Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố yên bái tỉnh yên bái giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU THÙY NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THU THÙY NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh Thái Nguyên - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn thực hướng dẫn khoa học thầy giáo PGS.TS Đặng Văn Minh Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực chưa cơng bố sử dụng để bảo vệ học vị Các thông tin, tài liệu trình bày luận văn rõ nguồn gốc Nếu sai tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm Thái Nguyên, ngày tháng .năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thu Thùy ii LỜI CẢM ƠN Trước hết tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa học, GS.TS Đặng Văn Minh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên quý Thầy, cô giáo, viên chức phòng Đào tạo trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giảng dạy, hướng dẫn quan tâm, tạo điều kiện cho q trình học tập nghiên cứu Tơi xin gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo, cán phòng TN&MT thành phố Yên Bái tạo điều kiện hỗ trợ vật chất tinh thần Xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo UBND thành phố Yên Bái, cán nhân dân địa bàn thành phố Yên Bái giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu thực đề tài Cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên giúp đỡ tơi nhiều q trình thực đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng, thời gian trình độ có hạn nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy cô, quý vị bạn bè để luận văn hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Thu Thùy iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đặc điểm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Yếu tố nhân 1.2.2 Yếu tố khu vực 1.2.3 Yếu tố cá biệt 10 1.2.4 Yếu tố kinh tế 11 1.2.5 Yếu tố xã hội 12 1.2.6 Yếu tố pháp lý 13 1.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 14 1.3.1 Các nguyên tắc định giá đất (ĐGĐ) 14 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 14 1.3.3 Cơ sở pháp lý 19 1.4 Công tác quản lý nhà nước đất đai 20 1.4.1 Quản lý nhà nước đất đai giới 20 1.4.2 Quản lý nhà nước đất đai Việt Nam 23 iv Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng, phạm vi địa điểm nghiên cứu 26 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 26 2.1.3 Địa điểm nghiên cứu 26 2.2 Nội dung nghiên cứu 26 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 26 2.2.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 26 2.2.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 26 2.2.4 Đề xuất giải pháp thực hiệu công tác quản lý định giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 27 2.3 Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 27 2.3.2 Phương pháp điều tra, vấn 27 2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 28 2.3.4 Quy trình thực đề tài 30 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 38 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sử dụng đất 41 3.2 Tình hình sử dụng đất đai thành phố Yên Bái qua năm 2015 - 2017 43 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Yên Bái 43 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Yên Bái 45 v 3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 47 3.3.1 Tình hình giá đất 47 3.3.2 Thực trạng thị trường đất đai thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 48 3.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 53 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 - 2017 53 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất (trên tuyến đường ) đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Báih giai đoạn 2015 - 2017 61 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 62 3.4.4 Ảnh hưởng hình thể, diện tích đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 63 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 65 3.5 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 66 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật 66 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 67 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69 Kết luận 69 Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Các loại đất địa bàn thành phố Yên Bái 35 Bảng 3.2: Bảng trạng sử dụng đất thành phố Yên Bái (2015 - 2017) 44 Bảng 3.3: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố trung tâm 48 Bảng 3.4: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố cận trung tâm 51 Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố xa trung tâm 52 Bảng 3.6 Gía đất theo vị trí nhóm đường, phố trung tâm 55 Bảng 3.7 Gía đất theo vị trí nhóm đường, phố cận trung tâm 57 Bảng 3.8: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố xa trung tâm 58 Bảng 3.9: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất qua nhân tố địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 59 Bảng 3.10: Yếu tố độ mặt tiền lô đất ( yếu tố cá biệt) 62 Bảng 3.11: Giá đất trung bình theo hình thể, diện tích tuyến đường, vị trí 64 Bảng 3.12: Giá đất trung bình khu quy hoạch khu quy hoạch 65 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất GPMB : Giải phóng mặt HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá tài sản Pb : Phù sa đê bồi đắp thường xuyên Ph : Phù sa đê không bồi hàng năm QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất THPT : Trung học phổ thông TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn lực quan trọng chế độ xã hội Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai yếu tố khơng thể thay thế, cịn công nghiệp, dịch vụ yếu tố quan trọng hàng đầu Đất đai địa bàn cư trú dân cư, tạo môi trường không gian sinh tồn cho xã hội loài người Giá đất cầu nối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thơng qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động khác yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, trình phát triển kinh tế - xã hội, sách nhà nước đất đai, Chính yếu tố tác động làm cho giá đất ln có dao động chênh lệch lớn so với mức nhà nước ban hành Đặc biệt giai đoạn nay, đất nước chuyển đổi kinh tế theo chế thị trường có quản lý Nhà nước làm cho kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ với nhiều vấn đề dân số, phát triển cơng nghiệp, dịch vụ… nhu cầu đất đai ngày tăng, đặc biệt q trình thị hóa làm cho q trình sử dụng đất có nhiều biến động lớn Thị trường đất đai trở nên sơi động khó kiểm soát, đất đai trở thành nguồn vốn, nguồn động lực để phát triển kinh tế Thành phố Yên Bái thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ vào khu Tây Bắc tỉnh Yên Bái nước Thành phố Yên Bái trung tâm kinh tế, trị tỉnh Yên Bái, nằm phía Đơng tỉnh, có đường Quốc lộ 32C, đường 379, đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai tuyến 62 loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những đất nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao đất nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí đất quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất Thực tế cho thấy, người dân sống vị trí chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đất vị trí chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 Độ rộng mặt tiền đất lớn giá trị cao ngược lại, độ rộng mặt tiền đất nhỏ có giá thấp Thực tế điều tra cho thấy, diện tích mặt tiền có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao, chiều rộng mặt tiền đất lớn có giá chênh lệch lớn so với nhừng đất mặt tiền nhỏ, kích thước mặt tiền đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư thành phố Nhằm đánh giá ảnh hưởng yếu tố cá biệt (độ rộng mặt tiền mảnh đất) đến giá đất tiến hành tìm hiểu giá đất nhóm II gồm: Đường Hồng Hoa Thám, đường Đinh Tiên Hồng, đường Thành Cơng, đường Nguyễn Thái Học Bảng 3.10: Yếu tố độ mặt tiền lô đất ( yếu tố cá biệt) Đơn vị: 1000đ Yếu tố cá biệt (độ rộng mặt tiền) Bé 5m Từ - 7m Trên 7m Tuyền đường Hồng Hoa Đinh Tiên Thành Nguyễn Thám Hồng Cơng Thái Học 55.000 41.000 47.000 45.000 60.000 65.000 63.000 62.000 65.000 74.000 66.000 70.000 (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) 63 Nghiên cứu nhóm II (bảng 3.11) ta thấy đất tuyến có độ rộng mặt tiền khác nhau, cho thấy giá trị hoàn toàn khác Ở Tuyến đường Hồng Hoa Thám miếng đất có mặt tiền 7m có giá cao miếng đất có mặt tiền 5m 10triệu đồng/m2 Tại tuyến đường Đinh Tiên Hoàng chiều rộng mặt tiền mảnh đất 7m có giá cao so với mảnh đất có chiều rộng mặt tiền 5m giá chênh lệch lên tới 33 triệu đồng/m2 Tại tuyến đường Thành Công tuyến đường Nguyễn Thái Học yếu tố cá biệt ảnh hưởng đất lớn tới giá mảnh đất Như vậy, nhận thấy độ rộng mặt tiền mảnh đất ảnh hưởng lớn tới giá mảnh đất đó, mảnh đất có mặt tiền rộng giá cao 3.4.4 Ảnh hưởng hình thể, diện tích đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 Yếu tố đặc điểm đất diện tích, hình thể, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Giá mua bán đất tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung - cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khơng lành mạnh" có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; Hình thể, diện tích đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân lâu đời Về diện tích, đất có diện tích vừa khoảng 90- 100m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình 64 thang có mặt đáy rộng theo quan niệm người dân “nở hậu” Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu Bảng 3.11: Giá đất trung bình theo hình thể, diện tích tuyến đường, vị trí Diện Tích 100 m2 Hình dáng Vng Tam giác Hình thang Chữ nhật Vng Tam giác Hình thang Chữ nhật Vng Tam giác Hình thang Chữ nhật Đơn vị tính 1000 đồng/m2 Đường Đường Đường Đường Bảo Điện Biên Thành Công Cường Bắc Lương 40000 28000 10000 32000 12000 12000 5000 18000 30000 38000 9000 30500 42000 38000 95000 35000 50000 24000 11000 45000 15000 12000 6000 31000 35000 28000 10000 38000 55000 40000 12000 50000 60000 34000 23000 65000 35000 22000 9000 31000 62000 48000 30000 68000 65000 50000 42000 68000 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua số liệu ta thấy, tuyến đường, hình thể, diện tích khác ảnh hưởng đến giá đất khác nhau, đất có hình vng thành sắc cạnh có giá chênh lệch lớn với đất tam giác hình thang mà đáy nhỏ, theo quan niệm người Việt Nam từ trước đến nay, an cư lập nghiệp hình dáng đất ảnh hưởng đến khả phát triển kinh tế họ, mặt yếu tố phong thủy tác động, Do đất không vuông dẫn đến giá đất thấp ngược lại 65 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 Quy hoạch yếu tố khiến nhiều người quan tâm, vùng đất có dự án quy hoạch đất cho cơng trình cơng cộng giá đất tăng lên so với bình thường, lý lợi ích dự án mang lại cho khu đất Ta thấy sau quy hoạch dự án xong đường xá, cơng trình cơng cộng quy hoạch theo dẫn đến lô đất lân cận trở nên có giá trị so với trước Bảng 3.12: Giá đất trung bình khu quy hoạch ngồi khu quy hoạch Đơn vị tính 1000 đồng/m2 Đoạn đường Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Đất nằm khu vực mở 38000 40000 45000 60000 20000 33000 35000 45000 Đất quanh khu vực thi công cầu 20000 32000 38000 55000 Đất không quy hoạch 10000 14000 21000 22000 đường Đất quanh siêu dự án chuẩn bị khởi công (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua số liệu điều tra ta thấy hạ tầng phát triển đương nhiên kéo theo giá đất lên, quy luật mn thủa Hơn việc săn lùng qux đất khu quy hoạch mở đường mang lại cho nhà đầu tư hội đầu khu đất tiếp tục tăng theo diễn biến hạ tầng Mở đường, xây cầu có đến 80% kích giá leo thang Ngồi siêu dự án có sức ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế địa phương khu vực, dự án cơng trình có quy mơ lớn mức giá đột biến so với khu vực quy hoạch số liệu so sánh lên đến 2-3 lần giá đất khu quy hoạch 66 Giá đất chịu tác động lớn từ yếu tố trên, ngồi cịn chịu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch, yếu tố pháp lý, tâm lý, an ninh xã hội 3.5 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy địa bàn thành phố Yên Bái có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ cơng tác quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất thời gian vừa qua Điều địi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản ý đất đai địa phương Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức 67 tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông 65 tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Kiện tồn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách 68 - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hố lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017, rút số kết luận sau: - Giá đất thị trường vị trí khu vực địa bàn thành phố có chênh lệch tương đối lớn Giữa khu vực thành phố mức độ chênh lệch khác Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thơng - Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, - Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu yếu tố ảnh hưởng: vị trí, độ rộng mặt tiền, hình thể diện tích, mục đích sử dụng đất, nhu cầu người dân, tượng đầu đất, ảnh hưởng số dự án địa bàn thành phố, sở hạ tầng, sách nhà nước (chính sách tín dụng, thuế …) - Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Kiến nghị Khi có biến động lớn giá đất thị trường, quyền địa phương cần có biện pháp bình ổn giá trước nhà nước điều chỉnh 70 - Chú trọng đào tạo đội ngũ cán toàn diện chuyên môn với nghiệp vụ công tác xác định giá đất - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật việc chấp hành quy định giá đất Nhà nước để nâng cao nhận thức nhân dân - Sớm đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất - Dựa vào kết nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai tổ chức quản lý chặt chẽ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số ngành Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ (2014), 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 Chính phủ Quy định khung giá đất Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định Giá Đất Bất Động Sản khác, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 10 UBND tỉnh Yên Bái (2014), Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Yên Bái việc ban hành Bảng giá đất năm 2015 tỉnh Yên Bái 11 UBND tỉnh Yên Bái (2017), Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 15/9/2017 UBND Yên Bái việc sửa đổi, bổ sung số điều 72 Quy định bảng giá đất năm 2015 tỉnh Yên Bái ban hành kèm theo Quyết định số 39/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Yên Bái PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây!) I THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: ……………………… Thu nhập bình quân: …………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số … Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Tên đường ngõ, vị trí đất định giá đất theo qui định tỉnh - Tên đường ngõ:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:…………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… + Điện thoại:…………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Khơng đồng ý Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Không Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng năm… Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… 10 Theo Ông (Bà) đâu nguyên nhân gây biến động giá đất TP Yên Bái: Do thị trường BĐS sơi động Do có đầu đất đai Do thị trường BĐS đóng băng Do vị trí đất Do nhu cầu sử dụng đất tăng lên Điều kiện kinh doanh thuận lợi Do quy hoạch khu đô thị Do chênh lệch đoạn giá Do chuyển nhượng đất nhiều Do lam phát, trượt giá đồng tiền Do ngun nhân khác 11 Một số góp ý Ơng (bà) việc ban hành giá đất tỉnh Yên Bái: Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Giá đất khu vực hợp lý Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất Tăng giá đất lơ thêm Cần có biện pháp bình ổn giá đất Yên Bái, ngày … tháng … năm 2018 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) ... đất đai thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 48 3.4 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 53 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố. .. yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 2.1.3 Địa điểm nghiên cứu Đề tài tiến hành nghiên cứu thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái 2.2 Nội dung nghiên cứu. .. tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 2.2.3.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2015 - 2017 2.2.3.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất ( tuyến đường ) đến giá đất thành