Tài liệu PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ) pdf

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ( KHẤU TRỪ, GIẢM GIÁ) 1/ Cơ sở lý luận 2/ Các trường hợp áp dụng 3/ Nguyên tắc áp dụng 4/ Các bước tiến hành 5/ Những điều cần xem xét hạn chế phương pháp 6/ Ví dụ 1/ Cơ sở lý luận Một người mua / nhà đầu tư khơn ngoan, có đủ thơng tin dự tính hợp lý khơng trả giá cho tài sản lớn so với chi phí bỏ để mua đất xây dựng cơng trình có tính hữu dụng tương tự Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp kiểm tra phương pháp khác Ví dụ : TĐG BĐS: CR 4m, CD 15m , DT sàn XD 240 m2, CLCL 50%, chào bán với giá 130 lượng ( giá vàng 12,5 Trđ/lượng ), đơn giá XD nhà cấp 1,2 Trđ/m2 Giả định điều kiện khác hợp pháp, tương đồng theo TĐGVN BĐS 2: gần cạnh có DT BĐS lơ đất trống có vừa bán tháng với giá 18.750.000 đ/m2, BĐS 3: đối diện BĐS lơ đất trống có DT bán 1,6 lượng /m2 BĐS 4: DT đất = 60 m2, CTXD =200 m2 , CLCL 80% cách BĐS bên trái 30m vừa bán 20.200.000 đ/m2, đơn giá XD nhà cấp 1,8 Trđ/m2 Bài giải : BĐS : Giá nhà : 240 m2 x 1,2 Trđ/m2 x 0,5 = 144 Trđ 144 Trđ / 12,5 Trđ/lượng = 11,52 lượng Gía đất : 130 lượng - 11,52 lượng = 118,48 lượng Đơn giá 1m2 đất : 118,48 lượng / 60 m2 = 1,97 lượng BĐS : GĐ = 18.750.000 đ/m2 / 12,5 Trđ/lượng = 1,5 L x 60 m2 = 90 lượng, GCTXD= 23,04 lượng Giá BĐS = 90L + 23,04L = 113,04L BĐS : GĐ = 1,6 L/m2 x 60m2 = 96 lượng, GCTXD = 23,04 lượng=119,04 lượng BĐS : 200m2 x 1,8Trđ/m2 x 0,8 =23,04 L + GĐ = 20,2 / 12,5 = 1,6 x 60 = 96lượng, Gía BĐS=23,04 lượng=119,04 lượng 2/ Các trường hợp áp dụng Thẩm định giá BĐS qua sử dụng, mà tài sản so sánh dạng có nhiều yếu tố khác biệt so sánh trực tiếp Hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm 3/ Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay 4/ Các bướcc tiến hành 1.Ướcc tính giá trị lơ đất thẩm định giá, xem lô đất trống Giả sử sử dụng cao tốt 2.Ướcc tính chi phí để xây dựng lại thay cơng trình xây dựng có lơ đất 3.Ướcc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy cơng trình xây dựng có miếng đất, xét tất nguyên nhân ( giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức lỗi thời bên ngồi ) Ướcc tính giá trị BĐS cần thẩm định giá • Cơng thức : Giá trị thị trường tài sản = Giá thị trường lơ đất trống + Chi phí xây dựng (=Tổng giá trị xây dựng - Khấu hao tích tụ xây dựng có) a/ Cách xác định chi phí : phương pháp chi phí giảm giá có cách xác đinh chi phí: a.1.Chi phí tái tạo a.2.Chi phí thay a.1.Chi phí tái tạo • Là chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt với cơng trình TĐG, bao gồm điểm lỗi thời cơng trình TĐG • Chi phí tái tạo xác cơng trình ngun ngun vật liệu, cách trang trí chất lượng tay nghề, kể sai lầm thiết kế tính khơng hiệu lỗi thời • Xét mặt lý luận xem phương pháp cho giá trị xác hơn, phương pháp khơng thực thực cơng trình lỗi thời cũ kỹ, bao gồm chi phí để tái tạo lại không hiệu lỗi thời khơng có dùng a.2.Chi phí thay • Là chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương với cơng trình thẩm định giá loại bỏ phận có chức lỗi thời • Thơng thường phương pháp chi phí thay cho số lượng tính tốn thấp phương pháp chi phí tái tạo, khơng tính đến phận lỗi thời khơng cần thiết, tính tốn việc sử dụng vật liệu kỹ thuật hành • Do xem phương pháp có tính thực tiễn cao so với phương pháp chi phí tái tạo b Nội dung ướcc tính chi phí xây dựng bao gồm chi phí liên quan đến việc xây dựng cơng trình: - Các chi phí trực tiếp : vật liệu, nhân công, máy xây dựng… - Chi phí chung: chi phí quản lý cơng trường chi phí quản lý doanh nghiệp - Lãi vay Ngân hàng - Thuế • • • • • • Thống kê chi tiết người xây dựng Dùng để ước tính chi phí xây dựng cơng trình lớn Chi phí XD thống kê chi tiết theo số lượng, đơn giá bao gồm chi phí quản lý lợi nhuận người xây dựng Ví dụ: Cơng trình nhà gồm phịng ngủ, phịng sinh hoạt, bếp phịng tắm, kết cấu nhà bê tơng khối Cách tính chiết tính cẩn thận seơ cho kết xác, tốn nhiều cơng sức Trong thực tế thẩm định viê thường không huấn luyện kyơ thuật XD để tính chi tiết nên cần có phương pháp tính khác nhanh chóng thích hợp Khảo sát theo số lượng • • • • Thường kiến trúc sư dùng để tính kết cấu nhà cơng trình Số lượng tính theo mức chuẩn định mức xây dựng Cách tính đơn giản nhanh chóng Cũng phải tính chi tiết khoản chi phí dựa định mức Theo chi phí đơn vị xây dựng •Tính theo đơn vị kết cấu xây dựng (m2) •Giúp ước tính chi phí cho cơng việc sửa chươa thay •Khơng sủ dụng công cụ để thẩm định So sánh giá thị trường •Cách tính nhà xây dưng, kiến trúc, nhà định giá sử dụng việc ước tính chi phí cần có kết nhanh chóng •Phương pháp tính cách chia tổng số chi phí xây dựng kết cấu cơng trình tương tự hoàn thành, đơn giá xây dựng cho nhà theo cấp •Phương pháp khơng xác tính khơng đồng bất động sản giá trị loại vật liệu xây dựng c Cách tính khấu hao tích tụ (giảm giá tích lũy ) • Là tổng khấu hao tất nguồn đo hiệu số chi phí tái tạo/ thay cơng trình xây dựng dạng nguyên giá trị cơng trình vào thời điểm thẩm định giá • Các dạng khấu hao tích tụ: - Hao mòn vật chất - Hao mòn chức - Hao mòn kinh tế - Hao mòn vật chất: Là hao mịn hý hỏng cơng trình trình sử dụng, thời gian, thời tiết bảo dýỡng (sử dụng theo niên hạn sử dụng) - Cách tính : Căn vào tuổi thọ thời hạn sử dụng để tính hao mịn từ tính giảm giá cơng trình Số năm sử dụng Hao mòn ( % ) = x 100% Tuổi thọ CT XD Tỷ lệ lại ( % ) = CL CT nguyên (100%) - Hao mòn% Hoặc Tuổi thọ CT XD - Số năm sử dụng Tỷ lệ lại ( % ) = -Tuổi thọ CT XD R% • • • • • h% T sd T đm T cl H% • R% Tsd T đm - Tsd = = - x 100% T đm T đm : mức độ hý hỏng phận : thời gian sử dụng : Tuổi thọ CTXD : thời gian cịn lại : Hao mịn tồn cơng trình : tỷ lệ chất lượng cịn lại Ví dụ : Thời gian XD đýa vào sử dụng 9/1997 Thời điểm TĐG : năm 9/2006 Nhà cấp : tuổi thọ CTXD 60 -80 năm Tỷ lệ hý hỏng (%) = Thời gian sử dụng/ tuổi thọ CTXD x100% x 100% Tỷ lệ CLCL (%) = 100% - Tỷ lệ hý hỏng (%) Thời gian SD = thời điểm thẩm định giá - thời gian cơng trình đýa vào sử dụng 2006 - 1997 = 09 năm 1/ Nếu tính tuổi thọ CTXD 60 năm mức độ hý hỏng là: 09 năm / 60 năm x 100% = 15% CLCL ( % ) = CL CT nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) 15% = 85% 2/ Nếu tính tuổi thọ CTXD 70 năm mức độ hý hỏng là: 09 năm / 70 năm x 100% = 12,85% CLCL ( % ) = CL CT nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) CLCL = 100 % - 12,85% = 87,15% 3/ Nếu tính tuổi thọ CTXD 80 năm mức độ hý hỏng là: 09 năm / 80 năm x 100% = 11,25% CLCL ( % ) = CL CT nguyên ( % ) - Mức độ hý hỏng ( % ) CLCL = 100 % - 11,25% = 88,75% = 100 % - - Căn vào hỏng, hao mịn kết cấu chủ yếu n • Chất lượng cịn lại cơng trình = ∑ ( tỷ lệ chất lượng lại kết cấu x tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình) / Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị cơng trình n CLCL NO (%) TLCLCL TLGT KCC thứ i so ∑ KCC thứ i X với tổng GT nhà i →1 (%) (%) = -Tổng TLGT KCC so với tổng GT nhà (%) Trong đó: i : Số thứ tự kết cấu (KCC) n : Số KCC Tỷ lệ chất lượng cịn lại KCC : móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái, mái tỷ lệ TĐV xác định sở thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp trạng kết cấu Tỷ lệ cịn lại = Trong đó: ∑ Di x Wi -∑W • Di : Tỷ lệ cịn lại kết cấu • Wi: Tỷ lệ kết cấu cơng trình R (%) = - H (%) R : Tỷ lệ chất lượng lại H : TL hư hỏng toàn CT H (%) = å p.h / å p p : tỉ trọng phận h : mức độ hý hỏng phận Ví dụ : Tính CLCL CTXD có thơng số kỹ thuật Bài giải Ví dụ : Tính CLCL CTXD có thơng số kỹ thuật Ví dụ : Tính CLCL CTXD có thơng số kỹ thuật Ví dụ : Tính CLCL CTXD có thơng số kỹ thuật - Hao mịn chức năng: Giá trị sử dụng cơng trình bị giảm tương đối thiết bị lạc mốt hay thiết kế bị lỗi thời trần cao q thấp, phịng ngủ, phịng tắm khơng thích hợp, lỗi thời thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu - Cách tính : Căn vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức cơng trình Ví dụ : chi phí đế khắc phục hệ thống điện, đường ống nướcc 10 Trđ, hệ thống vệ sinh Trđ… Hao mòn kinh tế: Giá trị bị yếu tố bên ngồi tài sản sử dụng đất khơng tương thích suy thối kinh tế… Cách tính: + Trường hợp quy định xây dựng quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích việc sử dụng sở hữu cơng trình xem xét, mức độ giảm sút để tính giảm giá + Trường hợp sử dụng đất khơng tương thích suy thoái kinh tế yếu tố kinh tế khác vào tình hình thị trường để tính giảm giá VD: quy hoạch 5.Những hạn chế phương pháp chi phí - Chi phí khơng phải lúc với giá trị tài sản có chi phí khơng tạo giá trị - Nhà thẩm định giá phải có kiến thức định xây dựng, giá thành xây dựng phải có kinh nghiệm để áp dụng phương pháp - Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng có mặt hạn chế vừa nêu 6/ Ví dụ BĐS A cần TĐG có đặc điểm sau: Diện tích đất 300 m khu thị có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng kết cấu bêtơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 , tình trang hao mịn kết cấu sau: móng hao mịn 32%, tường hao mòn 44%, sàn hao mòn 36%, mái hao mòn 44% Hãy tính giá thị trường BĐS? • Được biết: `1/ Có lơ đất trống cạnh diện tích 250 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa bán với giá 2.375.500.000 đ Tỷ lệ kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14% 2/ Có lơ đất trống cách bất động sản thẩm định giá 80m, diện tích 350 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2004, vị trí thuận lợi bất động sản thẩm định giá, vừa bán với giá 1.575.000.000 đ 3/ Có lơ đất trống cách bất động sản thẩm định giá 100m, diện tích 280 m2, có vị trí thuận lơi hơn, bị tóp hậu, rao bán với giá 3.542.000.000 đ Giá có thương lượng giảm 10% Thông tin thu thập thị rường : Về hình dáng : - Vng vức : 100% - Tóp hậu : 90% - Nở hậu : 110% Về quy mơ diện tích : - 200 – 300m2 : 100 % - 300 – 400m2 : 90% - Trên 400m2 : 80% Giá đất quy định Nhà nướcc vị trí 8.500.000 đ/ m2 • Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1.800.000 đ/m2 • Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 17.000,000 đ, hệ thống vệ sinh 16.000.000 đ Giải 1/ Bướcc : Ướcc tính giá trị lơ đất trống: Phân tích so sánh So sánh : Nghĩa vụ tài quyền sử dụng đất lô đất đối chiếu: phải nộp 50% tiền sử dụng đất toàn diện tích đất sử dụng từ năm 1994: 250 m2 x 8.500.000 đ/m2 x 50% =1.062.500.000 đ • Giá bán lơ đất đối chiếu hồn chỉnh pháp lý quyền sử dụng đất: 2.375.500.000 đ + 1.062.500.000 đ = 3.438.000.000 đ • Đơn giá đất sau hồn chỉnh thủ tục pháp lý: 3.438.000.000 đ : 250 m2 = 13.752.000 đ/ m2 So sánh : Nghĩa vụ tài quyền sử dụng đất lơ đất đối chiếu: phải nộp 100% tiền sử dụng đất tồn diện tích đất sử dụng từ 1/7/2004: 350 m2 x 8.500.000 đ/ m2 x 100% = 2.975.000.000 đ • Giá bán lơ đất đối chiếu hoàn chỉnh pháp lý quyền sử dụng đất: 1.275.000.000 đ + 2.975.000.000 đ = 4.250.000.000 đ • Đơn giá đất hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 4.250.000.000 đ : 350 m2 = 12.143.000 đ/ m2 Điều chỉnh quy mô lô đất : 12.143.000 đ/m2 x ( + 10% ) = 13.357.300 đ/m2 So sánh : Điều chỉnh giá rao bán sau thương lượng 10% : 3.542.000.000 đ x ( -10%) = 3.187.800.000đ Đơn giá 1m2 sau điều chỉnh : 3.187.800.000đ : 280m2 = 11.385.000đ/m2 Điều chỉnh hình dáng bị tóp hậu : 11.385.000đ/m2 x ( + 10%) = 12.523.500 đ/m2 Giá trị thị trường bất động sản so sánh 12.523.500đ/m2 - 13.752.000 đ/ m2 Nhận xét : Ướcc tính giá trị lô đất thẩm định giá : 13.000.000 đ/m2 Giá trị thị trường lô đất trống : 13 Trđ/m2 x 300m2 = 3,9 tỷđ 2/ Giá trị lại tài sản đất: • *Chất lượng cịn lại kết cấu chính: Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, mái 56% • *Chất lượng cịn lại cơng trình: (68% x 8%) + (56%x18%)+(64%x 16%)+(56%x14%) : (8% +18%+16%+14%) = 60% Giá trị lại phần xây dựng : 1.800.000 đ x 60% x 120 m2 = 129.600.000 đ • Giá trị phần xây dựng sau trừ chi phí khắc phục hao mịn chức năng: 129.600.000 đ - 16.000.000 đ – 17.000.000 đ = 96.600.000 đ Bướcc :Giá trị BĐS cần thẩm định giá: 3,9 tỷđ + 96.600.000 đ = 3.996.600.000 đ Bài tập : • BĐS thẩm định giá có diện tích đất 80 m2 nằm hẻm rộng 4m khu dân cý, diện tích sàn xây dựng 100 m2, nhà tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tơn màu, lát gạch ceramic, trang trí nội thất bình thường, chất lượng cịn lại 80% • Qua thu thập thơng tin khu vực có BĐS giao dịch thành vòng tháng so với ngày thẩm định sau: - BĐS có diện tích đất 300 m2 nằm hẻm rộng m, diện tích sàn xây dựng 200 m2 , biệt thự tầng, kết cấu khung sàn bê tong cốt thép, mái bê tơng lát ngói, tường gạch, lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng cịn lại 80% có phần sân vườn, bề bơi, gara ô tô, trị giá 160 triệu đồng, giá bán 530 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch 6,000,000 đ/ lượng - BĐS có diện tích đất 100 m2 , nằm hẻm rộng m, diện tích sàn xây dựng 110 m2, nhà tầng kết cấu khung sàn bê tông cốt thép, mái tôn màu, chất lượng lại 75%, giá bán 175 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch 6,600,000 đ/lượng - BĐS có diện tích đất 250 m2 nằm hẻm rộng 3-4m, diện tích sàn xây dựng 200 m2, nhà tầng, khung sàn bêtông cốt thép, tường gạch, tầng lát gạch granite, lầu lát gạch ceramic, mái ngói, chất lượng cịn lại 70%, giá bán 333 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch 6,350,000đ/lượng - BĐS4 có diện tích đất 200 m2, nằm hẻm rộng 3-4 m, diện tích sàn xây dựng 160 m2, nhà tầng, khung sàn bê tông cốt thép, tường gạch, tầng lầu lát gạch granite, mái ngói, chất lượng cịn lại 75%, giá bán 276 lượng vàng , giá vàng thời điểm giao dịch 6,400,000 đ/lượng • Được biết: - Giá vàng thời điểm thẩm định giá 6,4Tr/lượng - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự: - BĐS thẩm định giá 1,200,000 đ/m2 - BĐS SS1 2,000,000 đ/m2, - BĐS SS2 1,200,00 đ/m2, - BĐS SS3 1,500,000đ/ m2, - BĐS SS4 1,600,000 đ/m2 BÀI GIẢI 1/ Phương pháp thẩm định giá chủ yếu : phương pháp chi phí 2/ Nguyên tắc : + Nguyên tắc thay + Nguyên tắc sử dụng cao tốt 3/ Cơng thức : • GTTT BĐS = Giá đất + GTCL Cơng trình xây dựng • Giá đất = diện tích (m2) X đơn giá thị trường ( đ/m2) GTCLcủa cơng trình xây dựng = TLCLCL ( % ) X ĐGXD CT XD tương tự ( đ/m2) X DT sàn XD ( m2) TLCLCL (%) n TLCLCL TLGT KCC thứ i so ∑ KCC thứ i X với tổng GT nhà i =1 (%) (%) = Tổng TLGT KCC so với tổng GT ngơi nhà (%) • 1/ Phân tích giá thị trường bất động sản : • GTCL phần xây dựng BĐS : • Nhà : 200m2 X 2.000.000 đ/m2 X 80% = 320.000.000đ • Cơng trình phụ 160.000.000đ _ • • • • • • • 480.000.000đ Quy đổi vàng : 480.000.000 đ / 6.000.000đ # 80 luợng vàng Giá trị đất bất động sản : 530 luợng - 80 lượng = 450 lượng Đơn giá đất bất động sản 450 lượng / 300 m2 = 1,5 lượng/m2 • • • • • • • • 2/ Phân tích giá thị trường bất động sản : • • • • • • 3/ Phân tích giá thị trường bất động sản : GTCL phần xây dựng BĐS : Nhà : 110m2 X 1.200.000 đ/m2 X 75% = 99.000.000đ Quy đổi vàng : 99.000.000 đ / 6.600.000đ # 15 luợng vàng Giá trị đất bất động sản : 175 luợng - 15 lượng = 160 lượng Đơn giá đất bất động sản 160 lượng / 100 m2 = 1,6 lượng/m2 GTCL phần xây dựng BĐS : Nhà : 200m2 X 1.500.000 đ/m2 X 70% = 210.000.000đ Quy đổi vàng : 210.000.000 đ / 6.350.000đ # 33 luợng vàng Giá trị đất bất động sản : 333 luợng - 33 lượng = 300 lượng • • Đơn giá đất bất động sản • • • • • • • • 4/ Phân tích giá thị trường bất động sản : 300 lượng / 250 m2 = 1,2 lượng/m2 GTCL phần xây dựng BĐS : Nhà : 160m2 X 1.600.000 đ/m2 X 75% = 192.000.000đ Quy đổi vàng : 192.000.000 đ / 6.400.000đ # 30 luợng vàng Giá trị đất bất động sản : 276 luợng - 30 lượng = 246 lượng Đơn giá đất bất động sản 246 lượng / 200 m2 = 1,23 lượng/m2 Nhận xét so sánh 1/ Mối tương quan giá Đơn giá đất BĐS / BĐS = 1,2 L / 1,5 L = 80% Đơn giá đất BĐS / BĐS = 1,23 L / 1.5 L = 82% 2/ Về quy mơ diện tích đất diện tích sàn xây dựng : BĐS có đặc điểm tương tự BĐS thẩm định giá có điều kiện thuận lợi hẻm rộng 8m, BĐS thẩm định giá hẻm rộng 4m • BĐS 1, 3, tương đồng, BĐS hẻm rộng m, BĐS 3, hẻm rộng – 4m • Do tính đơn giá đất BĐS thẩm định giá : • 1,6 lượng X 82% = 1,312 lượng , làm trịn = 1,3 lượng / m2 • Giá đất BĐS cần thẩm định : • 1,3lượng/m2 X 80m = 104 lượng • Giá trị cịn lại phần xây dựng 100m2 X 1.200.000đ/m2 X 80% = 96.000.000đ • Giá trị thị trường bất động sản thẩm định giá • ( 104 lượng X 6.400.000 đ/lượng ) + 96.000.000đ = 761.000.000đ # 119 lượng • • • • • •