Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt

Luận văn trình bày các nội dung chính sau: Một số vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh; Hoàn thiện pháp luật và một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - BÙI THỊ THANH THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2021 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - BÙI THỊ THANH THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS LÊ ĐÌNH NGHỊ Hà Nội, năm 2021 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xem chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, với phát triển quy mơ, số lượng vấn đề quản lý mạng lưới đặt Việc kiểm soát chất lượng hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, số nơi cịn có tượng quản lý lỏng lẽo, chưa chặt chẽ Các tượng như: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng, sai mục đích, sai diện tích cịn nhiều Bên cạnh đó, sống kinh tế thị trường, đồng tiền chiếm vị trí vơ quan trọng, chí xem “thượng tôn” nên nhiều chủ thể mang quyền lực Nhà nước trình thực thi nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất làm trái với quy định, trình tự, thủ tục pháp luật quy định Cùng với đạo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, quan hành nhà nước từ trung ương đến địa phương tiến hành nhiều hoạt động để thực quy định pháp luật thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Kết việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho thấy nhiều kết tích cực việc quản lý bảo vệ quyền sử dụng, khai thác lợi ích từ đất Điều khẳng định tính cần thiết hoạt động phát hiện, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lĩnh vực Xác định công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiệm vụ trọng tâm, có liên quan đến quyền lợi đời sống vật chất, tinh thần người dân hộ dân bị thu hồi đất, tài sản để giao mặt cho Chủ đầu tư xây dựng dự án nhằm phục vụ cơng trình lợi ích quốc gia, công cộng phát triển kinh tế, xã hội Do lãnh đạo đơn vị UBND huyện Củ Chi có tinh thần chủ động sáng tạo việc tham mưu cho Huyện ủy, UBND huyện thực công tác chuyên môn, chủ động đạo phối hợp tốt nhiệm vụ giao Tuy nhiên, q trình triển khai thực cơng tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Củ Chi tồn số khó khăn, hạn chế định như: Đa số hộ dân không đồng ý nhận tiền bàn giao mặt chưa đồng thuận theo đơn giá bồi thường; việc xác minh mốc thời gian sử dụng, chứng minh mốc thời gian sử dụng khơng có hồ sơ lưu trữ phải phụ thuộc vào UBND xã thẩm tra, xác nhận; việc mua, bán đất giấy tay biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cập nhật kịp thời dẫn đến việc xác định chủ sử dụng đất ảnh hưởng dự án thời gian kéo dài làm chậm tiến độ… Xuất phát từ thực trạng quy định pháp luật thực tiễn hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phạm vi huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh, tác giả chọn đề tài “Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hờ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu Luận văn Thạc sỹ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn khác liền với đất nói chung hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn khác liền với đất nói riêng vấn đề quan trọng hệ thống pháp luật thực tiễn đời sống xã hội Do đó, liên quan đến vấn đề có nhiều cơng trình nghiên cứu góc độ theo quy mơ khác Điển hình như: Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Sin Thoại Khánh (2014), Cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu nội dung thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; điều kiện cấp, thu hồi; quy trình, trình tự, thủ tục cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời Luận văn nghiên cứu việc tổ chức thực pháp luật cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, phân tích ưu, nhược điểm công tác cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo thực tốt pháp luật cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [10] Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Trần Quang Tạo (2018), Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện từ thực tiễn tỉnh Lào Cai, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội Luận văn nghiên cứu số vấn đề chung pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, bên cạnh luận văn phân tích đánh giá quy định pháp luật thực công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn địa bàn tỉnh Lào Cai, qua nhận định đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Lào Cai, kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế Trên sở đó, Luận văn đề xuất số kiến nghị để hoàn thiện thêm quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [19] Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Đặng Anh Tuấn (2019), Quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc Mơn, thành phố Hờ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội Luận văn nghiên cứu sở lý luận, tính pháp lý cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân; phân tích đánh giá thực trạng, điểm mạnh hạn chế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn nghiên cứu; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân [22] Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Trần Thị Thu Hà (2015), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn q̣n Phú Nḥn, thành phố Hờ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội Luận văn nghiên cứu vấn đề chung giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; qua luận văn phân tích đánh giá thực trạng quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh, để tồn tại, bất cập, vướng mắc qua trình thực pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu Dựa phân tích đánh giá trên, luận văn đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất [8] Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Huỳnh Viết Hiếu (2014), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Tân Bình, thành phố Hờ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, nêu vướng mắc, hạn chế đề biện pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung [9] Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Đoàn Phúc Trường (2019), Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện từ thực tiễn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh, Học viện Khoa học xã hội Việt Nam Luận văn phân tích khía cạnh lý luận thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; thực trạng thực pháp luật thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá thành tựu kết đạt khía cạnh pháp luật thực tiễn thực thi pháp luật công tác thu hồi giấy chứng nhận nhằm có giải pháp tốt hơn, hiệu tương lai [23] Tóm lại, hầu hết cơng trình nghiên cứu nêu tập trung nghiên cứu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Riêng Luận văn Thạc sỹ tác giả Đoàn Phúc Trường tập trung nghiên cứu khía cạnh lý luận pháp luật thực tiễn việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh Do khẳng định vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam, cụ thể thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh chưa nghiên cứu cách kỹ lưỡng nhằm phát thiếu sót khắc phục lỗ hỗng định Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài Trên sở nghiên cứu tổng quan trạng quy định pháp luật hiệu áp dụng thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Củ Chi, tác giả đề xuất biện pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Củ Chi thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài - Một là, phân tích làm rõ sở lý luận pháp lý thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua việc nghiên cứu địa bàn cụ thể huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh - Hai là, đánh giá thực trạng, hạn chế quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng pháp luật thực tiễn làm rõ nguyên nhân hạn chế, vướng mắc từ đề xuất giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Là quy phạm pháp luật hành thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quy định huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh liên quan trực tiếp vấn đề Ngoài ra, tác giả nghiên cứu tài liệu liên quan đến đề tài thực tiễn thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi khơng gian nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh - Thời gian: từ năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến (tháng năm 2021) Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp Chủ nghĩa vật biện chứng MácLênin phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đề tài nghiên cứu phương pháp sau: Một là, phương pháp phân tích tổng hợp lý thuyết: Nghiên cứu tài liệu, lí luận khác cách phân tích chúng thành phận liên kết mặt, phận thơng tin phân tích tạo hệ thống lý thuyết đầy đủ sâu sắc đối tượng Hai là, phương pháp đối chiếu: Từ kết hoạt động phân tích, tổng hợp lý thuyết thực tiễn; tiến hành đối chiếu, làm sáng tỏ vần đề pháp luật thực tiễn thi hành luật Ba là, phương pháp nghiên cứu so sánh tài liệu tham khảo: Nghiên cứu, so sánh quy định pháp luật tham khảo tài liệu nghiên cứu trước để hồn thiện vấn đề cách thích hợp Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Qua nghiên cứu, Luận văn góp phần cung cấp nhìn tồn diện, khách quan vấn đề cần sửa đổi, bổ sung lĩnh vực thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; qua đánh giá cách toàn diện thực tiễn quy định pháp luật hành thu hồi giấy chứng nhận bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 tổ chức thi hành năm Từ kịp thời kiến nghị, đề xuất điều chỉnh, sửa đổi quy định pháp luật khơng cịn phù hợp; đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai chế thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đề tài nghiên cứu, ngồi đóng góp vào việc giải vấn đề thực tiễn đặt huyện Củ Chi, kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho địa phương, nhà nghiên cứu, sinh viên, học sinh… quan tâm đến vấn đề pháp luật thực pháp luật thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Kết cấu Luận văn Luận văn kết cấu thành chương chính, ngồi cịn có phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo Chương có tên gọi sau: Chương Một số vấn đề lý luận thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương Thực trạng pháp luật thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh Chương Hoàn thiện pháp luật số giải nhằm nâng cao hiệu công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Nhìn từ góc độ lịch sử, Luật đất đai từ năm 1987 đến Luật Đất đai thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật Theo quy định Luật đất đai 1987, người sử dụng đất bao gồm nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức xã hội cá nhân Theo quy định Luật đất đai 1987, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất đai, người có hành vi mua bán đất đai phải bị tịch thu toàn tiền mua bán đất Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất đai khơng mục đích kinh doanh số trường hợp Điều 16, Luật đất đai 1987 Bên cạnh đó, Nhà nước bảo đảm người sử dụng đất quyền chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao không cịn sử dụng đất Do khơng phù hợp với kinh tế thị trường, Luật đất đai 1987 nhanh chóng trở nên lạc hậu thay Luật đất đai 1993 Kể từ Luật đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước thức thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hóa có giá hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Như vậy, chủ sở hữu người sử dụng đất quyền chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Các quyền chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế, chấp quyền sử dụng đất ... liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền. .. giả Đồn Phúc Trường (2019), Thu hời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện từ thực... giả chọn đề tài ? ?Thu hời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn hụn