Do ®ã h×nh thøc chuyÓn nhîng nµy ®Çy nh÷ng yÕu tè rØu ro mµ Nhµ níc kh«ng thÓ kiÓm so¸t næi dÉn tíi t×nh tr¹ng ph¸t triÓn tù ph¸t, giao dich ngÇm - phi chÝnh quy vÒ bÊt ®«ng s¶n, ph¸t tr[r]
(1)Câu : Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dan Nhà nớc thống quản lý".
Luận đề ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đợc khẳng định Qua lần sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 2001 Luận đề tiếp tục đợc nhấn mạnh Nh sậy thấy luận đề phù hợp, đắn thể đợc "ý Đảng, lòng dân" vấn đề đất đai
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân " nguyên tắc hiến định, đợc quy định điều 17 - Hiếp pháp 1992 "Đất đai, rừng núi, sơng hồ, nguồn nớc tài ngun lịng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nớc, thuộc sở hữu toàn dân"
Với t cách chủ thể quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản Nhng nhân dân khơng thể tự thực mà chuyển giao quyền cho Nhà nớc Nhà nớc ta Nhà nớc nhân dân, nhân dân, nhân dân khơng có mục đích tự thân Nhà n ớc công cụ phơng tiện để nhân dân thực quyền chủ thẻ quan hệ sở hữu tài sản thuọc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng
Viẹc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử đất đai nói riêng Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử đất đai n ớc ta Đất đai nớc ta thành trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xơng máu tạo lập abỏ vệ đ-ợc vốn đất đai nh ngày
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý" Nh khẳng định nhân dân trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nớc Vì Nhà nớc với t cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai Toàn đất dù đất lièn hay lãnh hải, dù đất sử dụng hay đất cha sử dụng thuộc Nhà nớc Nhà nớc có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt
Mục đích quy định "Nhà nớc thống quản lý" nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt mục tiêu kinh tế xã hội Nhà nớc thống quản lý đất đai quy định cần thiết Nhà nớc thừa nhận đất đai hàng hố đặc biệt, xúc tiến việc hình thành phát triển thị trờng bất động sản
Câu 2: Tại Nhà nớc Việt Nam quy định khung giá cho loại đất Mục đích?
Điều 12 - Luật đất đai 1993 đợc sửa đổi bổ sung năm1998 năm 2001 quy định "Căn vào quy định Chính phủ khung giá nguyên tắc phơng pháp xác định giá loại đất,UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định giá loại đất phù hợp với tình hình thực tế địa phơng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền kh giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí tr ớc bạ, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thơng Nhà nớc thu hồi đất"
Những quy định phần cho thấy lý mục đóch Nhà n ớc quy định khung giá cho loại đất
Ngoài Nhà nớc quy định khung giá cho loại đất cịn lý cụ thể sau đây:
-Đó cụ thể xố thừa nhận Nhà nớc coi đất đai hàng hoá đặc biệt, phục vụ cho việc hình thành thị trờng bất động sản
-Tác động vào ý thức thái độ ngời sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao hiệu kinh tế xã hội việc sử dụng đất
Việc quy định khung giá cho loại đất cơng cụ tài Nhà nớc Việc Nhà nớc sử dụng phối hợp lợi ích kinh tế từ quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai nhằm mục đích cao quản lý có hiệu quả, cho phép thực quyền bình đẳng đối tợng sử dụng đất kết hợp hai hồ lợi ích
Câu 3: Phân tích luận đề: "Nhà nớc khơng thừa nhận việc đòi lại đất giao cho ngời khác sử dụng trong q trình thực sách đất đai Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hồ, Xhính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam".
Luận đề vừa mang tính nguyên tác vừa mang tính định hớng Quy định sở pháp lý khẳng định Nhà nớc chủ thể đất đai Đồng thời có ý nghĩa nhiều mặt đời sống trị, kinh tế - xã hội
Trớc hết, Nhà nớc khơng thừa nhận việc địi lại đất để giải tình trạng khiếu kiện tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử Các khiếu kiện địi lại đất có ảnh h ởng khơng tốt đến nhiều mặt đời sống kinh tế xã hội Vì vậy, việc quy định nh cần thiết để giải triệt để khiếu kiện lâu
Thứ hai, quy định sở để Nhà nớc nắm vững số lợng, chất lợng biến động đất đai phạm vi nớc địa phơng Nếu chấp nhận cho đòi lại đất nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nớc khó quản lý có hiệu thay đổi chủ sử dụng đất làm cho công tác quản lý tốn thời gian, sức ngời, sức
Thứ ba, trải qua thời kỳ Nhà nớc xuất phát từ lợi ích nhân dân lao động Vì vậy, sách ruộng đất nhìn chung phù hợp, bình đẳng quyền lợi, nghĩa vụ ngời sử dụng đất đai
Tất nhiên quy định có điển hạn chế riêng: tính lịch sử đất đai, sách ng ời có cơng với cách mạng Thiết nghĩ bổ sung số văn vấn đề phát huy hết tác dụng vai trò Luận đề nêu
Câu 4: Phân biệt ngành Luật đất đai với LHC.
LuËt hµnh chÝnh lµ ngµnh luËt hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trinh hình quản lý hành Nhµ níc
Luật đất đai ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình quản lý Nhà n ớc đất đai quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất đai tổ chức, hộ gia đình cá nhân
Rõ ràng có phân biệt đối tợng điều chỉnh cảu hai ngành luật Đối với Luật hành đối tợng điều chỉnh quan hệ xã hội xuất trình tổ chức thực hoạt động chấp hành điều hành Nhà nớc.Luật hành ngành luật quản lý hành Nhà nớc
(2)Trong đối tợng điều chỉnh Luật hành ln có diện củacơ quan hành Nhà nớc, cịn Luật đât đai khơng hồn tồn nh vậy,có thể có quan hệ quản lý nhng quan hệ sử dụng đất khơng có quan quản lý hành Nhà nớc(nếu xuất với t cách ngời sử dụng đất)
Luật Hành Luật đất đai.Có phơng pháp điều chỉnh vừa tơng đồng, vừa khác biệt.Luật hành ph-ơng pháp điều chỉnh chủ yếu la mệnh lệnh đơn phph-ơng,cịn Luật đất đai có hai phph-ơng pháp điều chỉnh chủ yếu: mệnh lệnh hành bình đẳng.Giới Luật định cho Luật đất đai có giao kết với Luật hành Luật dân lý phơng pháp điều chỉnh ngành Luật
Câu 5: Hãy nêu điều cấm Luật đất đai 1993 phân tích điều khoản cấm đó.
Điều Luật đất đai quy định: "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất khơng mục đích đợc giao, huỷ hoại đất"
Trớc hết phải khẳng định điều cấm cần thiết đê Nhà nớc quản lý đất đai có hiệu quả, đất đai đợc sử dụng hữu ích phục vụ tốt cho mục tiêu kinh tế xã hội Nhà nớc đề
5.1."Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai "Nhà nớc quy định việc nhằm nhiều mục đích Xuất phát từ nguyên tắc quản lý Nhà nớc đất đai đất đai tài sản quốc gia, lãnh thổ bất khả xâm phạm quốc gia,khơng thể có cá nhân,tổ chức đợc tự ý chiếm hữu, sử dụng mà không đợc đồng sý (cho phép) Nhà nớc.Điều cấm nhằm bảo đảm bình đẳng quyền chiếm hữu đất đai ng ời khác đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất
Một điều đáng lu ý điều cấm cầm phải đợc quy định cụ thể đất bị lấn chiếm đất nào: đất cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc Nhà nớc giao đất, cho thê đất hay đất cha sử dụng
5.2."Nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép" Nhà nớc phải nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép để quản lý số lợng biến động đất đai Nhà nớc nghiêm cấm điều biện pháp để bảo đảm cho quy định hạn mực sử dụng đất, tránh tình trạng đất đai tập trung vào số cá nhân nhiều ngời khơng có đất để sử dụng
Cụ thể hố việc nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng tái phép Điều 30 Luật đất đai 1993 quy định không đ ợc chuyển quyền sử dụng đất trờng hợp sau dây
1.Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp
2.Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền sử dụng 3.Đất có tranh chấp
5.3.Nghiêm cấm "Sử dụng đất khơng mục đích đợc giao" Mục đích sử dụng đất có liên quan đế quy họch, kế hoạch sử dụng đất.Đất đợc sử dụng vào mục đích đợc điều tra, nghiên cứu phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, xã hội, tiềm đất Mục đích sử dụng tính tốn, khơng đợc sử dụng đất khơng mục dích đợc giao
Để tạo sở pháp lý vững cho việc thực quy định nghiêm cấm nên "mục đích đ ợc giao" phải đợc làm rõ mục đích định giao đất, cho thuê đất
5.4.Nghiêm cấm "huỷ hoại đất"
Một nguyên tắc Luật đất đai nguyên tắc cải tạo bồi bổ bảo vệ môi tr ờng Đất đai thuộc sở hữu tồn dân, mơi trờng sống hàng triệu ngời, thành phần quan trọng môi trờng sống, nơi diễn hoạt động ngời Vì cần phải nghiêm cấm huỷ hoại đất Khơng có quyền huỷ hoại đất
Câu 6: Phân tích điểm giống khác định giao đất hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Quyết định giao đất định văn quan Nhà nớc có thẩm quyề ban hành xác lập quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức, nhân có đủ điều kiện sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất hành vi chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền nghĩa vụ cho ngời khác theo quy định pháp luật
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Điểm chung định giao đất hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng đất chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất
Những điểm khác nhau: *Quyết định giao đất
-Chủ thể: Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền -Tính chất: Mang tính mệnh lệnh đơn phơng -Nội dung Luật đất đai điều chỉnh *Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
-Chủ thể: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (ngời sử dụng) -Tính chất: thoả thuận, bình đẳng, tự nguyện
-Nội dung: Luật dân điều chỉnh
Cõu 7: Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Theo anh(chị) việc hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân chế thị trờng nh nào?
ở nớc ta, đất đai tài sản chung quốc gia Nhà nớc đại diện cho nhân dân thực quyền chủ sở hữu việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt toàn đất đai lãnh thổ nớc.Vì coi hồn thiện chế độ sở hữu tồn dân việc hoàn thiện chế thực quyền chủ sở hữu Nhà n ớc, chế quản lý Nhà nớc đất đai
Thứ pháp luật đất đai cần phải đợc xây dựng, bổ xung toàn diện ổn định thời kỳ dài với mức độ sâu sắc Thống quy định đất đai cần đợc ghi nhận Bộ Luật đất đa, không để quy định rải rác Bộ luật dân số luật chuyên nhành có liên quan
(3)Luật hố quy định Chính phủ đợc sách chấp nhận bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật, giảm bớt văn dới luật, tránh tình trọng văn chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt"
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải đợc thực có hiệu thiết thực hơn.Quy hoạc phải đợc cơng khai Trong tập quy hoạch phải có quy trình tham gia ý kiến nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai nguyên nhân tệ tham nhũng, hối lộ
Thứ ba, quan quản lý Nhà nớc đất đai phải nâng cao lực trình độ quản lý sử dụng phối hợp có hiệu cơng cụ quản lý
Thứ t, thay đổi chế giao đất.Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nớc chủ yếu thực theo chế "xin cho" Thực chất cha trú trọng tới yếu tố kinh tế đất đai, cha thực thấy đợc đất đai hàng hoá đặc biệt chế thị trờng.Từ việc giao đất khơng thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham nhũng lãng phí đất ngày tăng, trang Nhà n ớc khong thu đợc thuế cho ngân sách, thâm chí kể 1% lệ phí địa
Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trờng bất động sản có thị trờng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất ,mở rộng thị trờng bất động sản cho thành phần kinh tế, ngời Việt Nam nớc ngoài, ngời nớc Việt Nam tham gia đầu t " Đây coi xu hớng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai
Câu 8: Tại Nhà nớc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vùng.
Hạn mức đất giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng vào mục đích nơng nghiệp sở Nhà nớc giao đợc nhận quyền chuyển nhợng đất hợp pháp từ ngời khác
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng hàng năm: Các tỉnh Đồng sông Cửu long, Bình Dơng, Bình Phớc, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu thành phố Hồ Chí Minh khơng Các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ơng khác không qua
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng lâu năm -Các xã đồng khơng q 10
-C¸c x· trung du miền núi không 20
Vic áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống kinh tế nơng thơn, bảo đảm cho ngời nơng dân có đất đai để sản xuất,thực đợc sách Đảng Nhà nớc ta là:"ngời cày có ruộng"
Việc pháp luật đa hạn mức sử dụng đất nơng nghiệp cịn xuất phát từ ngun nhân nh tình trạng d thừa lao động nơng nghiệp nông thôn, phần lớn ngời nông dân đủ việc làm Mật độ dân c nơng thơn dày đặc ha, đất canh tác(khoảng ng ời/ đất canh tác).Tình trạng khan ruộng đất nông nghiệp đặc biệt miền Bắc dẫn đến mối tơng quan ruộng đất-dân số-lao động trở lên căng thẳng.Trong năm gần sản lợng lơng thực nớc nói chung tăng nh-ng đa số nơnh-ng dân có mức thu nhập thấp nh-nguồn sốnh-ng hộ chủ yếu dựa vào nônh-ng nh-nghiệp.Tách khỏi ruộng đất ngời nơng dân ln nguồn sống Đa số nơng dân có thu nhập thấp,chỉ đủ trang trải cho nhu cầu thiết yếu hàng ngày, khơng có khả đầu t thêm chosản xuất quy mô lớn khơng có khả đầu từ vào lĩnh vực khác, việc áp dụng sách hạn mức sử dụng đất nông nghiệp cần thiết
Câu 9: Chứng minh Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung 1998 2001 quan tâm đế quyền lợi ích ngời sử dụng đất.
Trớc Luật đất đai 1993 có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987 khẳng định.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thong snhất quản lý, Nhà nớc giao đât cho nông trờng, lâm trờng, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nớc, tổ chức xã hội cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài có hạn tạm thời
Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp đất đợc giao kể quyền chuyển nhợng, bán thành lao động, kêt đầu t thấy sử dụng đất đất đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ tục pháp luật quy định Luật đất đai 1993 mở rộng hình thức giao quyền cho ngời sử dụng đất Ngồi việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc cịn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất
Luật đất đai 1993 mở rộng quyền ngời sử dụng đất Ngoài quyền sử dụng đất mục đích đợc giao hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất thời hậngio đất
Luật đất đai sửa đổi bỏ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất thời hạn thuê đất
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối đợc chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với quyền sử dụng tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn đ ợc góp giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân nớc để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp lâm nghiập ni trồng thuỷ sản làm muối mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển sản xuất
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhợng, quyền sử dụng đất gắn liền với cơng trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đợc xây dựng đất cho thuê quyền sử dụng gắn liền với cơng trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đợc xây dựng đất đó, chấp giá trị quyền sử dụng đất lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn giá trị quyền sử dụng đất với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất
(4)hữu gắn liền với đất thuê; Doanh nghiệp Nhà nớc có quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân nớc
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê cho thời gian thuê, trả trớc tiền thuê đất nhiều năm thời hạn thuê đất trả tiền lại năm có quyền: chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê với tài sản thuọc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thuê thời hạn thuê ùng với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quỳen sử dụng
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 quy định chấp quyền sử dụng đất cho phép tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chấp haợc bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Việt Nam khơng phân biệt tổ chức tín dụng Việt Nam hay nớc ngồi
Câu 10: Căn đê phân biệt loại đất theo Luật đất đai 1993 gì? Theo anh (chị) cách phân loại đã khoa học cha?
Căn để phân loại đất theo Luật đất đai 1993 mcụ đích sử dụng chủ yếy đất Điều 11 Luật đất đai 1993 nêu rõ: "Căn vào mục đích sử dụng chủ yếu đợc phân thành loại sau õy":
1.Đất nông nghiệp 2.Đất lâm nghiệp
3.t khu dân c nơng thơn 4.Đất thị
5.§Êt chuyên dùng 6.Đất cha sử dụng
Nhỡn chung cách phân loại đợc nhà làm luật nhà quản lý chấp nhận xem khoa học Trải qua lần sửa đổi bổ sung năm 1998 2001 Điều 11-Luật đất đai 1993 đ ợc giữ nguyên nói lên điều
Mặt khác loại đất đợc phân loại theo cách khác gồm loại sau đây: 1.t nụng nghip
2.Đất lâm nghiệp 3.Đất
4.Đất chuyên dùng 5.Đất cha sử dụng
Cỏch phõn loại không phân biệt đất dân c nông thôn đất đo thị tuý vào mục đích sử dụng đất.Mục đích nơng nghiệp lâm nghiệp đất rõ ràng nên phân thành loại đất.Các mục đích khác tập trung vào loại đất chuyên dùng loại đất cha đợc sử dụng vùng sữ quy mô vào loại đất cha sử dụng
Câu 11: Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý toàn đất đai thông qua hai công cụ quan trọng quy hoạch pháp luật Anh (chị) có nhận xét hai công cụ quản lý giai đoạn nay.
Pháp luật quy hoạch hai công cụ quan trọng quản lý Nhà n ớc đất đai: Pháp luật có vai trị trì trật tự kỷ cơng cần thiết cho quản lý sử dụng đất đai xã hội
Quy hoạch đất đai tính tốn phân bổ đất đai cụ thể hợp lý số lợng, chất lợng, vị trí khơng gian cho mục tiêu kinh tế xã hội nớc địa phơng giai đoạn phát triển đất nớc Quy hoạch tính tốn sử dụng quỹ đất cho tiết kiệm, hiệu
Pháp luật quy hoạch đợc Nhà nớc xác định công cụ quản lý Nhà nớc đất đai.Tuy nhiên thực tế hai cơng cụ cịn nhiều bất cập
Đất đai vấn đề phức tạp nhạy cảm đời sống xã hội, phát triển mạnh mẽ chế thị trờng năm gần nảy sanh nhiều vấn đề phức tạp mà quy định pháp luật đất đai không có, cha đợc ban hành kịp thời có nhng nhng khơng phù hợp chịng chéo gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất
Các văn quy phạm pháp luật đất đai đợc ban hành nhiều: Trung ơng có 100 văn có 19 văn Quốc hội UBTVQH, văn Chính phủ gồm 23 Nghị định,6 công văn,3 Nghị quyết,12 thị,10 Quyết định thong t Thông t liên bộ.Tuy nhiên thực tế hệ thống văn pháp luật cha bao quát toàn diện vấn đề, nội dung quản lý Nhà nớc đất đai
Mặt khác tình trạng ban hành nhiều văn pháp luật đất đai từ Trung ơng đến địa phơng nên kể ngời quản lý lẫn ngời sử dụng đất khó mà cập nhật, kiểm kỹ, nắm đợc khết quy định lĩnh vực
Quy hoạch đất đai thực vấn đề cộm nớc ta.Bởi thực tế cho thấy việc quy hoạch sử dụng đất cịn tràn lan (hiện nớc có tới viện quy hoạch chuyên trách hàng trăm Công ty t vấn vừa thiết kế cơng trình vừa quy hoạch), cha sát thực tế, thiếu tính khả thi.Nhìn chung cơng tác quy hoạch dừng lại mục tiêu giao thơng, phân khu chức mà cha có tính tốn cho sử dụng đất có quả.Thời gian thực quy hoạch cha rõ bị kéo dài làm cho hiệu quản lý thấp Hiện 61 tỉnh thành phố có 47 tỉnh thành phố đợc Chính phủ xét duyệt việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.Còn quy hoạch chi tiết cho quận huyện, thị xã, xã, phờng đến nhiều địa phơng cha làm cơng tác quy hoạch cha trở thành cơng cụ quản lý thực có hiệu
(5)Câu 12: Hãy trình bày phân tích nội dung quản lý Nhà nớc đất đai theo Luật đất đai 1993. Điều 13 - Luật đất đai 1993 quy định: "Nội dung quản lý Nhà nớc đất đai bao gồm"
1.Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất,lập đồ địa 2.Quy hoạch kế hoạch hoá việc sử dụng đất
3.Ban hành văn pháp luật quản lý,sử dụng đất tổ chức thực văn 4.Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
5.Đăng ký đất đai, lập lý sổ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6.Thanh tra việc chấp hành chế độ, thể kệ quản lý, sử dụng đất
7.Giải tranh chấp đất đai, giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai
-Hoạt động đánh giá đất lập đồ địa chính.Đây việc làm quan trọng,nó tạo sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trọng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xác định giá đất
-Quy hoạch kế hoạch hoà việc sử dụng đất.Quyhoạch sử dụng đất tính tốn phân bổ đất đai cụ thể số lợng,chất lợng, vị trí, khơng gian cho mục tiêu kinh tế xã hội.Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với kế hoạch sử dụng đất bì kế hoạch sử dụng đất biện pháp để thựch quy hoạch
-Hoạt động Nhà nớc việc ban hành văn pháp luật:Quản lý Nhà nớc đất đai thiếu văn pháp luật.Nó sở pháp lý trng quy trình quản lý Nhà nớc đất đai.Chính văn yâu cầu thực tế
-Giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất
+Giao đất hoạt động quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao thực tế đất quyền sử dụng đất cho tổ chức,hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.Căn để giao đất,cho thuê đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt yêu cầu sử dụng đất ghi dự án đầu t, ghi thiết kế dã đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt chấp nhận văn địa diểm diện tích đất, đơn xin giao đất
+Thuê đất việcNhà nớc thực cho ngời có nhu cầu sử dụng đất thuê đất thời hạn theo mục đích mà Nhà nớc quy định.Trong số trờng hợp Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc quỳen cho thuê lại đất thuê Nhà nớc
+Thu hồi đất:Trong trờng hợp cần thiết lý an ninh quốc phịng, lợi ích cơng cộng,lợi ích quốc gia Nhà n-ớc thu hồi đất sử dụng ngời sử dụng đất.Ngời sử dụng đất đợc bồi thờng hỗ trợ
Ngoài ra,Nhà nớc thu hồi đất theo quy định khác pháp luật
Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có ngời tiếp tục sử dụng đất
Đất không đợc sử dụng thời hạn12tháng liền mà khơng đợc quan Nhà nớc có thẩm quỳen cho phép Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao
Sử dụng đất khơng mục đích đợc giao
Ngời sử dụng đất cố ý khôg thực nghĩa vụ Nhà nớc Đất giao không thẩm quyền
-Đăng ký đất đai:Khi quan Nhà nớc có thầm quyền giao đất cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sử dụng đất mà cha đăng ký ngời sử dụng đất phải đăng ký quan Nhà nớc có thẩm quyền -Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thực pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp ngời sử dụng đất làm sở pháp lý cho việc thực quyền nghĩa vụ liên quan đến đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan quản lý đất đai ởTrung ơng phát hành.Cơ quan có thẩm quyền dịnh giao đất có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Thống kê, kiểm kê đất đai: Thống kê, kiểm kê đất đai tổng hợp số liệu tập hợp từ việc theo dõi trình biến động đất đai, từ trình sử dụng đất đai việc thóng kê đất đai tiến hành năm lần, kiểm kê đất đai đợc tiến hành năm lần UBND cấp có trách nhiệm tổ chức thực
-Thanh tra việc chấp hành chế độ, thể lệ lý sử dụng đất.Hoạt động có ý nghĩa nhiều mặt cơng tác quản lý Nhà nớc đất dai Nó bảo đảm cho văn quản lý Nhà nớc đất dai,các sách đất đai đợc thực nghiêm chỉnh chủ thể quản lý ngời sử dụng đất.Hoạt động cho phép Nhà nớc có điều chỉnh cần thiết cho phù hợp với thực tế
-Giải tranh chấp đất đai: đất đai vấn đề phựctạp.Trong thực tiễn tranh chấp đất dai thờng xuyên xảy ra.Các quan Nhà nớc có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai phải tìm biện pháp giải để phát triển sản xuất ổn định bớc cải thiện đời sống nhân dân
Câu 13: Phân tích mối quan hệ Luật đất đai với Luật dân sự.
Luật dân ngành luật trog hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ tài sản qun hệ nhân thân
Xột v chất, quyền sở hữu đất đai quyền đặc biệt, thuộc Nhà n ớc.Mặc dù không thuộc sở hữu chủ sử dụng đất,nhng họ đợc Nhà nớc cho phép chiếm hữu, sử dụng khai thức lợi ích từ đất đợc phép chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất sang chủ sử dụng đất khác
Quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) đợc quy định hiến pháp 1993, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1995, 2001 Bộ Luật dân 1995 Các quy định ngành Luật đất đai sở cho quy định ngành Luật dân quyền sử dụng đất Bộ Luật dân cụ thể hoá quyền chủ sử dụng đất ngành Luật đất đai Bộ Luật dân ph ơng tiện để quy định Luật đất đai quyề sử dụng đất vào sống, thực hoá đời sống
Câu 14: Hãy phân tích khía cạnh kinh tế hoạt động quản lý Nhà nớc đất đai.
(6)tài quản lý Nhà nớc đất đai phản ánh khía cạnh kinh tế hoạt động quản lý Nhà n -ớc
Phơng pháp kinh tế cách thức Nhà nớc tác động gián tiếp vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thơng qu lợi ích kinh tế để họ tự lựa chọn phơng án hoạt động có hiệu nhất, nhng phải bảo đảm sử dụng đất mục đích theo quyêt định giao đất haợc thuê đất quan Nhà nớc có thẩm quyền
Biểu thành công phơng pháp kinh tế quản lý Nhà nớc đất đai việc áp dụng khốn sản phẩm nơng nghiệp phối hợp với việcgiao quyền sử dụng đất lâu dài cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình để phục vụ cho sản xuất Đây thực động lực to lớn thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển sử dụng có hiệu đất đai
Khía cạnh kinh tế quản lý Nhà nớc đất đai đợc biểu cụ thể việc Nhà nớc sử dụng cơng cụ tài làm cơng cụ quản lý
Sử dụng cơng cụ tài quản lý Nhà nớc đất đai việc Nhà nớc sử dụng phối hợp lợi ích kinh tế từ mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai để tác động đến chủ thể sử dụng đất để đạt đ ợc mục tiêu quản lý
Nhà nớc sử dụng linh hoạt cơng cụ tài để thực cơng tác quản lý mình.Cơng cụ tài đợc sử dụng rộng rãi trơng cơng tác quản lý đất đai thuế Theo Luật đất đai kiện hành Nhà n-ớc sử dụng loại thuế.Thuế sử dụng đất nông nghiệp
-Thuế chuyển quyền sử dụng đất -Thuế nhà đất
Bên cạnh công cụ thuế Nhà nớc cịn quy định lệ phí địa chính, giá cho loại đất để quản lý
Lệ phí địa khoản tiền ngời sử dụng đất phải nộp đợc quan Nhà nớc phục vụ cơng việc địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến động đất đai
Giá đất đai biểu cụ thể việc thừa nhận "đất đai hàng hố đặc biệt" để tạo sở để tính loại thuế đặc biệt thuế chuyển quyền sử dụng đất
Ngồi cơng cụ tài vơ tín dụng ngân hàng đợcnghiên cứu ứng dụng vào quản lý Nhà nớc đất đai bớc đầu phát huy tác dụng thực tế
Câu 15: Ngời sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển dổi phải làm thủ tục quan nào? Nhà nớc có khuyến khích việc chuyển đổi hay khơng?
Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất đ ợc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho có đủ điều kiện sau:
-Thuận tiên cho sản xuất đời sống
-Sau chuyển đổi đất phải sử dụng đất mục đích, thời hạn theo quy dịnh pháp luật
Theo khoản1-Điều31-Luật đất đai1993: "Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông thôn làm UBND xã, đô thị làm UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh"
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thông qua hợp đồng chuyển đổi theo mẫu tổng cục địa ban hành.Hồsơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; giấy chứn nhận quyền sử dụng đất.Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tạiUBND xã,phờng,Thị trấn nơi có đất chuyển đổi.Sau nhận vào văn hợp đồng chuyển đổ quyền sử dụng đất tr ờng hợp đơc chuyển đổi quyền sử dụng đất bên chuyển đổi quỳen sử dụng đất (nộp thuế chuyển quyền) nộp lệ phí trớc bạ theo quy định pháp luật
Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn với đất nông nghiệp.Trong q trình giao đất nơng nghiệp tất loại đất xấu, tốt, xa, gần đen chia cho hộ nơng dân, manh mún đất nông nghiệp phổ biến Một hộ gia đình có tới 20 ruộng, trung du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53 tổng diện tích cộng lại khoảng dới Việc chia đất manh mún ảnh hởng lớn đến cơng nghiệp hố - đại hoá tác ngời nong dân, làm giảm suất lao động gây cản trở việc sản xuất kinh tế hàng hố nơng nghiệp Bởi Nhà nớc khuyến khích hộ gia đình nơng dân chuyển đổi ruộng cho
*Chuyển đổi đất nông nghiệp nộp thuế chuyển quyền.Đất phải nộp thuế
Câu 16: Quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất đợc quy định pháp luật đất đai Nhận xét về quyền nghĩa vụ thực tế.
Điều73-Luật đất đai1993 sửa đổi bổ sung số điều năm1998và2001 quy định ngời sử dụng đất có quyền sau đây:
1.Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.Hởng thành lao động, kết đầu t đất đợc giao 3.Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
4.Hởng lợi ích cơng trình cơng cộng bảo vệ cải tạo đất mang lại 5.Đợc Nhà nớc hớng dẫ giúp đỡ việc cải tạo bồi bổ đất
6.Đợc Nhà nớc bảo vệ bị ngời khác xâm phạm đế quyền sử dụng đất hợp pháp mình, đơc bồi thờng đất bị thu hồi
7.Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định pháp luật phù hợp với mục đích giao đất
8.Đơc quyền khiếu nại tố cáo hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp luât đất đai
Theo quy định pháp luật đất đai hành ngời sử dụng đất quyền chiếm hữu sử dụng mà cịn có quyền ăng khác là: quyền chuyển nhợng, quyền chuyển đổi, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, chấp bảo lãnh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh liên kết
Các quyền đợc biểu hộ gia đình cá nhân tổ chức sử dụng đất khác
(7)Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp đất đợc giao kể quyền chuyển nhợng, bán thành lao động, kêt đầu t thấy sử dụng đất đất đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ tục pháp luật quy định Luật đất đai 1993 mở rộng hình thức giao quyền cho ngời sử dụng đất Ngoài việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất
Điều79-Luật đất đai 1993 quy định: "Ngời sử dụng đất có nghĩa vụ sau đây"
1.Sử dụng đất đún mục đích, đún ranh giới yêu cầu khác đợc quy định giao đất 2.Thực biện pháp để bảo vệ tăng khả nang sinh lợi đất
3.Tuân theo quy định vè bảo vệ môi trờng khong làm tổn hại đến lợi ích đáng ngời sử dụng đất xung quanh
4.Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa theo quy định của pháp luật 5.Nộp tiền sử dụng đất đợc nhà nớc giao đất theo quy định pháp luật
6.Bồi thờng cho ngời có đất bị thu hổi để giao cho 7.Giao lại đất Nhà nớc có định thu hồi
Trong thực tế việc thực quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu xem xét Ngời sử dụng đất nhiều cha sử dụng quyền mình.Ví dụ nh quyền chuyển đổi đất nông nghiệp Các hộ nông dân sản xuất quy mơ lớn Ngồi cịn có tình trạng ng ời sử dụng đất thực quyền khong trình tự thủ tục quy định (chuyển nhợng ngầm quyền sử dụng đất) Ngời sử dụng đất nhìn chung cịn có vi phạm nghĩa vụ.Tình trạng lấn chiếm đất, "nhảy dù" xuống diện tích đất cha sử dụng phổ biến Ngời sử dụng đất nhiều nguyên nhân khác mà cha thực tốt biện pháp bảo vệ đất, chậm trễ việc giao lại đất bị thu hồi
Câu 17: Ngời sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài với Nhà nớc Mục đích việc quy định nghĩa vụ tài chính.
Các nghĩa vụ tài mà ngời sử dụng đất phải thực với Nhà nớc
-Tiền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao đất, ngời sử dụng đất đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích.Hộ gia đình cá nhân làm nhà ở.Tổ chức kinh tế đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê Tổ chức kinh tế đầu từ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng cho thuê quyền sử dụng đất gán liền với kết cấu hạ tầng đó.Tổ chức kinh tế đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất có thu tiền để chi phí định mà đền bù thiệt hại đất cho ngời bị thu hồi phải nộp 100% tiền sử dụng đất trờng hợp bồi thờng đền bù thiệt hại đất đợc trừ số tiền thực tế đền bù nhng mức độ tối đa không 90% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách
-Tiền sử dụng đất đợc chuyển mục đích sử dụng đất +Đối với hộ gia đình cá nhân
Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp đất lâm ngiệp, đất có mặt n ớc ni trồng thuỷ đất làm muối đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép chuyển sang làm đất theo quy hoạch đợc duyệt phải nộp 40% tiền sử dụng đất diện tích đất hạn mức đất
+§èi víi tỉ chøc
Tổ chức đan sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thủy sản làm muối, đất sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng,đất chun dùng đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở, xây dựng kết cấu hạ tầng phải nộ 100% tiền sử dụng
+Tổ chức sử dụng đất thuê đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép snag xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng cho thuê phải nộp 100% tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nớc trờng hợp tổ chức nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất mà cịn d đợc trừ số tiền th cịn d vào tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách, trờng hợp phải đền bù thiệt hại đất thuê đợc trừ số tiền thực tế đến bù nhng không qua 90% số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách
-Lệ phí địa đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến đọng đất đai
Ngời sử dụng đất mà khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất nhng phù hợp với quy hoạc, khơng có tranh chấp đợc quan Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất nh sau:
+Đối với đất đô thị:
Trờng hợp sử dụng đất ổn định trớc ngày18/12/1980 khơng phải nộp tiền sử dụng đất
Trờng hợp sử dụng đất ổn đinh từ ngày18/12/1980 đến trớc ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) phải nộp 20% tiền sử dụng đất
Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở trớc sau phải nộp 100% tiền sử dụng đất
Nếu chuyển nhợng ngời sử dụng đất trớc khơng có giấy tờ hợp lệ có giấy tờ mua,bán chuyển nhợng hai bên đợc UBND xã, phờng thị trấn xác nhận phải nộp tiền sử dụng đất
-Đối với đất khu dân c nông thôn
Trờng hợp sử dụng đất ổn định trớc ngày31/5/1990 khơng phải nộp tiền sử dụng đất
Trờng hợp sử dụng đất ổn định từ ngày31/5/1990 đến trớc ngày15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất
Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở trớc sau phải nộp 100% tiền sử dụng đất
Nếu nhận chuyển nhợng ngời sử dụng đất trớc khơng có giấy tờ hợp lệ có giấy mua, bán, chuyển nhợng giứa hai bên UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận phải nộp 40% tiền sử dụng đất
-ThuÕ:
+Thuế sử dụng đất nông nghiệp
+Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất +Thuế nhà đất
Mục đích quy định nghĩa vụ tài
(8)-Tác động vào ý thức ngời sử dụng đất đẻ họ sử dụng tiết kiệm có hiệu
-Thực quyền bình đẳng đối tợng sử dụng đất kết hợp hài hoà lớiich -Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc phục vụ cho phúc lợi xã hội
Câu 18: Luật đất đai quy định: "Trong trờng hợp thật cần thiết,Nhà nớc thu hồi đất sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh,vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thì ngời bịt hu hồi đất đợc bồi thờng hỗ trợ "Phân tích quy định này.
Thực chất quy định biểu cụ thể nguyên tắc quản lý Nhà nớc đất đai.Nguyên tắc bảo đảm kết hợp hài hồ lợi ích Trong quản lý nhà nớc kinh tế nói chung đất đai nói riêng cần phải trú trọng việc kết hợp hài hồ lợi ích Nhà nớc lợi ích ngời sản xuất đất đât đai khơng chủ tài sản chung quốc gia cộng đồng, mà t liệu sản xuất sở vật chata quan trọng thân ngời sử dụng đất
Quy định nhằm mục đích xử lý tốt mối quan hệ lợi ích để tỏa động lực thúc đẩy phát triển kinh tế đồng thời giảm bớt xung đột ngời quản lý ngời sử dụng đất đai loại trừ dần nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực trình quản lý sử dụng đất đai
Quy định cuãng để gián tiếp khẳng định quy định Nhà nớc giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình , cá nhân tổ chức sử dụng.Việc quy định thu hồi đất có đền bù nhằm bảo vệ quyền lợi đáng ngời sử dụng đất ổn định đời sống ngời có đất bị thu hồi Quy định cho thấy đợc chất Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhà nớc nhân dân, dân nhân dân
Câu 19: Anh (chị) có nhận xét tình hình giao đất, cho thuê đất nay.
Giao đất hoạt động quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao thực tế đất quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình cá nhân sử dụng đất
Thuê đất Nhà nớc trực tiếp cho ngời có nhu cầu sử dụng đất đợc thuê đất theo thời hạn theo mục đích mà Nhà nớc cho phép sử dụng đất đợc quyền cho thuê lại đất thuê Nhà nớc
Trong thực tế năm qua việc giao đất, cho thuê đất có tiến đáng kể Các định giao đất xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân tổ chức phù hợp nguyện vọng mong muốn ngời sử dụng đất, từ đất đai đợc giao sử dụng có hiệu thiết thực
Việc cho thuê đất có nhièu cải tiến Thời gian giải đơn xin thuê đất đợc rút ngắn phù hợp với nhu cầu chế thị trờng
Tuy nhiên việc giao đất cho thuê đất vớng mắc Việc giao đất cho thuê đất vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch kế hoạch sử dụng đất nhiều hạn chế điều chỉnh liên tục làm cho việc giao đất cho thuê đất gặp khó khăn hiệu thấp Đất giao, cho thuê chậm đợc đa vào sử dụng
Một vấn đề vi phạm thẩm quyền giao đất, cho th đất Có tình trạng UBND ph ờng xã có nơi đinh giao đất Việc giao đất cha đợc quy định cụ thể rõ ràng mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng ngời thực đợc giao đất để đất mà khơng thực hoạt động sản xuất Đất đô thị quy hoạch khu đo thị khu công nghiệp giao đất rừng cho dân dẫn đến hậu ngời sử dụng đất có hội chuyển mục đích đất trái phép
Câu 20: Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nời sử dụng đất phải có giấy tờ gì? Nhân xét về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dng t.
(Theo công văn số 1427/ĐC ngày 3.10.1995 Tổng cục Địa chính)
Ngi s dng t có giấy tờ sau đợc quan Nhà nớc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Quyết định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nớc có thẩm quỳen theo quy định pháp luật đất đai
-Những loại giấy tờ đợc quan Nhà nớc có thểm quyền giao đất cho thuê đất trình thực sách đất đai thời kỳ Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hồ,Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam, Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất, thuê đất liên tục sử dụng đất, từ đến
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp có tên sổ địa mà khơng có tranh chấp
-Giấy tờ quan thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất mà ngời sử dụng đất liên tục từ đến khơng có tranh chấp
-Giấy tờ thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất đa UBND xã phờng thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp
-Bản án định TAND có hiệu lực pháp luật định giải tranh chấp đất đai quan Nhà nớc có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật
-GiÊy tê giao nhà tình nghĩa
-Giy t chuyn nhng t mua bán nhà kèm theo chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc UBND xã ph-ờng, thị trấn thẩm tra đất khơng có tranh chấp đợc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết thẩm tra UBND xã, phờng, thị trấn
Tham khảo: Ngời sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp pháp đợc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Ngời đợc thừa kế quyền sử dụng đất gắn liền với nhà tài sản mà khong có tranh chấp thừa kế nh ng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ
-Ngời khai hoang đất đai từ 1980 trở trớc phù hợp với quy hoạch liên tục sử dụng khơng có tranh chấp thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nớc
-Ngời nhận chuyển nhợng đất thực có u cầu đợc quyền địa phơng xác nhận
(9)Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung tiến độ chậm Theo báo cáo công tác tháng đầu năm Tổng cục địa năm 2001 khoảng 641.000 hộ tổng số4.547.000 hộ sử dụng đất đô thị đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 14% tổng số Qua thực tế đền bù giải phóng mặt nhiều tỉnh phía nam tổng số100% nhà đất đợc đền bù chỉ30% có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có thể khẳng định rừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều vấn đề cần xem xét, giải Bên cạnh đó, việc ngời dân khơng muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều cần phải đợc lý giải cặn kẽ sâu sắc
Câu 21: Căn để quan Nhà nớc định giao đất cho thuê đất. Căn chung để Nhà nớc định giao đất, cho thuê đất
-Văn vào quỹ đất địa phơng
-Trên sở quy hoạch sử dụng đất địa phơng đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt -Căn vào nhu cầu, khả sử dụng đât ngời sử dụng đất đợc ghi luận chứng kinh tế , kỹ thuật, ghi dự án đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền
-Đơn xin giao đất ngời sử dụng
+Căn để quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất lâm nghiệp -Tuỳ thuộc voà quỹ đất lâm nghiệp địa phơng
-Trên sở quy hoạch đất lâm nghiệp, quy hoạch rừng loại địa phơng đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt
-Căn vào nhu cầu khả sử dụng đất lâm nghiệp tổ chức đ ợc ghi dự án quản lý xây dựng khu rừng đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt
-Căn vào đơn xin giao đất lâm nghiệp hộ gia đình, cá nhân đợc UBND xã, phờng, thị trấn nơi c trú xác nhận
+Căn để giao đất khu dân c nông thôn
-Dựa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân c nông thông đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt
-Căn vào mức đất nông thôn cho hộ gia đình theo quy định phủ -Căn vào đơn xin giao đất hộ gia đình có nhân thờng trú địa phơng +Căn để giao đất đo thị: Cơ gióng nh giao đất khu dân c nông thôn
Câu 22: Đối tợng đợc giao đất lâm ngiệp.
Nhà nớc giao đất lâm nghiệp không thu tiền CD Đ cho đối tợng sau:
-Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp lâm nghiệp, ng nghiệp, làm muối mà có nguồn sống (chủ yéu) thu nhập có đọctwf hoạt động sản xuất đó, đợc UBND xã, phwongf, thịt rấ nơi có đất lâm nghiệp xác nhận
-Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ
-Doanh nghiệp Nhà nớc sử dụng đất lâm nghiệp Nhà nớc giao trớc ngày01/01/1999 -Trạm, trại, xí nghiệp giống lâm nghiệp, trờng học trờng dạy nghề
-Tổ chức khác thuộc thành phần kinh tế đợc Nhà nớc giao đất lâm nghiệp theo nghị định số02/NĐChính phủ ngày15/10/1994 Chính phủ trớc ngày 01/01/1995 đợc tiếp tục sử dụng hết thời hạn giao đất hết thời hạn giao phải chuyển sang thuê đất
-Đơn vị thuộc lực lợng vũ trang nhân dân sử dụng đất lâm nghiệp kết hợp với quốc phòng
-Nhà nớc cho tổ chức, hộ gia đình nhân nớc, tổ chc cá nhân nớc thuê đất để sử dụng vào mục địch lâm nghiệp
-Đất đợc quy hoạch để gây dựng, phát triển rừng sản xuất -Đất rừng phịng hộ đầu nguồn rung yếu
-Đất rừng đặc dụng để kinh doanh cảnh quan du lịch sinh thaní dới tán rừng theo quy định Bộ nông nghiệp phát triển nông thôn
Câu 23: Nội dung quản lý Nhà nớc đất đai quan trọng nhất, yếu nhất. Nội dung quản lý Nhà nớc đất đai xem câu 12
Có thể khẳng định nội dung quản lý Nhà nớc đất đai, lĩnh vực hoạt động Nhà nớc việc ban hành văn pháp luật nội dung quan trọng Nó quan trọng lý sau đây:
-Các văn pháp luật nơi sách đất đai Đảng đợc quy phạm hoá.Chúng ta khẳng định sách pháp luật cơng cụ quan trọng để quản lý nhà nớc đất đai hoạt động ban hành văn pháp luật đất đai khơng thể khong chiếm vị trí quan trọng hàng đầu
-Quản lý Nhà nớc nói chung, quản lý Nhà nớc đất đai nói riêng khơng thể thiếu văn pháp luật Nó ổn định quan hệ xã hội lĩnh vực đất đai, sở pháp lý quy trình quản lý Nhà n ớc đất đai
-Các văn pháp luật chi phối ảnh hởng trực tiếp đến nội dung quản lý Nhà nớc đất đai
Mặc dù hoạt động ban hành văn pháp luật nội dung quan trọng quản lý Nhà n ớc đất đai nhng khâu yếu
Văn ban hành nhiều mà khơg đồng bộ, tồn diện -Các văn cú tỡnh trng chng chộo, mõu thun
-Nhiều văn ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tÝnh kh¶ thi
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nớc ta nội dung quản lý nhiều yếu kém.Các quy hoạch, kế hoạch tản mạn, tính khả thi thấp trú trọng phân khu chức mà cha tính tốn để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu hợp lý
(10)-Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây nguyên tắc đền bù thu hồi đất Việc thu hồi đất phải dựa vào trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định pháp luật để đối xử công với đối t-ợng sử dụng đất có đất bị tu hồi Phải quán triệt từ tởng lấy dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, cơng khai, cơng khai hố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẻ tìm giải pháp mực đền bù hợp lý văn pháp luật cha phù hợp
-Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho ngời sử dụng đát có đất bị thu hồi phải bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật điều kiện, đối tợng đợc đền bù không đợc "tách luật" để làm sai ảnh hởng đến hiệu quản lý, sách Nhà nớc
-Ngun tắc kết hợp hài hồ lợi ích Nhà nớc, lợi ích cộng đồng lợi íc ngời sử dụng đất Khi đền bù coi trọng lợi tích Nhà nớc việc thu hồi đất khó thực hiện.Ngợc lại quan tâm đến lợi ích ngời sử dụng đất làm ảnh hởng đến lợi ích quốc gia.Nguyên tắc đợc thực hiẹn tốt góp phần ổn định đời sống ngời sử dụng đất bịt hu hồi đất đồng thời sách Nhà nớc đợc thực hiệu
-Nguyên tắc đền bù hợp lý
Câu 25: Phân tích thẩm quyền quan Nhà nớc việc giải tranh chấp đất đai Hiện nay tranh chấp loại hay xảy nhiều nhất.
Giải tranh chấp đất đai nọi dung quan trọng quản lý Nhà nớc vè đất đai
Theo khoản 2,3 Điều 38 Luật đất đai 1993 thẩm quyền giải tranh chấp đất đai quan Nhà nớc đợc quy định nh sau:
Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất khơg có giấy chứng nhận quan Nhà nớc có thẩm quyền UBND giải theo quy định:
-UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải tranh chấp cá nhân hộ gia đình với nhau, cá nhân, hộ gia đình với tổ chức tổ chức với tổ chức tổ chức thuộc quyền quản lý
-UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giải tranh chấp tổ chức với tổ chức, tổ chức, hộ gia đình cá nhân tổ chức thuộc quyền quản lý Trung ơng
Trong trờng hợp không đồng ý với đinh UBND giải tranh chấp, đơng có quyền khiếu nại lên quan hành Nhà nớc cấp Quyết định quan hành Nhà nớc cấp cí hiệu lực thi hành
Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan Nhà nớc có thẩm quyền tranh chấp tài sản gắn liền với việc sử dụng đất tồ án định
Qn triệt từ tởng lấy dân làm gốc Nhà nớc khuyến khích hồ giải đất đai trongnhân dân Việc quy định thẩm quyền giải cho quan Nhà nớc để tránh tình tạn đơn từ khiếu kiện khiếu nại đất đai, chuyển lòng vòng chậm đợc giải ảnh hởng đến đời sống, kinh tế nhân dân
Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính.Đ39 Luật đất đai1993 quy định UBND đơn vị hành có tranh chấp phối hợp giải quyết.Trong tr ờng hợp không đạt đợc trí haợc viẹc tự giải làm thay đổi địa giới hành thẩm quyền giải đợc quy định
-Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới đơn vị hành dới cấp tỉnh phủ định -Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng Quốc hội định
-Hiện tranh chấp địa giới tranh chấp xảy nhiều tính lịch sử đất đai
Câu 26: Khi hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.Tại thực tế thờng xảy tợng chuyển nhợng ngầm đất đai?
Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất thoả thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật dân pháp luật đất đai quy định theo ngời sử dụng đất (gọi bên nhận quyền sử dụng đất) ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng
Một hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc coi hợp pháp có đủ điều kiện:
-Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng dất phải đợc lập thành văn theo mẫu Tổng cục địa ban hành, đối tợng hợp đồng hợp pháp
-Chủ thể hợp đồng hợp pháp:
+Ngời đợc chuyển nhợng có giấy chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc phép chuyển nhợng +Ngời đợc chuyển nhợng có quyền nhận chuyển nhợng
Thực tế thờng xảy tợng chuyển ngầm đất đai nguyên nhân: -Các bên muốn trốn khoản thuế chuyển quyền
-Do thđ tơc chun nhỵng rêm rà, phức tạp
-Do bờn chuyn nhng khụng cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chuyển nhợng ngầm việc chuyển nhợng khơng thể thực đợc Đây hậu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chạm trễ gây khó khăn cho ngời sử dụng đất việc thực quyền
Câu 27: Hãy nêu điều kiện sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngời Việt Nam định c nớn ngoài. Ngời nớc có đợc nhận chuyển nhợng đất đai Việt Nam.
Theo Điều6-Nghị dịnh số81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2002 Chính phủ viẹc ngời Việt Nam định c nớc mua nhà Việt Nam điều kiện để đợc mua nàh Việt Nam phải có đủ giấy tờ sau:
(11)Theo quy định pháp luật đất đai hành Nhà nớc cho phép chuyển nhợng: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất Điều kiện đợc nhận chuyển quỳen sử dụng đất đợc quy định: có nhu cầu sử dụng đất, đất dới hạn mức vấn đề hộ khẩu.Chính ngời nơc ngồi khơng đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất Câu 28: Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời sử dụng đất phải nộp khoản tiền gì? Tại hiẹn có tợng ngời dân khơng muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất nộp khoản tiền sau đây: -Lệ phí địa (tiền sử dụng đất)
-Trờng hợp nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất cha nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền
-Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất
Ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do:
-Tình trạng vi phạm pháp luật quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Thực tế vấn đề hạn mức đất theo quy định áp dụng cho tr ờng hợp giao đất mà không áp dụng trờng hợp giao trớc Nghị định 04năm2002 nhiều địa phơng lại ấp dụng hạn mức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trờng hợp trớc kể dất thổ c gia đình sinh sống nhiều đời
-Thủ tục để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Tiền sử dụng đất phải nộp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu 29: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại quy hoạch sử dụng đất đ ợc điều chỉnh nhiều lần Phân tích u nhợc điểm việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch sử dụng đấtchính tính tốn phần đất đai cụt hể hợp lý só l ợng, chất lợng vị trí khơng gian cho mục tiêu kinh tế xã hội nớc địa phơng giai đoạn phát triển đất nớc Nhà nớc đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất mục đích sau
-Sử dụng đất có hiệu cao -Bảo đẩm đất đợc sử dụng tiết kiệm
-Bảo đảm cho phát triển bền vững tơng lai -Đa vào sử dụng diện tích cha sử dụng
-Phân khu chức giải vấn đề giao thơng
-Chực sách đầu t, xây dựng sản xuất theo ý đồ Nhà nớc
Thực tế quy hoạch sử dụng đất nớc ta thờng bị điều chỉnh nhiều lần Hiện trạng bắt nguồn từ thay đổi điều kiện kinh tế xã hội thời kỳ khác nhau, biến động sách phát triển, yếu công tác quy hoạch dẫn đến quy hoạch thực không hiệu phải điều chỉnh Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết có u nhợc điểm riêng
*Ưu điểm: -Tạo tính thiết thực, tính khả thi quy hoạch.Quy hoạch ngày phù hợp với ®iỊu kiƯn kinh tÕ x· héi
*Nhỵc ®iĨm:
-Chi phí tốn cho công tác uy hoạch
-Làm cho dự án chậm đợc triển khai, đóng băng dự án -Tạo kẽ hở cho tiêu cự quản lý Nhà nớc đất đai
-Thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài quy hoạch đợc xây dựng lại khơng cịn thiết thực khả thi phải tiếp tục điều chỉnh
Câu 30: Anh (chị) có nhận xét thị trờng bất động sản nớc ta nay?
Thị trờng bất đơng sản nớc ta đợc hình thành từ cuối năm 1980 dới hình thức chuyển nhợng mua bán dới dạng "xác nhậ tay" mà không cần thông qua thủ tục pháp lý Điều làm cho thị tr ờng bất đơng sản vốn phức tạp lạ thêm rối ren Để điều tiết thị tr ờng bất đông sản hoạt động theo quy luật thị trờng Nhà nớc có công cụ phơng thức điều tiết thiết thực, thừa nhận đất đai hàng hoá đặc biệt ban hành quy định đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất thu hồi giải phóng mặt Tuy thị trờng bất đơng sản nớc ta nhiều "vấn đề"
Cho đến thị trờng bất đông sản nớc ta vấn thị trờng phi quy Việc mua bán,trao đổi đất đai, nhà chủ yếu diễn dới hình thức viết trao tay mà khong có xác nhận quyền sở thành thị nông thôn nơi quy hoạch quy hoạch cha quy hoạch Việc chậm chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho chủ sử dụng đất khơng có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Do hình thức chuyển nhợng đầy yếu tố rỉu ro mà Nhà nớc kiểm sốt dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, giao dich ngầm - phi quy bất đông sản, phát triển theo hớng đầu cơ, thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nớc, đồng thời làm phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu kiện khiếu kiện việc bồi thời thiệt hạ Nhà nớc thu hồi đất Trong trình vận động, để đạt đợc kết hữu hiệu mà cac chủ thể tham gia hoạt động lại thiết yếu tố vấn đề thông tin thị trờng bất động sản nh thông tin quy hạch, giao đất, thu hồi đất Những thông tin sai lệch quy hoạch kế hoạch, thay đổi sách Nhà nớc làm cho quan hệ cung cầu biến đông mạnh tạo "cơn sốt" đất có "cơn sốt ảo" đất
Thị trờng bất động sản nớc ta cha đợc định hớng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, hệ thống quan quản lý có đủ lực để phát triển tồn diện lnh mnh
Các giải pháp
-y nhanh tin độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai
(12)Câu 31: Chính quyền xã có nhiệm vụ quản lý Nhà nớc đất đai Nhân xét tình hình quản lý quyền cấp xã.
Theo quy định pháp luật hành UBND xã cấp quản lý sử dụng 5% đất cơng ích HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng định UBND xã cho hộ gia đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông nghiệp nuôi trồng thuỷ dản Tiền thu đợc từ việc cho thuê đất đợc sử dụng cho nhu cầu cơng ích cấp xã theo quy định pháp luật lấy tiền xây dựng cơng trình xã đ ợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép UBND khơng đợc dùng quỹ đất 5% để giao cho nhân tăng thêm hàng năm xã
UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, tổ chức thành viên khác Mặt tổ quốc cơng dân hồ giải tranh chấp đất đai UBND xã lập quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa đất cha sử dụng biến động việc sử dụng đất