LÊ THỊ NHƯ QUỲNH - 1853801070413 - Đ18LK2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG - Xà HỘI (CSII) KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Học kỳ: II Năm học: 2020-2021 Tên đề tài: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Như Quỳnh Lớp: Đ18LK2 Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2021 MỤC LỤC I PHẦN MỞ ĐẦU II PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1 Khái quát quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.4 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.5 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.6 Hình thức, trình tự thủ tục hợp đồng 1.7 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.7.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.7.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 CHƯƠNG 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 III KẾT LUẬN 15 I PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống… Với giá trị thấy được, mặt “tích cực”, người ln mong muốn tác động vào thường xuyên để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Trải qua phát triển kinh tế, xã hội quy định pháp luật tỏ khơng phù hợp nhiều bất cập, Luật đất đai Quốc hội sửa đổi, bổ sung qua năm Ngày 29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm tiến quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm khác biệt Các giao dịch liên quan đến đất đai thường thể dạng hợp đồng có nhiều loại như: hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thừa kế quyền sử dụng đất Trong tất loại giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại mà dễ dàng bắt gặp đời sống Để tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp người thân nắm bắt quy định pháp luật loại giao dịch này, để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể xác lập giao dịch nên chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Mục đích nhiệm vụ tiểu luận: Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi tiểu luận: Đề tài hướng đến phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật Việt Nam Các phương pháp sử dụng để tiếp cận, giải vấn đề tiểu luận Phương pháp nghiên cứu tiểu luận tổng hợp từ nhiều phương pháp khác như: Phương pháp tổng hợp phân tích; phương pháp thống kê so sánh, kết hợp nghiên cứu lý luận với phân tích thực tiễn II PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1 Khái quát quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Như biết, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, từ Hiến pháp 1980 đời Lúc Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ thể quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nước ta chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình cá nhân Ngày 29/12/1987, Quốc hội thơng qua Luật đất đai gồm chương 57 điều Đây bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu đất đai sử dụng đất Bắt đầu từ thời điểm văn pháp lý từ luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân nhà nước với đất đai nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu Mang tính chất thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội, luật đất đai năm 1987 hạn chế tối đa quyền định đoạt người có đất, điều khiến tính hàng hóa đất đai bị triệt tiêu, người có đất khơng tặng, cho, mua, bán đất hình thức Tuy nhiên, có tác động chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên xúc, Nhà nước vừa không trọng đến yếu tố kinh tế đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức, tạo nên lực cản cho vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 Luật đất đai năm 1993 đời, đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, thừa nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, Luật đất đai 2003 đời làm rõ quyền sử dụng đất nhiên đồng quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất chúng có khác nội dung, ý nghĩa Luật đất đai 2013 có quy định điều “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này” Và điều 197 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý Th.S Nguyễn Ngọc Thứ, Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Như thấy đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Trong với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật Ở Điều 197 thấy Bộ luật Dân năm 2015 nhấn mạnh quyền sở hữu toàn dân Sở dĩ đất đai quy định sở hữu vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế đất nước Chính đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên nhà nước có đầy đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Nhưng nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất, nhà nước không trực tiếp tác động đến đất đai mà chủ thể tác động trực tiếp đến đất đai người sử dụng đất nhà nước trao quyền sử dụng đất Các chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) nhà nước trao cho quyền sử dụng đất thơng qua hình thức như: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, bao gồm nhóm chủ thể quy định Điều Luật Đất đai năm 2013 sau: Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân (sau gọi chung tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dịng họ; Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tơn giáo; Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước ngồi có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Các chủ thể sử dụng đất trực tiếp tác động lên đất, trực tiếp thực quyền sử dụng đất để thu lại lợi ích mà mong muốn đat Dưới góc độ pháp lý quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất nhà nước – đại diện chủ sở hữu trao cho quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật quyền ghi nhận pháp luật pháp luật bảo vệ đảm bảo Như khái niệm quyền sử dụng đất hiểu sau: quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất khai thác thuộc tính, cơng dụng đất cách hợp pháp thông qua hành vi sử dụng đất chuyển quyền sử dụng cho người khác 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt sống người giá trị sử dụng Mà diện tích đất đai lại có hạn, đồng thời giá trị sử dụng loại đất đai có chênh lệch với có khác vị trí địa lý, diện tích đất, tính năng, cơng dụng, thuộc tính đất đai Do nhu cầu, mục đích sử dụng chủ thể đất khác nên chủ thể sử dụng đất phát sinh nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho để nhận mảnh đất ưng ý, phù hợp với nhu cầu mục đích sử dụng Đặc biệt quyền sử dụng đất loại quyền tài sản định lượng tiền Đồng thời phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trường tạo điều kiện cho việc chuyển quyền sử dụng đất phát sinh Chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Luật đất đai năm 1993 lần ghi nhận người sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng đất Tiếp Bộ luật dân năm 1995 dành Phần thứ Năm để quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 ghi nhận Khoản 10 Điều 3: “Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất” Chuyển quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: Thứ nhất, người sử dụng đất khơng có tồn quyền định đoạt tuyệt đất thuộc quyền sử dụng loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực việc chuyển quyền sử dụng đất, người tham gia vào giao dịch phải tuân theo quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc thời hạn, mục đích quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích mà Nhà nước xác định Thứ hai, đất đai ln có vị trí cố định khơng di dời được, khác với hàng hóa khác cần đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ đất Do vậy, giao dịch đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch Vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất cho chủ thể Có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc chủ thể sử dụng đất nhường lại, bán lại quyền sử dụng đất cho chủ thể khác 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2015 có quy định chung cho loại hợp đồng quyền sử dụng đất điều 500 sau: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa theo quy định pháp luật 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ phân tích ta nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đặc điểm sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng song vụ Cả hai bên hợp đồng có quyền nghĩa vụ Điều 38,39,40,41 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định, cụ thể bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ giao đất với diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, tình trạng đất thỏa thuận, giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Đồng thời bên chuyển nhượng có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tương ứng với quyền bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận, đăng ký quyền sử dụng đất thực quy định pháp luật đất đai Bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất theo thỏa thuận, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử dụng đất theo mục đích thời hạn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng ưng thuận kể từ thời điểm hai bên thỏa thuận xác lập hợp đồng theo quy định pháp luật bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng phát sinh quyền nghĩa vụ nhau.2 1.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên phải tuân theo số nguyên tắc định Các nguyên tắc xuyên suốt q trình chuyển nhượng địi hỏi quan nhà nước bên chuyển nhượng phải tuân thủ Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: Nguyên tắc thứ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật Khi bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung phải phù hợp với quy định Điều 500 đến 503 Bộ luật dân năm 2015 pháp luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014 Ngồi ra, việc chuyển nhượng khơng trái với quy định văn quy phạm pháp luật khác Nguyên tắc thứ hai phải sử dụng đất mục đích, thời hạn quy định Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích, thời hạn ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất định giao đất, cho thuê đất bên chuyển nhượng Theo quy định pháp luật, toàn quỹ đất quốc gia nằm quản lý Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoạch định việc sử dụng đất cụ thể loại đất để làm giao đất, cho thuê đất Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp thức hóa quyền sử dụng đất sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất Nhà nước xác định rõ ràng Mặt khác, giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất người giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất sử dụng khoảng thời gian Vì vậy, sau nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định Nhà nước đất chuyển nhượng, phải sử dụng mục đích, thời hạn sử dụng phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất địa phương thời điểm chuyển nhượng 1.4 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều kiện bên chuyển nhượng Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ điều kiện sau: Th.S Nguyễn Ngọc Thứ, tlđd (1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 Đất khơng có tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất Như vậy, thơng thường cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện phép chuyển nhượng Tuy nhiên, số trường hợp việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng Các trường hợp cấm nhận chuyển nhượng Căn Điều 191 Luật Đất đai 2013, trường hợp sau khơng nhận chuyển nhượng: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, không sinh sống khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng Các trường hợp chuyển nhượng có điều kiện Theo Điều 192 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện gồm: Hộ gia đình, cá nhân sinh sống xen kẽ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng chưa có điều kiện chuyển khỏi phân khu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống phân khu Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp khu vực rừng phịng hộ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu vực rừng phịng hộ Hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có định giao đất Trên điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; để việc chuyển nhượng hợp pháp bên cần lưu ý sau: Nếu người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện trường hợp chuyển nhượng có điều kiện cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện theo khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 việc chuyển nhượng hợp pháp Nếu người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện trường hợp chuyển nhượng có điều kiện dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện việc chuyển nhượng trái pháp luật, sang tên Giấy chứng nhận 1.5 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các vấn đề có liên quan đến nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định cụ thể Bộ luật Dân năm 2015: “1 Quy định chung hợp đồng nội dung hợp đồng thơng dụng có liên quan Bộ luật áp dụng với hợp đồng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất không trái với quy định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quyền, nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan”3 Theo quy định quy định pháp luật Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau: “1 Tên, địa bên; Các thông tin loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có); Thời hạn sử dụng đất; Giá chuyển nhượng bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có); Điều 501 Bộ luật Dân 2015 Phương thức thời hạn toán; Thời hạn bàn giao đất hồ sơ kèm theo; Quyền nghĩa vụ bên; Quyền bên thứ ba đất (nếu có); Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; 10 Phạt vi phạm hợp đồng; 11 Giải tranh chấp; 12 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng biện pháp xử lý”.4 Đồng thời nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên thỏa thuận không vi phạm điều cấm pháp luật không trái với đạo đức xã hội 1.6 Hình thức, trình tự thủ tục hợp đồng Hình thức, trình tự thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “1 Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Việc thực hợp đồng quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan”5 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải văn văn phải cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật sau: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; Điều 47 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Điều 502 Bộ luật Dân 2015 c) Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự; d) Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã”6 1.7 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.7.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định cụ thể Điều 38,39,40,41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất toán tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; Nhận đất theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng; Bồi thường thiệt hại lỗi bên nhận chuyển nhượng gây Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bàn giao đất chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác quyền khác hợp đồng Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ cung cấp thơng tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp; Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng; Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật nghĩa vụ khác hợp đồng 1.7.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng; Làm thủ tục giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Yêu cầu giao đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng; Bồi thường thiệt hại lỗi bên chuyển nhượng gây ra; Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng quyền khác hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ tốn tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; Bảo đảm quyền bên thứ ba đất chuyển nhượng; Bồi thường thiệt hại lỗi gây ra; Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật nghĩa vụ khác hợp đồng Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013 10 CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất nhà làm luật thức ghi nhận Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà quy định chung cho tất hợp đồng liên quan đến chuyển sử dụng đất Theo đó, hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật Đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất (Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015) Bộ luật Dân năm 2015 bỏ quy định hợp đồng cụ thể quyền sử dụng đất chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, chấp thay vào quy định hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung Tuy nhiên, quy định hợp đồng quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015 mang tính chất liệt kê quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành, chưa nêu đặc trưng pháp lý hình thức chuyển quyền sử dụng đất Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm người áp dụng pháp luật bị nhầm lẫn Ví dụ như, nhầm lẫn hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay không phân biệt khác hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Về mặt kỹ thuật xây dựng văn pháp luật, yêu cầu khái niệm (thuật ngữ) phải hiểu theo nghĩa, nhằm tránh tình trạng người, nơi hiểu vận dụng cách khác Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 mà đề cập Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định áp dụng với hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản Xét tính chất phức tạp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điểm hạn chế cần khắc phục Bởi hợp đồng sở để đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên, giải tranh chấp, tránh xảy sai sót hạn chế rủi ro Đối với loại tài sản chịu điều chỉnh nhiều ngành luật quyền sử dụng đất, việc xây dựng khái niệm pháp lý hoàn chỉnh thống chung hệ thống văn pháp luật yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng thực pháp luật thông suốt, hiệu quả.7 Th.S Tạ Thị Thu Trang, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 - Bất cập kiến nghị”, https://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/sua-luat-dat-dai-2013/Hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-theo-Luat-Dat-dai-nam-2013-Bat-cap-va-kien-nghi-4813.html, truy cập ngày 23/8/2021 11 Quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hợp lý Qua thực tiễn cho thấy, nhiều người dân gặp không rắc rối đến quan có thẩm quyền để thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nơi hiểu áp dụng cách khác Thông thường, sau bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực hồn tất thủ tục cơng chứng, chứng thực hợp đồng tiếp tục thực việc đăng ký trước bạ, sang tên quyền sử dụng đất đứng tên bên nhận chuyển quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Vậy, thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất câu hỏi khơng người thắc mắc trình thực thi pháp luật Điều 502 Điều 503 Bộ luật Dân năm 2015 quy định thủ tục thực hợp đồng quyền sử dụng đất hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2015, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Việc thực hợp đồng quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan (Điều 502) Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai (Điều 503) Về hiệu lực hợp đồng, Điều 401 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật” Thêm vào đó, Điều Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn công chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Theo Điều 385 Bộ luật Dân năm 2015, hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Sau bên giao kết hợp đồng hình thức định phù hợp với pháp luật hợp đồng đáp ứng đầy đủ điều kiện mà pháp luật yêu cầu hợp đồng có hiệu lực bắt buộc bên Điều có nghĩa là, từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên hợp đồng bắt đầu có quyền nghĩa vụ Khi thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bao gồm chuỗi hành vi: Giao kết hợp đồng, thực hợp đồng (các bên thực quyền nghĩa vụ xác định hợp đồng), đăng ký quan đăng ký đất đai quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa Như vậy, cần phải hiểu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa tức việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành khơng phải có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Tuy nhiên, nay, việc yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên nhân nhiều giao dịch bị tun bố vơ hiệu 12 ý chí bên hoàn toàn tự nguyện rõ ràng Theo điểm a, b khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: “a Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản b Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên” Tuy nhiên, công chứng, chứng thực bắt buộc gây nhiều bất cập nên việc chuyển công chứng, chứng thực bắt buộc thành công chứng, chứng thực tự nguyện (quyền công chứng, chứng thực) nên phát triển Thực tiễn xét xử chứng minh, đơi Tịa án phải “bỏ qua” quy định yêu cầu phải công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất Ở đây, Tòa án xử lý giao dịch quyền sử dụng đất không tồn quy định yêu cầu cơng chứng, chứng thực khó xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng Xin đưa giả thuyết thấy điều vừa nêu: Trước chết, A chuyển nhượng 600m2 đất cho ông V bà H với giá 36 vàng Bên bán nhận 22 vàng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Đối chiếu với khoản Điều 129 Bộ luật Dân năm 2015, “giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch đó”, trường hợp này, bên khơng phải thực việc công chứng, chứng thực theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực công nhận để ổn định quan hệ, tơn trọng ý chí người khuất.8 Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý việc xác định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng Do đất đai quyền sử dụng đất có đặc tính riêng biệt nên có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai cố định, bất biến chịu ảnh hưởng sâu sắc tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội vùng miền Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, Th.S Tạ Thị Thu Trang, tldd (7) 13 chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b Đất khơng có tranh chấp; c Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d Trong thời hạn sử dụng đất” CHƯƠNG 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, bổ sung quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như phân tích trên, tác giả cho cần nghiên cứu khôi phục lại quy định loại hợp đồng quyền sử dụng đất, có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, để phù hợp với quy định pháp luật loại hợp đồng chuyên ngành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quy định Luật Đất đai Thứ hai, Luật Đất đai cần xác định cụ thể quyền nghĩa vụ bên tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc quy định cụ thể giúp giải tình trạng khó khăn việc xác định đất khơng có tranh chấp không ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất Thứ ba, cần hoàn thiện quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai nên quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực theo nhu cầu bên” nhằm khắc phục hạn chế trên, đồng thời giảm chi phí thủ tục rườm rà cho người dân Chúng ta phủ nhận việc công chứng bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết Về mặt quy định pháp luật giao dịch bất động sản công chứng đảm bảo hình thức theo quy định tạo điều kiện để giao dịch tiếp tục quan có thẩm quyền thực bước Việc công chứng giao dịch bất động sản mang lại lợi ích cho bên khơng pháp lý mà kinh tế, thương mại, hạn chế ảnh hưởng, chí phá sản hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn rủi ro không công chứng Hợp đồng, giao dịch cơng chứng có giá trị chứng cứ, tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố vơ hiệu Các hoạt động giao dịch kiểm soát, hạn chế thất thu thuế cho Nhà nước, tranh chấp, khiếu kiện xảy hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án giúp thị trường bất động sản ổn định nhiều 14 Thực ra, khơng có giải pháp mang lại ưu điểm tuyệt đối, việc quy định công chứng, chứng thực bắt buộc có nhiều nhược điểm việc chuyển sang cơng chứng, chứng thực tự nguyện Khi người tham gia giao dịch có nghi ngờ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà họ muốn xác lập, họ yêu cầu trợ giúp công chứng viên cách yêu cầu công chứng giao dịch họ Bởi lẽ, Luật Công chứng quy định rõ “công chứng việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” Hơn nữa, có gian lận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chế để bảo vệ người tình pháp luật dân có chế tài cho người gian lận thông qua quy định giao dịch vô hiệu nhầm lẫn, lừa dối hay giả tạo Thư tư, Luật Đất đai nên quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi quy định quyền nghĩa vụ chung đảm bảo người sử dụng đất dễ dàng nắm quy định mà tuân thủ thực Ngoài ra, điều kiện để quyền sử dụng đất chuyển nhượng Luật Đất đai điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất Kể tất đất Việt Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn định Đó trường hợp chuyển nhượng phần đất, q trình chờ lấy giấy chứng nhận lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, bên công chứng để thực giao dịch Do đó, điều kiện chuyển nhượng Luật Đất đai cần tính đến tiến tương lai ngành địa chính, việc số hóa việc quản lý thơng tin địa có việc đăng ký quyền sử dụng đất Khi đó, người sử dụng đất khơng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do đó, theo tác giả, Luật Đất đai nên sửa đổi điều kiện chuyển nhượng thành “có quyền sử dụng đất hợp pháp”.9 III KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Th.S Tạ Thị Thu Trang, tldd (7) 15 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Cơng an nhân dân Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh(2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức Bộ luật Dân Sự 2015 Luật đất đai 2013 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luận Văn Thạc sĩ, Nguyễ Hoài Nam, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận thực tiễn” Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn Thị Xuân, “Pháp luật hợp đòng kinh doanh bất động sản Việt Nam” Luận án Tiến sĩ, Nguyễn Thùy Trang, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Việt Nam” Th.S Tạ Thị Thùy Trang, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, http://lapphap.vn/Pages/TinTuc/210707/Hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dungdat.html 10 “Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, https://luathungdong.vn/quy-dinh-cua-phap-luat-ve-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat PHIẾU NHẬN XÉT, CHẤM TIỂU LUẬN TP.HCM, ngày tháng năm 2021 GIẢNG VIÊN CHẤM (Ký tên, ghi rõ họ tên) GIẢNG VIÊN CHẤM (Ký tên, ghi rõ họ tên) ... https://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/sua-luat-dat-dai-2013/Hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-theo-Luat-Dat-dai-nam-2013-Bat-cap-va-kien-nghi-4813.html, truy cập ngày 23/8/2021 11 Quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển như? ??ng quyền sử dụng... http://lapphap.vn/Pages/TinTuc/210707/Hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dungdat.html 10 “Quy định pháp luật chuyển như? ??ng quyền sử dụng đất”, https://luathungdong.vn/quy-dinh-cua-phap-luat-ve-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat PHIẾU NHẬN XÉT, CHẤM... Tạ Thị Thu Trang, “Hợp đồng chuyển như? ??ng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 - Bất cập kiến nghị”, https://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/sua-luat-dat-dai-2013/Hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-sudung-dat-theo-Luat-Dat-dai-nam-2013-Bat-cap-va-kien-nghi-4813.html,