Thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện hưng nguyên tỉnh nghệ an giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN ANH THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN ANH THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS ĐÀM XUÂN VẬN Thái Nguyên – 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ cơng trình khoa học Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc thật Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Anh ii LỜICẢM ƠN Trong q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn này, nhận quan tâm giúp đỡ tận tình nhiều tập thể cá nhân Nhân dịp xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Giảng viên hướng dẫn người tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng kí đất đai huyện Hưng Nguyên hộ dân địa bàn huyện Hưng Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thu nhập thơng tin thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Hưng Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Anh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜICẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở lý luận 1.1.3 Cơ sở thực tiễn 1.1.4 Cơ sở khoa học 1.2 Tổng quan thị trường đất đai 13 1.2.1 Thị trường đất đai giới 14 1.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam 15 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20 1.3.1 Các yếu tố tự nhiên 20 1.3.2 Các yếu tố kinh tế 20 1.3.3 Các yếu tố xã hội 21 1.4 Cơ sở pháp lý hành định giá đất 22 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 23 CHƯƠNG 25 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Đối tượng nghiên cứu 25 2.2 Phạm vi nghiên cứu 25 2.3 Nội dung nghiên cứu 25 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 25 iv 2.3.2 Thực trạng giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 25 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 26 CHƯƠNG 28 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thực trạng sử dụng đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016-2018 28 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 31 3.1.3 Thực trạng quản lý đất đai huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An 33 3.2 Tình hình Giá đất địa bàn huyện hưng Nguyên 40 3.2.1 Căn xác định giá đất địa bàn 40 3.2.2 Tình hình biến động giá đất theo quy định nhà nước 40 3.2.3 Tình hình giá đất thị trường huyện hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 43 3.2.4 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 45 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016–2018 48 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 48 3.3.2 Yếu tố pháp lý đất 53 3.3.3 Yếu tố Quy hoạch 54 3.3.4 Cơ sở hạ tầng 56 3.3.5 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 58 3.3.6 Yếu tố tâm lý 59 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên 60 v 3.4 Đề xuất số giải pháp 62 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật 63 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 63 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 64 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 65 Kết luận 65 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 65 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 65 1.3 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên đề xuất giải pháp 66 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt BĐS : Bất động sản ĐG : Đa giác ĐTH : Đơ thị hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt QLĐĐ : Quản lý đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí vii DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Hưng Nguyên 36 Bảng 2: Khung giá đất huyện Hưng Nguyên 41 Bảng 3: Giá đất Thị trấn Hưng Nguyên, huyện Hưng Nguyên 41 Bảng 4: Giá đất xã Hưng Tân, huyện hưng Nguyên 42 Bảng 5: Giá đất xã Hưng Thịnh, xã Hưng Phúc, huyện hưng Nguyên 42 Bảng 6: Giá đất xã Hưng Châu, xã Hưng Lam, huyện hưng Nguyên 43 Bảng 7: Giá chuyển nhượng khu vực nhóm I 43 Bảng 8: Giá chuyển nhượng khu vực II 44 Bảng 9: Giá chuyển nhượng khu vực nhóm III 44 Bảng 10: Giá chuyển nhượng khu vực nhóm IV 45 Bảng 11: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 46 Bảng 12: Giá đất nhóm đường phố khu vực đô thị 49 Bảng 13: Giá đất nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngồi thị 51 Bảng 14: Giá đất nhóm đất xã Hưng Thịnh, Hưng Phúc 51 Bảng 15: Giá đất nhóm đất khu vực lại 52 Bảng 16: Đặc điểm số khu dân cư 55 Bảng 17 Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 55 Bảng 18: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch 56 Bảng 19: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 57 Bảng 20: Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất 58 Bảng 21: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Hưng Nguyên 60 Bảng 22: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016-2018 qua ý kiến người dân 61 Hình 1: Giá đất thị trường theo vị trí bốn lô đất thuộc tuyến 53 Sơ đồ 1: Sơ đồ huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An 28 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong q trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Trong năm gần đây, kinh tế Việt Nam khởi sắc đạt nhiều thành tựu tiến tăng trưởng, khiến cho đời sống nhân dân ngày đổi Cùng với nhịp độ phát triển nhanh chóng, hàng loạt vấn đề ngày thay đổi Một thay đổi thay đổi thị trường đất đai - bất động sản Việt Nam nói chung huyện Hưng Nguyên nói riêng Thực tế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phục vụ trình phát triển thị, khu cơng nghiệp, khu kinh tế, hệ thống kênh mương thủy lợi, mở rộng tuyến đường theo quy hoạch huyện Hưng Nguyên dẫn đến việc nhiều hộ gia đình cá có diện tích ảnh hưởng quy hoạch khơng hài lịng không 56 Bảng 18: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch Tùy theo sở hạ tầng, mức độ thuận lợi phố mà giá đất tăng khác nhau, Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư sở hạ tầng đồng hơn, gần trung tâm ủy ban nhân dân xã, trường học, trạm y tế … thuận lợi sinh hoạt nên giá đất đặc biệt tăng cao sau quy hoạch hoàn thành (6triêu đồng /m2) 3.3.4 Cơ sở hạ tầng Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại với việc huyện đầu tư hạ tầng nhu cầu đất ngày tăng Q trình thị hóa q trình phát triển thị, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vị trí đầu tư sở hạ tầng tốt nằm quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua năm 57 Bảng 19: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 Tên đường, phố Đoạn đường 46A - Ngã Tư Thị Trấn Hưng Nguyên Vị trí Năm 2016 (1000đ) (1) Năm 2017 (1000đ) (2) Năm 2018 (1000đ) (3) Giá quy định Giá thị trường Giá quy định Giá thị trường Giá quy định Giá thị trường 4200 10000 4550 11000 4800 11000 3250 9000 3380 10000 3850 10000 2634 4500 2634 4500 2634 4500 1950 3500 2100 3900 2248 4200 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2018) Qua số liệu điều tra cho thấy giá đất vị trí ln có xu hướng tăng lên giá đất, nhiên mức độ tăng chưa cao, có thời điểm giá đất giữ nguyên giá theo năm trước Như ta thấy ảnh hưởng đô thị hóa q trình phát triển thị, đầu tư sở hạ tầng không nhỏ đến giá đất Huyện Hưng Nguyên có lợi phát triển kinh tế thương mại cộng thêm giao thông thuận lợi, nhiều khu công nghiệp nên việc buôn bán giao lưu hàng hóa sơi động Điều góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao mức sống người dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên đẩy giá đất tăng Tại khu vực xã thuộc huyện Hưng Nguyên, ta thấy Thị Trấn Hưng Nguyên có mức giá đất thực tế cao so với xã lại, mức chênh lệch giá đất thực tế giá đất theo định lên tới 3,8 lần nguyên nhân xã tập trung lượng lớn công ty doanh nghiệp, khu công nghiệp VSIP thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán, sở hạ tầng phát triển… 58 3.3.5 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018 Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Yếu tố thể việc định giá đất đoạn đường, phố xa trung tâm Các mẫu điều tra Quốc Lộ 46A - Đoạn từ địa phận thị trấn Hưng Nguyên thuộc nhóm đường xa trungtâm thể rõ Bảng 20: Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất Mẫu Mặt tiền (m) Độ sâu (m) Diện tích Hình thể Gqđ (Nghìn đồng/m²) Gtt(2016 ) (Nghìn đồng/m²) Gtt(2017 ) (Nghìn đồng/m²) Gtt(2018 ) (Nghìn đồng/m²) 1.1 20 100 CN 4800 7000 11000 11000 1.2 20 100 HT 4800 6500 9000 9000 1.3 18 144 LG 4800 6000 7500 7500 2.1 10 20 200 CN 3850 5500 5500 5500 2.2 20 100 CN 3850 4500 4500 4500 2.3 10 20 200 ĐG 3850 4200 4200 4200 3.1 14,8 114,8 CN 2634 3500 3500 3500 3.2 19,9 99,5 HT 2634 3000 3000 3000 3.3 20 100 L 2634 2900 2900 2900 4.1 10 70 CN 1948 2500 2500 2500 4.2 17 119 HT 1948 2200 2200 2200 4.3 20 100 HT 1948 2000 2000 2000 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2018) Qua bảng số liệu cho thấy rõ giá theo định đất có vị trí khơng đổi, giá đất theo thị trường có biến động phụ thuộc vào yếu tố độ rộng mặt tiền, độ sâu, hình thể đất… thấy vị trí thuộc khu vực xa trung tâm người mua quan tâm diện tích hình thể đất Tại vị trí VT số có diện tích 100m2 giá đất có 59 hình chữ nhật 11 triệu đồng giá đất đất có hình thang lại thấp triệuđồng/m2; thửađất có hình lục giác có diện tích mặt tiền lớn so với hai đất nhiên giá đất lại thấp 7,5 triệu đồng/m2 Qua số liệu điều tra thực tế diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80-100 m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp có chênh lệch đất xấu Bên cạnh độ rộngmặt tiền đất lớn giá trị cao ngược lại, độ rộng mặt tiền đất nhỏ có giá thấp 3.3.6 Yếu tố tâm lý Yếu tố tâm lý có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượngtrên địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Trong giáđất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp người dân có xu hướng chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Đơng, Đơng Nam thường có giá chuyển nhượng cao Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất 60 Bảng 21: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Hưng Nguyên STT Yếu tố Mức độ ảnh hưởng (%) Rất quan trọng Quan trọng Bình thường Vị Trí 97,2 2,8 0,0 Đặc điểm đất 62,5 27,8 9,7 Pháp Lý 65,3 18,0 16,7 Quy hoạch 51,4 18,0 30,6 ĐTH hạ tầng 34,0 23,6 42,4 Tâm lý 45,8 26,4 27,8 (Nguồn: Phiếu Điều Tra Năm 2018) Qua bảng số liệu trên, ta nhận thấy yếu tố điều tra theo phiếu điều tra giá đất huyện Hưng Nguyên ta thấy yếu tố vị trí yếu tố quan trọng Điều hồn tồn với phân tích, sở khoa học mà nhà nước ban hành giá đất hàng năm phụ thuộc vào vị trí đất 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên theo ý kiến điều tra vấn Qua vấn chủ sử dụng đất ta nhận thấy ngun nhân tình hình biến động giá đất huyện Hưng Nguyên chủ yếu ảnh hưởng sách nhà nước, vị trí huyện, tượng đầu đất, mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất tăng Bên cạnh nguyên nhân nêu theo đánh giá số cán làm cơng tác địa địa phương giá đất huyện Hưng Ngun có xu hướng tăng từ năm 2016 - 2018 Ngoài ngun nhân nêu giáđất huyện cịn chịu ảnh hưởng đầu đất đai Theo đánh giá cán 61 tượng đầu đất đai xảy mạnh xã tập trung nhiều dự án làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản Bảng 22: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016-2018 qua ý kiến người dân STT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU (phiếu) TỶ LỆ (%) Chính sách nhà nước 79 54,86 Vị trí huyện 101 70,14 Thu nhập người dân 45 31,25 Mục đích sử dụng 121 84,03 Tốc độ phát triển kinh tế 56 38,89 Chuyển nhượng QSDĐ nhiều 48 33,33 Nhu cầu sử dụng tăng 134 93,06 Do lạm phát 51 35,42 Nguyên nhân khác 23 15,97 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2018) Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016-2018 - Chính sách Nhà nước: Thị trường Bất động sản nói chung chịu sựtác động lớn sách nhà nước Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho giá đất huyện Hưng Nguyên có xu hướng giữ nguyên mức giá số tuyến đường có thay đổi (giá nhà nước quy định), giá nhà nước quy định giá đất thị trường khơng có thay đổi nhiều - Vị trí huyện: Huyện Hưng Ngun có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực số huyện khác thuộc tỉnh Nghệ An Giá đất biến động theo tuyến, 62 vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân Làm sở kinh doanh, dịch vụ: Dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi, giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng Huyện Hưng Nguyên tập trung nhiều khu công nghiệp, lượng lao động lớn nên nhu cầu cao nhu cầu sử dụng đất làm kinh doanh dịch vụ cao Để ở: Một mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ - Hiện tượng đầu đất: Hiện tượng đầu đất đai diễn mạnh gia đoạn này, Điều ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung ảnh hưởng tới giá đất nói riêng - Nhu cầu sử dụng tăng: Là huyện phát triển mạnh kinh tế - xã hội tỉnh Nghệ An Đời sống người dân ngày cao nhu cầu nơi người dân cao 3.4 Đề xuất số giải pháp Để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường đòi hỏi cần phải thực nhiều biện pháp đồng bộ, xin đưa số giải pháp sau: 63 3.4.1 Giải pháp sách, pháp luật Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật để phục vụ cho công tác định giá đất Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục, giảm thuế tiền sử dụng đất để người dân tích cực mua bán hợp pháp Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường Bên cạnh cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài 3.4.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai ; trọng đàotạo, bồidưỡng, nâng caonăng lực độingũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã, phường 64 Củng cố, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theoquyđịnh; phát triển đadạng loạihình dịch vụ đất đainhằm tạođiều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hố lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Nâng cao lực định giá đất tổ chức định giá tài sản, bất động sản lực pháp lý lực chuyên môn 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng công khai, minh bạch, phục vụ nhiều mục tiêu Xây dựng sở liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống đồ địa cập nhật bổ sung biến động thường xuyên Hoàn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tàinguyên đất đai để làm sở định giá đất đai Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất địa bàn để từ xác định giá trị tiềm đất đai để xây dựng bảng giá đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo giá đất 65 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ Kết luận Qua kết nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 – 2018 tác giả rút số kết luận sau đây: 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 2018 Giai đoạn 2016 - 2018 giá đất thực tế huyện Hưng Nguyên có biến động tăng dần theo năm Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao (Giá đất thực tế thuộc tuyến đường phố trung tâm có mức chênh lệch so với giá đất theo định dao động từ 1,1 đến 1,7 lần) 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Qua kết nghiên cứu ta thấy Giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyênphụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: Yếu tố vị trí, đặc điểm đất, ĐTH, sở hạ tầng số yếu tố khác như: tâm lý, pháp lý, quy hoạch,… yếu tố yếu tố vị trí yếu tố quan trọng định tới giá đất (97,2% số người 66 điều tra cho yếu tố quan trọng, 2,8% cho yếu tố quan trọng) 1.3 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên đề xuất giải pháp Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: Chính sách nhà nước, tượng đầu đất đai, mục đích sử dụng, nhu cầu sử dụng tăng Từ việc phân tích kết đạt tơi đề xuất số giải pháp: Giảipháp sách, pháp luật; Gi ảipháp tổ chức máyquản lý, phát tri ển nguồn nhân lực; Giảipháp kỹ thuật - Kết nghiên cứu bước đầu nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên năm trở lại Dựa vào kết nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn huyện Đề nghị - Kết nghiên cứu bước đầu nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên năm trở lại Dựa vào kết nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn huyện - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nơng Lâm, Thái Ngun Chính phủ (2004), Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội 11 Nguyễn Thế Huân, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân 2009, Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Nhà xuất Nơng Nghiệp 68 12 Đồn Quang Huy đồng tác giả (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013, Tạp chí Khoa học & Cơng nghệ 13 Chu Hoài Hương (2013), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 14 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 15 Theo Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013), Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bộ môn khoa học đất quản lý đất đai – Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 17 Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 19 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 20 Lê thị Thu (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 2005 – 2009, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 21 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 22 Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An việc ban hành bảng giá loại đất năm 2013 PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN HƯNG NGUYÊN (Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau đây!) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: ☐ CB, công nhân viên chức ☐ Buôn bán ☐ Lao động tự ☐ Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: ……………………… Thu nhập bình quân: …………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số … Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Tên đường ngõ, vị trí đất định giá đất theo quy định tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:…………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… + Điện thoại:…………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: >300m + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý ☐ Khơng đồng ý ☐ Ơng/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có ☐ Khơng ☐ Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ☐ - Chuyển nhượng có xác nhận quyền ☐ - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ☐ - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ☐ Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… Hưng nguyên, ngày … tháng … năm 2018 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) ... Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016? ? ?2018 48 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016. .. đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 25 iv 2.3.2 Thực trạng giá đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018 25 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến. .. 65 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018 65 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018