS), tỷ lệ hộ cho thuê đất canh tác hàng năm tăng từ 8,7% năm 2012 lên 17,1% năm 2016 Tuy nhiên, tỷ lệ hộ cho thuê đất canh tác lâu năm trì mức thấp giai đoạn 2012-2016 (2,2%) Hình Tỷ lệ hộ có đất cho th phân theo loại đất (Nguồn: Kết VARHS 2012 2016, dẫn lại Australian & IPSARD, 2018) 2.2 Cung đất nông nghiệp thị trường Có thể thấy dấu ấn rõ nét thị trường sơ cấp quyền sử dụng (QSD) đất nông nghiệp nông thôn thông qua tỷ lệ lớn mảnh đất hộ có Nhà nước giao đất Theo thời gian, hoạt động giao dịch QSD đất đai hộ diễn làm cho tỷ lệ mảnh đất Nhà nước giao có xu hướng giảm tăng tỷ lệ mảnh đất có qua mua bán, trao đổi thị trường qua thừa kế Điều cho thấy vai trò thị trường QSD đất tăng dần Tuy nhiên phát triển thị trường QSD đất 258 địa phương không giống thị trường mua bán thị trường thuê mượn Kết điều tra năm 2016 cho thấy, nhìn chung, có 58% đất đai hộ giao Nhà nước xã, nguồn quan trọng Đặc biệt Hà Tây, Phú Thọ, Nghệ An Quảng Nam, hầu hết đất hộ Nhà nước xã giao, Đăk Nông, Lâm Đồng, Long An, nhà nước đóng vai trị nhỏ cung ứng đất đai cho họ Một xu hướng thú vị nhận thấy cột Ở tỉnh phía Nam, lượng lớn đất đai mua thị trường, việc xảy tỉnh phía Bắc Trong đó, giai đoạn trước, hoạt động cho thuê đất đai tỉnh miền núi phía Bắc ít, nhiều so với vùng khác Số liệu cho thấy khoảng 1/4 số hộ bị đất nơng nghiệp,theo hình thức tự nguyện bắt buộc giai đoạn 2012 - 2014 Hình thức chuyển nhượng đất phổ biến chuyển cho người thân (con chủ hộ) Hình thức phổ biến thứ hai chuyển/hiến đất cho Nhà nước Khoảng 14% mảnh đất giao trở lại cho Nhà nước thu hồi Mặc dù hộ nhận bồi thường, đa phần họ không tự nguyện giao nộp lại mảnh đất Nhìn chung, quy mơ đất nơng nghiệp hộ thay đổi phổ biến nhỏ lẻ, mamh mún, tỉnh phía Bắc Nếu năm 1994 có tới 71% số hộ có quy mơ ruộng đất 0,5 sau 17 năm (đến năm 2011) tới 60% số hộ canh tác 0,5 Đây mức giảm chậm thể q trình tích tụ tập trung ruộng đất cịn gặp nhiều khó khăn Điều hạn chế ứng dụng tiến khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp khai thác lợi theo quy mô Tuy nhiên hai thái cực phân bổ đất nông nghiệp diễn trái chiều Một mặt, tỷ lệ hộ nông dân đất tăng từ 1,2% năm 1994 lên 4,8% năm 2011 Ở thái cực khác, tỷ lệ hộ có đất tăng từ 1,2% lên 3,3% kỳ Điều cho thấy q trình tích tụ ruộng đất vào tay người kinh doanh nông nghiệp để phát triển nơng nghiệp hàng hóa diễn ra, chậm Trong số 11,95 triệu hộ sử dụng 259 đất sản xuất NN, 69% số hộ có quy mơ 0,5 ha; 34,7% số hộ có quy mơ 0,2 (xem hình 4) Với ngành sản xuất lúa 85% hộ có sử dụng đất trồng lúa có diện tích 0,5 ha, 50% hộ sử dụng 0,2 Hình Hộ nông nghiệp theo quy mô sử dụng đất nông nghiệp, đơn vị % (Nguồn: Lưu Đức Khải cộng sự, 2016) 2.3 Cầu đất nông nghiệp thị trường Đi sâu xem xét thị trường mua bán cho th QSD đất nơng thơn thấy thị trường mua bán QSD đất phát triển mạnh tỉnh phía Nam cịn thị trường cho th QSD đất dường lại chiếm ưu tỉnh phía Bắc Đối với thị trường mua bán đất: Ở tỉnh miền núi phía Bắc, hộ có ruộng đất thường có xu hướng mua đất nhiều Điều lại ngược lại tỉnh miền Nam Ở tỉnh đồng miền Bắc, hộ giàu có xu hướng tham gia vào việc mua bán QSD đất đai nhiều Ở tỉnh đồng phía Nam, hộ có nhiều thành viên độ tuổi lao động có xu hướng bán đất Tuy nhiên điều lại trái ngược lại với khu vực đồng Bắc Bộ Các hộ có nhiều lao động có xu hướng thuê nhiều đất Các hộ có chủ hộ có trình độ cao có xu hướng thuê nhiều đất hơn, ngoại trừ Tây Nguyên Như thị trường cho thuê QSD đất giúp dịch chuyển 260 đất đai từ hộ khơng có nhu cầu sang hộ có khả cao với thu nhập thấp có nhiều lao động nhàn rỗi Hình Tham gia vào thị trường mua bán cho thuê đất nông nghiệp, đơn vị % (Nguồn: Đặc điểm kinh tế nông thơn Việt Nam: Kết điều tra hộ gia đình nơng thơn năm 2014 12 tỉnh) Như thấy thị trường mua bán QSD đất nông nghiệp nơng thơn Việt Nam cịn phát triển, với giao dịch diễn Ở khía cạnh khác, hoạt động cho thuê đất có xu hướng gia tăng có tác động tích cực đến tính cơng hiệu Tuy nhiên, tỉnh miền núi phía bắc, hoạt động chủ yếu khai hoang, thị trường nhà đất không phát triển Quản lý đất đai phát triển thị trường đất đai, tỉnh miền núi phía Bắc, cịn nhiều khía cạnh phải cải thiện (Lưu Đức Khải cộng sự, 2016) 2.4 Giá đất nông nghiệp thị trường Các giao dịch đất đai thị trường QSDĐ nông nghiệp nước ta cịn yếu, giao dịch phi thức chiếm tỷ lệ lớn, đó, việc thống kê xác định giá đất giao dịch thị trường khó khăn Theo kết điều tra đặc điểm kinh tế nông thôn Việt Nam năm 2016 12 tỉnh (do UNU-WIDER, CIEM thực công báo cáo cáo năm 2017) cho thấy, có khác biệt rõ ràng giá trị đất loại đất khác tham gia thị trường, so sánh giá bán trung bình đất nơng nghiệp, đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm Trong đó, giá trị 261 ước tính ba loại đất cao Hà Tây (cũ), Phú Thọ, Khánh Hòa Long An Giá trị thấp Lai Châu, Điện Biên Đăk Nông Đất nông nghiệp đất trồng hàng năm có giá trị 179.000 đồng 193.000 đồng, cao nhiều so với đất trồng lâu năm (77.000 đồng) Nhìn chung, giá bán đất nông nghiệp tăng so với năm 2014, chủ yếu gia tăng giá đất trồng hàng năm (UNU-WIDER, 2107) Bảng cung cấp thơng tin giá trị bán trung bình đất nông nghiệp, đất trồng lâu năm hàng năm, tính m2 Bảng 2: Giá bán đất nông nghiệp, đất trồng hàng năm lâu năm (ĐVT: 1.000 VND/m 2) (Nguồn: Đặc điểm kinh tế nông thôn Việt Nam năm 2016: Kết điều tra hộ gia đình nơng thơn năm 2016 12 tỉnh) 2.5 Thực trạng số loại hình thị trường QSDĐ nơng nghiệp Thị trường đất nơng nghiệp Việt nam chia thành loại theo hình thức giao dịch sau: - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình với hộ gia đình, hộ gia đình với doanh nghiệp, người hộ gia đình Trong đó, “Chuyển quyền sử 262 dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất” (Khoản 10 điều 3, Luật Đất đai 2013); - Thị trường cho thuê quyền sử dụng đất: Nông dân thuê đất nông dân, doanh nghiệp thuê đất nông dân đất Nhà nước; - Thị trường chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; Dựa kết điều tra công bố báo cáo Australian & IPSARD (2018) tác nhân tham gia thị trường, quyền cấp tỉnh điều tra (An Giang, Lâm Đồng, Hà Nam, Hịa Bình), thực trạng số loại hình thị trường QSDĐ nơng nghiệp thể sau: * Thị trường chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn hộ dân hộ dân với doanh nghiệp/tổ chức Các hộ chuyển nhượng QSDĐ SXNN thường hộ có đất SXNN đến khơng có nhân lực để làm nơng nghiệp tuổi cao, làm công việc phi nông nghiệp xa nhà hộ có đất SXNN làm nghề phi nông nghiệp khác, số trường hợp hộ sản xuất nông nghiệp không hiệu quả, muốn chuyển nhượng QSDĐ để có vốn chuyển sang việc làm phi nông nghiệp Các hộ nhận chuyển nhượng thường hộ khơng có đất, hộ SXNN hiệu quả, muốn mở rộng quy mơ sản xuất hộ có tài nên đầu tư mua đất SXNN cho thuê lại, đầu từ mua đất chờ bồi thường, chuyển đổi mục đích sử dụng Kết điều tra 04 tỉnh cho thấy: Phần lớn giao dịch chuyển nhượng thực cho người địa phương (tại An Giang, tỷ lệ người nhận chuyển nhượng địa bàn tỉnh 100%) thơng qua hình thức thức (cơng chứng) viết tay Nhìn chung, thị trường chuyển nhượng QSDĐ SXNN tỉnh điều tra hạn chế, đặc biệt tỉnh Hịa Bình Trong hộ nhận QSDĐ SXNN Lâm Đồng chủ yếu phục vụ mở rộng sản xuất phần lớn hộ Hà Nam nhận chuyển QSDĐ để đầu chờ đất chuyển đổi mục đích sử dụng chờ 263 bồi thường, hỗ trợ (đối với diện tích đất vào vùng dự án, quy hoạch phát triển) Lâm Đồng tỉnh có hình thức giao dịch doanh nghiệp/tổ chức mua đất SXNN hộ dân nhiều tỉnh khác (do giá đất nông nghiệp cao, giá trị sản phẩm đất tỉnh cao tỉnh khác nên doanh nghiệp khó th đất Ngồi ra, quỹ đất cơng tỉnh hạn chế, doanh nghiệp phải tự đàm phán mua QSDĐ hộ dân trước làm thủ tục th Nhà nước Trong đó, hình thức chuyển đổi (chủ yếu phục vụ mục tiêu dồn điền đổi thửa) thành cơng Hà Nam cịn hạn chế vùng trồng lâu năm Lâm Đồng * Thị trường cho thuê/đi thuê QSDĐ Giao dịch cho thuê đất (hiểu cho thuê QSDĐ) diễn hình thức: hộ dân cho hộ dân thuê, hộ dân cho doanh nghiệp/tổ chức thuê trực tiếp, doanh nghiệp thuê Nhà nước Nhà nước thuê đất hộ dân cho doanh nghiệp thuê lại Các hộ nông dân cho thuê đất thường hộ nông nghiệp chia đất không cịn đủ sức lao động, ly làm nghề phi nơng nghiệp, hộ nơng dân có nhiều đất thiếu lao động hộ nông dân có tiền, chủ động mua thêm đất SXNN cho thuê lại Những thuê đất người xã (tỷ lệ cao) tỉnh Thời gian cho thuê trung bình khác tỉnh, thường 12 tháng, chí theo vụ đất cho thuê đất lúa, đất trồng hàng năm (An Giang, Hà Nam, Hịa Bình) dài hơn, thường nâm trở lên đất trồng lâu năm Lâm Đồng Phần lớn giao dịch thuê đất hộ dân thỏa thuận miệng viết tay (khơng có người làm chứng) Tuy vậy, người thuê đất phần lớn người thân, quen, người địa phương nên không xảy rủi ro Ngược lại với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, giao dịch thuê đất phổ biến Hịa Bình, Hà Nam, đặc biệt An Giang lại Lâm Đồng 264 Doanh nghiệp th đất hộ dân khó khăn đất đai manh mún dẫn tới chi phí giao dịch cao, thời gian thỏa thuận kéo dài, khó tạo đồng thuận hộ có mảnh đất liền kề để tạo diện tích sản xuất liền mảnh diện rộng Doanh nghiệp lo sợ người dân phá vỡ hợp đồng th Trước tình hình đó, số quyền địa phương (An Giang, Hà Nam) đứng hỗ trợ doanh nghiệp, tích cực thúc đẩy giao dịch cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp, tổ chức kinh tế Tình trạng doanh nghiệp thuê đất Nhà nước (từ quỹ đất công) phổ biến năm trước ngày hạn chế quỹ đất cơng ngày khan hiếm, q trình giải phóng mặt bằng, thu hồi bồi thường Nhà nước khó khăn Trong năm gần đây, xuất hình thức mới: quyền th đất nơng dân sau cho doanh nghiệp th lại Hình thức tạo lòng tin cho người dân thường ký hợp đồng với thời gian dài Người dân ưu tiên việc làm doanh nghiệp thuê lao động Nhìn chung trường hợp khơng sản xuất khơng q khó khăn tài chính, người dân cảm thấy yên tâm, thoải mái với hình thưc cho th đất có tiền thu hàng năm, giữ QSDĐ tài sản đảm bảo khơng thấy có lỗi với hệ cha ông trước (không giữ đất, phải bán đất cha ơng để lại) * Góp vốn QSDĐ Có hai hình thức góp vốn, bao gồm: góp vốn QSDĐ để hưởng lợi tức kinh doanh góp vốn làm chủ doanh nghiệp Nhìn chung, hình thức góp vốn chưa triển khai triển khai hiệu thực tế Các bên tham gia, đặc biệt hộ dân góp vốn QSDĐ cịn lo sợ rủi ro hình thức THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 3.1 Các sách phát triển thị trường đất nông nghiệp Với việc đời Luật Đất đai năm 1993, thị trường sơ cấp QSD đất, có QSD đất nơng nghiệp bắt đầu hình thành phát triển Đại 265 phận hộ nông dân giao QSD đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp mặt nước nuôi trồng thủy sản Luật đất đai năm 2003 tiếp tục có quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo hướng tiếp cận nguyên tắc thị trường, tạo sở xố bỏ bao cấp đất đai Các quyền là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Hiện đất nơng nghiệp giao cho hộ gia đình sử dụng (theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, phần lớn hộ nông dân giao đất không thu tiền sử dụng đất) Việc sử dụng đất nông nghiệp hộ (trong hạn mức) miễn trả tiền thuế sử dụng đất Ngồi nơng dân cịn miễn thủy lợi phí Bên cạnh hồn thiện sách giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sách hạn điền thời hạn sử dụng đất, để khắc phục tình trạng phân tán, manh mún sử dụng đất nông, lâm, ngư nghiệp, Nhà nước ban hành số chủ trương sách khuyến khích tích tụ tập trung ruộng đất để phát triển kinh tế hộ, kinh tế trang trại sản xuất hàng hóa qui mơ lớn Chính phủ ban hành Chỉ thị số 10/1998/ CT - TTg ngày 20 tháng năm 1998 Chỉ thị số 18/1999 /CT- TTg ngày 01 tháng năm 1999, khuyến khích nơng dân, quyền địa phương cấp xây dựng phương án chuyển đổi ruộng đất từ nhỏ manh mún dồn thành lớn thuận tiện cho canh tác nông nghiệp Ngày 02 tháng 02 năm 2000 Chính phủ ban hành Nghị số 03/2000/NQ-CP nhằm tạo môi trường điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế trang trại, theo đó, Nhà nước khuyến khích đảm bảo cho phát triển kinh tế trang trại Hộ gia đình, cá nhân đầu tư phát triển kinh tế trang trại Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài theo pháp luật để sản xuất kinh doanh Ưu tiên giao đất, cho th đất hộ nơng dân có vốn, kinh nghiệm sản xuất,quản lý, có yêu cầu mở rộng quy mơ sản xuất nơng nghiệp hàng hố hộ khơng có đất sản xuất nơng nghiệp mà có nguyện vọng tạo dựng nghiệp lâu dài nơng nghiệp Nhà nước cịn hỗ trợ vốn, khoa họccông nghệ, chế biến, tiêu thụ sản phẩm, xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho trang trại phát triển bền vững Cùng với hộ gia đình 266 trang trại, số cơng ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thuê đất nông dân đất công để tổ chức sản xuất nông nghiệp Trong năm gần đây, thực chủ trương Đổi mơ hình tăng trưởng cấu lại kinh tế theo Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI, Đề án “Tái cấu ngành nông nghiệp theo hướng nâng cao giá trị gia tăng phát triển bền vững” ban hành Quyết định số 899/QĐ-TTg ngày 10/6/2013, trọng sách khuyến khích liên kết liên doanh, phát triển cánh đồng lớn…Các công ty nơng, lâm nghiệp rà sốt, xếp lại Nghị số 30-NQ/TW ngày 12/3/2014 theo quy định Chính phủ Nghị định số 118/2014/NĐCP, theo quỹ đất nơng, lâm nghiệp điều chỉnh góp phần tăng lượng cung QSD đất nông nghiệp Những chế sách góp phần phát triển thị trường đất Nơng nghiệp có nhiều điều kiện tiềm để phát triển, đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất Nơng nghiệp theo hướng hàng hóa tập trung chuỗi giá trị toàn cầu 3.2 Đánh giá sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất 3.2.1 Những kết đạt - Văn pháp luật sách nhà nước liên tục ban hành bổ sung điều chỉnh hoạt động thị trường: Trong giai đoạn từ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, văn sách pháp luật liên quan đến thị trường QSDĐ nông nghiệp điều chỉnh bổ sung: (i) Một số văn Luật điều chỉnh quy định: Luật Đất đai năm 2013, Bộ Luật Dân 2015, Luật DN 2014, Luật sửa đổi Luật thuế năm 2014, Luật Thủy sản 2017, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật Chăn nuôi, Luật Trồng trọt 14 nghị định liên quan đến đất đai; 38 Thông tư thông tư liên tịch; - Các quy thị trường QSDĐ nông nghiệp “mở” hơn: Nâng thời gian giao đất nông nghiệp mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích th, góp vốn, chuyển nhượng quyền QSDĐ, sách chuyển đổi cấu trồng đất lúa; 267 - Thị trường QSDĐ nông nghiệp phát triển so với giai đoạn trước thực Luật Đất đai 2013 Nghị 19-NQ/TW Ban Chấp hành Trung Ương Cụ thể, điểm sáng là: Đất sản xuất nông nghiệp bớt manh mún thông qua trình tập trung đất đai với khâu đột phá dồn điền đổi xây dựng cánh đồng lớn (Liên Minh Nơng nghiệp, 2019) 3.2.2 Những khó khăn vướng mắc Tuy nhiên bên cạnh đó, thị trường QSDĐ nơng nghiệp Việt Nam chậm phát triển, vận hành nhiều vướng mắc thực tiễn Cụ thể, số hạn chế sau: (i) Chưa tháo gỡ nguồn cung QSD đất nông nghiệp thị trường thứ cấp QSD đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình sử dụng theo hình thức giao QSD đất có thu tiền sử dụng đất giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất, phần lớn hộ nông dân giao QSD đất không thu tiền sử dụng đất Việc sử dụng đất nông nghiệp hộ (trong hạn mức) miễn trả tiền thuế sử dụng đất Bên cạnh đó, nơng dân cịn miễn thủy lợi phí Đối với nơng dân, QSD đất nơng nghiệp coi “của để dành”, trừ số trường hợp bị Nhà nước thu hồi, cịn lại phần lớn họ có tâm lý nắm giữ QSD đất để đảm bảo sinh kế cho hệ cháu sau này, khơng cịn nhu cầu sử dụng Chính điều làm hạn chế việc cung QSD đất nông nghiệp thị trường (ii) QSD đất nơng nghiệp đóng vai trị bảo hiểm rủi ro cho người lao động rút khỏi nông nghiệp, làm hạn chế nguồn cung QSD đất nông nghiệp thị trường Nước ta có diện tích đất nông nghiệp vào loại thấp số lượng lao động nơng nghiệp cịn đơng nên bình qn diện tích đất nơng nghiệp thấp Đất nơng nghiệp lại chia nhỏ manh mún nên hiệu sản xuất thấp Trong đó, q trình CNH ĐTH chưa thu hút đáng kể số lượng lao động nông nghiệp có số lượng lao động nơng thôn đến tuổi lao động gia nhập vào lực lượng lao động lên tới triệu người năm Trong phân lao động khỏi nông nghiệp tham gia vào thị trường lao động phi thức khu 268 vực thị Trong bối cảnh đất đai trở thành tài sản bảo hiểm rủi ro cho họ Theo điều tra Bộ Lao động Thương binh Xã hội, có tới 77% lực lượng lao động Việt Nam thuộc nhóm “lao động phi thức” Tại khu vực nông thôn đất chật, người đông, phần lớn lao động nông thôn tham gia thị trường lao động “phi thức” khu vực thị cơng nghiệp, chịu rủi ro lớn tình trạng việc làm hồn tồn khơng bảo đảm an sinh xã hội Vì vậy, họ giữ lại đất đai để phịng bất trắc Đất đai chuyển vai trò từ “tư liệu sản xuất” thành “vật bảo hiểm rủi ro” Điều giải thích phần lý số hộ cho thuê QSD đất nơng nghiệp (ví dụ cho th đất trồng lúa để lấy lương thực đủ ăn) không bán QSD đất nông nghiệp (iii) Tiềm lực kinh tế hộ nông dân cịn q yếu, chưa có điều kiện để tích tụ, tập trung ruộng đất phát triển kinh tế trang trại Quy mô kinh tế hộ nông dân có tiến khỏi tự cấp, tự túc, tiềm lực vốn, khoa hoc công nghệ, kỹ quản lý, thâm nhập thị trường, thơng tin, sản xuất hàng hóa, quan hệ thị trường,… cịn yếu nên chưa có điều kiện để tập trung, tích tụ ruộng đất để tạo lập hình thành trang trại để sản xuất hàng hóa Sản xuất nơng nghiệp nhiều rủi ro, rủi ro thiên tai thị trường biến động, liên kết sản xuất với thị trường tiêu thụ nên chưa khuyến khích hộ thuê đất để mở rộng sản xuất nông nghiệp (iv) Chưa thu hút đầu tư khu vực doanh nghiệp vào nông thôn Mặc dầu có nhiều cố gắng thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông thôn tỷ suất lợi nhuận nông nghiệp thấp, quy mô đất đai hộ manh mún, sở hạ tầng nông thôn chậm phát triển…nên chưa hấp dẫn nhà đầu tư quan tâm đầu tư vào nông nghiệp Trong thời gian gần đây, có số doanh nghiệp bắt đầu đầu tư vào nơng nghiệp theo mơ hình cánh đồng mẫu lớn, theo doanh nghiệp đóng vai trị đầu tàu lôi kéo tác nhân khác chuỗi giá trị hàng nông sản Tuy nhiên phạm 269 vi hạn chế hầu hết địa phương, khó khăn cho doanh nghiệp việc tiếp cận đất đai với quy mô đủ lớn để kinh doanh có lãi (v) Về mặt thể chế, cịn có rào cản sách phát triển thị trường QSDĐ nông nghiệp - Quy định hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp không 10 lần hạn mức giao đất (Điều 130 Luật Đất đai 2013) giảm động lực tích tụ đất đai, đầu tư sản xuất lớn vào nông nghiệp đồng thời quy định tạo thị trường giao dịch đất phi thức (Nguyễn Thanh Lân, 2020) - Hạn chế đối tượng thực chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê QSDĐ nông nghiệp làm hạn chế cung đất đai thị trường QSDĐ nông nghiệp Hiện nay, để đất tham gia vào giao dịch thị trường đất cần cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, nay, theo thống kê chưa đầy đủ nước, tỷ lệ diện tích đất nơng nghiệp chưa cấp giấy chứng nhận cịn lớn (khoảng 20 -30%) (Ispard, 2018); - Hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp làm giảm sức cầu thị trường Theo quy định nay, đối tượng nhận chuyển nhượng đất sản xuất nơng nghiệp (đất lúa) phải hộ gia đình/cá nhân sinh sống địa phương (Điều 191, Luật Đất đai 2013); hoạt động thực chuyển đổi đất nơng nghiệp phải xã, thị trấn Ngồi ra, quy định như: Các doanh nghiệp tư nhân nước khơng giao đất có thu tiền SDĐ nơng nghiệp mà thuê đất để đầu tư sản xuất nơng nghiệp; Doanh nghiệp nước ngồi khơng phép nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp gây hạn chế, giảm động lực tham gia khu vực doanh nghiệp đầu tư nơng nghiệp; - Cịn có số khoảng trống pháp lý quy định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất linh hoạt loại đất nội ngành nông nghiệp; giao dịch góp vốn QSDĐ; Thế chấp vay tín dụng với tài sản bảo đảm QSDĐ nông nghiệp; Quyền tài sản đất nông nghiệp chưa đảm bảo loại đất khác v.v 270 - Cịn có chồng chéo quy định BĐS nông nghiệp đạo luật chuyên ngành: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Thuế v.v Quy định pháp luật chưa điều chỉnh loại hình sản phẩm BĐS xuất thực tiễn thị trường có liên quan đến lĩnh vực QSDĐ nông nghiệp là: Farmstay CÁC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QSDĐ NÔNG NGHIỆP 5.1 Pháp luật hóa cơng nhận quyền sử dụng đất quyền tài sản Hiện nay, luật đất đai hành chưa công nhận quyền sử dụng đất quyền tài sản, chưa đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản Khi công nhận tài sản người sở hữu tài sản đương nhiên có quyền sử dụng cịn cơng nhận quyền sử dụng chưa phải tài sản Vì thế, chế bảo vệ quyền lợi người nông dân (người sử dụng đất) mong manh, chế thu hồi đất dễ bị lợi dụng dẫn đến tiêu cực Điều làm cho người dân không yên tâm để chuyển nhượng, cho thuê QSD đất nông nghiệp sợ dễ bị tước đoạt, bị thiệt hại từ làm hạn chế lượng cung QSD đất thị trường 5.2 Tăng tiến tới xoá bỏ thời hạn sử dụng đất nông nghiệp Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp tăng lên 50 năm 70 năm đất thuộc địa bàn kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, đất cho dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm Tuy nhiên hướng tới cần công nhận QSD sử dụng lâu dài xóa bỏ hạn mức nhận chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp để tạo điều kiện cho thị trường QSD đất nông nghiệp phát triển 5.3 Điều tiết phần lớn địa tơ chênh lệch chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào tay Nhà nước thơng qua hồn thiện sách giá đất sách thuế sử dụng đất Mục đích sử dụng đất nơng nghiệp cần phải đảm bảo tính ổn định Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang loại đất phi 271 nơng nghiệp gây tình trạng tăng giá trị đất lên nhiều lần Đây nguyên nhân khiến cho người có quyền sử dụng đất nông nghiệp không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác để trông đợi vào thay đổi mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhằm thu lợi lớn từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng Mặt khác, nguyên nhân dẫn đến tượng đầu QSD đất nông nghiệp khu vực giáp ranh nông thôn - đô thị, làm cho đất nông nghiệp không đưa vào sử dụng sử dụng hiệu 5.4 Đẩy mạnh thực thi Luật Quy hoạch nâng cao chất lượng quy hoạch Cần có quy định giám sát chặt chẽ việc lập, điều chỉnh thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất đai việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp nhằm hạn chế tối đa can thiệp máy quyền địa phương thơng qua quyền Theo đó: Trước hết việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo chất lượng (trong địi hỏi phải có tầm nhìn chiến lược dài hạn để hạn chế tối đa việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); Cần có quy định, chế tài đủ mạnh buộc cấp phải thực theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt, gắn chặt trách nhiệm cá nhân, tổ chức thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch mục đất sử dụng đất áp dụng điều kiện đặc biệt, có phạm vi mức độ ảnh hưởng lớn toàn vùng quốc gia phải quy định cụ thể, chặt chẽ Chỉ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch mục đích sử dụng đất trường hợp để phát triển kinh tế-xã hội có ảnh hưởng lớn phạm vi toàn vùng quốc gia Việc thu hồi đất không nên áp dụng trường hợp thu hồi cho doanh nghiệp, tổ chức, đơn vị để hoạt động kinh doanh Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội (ngoại trừ dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơng trình di tích lịch sử-văn hố) cần đạt thoả thuận với tối thiểu 90% (hoặc mức định-cần nghiên cứu thêm) người có đất bị thu hồi đồng ý với phương án bồi thường đưa Sự rộng quyền nay, với hệ thống giám sát không đủ mạnh dễ dàng tạo tuỳ tiện việc thực thi pháp luật đất 272 đai máy hành nhà nước, qua làm cho quyền tài sản quyền sử dụng đất đai cá nhân, hộ gia đình tổ chức không đảm bảo đầy đủ Để tăng cầu sử dụng đất, cần phải quy hoạch đất cho hạn chế việc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất Giải vấn đề này, công tác quy hoạch đất phải tính đến quy mơ quy hoạch lớn quy hoạch theo vùng, theo khu vực; với tăng thời gian cho kỳ kế hoạch sử dụng đất, năm, nên tăng lên 10 năm; công khai khu vực phép không phép tham gia giao dịch thị trường quyền sử dụng đất 5.5 Minh bạch đại hóa thơng tin thị trường QSD đất nơng nghiệp Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, khoa học, đảm bảo công khai, minh bạch dễ dàng tiếp cận đối tượng muốn có thơng tin mảnh đất trước thực giao dịch đất đai thị trường quyền sử dụng đất Hiện nay, công tác quản lý đất đai chưa đại hóa, đất chưa số hóa Chỉ có số hoạt động nội dung quản lý nhà nước đất đai điện tử hóa Gân đây, Luật đất đai 2013 có quy định việc đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất triển khai hai hình thức khác đăng ký giấy đăng ký điện tử hai có giá trị pháp lý Vì thế, để thuận lợi cho việc quản lý nhà nước đất đai thuận lợi cho giao dịch quyền sử dụng đất người dân Nhà nước phải nâng cấp hạ tầng thông tin để việc ký, cấp giấy quyền sử dụng đất, quản lý giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thuận lợi, nhanh chóng cơng khai 5.6 Hoàn thiện chế hoạt động cho thị trường QSD đất nông nghiệp Hiện nay, giao dịch QSD đất nông nghiệp nông thôn phần lớn thực "ngầm", bên cung bên cầu tự trao đổi quyền sử dụng đất cho nhau, khơng có cơng nhận Nhà nước thông qua việc nộp thuế hay thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, Nhà nước nên tạo chế thuận lợi để giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp, thuận lợi, 273 dễ dàng sản giao dịch BĐS Hiện có sàn giao dịch bất động sản, hoạt động chưa hiệu thiếu minh bạch (chủ yếu phụ thuộc vào bên bán), hoạt động khơng có gắn kết với địa phương khác, thị trường thường bị cắt khúc xét góc độ chủ thể đầu tư loại sản phẩm, chi phí cao tham gia thị trường cao Vì thế, nên tránh hạn chế để thị trường hoạt động thông suốt, hiệu phù hợp với loại hàng hóa 5.7 Tăng cường việc hồn thiện công tác xác nhận lại quyền sử dụng đất nông nghiệp Hiện nay, việc chuyển quyền sử dụng đất diện nhiều địa phương khác nước, đặc biệt từ có sách dồn điền đổi Trên thực tế, nhiều hộ gia đình sử dụng đất gia đình khác gia đình khác sử dụng đất gia đình mà không cần đăng ký lại quyền sử dụng đất Việc chưa tiến hành đăng ký lại (sang tên, đổi chủ) nhiều ngun nhân, từ phía hộ gia đình, từ phía quan Nhà nước Về phía hộ gia đình khơng muốn đăng ký lại thủ tục phức tạp, chi phí phải trả thuế trước bạ, lệ phí cịn cao vượt q khả phần lớn hộ gia đình Hơn nữa, họ khơng đăng ký lại chưa ảnh hưởng đến quyền lợi họ Về phía Nhà nước, việc tiến hành đăng ký lại phải tốn nhiều thời gian, kinh phí phải đo đạc lại trạng đất, lập lại đồ, điều chỉnh lại quy hoạch (nếu có) chi phí in lại giấy chứng nhận Việc khơng đăng ký lại tiềm ẩn nhiều tranh chấp khó thực lần chuyển nhượng Do đó, để thúc đẩy thị trường QSD đất nông nghiệp phát triển, thủ tục cấp lại giấy chứng nhận QSD đất phải Nhà nước đảm bảo thực dễ dàng, nhanh chóng, Nhà nước nên xem dịch vụ công phục vụ nhân dân 5.8 Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho đối tượng sử dụng đất Hiện nay, nước cịn khoảng 5% tổng diện tích đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu loại đất có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, đất có tranh chấp, xây dựng trái phép, giao đất trái thẩm quyền, đất lấn chiếm v.v Vì thế, thời gian tới Nhà nước nên sớm hoàn thiện thủ tục hoàn thành công tác đo đạc, quy hoạch, lập 274 đồ địa chính, giải tranh chấp để cấp giấy chứng nhận cho số diện tích đất để tăng cường lượng cung quyền sử dụng đất cho thị trường TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo kết điều tra đặc điểm kinh tế hộ nông thôn 12 tỉnh Việt Nam năm 2012 2014, 2018 CIEM, ISPARD, ILSSA, DERG Danida công bố Nguyễn Thanh Lân (2020), Thị trường quyền sử dụng đất trình phát triển kinh tế thị trường Việt Nam, Hội thảo Khoa học Quốc gia: “Phát triển kinh tế thị trường Việt Nam thời kỳ đổi mới: Thực trạng, đặc trưng gợi ý tiêu chí kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trang 477- 496, số đăng ký xuất bản: 2709-2020/CXBIPH/04-49/LĐXH, Quyết định xuất số: 323/QĐ-NXBLĐXH cấp ngày 03/8/2020, mã ISBN: 978-604-655035-8, Hà Nội Nguyễn Thanh Lân (2013), “Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 20112013 số khuyến nghị thời gian tới”, Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc tế “Nhìn lại nửa chặng đường phát triển kinh tế xã hội năm 2011-2015 điều chỉnh chiến lược”, Hà Nội Lưu Đức Khải, Lưu Văn Năng Vũ Thị Minh (2016), Phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông thơn nhằm thúc đẩy tích tụ, tập trung ruộng đất cho sản xuất nơng nghiệp hàng hóa, Kỷ yếu hội thảo “Quản lý sử dụng hiệu tài nguyên điều kiện biến đổi khí hậu”, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2016 Nguyễn Thanh Lân (2017), Mấy vấn đề thể chế, sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Hội thảo khoa học quốc gia “Hoàn thiện thể chế tài cho phát triển bền vững thị trường bảo hiểm thị trường chứng khoán Việt Nam”, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đề tài độc lập QG: ĐTĐL.XH.09/15, tháng 3/2017, Hà Nội Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân (2014), 'Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng số giải pháp phát triển', Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc gia Phạm Văn Hùng (2007), Phát triển Nông nghiệp sách đất đai Việt nam: Tóm tắt sách, Trung tâm Nghiên cứu Nơng nghiệp Quốc tế Ôx-trây-lia 2007 275 https://www.aciar.gov.au/sites/default/files/legacy/node/768/MN126_V N.pdf Vũ Thị Minh, Nguyễn Thanh Lân (2015), Những làm gió thổi vào thị trường bất động sản, Đặc san Báo đầu tư “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2015”, trang 54-55 Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân (2017), Chủ trương sách phát triển thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp: Kết quả, hạn chế giải pháp thúc đẩy, Tọa đàm khoa học "Tiếp tục đổi hồn thiện sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đôi mới", Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội Võ Thanh Biển (2019), Rà sốt sách xây dựng vận hành thể chế hỗ trợ phát triển thị trường đất nông nghiệp Việt Nam, Báo cáo Hoạt động “Đề xuất giải pháp phát triển thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp Việt Nam”, khn khổ Quỹ Chưa phân bổ Chương trình Ơxtrâylia hỗ trợ cải cách kinh tế Việt Nam Australian & IPSARD (2018), Báo cáo rào cản thể chế ảnh hưởng tới phát triển thị trường đất nông nghiệp Việt Nam, khuôn khổ Quỹ Chưa phân bổ Chương trình Ơxtrâylia hỗ trợ cải cách kinh tế Việt Nam Liên minh Nông nghiệp (2019), Diễn đàn Nông nghiệp Mùa thu 2019: "Chính sách đất đai phát triển nông nghiệp Việt Nam bối cảnh hội nhập quốc tế", Hà Nội UNU-WIDER (2107), Kết điều tra đặc điểm kinh tế hộ nông thôn 12 tỉnh năm 2016 Việt Nam 276 ... TRƯỜNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM 3.1 Các sách phát triển thị trường đất nông nghiệp Với việc đời Luật Đất đai năm 1993, thị trường sơ cấp QSD đất, có QSD đất nơng nghiệp bắt đầu hình thành phát triển. .. sách xây dựng vận hành thể chế hỗ trợ phát triển thị trường đất nông nghiệp Việt Nam, Báo cáo Hoạt động “Đề xuất giải pháp phát triển thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp Việt Nam? ??,... thể chế, sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Hội thảo khoa học quốc gia “Hoàn thiện thể chế tài cho phát triển bền vững thị trường bảo hiểm thị trường chứng khoán Việt Nam? ??, Trường