Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thọ xuân tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018

LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai phát triển nông thôn Trƣờng đại học Lâm Nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dậy, hƣớng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn chân thành lời biết ơn sâu sắc tới thầy giáo - TS Hoàng Xuân Phƣơng ngƣời trực tiếp giúp đỡ bảo tận tình cho tơi suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thọ Xuân, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân, Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện Thọ Xuân giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn tới ngƣời thân, bạn bè đồng nghiệp tạo điều kiện giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Với quỹ thời gian có hạn kinh nghiệm chƣa nhiều nên tơi khơng tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp ý kiến thầy bạn để luận văn tơi đƣợc hồn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày 20 tháng 05 năm 2019 Ngƣời làm báo cáo Nguyễn Thị Khánh Huyền ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1 Mục đích nghiên cứu 1.2.2.Yêu cầu PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nƣớc giới 2.2.2 Những học rút từ kinh nghiệm số nƣớc 14 2.2.3 Tổng quan tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 15 PHẦN 3.ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP 28 NGHIÊN CỨU 28 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 28 3.2 Phạm vi nghiên cứu 28 3.2.1 Phạm vi không gian 28 3.2.2 Phạm vi thời gian 28 3.3 Nội dung nghiên cứu 28 3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thọ Xuân , tỉnh Thanh Hóa 28 3.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Thọ Xuân , tỉnh Thanh Hóa 28 iii 3.3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thọ Xuân , tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 2018 28 3.3.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân 28 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 29 3.4.1 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 29 3.4.2 Phƣơng pháp phân tích thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 29 PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phú Xuyên 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 1.3.1 Nhiệt độ khơng khí 31 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 32 4.2 Đánh giá trạng quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Thọ Xuân 35 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 35 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai 36 4.3 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN HUYỆN THỌ XUÂN GIAI ĐOẠN 2016-2018 38 4.3.1 Kết thực số quyền ngƣời sử dụng đất huyện Thọ Xuân 38 4.3.5 Đánh giá chung tình hình thực QSDĐ 48 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 49 4.5.1 Giải pháp sách 49 4.5.3 Giải pháp đầu tƣ cho ngƣời sở vật chất 50 4.5.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 50 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGH 51 PHỤ LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CNH, HĐH Cơng nghiệp hóa - đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tƣớng Chính phủ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KTXH Kinh tế xã hội NĐ-CP Nghị định Chính phủ NXB Nhà xuất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tƣ liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa v DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Tình hình thực quyền chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Thọ Xuân giai đoạn 2016-2018 38 Bảng 3.2: Tình hình thực quyền thừa kế tặng cho QSDĐ đất huyện Thọ Xuân giai đoạn 2016-2018 41 Bảng 3.3: Tình hình thực quyền chấp QSDĐ huyện Thọ Xuân giai đoạn 2016-2018 44 Bảng 3.4: Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ huyện Thọ Xuân giai đoạn 2016-2018 46 vi PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai nguồn tài ngun q giá khơng thể thay thế, đƣợc hình thành trình lịch sử tự nhiên tồn ý muốn chủ quan ngƣời Đất nơi cƣ trú, môi trƣờng sống, tham gia vào trình sản xuất, đáp ứng nhu cầu thiết yếu ngƣời Đối với quốc gia, đất đai tài sản lớn quan trọng Do đất đai có vai trị vô quan trọng nhƣ nên việc quản lý sử dụng đất nhằm đem lại công hiệu cao toán khó nhà quản lý Đặc biệt, từ Hiến pháp nƣớc Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định thêm: Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài đồng nghĩa với việc quyền nghĩa vụ ngƣời dân đất đai đƣợc nâng cao Mặt khác, Nhà nƣớc quy định đất đai có giá, giá quyền sử dụng đất ngày cao diễn biến phức tạp tầm quan trọng đất đai sách hội nhập quốc tế nảy sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp liên quan đến quyền ngƣời sử dụng đất Luật đất đai 2003 quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất để phù hợp với kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên đến nay, tình hình thực quyền sử dụng đất địa phƣơng tồn nhiều bất cập vƣớng mắc nhƣ: Các quy định quyền ngƣời sử dụng đất chƣa đồng bị chồng chéo số văn pháp luật; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trƣờng quyền sử dụng đất, nhƣng nhiều ngƣời dân khơng muốn nhận khơng ngƣời phải đợi chờ nhiều năm để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Công tác bồi thƣờng đất đai Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế, dựa vào bảng giá đất Nhà nƣớc ban hành hàng năm cịn có nhiều bất cập, gây xúc cho ngƣời dân Đồng thời, ý thức hiểu biết pháp luật đất đai đối tƣợng sử dụng đất hạn chế, việc thực quyền đƣợc pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân cịn chƣa phát huy tối đa, dẫn đến vi phạm pháp luật việc sử dụng đất gây nhiều hậu xấu mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế lạm dụng quyền sử dụng đất… Huyện Thọ Xuân nằm phía tây bắc thành phố Thanh Hóa Trong năm gần đây, huyện Thọ Xuân có tốc độ phát triển thị hóa đại hóa vơ mạnh mẽ Ngồi ra, chƣơng trình Nhà nƣớc nhƣ chƣơng trình dồn điền đổi đƣợc áp dụng huyện Thọ Xuân dẫn đến hoạt động thực quyền sử dụng đất ngƣời dân có xu hƣớng gia tăng Để có nhìn xác mang tính thực tế quyền ngƣời sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực quyền ngƣời sử dụng đất nhƣ nào? Nguyên nhân sao? Giải pháp để giải tồn nhƣ nào? Việc giải đáp đầy đủ xác ba câu hỏi nhằm đƣa hƣớng giải thích hợp giai đoạn Xuất phát từ lý trên, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thọ Xuân - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018” 1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1 Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa - Đề xuất số sách, giải pháp giúp ngƣời sử dụng thuận lợi trình thực thi quyền sử dụng đất 1.2.2.Yêu cầu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất; - Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân , tỉnh Thanh Hóa PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 2.1.1.1 Quyền sở hữu Theo Điều 164 Bộ Luật dân 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật ” Sở hữu việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành lao động thuộc chủ thể đó, thể quan hệ ngƣời với ngƣời trình tạo phân phối thành vật chất Đối tƣợng quyền sở hữu tài sản cụ thể, chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng ) Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 4), “Nhà nƣớc thực quyền đại diện chủ sở hữuvề đất đai” (Điều 13) Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nƣớc thực việc thống quản lý đất đai phạm vi nƣớc nhằm đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc nhƣ ngƣời sử dụng Nhà nƣớc thực đầy đủ quyền chủ sở hữu, là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt 2.1.1.2.Quyền sử dụng đất “Quyền sử dụng đất” khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt nhà luật pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân khơng thể phân chia làm để ngƣời dân thực đƣợc quyền mình? Để ngƣời dân khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đƣợc nhu cầu sản xuất đời sống mà lại không làm ý nghĩa tối cao tính tồn dân, khơng vai trò quản lý với tƣ cách đại diện chủ sở hữu Nhà nƣớc? Khái niệm “quyền sử dụng đất” “ngƣời sử dụng đất” sáng tạo pháp luật, giải đƣợc mâu thuẫn nói làm hài hịa đƣợc lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc ngƣời dân Nội dung QSDĐ ngƣời sử dụng đất bao gồm quyền luật định: quyền chiếm hữu (thể quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền đƣợc pháp luật bảo vệ bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể quyền khai thác lợi ích đất đƣợc hƣởng thành lao động, kết đầu tƣ đất đƣợc giao) số quyền đặc biệt khác tùy thuộc vào loại chủ thể loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất đƣợc thể có khác tùy thuộc vào ngƣời sử dụng ai, sử dụng loại đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất? Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực quyền: “quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất” - Chuyển đổi QSDĐ hành vi chuyển QSDĐ trƣờng hợp: nông dân địa phƣơng (cùng xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc ni trồng thủy sản) cho để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải toả xâm phụ canh khắc phục manh mún phân phối đất đai cơng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; ngƣời có đất địa phƣơng (cùng xã, phƣờng, thị trấn) có nguyện vọng thay đổi chỗ Việc chuyển đổi QSDĐ khơng có mục đích thƣơng mại - Chuyển nhƣợng QSDĐ: hành vi chuyển QSDĐ, trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả sử dụng để thực quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ khoản tiền tƣơng ứng với chi phí họ phải bỏ để có đƣợc quyền sử dụng số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai Đặc thù việc chuyển nhƣợng QSDĐ chỗ: đất đai thuộc sở hữu toàn dân việc chuyển quyền thực giới hạn thời gian giao đất; Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tơ chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất; Nhà nƣớc quy định số trƣờng hợp khơng đƣợc chuyển QSDĐ; chuyển nhƣợng QSDĐ phải đăng ký biến động đất đai, không, bị xem hành vi phạm pháp - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ hành vi chuyển QSDĐ tình đặc biệt, ngƣời nhận QSDĐ trả tiền nhƣng phải nộp thuế Do nhu cầu việc chuyển đổi cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không dừng lại quan hệ dân mà phát triển thành quan hệ thƣơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhƣợng QSDĐ chiếm tỉ trọng có ý nghĩa giao dịch thị trƣờng bất động sản - Thế chấp QSDĐ: hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) quan hệ tín dụng Ngƣời làm chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng làm vật chấp không đƣợc chuyển dịch ngƣời chấp chiếm hữu sử dụng dùng đảm bảo có giá trị định; ngƣời chấp đến kỳ trả nợ đƣợc, ngƣời nhận chấp có quyền đem đất đai phát mại ƣu tiên toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai sở chấp tài sản thị trƣờng bất động sản, chấp bất động sản phần lớn giá trị nằm giá trị QSDĐ Trong trƣờng hợp ngƣời vay tiền khơng có QSDĐ để chấp dùng phƣơng thức bảo lãnh để huy động vốn, dựa vào cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay - Góp vốn giá trị QSDĐ: hành vi mà ngƣời có QSDĐ dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phƣơng thức góp vốn QSDĐ cách phát huy tiềm đất đai việc điều chỉnh cấu kinh tế địa phƣơng trƣờng hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thƣơng mại, mà đảm bảo đƣợc việc làm thu nhập cho nông dân - lựa chọn phù hợp với đƣờng đại hóa cơng nghiệp hố nơng nghiệp nơng thơn - Quyền đƣợc bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất : Khi nhà nƣớc thu hồi đất giao cho ngƣời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế, ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng việc giao đất có mục đích sử dụng giá trị quyền sử dụng đất Ta thấy năm 2018 số lƣợng giao dịch địa bàn huyện có số lƣợng giao dịch thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất Thị trấn Thọ Xuân,thị trấn Sao Vàng, xã Hạnh Phúc, xã Bắc Lƣơng, xã Nam Giang, xã Tây Hồ, xã Thọ Hải Một số trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đƣợc tặng cho mà khơng có nhu cầu sử dụng quyền sử dụng đất để thực giao dịch nhƣ chuyển nhƣợng, chấp…bằng quyền sử dụng đất họ không khai báo với quan nhà nƣớc Cùng với ảnh hƣởng dự án có liên quan đến thu hồi, bồi thƣờng giá trị quyền sử dụng đất nâng cấp, cải tạo, làm tuyến đƣờng giao thông địa bàn huyện Ngƣời dân thực việc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố, mẹ, anh chị em ruột, cái… chủ yếu để phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà Trên thực tế, huyện Thọ Xuân ngƣời sử dụng đất thực quyền tặng cho không đồng tất xã, thị trấn yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, ngƣời dân chƣa thực chủ động quyền lợi Tuy nhiên, Trong năm gần đây, nhận thức đƣợc giá trị quyền sử dụng đất nguy tiềm ẩn tranh chấp đất đai anh em, thành viên gia đình Các trƣờng hợp đăng ký thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất dần đƣợc ngƣời dân huyện Thọ Xuân quan tâm nhiều 4.3.1.3 Kết thực quyền chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất Thọ Xuân từ năm 2016 đến 2018 Do lãi suất cho vay ngân hàng tăng liên tục thời gian từ quý I năm 2016 đến nay, việc giảm lãi suất nằm lộ trình tăng lãi suất mà ngân hàng Nhà nƣớc thực từ năm 2015 tiếp tục đƣợc thực năm 2016 năm 2017 Nên tình hình thực quyền chấp bảo lãnh diễn sôi động địa bàn huyện 43 Bảng 3.3: Tình hình thực quyền chấp QSDĐ huyện Thọ Xuân giai đoạn 2016-2018 Đơn vị: Trường hợp Năm 2016 590 398 281 Năm 2017 550 298 180 Năm 2018 352 367 45 Xã Hạnh Phúc 80 70 34 184 10 Xã Bắc Lƣơng Xã Nam Giang Xã Phú Yên Xã Quảng Phú Xã Tây Hồ Xã Thọ Diên 70 50 70 35 56 51 59 30 12 34 138 110 10 17 163 74 11 Xã Thọ Hải 35 19 12 66 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Xã Thọ Lâm Xã Thọ Lập Xã Thọ Lộc Xã Thọ Minh Xã Thọ Nguyên Xã Thọ Thắng Xã Thọ Trƣờng Xã Thọ Xƣơng Xã Xuân Trƣờng Xã Xuân Vinh Xã Xuân Bái Xã Xuân Châu Xã Xuân Giang Xã Xuân Hòa Xã Xuân Hƣng Xã Xuân Yên Xã Xuân Khánh Xã Xuân Lai Xã Xuân Lam 14 12 17 6 38 28 42 31 36 33 43 TT Xã, Thị trấn Thị trấn Thọ Xuân Thị trấn Sao Vàng Thị trấn Lam Sơn 19 15 19 16 17 15 17 44 17 10 1 12 14 Tổng 1492 1063 506 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Xã Xuân Lập Xã Xuân Minh Xã Xuân Phong Xã Xuân Phú Xã Xuân Quang Xã Xuân Tân Xã Xuân Sơn Xã Xuân Thắng Xã Xuân Thành Xã Xuân Thiên 14 Tổng 21 20 1785 1465 11 1 17 25 17 58 4215 965 *Nguồn: Phịng Tài ngun Mơi trường* Trong giai đoạn 2016 – 2018: Kết thu thập 41 xã thực việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thọ Xuân cho thấy : Số vụ thực quyền chấp giảm dần qua năm 2016 có 1785 trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất Năm 2017 có 1465 trƣờng hợp năm 2018 965 trƣờng hợp Kết điều tra cho thấy: Việc thực giao dịch chấp quyền sử dụng đất diễn sôi động số xã, thị trấn nhƣ: Thị trấn Thọ Xuân (1492 vụ), thị trấn Sao Vàng (1092vụ), thị trấn Lam Sơn (506 vụ), xã Hạnh Phúc (184 vụ) Thị trấn Thọ Xn đơn vị hành có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội dẫn đầu huyện Đa phần hộ dân chấp để vay vốn để đầu tƣ, sản xuất kinh doanh, hộ vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà cửa, vay vốn để trả nợ, đầu tƣ bất động sản, cho học hành lý khác Điều cho ta thấy giá trị quyền sử dụng đất có giá trị , có ảnh hƣởng định tới sống tinh thần vật chất nhân dân Trong q trình thực quyền chấp có khó khăn vấn đề số tiền đƣợc vay thực chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Ngân hàng Nhà nƣớc tổ chức tín dụng vào nhu cầu vay vốn, khả hoàn trả nợ khách hàng khả nguồn vốn để định mức cho vay Đối với tổ chức tín dụng khác có mức cho vay khác nhiều trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất có giá trị tài sản chấp lớn nhƣng khơng đƣợc vay mức tối đa khả hồn trả nợ họ thấp Điều làm hạn 45 chế nguồn vốn cho đầu tƣ sản xuất, kinh doanh hay giải khó khăn sống ngƣời sử dụng đất 3.3.1.4 Kết thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân giai đoạn 2016 - 2018 Bảng 3.4: Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ huyện Thọ Xuân giai đoạn 2016-2018 Đơn vị:Trường hợp TT Xã, thị trấn 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Thị trấn Thọ Xuân Thị trấn Sao Vàng Thị trấn Lam Sơn Xã Hạnh Phúc Xã Bắc Lƣơng Xã Nam Giang Xã Phú Yên Xã Quảng Phú Xã Tây Hồ Xã Thọ Diên Xã Thọ Hải Xã Thọ Lâm Xã Thọ Lập Xã Thọ Lộc Xã Thọ Minh Xã Thọ Nguyên Xã Thọ Thắng Xã Thọ Trƣờng Xã Thọ Xƣơng Xã Xuân Trƣờng Xã Xuân Vinh Xã Xuân Bái Xã Xuân Châu Xã Xuân Giang Xã Xuân Hòa Xã Xuân Hƣng Xã Xuân Yên Năm 2016 21 15 31 11 14 21 31 16 15 14 19 15 12 14 12 16 18 12 15 Năm Năm 2017 2018 23 18 28 13 12 12 21 12 14 14 15 11 14 18 19 10 18 15 19 16 14 11 12 12 16 10 19 15 13 16 10 14 19 14 17 10 46 Tổng 62 56 55 44 42 57 54 14 53 20 43 43 59 64 39 48 43 36 20 51 25 51 39 38 33 28 29 30 31 Xã Xuân Khánh Xã Xuân Lai Xã Xuân Lam Xã Xuân Lập 17 19 32 Xã Xuân Minh 33 Xã Xuân Phong 34 Xã Xuân Phú 35 Xã Xuân Quang 36 Xã Xuân Tân 37 Xã Xuân Sơn 38 Xã Xuân Thắng 39 Xã Xuân Thành 40 Xã Xuân Thiên 41 Xã Xuân Tín Tổng (trƣờng hợp) 13 14 12 18 14 510 12 3 16 12 15 24 15 13 18 19 521 14 43 10 28 12 13 11 26 46 26 33 11 49 32 31 55 47 1431 11 19 14 400 * Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường* Kết thu thập 41 xã thực việc thực quyền chuyển đổii quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thọ Xuân ta thấy: Trong giai đoạn , năm 2016 có 510 trƣờng hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất năm 2017 có 521 trƣờng hợp chuyển quyền nhiều với năm 2018 có 400 trƣờng hợp điều kiện kinh tế xã đƣợc cải thiện nhiều cộng thêm giá đất có xu hƣớng tăng nên họ có xu hƣớng chuyển sang mua ,bán chuyển đổi Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất xã, thị trấn với đối tƣợng hộ gia đình, cá nhân khác Quyền xãy có thỏa thuận, đồng ý hai bên Quyền đƣợc thực hầu hết xã địa bàn huyện trừ xã Xuân Hƣng, xã Quảng Phú, xã Xuân Yên, xã Xuân Lập,xã Xuân Tân có tổng trƣờng hợp ba năm có số trƣờng hợp chuyển đổi quyền sửu dụng đất dƣới 20 trƣờng hợp xã có nhu cầu chuyển đổi so với xã , thị trấn khác Trong trình thực chuyển đổi có gặp khó khăn việc thực thủ tục chuyển đổi có số xã ngƣời dân không hiểu đƣợc quy định nhà nƣớc ban hành quyền chuyển đổi, phần cán địa xã có chuyên môn nên thời gian làm thủ tục bị kéo dài hiệu 47 4.3.5 Đánh giá chung tình hình thực QSDĐ 4.3.5.1 Những mặt tích cực - Trong năm qua, việc thực quyền ngƣời sử dụng đất địa bàn huyện có chuyển biến tích cực góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội huyện Ngoài việc giúp ngƣời dân yên tâm đầu tƣ vào đất đai hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phƣơng Quyền sử dụng đất đƣợc coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tƣ phát triển sản xuất, kinh doanh - Tỷ lệ thực quyền ngƣời sử dụng đất mức cao Đa số ngƣời dân thực đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật Điều chứng tỏ nhận thức ngƣời dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai địa bàn huyện Thọ Xuân ngày đƣợc hoàn thiện - Thủ tục thực quyền ngƣời sử dụng đất diễn ngày thuận tiện việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hành lĩnh vực đất đai Hiện nay, 100% thủ tục hành đất đai địa bàn huyện Thọ Xuân đƣợc thực qua Trung tâm cửa liên thông 4.3.3.2 Những mặt hạn chế - Vẫn cịn tồn khó khăn, phiền hà trình thực thủ tục quyền sử dụng đất Mới có 20 xã, thị trấn đƣợc đo đạc lại đồ theo phƣơng pháp quy Hệ thống hồ sơ địa cũ, lƣu trữ dƣới dạng giấy Điều gây khó khăn trình lập, kiểm tra hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, dẫn tới tình trạng thời gian thực thủ tục lâu, phức tạp - Việc tìm kiếm thông tin thị trƣờng giao dịch quyền sử dụng đất cịn gặp số khó khăn cho ngƣời dân có nhu cầu Vai trị đầu mối Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc thực dịch vụ công cho ngƣời dân cần tìm hiểu đất định tham gia giao dịch chƣa hiệu hệ thống đăng ký thống kê quyền sử dụng đất chƣa đƣợc thống xác, cơng tác chỉnh lý biến động đất đai khơng thƣờng xun, tồn hệ thống hồ sơ lƣu trữ dƣới dạng giấy, tra cứu thơng tin khó khăn 48 - Pháp luật đất đai chƣa đƣợc phổ biến đến sở thƣờng xuyên, tài liệu cung cấp thơng tin đất đai cịn thiếu, thất lạc chƣa kịp thời Một số trƣờng hợp cán địa phƣơng không nắm bắt đƣợc đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành - Hiện nay, sách thuế thuế thu nhập cá nhân nhiều bất cập, chƣa hợp lý dẫn đến khó khăn cho ngƣời dân thực - Cơng tác cải cách thủ tục hành đƣợc đẩy mạnh, nhiên trình triển khai nhiều thủ tục chƣa thực theo quy trình, chƣa có phối hợp quan, đơn vị việc thực thủ tục hành Lực lƣợng cán quản lý Nhà nƣớc đất đai sở cịn thiếu trình độ lực, chuyên môn nghiệp vụ Một số cán địa xã chƣa có tinh thần trách nhiệm cơng việc, cịn có thái độ nhũng nhiễu, hách dịch công dân 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.5.1 Giải pháp sách Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản hợp lý, tạo minh bạch, đảm bảo công tránh vƣớng mắc việc thực thủ tục thuế Vận dụng sách thuế thu nhập cá nhân đánh từ hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cách linh hoạt mềm dẻo, xây dựng vùng, khu vực để hạn chế tình trạng giao dịch “ngầm” Bên cạnh đó, để chống việc “lách thuế” qua việc ghi giá thấp hợp đồng chuyển nhƣợng việc xây dựng ban hành giá đất phải phù hợp sát với giá thực tế chuyển nhƣợng thị trƣờng tự 4.5.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực QSDĐ Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai Thực quy định chế quản lý, trình tự, thủ tục hành thực quyền ngƣời sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản địa bàn huyện Tăng cƣờng phối hợp hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với phận địa 49 xã với quan thuế nhằm rút ngắn thời gian thực thủ tục hành đất đai nói chung, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nói riêng 4.5.3 Giải pháp đầu tƣ cho ngƣời sở vật chất Nâng cao phẩm chất đạo đức, trình độ chun mơn đội ngũ cán quản lý Nhà nƣớc đất đai Thƣờng xuyên đào tạo, bồi dƣỡng nhằm nâng cao kiến thức, trình độ chun mơn nghiệp vụ cho đội ngũ cán làm công tác quản lý nhà nƣớc đất đai Tổ chức lớp tập huấn quy định pháp luật đất đai, cử cán tham gia buổi hội thảo học hỏi kinh nghiệm công tác chuyển quyền sử dụng đất Tiếp tục chấn chỉnh, tạo chuyển biến mạnh mẽ kỷ luật, kỷ cƣơng hành thi hành cơng vụ, nâng cao bƣớc ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, ngƣời lao động lĩnh vực quản lý đất đai từ cấp huyện đến cấp xã 4.5.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành công tác chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân Áp dụng hình thức: tuyên truyền đài phát từ cấp huyện đến cấp xã, tổ chức tọa đàm hay tổ chức thi quần chúng hiểu biết Luật, nghĩa vụ tham gia đăng ký thực quyền ngƣời sử dụng đất giúp họ nhận thức đƣợc tầm quan trọng ý nghĩa công tác đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhằm tránh đƣợc phát sinh rủi ro trình sử dụng đất 50 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGH Kết luận Huyện Thọ Xuân nằm vị trí chuyển tiếp đồng vùng miền núi phía Tây Thanh Hoá Thọ Xuân huyện đồng bán sơn địa, vị trí chuyển tiếp huyện đồng từ Tây Bắc xuống Đông Nam năm qua tốc độ phát triển cơng nghiệp hóa, thị hóa huyện diễn mạnh mẽ Trong tƣơng lai Thọ Xuân đƣợc đầu tƣ xây dựng thành thị xã tỉnh với ngành kinh tế mũi nhọn du lich sinh thái nghỉ dƣỡng, vui chơi giải trí Do nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, khu dân cƣ ngày tăng, nhu cầu thực quyền ngƣời sử dụng đất tăng lên Diện tích đất nơng nghiệp lớn, hầu hết đất trồng hàng năm (chiếm 71,69% diện tích đất nơng nghiệp) lợi huyện, góp phần quan trọng cơng tác quy hoạch sử dụng đất để phát triển mạnh trồng trọt, đặc biệt sản xuất lƣơng thực rau màu loại vụ, đảm bảo đƣợc an ninh lƣơng thực Diện tích đất chƣa sử dụng 507,10 ha, chiếm 1,73% tổng diện tích tự nhiên (trong chủ yếu đất chƣa sử dụng 466,22 diện tích chủ yếu tập trung bãi bồi ven sông canh tác không ổn định) Trong năm qua, công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai địa bàn huyện Thọ Xuân ngày đƣợc hồn thiện đạt đƣợc kết tích cực Tuy nhiên nhiều hạn chế: Một số xã thị trấn chƣa thực tâm đạo liệt tƣợng xây dựng nhà trái phép đất nông nghiệp nhƣ: Xuân Thắng, Thọ Lâm , Xuân Thành , Hạnh Phúc; Công tác quản lý quỹ đất cịn nhiều bất cập, khơng phân biệt cụ thể đất UBND xã quản lý quỹ đất đất cơng ích 5% cịn lẫn lộn;Việc đất bán trái thẩm quyền sau thời điểm 01/ 07/2004 cịn xãy số địa phƣơng chƣa có giải pháp giải dứt điểm Trong giai đoạn 2016 - 2018, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất địa bàn Thọ Xuân diễn thƣờng xuyên, có 1.195 giao dịch chuyển nhƣợng, 492 giao dịch thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất 1.431 giao dịch 51 chấp, 1.431 giao dịch chuyển đổi quyền Bên cạnh trƣờng hợp chuyển quyền đƣợc đăng ký với quan Nhà nƣớc địa bàn huyện Thọ Xuân tồn số trƣờng hợp giao dịch chuyển quyền chƣa thực đăng ký Công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân tạo đƣợc niềm tin ngƣời sử dụng đất nhằm bƣớc khuyến khích họ tự nguyện đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất; Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân bao gồm: Từng bƣớc xây dựng sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ tồn diện, minh bạch hóa thơng tin đất đai thị trƣờng quyền sử dụng đất; Tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành công tác chuyển quyền sử dụng đất; Xây dựng đề xuất sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản hợp lý; Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai Nâng cao phẩm chất đạo đức, trình độ chun mơn đội ngũ cán quản lý nhà nƣớc đất đai 2.Kiến nghị - Xem xét , đề nghị tỉnh cho UBND huyện Thọ Xuân đƣợc tiếp tục đo đạc thành lập đồ địa cho 21 xã cịn lại đƣợc thực dự án xây dựng sở liệu - Tăng cƣờng công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới ngƣời dân, đặc biệt giúp ngƣời dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất - Tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc địa bàn , gắn trách nhiệm tập thể, cá nhân thực thi công vụ - Tăng cƣờng nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ ý thức trách nhiệm đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc đất đai, phận hành dịch vụ công việc thực nội dung quản lý; Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để ngƣời sử dụng đất thực quyền sử dụng đất đƣợc thuận tiện, nhanh chóng; Từng bƣớc áp dụng công nghệ đại quản lý đất đai; Hoàn thiện quy định cụ thể thực quyền ngƣời sử dụng đất 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Nguyễn Hải An (2011) Pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam Nxb Chính trị quốc gia, 301 tr Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta giai đoạn nay, Hội thảo Khoa học thị trƣờng bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Thị Cúc Nguyễn Thị Phƣợng (2012) Giáo trình Luật Đất đai quản lý Nhà nƣớc đất đai, Học viện Hành chính, Hà Nội Nguyễn Văn Khánh (2013) Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội Nhân văn, Tập 29, Số 1, tr 1-16 Phan Thị Nguyệt (2012) Chuyển quyền sử dụng đất số vấn đề bất cập pháp luật giải tranh chấp đất đai Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2013a) Hiến pháp năm 2013, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2013b) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam (2014) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế, Nxb Chính trị Quốc Gia , Hà Nội 10 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất: thực trạng kiến nghị, Tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 11 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất, Nxb Nông nghiệp 12 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trƣờng bất động sản, Nxb Nông nghiệp 13 Trần Minh Trọng (2005) Quy định quyền tài sản quyền sở hữu Bộ luật Dân 2005, Nxb Tƣ pháp 22 UBND huyện Thọ Xuân (2015a) Báo cáo kết thống kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất năm 2018 huyên Thọ Xuân II Tài liệu tham khảo ấn phẩm điện tử 35 Hồ Anh Hải (2014) Câu chuyện nhà đất Hoa Kỳ, truy cập ngày 15/3/2015 http://www.hoaky.org/cau-chuyen-nha-dat-o-hoa-ky.htm 36 Phạm Trí Hùng (2015) Hệ thống pháp luật Singapore, truy cập ngày 10/8/2015 https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/hethong-phap-luat-singapore.aspx 37 Ủy ban Kinh tế Châu Âu Liên Hiệp Quốc, 2005) Land Administration in the UNECE region – Development trends and main principles, New York Geneva, 2005, trang 18, truy cập ngày 2/2/2015 http://unece.org/env/documents/2005/wpla/ECE-HBP-140-e.pdf PHỤ LỤC Bảng Hiện trạng sử dụng đất huyện Thọ Xuân năm 2018 MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG TT Mã Tổng diện tích đất ĐVHC (1+2+3) Diện tích năm 2018 Cơ Cấu (%) 29229.51 100 Nhóm đất nơng nghiệp NNP 19538.27 55 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 16208.55 40 1.1.1 Đất trồng hàng năm CHN 14007.84 22 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 8965.62 1.1.1.2 Đất trồng hàng năm khác HN K 5042.22 1.1.2 Đất trồng lâu năm CLN 2200.71 LNP 2611.09 2544.12 1.2 Đất lâm nghiệp 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 66.96 0% 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 554.3 2% 1.4 Đất làm muối LM U 1.5 Đất nông nghiệp khác NK H Nhóm đất phi nơng nghiệp 2.1 Đất 0% 164.32 0% PNN 9184.15 8% OCT 3293.31 1% 2.1.1 Đất nông thôn ONT 3177.32 1% 2.1.2 Đất đô thị ODT 115.99 0% CDG 4299.28 2.2 Đất chuyên dùng 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở quan TSC 20.52 0% 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 754.43 3% 2.2.3 Đất an ninh CAN 0.52 0% 2.2.4 Đất xây dựng cơng trình nghiệp DSN 192.53 1% 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 247.34 0% 2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng CCC 3083.93 3% 2.3 Đất sở tôn giáo TON 5.92 0% 2.4 Đất sở tín ngƣỡng TIN 11.12 0% 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà NTD tang lễ, nhà hỏa táng 233.63 0% 2.6 Đất sông, ngịi, kênh, rạch, suối SON 1008.5 2.7 Đất có mặt nƣớc chuyên dùng MN C 331.79 1% 2.8 Đất phi nơng nghiệp khác PNK 0.61 0% Nhóm đất chƣa sử dụng CSD 507.1 3.1 Đất chƣa sử dụng BCS 466.22 3.2 Đất đồi núi chƣa sử dụng DCS 29.12 3.3 Núi đá khơng có rừng NCS 11.76 *Nguồn: Phòng tài nguyên môi trường* ... Thanh Hóa 3.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Thọ Xuân , tỉnh Thanh Hóa 3.3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thọ Xuân , tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016. .. 4.3 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN HUYỆN THỌ XUÂN GIAI ĐOẠN 2016- 2018 Theo Luật Đất Đai hành quyền sử dụng đất gồm quyền sau : “Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực quyền. .. tài: ? ?Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thọ Xuân - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018? ?? 1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1 Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực