Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn. Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018. Mời các bạn cùng tham khảo!
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HỒNG MY NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HỒNG MY NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng My ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu thầy giáo, cô giáo Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Để có kết nghiên cứu này, ngồi cố gắng nỗ lực thân, tơi cịn nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện phòng Thống kê, phòng Tài ngun Mơi Trường, phịng ban nhân dân xã, thị trấn UBND huyện Vân Đồn, anh chị em bạn bè đồng nghiệp, động viên tạo điều kiện gia đình người thân Với lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hồng My iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 10 1.2.2 Các phương pháp định giá đất 11 1.3 Định giá đất số nước giới Việt Nam 21 1.3.1 Định giá đất giới 21 1.3.2 Định giá đất Việt Nam 23 1.3.3 Xu biến động giá đất huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 24 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Giá đất địa bàn huyện Vân Đồn theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh thị trường 26 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 26 iv 2.2.1 Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu tiến hành 12 tháng, từ tháng năm 2018 đến tháng năm 2019 26 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu tiến hành huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh hoàn thiện Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 27 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra thu thập số liệu sơ cấp 27 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 28 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 29 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Khái quát huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 30 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 31 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cảnh quan môi trường huyện Vân Đồn 33 3.1.4 Hiện trạng sử dụng huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh năm 2018 34 3.2.5 Thực trạng quản lý đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 37 3.2 Nghiên cứu giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 44 3.2.1 Giá đất theo quy định chung phạm vi nước 44 3.2.2 Giá đất khu vực nghiên cứu theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 45 3.2.3 Giá đất thị trường tuyến đường khu vực nghiên cứu huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 48 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 55 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 55 3.3.2 Ảnh hưởng yếu tố chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất 56 v 3.3.3 Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị 56 3.3.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 57 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp quản lý giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59 3.4.1 Khó khăn, tồn quản lý giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59 3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 Kết luận 60 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHỤ LỤC 64 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội vii DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2018 35 Bảng 3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn giai đoạn 2014 - 2018 39 Bảng 3.3 Đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn 42 Bảng 3.4 Khung giá đất thị theo Chính phủ quy định 44 Bảng 3.5 Khung giá đất nông thơn theo Chính phủ quy định 45 Bảng 3.6 Giá đất thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2016 đến 2018 46 Bảng 3.7 Giá đất thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2016 đến 2018 47 Bảng 3.8 Giá đất thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2016 đến 2018 47 Bảng 3.9 Giá đất theo thị trường trung bình tuyến đường nhóm 48 Bảng 10 Giá đất theo thị trường trung bình tuyến đường nhóm 49 Bảng 11 Giá đất theo thị trường trung bình tuyến đường nhóm 50 Bảng 3.12 So sánh giá đất vị trí đường nhóm thị trường với theo quy định UBND tỉnh 52 Bảng 3.13 So sánh giá đất vị trí đường nhóm thị trường với theo quy định UBND tỉnh 53 Bảng 3.14 So sánh giá đất vị trí đường nhóm thị trường với theo quy định UBND tỉnh 54 Bảng 3.15 Kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 58 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Ở Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán diễn ngầm, chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Lần quy định “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản (BĐS), theo hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Từ Luật Đất đai 1993 đến nay, đất đai trở thành thứ hàng hố có giá trị cao Giá đất (mà thực chất giá trị quyền sử dụng đất) phạm trù kinh tế tồn khách quan hoạt động kinh tế - xã hội Giá đất xác định công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Vân Đồn huyện miền núi hải đảo nằm phía Đơng Bắc tỉnh Quảng Ninh, hợp thành 600 đảo lớn, nhỏ nằm vịnh Bái Tử Long, có 12 đơn vị hành chính, gồm: 01 thị trấn 11 xã, với diện tích tự nhiên 58.183,3 Vân Đồn xây dựng phát triển thành khu kinh tế tổng hợp nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc Vì thế, năm qua, 51 Từ năm 2016 đến năm 2018, mức tăng giá thị trường tuyến đường nhóm khu vực nghiên cứu gần trung tâm huyện Vân Đồn khác nhiều, giao động từ 1,73 đến 3,35 lần Giữa vị trí biến động khác nhau: vị trí 1, đất mặt đường biến động nhiều so với vị trí vị trí Vị trí tăng từ 1,89 đến 3,35 lần tùy tuyến đường; vị trí tăng từ 1,81 đến 2,96 lần tùy tuyến đường; vị trí tăng từ 1,73 đến 2,40 lần tùy tuyến đường Như vậy, so với tuyến đường nhóm tuyến đường nhóm biến động giá nhiều tuyến đường nhóm Số liệu bảng 3.9, 3.10, 3.11 cho thấy nhóm đường vị trí sát mặt đường có biến động nhiều so với vị trí khác Bảng 3.12 kết so sánh biến động giá đất thị trường với giá quy định UBND tỉnh vị trí đường nhóm khu vực nghiên cứu gần trung tâm huyện Vân Đồn giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 Thông thường, giá đất thị trường cao nhiều so với giá đất UBND cấp tỉnh quy định; trung bình cao từ 3-5 lần tùy theo khu vực Sự khác giá đất thị trường so với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh xã nghiên cứu khu vực gần trung tâm huyện Vân Đồn thể bảng 3.12, 3.13, 3.14 Sự biến động giá đất thị trường với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh vị trí đường nhóm khu vực nghiên cứu giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 huyện Vân Đồn thể bảng 3.12 52 Bảng 3.12 So sánh giá đất vị trí đường nhóm thị trường với theo quy định UBND tỉnh Năm 2016 Giá TT Tên đường TT TB (triệu Giá QĐ Giá TT/ (triệu Giá QĐ Giá TT Giá QĐ Giá TT/ TB (triệu (triệu Giá QĐ đ) (lần) 11,8 0,90 13,11 16,8 0,90 18,67 17,1 1,80 10,06 27,8 1,80 15,44 10,6 0,80 13,25 15,1 0,80 18,88 25,8 6,00 4,30 42,1 6,00 7,02 đ) Trục đường 334: từ nhà ông Phúc đến Năm 2018 đ) đ) (lần) cầu ông Lý Thăng Trục đường giao thông trục chính: Từ đỉnh dốc 31 đến nhà ơng Minh Chiến Trục đường 334: Từ giáp xã Hạ Long đến cầu Cái Bầu (bám mặt đường) Trục đường 334: Từ giáp tram thu phí Cầu Vân Đồn đến hết nhà ông Vũ Văn Hùng - Ghi chú: TT = Thị trường QĐ = Quy định TB = Trung bình Số liệu bảng 3.12 cho thấy, giá đất vị trí đường nhóm thị trường biến động cao từ 4,30 đến 18,88 lần so với giá quy định có xu hướng gần biến động nhiều Cụ thể, năm 2016 giá thị thường cao giá tỉnh quy định từ 4,30 đến 13,25 lần; đến năm 2018 giá thị trường cao giá tỉnh quy định từ 7,02 đến 18,88 lần tùy tuyến đường Điều làm cho quản lý đất đai khó giá thị trường khác nhiều so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định Sự biến động giá đất thị trường với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh vị trí đường nhóm khu vực nghiên cứu giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 huyện Vân Đồn thể bảng 3.13 53 Bảng 3.13 So sánh giá đất vị trí đường nhóm thị trường với theo quy định UBND tỉnh T Tên đường Năm 2016 Giá TT T Giá QĐ TB (triệu (triệu đ) đ) Đất bám mặt đường 334: Từ giáp nhà ông Năm 2018 Giá QĐ Giá TT/ Giá QĐ TB (triệu (triệu đ) Giá QĐ đ) (lần) Giá TT/ (lần) Giá TT 15,50 2,00 7,75 30,50 2,00 15,25 11,20 1,05 10,67 19,30 1,05 18,38 6,20 0,60 10,33 11,10 0,60 18,50 5,10 0,90 5,67 13,20 0,90 14,67 4,40 0,60 7,33 11,30 0,60 18,83 3,20 0,40 8,00 7,50 0,40 18,75 Vũ Văn Hùng đến hết nhà ông Khanh Trục đường 334: Từ giáp thôn Đông Tiến đến giáp thôn Đông Hải Trục đường liên thôn từ nhà ông Hồi đến giáp nhà bà Lý Hằng Trục đường liên thôn từ nhà ông Vượng đến nhà ông Tô Lưu Trục đường 334: Từ giáp cầu Cái Bầu đến nhà ông Trường Sơn Trục đường thơn: Từ thơn Cái Bầu đến giáp xã Đồn Kết, Bình Dân - Ghi chú: TT = Thị trường QĐ = Quy định TB = Trung bình Số liệu bảng 3.13 cho thấy, giá đất vị trí đường nhóm thị trường biến động tương tự nhóm 1, dao động từ 5,67 đến 18,83 lần so với giá quy định có xu hướng gần biến động nhiều Cụ thể, năm 2016 giá thị thường cao giá tỉnh quy định từ 5,67 đến 10,67 lần; đến năm 2018 giá thị trường cao giá tỉnh quy định từ 14,67 đến 18,83 lần tùy tuyến đường Điều làm cho công tác quản lý đất đai thêm khó khăn Sự biến động giá đất thị trường với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh vị trí đường nhóm khu vực nghiên cứu giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018 huyện Vân Đồn thể bảng 3.14 54 Bảng 3.14 So sánh giá đất vị trí đường nhóm thị trường với theo quy định UBND tỉnh Năm 2016 T Tên đường T Giá TT TB (triệu đ) Đất nhà bà Tứ đến giáp thôn Đông Thành (bám biển) Trục đường thôn: Từ nhà ông Hà Minh đến hết nhà bà Vân Trục đường thôn: Từ nhà ông Liên Long đến hết nhà ông Lâm Lựu Trục đường thôn: Từ nhà ông Tạ Sáng đến hết nhà ông Quảng Trục đường thôn: Từ giáp nhà Thu Hiền đến nhà Lý Bình Trục đường thôn: Từ nhà Lý Hằng đến hết nhà ông Hồn Trục đường 334: Từ giáp nhà ơng Trương Sơn đến hết nhà ông Chu Thắng Trục đường 334: Từ cống chui đến giáp nhà ông Nguyên Đường từ khu tái định cư đến khu công viên phức hợp - Ghi chú: TT = Thị trường Giá QĐ (triệu đ) Năm 2018 Giá TT/ Giá TT Giá QĐ TB (lần) (triệu đ) Giá QĐ (triệu đ) Giá TT/ Giá QĐ (lần) 3,7 1,00 3,70 11,8 1,00 11,80 3,7 0,75 4,93 12,4 0,75 16,53 3,4 0,70 4,86 9,7 0,70 13,86 3,21 0,40 8,03 7,78 0,40 19,45 3,82 0,50 7,64 9,52 0,50 19,04 4,29 0,55 7,80 10,50 0,55 19,09 4,91 0,70 7,01 13,25 0,70 18,93 3,85 0,50 7,70 9,15 0,50 18,30 4,69 0,50 9,38 8,87 0,50 17,74 QĐ = Quy định TB = Trung bình Số liệu bảng 3.14 cho thấy, giá đất vị trí đường nhóm thị trường biến động nhiều nhóm nhiều nhóm 1, dao động từ 3,70 đến 19,45 lần so với giá thị trường có xu hướng gần biến động nhiều Cụ thể, năm 2016 giá thị thường cao giá tỉnh quy định từ 3,70 đến 9,38 lần; đến năm 2018 giá thị trường cao giá tỉnh quy định từ 11,80 đến 19,45 lần tùy tuyến đường Điều cho thấy giá thị trường đường nhóm có biên độ biến động nhiều so với tuyến đường nhóm nhiều so với tuyến đường nhóm 55 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thơng thường, nhóm nhân tố khu vực nhóm nhân tố cá biệt Tất nhân tố có tác động trực tiếp gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực (thuộc khu thơn trung tâm), vị trí tuyến đường mối quan hệ tổng thể với đường, phố khác thành phố, cuối vị trí tuyến đường Khác với loại mặt hàng thông thường, người mua người bán lựa chọn giao dịch mua bán nơi miễn phù hợp với mục đích kinh doanh tiêu dùng thân Đất đai có tính chất cố định khơng di dời được, có hạn phạm vi khơng gian định Chính thế, thị trường đất đai đất độc đáo, mặt vị trí Khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại cao giá trị đất lớn Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, có ý nghĩa quan trọng giá trị đất địa bàn huyện Vân Đồn Trên tuyến đường, phố tiến hành điều tra; đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí nhiều rõ rệt Vì tuyến đường thuộc khu vực trung tâm huyện, có chất lượng sở hạ tầng tốt, lại nơi tập trung nhiều quan, trụ sở, doanh nghiệp kinh doanh cơng trình cơng cộng, dân cư đơng đúc Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất tuyến đường, phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại Vị trí có giá cao gần mặt đường lớn, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất vị trí 2, vị trí thuộc đường nhánh bê tơng trải nhựa, độ rộng từ đến 3m, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần tuyến đường điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ vị trí 1, phần tiếp giáp vị trí với vị trí Các 56 đất thuộc vị trí chủ yếu dùng để Vì mức độ chênh lệch giá rõ rệt loại vị trí Những phân tích khẳng định mức giá đất chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí đất 3.3.2 Ảnh hưởng yếu tố chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống nước,…), số lượng cơng trình cơng cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi ), cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tuyến đường thị trấn Cái Rồng, xã Đơng Xá xã Hạ Long có mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt từ yếu tố Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi… dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan mơi trường ln tình trạng tốt Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ quan tâm chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần mặt đường làm đất có giá cao khu vực khác có số điều kiện tương đồng Trên tuyến đường, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng hai tuyến đường nhóm I Sự khác biệt vị trí hai tuyến đường có khoảng cách đến khu trung tâm thị trấn khác nhau, mật độ dân cư sinh sống tuyến đường khác nhau, kéo theo nhu cầu khả tiếp cận với cơng trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường địa phương 3.3.3 Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị Yếu tố đặc điểm đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh 57 Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80 - 150m2 chuyển nhượng dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với nhu cầu sử dụng khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để kinh doanh nhỏ lẻ Hình thể đất ưa chuộng hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các đất hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác khơng vng, nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất có hình thể xấu Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm diện tích hình thể đất Những đất có diện tích đất khoảng 150m2 có hình thể hình chữ nhật có giá giao động từ 4-20 triệu đồng/m2 giá đất cao đất khu vực có hình hình thang hay méo mó 3.3.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất - Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá đất, giúp người mua, người bán định hướng giá trị tương lai đất có khu vực có quy hoạch dự án khu vực lân cận, lân cận đất có định hướng quy hoạch dự án phát triển hạ tầng, xã hội, khu công cộng hay công viên điều tất yếu giá trị đất khu vực lân cận có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý người mua người bán, mặt khác đất nằm quy hoạch dự án cần triển khai giá trị khơng tăng nữa, người dân biết rõ tương lai đất khơng thể lâu dài, việc chuyển nhượng đất diễn ra, yếu tố quy hoạch dẫn đến đất thay đổi giá trị cách nhanh chóng, vị dụ đất nằm ngõ hẻm, nhà nước quy hoạch đường lớn qua, thực đền bù giải phóng mặt số đất cịn lại ngõ, xóm thành đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, có nhiều dự án thực xong khiến đất bám trục đường lại thành ngõ cụt, khiến giá trị đất giảm xuống, yếu tố quy hoạch 58 yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng 3.3.5 Ảnh hưởng yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất - Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mức sống người dân cao, trình độ dân trí tăng theo, giải nhu cầu việc làm, huyện Vân Đồn phát triển kinh tế theo hướng Cơng nghiệp hóa- Hiện đại hóa trọng phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ năm gần huyện Vân Đồn nhà nước đầu tư nhiều cơng trình trọng điểm, tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo gia tăng giá cả, phải nói đến giá đất địa bàn huyện tăng mạnh năm gần Kết điều tra mức độ ảnh hưởng yếu tố nghiên cứu đến giá đất khu vực xã gần trung tâm huyện Vân Đồn thể bảng 3.15 sau: Bảng 3.15 Kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (Số = Không ảnh hưởng; Số = Ảnh hưởng ít; ;…; Số = Ảnh hưởng nhiều; Số 10 = Ảnh hưởng tuyệt đối nhiều) TT Yếu tố nghiên cứu Mức độ ảnh hưởng (điểm) Xếp thứ tự Vị trí đất 9,45 Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ 7,20 3 Đặc điểm đất 6,55 4 Yếu tố quy hoạch 7,80 Yếu tố kinh tế - xã hội 6,25 (Tổng hợp từ kết điều tra) Số liệu bảng 3.15 cho thấy, qua điều tra, yếu tố nghiên cứu mức độ ảnh hưởng đến giá đất yếu tố khác nhau; theo thang chia mức độ ảnh hưởng khác từ không ảnh hưởng, đến ảnh hưởng tuyệt đối, mức độ tương ứng với điểm kết điều tra thu được: - Thứ yếu tố “Vị trí đất”, ảnh hưởng mức 9,45 điểm 59 - Thứ hai yếu tố “Quy hoạch”, ảnh hưởng mức 7,80 điểm - Thứ ba yếu tố “Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ”, ảnh hưởng mức 7,20 điểm - Thứ tư yếu tố “Đặc điểm đất”, ảnh hưởng mức 6,55 điểm - Thứ năm yếu tố “Kinh tế-xã hội”, ảnh hưởng mức 6,25 điểm 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp quản lý giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 3.4.1 Khó khăn, tồn quản lý giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh - Giai đoạn gần nhà nước có chủ trương phát triển huyện Vân Đồn nên đất thị trường biến động nhanh nhiều so với giá tỉnh quy định làm cho cơng tác quản lý đất đai gặp khơng khó khăn - Vẫn có tượng đầu găm đất thổi giá đất làm khó cho cơng tác quản lý giá đất huyện Vân Đồn - Yếu tố quy hoạch tác động lớn đến giá đất quản lý giá đất 3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gía đất đến sát với giá giao dịch thị trường Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù với biến động giá thị trường - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương không trực thuộc UBND cấp tỉnh Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1- Thực trạng giá đất vị trí 03 xã nghiên cứu khu vực gần trung tâm huyện Vân Đồn (xã Đồn Kết, xã Vạn n, xã Đơng Xá) theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh: đường nhóm từ 800 nghìn đến triệu đồng/m2; đường nhóm từ 400 nghìn đến triệu đồng/m2; đường nhóm từ 400 nghìn đến triệu đồng/m2 2- Giá đất 03 xã nghiên cứu khu vực gần trung tâm huyện Vân Đồn giai đoạn 2016-2018 thị trường: - Vị trí tuyến đường nhóm dao động từ 10,60 đến 17,10 triệu/m2 với năm 2016; từ 15,10 đến 42,00 triệu/m2 với năm 2018; năm 2018 tăng so với năm 2016 từ 1,42 đến 1,63 lần - Vị trí tuyến đường nhóm dao động từ 3,20 đến 15,50 triệu/m2 với năm 2016; từ 7,5 đến 30,5 triệu/m2 với năm 2018; năm 2018 tăng so với năm 2016 từ 1,72 đến 2,59 lần - Vị trí tuyến đường nhóm dao động từ 3,90 đến 9,27 triệu/m2 với năm 2016; từ 7,78 đến 13,25 triệu/m2 với năm 2018; năm 2018 tăng so với năm 2016 từ 1,89 đến 3,35 lần 3- Giá đất vị trí khu vực nghiên cứu thị trường so với giá quy định tỉnh chênh lệch sau: đường nhóm cao từ 4,30 đến 13,25 lần vào năm 2016, từ 7,02 đến 18,88 lần vào năm 2018; đường nhóm cao từ 3,20 đến 15,50 lần vào năm 2016, từ 7,50 đến 30,50 lần vào năm 2018; đường nhóm cao từ 3,70 đến 9,38 lần vào năm 2016, từ 11,80 đến 19,45 lần vào năm 2018 4- Thứ tự mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất huyện Vân Đồn sau: Yếu tố “Vị trí đất”, ảnh hưởng mức 9,45 điểm -> Yếu tố “Quy hoạch”, ảnh hưởng mức 7,80 điểm -> Yếu tố “Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ”, ảnh hưởng mức 7,20 điểm -> Yếu tố “Đặc điểm đất”, ảnh hưởng mức 6,55 điểm -> Yếu tố “Kinh tế-xã hội”, ảnh hưởng mức 6,25 điểm 61 Kiến nghị - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương - Cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất phải tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ cục theo nhu cầu thực tế thị trường vị trí cụ thể, đặc biệt nơi triển khai dự án lớn nơi đầu tư xong sở hạ tầng cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng sở liệu giá đất phục vụ quản lý tài đất đai phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009-2011, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn cộng (2009), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng sở liệu địa kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai đồ giá đất phường Trần Hưng Đạo, huyện Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, Nxb Nông Nghiệp, Hà Nội Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07 tháng 05 năm 2009 Chính phủ việc phân loại thị Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất; 10 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất 11 Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, huyện Hạ Long, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 12 Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 63 13 Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006-2010, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 14 Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06 tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 15 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng nghiệp I Hà Nội 17 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nơng nghiệp 18 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015), Quyết định số 568/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng 02 năm 2015 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2015 19 UBND tỉnh Quảng Ninh (2016), Quyết định số 523/2016/QĐ-UBND ngày 23 tháng 02 năm 2016 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2016 64 PHỤ LỤC 01 Phiếu số:……/ PHIẾU THU THẬP THƠNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Xin Ơng/bà vui lịng cho biết số thông tin phục vụ nghiên cứu khoa học A THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: Tuổi: Trình độ văn hóa: …… Địa đất ……………………………Ngõ: ….…… …… … , rộng: ….mét Nghề nghiệp: a) Công chức, viên chức b) Buôn bán, kinh doanh c) Lao động tự d) Nghề nghiệp khác:……………… B THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ông/Bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất để: a) Lấy tiền gửi tiết kiệm b) Đầu tư bất động sản c) Đầu tư sản xuất, kinh doanh khác d) Xây dựng, sửa chữa nhà, mua sắm e) Chuyển đến nơi f) Lý khác Mức độ có thông tin giao dịch chuyển nhượng QSD đất Ơng/Bà? a) Dễ tìm b) Trung bình c) Khó tìm d) Rất khó tìm Ơng/Bà nhận xét mức thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào? a) Cao b) Vừa phải c) Thấp d) Khác Ông/Bà nhận xét thủ tục thực chuyển nhượng QSD đất nào? a) Phức tạp b) Bình thường c) Phức tạp d) Khác Ơng/Bà nhận xét thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSD đất nào? a) Nhanh chóng b) Vừa phải c) Chậm d) Khác Thông tin đất: - Diện tích đất: ……………… m2; Số thửa: …………; Tờ BĐ số: ……………… - Hình thể: ………….………………………………………………………………… - Kích thước: Chiều sâu: ……… m; Độ rộng mặt tiền: ……… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa phường huyện cung cấp thông tin) Tên đường:… ………………………… …; Thuộc đường nhóm: … ; Vị trí: … Đánh giá yếu tố liên quan đến đất: - Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: < 100m 100 - 200m 200 - 300m > 300m - Gần cơng trình cơng cộng điển hình: …………………………………………… - Mục đích sử dụng: 65 + Nhà ở: Loại nhà: ……….…………… ; Năm xây dựng: … ; Diện tích xây dựng: m2; Số tầng: … ; Diện tích sàn sử dụng: m2 + Mặt kinh doanh gì: ………………………………………………………… Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ: - Giao thơng Tốt Trung bình Kém - Cấp nước Tốt Trung bình Kém - Điện Tốt Trung bình Kém - Viễn thơng Tốt Trung bình Kém - An ninh, trật tự Tốt Trung bình Kém - Chất lượng mơi trường Tốt Trung bình Kém 10 Tình trạng pháp lý đất: - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 Ơng/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng 12 Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay khơng? Có Khơng 13 Giá đất chuyển nhượng đất thị trường? Năm Tháng …/2016 Tháng …/2017 Tháng …/2018 Giá bán (1000/m2) 14 Theo Ông/Bà, yếu tố sau ảnh hưởng đến đơn giá đất nào? (Số = Không ảnh hưởng; Số = Ảnh hưởng ít; ;…; Số = Ảnh hưởng nhiều; Số 10 = Ảnh hưởng tuyệt đối nhiều) TT Yếu tố điều tra Mức độ ảnh hưởng Vị trí đất 10 Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ 10 Đặc điểm đất 10 Yếu tố quy hoạch 10 Yếu tố kinh tế - xã hội 10 Xin cảm ơn Ơng/bà cung cấp thơng tin! Người điều tra Vân Đồn, ngày … tháng … năm 2018 (Ký, ghi rõ họ tên) Chủ sử dụng ... MY NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... riêng quản lý nhà nước đất đai nói chung nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất cần thiết Trên sở thấy vấn đề ? ?Nghiên cứu thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng. .. huyện Vân Đồn - Ảnh hưởng yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố loại đường phố đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố vị trí lơ đất đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất