(Luận văn thạc sĩ) hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật việt nam hiện nay, từ thực tiễn quận 1, thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI NGỌC TÙNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY, TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI NGỌC TÙNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY, TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành : Luật Kinh tế Mã số : 8.38.01.07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các kết nghiên cứu Luận văn trung thực không trùng lặp với cơng trình nghiên cứu có liên quan cơng bố; số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá số thơng tin trích dẫn thích nguồn gốc rõ ràng, xác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Bùi Ngọc Tùng LỜI CẢM ƠN Tác giả luận án xin gửi lời cảm ơn tri ân sâu sắc Pgs.Ts Lê Thị Bích Thọ - Người Thầy tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tác giả suốt trình nghiên cứu Tác giả xin gửi lời cảm ơn đến Học viện Khoa học Xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam tạo điều kiện tốt để tác giả học tập hoàn thành cơng trình nghiên cứu TÁC GIẢ LUẬN VĂN Bùi Ngọc Tùng MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng 1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà 1.1.3 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà .9 1.2 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng nhà .12 1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng nhà gắn với quyền sử dụng đất .12 1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư 13 1.3 Pháp luật vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 14 1.3.1 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 14 1.3.2 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 17 1.4 Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà .21 1.4.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà 21 1.4.2 Nguyên tắc thực hợp đồng chuyển nhượng nhà .22 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 26 2.1 thực Thực trạng pháp luật chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà 26 2.1.1 Chủ thể cá nhân 26 2.1.2 Chủ thể pháp nhân 34 2.2 Pháp luật thủ tục chuyển nhượng nhà 40 2.3 Thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng .43 2.3.1 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng .43 2.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng nhà vô hiệu xử lý hợp đồng vô hiệu 47 2.4 Thực trạng pháp luật nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà .56 2.4.1 Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng nhà 56 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên 60 2.5 Thực trạng pháp luật trách nhiệm vi phạm hợp đồng chuyển nhượng nhà 64 2.5.1 Căn phát sinh trách nhiệm dân vi phạm nghĩa vụ 64 2.5.2 Các hình thức trách nhiệm vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng nhà 65 2.6 Thực trạng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà từ thực tiễn Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh 68 Chƣơng 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 73 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 73 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 74 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà nhu cầu quyền người, thời gian qua, với phát triển xã hội, tăng lên nhanh chóng dân cư khu vực thị q trình di cư tạo nên nhu cầu lớn nhà ở, đặc biệt thành phố lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh địa phương có quy mơ dân số lớn nước, Theo thống kê Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, quy mơ dân số Thành phố gần 13 triệu người, có khoảng triệu người nhập cư Tốc độ tăng dân số bình quân thành phố 3,5%/năm, tốc độ tăng dân số học 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số tự nhiên Trung bình năm dân số thành phố tăng khoảng 200.000 người, năm, thành phố tăng dân số khoảng triệu người, tương đương dân số quận Hiện nay, diện tích Thành phố 2.095 km2 có 24 quận huyện, có 19 quận huyện Quận nằm vị trí trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 7,73 km2 dân số 193.632 người Mặc dù diện tích khơng tăng điều kiện hạ tầng phục vụ phát triển nhà khó khăn, quy mô dân số Quận tiếp tục tăng, chủ yếu số dân nhập cư, hạn chế quỹ đất, khó khăn giải phóng mặt bằng, tốc độ tăng giá yếu tố đầu vào đẩy giá nhà lên cao nhiều so với thu nhập người dân Chính vậy, nhiều biểu tiêu cực, phức tạp lĩnh vực mua bán nhà diễn thời gian qua, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích người tiêu dùng ổn định xã hội Đó tượng đầu cơ, làm lũng đoạn thị trường gây rào cản cho hội tiếp cận nhà cách công người dân; thiếu minh bạch sách giá công khai thông tin dự án; hợp đồng không rõ ràng, không thực cam kết ký hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà có đặc trưng riêng so với loại hợp đồng khác, liên quan đến đời sống dân hàng ngày, tính mạng cư dân sống cơng trình nhà ở; nhà bất động sản gắn liền với đất Vì vậy, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật quan trọng như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ người tiêu dùng… văn luật khác Nhìn chung, hệ thống pháp uật chuyển nhượng nhà tương đối hồn chỉnh có tác động tích cực giải vấn đề từ thực tiễn Song, việc không tuân thủ quy định pháp luật hợp đồng, thiếu hiểu biết pháp luật giao kết hợp đồng; quy định pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà cịn có bất cập, thiếu đồng bộ, minh bạch nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngày diễn phức tạp Vì vậy, việc tác giả lựa chọn thực đề tài luận văn thạc sĩ luật học: "Hợp đồng chuyển nhượng nhà theo pháp luật Việt Nam nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm khoảng trống pháp luật chế thực pháp luật có ý nghĩa lý luận thực tiễn việc hoàn thiện chế định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, việc quản lý nhà nước với hoạt động diễn lĩnh vực Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đã có nhiều cơng trình khoa học khác nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, có số nhóm cơng trình nghiên cứu như: * Nhóm cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà - Trần Thị Thu Hà, "Về hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu vi phạm quy định hình thức", Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 2/2014 - Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐH Quốc gia Hà Nội - Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam - Đỗ Xuân Sơn (2017), Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam * Các cơng trình nghiên cứu thực tiễn thực hợp đồng chuyển nhượng nhà theo pháp luật - Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18, tr 28-33 - Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016 - Tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi (2012), Một số bất cập pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học, số 12/2012, tr 19-24 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả xác định nhiệm vụ cụ thể sau: Làm rõ vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trường hợp cụ thể từ số liệu Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, điểm hợp lý chưa hợp lý quy định pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà Đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà ở, chế quản lý nhà nước với hoạt động chuyển nhượng nhà nhằm hướng đến ổn định phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung Kết nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá mức độ phù hợp bất cập quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng nhà qua việc nghiên cứu thực tiễn từ hoạt động chuyển nhượng nhà Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Trong giới hạn luận văn, tác giả nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà theo nghĩa hẹp, nghĩa góc độ hoạt động mua, bán nhà Luận văn tập trung vào đối tượng nhà chung cư, nhà riêng lẻ; phân tích số quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ( xây dựng, giao kết, thực hiện, hợp đồng, tranh chấp), tìm hiểu số tranh chấp, nguyên nhân tranh chấp thực tiễn địa bàn Quận khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2018, qua đưa số kiến nghị hồn thiện qui định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà Cơ sở lý luận thực tiễn luận văn Đề tài dựa sở phương pháp luận Chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật, sách Đảng Nhà nước nhà quyền có nhà cơng dân, sách xây dựng thị trường nhà ở, quản lý hoạt động mua bán nhà kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Kết nghiên cứu góp phần làm rõ lý luận hợp đồng chuyển nhượng nhà sở thực tiễn hoạt động chuyển nhượng nhà khu chung cư địa bàn Quận thành phố Hồ Chí Minh qua điểm hợp lý chưa hợp lý quy định pháp luật để đưa đề xuất chế quản lý nhà nước hoạt động này, Ngoài kết nghiên cứu đề tài cịn sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tập cho sinh viên ngành Luật, Khoa học xã hội nhân văn trường đại hoc, cao đẳng Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê hệ thống hóa, phương pháp phân tích, tổng 2015 quy định: "Bên có quyền phải áp dụng biện pháp cần thiết, hợp lý để thiệt hại khơng xảy hạn chế thiệt hại cho mình.” Theo quy định Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, nêu r hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại khơng “phải có” Như vậy, có mâu thuẫn định hai điều luật Ngoài ra, Luật Luật Kinh doanh bất động sản chưa thực phù hợp với Điều 418 Bộ luật Dân năm 2015 thì: “Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm” Như vậy, đối chiếu với quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thỏa thuận giao kết hợp đồng phạt quy định Điều 18 bên vi phạm chịu bồi thường mà cần thực phạt theo hợp đồng Do đó, việc hoàn thiện quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, có điều khoản phạt vi phạm bồi thường thiệt hại cần thiết 2.6 Thực trạng thực hợp đồng chuyển nhƣợng nhà từ thực tiễn Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh Vụ việc số Tranh chấp thể Bản án phúc thẩm số 747/2003/DS-PT ngày 06/6/2013 bà Nguyễn Thị Mỹ Sương ông Nguyễn Đức Trọng Trong án, TAND thành phố Hồ Chí Minh xác định: Hợp đồng ghi r đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khơng có tài 68 sản gắn liền với đất Thực tế thời điểm ký hợp đồng, diện tích đất 98,7 m2 có nhà ba tầng bà Sương xây dựng từ năm 2008 Như nhà tài sản gắn liền với đất, tách rời quyền sử dụng đất hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 10440 ngày 20/5/2010 bị vơ hiệu có đối tượng thực theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Kết luận khuyến nghị - Đối với trường hợp giao dịch mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc bán nhà khơng đồng nghĩa với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nhà gắn liền ngược lại Do đó, phần diện tích đất chuyển nhượng cần phải ghi nhận rõ ràng, ngược lại, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất động sản đất phải ghi nhận rõ Việc không ghi nhận ghi nhận khơng rõ dẫn đến hợp đồng vơ hiệu - Nên có quy định cụ thể việc xác định r trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc bán nhà đất; giá trị hợp đồng xác định gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị nhà đất Vụ việc số Căn nhà mặt tiền đường Nguyễn Trãi (quận 1, TP Hồ Chí Minh) rộng gần 700 m2 bà T Ngày 19/10/2014, bà T thỏa thuận giấy tờ viết tay khơng có cơng chứng để chuyển nhượng nhà cho ơng V với giá 75 tỉ đồng Ơng V bà L ký hợp đồng nói chung tiền mua nhà Bên mua trả tiền đợt cho bà T 15 tỉ đồng cam kết: vi phạm thời hạn toán số tiền trả Tuy nhiên, cơng chứng hợp đồng người đứng tên bên mua có bà L., khơng có ơng V Hai bên thống việc toán tiền chia làm ba đợt Bên mua toán 15 tỉ đồng sau ký hợp đồng công chứng, 69 vịng ba tháng tốn thêm hai lần với số tiền 60 tỉ đồng lại Sau cơng chứng, phía bà T giao tồn giấy tờ cho bà L quản lý, sử dụng nhà Bà L chịu trách nhiệm đóng thuế trước bạ, đăng cập nhật để sang tên nhà Tuy nhiên, sau bà T có đơn gửi quan có thẩm quyền yêu cầu ngăn chặn việc sang tên bên mua vi phạm thời hạn trả tiền theo cam kết Từ đó, bà L ơng V ký xác nhận có lỗi vi phạm nghĩa vụ toán xin gia hạn thêm, vi phạm chịu 15 tỉ đồng Ngày 23/12/2014, bà T khởi kiện TAND quận 1, TP HCM yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà buộc bà L phải chịu 15 tỉ đồng vi phạm hợp đồng Tháng 4/2017, TAND quận xử sơ thẩm, chấp nhận phần yêu cầu bà T., buộc bà L bồi thường 1,6 tỉ đồng nhận lại 15 tỉ đồng trả ban đầu Bà V kháng cáo Tháng 7/2017, TAND TP Hồ Chí Minh xử phúc thẩm, hủy án sơ thẩm cho có nhận định khơng xác lỗi nguyên đơn Theo tòa phúc thẩm, bà T khơng có lỗi việc bà L vi phạm thời hạn toán theo thỏa thuận, chưa vi phạm thời hạn trả tiền bà T không ngăn chặn việc sang tên nhà Tòa phúc thẩm cho xử lại, tịa quận khơng chấp nhận yêu cầu tiền toán đợt cần giải thích cho bà T., hướng dẫn bà yêu cầu bồi thường thiệt hại đóng án phí cho yêu cầu Tháng 11/2018, TAND quận xử sơ thẩm lần hai, tuyên chấp nhận toàn yêu cầu bà T (tức hủy hợp đồng mua bán bà L 15 tỉ đồng) HĐXX nhận định bà L vi phạm nghĩa vụ tốn Đây giao dịch dân có điều kiện theo Bộ luật Dân năm 2015 Theo đó, bên có thỏa thuận điều kiện phát sinh hủy bỏ giao dịch dân điều kiện xảy ra, giao dịch dân phát sinh hủy bỏ Điều kiện thực 70 thỏa thuận bà L gia hạn thời hạn toán tiền đợt đến ngày 19/12/2014, số tiền toán 40 tỉ đồng Nếu hạn mà bà L khơng tốn đủ bà L không tranh chấp với bà T bà T khơng có trách nhiệm hồn trả 15 tỉ đồng nhận Xét thấy việc gia hạn toán hai bên thực theo thỏa thuận có điều kiện Nhưng đến hạn bà L khơng tốn tiền đợt nên làm phát sinh điều kiện bà T khơng phải hồn trả 15 tỉ đồng Tại tịa, bà L nói chưa hết thời hạn toán đợt mà bà T ngăn chặn khiến cho bà vay ngân hàng chưa hết thời hạn toán đợt mà bà T kiện bà T có lỗi Trong bà T cho mua nhà phải chuẩn bị đủ tiền, bà khơng có hứa hẹn việc hỗ trợ bà L vay ngân hàng nên lỗi HĐXX nhận thấy bà L trả tiền đợt bà T giao toàn giấy tờ nhà, đất cho để sang tên Bà L phải trả tiền đợt 30 tỉ đồng, chậm ngày 5/12/2014 bà L vi phạm thời hạn Vì ngày 9/12/2014, việc bà T có đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch đáng Mặt khác, sau bà T ngăn chặn hai bên đồng ý thực theo thỏa thuận việc gia hạn thời hạn toán tiền đợt Tuy nhiên, bà L không thực thỏa thuận nên lỗi hồn tồn bà, khơng phải lỗi bà T Hơn nữa, thời điểm giao dịch, bà T bà L khơng có thỏa thuận việc bên bán nhà phải hỗ trợ cho bên mua nhà việc làm thủ tục vay ngân hàng Vì vậy, TAND quận tuyên hủy hợp đồng bà L 15 tỉ đồng Kết luận khuyến nghị - Trong vụ việc trên, việc thực hợp đồng không dẫn đến tranh chấp thiệt hại thuộc bên vi phạm nghĩa vụ tốn Do đó, bên cần nghiên cứu kỹ thỏa thuận hợp đồng thực 71 theo cam kết - Việc chuyển giấy tờ gốc nhà đất cho bên mua trường hợp bà T chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý, gây tâm lý không muốn thực nghĩa vụ tốn phần tiền cịn lại theo hợp đồng Nếu việc thực thủ tục sang tên hồn tất việc giải tranh chấp trở lên vô phức tạp - Để tạo khuôn khổ pháp lý cho giao dịch chuyển nhượng nhà ở, cần có quy định điều kiện thực sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Kết luận chƣơng Cùng với Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 Nhà nước ban hành hệ thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực bất động sản nói chung thị trường nhà nói riêng Nhìn chung, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà đáp ứng yêu cầu điều chỉnh nhằm bảo vệ quyền lợi ích chủ thể quan hệ hợp đồng chuyển nhượng tài sản Tuy nhiên, lĩnh vực nhà liên quan mật thiết với quy định pháp luật đất đai, tài chỉnh thủ tục hành tồn nhiều tranh chấp pháp lý vướng mắc, chồng chéo quy định thời kỳ độ nên nhiều vướng mắc Chính vướng mắc chưa đồng hệ thống pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhà hạn chế khả điều chỉnh quy phạm pháp luật nhà thực tiễn Thực trạng này, đòi hỏi phải nghiên cứu để hoàn chỉnh hệ thống pháp luật nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn 72 Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng nhà Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phải phù hợp với quan điểm Đảng, sách Nhà nước Xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phải đặt nhiệm vụ chung trình cải cách hệ thống pháp luật thể Nghị 48/2005/NQ-TW ngày 2/4/2005 Đảng, theo hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phải hoàn thiện theo hướng khắc phục mâu thuẫn, chồng chéo văn bản; đảm bảo tính công khai minh bạch, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Nhà nước có sách ưu đãi đất đai, quy hoạch, thuế, tài tín dụng để khuyến khích thành phần kinh tế phù hợp với tinh thần Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 ban hành kèm theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ nêu r quan điểm, định hướng giải vấn đề nhà cho người dân Ngoài ra, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phải hoàn thiện phù hợp với định hướng giải pháp phát triển lành mạnh thị trường nhà theo Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08/01/2008 số giải pháp thúc đẩy phát triển mạnh quản lý thị trường bất động sản Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phù hợp với thực tiễn Nhà nước xây dựng sách bất động sản cần phải tạo dựng hành lang pháp lý đủ mạnh, đủ lớn để quản lý tốt lĩnh vực Nhà nước không q kìm hãm, ngăn cản, chí cấm đốn thị trường 73 bất động sản phát triển tự Điều có tác động tiêu cực quan hệ kinh tế, can thiệp sâu vào thị trường bóp méo chế tự điều chỉnh thị trường tâm lý nhà đầu tư thiếu tin tưởng vào thị trường bất động sản gây kìm hãm tốc độ phát triển kinh tế Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phải bảo vệ bên nhận chuyển nhượng Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng, mua bán hộ chung cư điều chỉnh nội dung trực tiếp liên quan đến quyền tài sản chủ thể Pháp luật phải đảm bảo tính bình đẳng, cân lợi ích, hài hòa lợi ích bên nguyên tắc tự kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận, phát huy vai trò quản lý nhà nước dẫn dắt thị trường theo định hướng chọn Pháp luật cần phải xây dựng sở đưa pháp lý phù hợp với yêu cầu bảo vệ quyền lợi người mua nhà như: thời điểm chuyển quyền sở hữu, trách nhiệm bảo hành nhà ở, nghĩa vụ chế tài với chủ đầu tư vi phạm hợp đồng mua bán Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phải hài hòa với quy định liên quan Do đó, địi hỏi hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phải hệ thống hóa, khắc phục mâu thuẫn văn Cùng với việc nghiên cứu pháp luật nhà chung cư số nước phát triển thực tiễn diễn thị trường bất động sản nhà nước phải tiến hành rà sốt sách, quy định pháp luật liên quan để xóa bỏ chồng chéo quản lý quan quản lý hành chính, đảm bảo tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chế thực pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng nhà Hoàn thiện pháp luật chủ thể hợp đồng chuyển nhượng Thứ nhất, chủ thể cá nhân, tổ chức nước 74 - Theo quy định Luật nhà năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐCP người nước ngồi sở hữu nhà có thời hạn buộc phải chuyển nhượng lại nhà trước hết hạn sở hữu Song pháp luật lại không cấm việc cá nhân nước sau bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước (do hết thời hạn sở hữu), có mua lại nhà để sử dụng thêm 50 năm hay không Cần quy định thời hạn sở hữu nhà cho người nước cụ thể theo hướng: tổng thời gian sở hữu nhà Việt Nam kể việc bán mua lại nhà bán phải nằm tổng thời gian sở hữu - Cần có quy định quán Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Luật Đất đai 2013 theo hướng xác định rõ quyền quyền sử dụng người nước ngồi diện tích đất dùng để xây nhà ở, để cá nhân nước ngồi bán nhà gắn với quyền sử dụng đất - Bộ Quốc phịng Bộ Cơng an cần có văn hướng dẫn cụ thể công bố danh mục khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng thể sở hữu nhà hình thức Tránh tình phát sinh trường hợp khu nhà ở, biệt thự thuộc hoàn toàn người nước Thứ hai, chủ thể cá nhân, tổ chức Việt Nam - Cần có quy định cụ thể điều kiện tham gia giao dịch với bên nhận chuyển nhượng nhà ở; quy định cụ thể độ tuổi người tham gia giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng nhà hạn chế trường hợp đồng vi phạm chủ thể giao kết không đủ điều kiện lực chủ thể - Cần có quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi bên thứ ba tình giao dịch nhà trường hợp chủ đầu tư dự án nhà chung cư bán hộ cho nhiều người, chấp nhà bán cho cho ngân hàng Hoàn thiện pháp luật hình thức, thủ tục chuyển nhượng nhà Thứ nhất, hình thức hợp đồng 75 - Tranh chấp pháp lý thường xảy bên giao dịch dạng hợp đồng khơng có cơng chứng Vì vậy, để tránh tranh chấp liên quan đến hình thức hợp đồng, pháp luật nên quy định việc có hiệu lực dạng hợp đồng khơng có chứng thực Để đảm bảo an toàn, quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà phải tuân theo hình thức định quy định việc làm chứng bên thứ ba Nếu bên khơng tn theo theo yêu cầu hai bên Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền buộc bên phải thực quy định thời hạn định, q thời hạn mà bên khơng hồn thiện hình thức giao dịch giao dịch vơ hiệu Đây quy định tạo điều kiện cho giao dịch thiết lập tránh vấn đề vô hiệu - Cần thống mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà để tất chủ thể tham gia giao kết phải đáp ứng hình thức nội dung, tránh tranh chấp xảy thiếu hiểu biết bên nội dung hợp đồng, nghĩa vụ pháp lý liên quan - Cần bổ sung, hoàn thiện quy định chuyển quyền sở hữu tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà Luật Nhà - Công khai niêm yết thủ tục chuyển nhượng nhà trụ sở làm việc Ủy ban nhân dân cấp, văn phịng cơng chứng cơng tư Hồn thiện pháp luật nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà Thứ nhất, nghĩa vụ thực việc giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho bên nhận chuyển nhượng - Cần quy định cụ thể trách nhiệm chuyển giao nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất có nhà Xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu với nhà chung cư, không nên thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư 76 - Có quy định đăng ký giao dịch bảo đảm với nhà chung cư chủ đầu tư dự án nhà chung cư thực chấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thuộc dự án Buộc chủ đầu tư phải niêm yết công khai thời gian tối thiểu tháng nơi sinh hoạt chung dự án nhà chung cư để cư dân biết Để chấp với hộ chưa chuyển nhượng phải có xác nhận Ban quản lý tịa nhà thơng tin đầy đủ cho cư dân việc chấp với hộ chủ đầu tư Thứ hai, việc huy động vốn góp thẩm định giao dịch nhà hình thành tương lai - Sửa đổi Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP theo hướng tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quy định cụ thể trách nhiệm quan thẩm định bỏ quy định việc thẩm định Thứ ba, điều khoản bồi thường thiệt hại phạt hợp đồng Sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, Điều 418 Bộ luật Dân năm 2015, Điều 301 Luật Thương mại năm 2005, Điều 146 Luật Xây dựng năm 2014 thỏa thuận phạt vi phạm thỏa thuận bồi thường thiệt hại cho thống với Bộ Luật dân Bởi lẽ, nguyên tắc bên giao dịch, có thỏa thuận phạt vi phạm áp dụng biện pháp có vi phạm áp dụng việc buộc phải bồi thường thiệt hại theo nguyên tắc Bộ luật Dân sự: "Các bên thỏa thuận việc bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm mà bồi thường thiệt hại vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm" Cịn khơng có thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm áp dụng biện pháp trách nhiệm pháp lý bồi thường thiệt hại nghĩa vụ đương nhiên 77 bên vi phạm nhằm khôi phục quyền lợi bên bị vi phạm, khơng phụ thuộc vào việc có thỏa thuận hay khơng thỏa thuận trước Quy định nhằm thống hóa với Luật Thương mại hành, tránh vướng mắc phát sinh xử lý vi phạm hợp đồng Kết luận chƣơng Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà có vị trí quan trọng hệ thống pháp luật hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán tài sản nói riêng Hồn thiện quy định pháp luật dân bất động sản khơng thể khơng nói đến việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà Qua việc nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cho thấy, quy định pháp luật hành tương đối hoàn chỉnh, bảo đảm độ bao phủ điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh giao dịch nhà Song, bên cạnh cịn nhiều điểm hạn chế, bất cập hạn chế cần phải tiếp tục hoàn thiện toàn diện phù hợp tình hình kinh tế nước ta 78 KẾT LUẬN Sau nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, đối chiếu với thực tiễn thực pháp luật, rút nhận định sau: Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà phận pháp luật mua bán tài sản, có vị trí, vai trị quan trọng đời sống xã hội, góp phần vào ổn định, minh bạch, phát triển quan hệ sở hữu nhà ở, sở hữu giá trị quyền sử dất Chính quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà tạo hành lang pháp lý cần thiết để phát triển thị trường bất động sản ngày sơi động nước ta Từ đó, thúc đẩy hoạt động xây dựng, kiến tạo hạ tầng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao người dân nhà Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà chất pháp luật mua bán nhà Quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà chịu điều chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật nhiều ngành luật, phải kể đến: Bộ luật Dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đất đai năm 2013, Luật công chứng năm 2014 Các quy định tương đối hoàn chỉnh tại, nhiều nội dung cần phải nghiên cứu để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn thời gian tới Những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện liên quan đến: chủ thể hợp đồng; hình thức hiệu lực hợp đồng; giải quyền lợi bên thứ ba tình quan hệ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhà bị xác định vô hiệu; quy định xử lý vi phạm giải tranh chấp hợp đồng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất; vấn đề nội dung hợp đồng 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngơ Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng, ĐHQGHN, Hà Nội Lê Chí Cường (2011), Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức hợp đồng pháp luật dân Việt Nam: Những bất cập hướng hồn thiện”, Tạp chí Luật học, số 2/2013 Nguyễn Trọng Điệp, Cao Thị Hồng Giang (2016), Những giới hạn tự ý chí vấn đề bảo vệ người tiêu dùng theo quy định pháp luật Việt Nam nay, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Tập 32, Số (2016) Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở-qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 10 Trần Thị Thu Hà, "Về hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm quy định hình thức", Tạp chí Tịa án nhân dân, Số 2/2014 11 Tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi (2012), "Một số bất cập pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở", Tạp chí Luật học, số 12/2012 12 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), "Pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam", Tạp chí Luật học, Số 12 13 Huỳnh Văn Nơng (2009), "Thời điểm có hiệu lực hợp đồng việc công chứng hợp đồng", Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân 2005, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 14 Hồng Phê - Chủ biên, (2010), “Từ điển Tiếng Việt”, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội 15 Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam 16 Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), "Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu", Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016 17 Chu Thị Hải Quỳnh,“Quy định thực hợp đồng – xu hướng xa rời Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà Luật Đất đai”, Tapchitoaan.vn 18 Quốc hội (2005), Bộ Luật Nhà năm 2005, ban hành ngày 29/11/2005 19 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân năm 2005, ban hành ngày 29/6/2005 20 Quốc hội (2014), Bộ Luật Nhà năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014 21 Quốc hội (2013), Quốc Luật Đất đai năm 2013, ban hành ngày 29/11/2013 22 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, ban hành ngày 25/11/2014 23 Quốc hội (2008), Nghị 19/2008/QH12 ban hành ngày 12/6/2008 việc thí điểm cho tổ chức cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 24 Đỗ Xuân Sơn (2017), Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Khọc học Xã hội, viện Hàn Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam 25 Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐH Quốc gia Hà Nội ... chọn thực đề tài luận văn thạc sĩ luật học: "Hợp đồng chuyển nhượng nhà theo pháp luật Việt Nam nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm khoảng trống pháp luật chế thực pháp luật. .. luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trường hợp cụ thể từ số liệu Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. .. Pháp luật vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng nhà 1.3.1 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà Khái niệm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà 14 Để đáp ứng nhu cầu nhà chuyển nhượng nhà ở, cá