nguyên lí thẩm định giá

1 BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH  TIỂU LUẬN NGUYÊN LÍ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỀ TÀI: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Họ tên sinh viên: Nguyễn Thanh Huế Lớp tín chỉ: CQ57/16.1LT Số thứ tự: 15 Mã sinh viên: 1973 402 011 684 Thời gian thực hiện: từ 7h30ph ngày 08 tháng 06 Hà Nội, năm 2021 1 Mục lục LỜI MỞ ĐẦU .3 CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG .3 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm Tài sản 1.1.2 Khái niệm giá trị, giá trị tài sản 1.1.3 Khái niệm Thẩm định giá 1.1.4 Khái niệm giá trị thị trường .5 1.1.5 Khái niệm Giá trị phi thị trường CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.1 Đặc điểm chủ yếu bất động sản (BĐS) 2.1.2 Quyền sở hữu của sở hữu BĐS 2.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản .8 * Phân loại máy, thiết bị: .8 2.2 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 2.2.1 Cơ sở lí luận 2.2.2 Các bước định giá * Ví dụ minh hoạ 2.2.3 Ưu điểm .9 2.2.4 Hạn chế 2.2.5 Điều kiện áp dụng CHƯƠNG 3:ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 10 3.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị 10 * Khái niệm 10 * Mục đích định giá máy, thiết bị 10 * Cơ sở giá trị định giá máy, thiết bị 10 * Phân loại máy, thiết bị: 10 3.2 Định giá máy, thiết bị theo phương pháp chi phí 10 3.2.1 Cơ sở lí luận phương pháp chi phí .10 3.2.2 Trường hợp áp dụng phương pháp chi phí .11 3.2.3 Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp chi phí 11 3.2.4 Quy trình thực phương pháp chi phí 11 3.2.5 Ưu, nhược điểm phương pháp chi phí .11 3.2.6 Ví dụ định giá máy, thiết bị theo phương pháp chi phí 12 LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định giá dịch vụ tư vấn tài khơng thể thiếu kinh tế thị trường, hoạt động ước tính giá trị tài sản Giá trị tài sản hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn… Bản chất thẩm định giá tài sản phân tích yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản cụ thể, tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ cách đầy đủ tuyệt đối nguyên tắc định giá, đồng thời cần sử dụng phương pháp thẩm định giá cho phù hợp Trên thực tế, có nhiều phương pháp khác để định giá tài sản, phương pháp có ưu hạn chế định Để thẩm định giá tài sản khơng có đủ thơng tin thị trường, thẩm định viên áp dụng phương pháp chi phí Khi áp dụng phương pháp chi phí, thẩm định viên định phải hiểu rõ phương pháp cách xác tồn diện Thật vậy, đề tài “Cơ sở lí luận Thẩm định giá theo phương pháp chi phí kinh tế thị trường” mong đóng góp hiểu biết tác giả phương pháp nội dung chương sau CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm Tài sản - Tài sản từ quen thuộc dùng phổ biến Theo Viện Ngôn ngữ học: tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu Theo quy định Điều 105 Bộ luật dân năm 2015 thì:“Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” - Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, loa kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến cách hợp lí - Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: “Tài sản: nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho doanh nghiệp” Tài sản vơ hình (TSVH) tài sản khơng có hình thái vật chất xác định giá trị doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ cho đối tượng khác thuê Tài sản cố định vơ hình (TSCĐVH) TSVH thỏa mãn đồng thời tiêu chuẩn: + Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai tài sản mạng lại + Nguyên giá tài sản xác định cách đáng tin cậy + Thời gian sử dụng ước tính năm +Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hành - Theo quan điểm Thẩm định giá: “Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định” 1.1.2 Khái niệm giá trị, giá trị tài sản - Giá trị: Khái niệm giá trị phong phú + Cái làm cho vật có ích, có ý nghĩa, đáng quý mặt Chẳng hạn: loại thức ăn có giá trị dinh dưỡng cao, giá trị sáng kiến cải tiến kĩ thuật, giá trị nghệ thuật, giá trị tinh thần… + Tác dụng, hiệu lực: hợp đồng có giá trị từ ngày kí + Lao động người sản xuất hàng hóa kết tinh hàng hóa + Số đo đại lượng, hay số thay kí hiệu: xác định giá trị x Giá trị hàm số + Khái niệm giá trị - quan điểm C.Mác: Hao phí lao động kết tinh hàng hóa: giá trị hàng hóa + Khái niệm giá trị ngành Định giá tài sản: giá trị (value) định nghĩa số tiền ước tính hàng hóa dịch vụ thời điểm định - Giá trị tài sản: + “Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” + Giải thích khái niệm “giá trị tài sản”: Giá trị tài sản đo tiền Giá trị tài sản khác với cá nhân khác Giá trị tài sản có tính thời điểm Giá trị tài sản nhóm yếu tố định: cơng dụng hữu ích vốn có tài sản khả chủ thể việc khai thác cơng dụng Tiêu chuẩn giá trị tài sản là: khoản thu nhập tiền mà tài sản mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định Công việc mà Thẩm định viên phải làm cho được: quyền chủ thể tài sản phát sinh lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể 1.1.3 Khái niệm Thẩm định giá - Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá” ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ” - Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing AVO thuộc Hiệp hội thẩm định giá Austraylia: “Thẩm định giá việc xác định giá trị tài sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh mà bạn thu thập phân tích, sau so sánh với tài sản thẩm định giá để hình thành giá trị chúng” “Thẩm định giá khoa học không xác” - Theo giáo sư Lim Lan Yuan – giảng viên trường xây dựng Bất động sản – Đại học quốc gia Singapore : “ Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể, tài sản cụ thể, thời điểm, có cân nhắc tất đặc điểm tài sản, xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn” - Theo điều Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002: “ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thơng lệ Quốc tế” - Mặc dù cịn nhiều định nghĩa khác, song nét đặc trưng thẩm định giá cần thừa nhận: + Thẩm định giá cơng việc ước tính + Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn + Giá trị tài sản tính tiền + Xác định thời điểm cụ thể + Xác định cho mục đích định + Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường  Định nghĩa có tính học thuật HVTC: “Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” 1.1.4 Khái niệm giá trị thị trường - Theo IVSC: + “Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán, với bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc + Giải thích định nghĩa: “Số tiền trao đổi”: giá trị thị trường tài sản đo đếm, tính tốn, định lượng đơn vị tiền tệ; số tiền ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản, dựa sở khác để ước tính – phụ thuộc sức ép cung cầu “Ước tính” số tiền ước tính, dự báo toán vào thời điểm giao dịch, số tiền định từ trước giá bán thực tế “Thời điểm”: GTTT tài sản xác định có tính thời điểm, ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị ước tính có ý nghĩa hợp lí thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn xác khơng cịn phù hợp “Người bán sẵn sàng bán”: Là người muốn bán tài sản, khơng nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường; Là người bán tài sản với mức giá cao thị trường công khai “Người mua sẵn sàng mua”: Là người muốn mua, không nhiệt ình mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch thông thường thị trường Là người không trả giá cao giá thị trường yêu cầu Là người mua với giá thấp “Tiếp thị công khai”: Tài sản phải giới thiệu, trưng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lí qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá “Khách quan” Các bên mua, bán sở quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt dẫn đến mức giá giả tạo Mức giá hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc lập, sòng phẳng “Hiểu biết” Các bên định, bán sở thông tin đầy đủ về: đặc điểm, chất, giá trị sử dụng thực tế, tiềm tài sản, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá Các bên hành động thận trọng khôn ngoan lượi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá hợp lí Biểu khơn ngoan hiểu biết mua bán là: người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm “Khơng bị ép buộc” Cả hai bên mua bán khơng chịu cưỡng từ bên ngồi ảnh hưởng đến định mua bán + Giải thích bổ sung IVSC GTTT: GTTT mức bên đồng ý, thoả thuận tiến hành mua bán, sau có thời gian khảo sát, cân nhắc hội không bị chị phối thời gian kí kết thực hợp đồng GTTT mức giá hình thành thị trường cạnh tranh cơng khai: thị trường đơng người mua, người bán người mua, người bán, thiết phải thị trường cơng khai 1.1.5 Khái niệm Giá trị phi thị trường - “Giá trị phi thị trường” số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá chủ quan nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường - Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng: + “Giá trị sử dụng” Là số tiền mà tài sản đưa lại cho người cụ thể sử dụng tài sản 1 Đó giá trị tài sản người cụ thể sử dụng, dùng mục đích định, khơng liên quan tới thị trường + “Giá trị đầu tư” Là số tiền mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư định, cho DAĐT định Giá trị đầu tư thể chi phí hội nhà đầu tư Mỗi nhà đầu tư có chi phí hội khác nhau, giống ngẫu nhiên + “Giá trị doanh nghiệp” Là số tiền mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình SXKD IVSC cho thẩm định giá doanh nghiệp sở GTTT + “Giá trị bảo hiểm” Là số tiền bồi thường cho tài sản xác định sách hợp đồng bảo hiểm + “Giá trị tính thuế” Là số tiền thể giá trị tài sản quy định văn pháp lí, làm để tính số thuế phải nộp cho Nhà nước + “Giá trị lại” Là số tiền nhận từ tài sản sau trừ chi phí lí, phá dỡ + “Giá trị tài sản bắt buộc phải bán” Là số tiền thu từ việc bán tài sản điều kiện: thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo GTTT; người bán chưa sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán + “Giá trị đặc biệt” Là số tiền phản ánh giá trị tài sản hình thành tình giao dịch đặc biệt, mà chủ thể đánh giá tài sản vượt GTTT CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.1 Đặc điểm chủ yếu bất động sản (BĐS) - Cố định vị trí - Bất động sản có tính bền vững - Tính khác biệt: cá BĐS có khác định - Tính khan - Có giá trị lớn - Tính ảnh hưởng lẫn 2.1.2 Quyền sở hữu của sở hữu BĐS - Đối với đất đai: Có hình thức chiếm giữ đất đai + Sở hữ vĩnh viễn + Thuê theo hợp đồng + Quyền sử dụng đất - Đối với cơng trình xây dựng: có sở hữu vĩnh viễn thuê theo hợp đồng 1 2.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản * Khái niệm: Thị trường BĐS: + Thứ nhất, thị trường BĐS thị trường nhà đất + Thứ hai, thị trường BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lí Nhà nước + Thứ ba, thị trường BĐS tổng hòa giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định + Thứ tư, thị trường BĐS tổng thể giao dịch BĐS thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ * Đặc điểm thị trường BĐS - Có khác biệt hàng hố địa điểm giao dịch - Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực - Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo - Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi - Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước 2.2 Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí 2.2.1 Cơ sở lí luận - Dựa giả định giá trị bất động sản cần định giá đo chi phí làm bất động sản tương tự coi vật thay - Dựa sở lập luận người mua tiềm có đầy đủ thơng tin hợp lý khơng trả giá cho bất động sản lớn chi phí bỏ để mua đất xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự 2.2.2 Các bước định giá - Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc tài sản, cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu - Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cho cơng trình có đất - Bước 3: Ước tính độ giảm giá cơng trình - Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây (CTXD) dựng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng hành -Bước 5: Tính giá trị tài sản mục tiêu cách cộng giá trị ước tính mảnh đất với giá trị ước tính CTXD * Ví dụ minh hoạ - Một Trung tâm giải trí năm tuổi có diện tích đất 3.000 m 2, diện tích xây dựng 10.000 m2 Chi phí xây dựng hành ước tính 1.500 USD/m Tuổi thọ kinh doanh thực tế CTXD 50 năm Một mảnh đất tương tự vừa nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá 2.000USD/m2 - Yêu cầu: Ước tính giá trị Trung tâm để lập BCTC - Giải: Giá trị thị trường đất trống: 3.000 m2 x 2.000USD/m2 = 6.000.000 USD Chi phí hành cơng trình: 10.000 m2 x 1.500 USD/m2 = 15.000.000 USD Mức giảm giá CTXD: 5/50 x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD Chi phí thay giảm giá cơng trình: 15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD Giá trị ước tính tài sản: 6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD 2.2.3 Ưu điểm - Được sử dụng thích hợp khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh - Thích hợp định giá tài sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt - Nếu thẩm định viên có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm làm việc cách khách quan hạn chế sai sót cung cầu biểu thái 2.2.4 Hạn chế - Việc định giá theo phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường - Chi phí nói chung khơng với giá trị Phương pháp chi phí sử dụng cách cơng tới, song tổng nhiều phận chưa giá trị tồn - Việc ươc tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực - Địi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kĩ thuật xây dựng 2.2.5 Điều kiện áp dụng - Định giá loại tài sản có mục đích sử dụng riêng biệt, có chứng thị trường để so sánh - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác - Thích hợp tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Thích hợp người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi cần thiết để tạo giá trị - Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 3.1 Khái niệm định giá máy, thiết bị * Khái niệm: Định giá máy, thiết bị việc tính tiền với độ tin cậy cao giá trị sở hữu máy, thiết bị cho mục đích định giá cụ thể vào thời điểm định giá 1 * Mục đích định giá máy, thiết bị: Mua bán, trao đổi hay cho thuê; Liên doanh, liên kết, đấu thầu, đấu giá, lập dự tốn đầu tư; Thế chấp; Tính thuế; Giải tranh chấp; Hạch toán kế toán;… * Cơ sở giá trị định giá máy, thiết bị: dựa hai sở giá thị trường giá phi thị trường * Phân loại máy, thiết bị: Việc phân loại máy, thiết bị tuỳ thuộc vào tiêu thức định nhằm phục vụ cho công tác định giá - Phân loại theo tính chất tài sản: máy, thiết bị chuyên dùng; máy, thiết bị thông thường, phổ biến - Phân loại theo công năng: máy, thiết bị động lực; máy, thiết bị công tác; dụng cụ việc đo lường, thí nghiệm; thiết bị phương tiện vận tải; dụng cụ quản lí - Phân loại theo mức độ cũ máy, thiết bị: máy, thiết bị mới; máy, thiét bị qua sử dụng 3.2 Định giá máy, thiết bị theo phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp định giá dựa sở ước tính chi phí tạo máy, thiết bị cần định giá, sau trừ hao mòn thực tế máy, thiết bị cần định giá (nếu có) Hao mịn thực tế máy, thiết bị tổng mức giảm giá máy, thiết bị bao gồm hao mòn vật chất lỗi thời tính năng, tác dụng máy, thiết bị (hay cịn gọi hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình) 3.2.1 Cơ sở lí luận phương pháp chi phí - Trong số máy, thiết bị sử dụng, có khơng máy, thiết bị thiết kế sử dụng cho mục đích riêng biệt, mang tính chuyên dùng nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng cụ thể Hầu hết trường hợp này, người định giá thường khơng khó tìm kiếm chứng cớ giao dịch tương tự thị trường, tức khơng có tài liệu mua bán làm sở cho việc so sánh thị trường; việc định giá máy, thiết bị dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, thức dựa giả định cho giá trị máy, thiết bị xem xét đo chi phí làm máy, thiết bị tương tự vật thay - Cơ sở luận luận phương pháp cho người mua tiềm có đầy đủ thơng tin khơng trả giá cao cho máy, thiết bị mục tiêu so với chi phí bỏ để mua máy, thiết bị có cơng 3.2.2 Trường hợp áp dụng phương pháp chi phí Phương pháp chi phí thường ứng dụng để định giá trường hợp sau: - Định giá máy, thiết bị chun dùng, có tính đơn chiếc, có khơng có giao dịch mua, bán phổ biến thị trường - Định giá cho mục đích bảo hiểm máy, thiết bị - Thích hợp dùng làm sở co cơng tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra đất giá, đấu thầu… - Phương pháp chi phí thường sử dụng phương pháp kiểm tra phương pháp định giá khác 3.2.3 Điều kiện cần có để áp dụng phương pháp chi phí - Người định giá phải am hiểu kỹ thuật phải có đủ kinh nghiệm ấp dụng phương pháp này, khơng am hiểu khó phân tích chi phí để tạo máy, thiết bị tương tự, khó đánh giá mức độ hao mòn máy, thiết bị - Phải có thơng tin thị trường giá cả, chi phí chi tiết cấu thành máy, thiết bị nguyên nhiên liệu để sản xuất máy, thiết bị cần định giá thời điểm định giá 3.2.4 Quy trình thực phương pháp chi phí - Bước 1: Ước tính chi phí thay thế/ chi phí tái tạo để tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị - Bước 2: Ước tính tổng giá trị hao mịn máy, thiết bị xét tất nguyên nhân (do hao mịn hữu hình vơ hình) tính tời thời điểm định giá - Bước 3: Khấu trừ tổng giá tị hao mịn khỏi chi phí thay thế/ chi phí tái tạo, kết thu giá trị máy, thiết bị cần định giá 3.2.5 Ưu, nhược điểm phương pháp chi phí - Ưu điểm: + Sử dụng để định giá máy, thiết bị dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt; + Sử dụng khơng có chứng thị trường để so sánh, thiếu sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà máy, thiết bị mang lại - Nhược điểm: +Việc định giá theo phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường + Chi phí khơng với giá trị chi phí khơng tạo giá trị + Trong việc áp dụng phương pháp chi phí giả định cho chi phí giá trị, thực tế giả định khơng + Việc áp dụng phương pháp khấu hao để tính khấu hao luỹ kế nhiều mang tính chủ quan + Người định giá cần phải có trình độ am hiểu định kĩ thuật máy, thiết bị, phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá 3.2.6 Ví dụ định giá máy, thiết bị theo phương pháp chi phí Doanh nghiệp A mua phần mềm quản lý doanh nghiệp thiết kế riêng cho doanh nghiệp A công ty tin học 1VS vào tháng 2/2009 Tháng 2/2011, doanh nghiệp A sử dụng phần mềm quản lý doanh nghiệp thuê 1VS phát triển hoạt động thành công doanh nghiệp A để làm tài sản góp vốn thành lập doanh nghiệp C có loại hình kinh doanh tương tự doanh nghiệp A 1 Công ty thẩm định giá X thuê để tính giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp Do phần mềm tương đối đặc thù so với phần mềm quản lý doanh nghiệp khác giao dịch thị trường nên công ty thẩm định giá X định sử dụng phương pháp chi phí Việc tiến hành thẩm định giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp A tiến hành theo phương pháp chi phí với giá thành năm 2011 sau: Xác định chi phí xây dựng trì phần mềm quản lý doanh nghiệp A: - Chi phí quyền cơng cụ thiết kế phần mềm: 300.000.000 đồng - Chi phí tùy chỉnh phần mềm (chi phí nhân cơng, th tư vấn, để phát triển phần mềm kiểm tra hoàn thiện phần mềm quản lý doanh nghiệp A): 700.000.000 đồng - Chi phí triển khai đào tạo cho khách hàng, ): 300.000.000 đồng - Chi phí khác (chi phí quản lý, chi phí bảo hành, chi phí dự phịng, ): 200.000.000 đồng - Lợi nhuận kỳ vọng đơn vị phát triển phần mềm: 20 % Vậy, tổng chi phí phát triển phần mềm là: 120% x (300.000.000+700.000.000+300.000.000+200.000.000) = 1.800.000.000 (đồng) Sau nghiên cứu kỹ việc vận hành phần mềm quản lý doanh nghiệp cần thẩm định giá, doanh nghiệp tương tự, xin ý kiến chuyên gia, công ty thẩm định giá X nhận thấy tài sản vơ hình này: 12 + Khơng có hao mịn, lỗi thời chức liệu tài liệu quản lý cập nhật thường xuyên, đáp ứng tốt chức quản lý doanh nghiệp A vào thời điểm + Khơng có hao mịn, lỗi thời công nghệ giải pháp phần mềm sử dụng loại sử dụng phổ biến + Hao mòn, lỗi thời kinh tế không đáng kể Vậy giá trị phần mềm quản lý doanh nghiệp theo phương pháp chi phí vào năm 2011 1.800.000.000 đồng (tức 1,8 tỷ đồng) (Giá trị phần mềm quản lý DN = Tổng chi phí phát triển phần mềm - Giá trị giảm hao mòn, lỗi thời = 1,8 tỷ đồng- đồng = 1,8 tỷ đồng) ... đối nguyên tắc định giá, đồng thời cần sử dụng phương pháp thẩm định giá cho phù hợp Trên thực tế, có nhiều phương pháp khác để định giá tài sản, phương pháp có ưu hạn chế định Để thẩm định giá. .. nhiều định nghĩa khác, song nét đặc trưng thẩm định giá cần thừa nhận: + Thẩm định giá công việc ước tính + Thẩm định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn + Giá trị tài sản tính tiền + Xác định. .. Hiệp hội thẩm định giá Austraylia: ? ?Thẩm định giá việc xác định giá trị tài sản thời điểm, có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường so sánh