Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại địa bàn TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG NGHĨA CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng 10 năm 2015 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày tháng 10 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Stt Họ tên Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện Phản biện Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn TRƯỜNG ĐH CƠNG NGHỆ TP HCM PHỊNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 17 tháng năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN HOÀNG NGHĨA Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 21/12/1975 Nơi sinh: TPHCM Chuyên ngành: Kế toán MSHV: 1341850074 I- Tên đề tài: CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM II- Nhiệm vụ nội dung: III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/3/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/9/2015 V- Cán hướng dẫn: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn Nguyễn Hoàng Nghĩa ii LỜI CÁM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Công nghệ TP.HCM, giảng dạy chia sẻ kinh nghiệm cho em trình theo học trường Em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Đình Nguyên, hướng dẫn em tận tình đầy trách nhiệm suốt trình thực Luận văn tốt nghiệp Cuối xin cảm ơn gia đình, bạn bè ln bên cạnh động viên giúp đỡ tơi thời gian qua Nguyễn Hồng Nghĩa iii TÓM TẮT Để đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá hộ chung cư TP.HCM, tác giả xây dựng bảng thu thập liệu hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản thực lấy mẫu ngẫu nhiên 15 chung cư địa bàn quận 2, 7, Bình Thạnh Bình Chánh Số mẫu lấy 135 đạt yêu cầu phân tích thống kê Từ nhận diện nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá hộ: nhóm đặc điểm cấu trúc hộ gồm nhân tố tầng hộ tọa lạc, diện tích hộ tầm nhìn từ hộ; nhóm tiện ích bên khu chung cư gồm nhân tố khu hồ bơi, khu thể thao khu thương mại mua sắm; nhóm tiện ích bên ngồi chung cư gồm có khoảng cách từ hộ đến trung tâm Thành phố, tiện ích bên ngồi khu chung cư trường học, bệnh viện… cấp độ dự án chung cư Từ nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mơ hình hồi quy gồm biến độc lập biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy phần mềm SPSS 16.0, loại biến khơng có ý nghĩa thống kê (sig >0.05), kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định phương sai thay đổi, kiểm định tự tương quan xây dựng mơ hình hồi quy mẫu Kết phân tích hồi quy có R2 = 0.8354 tức mơ hình giải thích 83,54% thay đổi biến phụ thuộc Nói cách khác 83,54% khác biệt đơn giá hộ giải thích khác biệt biến độc lập mơ hình Sử dụng thống kê F để xem xét mối quan hệ tuyến tính biến phụ thuộc biến độc lập Kết kiểm định cho thấy Prob (F-statistic) = 0.000000 < 0.05, nghĩa mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến mà tác giả xây dựng phù hợp với tổng thể Tuy nhiên, số mẫu điều tra khơng bao quát đại diện hết cho vùng nghiên cứu, nguồn sở liệu làm đầu vào để phân tích khu vực TP.HCM nói riêng Việt Nam nói chung chưa có Vì vậy, tiến hành điều tra xây dựng mơ hình, biết biến có ảnh hưởng đến mơ khơng có thơng tin định lượng mã hóa nên khơng thể đưa vào mơ hình iv ABSTRACT To assess the influence of these factors on the price of apartments in HCMC, the author has developed a data collection sheet apartments, questionnaires expert opinion in the field of real estate and real out random sampling in 15 apartments in the area of District 2, 7, Binh Thanh and Binh Chanh The number of samples are 135 and satisfactory statistical analysis Since then there have been three groups identify and factors affecting the price of apartments: group apartment structural characteristics include factors floor apartment is located, the area apartment and the view from the apartment; utilities group inside the apartment includes factors swimming pool, sports area and downtown shopping; utilities group outside the apartment include distance from apartment to the center city, the utility outside apartment buildings such as schools, hospitals and the level of the condominium project From the influencing factors, the authors build regression model including one independent variable and the dependent variable 9, conducted Regression using SPSS 16.0 software, the type of variables not statistically significant (sig.> 0.05), multicollinearity testing, inspection variance change, testing and construction autocorrelation regression model form Results of regression analysis with R2 = 0.8354 instant the model explains 83.54% change of the dependent variable In other words 83.54% of the unit price differences apartments can be explained by differences in the independent variables in the model Use the F statistic to consider the relationship between the dependent variable linear and independent variables The test results showed that Prob (Fstatistic) = 0.000000