Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố thái nguyên, giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH HẢI NAM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Lê Văn Thơ THÁI NGUYÊN, 2020 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tơi xin cam đoan trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng giúp đỡ trình làm luận văn đểu cảm ơn Tác giả luận văn Trịnh Hải Nam ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình thực luận văn nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lê Văn Thơ trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình làm luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, giáo khoa Quản lý Tài ngun, phịng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Công ty Nhà Đất Green Home; Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Trịnh Hải Nam iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .4 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .8 1.2 Cơ sở pháp lý .12 1.3 Phương pháp xác định giá đất 13 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 13 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 18 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 19 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam .21 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới .21 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 25 Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 iv 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình lí sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 30 2.3.2 Nghiên cứu biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 30 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 31 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm sốt giá đất thị địa bàn thành phố Thái Nguyên .31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .31 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 2.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp 32 2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 32 Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .33 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn nghiên cứu .33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên 36 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên .40 3.1.4 ánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 43 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 44 3.2.1 Giá đất đô thị theo quy định Nhà nước thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2017 - 2019 44 3.2.2 Biến động giá đất đô thị giai đoạn 2017-2019 địa điểm nghiên cứu 45 3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 55 3.3.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất 55 v 3.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 60 3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .63 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 63 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 64 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 Kết luận 66 Kiến nghị .67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 25 Bảng 3.1 Cơ cấu trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2019 40 Bảng 3.2 Giá đất quy định tối đa tối thiểu .45 thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 45 Bảng 3.3 Giá đất thị trường phường Quang Trung 46 giai đoạn 2017 - 2019 .46 Bảng 3.4: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 47 phường Quang Trung năm 2017 47 Bảng 3.5: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 47 phường Quang Trung năm 2018 47 Bảng 3.6: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 48 phường Quang Trung năm 2019 48 Bảng 3.7: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường 50 phường Quang Trung, giai đoạn 2017 - 2019 50 Bảng 3.8 Giá đất thị trường 51 phường Túc Duyên giai đoạn 2017 – 2019 51 Bảng 3.9: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 52 phường Túc Duyên năm 2017 52 Bảng 3.10: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường .52 phường Túc Duyên năm 2018 52 Bảng 3.11: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường .53 phường Túc Duyên năm 2019 53 Bảng 3.12: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Túc Duyên, 54 giai đoạn 2017 - 2019 .54 Bảng 3.13: Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 55 thành phố Thái Nguyên 55 Bảng 3.14: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất 60 thành phố Thái Nguyên qua ý kiến người dân 60 Bảng 3.15: Ý kiến người dân ban hành giá đất Thái Nguyên 61 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 3.1 Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 33 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển ngày nhận thức vai trò tầm quan trọng đất đai Ở Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, nhiên giao dịch mua bán diễn ngầm chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Lần giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày cao, Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2001, 2003 Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 20013 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trị đất đai kinh tế thị trường, coi đất đai tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng đất nước Cho nên đất đai trở thành thứ hàng hố có giá Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường BĐS Xã hội ngày phát triển với vận động mạnh mẽ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, chấp, … dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS nước ta hình thành 56 Nhằm đánh giá cách khách quan nguyên nhân ảnh hưởng tới tình hình biến động giá đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 tiến hành điều tra vấn 100 hộ dân có đất địa bàn phường Quang Trung phường Túc Duyên Kết thể bảng 3.13 3.3.1.1 Yếu tố vị trí Vị trí yếu tố định đến giá đất Khi nghiên cứu giá đất thành phố Thái Nguyên theo khung giá UBDN tỉnh Thái Nguyên ban hành thị trường ta thấy giá đất vị trí tất tuyến đường có giá cao cao nhiều lần giá đất vị trí 2, vị trí đường phố Ví dụ, phường Quang Trung tuyến đường Hồng Văn Thụ vị trí giá đất thị trường qua năm trung bình từ 40 – 48,4 triệu đồng/m2, giá đất vị trí khoảng 30,3 – 35,3 triệu đồng/m2 Ngồi vị trí 1, yếu tố vị trí cịn thể vị trí, trục đường trung tâm thuộc ngã 4, gần với chợ Đồng Quang, gần trung tâm kinh tế, quán cà phê, nơi kinh doanh mặt hàng cao cấp… có giá cao tuyến đường Lương Ngọc Quyến, Hoàng Văn Thụ, Quang Trung … Và phường Quang Trung, Túc Duyên phường trung tâm Quang Trung phường có giá đất cao có vị trí thuận lợi cho kinh doanh Trong nhóm yếu tố vị trí, theo kết điều tra có tới 99 phiếu ảnh hưởng, khoảng cách đến chợ trung tâm 88 phiếu ảnh hưởng, khoảng cách đến trường học 90 phiếu ảnh hưởng, khoảng cách đến bến xe 80 phiếu ảnh hưởng khoảng cách đến bệnh viện 93 phiếu ảnh hưởng 3.3.1.2.Yếu tố kinh tế Trong nhóm yếu tố kinh tế yếu tố tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 83 phiếu, cung – cầu đất thị trường đạt 70 phiếu, thu nhập tiêu dung dân cư 75 phiếu ảnh hưởng đến mức giá đất thị trường lẽ người người dân có thu nhập, ngồi việc trang trải cho chi tiêu hàng ngày họ dự trữ phải dự trữ tới mức độ định người ta nghĩ đến vấn đề đầu tư đất đai, biến động vật giá 70 phiếu mức lãi xuất 85 phiếu ảnh hưởng Khả sinh lợi đất phụ thuộc vào yếu tố: Khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ…; chiều rộng mặt đường, vỉa hè; chiều rộng 57 mặt tiền đất; mật độ khu dân cư… thỏa mãn yếu tố khả sinh lợi cao Tuy nhiên, từ yếu tố nêu kết hợp với phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời đất Tại thành phố Thái Nguyên với phường điểm nghiên cứu chúng tơi nhận thấy yếu tố sinh lợi có ảnh hưởng cụ thể đến giá đất như: Trên đoạn đường tiến hành điều tra thuộc phường Quang Trung hoạt động kinh doanh buôn bán, dịch vụ nằm đường Hoàng Văn Thụ (đoạn giao từ đường tròn Đồng Quang Tự đến ngã 4) đoạn đường có điều kiện sinh lợi tốt nên khả hồn lại vốn đầu tư vào nhanh chóng, cửa hàng khơng kinh doanh mà cho thê lại chủ nhà thu từ 10 triệu - 15 triệu đồng/m2 tùy theo diện tích bám mặt đường Hay đường Bến Oánh đường Bến Tượng tuyến đường có khả sinh lời nằm sát với chợ trung tâm đô thị 3.3.1.3 Yếu tố xã hội Dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu đất tăng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất địa bàn thành phố Trong giai đoạn 2017 - 2019, dân số thành phố Thái Nguyên tăng đặc biệt tăng mặt học Điều giải thích với tình hình thành phố thời kỳ phát triển hội nhập Tỷ lệ tăng tự nhiên trì mức 1,87% Với tốc độ gia tăng dân số với phát triển thành phố Thái Nguyên năm gần nhu cầu đất ở, đất sản xuất, kinh doanh ngày tăng cao Đây yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thái Ngun Ngồi yếu tố điển hình tác động đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 phân tích chi tiết trên, yếu tố khác tác động tới giá đất như: yếu tố pháp lý đất, tâm lý người mua, phong thủy Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng yếu tố chưa nhiều Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt hiệu cao 58 3.3.1.4 Yếu tố môi trường Yếu tố chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm 92 phiếu vấn quan tâm đến vấn đề môi trường an xinh xã hội 93 phiếu nơi có đất trước định đầu tư, nhà đầu tư thường lựa chọn nơi có mơi trường tự nhiên (nước, khơng khí, tiếng ồn, bụi, …) mơi trường nhân văn (trình độ dân trí, tập quán sinh hoạt, an ninh trị, …) tốt để định mua đất sinh sống đây, điều thúc đẩy giá đất khu vực tăng lên so với khu vực có chất lượng môi trường 3.3.1.5 Yếu tố sở hạ tầng Tình trạng phát triển kinh tế khu vực, sở hạ tầng xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị đất Trên đoạn địa bàn phường giá đất ln cao nơi khác phường trung tâm có chợ, trường học, trung tâm hành - văn hóa xã hội tỉnh Hệ thống đường giao thông thuận lợi cho lại, sinh hoạt Các khu đô thị, khu nhà cao cấp hoàn thiện đưa vào sử dụng Ở thành phố Thái Nguyên, phường trung tâm cơ sở hạ tầng hoàn thiện tương đối tốt, tuyến đường Hồng Văn Thụ, Phan Đình Phùng có giá tương đối cao, hay tuyền phố có mặt đường lớn, sở hạ tầng tốt, thuận lợi cho sinh hoạt, vui chơi giải trí gần trung tâm giá đất ln có biến động tăng lên 3.3.1.6 Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt đất qua khảo sát cho thấy có 86 số người hỏi cho yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cần ý trình giao dịch Trên địa bàn thành phố, mảnh đất có hình thể vng vắn nở hậu có số lượng giao dịch nhiều mức giá cao so với đất có chung điều kiện khác hình thể xấu Tuy nhiên, mẫu điều tra có hình dáng đẹp vị trí khơng thuận lợi giá đất khơng cao, bên cạnh đó, trước thực tốt cơng tác quy hoạch đất đai, hình dáng lơ (nhất khu vực nội thành xung quanh khu trung tâm) tương đối đồng thuận lợi cho sử dụng Vì yếu tố hình dáng đất có mức chi phối không lớn đến giá đất thực tế giao dịch địa bàn thành phố, yếu tố chủ yếu quan tâm đất đai khu vực ven đô 59 Yếu tố chiều rộng mặt tiền có tương quan với giá đất, theo kết điều tra giá đất thị trường Những đất có chiều rộng mặt tiền từ – 10 mét ưu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tương đương khoảng chiều rộng phù hợp cho việc thiết kế xây dựng đáp ứng tốt công sử dụng ngơi nhà, mảnh đất có mặt tiền q bé khó thiết kế xây dựng sử dụng thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền lớn có mức giá cao so với mảnh đất diện tích có mặt tiền từ đến 10 mét nên giao dịch Cũng lý với yếu tố hình dáng, đất quan tâm đến chiều rộng mặt tiền nhiều đất ven đơ, cịn đất khu trung tâm có mặt tiền đồng kết công tác quy hoạch trước Yếu tố đánh giá mức độ ảnh hưởng tới giá đất 80 phiếu ảnh hưởng Hạn chế quy hoạch đô thị xem yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá số đất, quy định chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng (ví dụ nơi gần đường hạ cánh, cất cánh máy bay, khu bảo tồn phố cổ …) làm giảm giá đất so với khu vực có đặc điểm khơng bị hạn chế việc làm giảm công sử dụng khả thu lợi mảnh đất Yếu tố có 80 phiếu ảnh hưởng 3.3.1.7 Yếu tố sách pháp luật Chính sách pháp luật đất đai có tầm ảnh hưởng quan trọng tới giá đất Qua khảo sát 100% người dân đồng ý sách nhà nước pháp lí có ảnh hưởng đến giá đất Việc tổ chức thực sách, pháp luật đất đai cịn nhiều hạn chế việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc tổ chức quan định giá đất, giao đất, việc giao đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt thủ tục liên quan hành đất đai Việc thực sách pháp luật đất đai sách có liên quan chưa nghiêm Cơng tác tun truyền giáo dục quán triệt chủ trương hiệu quả, việc thực công khai, minh bạch quản lí đất đai chưa tốt Tổ chức máy, lực đội ngũ cán quan lí đất đai quan liên quan nhiều bất cập, hạn chế Một số phận lợi dụng chức vụ để trục lợi, tham nhũng 60 3.3.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 3.3.2.1 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên qua đánh giá người dân Từ kết khảo sát yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thái Nguyên (thể bảng 3.13) ta xác định yếu tố (tỷ lệ 90 phiếu) ảnh hưởng quan trọng đến giá đất bảng 3.14 Bảng 3.14: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất thành phố Thái Nguyên qua ý kiến người dân TT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU (phiếu) TỶ LỆ (%) Yếu tố vị trí 99 99 Yếu tố sở hạ tầng 100 100 Hệ thống thông tin liên lạc 99 99 Hệ thống điện nước 100 100 Yếu tố môi trường 99 99 An ninh xã hội 93 93 Tình trạng pháp lí đất 100 100 Khoảng cách đến bệnh viện 93 93 Vấn đề ý tế, giáo dục 91 91 10 Đầu nhà đất 90 90 11 Mật độ dân số 90 90 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) Qua vấn 100 chủ sử dụng đất ta nhận thấy nguyên nhân tình hình biến động giá đất thành phố Thái Nguyên ảnh hưởng hệ thống giao thơng, tình hình thị trường bất động sản, vị trí đất Với tổng số 100 người hỏi có 90 người trả lời có tượng đầu nhà đất địa bàn ảnh hưởng đến giá trị thực tế đất đai, làm cho thị trường bất động sản có biến động lớn vào năm 2018 2019 61 Từ việc đánh giá nguyên nhân gây nên tình hình biến động giá đất trên, người dân cho ý kiến việc ban hành giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên, kết thể tạo bảng 3.15 Bảng 3.15: Ý kiến người dân ban hành giá đất Thái Nguyên Có Nội dung TT Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Giá đất khu vực hợp lý Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất Khơng Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu (%) phiếu (%) 81 81 19 19 79 79 21 21 100 100 0 Tăng giá đất lô thêm 48 48 52 52 Cần có biện pháp bình ổn giá đất 100 100 0 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) Qua bảng ta thấy người dân cho giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành chưa sát với giá thị trường khó khăn cho người dân cơng tác di dời khu vực nhà đất họ nằm dự án bồi thường giải phóng mặt Vì có tượng đầu đất đai khu vực nên 100 người dân có ý kiến nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất, 100% ý kiến người dân mong mỏi Nhà nước có giải pháp bình ổn giá đất để tạo nên thị trường đất đai bất động sản lành mạnh 3.3.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên qua ý kiến cán địa địa phương - Theo đánh giá số cán làm cơng tác địa địa phương giá đất thành phố Thái Nguyên có tăng đột biến từ năm 2018 - 2019 Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh vào năm 2018 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ 1,5 – 3,3 lần giá nhà nước, gây khó khăn cho cơng tác bồi thường, GPMB dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án địa bàn thành phố… Ngồi 62 tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn nhiều ảnh hưởng đến cơng tác quản lý đất đai địa bàn Phường, thành phố Tuy nhiên, từ quý năm 2018 đến hết năm 2019 giá đất thành phố lắng lại, ảnh hưởng lạm phát kinh tế toàn cầu, sách thắt chặt tín dụng BĐS - Việc chênh lệch mức giá thị trường giá Nhà nước hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá bất động sản chưa hồn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá - Lực lượng cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ cán chuyên mơn có kinh nghiêm định giá hoi, chưa có sở đào tạo chuyên viên phục vụ cho công tác định giá đất - Do việc định giá hàng loạt đất giá đất quy định UBND tỉnh ban hành chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất diện tích, hình dạng,bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường… - Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá phù hợp Có thể nói việc định giá đất hàng năm cịn mang nặng tính hình thức mà khơng sát với thực tế - Yếu tố đầu chi phối thị trường đất đai tạo nên biến động cực đoan giá, đẩy giá đất thực tế thị trường mức cao Giá đất thị trường nhiều không phản ánh giá trị thực đất đai, vượt khả chi trả người có nhu cầu thực * Ý kiến đóng góp cho phát triển lành mạnh thị trường BĐS thành phố: - Đối với trường hợp mua bán đất trao tay, khơng thơng qua quan quản lí đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phịng chống, xử lí nghiêm - Để thị trường BĐS hoạt động sôi hơn, minh bạch Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng thép xây dựng, sữa, đường ăn, xăng dầu, giá vàng, … ngồi có sách thơng thống tạo cho doanh nghiệp nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển địa phương Kiên xử lí trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 63 * Những tổn hạn chế: - Việc phân vùng, phân vị trí đất khơng thống địa phương không tuân thủ quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; Bảng giá đất nhiều tỉnh cịn mang tính chung chung khó áp dụng cho lơ, đất cụ thể dẫn đến tình trạng số vị trí đất vận dụng nhiều cách để xác định giá trị tính từ cách lại cho kết khác dẫn đến thiếu công bằng, tạo kẽ hở cho tiêu cực - Cơ chế UBND tỉnh phải thoả thuận với giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất khu vực giáp ranh để quy định giá đất giáp ranh loại đất “có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau” không khả thi thực tế, không xử lý chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, gây khiếu khiện người dân thực dự án theo lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất nhiều địa phương - Chưa có hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định giá giá loại đất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất ), địa phương quy định chung giá loại đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp theo giá đất vị trí với tỷ lệ định, chưa phản ánh giá thực tế loại đất - Năng lực đội ngũ cán làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT tỉnh, thành phố trực thuộc TW, tổ chức có chức tư vấn giá đất định viên nhiều hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu công tác xây dựng bảng giá đất địa phương 3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách cơng cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực công cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: 64 - Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận mơi giới bị thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với Khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã, phường - Kiện toàn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; 65 phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thông tin đất đai kịp thời xác - Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Thái Nguyên trung tâm trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng động lực phát triển tỉnh Thái Nguyên So với thành phố khác nước Thái Ngun có quy mơ nhỏ, chưa phát triển, song có nhiều tiềm năng, lợi phát triển, năm qua thu ngân sách thành phố chiếm phần lớn tổng thu ngân sách tỉnh Thái Nguyên Sau thời gian thực đề tài : “Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019” Tôi rút kết luận sau: Trong năm 2017 - 2019, giá đất thành phố Thái Nguyên tăng khơng có biến động, từ năm 2018 - 2019 thị trường có xu tăng mạnh, việc trao đổi đất đai địa bàn thành phố sơi động giá đất từ năm 20182019 biến động lớn Giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định hàng năm địa bàn thành phố Thái Nguyên thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Cụ thể mức chênh lệch giá nhà nước giá thị trường qua năm giao động từ 1,5 đến 3,3 lần tuyến đường Hồng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Bến Tượng hai phường Quang Trung phường Túc Duyên Các tuyến đường có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, an ninh tốt có khả sinh lời lớn vị trí tuyến đường Hồng Văn Thụ, Lương Ngọc Quyến, Phan Đình Phùng có giá đất cao trong thành phố Thái Nguyên (giá thị trường giao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2) Ngồi tuyến đường Mỏ Bạch, Túc Dun… có giá thấp vị trí khơng thuận lợi cho kinh doanh xa trung tâm (chỉ từ 12,6 – 13 triệu/m2) Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch địa bàn thành phố, có yếu tố vị trí, sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu đất địa hình Yếu tố vị trí điều kiện sở hạ tầng có vai trị quan trọng, định đến khác giá đất khu vực, loại đường phố, diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất có vai 67 trị định đến giá đất qua việc tác động đến thuận tiện sử dụng đất khả thu lợi từ mảnh đất đó, từ định đến mức giá đất Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước với giá thị trường biến động giá đất làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch bất động sản, khó khăn cơng tác Bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lí thị,… Kiến nghị - Cần thành lập Trung tâm định giá đất có chế khuyến khích xã hội hoá phát triển doanh nghiệp định giá độc lập; xây dựng kế hoạch, tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá cho cán Trung tâm định giá đội ngủ cán quan thẩm định giá - Cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn thành phố Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh - Tổ chức đào tạo cán chuyên môn công tác định giá đất quản lí thị trường BĐS 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004) Thơng tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Mơi trường - Bộ Tài (2010) Thơng tư 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ 2ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009) Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 69 Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đơng sản khác, NXB Nông nghiệp Hà Nội năm 2009 11 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 12 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 13 Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên 14 Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 15 Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND V/v sửa đổi, bổ sung Quyết định số 57/2014/QĐUBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp Hà Nội 17 UBND thành phố Thái Nguyên (2018), Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên năm 2017 18 http://www.diaoconline.vn 19 http://landtoday.net/vn/tintuc 20 http://www.tnmtthainguyen.gov.vn/-/quyet-inh-phe-duyet-va-cong-bo-ket- qua-thong-ke-dien-tich-at-ai-nam-2018 70 ... Nghiên cứu biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 - Giá đất đô thị quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên; - Biến động giá đất giai đoạn 2017- 2019 điểm nghiên. .. ? ?Nghiên cứu biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019? ?? Mục tiêu đề tài - Đánh giá thực trạng biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn. .. phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2017 - 2019 44 3.2.2 Biến động giá đất đô thị giai đoạn 2017- 2019 địa điểm nghiên cứu 45 3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái