(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN TOÀN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM NGUYỄN VĂN TỒN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN,TỈNH QUẢNG NINH Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Toàn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực đề tài, nhận giúp đỡ tận tình, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Quảng Ninh, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Vân Đồn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, Phòng kinh tế hạ tầng huyện Vân Đồn, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Vân Đồn, Phòng Quản lý Đào tạo sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Toàn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý Nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 1.1.2 Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất 1.1.3 Cơ sở pháp lý quy hoạch sử dụng đất 1.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất giới Việt Nam 1.2.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất số nước giới 1.2.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 10 1.2.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 12 1.3 Tổng quan giá đất 14 1.3.1 Khái niệm giá đất 14 1.3.2 Các loại giá đất 15 1.3.3 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 17 1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 19 1.3.5 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 28 1.4 Tác động quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 31 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 33 iv Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 36 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 36 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 36 2.2 Nội dung nghiên cứu 36 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 36 2.2.2 Công tác thực nội dung quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 36 2.2.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 36 2.2.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn 37 2.2.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 37 2.3 Phương pháp nghiên cứu 37 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 37 2.3.2 Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp 37 2.3.3 Phương pháp so sánh 39 2.3.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 39 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 40 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 40 3.1.2.Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 47 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường 50 3.2 Công tác thực nội dung quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 51 3.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 54 3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 54 v 3.3.2 Tình hình thực quy hoạch địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2019 55 3.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 57 3.4.1 Dự án quy hoạch Khu dân cư thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 57 3.4.2 Dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 66 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 76 3.4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân 77 3.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 78 3.5.1 Giải pháp chế sách 78 3.5.2 Giải pháp vốn đầu tư 79 3.5.3 Giải pháp khoa học 79 3.5.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 Kết luận 80 Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BTNMT : Bộ Tài ngun Mơi trường CNH : Cơng nghiệp hóa CP : Chính phủ CV : Công văn ĐHTN : Đại học Thái Nguyên GCN : Giấy chứng nhận HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng HĐH : Hiện đại hóa KCN : Khu cơng nghiệp KDC : Khu dân cư KĐT : Khu đô thị KHSDĐ : Kế hoạch sử dụng đất KS : Khoáng sản MNCD : Mặt nước chuyên dùng NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QĐ : Quy định QH : Quy hoạch QSDĐ : Quyền sử dụng đất THCS : Trung học sở TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch TTr : Thị trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VLXD : Vật liệu xây dựng XHCN : Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Số phiếu điều tra giá đất dự án 38 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn 54 Bảng 3.2: Tổng hợp số danh mục khu vực phát triển đô thị địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 – 2019 55 Bảng 3.3 Cơ cấu sử dụng đất dự án khu dân cư thôn Đồng Tiến, Đồng Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn 58 Bảng 3.4: Giá đất nông nghiệp trước có quy hoạch khu dân cư thơn Đơng Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 59 Bảng 3.5: Giá đất nơng nghiệp bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn 60 Bảng 3.6: Giá đất nông nghiệp giá đất dự án Quy hoạch khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá 61 Bảng 3.7: Giá đất khu quy hoạch dân cư Đông Tiến, Đông Thành 62 Bảng 3.8 Tỷ lệ % loại đất dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 67 Bảng 3.9 Giá đất nơng nghiệp đất trước có quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn 68 Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp đất bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng 69 Bảng 3.11: Giá đất thực dự án quy hoạch khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng 70 Bảng 3.12: Giá đất khu vực quy hoạch dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng 73 viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Mối quan hệ quy hoạch dự án đến giá đất 32 Hình 3.1: Bản đồ hành huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 40 Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 58 Hình 3.3 Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế khu vực khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành 65 Hình 3.4 Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế khu vực khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành 65 Hình 3.5 Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế khu vực khu vực giáp với dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành 66 Hình 3.6: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư Trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 68 Hình 3.7: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng 72 Hình 3.8 Biểu đồ thể giá đất giá thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng 75 Hình 3.9 Biểu đồ thể giá đất giá thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng 76 Hình 3.10 Biểu đồ thể giá đất giá thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng 76 72 Khu nhà liền kề mặt sau giáp với khu dân cư cũ, mặt trước giáp với khu nhà vườn, lô đất chia với mặt tiền rộng 10m chiều sâu khoảng 15m đến 17m tùy lô đất (trung bình khoảng 170m2 -180m2 /lơ) Vì khu nhà liền kề nằm khu vực đầu tư sở hạ tầng, điện đường trường trạm dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng Giá đất nhà nước quy định ba năm từ 4,700,000 đồng/m2 đến 5.200.000 đồng/m2 Giá đất thực tế trung bình khu nhà liền kề khoảng 11.800.000 đồng/m2 đến 11.500.000 đồng/m2 Tuy nhiên, khu nhà liền kề giá đất năm 2016 năm 2018 có giảm nhẹ từ 300.000 đến 500.000 đồng/m2 ảnh hưởng thị trường bất động sản thời điểm Chênh lệch với giá nhà nước từ 2,2 đến 2,5 lần Hình 3.7: Biểu đồ thể giá đất nhà nước giá đất thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng Nhìn chung, quy hoạch khu khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng có ảnh hưởng lớn đến giá đất khu vực đất sử dụng vào dự án Đất nông nghiệp chuyển thành đất làm giá trị đất đẩy lên cao, đất nhờ mà tăng giá điều kiện dự án tác động 73 d Ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư cũ khu vực xung quanh dự án Bảng 3.12: Giá đất khu vực quy hoạch dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng Đơn vị: đồng/m2 Đất Vị trí So với thời điểm QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Năm Giá NN Quy định 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2.800.000 2.950.000 2.950.000 3.300.000 3.550.000 3.550.000 3.900.000 4.050.000 4.250.000 4.490.000 1.250.000 1.500.000 1.500.000 2.300.000 2.550.000 2.750.000 2.800.000 3.100.000 3.150.000 3.300.000 2.950.000 3.300.000 3.600.000 3.950.000 3.950.000 4.100.000 4.250.000 4.300.000 4.350.000 4.500.000 Giá TT trung bình 6.200.000 6.800.000 7.400.000 9.600.000 10.800.000 11.300.000 13.200.000 13.150.000 13.200.000 13.500.000 3.200.000 3.350.000 3.500.000 5.600.000 6.800.000 7.200.000 7.500.000 7.800.000 8.000.000 8.800.000 6.200.000 6.400.000 6.500.000 8.700.000 8.900.000 9.100.000 9.100.000 9.700.000 10.500.000 11.000.000 (Nguồn: Tổng hợp kết điều tra, 2020) So sánh (giá TT/NN) 2,2 2,3 2,5 2,9 3,0 3,2 3,4 3,2 3,1 3,0 2,6 2,2 2,3 2,4 2,7 2,6 2,7 2,5 2,5 2,7 2,1 1,9 1,8 2,2 2,3 2,2 2,1 2,3 2,4 2,4 74 Dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng xây dựng vùng đất rộng lớn, có mặt tiếp giáp phần với trục đường thị trấn Do trục giao thơng nên giá đất vị trí qua năm ngày tăng cao Tuy nhiên, có quy hoạch dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, giá đất vị trí tuyến đường bị ảnh hưởng ngày đẩy giá đất lên cao Thời điểm trước có quy hoạch, năm 2009, 2010 năm 2011, giá đất thực tế cao so với giá đất nhà nước quy định từ 1,8 đến 2,6 lần, lúc giá thực tế chưa bị ảnh hưởng dự án quy hoạch khu đô thị mà đất nằm trục giao thơng có vị trí đẹp nên làm cho giá nhà nước giá thực tế chênh lệch cao Trước quy hoạch: Giá đất khơng có biến động nhiều, cụ thể: - Vị trí 1: Giá đất nhà nước quy định từ 2.800.000 đồng/m2 đến 2.950.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 6.200.000 đồng/m2 lên 7.400.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 2,2 đến 2,5 lần - Vị trí 2: Giá đất nhà nước quy định từ 1.250.000 đồng/m2 đến 1.500.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 3.200.000 đồng/m2 lên 3.500.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 2,2 đến 2,6 lần - Vị trí 3: Giá đất nhà nước quy định từ 2.950.000 đồng/m2 đến 3.600.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 6.200.000 đồng/m2 lên 5.500.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 1,8 đến 2,1 lần Trong quy hoạch: Khi dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng có định phê duyệt UBND tỉnh Thì giá đất khu vực giáp với dự án tăng cao vị trí khác, có chênh lệch lớn giá đất thực tế giá đất nhà nước quy định, cụ thể: - Vị trí 1: Giá đất nhà nước quy định từ 3.300.000 đồng/m2 đến 3.550.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 9.600.000 đồng/m2 lên 11.300.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 2,9 đến 3,2 lần - Vị trí 2: Giá đất nhà nước quy định từ 2.300.000 đồng/m2 đến 2.7500.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 5.600.000 đồng/m2 lên 7.200.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 2,4 đến 2,7 lần 75 - Vị trí 3: Giá đất nhà nước quy định từ 3.950.000 đồng/m2 đến 4.100.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 8.700.000 đồng/m2 lên 9.100.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 2,2 đến 2,3 lần Sau quy hoạch: Ở giai đoạn cuối 2014 đầu năm 2015 dự án hoàn thiện gần 90% kế hoạch ban đầu đề ra, bên dự án đường giao thông xây dựng hồn chỉnh, nối liền đường trục tiếp giáp dự án với nhau, người dân lại thuận tiện nhanh Giá đất khu vực xung quanh dự án tăng, mặt nhờ có dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng xây dựng hoàn thiện, mặt theo nhu cầu mua bán đất người dân, ổn định giá, cụ thể: - Vị trí 1: Giá đất nhà nước quy định từ 3.900.000 đồng/m2 đến 4.490.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 13.200.000 đồng/m2 lên 13.500.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 3,0 đến 3,4 lần - Vị trí 2: Giá đất nhà nước quy định từ 2.800.000 đồng/m2 đến 3.1500.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 7.500.000 đồng/m2 lên 8.800.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 2,5 đến 2,7 lần - Vị trí 3: Giá đất nhà nước quy định từ 4.250.000 đồng/m2 đến 4.500.000 đồng/m2; giá đất thực tế từ 9.100.000 đồng/m2 lên 11.000.000 đồng/m2, giá đất thực tế cao so với giá nhà nước từ 2,2 đến 2,4 lần Hình 3.8 Biểu đồ thể giá đất giá thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng 76 Hình 3.9 Biểu đồ thể giá đất giá thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng Hình 3.10 Biểu đồ thể giá đất giá thực tế vị trí dự án khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng 3.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất Qua nghiên cứu dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn cho thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo năm Giá đất tăng cao nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác thấy quy hoạch đóng vai trị quan trọng vấn đề giá đất tăng lên hàng năm 77 Khi có quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất đất thay đổi làm cho giá đất tăng lên nhanh chóng Cụ thể dự án quy hoạch đất trước có quy hoạch sử dụng đất chủ yếu sử dụng với mục đích làm nơng nghiệp, số đất có giá trị khơng cao sau có quy hoạch sử dụng đất đất chuyển sang mục đích đất ở, giá đất tăng Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho đất vị trí 2, vị trí lên vị trí 1, vị trí giá trị đất tăng theo Đồng thời quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất việc lấy đất vị trí để mở rộng làm đường, hạ tầng giao thông công cộng dẫn đến đất khơng cịn có giá Quy hoạch sử dụng đất tác động vào tâm lý người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt người dân Người dân có nhu cầu mua đất dự án quy hoạch nhiều đồng nghĩa với việc đẩy giá đất thị trường ngày lên cao Các dự án theo quy hoạch sử dụng đất vào triển khai, sở hạ tầng bước vào hoàn thiện làm cho giá đất tăng lên theo hồn thiện sở hạ tầng Quy hoạch có tác động tích cực đến tính cá biệt đất hình thể đất, chiều rộng mặt tiền làm cho giá đất tăng lên cao, đặc biệt dự án khu dân cư Đông Tiến, Đông Thành đất phân lô rộng đẹp chủ yếu sử dụng để xây nhà biệt thự nên giá bán cao Quy hoạch sử dụng đất không tác động đến giá đất đất nằm dự án mà đất nằm ngồi khơng thuộc dự án có biến động giá Quy hoạch sử dụng đất tác động đến nguồn cung đất ảnh hưởng đến giá đất Khi nguồn cung đất lớn so với nhu cầu giá đất giảm, nguồn cung khơng đáp ứng cầu đất giá đất tăng lên, gây sốt đất 3.4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân Từ việc nghiên cứu giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn rút số đánh giá sau: Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước dự án 78 quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án công khai giá đất tăng so với thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao Ở tùy dự án giá đất có mức độ tăng khác nhau, khu đô thị, khu dân cư gần trung tâm giá đất cao khu đô thị, khu dân cư cách xa trung tâm Ở dự án giá đất nhà nước giá đất thị trường có chênh lệch khác Nguyên nhân giá đất nhà nước ban hành từ đầu năm để áp dụng cho năm, cịn giá thị trường tăng theo nhu cầu cung cầu người dân theo tháng năm theo tiến độ thực dự án Giá đất nhà nước hết chất thay đổi giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất gây giá đất nhà nước không sát với giá thực tế 3.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 3.5.1 Giải pháp chế sách Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nguồn cung đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường khơng đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê duyệt dẫn tới khơng xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh hưởng đến giá đất Cần nghiên cứu đề xuất chế sách tổng thể trường hợp thu hồi đất nơng nghiệp để chuyển sang mục đích sử dụng đất khác để giải số tồn tại, vướng mắc công tác thu hồi đất, giải phóng mặt giao đất để triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch kế hoạch Giải vấn đề tài chính, khẳng định vai trò điều tiết Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân bị thu hồi đất, loại trừ chênh lệch giá tạo công xã hội 79 3.5.2 Giải pháp vốn đầu tư Khi dự án phê duyệt, chủ đầu tư cần huy động vốn nhanh chóng, tập trung bồi thường giải phóng mặt thời gian ngắn nhất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp giải phóng mặt làm chậm tiến độ thực dự án làm sai lệch giá đất 3.5.3 Giải pháp khoa học Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính tốn khoa học nhu cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khơng có khả đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho mục đích phát triển cơng nghiệp, thị Khi triển khai dự án đầu tư xây thị cần nghiên cứu tính tốn kỹ đến yếu tố ảnh hưởng quy hoạch khu vực như: Chỉnh trang khu dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước sau có quy hoạch, điều kiện kết nối đồng hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật khu vực 3.5.4 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Các quan chức cần trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Huyện Vân Đồn có tổng diện tích đất tự nhiên 58.183,3 gồm thị trấn Cái Rồng 11 xã có xã đảo (Bản Sen, Quan Lạn, Minh Châu, Ngọc Vừng, Thắng Lợi) - Tính đến thời điểm 31/12/2019, tổng diện tích tự nhiên huyện 58.183,3 ha, đất nơng nghiệp có 39.358,66 ha, chiếm 67,65 % tổng diện tích tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có 5.095,69 ha, chiếm 8,76 % tổng diện tích tự nhiên, đất chưa sử dụng có 13,728,95 ha, chiếm 23,59 % tổng diện tích tự nhiên - Ảnh hưởng Dự án quy hoạch Khu dân cư thôn Đông Tiến, Đông Thành, xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đến giá đất sau: + Trước quy hoạch từ 2013-2015: Giá đất nông nghiệp ổn định, chênh lệch giá đất giá thị trường giá nhà nước 1,7 lần + Khi có quy hoạch năm 2016: Giá đất nơng nghiệp đất khơng có giao dịch + Sau quy hoạch từ 2017 – 2019: Giá đất tiếp tăng cao dần có xu hướng ổn định năm gần đây, chênh lệch giá đất thụ trường giá nhà nước năm 2018 4,5 lần, đến năm 2020 giảm xuống 3,9 lần + Giá đất khu dân cư xung quanh dự án tăng từ 3,2 đến 4,2 lần sau quy hoạch - Ảnh hưởng Dự án quy hoạch khu dân cư trung tâm thị trấn Cái Rồng, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đến giá đất sau: + Trước quy hoạch từ 2009-2011: Giá đất nông nghiệp đất ổn định, chênh lệch giá đất nông nghiệp giá thị trường giá nhà nước từ 2,9 đến 3,5 lần, chênh lệch giá đất giá thị trường giá nhà nước từ 2,0 đến 2,3 lần + Khi có quy hoạch từ năm 2016 -2014: Giá đất nông nghiệp đất khơng có giao dịch + Sau quy hoạch từ 2015 – 2018: Giá đất tiếp tăng cao dần có xu hướng ổn định năm gần đây, chênh lệch giá đất thụ trường giá nhà nước từ 2,1 đến 2,5 lần + Giá đất khu dân cư xung quanh dự án tăng từ 2,1 đến 3,4 lần sau quy hoạch 81 - Đã đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất sau: Giải pháp chế sách, giải pháp nguồn vốn, giải pháp khoa học, giải pháp tuyên truyền Kiến nghị Phải xây dựng chế sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất tăng lên) nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà người sử dụng đất đầu tư Hạn chế thực việc thu hồi đất, giao đất theo dự án; tăng cường công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch để đấu giá quyền sử dụng đất Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu sâu để xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (nguyên nhân quy hoạch sử dụng đất chiếm phần trăm số nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất), phân vùng giá trị đất, xác định hệ số điều chỉnh vùng giá trị, xác định giá đất đến đất 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục Đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội Bộ Tài Chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nơng, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nông nghiệp Hà Nội Trịnh Hữu Liên cs (2014), Giáo trình Định giá đất, NXB Khoa học Kỹ thuật Hoàng Thị Mai (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012 Hoàng Anh Minh (2011), Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình 10 Trần Thị Phương Nhung (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 11 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 83 13 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 23/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư 14 Nguyễn Kim Sơn (2000), Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Báo cáo khoa học chuyên đề 1, Tổng cục địa 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nơng nghiệp 16 Nguyễn Thị Thảo (2013) Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất thành phố Cần Thơ 17 Chu Văn Thỉnh (1999), Nghiên cứu sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý đất đai Việt Nam thời kỳ cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, Báo cáo khoa học, Tổng cục Địa Chính 18 Nguyễn Thị Kim Oanh (2012), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Đông Triều giai đoạn 2010 - 2011 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nxb Bản đồ 20 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012) Nghiên cứu số ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí KH CN, Đại học Thái Nguyên 21 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 22 UBND huyện Vân Đồn (2019), Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất huyện Vân Đồn 23 UBND huyện Vân Đồn (2019), Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai huyện Vân Đồn đến ngày 1/1/2019 UBND huyện Vân Đồn 24 UBND huyện Vân Đồn (2019), Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn năm 2019 PHIẾU ĐIỀU TRA Dự án:………………………………………………………………… (Thông tin giá đất khu vực dự án) Họ tên:…………………………………………………………………… Địa chỉ:……………………………………………………………… Thông tin giá đất trước có quy hoạch Đất nơng nghiệp Năm Đất Giá nhà nước Giá thị trường Giá nhà nước Giá thị trường quy định trung bình quy định trung bình Thơng tin giá đất có dự án quy hoạch (có QĐ phê duyệt) Đất nông nghiệp Năm Đất Giá nhà nước Giá thị trường Giá nhà nước Giá thị trường quy định trung bình quy định trung bình Thơng tin giá đất dự án thực kết thúc Đất nông nghiệp Năm Đất Giá nhà nước Giá thị trường Giá nhà nước Giá thị trường quy định trung bình quy định trung bình Ngày…… tháng…… năm Người điều tra Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký tên) PHIẾU ĐIỀU TRA Dự án:………………………………………………………………… (Thông tin giá đất khu quy hoạch dân cư) Họ tên:…………………………………………………………………… Địa chỉ:……………………………………………………………… Vị trí So với thời điểm QH Đất Năm Giá NN Quy định Giá TT trung bình Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Trước QH Vị trí Trong QH Sau QH Ngày…… tháng…… năm Người điều tra Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký tên) ... nước đất đai giá đất địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 2.2.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh - Hiện trạng sử dụng đất đai địa bàn huyện. .. định giá đất nói riêng vấn đề nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch đến giá đất cấp thiết Xuất phát từ thực tế, việc thực đề tài: ? ?Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Vân. .. nước đất đai giá đất địa bàn huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 36 2.2.3 Đánh giá trạng sử dụng đất quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 36 2.2.4 Ảnh hưởng