Giải pháp huy động vốn để phát triển thị trường bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG "TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ VIỆT NAM" NĂM 2014 DÀNH CHO SINH VIÊN GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thuộc nhóm ngành khoa học: Tài Chính – Ngân Hàng Thành viên nhóm :  Lê Hồng Quỳnh Anh MSSV: 11545020045  Phạm Hồi Mỹ Linh MSSV: 11540  Ngơ Nguyễn Khánh Phương Lớp: 11DTNH04 i LỜI CAM ĐOAN Nhóm em xin cam đoan có đồ án nghiên cứu khoa học tự thực hiện, không chép Trong trình làm nghiên cứu khoa học, nội dung nghiên cứu khoa học có tham khảo sử dụng tài liệu, thông tin, sách tham khảo, giáo trình, báo chí trang web bất động sản theo danh mục tài liệu tham khảo, số liệu trích dẫn đồ án trung thực TP.HCM, ngày tháng Kí tên năm 2014 ii LỜI CẢM ƠN Qua thời gian thực nghiên cứu khoa học, dƣới hƣớng dẫn thầy cô ngành Tài Chính – Ngân Hàng, nhóm em rút đƣợc nhiều kinh nghiệm trƣớc nhóm em chƣa có hội để hiểu biết rõ Nhóm em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô thầy Phùng Hữu Hạnh giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi giúp nhóm em hồn thành tốt nghiên cứu khoa hoc Trong trình thực nghiên cứu khoa học, thiếu nhiều kinh nghiệm nên tránh khơng khỏi sai sót Nhóm em mong thầy bảo thêm giúp em hồn thành đạt kết tốt Nhóm em xin chân thành cám ơn iii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN iv DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH Sơ đồ 1.1: mơ hình thị trƣờng bất động sản Biểu đồ 2.1: biểu đồ cột biểu thị lƣợng hộ tồn kho năm qua Biểu đồ 2.2: biểu đồ thể dƣ nợ tỷ lệ nợ xấu bất động sản Biểu đồ 2.3: số giá chung, nhà vật liệu xây dựng, vàng, đô la Mỹ từ tháng 01/2012 đến tháng 11/2013, % so với kỳ Biểu đồ 2.4: vốn FDI đăng kí vào bất động sản năm qua v LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Ngày nay, động thái diễn biến ngành bất động sản ln đƣợc ngƣời quan tâm đến Văn hóa an cƣ lạc nghiệp ăn sâu vào tâm trí ngƣời dân Việt Nam nên việc theo dõi diễn biến ngành bất động sản không nhận đƣợc quan tâm nhà đầu tƣ, chuyên gia ngành mà nhận đƣợc quan tâm ngƣời lao động, ngƣời có mong muốn có ngơi nhà để an cƣ Song, tình hình thị trƣờng bất động sản lien tục giảm kể từ năm 2008, thị trƣờng bất động sản gần nhƣ rơi vào bế tắc hàng tồn kho nhiều mà ngƣời mua lại khơng đủ tiền Do đó, để cứu lấy thị trƣờng bất động sản, hàng loạt giải pháp đƣợc đề Trong đó, giái pháp đƣợc cho hữu phƣơng pháp huy động vốn Chính nhìn thấy đƣợc giải pháp huy động vốn giải pháp có tầm khả thi cao để cứu lấy thị trƣờng bất động sản nên nhóm chúng em định nghiên cứu đề tài: “Giải pháp huy động vốn để phát triển thị trƣờng bất động sản” Mục tiêu nghiên cứu Nhóm chúng em nghiên cứu đề tài nhằm mục đích nghiên cứu sâu thị trƣờng bất động sản hình thức huy động vốn Từ nhóm em phát triển nghiên cứu thêm việc huy động vốn có hiệu quả, thiếu sót hình thức huy động vốn rút ƣu điểm để phát triển thêm hình thức huy động Phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp phân tích: nghiên cứu sách báo, internet,… Phƣơng pháp thống kê: từ việc so sánh tiêu năm, sử dụng phƣơng pháp thống kê so sánh tỷ lệ phần trăm 4.Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu phạm vi năm 2013 5.Giới thiệu kết cấu chuyên đề Bài nghiên cứu khoa học nhóm em gồm có chƣơng: Chƣơng 1: Khái quát chung thị trƣờng bất động sản Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2013 vi Chƣơng 3: Đánh giá giải pháp nâng cao tình hình huy động vốn cho thị trƣờng bất động sản MỤC LỤC CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 Ngành bất động sản Việt Nam 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến ngành bất động sản 1.3 Thị trƣờng bất động sản 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Phân loại CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TẠI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2013 2.1 Bong bong bất động sản 2.2 Khái quát chung thị trƣờng bất động sản 2.3 Khái quát chung tình hình thị trƣờng bất động sản năm 2013 11 2.4 Những điểm bật thị trƣờng bất động sản năm 2013 11 2.4.1 Chỉ số giá nhà có xu hƣớng giảm 11 2.4.2 Thị trƣờng nhà thu nhập thấp: Năm đột phá hệ thống sách nhằm kích thích tăng cung – cầu toàn thị trƣờng 12 2.4.3 Phân khúc hộ có diện tích nhỏ, giá thấp: Giao dịch có xu hƣớng tăng mạnh 13 2.4.5 Hàng tồn kho thị trƣờng bất động sản giảm mạnh tốc độ, nhƣng ía trị tồn kho cao 13 2.4.6 Nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản Việt Nam tiếp tục bị suy giảm 13 2.5 Thực trạng huy động vốn thị trƣờng bất động sản năm 2013 14 2.5.1 Nguồn vốn đầu tƣ công 15 2.5.2 Nguồn vốn tự có doanh nghiệp bất động sản 16 2.5.3 Kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa tiền gửi ngân hàng thƣơng mại 17 2.5.4 Kênh huy động vốn từ thị trƣờng chứng khoán 18 2.5.5 Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tƣ bất động sản 19 2.5.6 Kênh huy động vốn đầu tƣ nƣớc 20 2.5.7 Nguồn vốn từ nhà đầu tƣ tiềm 21 2.5.8 Nguồn vốn từ nguồn khác 21 CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22 3.1 Đánh giá tình hình huy động vốn thị trƣờng bất động sản 22 3.1.1 Ƣu điểm 22 3.1.2 Nhƣợc điểm 23 3.2 Giải pháp huy động vốn thị trƣờng bất động sản 23 3.2.1 Tháo gỡ vƣớng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản 24 3.2.2 Cần “chứng khốn hóa” dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản 24 3.2.3 Hình thành quỹ đầu tƣ tín thác cho thị trƣờng bất động sản 25 3.2.4 Thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc vào lĩnh vực bất động sản 25 CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản: thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai, dính liền vĩnh viễn với mảnh đất (ví dụ: nhà cửa, gara, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất dƣới mảnh đất đó,…) Những thứ dỡ khỏi mảnh đất khơng đƣợc xem bất động sản (ví dụ: lều, nhà di động, nhà tạm,…) 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Tính cá biệt khan hiếm: Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ,…Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đƣợc đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau: bất động sản chịu ảnh hƣởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tƣợng phổ biến Ngồi ra, bất động sản cịn có tính chất khác nhƣ: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội 14 Năm 2013, sách tiền tệ liên quan đến thị trƣờng bất động sản diễn theo xu hƣớng nới lỏng nhằm thực sách hỗ trợ sản xuất kinh doanh hỗ trợ thị trƣờng, theo đó, ngân hàng nhà nƣớc thực giảm 1% lãi suất tái chiết khấu lãi suất tái cấp vốn hai lần vào tháng 5/2013 Thị trƣờng bất động sản Việt Nam không thiếu vốn từ ngân hàng mà cịn có thêm suy giảm dịng vốn FDI (100% vốn nƣớc ngồi) vào lĩnh vụ Theo số liệu Cục Đầu tƣ nƣớc ngoài, Bộ Kế hoạch đầu tƣ, tổng vốn đầu tƣ nƣớc cho lĩnh vực bất động sản tính đến 20/11/2013 sụt giảm mạnh xuống mức thấp vòng năm qua đạt số 884 triệu USD, chiếm khoảng 4,2% tổng vốn đăng ký, năm 2010 lĩnh vực chiếm 34,3% tổng vốn đăng ký Biểu đồ 2.4: vốn FDI đăng kí vào bất động sản năm qua Tình trạng suy thối kinh tế tồn cầu khiến lƣợng vốn FDI vào Việt Nam năm 2013 sụt giảm mạnh, với khó khăn nội kinh tế nhƣ suy giảm kinh tế, sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, tổng cầu kinh tế thấp, nợ xấu kinh tế chƣa đƣợc giải triệt để đƣợc coi nguyên nhân khiến vốn đầu tƣ FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam sụt giảm mạnh 11 tháng đầu năm 2013 2.5 Thực trạng huy động vốn thị trƣờng bất động sản năm 2013 15 Theo Hiệp hội Bất động sản, vấn đề bất cập trƣờng pháp lý, chế sách, quản lý nhà nƣớc, tác động thị trƣờng vàng, chứng khoán… vấn đề vốn đƣợc xem tốn nan giải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nguồn vốn đầu tƣ cho thị trƣờng bất động sản chủ yếu bao gồm: Nguồn vốn tự có cá nhân doanh nghiệp, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản, nguồn vốn từ quỹ đầu tƣ bất động sản (quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản), nguồn vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi Theo hình thức huy động vốn nguồn vốn, thị trƣờng bất động sản áp dụng nhóm kênh huy động vốn cho thị trƣờng bất động sản nhà đạt đƣợc số -Một kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa tiền gửi ngân hàng thƣơng mại -Hai là, kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa hệ thống tiết kiệm -Ba là, kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa chứng khốn chấp ngân hàng, tài -Bốn là, kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản qua quỹ tín thác đầu tƣ (REIT: Real Estate Invesment Trust - Quỹ tín thác đầu tƣ bất động sản) -Năm là, kênh chứng khoán, chấp bất động sản Cụ thể cho luồng huy động vốn tác động vào thị trƣờng bất động sản nói riêng kinh tế nói chung 2.5.1 Nguồn vốn đầu tƣ công Năm 2013, nguồn vốn đầu tƣ công đƣợc bổ sung Trần bội chi ngân sách đƣợc nới lỏng từ 4,8% GDP lên 5,3% GDP Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho thị trƣờng bất động sản nhà đƣợc triển khai Công ty VAMC, công ty 100% vốn nhà nƣớc phục vụ cho trình xử lý nợ xấu ngân hàng thƣơng mại nhằm lành mạnh hóa 16 thị trƣờng tài chính, tín dụng, củng cố nguồn cung cấp tín dụng cho kinh tế đƣợc thành lập Tuy nhiên, theo số liệu Ngân hàng Nhà nƣớc, tính đến 30/11/2013, ngân hàng đƣợc định cho vay chƣơng trình gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà cam kết cho vay 1.256 khách hàng với tổng số tiền lên 1.562,1 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn Ngân hàng Nhà nƣớc, nhƣng thực tế, ngân hàng Vietinbank, Vietcombank, BIDV, Agribank MHB giải ngân đƣợc 470,8 tỷ đồng cho 1.236 khách hàng, tƣơng đƣơng 1,56% gói tín dụng 30.000 tỷ đồng Dƣ luận đồng thuận việc tăng chi tiêu cơng để đóng góp vào thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế 170 nghìn tỷ trái phiếu đƣợc Quốc hội thông qua Nguyên nhân nâng trần bội chi có nhiều nhƣng nguyên nhân quan trọng thu ngân sách không đạt kế hoạch Ngân sách năm 2013 đạt đƣợc kế hoạch thu vào thời điểm cuối năm Đã có luồng tiền để tạo cú hích cho tăng trƣởng kinh tế, thúc đẩy tiến độ cơng trình trọng điểm, khơi thông nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản, nhiên tiến độ triển khai chậm, vƣợt thu mức nhỏ, khơng đáng kể, cần có luồng tiền tạo cú hích cho tăng trƣởng kinh tế thúc đẩy tiến độ cơng trình trọng điểm 2.5.2 Nguồn vốn tự có doanh nghiệp bất động sản Năm 2013, nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn Hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực thi biện pháp tái cấu doanh nghiệp, tái cấu danh mục dự án tái cấu quy mô dự án Năm 2014 tình hình sáng sủa nhƣng khơng nhiều, vậy, nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản không thực khởi sắc mà mức độ quy mô gia tăng tiện tiến Năm 2014, phân hóa doanh nghiệp bất động sản tiếp tục thể Những doanh nghiệp xử lý tốt việc tái cấu trúc mạnh dạn cắt bỏ dự án, phận không hoạt động hiệu quả, khoản nợ xấu, quay trở lại thị trƣờng Một số doanh nghiệp không xử lý đƣợc phải rời bỏ thị trƣờng Tổng lƣợng vốn tự thân doanh nghiệp khơng đổi bình diện tổng qt nhƣng thị trƣờng đƣợc hƣởng lợi lƣợng vốn vào thực chất 17 2.5.3 Kênh huy động vốn đầu tƣ bất động sản dựa tiền gửi ngân hàng thƣơng mại Năm 2013, nợ xấu hệ thống bất động sản giảm Mua bán nợ xấu bất động sản chiếm 80% mua bán nợ xấu kinh tế Vì vậy, phần khó khăn thị trƣờng bất động sản đƣợc xử lý Một loạt văn pháp quy liên quan đến thị trƣờng bất động sản đƣợc ban hành: (i) Ngày 7/1/2013, Chính phủ ban hành nghị 02 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải nợ xấu Trong có nội dung dành 30.000 tỉ đồng (gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng) thơng qua tái cấp vốn để phục vụ cho vay đối tƣợng mua nhà xã hội, nhà diện tích dƣới 70m , giá bán dƣới 15 triệu đồng/m ; (ii) Nghị 48 Chính phủ (bổ sung nghị 02) ngày 4/4/2013, bổ sung nhà xã hội đƣợc mua bán Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc mua nhà; (iii) Quyết định 843 ngày 31/5/2013 Thủ tƣớng Chính phủ cấu lại nợ tổ chức tín dụng, quy định giảm thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, thuế VAT 5% doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội; (iv) Thông tƣ 16 ngày 8/2/2013 Bộ Tài hƣớng dẫn thực việc gia hạn, giảm số khoản thu ngân sách nhà nƣớc theo nghị số 02; (v) Thông tƣ 02 ngày 8/3/2013 Bộ Xây dựng nêu nguyên tắc tiêu chí thủ tục chuyển thƣơng mại sang xã hội, chia nhỏ hộ; (vi) Thông tƣ 11 Ngân hàng Nhà nƣớc ngày 25/5/2013 hƣớng dẫn thực cho vay gói 30.000 tỉ đồng; (vii) Thơng tƣ 07 ngày 25/5/2013 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn thủ tục đối tƣợng đƣợc vay gói 30.000 tỉ đồng; (viii) Thơng tƣ 18 Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/10/2013 giải tỏa vấn đề giao quyền địa phƣơng xác nhận chƣa có nhà cho ngƣời vay họ có cam kết thủ trƣởng quan phải chịu trách nhiệm xác nhận Tăng trƣởng tín dụng cịn mức thấp, tín hiệu lạm phát khơng cịn lo lắng, lãi suất mức doanh nghiệp chấp nhận, khả có nguồn tiền thị trƣờng bất động sản ngắn hạn Tuy nguồn vốn 30 nghìn tỷ sẵn sàng, nhƣng giải ngân cịn chậm Tính đến hết tháng 12/2013, tổng số giải ngân đạt 2% Đồng thời, loạt tiêu chí đƣợc xem 18 xét, điều chỉnh, gỡ bỏ rào cản Một rào cản đƣợc gỡ bỏ, nguồn lực đáng kể Đối với thị trƣờng bất động sản Việt Nam, kênh huy động vốn dựa tiền gửi ngân hàng thƣơng mại phát triển mạnh mẽ Tăng trƣởng tín dụng cịn mức thấp, tín hiệu lạm phát khơng cịn q lo lắng, lãi suất mức doanh nghiệp chấp nhận đƣợc Năm 2014, luồng vốn từ hệ thống ngân hàng thƣơng mại vận hành vào thị trƣờng bất động sản tốt năm 2014, không nhiều Có số lý kì vọng giải ngân hệ thống ngân hàng thƣơng mại tăng thời gian tới Một là, hệ thống ngân hàng đứng trƣớc sức ép phải cho vay để cân đối nguồn vào hệ thống Hai là, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gây áp lực giải ngân hệ thống ngân hàng Nếu tiếp tục thắt chặt tín dụng với hệ thống bất động sản, số doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn tăng lên Hệ kéo theo không thân doanh nghiệp bất động sản mà ngân hàng có dƣ nợ bất động sản lớn khó khăn Nguyên nhân nguy tự thân hệ thống ngân hàng thƣơng mại dần đƣợc gỡ bỏ Việc gia tăng hoạt động hƣớng đến tiềm lợi nhuận trung hạn bắt buộc hệ thống ngân hàng thƣơng mại phải đầu tƣ vào bất động sản Một số công cụ phái sinh từ hệ thống ngân hàng đƣợc xem xét để tài trợ cho thị trƣờng bất động sản nhƣ hệ thống tái chấp, hệ thống ngân hàng tiết kiệm bất động sản Hơn nữa, gói 30.000 tỷ đƣợc khơi thông Ngân hàng Nhà nƣớc xem xét hạ lãi suất xuống cịn 5% cho gói vay Khả chắn giải ngân từ gói cho thị trƣờng bất động sản tốt năm 2013 2.5.4 Kênh huy động vốn từ thị trƣờng chứng khoán Năm 2013 năm thị trƣờng chứng khoán chủ yếu ngang Dẫu rằng, giai đoạn đầu năm, số VN-Index có tăng trƣởng khoảng 30% nhƣng đạt ngƣỡng 500 điểm thị trƣờng dao động xung quanh ngƣỡng hầu hết thời gian lại năm 19 Hệ thị trƣờng bất động sản năm 2013 không đƣợc hỗ trợ từ thị trƣờng chứng khoán nhƣ mong đợi Năm 2014 đƣợc dự kiến thị trƣờng có chuyển biến tích cực hơn, không nhiều Tuy vậy, năm 2014 có chút khác biệt Tại dự thảo Quyết định thay Quyết định 55/2009/QĐ-TTg, điểm mở room quy định cho phép nhà đầu tƣ nƣớc đƣợc quyền sở hữu tối đa đến 60% cố phần có quyền biểu doanh nghiệp niêm yết đủ điều kiện Việc dự kiến mở rộng tỷ lệ nắm giữ nhà đầu tƣ nƣớc ngồi cơng ty niêm yết tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn có yếu tố nƣớc ngồi vào thị trƣờng chứng khốn Tác động phái sinh thị trƣờng bất động sản đƣợc hỗ trợ bổ sung lƣợng vốn từ thị trƣờng chứng khốn, khơng nhiều nhƣng tốt năm 2013 Tín hiệu từ ngày đầu năm 2014 cho thấy có luồng vốn ngồi vận hành vào Việt Nam với định tăng room sở hữu ngân hàng khối ngoại Đây nguồn lực gián tiếp có tiềm ngắn hạn cho thị trƣờng bất động sản 2.5.5 Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tƣ bất động sản Từ 15/9/2012, theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP, quỹ đầu tƣ bất động sản đƣợc thức vào hoạt động Bắt đầu từ ngày 1/7/2013, Thơng tƣ số 228/2012/TT-BTC Bộ Tài Chính hƣớng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tƣ bất động sản có hiệu lực thi hành, chậm trễ so với Nghị định Chính phủ Đến nay, việc tham gia quỹ đầu tƣ bất động sản (hoạt động theo Luật Chứng khoán) vào thị trƣờng bất động sản chƣa đƣợc nhƣ mong đợi Tuy nhiên, việc quỹ đầu tƣ (đã hoạt động theo Luật doanh nghiệp) hoạt động tốt Việt Nam, đặc biệt doanh vụ thị trƣờng bất động sản làm cho nhìn nhận nhà đầu tƣ quỹ kỳ vọng tốt vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2014 Từ đó, hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ nhà đầu tƣ quỹ tăng lên Từ 15/9/2012, quỹ đầu tƣ bất động sản đƣợc thức vào hoạt động Đến nay, chƣa có quỹ thức đăng kí hoạt động Hiện nay, Thị trƣờng bất động 20 sản nói chung thị trƣờng bất động sản nhà Việt Nam nói riêng REIT đƣợc áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi Song, quỹ huy động dòng tiền từ nƣớc ngồi Với số vốn hàng trăm triệu USD, điển hình nhƣ VinaLand, Indochina Land đầu tƣ nhiều dự án bất động sản Việt Nam Còn doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc chƣa sử dụng REIT nhƣ công cụ huy động vốn cho hoạt động tạo lập, kinh doanh phát triển bất động sản nhà Năm 2014, với việc quỹ đầu tƣ hoạt động tốt Việt Nam, cụ thể doanh vụ thị trƣờng bất động sản làm cho nhìn nhận nhà đầu tƣ quỹ kỳ vọng tốt vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2014 Cùng với việc Hiệp định TPP đƣợc chấp nhận, quỹ đầu tƣ tìm đƣờng vào Việt Nam Do vậy, hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ nhà đầu tƣ quỹ tăng lên Tuy nhiên, năm đầu nên khả nguồn vốn không cao nhƣ mong đợi, khơng có đột phá đáng kể 2.5.6 Kênh huy động vốn đầu tƣ nƣớc Năm 2013, nguồn vốn FDI đƣợc cải thiện Một loạt công trình lớn đƣợc thúc đẩy SamSung với dự án Thái Nguyên, LG với dự án Hải Phòng, Nghi Sơn với dự án Nhà máy lọc hóa dầu, Phú Yên với nhà máy lọc hóa dầu Một lƣợng tiền lớn vận hành vào Việt Nam Thị trƣờng bất động sản đƣợc tiếp thêm nguồn lực FDI Từ tháng đến tháng 10, dòng vốn FDI đăng ký tăng 95,8% so với kỳ năm ngoái đạt mức 13,1 tỷ USD Dòng vốn FDI vào ngành sản xuất tốt hơn, tăng 136,5% đạt 9,3 tỷ USD Từ đó, giúp tăng nhu cầu lao động thúc đẩy đầu tƣ xuất khẩu, yếu tố cần thiết để bù đắp tình trạng nhu cầu nội địa trì trệ Năm 2014, nguồn vốn FDI vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam có xu hƣớng dƣới tác động chủ trƣơng mở rộng tối đa cho ngƣời nƣớc mua nhà Việt Nam Hiện có khoảng 130 ngàn ngƣời Hàn Quốc làm việc sinh sống Việt Nam có mong muốn mua nhà Nếu có sách phù hợp, nguồn cầu lớn Một nguồn cầu tốn, lƣợng tài lớn vận hành vào thị trƣờng bất 21 động sản Bên cạnh đó, việc xem xét nới rộng điều kiện cho ngƣời nƣớc sở hữu nhà Việt Nam thu hút nguồn lực FDI khác bổ sung vào thị trƣờng bất động sản 2.5.7 Nguồn vốn từ nhà đầu tƣ tiềm Năm 2013, nguồn vốn từ dân cƣ, từ nhà đầu tƣ thứ cấp, sau số năm tích lũy nội (từ 2008, đặc biệt từ 2011, sau Nghị 11 năm 2011 Chính phủ) có bƣớc chuyển biến, từ trì, bảo tồn, chuyển sang có xu hƣớng giải ngân để tìm kiếm hội thị trƣờng bất động sản Năm 2014, với việc kinh tế ổn định, thu nhập tiềm đƣợc định dạng, với việc rủi ro thị trƣờng bất động sản giảm xuống, việc nhà đầu tƣ tiềm quay lại thị trƣờng bất động sản xảy Tuy nhiên, khả có đột biến thấp 2.5.8 Nguồn vốn từ nguồn khác Năm 2014, nguồn vốn truyền thống, có số nguồn vốn khác đƣợc khơi thơng Thứ nhất, nguồn vốn dịch chuyển dịch nƣớc Đông Bắc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản) đầu tƣ vào Việt Nam Hệ kéo theo nguồn vốn chi phí cho nhà đối tƣợng có liên quan Mặc dù lƣợng vốn khó định lƣợng nhƣng xu tốt năm 2013 Luồng tài phi truyền thống thứ hai nguồn vốn phái sinh từ việc tăng cƣờng hợp tác quốc tế theo Hiệp định xuyên Thái Bình Dƣơng (TPP) Có khả có dòng đầu tƣ vào Việt Nam hệ thị trƣờng bất động sản có luồng vốn Luồng vốn thành phần kinh tế đƣợc khơi dậy từ cơng trình theo phƣơng thức Hợp tác công tƣ nguồn gián tiếp Các luồng tiền phái sinh từ cơng trình tác động đến thị trƣờng bất động sản 22 CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Đánh giá tình hình huy động vốn thị trƣờng bất động sản 3.1.1 Ƣu điểm Đối với việc phát hành trái phiếu công ty, vốn đến từ nhiều đối tƣợng có tiềm lực tài nhƣ: quỹ đầu tƣ, cơng ty tập đồn bảo hiểm,…và thủ tục pháp lý khơng q phức tạp Doanh nghiệp áp dụng lãi suất linh hoạt nhƣ nhiều phƣơng án trả lãi gốc Doanh nghiệp phát hành trái phiếu chấp tài sản, hoạch định tài trái phiếu rẻ khoản vay khác 23 Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng quỹ đầu tƣ phƣơng thức vay truyền thống phổ biến Mặc dù có nhiều hạn chế định nhƣng dễ dàng đƣợc chấp nhận Ngoài ra, cơng ty có uy tín quan hệ lâu dài với ngân hàng cịn xin gia hạn chƣa có khả trả Huy động vốn khách hàng kênh huy động vốn hữu hiệu doanh nghiệp khơng phải trả lãi khách hàng mua sản phẩm bất động sản với nhiều ƣu đãi 3.1.2 Nhƣợc điểm Thị trƣờng bất động sản Việt Nam cấp độ phát triển thấp, thành tố thị trƣờng hình thành chƣa đầy đủ Thị trƣờng bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thƣơng mại Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thƣơng mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn thị trƣờng bất động sản cần nguồn vốn trung dài hạn Do đó, thị trƣờng bất động sản ln lâm vào tình trạng thiếu hụt vốn Ngoài ra, thị trƣờng bất động sản cịn khó tiếp cận Các doanh nghiệp bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận đất đai để hình thành phát triển dự án bất động sản thƣờng gặp nhiều khó khăn Mặc dù văn pháp quy rõ trình tự thủ tục quy trình, nhƣng thực tế diễn lại phức tạp khơng rõ ràng Chính sách phát triển thị trƣờng hay thay đổi Đến nay, để tiến hành tính tốn số liên quan đến thị trƣờng bất động sản tiêu bản: số lƣợng diện tích xây dựng, số lƣợng vốn đầu tƣ vào bất động sản, số lƣợng giao dịch giá trị giao dịch,…hiện chƣa có câu trả lời thỏa đáng Hệ thống thống kê thống kê vật chất thay thống kê giá trị Nhiều vấn đề liên quan đến thị trƣờng đất đai, bất động sản chƣa đƣợc ban hành Chính sách đền bù, giải phóng mặt cịn nhiều bất cập hay nhƣ vấn đề thời hạn giao đất chƣa đƣợc giải 3.2 Giải pháp huy động vốn thị trƣờng bất động sản 24 Huy động vốn cho bất động sản khơng cịn chuyện q khó biết chọn đƣờng Theo thống kê, tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế nên phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Số vốn đầu tƣ vào bất động sản nƣớc ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Nhƣ vậy, thấy đƣợc việc huy động vốn doanh nghiệp bất động sản ngày khó khăn Vì vậy, theo Hiệp hội bất động sản, điều kiện thị trƣờng bất động sản có nhiều biến động nhƣ nay, giải pháp huy động vốn cho đầu tƣ kinh doanh bất động sản cần đƣợc thực theo hƣớng sau: 3.2.1 Tháo gỡ vƣớng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản Hiện nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Vì vậy, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cƣờng huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lƣợng kênh thông tin thị trƣờng bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tƣ Do đó, cần phải sớm hồn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tƣ, kinh doanh vào bất động sản 3.2.2 Cần “chứng khốn hóa” dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản Hiện nay, lƣợng tiền nhàn rỗi dân cƣ lớn nhƣng việc thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản gặp nhiều hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn nhƣng vốn nhàn rỗi ngƣời dân thƣờng nhỏ nên khó tham gia vào đƣợc Do đó, giải pháp đƣợc xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi “chứng khốn hóa đƣợc dự án bất động sản” 25 Chứng khoán bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tƣ chứng khốn đầu tƣ bất động sản, đƣợc đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tƣ kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, nhƣng không thiết phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khoán Việc phát hành chứng bất động sản khả thi có nhiều ƣu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình Ngoài ra, chứng bất động sản thu hút nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tƣ địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản 3.2.3 Hình thành quỹ đầu tƣ tín thác cho thị trƣờng bất động sản Đây mơ hình mà nhà đầu tƣ ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tƣ vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phƣơng thức khai thác thị trƣờng bất động sản, tìm cách sử hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản ngƣời khác vay tiền mua lại khoản nợ chứng khoán đƣợc đảm bảo bất động sản… Chứng quỹ đầu tƣ tín thác có tính chất nửa nhƣ trái phiếu, nửa nhƣ cổ phiếu ngƣời nắm giữ đƣợc nhận lợi tức định kỳ nhƣng không tham gia quản lý đầu tƣ 3.2.4 Thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn nhƣ kêu gọi đầu tƣ vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc Các địa phƣơng cần ban hành quy chế thu hút đầu tƣ nƣớc ngồi vào bất động sản để đảm bảo tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ… Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng hình thức khác nhƣ mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân 26 diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa nhƣ cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hƣởng cổ tức Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trƣớc nhƣng phải đăng ký với quan chức ngân hàng thƣơng mại đảm nhận (theo Vn Economy) 27 KẾT LUẬT Thị trƣờng bất động sản thị trƣờng có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trƣờng tài tiền tệ, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng thị trƣờng lao động Vì vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trƣờng bất động sản khơng phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà lợi ích chung, góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hƣớng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc 28 TÀI LIỆU THAM KHẢO Các trang web báo mạng: http://cafeland.vn/ https://vi.wikipedia.org/wiki/ http://vnexpress.net/ http://thoibaonganhang.vn/ ... phƣơng pháp huy động vốn Chính nhìn thấy đƣợc giải pháp huy động vốn giải pháp có tầm khả thi cao để cứu lấy thị trƣờng bất động sản nên nhóm chúng em định nghiên cứu đề tài: ? ?Giải pháp huy động vốn. .. trƣờng chấp bảo hiểm bất động sản Thị trƣờng dich vụ bất động sản: gồm hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tƣ vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, … 1.3.2.5 Căn theo... động đến thị trƣờng bất động sản 22 CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TẠI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Đánh giá tình hình huy động vốn thị trƣờng bất động sản 3.1.1