Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản (Khóa luận TN)

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Khơng phủ nhận vai trị to lớn, quan trọng thị trường bất động sản kinh tế thị trường nước ta Bởi với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất động sản tạo thành chu trình “khép kín” yếu tố “đầu vào’ trình sản xuất, kinh doanh Bất động sản tham gia vào thị trường trở thành loại hàng hóa đặc biệt mà không nhà nước bỏ qua việc định hướng, điều tiết kiểm sốt Điều khơng định ý chí nhà nước mà bắt buộc phải làm để toàn kinh tế vận hành cách lành mạnh có hiệu Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đặt nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, là: hoạt động thị trường chưa kiểm sốt hồn tồn; tồn hoạt động đầu đất đai gây lũng đoạn thị trường đẩy giá đất lên cao so với thực tế; hoạt động trung tâm môi giới bất động sản gây thiệt hại khơng nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; thông tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư người dân khó khăn tiếp cận… Những hạn chế gây tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế nói chung lịng tin người dân thực đầu tư Một nguyên nhân có ảnh hưởng trực tiếp yếu tố quản lý nhà nước Mặc dù, nhà nước trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nước ta thời gian qua lỏng lẻo, chưa nhận thức hết vai trò quan trọng nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường bất động sản, ban hành văn pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn… Với nhận thức lý nêu trên, em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu nhằm đạt mục đích chủ yếu sau: - Góp phần làm sáng tỏ số nội dung quan trọng quản lý nhà nước có tác động trực tiếp đến phát triển vận hành thị trường bất động sản - Tìm hiểu kinh nghiệm số nước giới quản lý nhà nước thị trường bất động sản học kinh nghiệm rút Việt Nam - Chỉ tồn tại, hạn chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản tìm kiếm giải pháp khắc phục - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu Quản lý nhà nước thị trường bất động sản mảng đề tài rộng Vì vậy, khn khổ khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật có giới hạn thời gian số lượng nên khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu vào việc sâu tìm hiểu số nội dung quan trọng quản lý nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến tồn phát triển thị trường bất động sản như: vấn đề xây dựng, điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tạo lập minh bạch hóa hàng hóa bất động sản tham gia thị trường; thực sách tài thuế BĐS; phát triển nâng cao vai trò hoạt động thể chế hỗ trợ trung gian hoạt động tra, giám sát xử lý chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm Kết cấu khóa luận gồm ba phần: Chương 1: Các vấn đề chung quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 3: Hướng hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương C¸c vÊn ®Ò chung quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1.1 Sự cần thiết quản lý nhà nước thị trường bất động sản Quản lý hoạt động mang tính đặc thù người, tác động có mục đích chủ thể quản lý đối tượng quản lý Khi nhà nước xuất phần lớn cơng việc xã hội nhà nước quản lý Một chức bản, quan trọng nhà nước chức quản lý xã hội hay gọi chức quản lý nhà nước Quản lý nhà nước hoạt động quan nhà nước lĩnh vực lập pháp, hành pháp tư pháp nhằm thực chức đối nội đối ngoại nhà nước Nói cách khác, quản lý nhà nước tác động chủ thể mang quyền lực nhà nước, chủ yếu pháp luật tới lĩnh vực quan trọng khác đời sống xã hội Đối với lĩnh vực bất động sản - lĩnh vực có vai trị quan trọng kinh tế phát triển toàn diện giới ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội quốc gia vai trị quản lý nhà nước lĩnh vực phủ nhận Đặc biệt, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, có bước phát triển đáng kể góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nông thôn, song bên cạnh cịn bộc lộ nhiều hạn chế, tồn Cụ thể: - Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Tình trạng đầu nhà, đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" bất thường, nhiều sốt giá nhà, đất xảy năm gần khiến thị trường trở nên khó kiểm sốt - Thơng tin bất động sản khơng đầy đủ thiếu minh bạch khó tiếp cận, thủ tục giao dịch bất động sản phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, cịn xuất nhiều tượng lừa đảo kinh doanh môi giới bất động sản Tại nhiều đô thị, tính pháp lý quy hoạch bị vi phạm thực thi từ phía quan Nhà nước phận nhân dân - đặc biệt trường hợp cấp phép tràn lan cho dự án xây dựng… Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng cịn chưa đầy đủ khơng thống nhất, hoạt động quản lý thị trường bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, thêm vào chưa hình thành hệ thống quan thống để quản lý từ trung ương đến địa phương lĩnh vực Bất động sản tham gia thị trường chưa sử dụng hiệu quả, xuất nhiều tiêu cực để thất thốt, lãng phí, tham nhũng gây bất bình xã hội Cơ chế sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng Vì vậy, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đồng thời, chưa có sách hợp lý để nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực Điều ảnh hưởng khơng nhỏ tới tính hấp dẫn môi trường đầu tư nước chưa phù hợp với yêu cầu trình hội nhập kinh tế quốc tế Các sách tài đất đai thiếu đồng bộ, quy định thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, giá đất dường chưa phù hợp với thực tế chậm sửa đổi bổ sung nên không kịp thời ngăn chặn tiêu cực, đặc biệt tình trạng đầu đất đai mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép Một nguyên nhân dẫn đến hạn chế thị trường bất động sản nêu nằm khâu quản lý nhà nước Vì thế, việc tăng cường quản lý nhà nước thị trường bất động sản hồn tồn hợp lý cần thiết, có thị trường bất động sản nước phát triển lành mạnh, hướng góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển 1.1.2 Khái niệm đặc điểm quản lý nhà nước thị trường bất động sản Xuất phát từ mục đích quản lý nhà nước nói chung trình bày thị trường bất động sản vốn nhiều tồn tại, bất cập khiếm khuyết cần điều chỉnh, quản lý kiểm sốt nhà nước với mục đích: đảm bảo trật tự cho chủ thể tham gia thị trường; đảm bảo quyền lợi ích cho chủ thể, cho nhà nước; giúp cho thị trường bất động sản theo định hướng chung, phù hợp với ý chí nhà nước Vậy, "Quản lý nhà nước thị trường bất động sản hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật việc xây dựng tổ chức thực thực tế sách nhà nước lĩnh vực thị trường bất động sản" Hoạt động quản lý nhà nước thị trường BĐS mang đặc thù sau: - Thứ nhất, hoạt động quản lý nhà nước thị trường BĐS liên quan đến lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh nhiều đạo luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân Vì vậy, quan nhà nước phải sử dụng chế định đạo luật để thực công tác quản lý - Thứ hai, quản lý nhà nước thị trường bất động sản có liên quan chặt chẽ đến công việc yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng nên đòi hỏi chủ thể quản lý phải có hiểu biết chuyên sâu nội dung cơng việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động thị trường - Thứ ba, thị trường BĐS không thị trường mang tính phân đoạn, tính khu vực, chịu ảnh hưởng sâu sắc phong tục tập quán, thị hiếu mà cịn thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, khó thâm nhập Vì vậy, quản lý cần tạo điều kiện cho tổ chức trung gian tổ chức môi giới, tổ chức tư vấn, tổ chức định giá BĐS tham gia để trợ giúp Hoạt động tổ chức mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Thứ tư, quản lý nhà nước thị trường bất động sản hoạt động quản lý vừa mang tính chất vĩ mơ (thể việc hoạch định chiến lược, sách phát triển thị trường bất động sản tầm quốc gia, xây dựng khung pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường này), lại vừa mang tính vi mơ Do đó, địi hỏi Nhà nước trình quản lý thị trường bất động sản phải có biện pháp điều hành xử lý nhanh chóng, linh hoạt thời điểm, tình cụ thể Ví dụ, thị trường bất động sản tình trạng "sốt nóng", cung khơng đáp ứng cầu Nhà nước cần mặt ban hành sách thuế chống đầu đất đai, thông qua công tác quy hoạch, qua doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhà nước để trực tiếp can thiệp vào thị trường bất động sản cách đầu tư xây dựng để tạo lượng bất động sản hàng hóa cung cấp cho thị trường nhằm bình ổn giá nhà, đất Ngược lại, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng", nhà nước phải thực loạt biện pháp "kích cầu" cho sản xuất tiêu dùng giảm lãi suất cho vay dự án đầu tư bất động sản, kéo dài thời gian trả nợ ngân hàng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Để việc quản lý thị trường diễn cách đồng bộ, thống nhà nước quy định hệ thống quan chuyên trách để quản lý thị trường 1.1.3 Hệ thống quan quản lý nhà nước thị trường BĐS Thị trường bất động sản loại thị trường rộng lớn bao gồm nhiều loại hàng hóa sản phẩm, nhiều phương thức giao dịch nhiều thể chế hỗ trợ trung gian Chính thế, thị trường chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với tư cách luật chung điều chỉnh hoạt động chủ yếu thị trường bất động sản mà cụ thể hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định quản lý nhà nước thị trường Đi với văn hướng dẫn thi hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản chịu điều chỉnh luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà 2005, Luật Xây dựng 2005 với quy định cụ thể tạo sở pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản thông qua chế định chế định kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, quan chức quản lý chuyên mơn Tuy nhiên, để đảm bảo tính tập trung, thống nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định cụ thể hệ thống quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hoạt động thị trường bất động sản sau: Nhóm 1: Hệ thống quan quản lý bất động sản có thẩm quyền chung * Chính phủ thống quản lý nhà nước bất động sản phạm vi nước Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25/11/2001 có quy định: "Chính phủ thống quản lý việc thực nhiệm vụ trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đối ngoại nhà nước; đảm bảo hiệu lực máy nhà nước từ trung ương đến sở; bảo đảm việc tôn trọng chấp hành Hiến pháp pháp luật; phát huy quyền làm chủ nhân dân nghiệp xây dựng bảo vệ Tổ quốc, đảm bảo ổn định nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân" (Điều 1) Như vậy, Chính phủ có chức quản lý nhà nước tất lĩnh vực đất nước có lĩnh vực kinh doanh bất động sản Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: "Chính phủ thống quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản" (khoản Điều 13) * Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Ủy ban nhân dân thực chức quản lý nhà nước địa phương, góp phần đảm bảo đạo, quản lý thống máy hành nhà nước từ trung ương tới sở Như vậy, Ủy ban nhân dân quan chịu trách nhiệm quản lý nhà nước tất lĩnh vực trị, kinh tế, xã hội, quốc phịng địa phương Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể; - Thực hoạt động quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn quản lý - Cho phép đầu tư, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền; - Đầu tư, hỗ trợ đầu tư có sáh khuyến khích đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp địa phương theo quy định pháp luật; - Quản lý hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ BĐS khác địa bàn; - Kiểm tra, tra xử lý vi phạm thị trường bất động sản Nhóm 2: Các quan quản lý nhà nước thị trường BĐS có thẩm quyền riêng * Bộ xây dựng Bộ xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: - Ban hành theo thẩm quyền văn quy phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản - Xây dựng trình Thủ tướng phủ ban hành chiến lược sách phát triển thị trường BĐS - Quản lý việc tổ chức, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá quản lý BĐS quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS - Thành lập quản lý vận hành hệ thống thông tin thị trường BĐS - Kiểm tra, tra hoạt động kinh doanh BĐS quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, giải khiếu nại tố cáo xử lý vi phạm theo thẩm quyền trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật * Bộ Tài nguyên môi trường Trong phạm vi quyền hạn có trách nhiệm hướng dẫn thực quy định quản lý loại đất tham gia thị trường BĐS * Các ngành liên quan phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng quản lý thị trường BĐS * Cục quản lý nhà thị trường BĐS Cục quản lý nhà thị trường BĐS đơn vị trực tiếp giúp Bộ xây dựng thực chức quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Cụ thể: - Nghiên cứu, đề xuất, soạn thảo chủ trương sách, văn quy phạm pháp luật, văn hướng dẫn nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS để trình cấp có thẩm quyền ban hành - Hướng dẫn, kiểm tra việc thực chủ trương, sách, văn quy phạm pháp luật nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS - Đánh giá báo cáo tổng hợp tình hình quản lý phát triển nhà cơng sở, tình hình quản lý phát triển thị trường BĐS - Phối hợp với quan, đơn vị, tổ chức liên quan, địa phương để thực chức quản lý nhà nước thị trường BĐS; Ngoài ra, nhiều chức nhiệm vụ khác Cục quản lý nhà giới hạn số trang nên người viết nêu số chức quan trọng * Sở Xây dựng Sở xây dựng quan chun mơn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn tỉnh Đi đôi với việc quy định quan nhà nước có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản Chính phủ quan có nhiệm vụ ban hành văn pháp luật để điều chỉnh hoạt động thị trường diễn thống nhất, minh bạch 1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật quản lý nhà nước thị trường BĐS Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS làm tăng hữu hiệu tác động nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi chủ thể tham gia thị trường BĐS sớm đạt mục tiêu, định hướng đặt Việc nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS bao gồm nhiều nội dung, viết chủ yếu tìm hiểu, phân tích số nội dung chủ yếu, có tác động trực tiếp nhất, quan trọng đến hiệu vận hành thị trường bất động sản đáng quan tâm Cụ thể: - Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở cho việc quản lý thị trường Bất động sản tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường BĐS Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trị chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường BĐS gồm: Luật Đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, BĐS Cùng với hệ thống văn luật Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị, cụ thể hóa hướng dẫn thi hành luật Việc ban hành văn pháp luật đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn pháp luật việc điều tiết quan hệ BĐS 10 - Cần sửa đổi, bổ sung số điều việc điều tiết Thuế thu nhập doanh nghiệp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản - Nhà nước cần nhanh chóng thành lập trung tâm tư vấn định giá đất đai đáp ứng nhu cầu xã hội; thực đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để khắc phục chế xin cho phân phối đất đai góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước - Nhanh chóng hồn thiện dự thảo Luật Thuế nhà đất để thay Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 lạc hậu nhằm phù hợp với phát triển kinh tế góp phần chống đâu Tóm lại, sở tìm hiểu ưu điểm mặt tồn quy định pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản việc thực thi pháp luật, nguyên nhân hạn chế đưa biện pháp khắc phục Điều góp phần hồn thiện pháp luật tạo môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, thu hút quan tâm nhà đầu tư nước 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu hoạt động thể chế hỗ trợ trung gian - Thứ nhất, nâng cao hiệu hoạt động tổ chức dịch vụ hành cơng Kiện tồn nâng cao hiệu hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Đây việc làm không đơn giản nên phải thực cách toàn diện, bước có kết hợp biện pháp khác như: có kế hoạch đào tạo thường xuyên đào tạo nghiệp vụ cho đội ngũ cán làm việc văn phòng, nâng cao sở vật chất, trang thiết bị cho hoạt động văn phịng Ở địa phương chưa có văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cần tiếp tục thành lập, nơi thành lập đơn vị phải nâng cao hiệu hoạt động Xúc tiến thành lập trung tâm, tổ chức khai thác phát triển quỹ đất tỉnh nước Thực tế chứng minh đời hoạt động tổ 59 chức phát triển quỹ địa phương có vai trị quan trọng công tác quản lý đất đai quan nhà nước nói chung góp phần làm minh bạch hóa thị trường thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Đồng thời, cần quan tâm tới việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán làm công tác chuyên môn tổ chức phát triển quỹ đất nhằm phát huy hiệu hoạt động tổ chức - Thứ hai, nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản Cần ban hành văn pháp luật nhằm chi tiết hóa vấn đề liên quan đến hoạt động tổ chức dịch vụ quản lý sử dụng đất Trên thực tế, chứng ta có Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, nội dung nghị định dừng lại vấn đề đào tạo, cấp chứng kinh doanh dịch vụ Trong hướng dẫn cụ thể hoạt động loại hình dịch vụ vấn đề quan trọng cần thiết lại chưa có văn quy định Do đó, quan chức nên xem xét kỹ vấn đề Rà soát lại số lượng chất lượng trung tâm đào tạo cấp chứng kinh doanh dịch vụ bất động sản Theo đó, cần có biện pháp đánh giá nội dung chất lượng đào tạo cấp chứng trung tâm cho hợp lý Cần phải kiểm tra chặt chẽ hoạt động trung tâm kiểm tra đội ngũ cán giảng dạy có đảm bảo trình độ, chun mơn khơng, nội dung giảng dạy có phù hợp khơng hay sở vật chất phục vụ hoạt động giảng dạy có đảm bảo khơng ? Ngồi ra, cần tăng cường công tác giám sát chất lượng đầu học viên trung tâm, tránh tình trạng đào tạo hàng loạt chất lượng lại kém, không đáp ứng địi hỏi thực tế Tiến hành kiểm sốt hoạt động trung tâm đào tạo cấp chứng kinh doanh dịch vụ bất động sản việc không dễ dàng nên cần phải có liên kết, phối hợp nhiều quan khác Ngoài ra, cần đưa biện pháp xử lý kịp thời trung tâm không đảm bảo điều kiện đào tạo 60 Cần có biện pháp xử lý ngăn chặn trung tâm môi giới mang tính chất “trơi nổi”, “cị mồi”, hoạt động trốn tránh pháp luật Bên cạnh việc áp dụng xử phạt hành đơn vị cần thực tốt biện pháp mạnh tay buộc phải giải tán hoạt động muốn hoạt động phải hoàn thiện điều kiện theo quy định pháp luật 61 KẾT LUẬN Trải qua hai mươi năm phát triển theo chế thị trường mười năm thức thừa nhận đời phát triển, thị trường bất động sản nước ta xem sơ khai chứa đựng nhiều bất cập: Hoạt động thị trường bất động sản có nhiều biểu vượt ngồi tầm kiểm sốt nhà nước; quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trường ngầm phi thức; biến động bất thường giá bất động sản chưa điều chỉnh hữu hiệu… Chính vậy, vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản to lớn thiết thực, Đảng nhà nước ta đề cao quan tâm Tại Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII lần thứ IX khẳng định: “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS, chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị, phát triển doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng, kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước” “Hình thành phát triển thị trường BĐS, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở thị trường BĐs cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư’ Như vậy, nhà nước khơng có vai trị quản lý, hỗ trợ thị trường BĐS mà cịn có vai trị hình thành định hướng thị trường phát triển lành mạnh, quy phục vụ cơng xây dựng chủ nghĩa xã hội đất nước 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005 Luật Đất đai 2003, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2003 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nxb Chính trị quốc gia, 2006 Luật Nhà 2005, Nxb Tư pháp Luật Xây dựng 2005, Nxb Chính trị quốc gia Luật Thuế thu nhập cá nhân 2009, Nhà xuất Tư pháp Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật Tổ chức Chính phủ 2001, Nxb Chính trị quốc gia Pháp lệnh Thuế nhà đất năm 1992 10 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản 11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai 12 Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu cơng trình xây dựng 13 Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số điều lệ phí trước bạ 14 Nghị định 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2008 18 Giáo trình Ph¸p luật kinh doanh bất động sản, NXB T pháp 2009 63 19 Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Nxb Xây dựng, Hà Nội 2006 20 Thuế Đất đai – công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản (Sách chuyên khảo) 21 “Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, T.S Nguyễn Thị Nga, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội 2003 22 “Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Nguyễn Thị Huệ, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật , 2009 23 “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản”, GS.TSKH Lê Đình Thắng, Tạp chí Quản lý nhà nước 99(4-2004) 24 “Đăng ký bất động sản vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam”, TS Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Luật học số 8/2008 (1) http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/06/26/3181/ (2) http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2009/06/26/3181/ (3) http://doanhnhantimes.com/S18N408/Cai-thien-tinh-minh-bach-cua-thi- truong-bat-dong-san.html (4)http://www.vhdn.vn/index.php? option_content&view=article&id=5812:Cp_giy_chng_quyn_s_dng_t_khng_t_k _hoch&catid=96:xa-hi (5)http://baodatviet.vn/Home/Bat_nhao_moi_gioi_bat_dong_san/20093/35591 (6) Báo cáo tình hình cơng tác quản lý đất đai 2003-2006 Bộ Tài nguyên Môi trường) (7)http://camnangkientruc.com/apm/modules.php? name=News&file=article&sid=1881 (8) http://vnexpress.net/GL/Xa-hoi/2010/03) (9)http://www.tin247.com/thue_chuyen_nhuong_bat_dong_san_manh_ai_nay_“ lach”-3-215 04202.html) 64 (10) http://www.vietnhadat.com/TTBDS/BDS/2854.html MỤC LỤC Đề tài nghiên cứu nhằm đạt mục đích chủ yếu sau: - Góp phần làm sáng tỏ số nội dung quan trọng quản lý nhà nước có tác động trực tiếp đến phát triển vận hành thị trường bất động sản - Tìm hiểu kinh nghiệm số nước giới quản lý nhà nước thị trường bất động sản học kinh nghiệm rút Việt Nam - Chỉ tồn tại, hạn chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản tìm kiếm giải pháp khắc phục - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Quản lý nhà nước thị trường bất động sản mảng đề tài rộng Vì vậy, khn khổ khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật có giới hạn thời gian số lượng nên khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu vào việc sâu tìm hiểu số nội dung quan trọng quản lý nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến tồn phát triển thị trường bất động sản như: vấn đề xây dựng, điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tạo lập minh bạch hóa hàng hóa bất động sản tham gia thị trường; thực sách tài thuế BĐS; phát triển nâng cao vai trò hoạt động thể chế hỗ trợ trung gian hoạt động tra, giám sát xử lý chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm Kết cấu khóa luận gồm ba phần: .2 Chương 1.1.1 Sự cần thiết quản lý nhà nước thị trường bất động sản Đối với lĩnh vực bất động sản - lĩnh vực có vai trị quan trọng kinh tế phát triển tồn diện giới ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội quốc gia vai trị quản lý nhà nước lĩnh vực phủ nhận Đặc biệt, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, có bước phát triển đáng kể góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi mặt thị nơng thơn, song bên cạnh bộc lộ nhiều hạn chế, tồn Cụ thể: - Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Tình trạng đầu nhà, đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" bất thường, nhiều sốt giá nhà, đất xảy năm gần khiến thị trường trở nên khó kiểm soát .3 Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng cịn chưa đầy đủ khơng thống nhất, hoạt động quản lý thị trường bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, thêm vào chưa hình thành hệ thống quan thống để quản lý từ trung ương đến địa phương lĩnh vực Bất động sản tham gia thị trường chưa sử dụng hiệu quả, xuất nhiều tiêu cực để thất thốt, lãng phí, tham nhũng gây bất bình xã hội Cơ chế sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng Vì vậy, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đồng thời, chưa có sách hợp lý để nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực Điều ảnh hưởng không nhỏ tới tính hấp dẫn mơi trường đầu tư nước chưa phù hợp với yêu cầu trình hội nhập kinh tế quốc tế 65 Các sách tài đất đai thiếu đồng bộ, quy định thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, giá đất dường chưa phù hợp với thực tế chậm sửa đổi bổ sung nên không kịp thời ngăn chặn tiêu cực, đặc biệt tình trạng đầu đất đai mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép .4 - Thứ nhất, hoạt động quản lý nhà nước thị trường BĐS liên quan đến lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh nhiều đạo luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân Vì vậy, quan nhà nước phải sử dụng chế định đạo luật để thực công tác quản lý - Thứ hai, quản lý nhà nước thị trường bất động sản có liên quan chặt chẽ đến công việc yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng nên đòi hỏi chủ thể quản lý phải có hiểu biết chuyên sâu nội dung cơng việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động thị trường - Thứ ba, thị trường BĐS không thị trường mang tính phân đoạn, tính khu vực, chịu ảnh hưởng sâu sắc phong tục tập quán, thị hiếu mà cịn thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, khó thâm nhập Vì vậy, quản lý cần tạo điều kiện cho tổ chức trung gian tổ chức môi giới, tổ chức tư vấn, tổ chức định giá BĐS tham gia để trợ giúp Hoạt động tổ chức mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Thứ tư, quản lý nhà nước thị trường bất động sản hoạt động quản lý vừa mang tính chất vĩ mơ (thể việc hoạch định chiến lược, sách phát triển thị trường bất động sản tầm quốc gia, xây dựng khung pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường này), lại vừa mang tính vi mơ Do đó, địi hỏi Nhà nước trình quản lý thị trường bất động sản phải có biện pháp điều hành xử lý nhanh chóng, linh hoạt thời điểm, tình cụ thể Ví dụ, thị trường bất động sản tình trạng "sốt nóng", cung khơng đáp ứng cầu Nhà nước cần mặt ban hành sách thuế chống đầu đất đai, thông qua công tác quy hoạch, qua doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhà nước để trực tiếp can thiệp vào thị trường bất động sản cách đầu tư xây dựng để tạo lượng bất động sản hàng hóa cung cấp cho thị trường nhằm bình ổn giá nhà, đất Ngược lại, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng", nhà nước phải thực loạt biện pháp "kích cầu" cho sản xuất tiêu dùng giảm lãi suất cho vay dự án đầu tư bất động sản, kéo dài thời gian trả nợ ngân hàng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản - Thực hoạt động quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn quản lý - Cho phép đầu tư, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền; - Đầu tư, hỗ trợ đầu tư có sáh khuyến khích đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp địa phương theo quy định pháp luật; .8 - Quản lý hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ BĐS khác địa bàn; .8 - Kiểm tra, tra xử lý vi phạm thị trường bất động sản * Bộ xây dựng Bộ xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: - Xây dựng trình Thủ tướng phủ ban hành chiến lược sách phát triển thị trường BĐS - Quản lý việc tổ chức, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá quản lý BĐS quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS - Thành lập quản lý vận hành hệ thống thông tin thị trường BĐS 66 - Kiểm tra, tra hoạt động kinh doanh BĐS quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, giải khiếu nại tố cáo xử lý vi phạm theo thẩm quyền trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật * Bộ Tài nguyên môi trường * Các ngành liên quan phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng quản lý thị trường BĐS * Cục quản lý nhà thị trường BĐS .9 Cục quản lý nhà thị trường BĐS đơn vị trực tiếp giúp Bộ xây dựng thực chức quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Cụ thể: - Nghiên cứu, đề xuất, soạn thảo chủ trương sách, văn quy phạm pháp luật, văn hướng dẫn nhà ở, cơng sở, kinh doanh BĐS để trình cấp có thẩm quyền ban hành - Hướng dẫn, kiểm tra việc thực chủ trương, sách, văn quy phạm pháp luật nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS - Đánh giá báo cáo tổng hợp tình hình quản lý phát triển nhà cơng sở, tình hình quản lý phát triển thị trường BĐS - Phối hợp với quan, đơn vị, tổ chức liên quan, địa phương để thực chức quản lý nhà nước thị trường BĐS; Ngồi ra, cịn nhiều chức nhiệm vụ khác Cục quản lý nhà giới hạn số trang nên người viết nêu số chức quan trọng 10 * Sở Xây dựng 10 1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật quản lý nhà nước thị trường BĐS 10 - Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở cho việc quản lý thị trường 10 - Xây dựng, điều chỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 11 - Tạo lập minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường .11 - Thực sách tài thuế BĐS .11 - Phát triển nâng cao vai trò hoạt động thể chế hỗ trợ trung gian 12 - Hoạt động kiểm tra, giám sát xử lý chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm 12 1.3.1 Kinh nghiệm Trung Quốc .13 Việc xây nhà nhà nước quản lý chặt chẽ phải theo quy hoạch Để quản lý thị trường bất động sản tốt, pháp luật nước quy định việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất phải đăng ký qua sở giao dịch phải nộp thuế điều tiết phần giá trị tăng thêm loại bất động sản Hiện nay, Trung Quốc thực việc xóa bỏ bao cấp nhà ở, nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư, kinh doanh nhà 13 Chính phủ khống chế điều tiết lượng đất hàng hóa thị trường thơng qua hình thức xuất nhượng, cụ thể: kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường (trả tiền); đẩy mạnh việc đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý giá đất 13 Pháp luật Trung Quốc nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, chấp nhà đất không hợp pháp; quy định việc thẩm tra, xem xét tính rõ ràng giao dịch; điều phối giá nhà đất chủ yếu dựa vào giá chuẩn nhà đất loại nhà nước để cung cấp thông tin cho bên giao dịch bảo đảm thu thuế cho nhà nước Đây điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch thị trường bất động sản 13 Các quy định quản lý nhà đất chủ yếu đề cập đến vấn đề đăng ký nhà đất biện pháp định cho rõ ràng, công khai, minh bạch tài sản nhà đất, qua đảm bảo an tồn cho đối tượng tham gia giao dịch Đó hoạt động đăng ký nhà đất, quy định cấp đăng ký nhà đất, quy định đăng ký quyền sở hữu nhà đất thuộc diện bán đấu giá Bất kỳ tài sản chưa đăng ký có nghĩa chưa đảm bảo rõ ràng quyền không đủ điều kiện để tham gia vào giao dịch thị trường 14 67 1.3.2 Kinh nghiệm Úc .14 1.3.3 Kinh nghiệm Đức 15 1.3.4 Bài học kinh nghiệm rút nước ta 16 Qua việc tìm hiểu quy định pháp luật số nước giới Trung Quốc, Úc, Đức xây dựng quản lý thị trường bất động sản ta rút số kinh nghiệm Việt Nam sau: .16 - Do thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ tác động qua lại với thị trường vốn, thị trường lao động nên việc phát triển đồng loại thị trường có ý nghĩa quan trọng Vì vậy, cần đẩy mạnh phát triển loại thị trường khác để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản thực có nguồn hỗ trợ bền vững 16 - Nhà nước cần có can thiệp vào hoạt động thị trường bất động sản thông qua hoạt động cụ thể như: hệ thống đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Cần có quy định bắt buộc bên tham gia thực đăng ký giao dịch bất động sản nhằm ngăn ngừa rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS gây Bên cạnh đó, quy định trình tự, thủ tục đăng ký BĐS cần quy định đơn giản hóa nhằm khuyến khích tính tự giác người dân tham gia thị trường BĐS .16 - Nhà nước cần tạo điều kiện, chế sách phù hợp để hình thành tổ chức mơi giới BĐS, tổ chức định giá, tư vấn, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản cách chuyên nghiệp, hoạt động có hiệu Cần phải tăng cường vai trò quản lý đất đai nhà nước nhằm đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý, đạt hiệu kinh tế cao 16 - Cần phải quan tâm đến việc xây dựng quản lý thị trường bất động sản thông qua sách tài chính, cơng cụ thuế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hồ sơ địa nhằm phát huy tối đa tiềm đất đai 17 - Cần thiết lập hệ thống thông tin cơng khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý, thông tin giá nhằm đẩy lùi giao dịch ngầm, đầu đất đai đảm bảo cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh, ổn định 17 Bất kỳ nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đứng trước định thực dự án cụ thể vấn đề họ quan tâm, tìm hiểu vấn đề quy hoạch Bên cạnh quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch kiến trúc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chương trình nhà cho dân yếu tố quan trọng hàng đầu, có tính chất định việc thực hay không thực dự án đầu tư bất động sản Tuy nhiên, việc đầu tư có định hướng hay khơng? Khả đảm bảo an toàn pháp lý thực tế cho nhà đầu tư đến đâu? Hiệu việc phòng ngừa rủi ro cho nhà đầu tư BĐS mức độ nào? (nhìn nhận từ vai trị nhà nước với ý nghĩa chủ thể quản lý thị trường, hỗ trợ thúc đẩy thị trường phát triển ) phụ thuộc lớn vào công tác quy hoạch sử dụng đất, chủ thể quản lý thị trường bất động sản đóng vai trị nhà hoạch định sách, cầu nối nguồn cung BĐS thị trường với nhu cầu nhà đầu tư thơng qua việc cơng khai hóa quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết sử dụng đất ngành, lĩnh vực nhu cầu người dân địa bàn, đồng thời giúp cho nhà đầu tư có định hướng cụ thể trực tiếp ý đồ đầu tư Trên sở quy hoạch sử dụng đất thức cơng khai, nhà đầu tư định lựa chọn cách xác địa điểm đầu tư cho phù hợp với lĩnh vực đầu tư mình, định hướng cho nhà đầu tư lựa chọn phương thức đầu tư cách hợp lý hiệu Điều đồng nghĩa với việc ngăn ngừa rủi ro xảy nhà đầu tư 18 2.1.1 Quy định pháp luật quy hoạch kế hoạch sử dụng đất với tư cách nội dung quản lý nhà nước đất đai, bất động sản .19 - Về tính khả thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 19 - Về tính thống việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 20 68 - Về tính cơng khai dân chủ suốt trình xây dựng tổ chức thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 21 Để đảm bảo tính ổn định tương đối quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo tâm lý yên tâm cho người sử dụng đất hạn chế lạm quyền từ phía quan nhà nước lần Luật đất đai 2003 quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất đai 10 năm, kỳ kế hoạch sử dụng đất năm ( điều 24) Bên cạnh đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt bị điều chỉnh thuộc trường hợp quy định khoản 1,2,3 Điều 27 Luật Đất đai 2003 Quy định góp phần đảm bảo cho kế hoạch sử dụng đất nước, tỉnh thành phố đến quận, huyện, xã, phường thực cách cụ thể chi tiết phù hợp với quy hoạch sử dụng, đồng nghĩa kế hoạch sử dụng đất làm sở cho kỳ quy hoạch sử dụng đất có hiệu lực áp dụng 22 2.1.2 Những tồn bất cập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .22 2.2.1 Về tạo lập nguồn cung cho thị trường bất động sản 24 - Đối với hàng hóa nhà .25 2.2.2 Minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường .28 Mỗi hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch có cơng khai thơng tin làm thị trường bất động sản diễn rõ ràng, minh bạch Đó sở để nhà nước áp dụng pháp luật cách xác, người, việc, tránh tranh chấp, khiếu kiện gây bất ổn đời sống kinh tế - xã hội Thực tế, hàng hóa tham gia thị trường minh bạch giúp nhà nước nắm bắt diễn biến thị trường vấn đề giá hàng hóa BĐS, lượng cung – cầu hàng hóa hay số lượng giao dịch… từ giúp quan chức kiểm sốt chặt chẽ giao dịch diễn thị trường, hạn chế giao dịch “ ngầm” nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài với nhà nước .28 Thứ hai, minh bạch hàng hóa bất động sản có ý nghĩa với chủ thể tham gia giao dịch thị trường 28 Cùng với sách mở cửa kinh tế Đảng nhà nước ta chủ thể tham gia giao dịch thị trường bất động sản ngày đa dạng, đông đảo Nhà đầu tư không bao gồm tổ chức, cá nhân nước mà tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Các chủ thể theo dõi sát diễn biến thị trường bất động sản để đưa chiến lược kinh doanh phù hợp Sự minh bạch thị trường bất động sản mà đặc biệt hàng hóa BĐS vấn đề cần thiết nhà đầu tư đặc biệt quan tâm Khi nhà đầu tư cung ứng thông tin cách cụ thể, đầy đủ xác nguồn gốc, tình trạng pháp lý yếu tố khác có liên quan đến bất động sản mà họ muốn đầu tư tạo cho họ tinh thần thoải mái, tâm lý yên tâm vào đầu tư 29 Thời gian qua, quan quản lý nhà nước bất động sản nỗ lực để cải thiện số minh bạch cho thị trường bất động sản nước ta Cụ thể: 29 - Hoạt động đăng ký bất động sản ngày trọng 31 Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trị ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch tình trạng pháp lý bất động sản, có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch bất động sản, góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên, đồng thời thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản Thông qua đăng ký bất động sản, mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cá nhân, tổ chức bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực chức quản lý loại hình tài sản có giá trị lớn kinh tế, quy mơ tính chất bất động sản Với vai trò ý nghĩa quan trọng vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản góp phần phát triển thị trường bất động sản – mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế – xã hội nước ta đến năm 2010 .31 69 Nhận thức tầm quan trọng việc đăng ký bất động sản, năm vừa qua, Nhà nước có nhiều nỗ lực việc xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực đăng ký bất động sản Trên sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản bước triển khai rộng rãi phạm vi nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước bất động sản giao dịch bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu người dân cần Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản 31 Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp…) Vì vậy, để phát triển vận hành thị trường bất động sản địi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ, chặt chẽ Nội dung luật văn pháp luật điều chỉnh thị trường phải có thống đồng bộ, tránh chồng chéo dẫn đến gây khó khăn cho người quản lý người sử dụng Những vấn đề như: đất đai để phát triển bất động sản; quy định giao dịch bất động sản; quản lý sở hữu sử dụng bất động sản; trách nhiệm chủ thể tham gia… vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản Để đáp ứng yêu cầu trên, nhà nước ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Sự đời luật có ý nghĩa quan trọng dần tạo sân chơi thực bình đẳng, cơng khai lĩnh vực kinh doanh thị trường bất động sản 51 Song song với việc thực thi Luật Kinh doanh bất động sản cần sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật có tác động đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập, dẫn đến triệt tiêu động lực phát triển hạn chế hiệu thị trường bất động sản Điều cần đặc biệt quan tâm có hướng dẫn thống việc thực quy định có liên quan đến hoạt động thị trường bất động sản chịu điều tiết đồng thời luật khác Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thuế, Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư… văn pháp quy ban hành Cần chỉnh sửa vấn đề tồn tại, hạn chế điều luật có liên quan để thúc đẩy phát triển quản lý thị trường bất động sản Cụ thể: .51 Luật Dân cần có quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hình thức sở hữu, quyền chủ sở hữu người chủ sở hữu tài sản có bất động sản Hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đăng ký giao dịch bảo đảm có tài sản bảo đảm bất động sản .52 Luật Đất đai cần xác định rõ lợi ích chủ sở hữu đất đai mà nhà nước đại diện; vấn đề xác định giá trị, giá đất đai; quan điểm sách điều tiết để đảm bảo tính cơng xã hội; .52 Luật Xây dựng cần tập trung giải pháp tối ưu đổi công tác lập quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch sử dụng đất đai 52 Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư cần tạo tính cơng tất doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh bất động sản 52 Luật Thuế cần có sách thuế bất động sản cơng bằng, hợp lý; cần tính đến thuế sử dụng, chiếm hữu bất động sản tài nguyên quốc gia Có chế khuyến khích đăng ký giao dịch có chế tài xử lý nghiêm hành vi trốn thuế giao dịch bất động sản .52 Trong hệ thống luật pháp có liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản Luật kinh doanh bất động sản luật đóng vai trò trung tâm, phải bao quát khâu nối quy định có liên quan đến luật khác chỉnh thể thống nhất, đồng .52 Trong năm trước đây, thị trường bất động sản nói chung hay kinh doanh bất động sản nói riêng nước ta chủ yếu trọng vào tầng lớp dân cư giàu có nên hoạt động tạo lập, mua bán hàng hóa bất động sản diễn thị trường phần lớn biệt thự hay chung cư cao cấp với giá cao, dự án xây dựng chủ yếu tập trung vào loại hình Tuy nhiên thực tế cho thấy, người có đủ khả để mua hộ 70 chiếm tỷ lệ thấp Chính điều gây ảnh hưởng lớn đến phát triển chung thị trường nguồn cung bất động sản khan trọng vào việc xây dựng nhà giá cao mà nhu cầu nhà người dân lại ngày gia tăng Phần lớn người dân Việt Nam có thu nhập thấp nhu cầu nhà lại cao, họ mua hộ với giá cao ngất ngưởng Vì vậy, mà vài năm trở lại đây, để đảm bảo việc cung ứng quản lý tốt việc cung ứng, đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng thị trường, nhà nước nhà đầu tư dần trọng vào việc cung ứng nhà cho hộ nghèo hay người có thu nhập thấp 52 Để giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp thiết nghĩ địa phương nên có ngồn ngân sách riêng hàng năm cho vấn đề Nên có tiêu chuẩn riêng biệt cho khu nhà cho người có thu nhập thấp, có quy định cụ thể giám sát quản lý quyền nhà việc đặt tiêu chuẩn bình xét để sử dụng nhà dành cho người có thu nhập thấp Người có thu nhập thấp chủ yếu công nhânlao động từ vùng tỉnh địa phương khác đến làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất, sinh viên học đại học… Hiện nay, phần lớn số họ phải tự thuê nhà dân để tạm bợ giá nhà thuê khó xác định Để hạn chế vấn đề thành phố lớn có nhiều trường đại học, cao đẳng hay nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất… việc coi trọng phát triển thị trường bất động sản cho thuê tất yếu khách quan 53 Có thể nói từ trước nhà nước thức cơng nhận quyền người sử dụng đất thị trường ngầm mua bán đất đai hình thành từ lâu Đây gọi thị trường phi quy Cho đến nay, loại thị trường tồn ngày trở nên khó quản lý kiểm sốt Có thể nói, nhiều chuyển nhượng diễn không thông qua quyền địa phương đơn mua bán trao tay, làm thất thoát lượng lớn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước, đồng thời nguyên nhân quan trọng dẫn đến tranh chấp, kiện tụng kéo dài liên miên không dứt người mua bán, chuyển nhượng đất đai 53 Thực trạng đáng buồn mặt nguyên nhân người dân thiếu ý thức pháp luật, ham lợi trước mắt, nguyên nhân sâu xa lại hệ thống pháp luật nhiều kẽ hở khiến họ lợi dụng để chuộc lợi Đứng trước thực tế việc cấp bách nhà nước cần rà soát lại hệ thống quy định pháp luật đặc biệt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thật đơn giản, nhanh chóng tránh thủ tục phức tạp rườm rà Có đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển cách quy minh bạch .54 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trị quan trọng nhằm tạo sở định hướng mặt quản lý sử dụng bất động sản nói chung đất đai nói riêng Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mang ý nghĩa góp phần tạo lập hàng hóa “đầu vào” nhằm đáp ứng nhu cầu bất động sản xã hội Để công tác quy hoạch đạt mục đích ý nghĩa này, cơng tác đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cần hoàn thiện theo phương hướng sau: 54 Thị trường nhà đất phận quan trọng, chiếm tỷ trọng thị trường bất động sản Những “sốt” nhà đất hầu hết bắt nguồn từ “sốt” đất lan tỏa sang lĩnh vực khác thị trường bất động sản Vì vậy, bình ổn thị trường bất động sản nhà đất khâu đột phá để bình ổn thị trường bất động sản Trong lĩnh vực nhà nước cần tham dự trực tiếp vào phía cung thơng qua ngân sách Mở rộng hình thức “cung” thị trường thị trường cho thuê bán trả dần bất động sản nhà để tăng nguồn cung phù hợp với đối tượng thị trường Lập chương trình phát triển nhà ở; rà soát, sửa đổi, bổ sung chế, sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê, giảm bớt ưu đãi trung gian, tập trung hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng khó khăn chỗ 56 Thu hút nguồn lực trực tiếp từ dân cư tổ chức kinh tế nước nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản Cần khuyến khích đầu tư trực tiếp nước vào 71 lĩnh vực sản xuất bất động sản khu công nghiệp, bất động sản thương mại, khách sạn, văn phòng, bất động sản nhà ở… Giảm ách tắc thủ tục đầu tư, cần thay đổi chế đầu tư để tăng cường cạnh tranh lành mạnh thông qua đấu thầu dự án; giải ách tắc đền bù giải phóng mặt tổ chức hình thức khai thác quỹ đất… để khơi thông nguồn cung đất hàng hóa cho thị trường bất động sản Để giải vấn để trước hết cần thiết lập quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển bất động sản thông qua chương trình chương trình phát triển nhà ở, chương trình phát triển cơng nghiệp, dịch vụ, thương mại Thực đấu giá công khai rộng rãi quyền sử dụng đất cho cá nhân có nhu cầu, xóa bỏ hình thức xét duyệt, xin cho dự án phát triển bất động sản 57 Xây dựng chương trình phát triển nhà cần trọng tới việc phát triển quỹ nhà thuê bán trả dần đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn chỗ ở; xúc tiến thành lập quỹ phát triển nhà để tạo điều kiện khuyến khích tăng nguồn cung cấp nhà ở, đồng thời góp phần hỗ trợ cho đối tượng sách có điều kiện cải thiện chỗ 57 Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định, lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đóng vai trị quan trọng Tuy nhiên, thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước chậm chạp, ì ạch Vì vậy, để nhằm bước hạn chế chấm dứt hoạt động thị trường khơng thức đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động cách công khai minh bạch cần đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ Mà muốn thực nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ bên cạnh nỗ lực cấp, ngành có liên quan theo chúng tơi cần phải sửa đổi quy định pháp luật hành cấp GCNQSDĐ theo hướng: .57 Một là, cần nới lỏng điều kiện người sử dụng đất nhà nước thực cấp GCNQSDĐ Theo đó, người sử dụng đất cần chứng minh đất mà họ sử dụng phù hợp với quy hoạch khơng có tranh chấp nhà nước cấp GCNQSDĐ cho họ .58 Hai là, cần hồn thiện hệ thống hồ sơ địa hệ thống đăng ký bất động sản để khơng đất, nhà mà cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất minh bạch, công khai hội để tham gia thị trường loại bất động sản 58 - Nhà nước cần nhanh chóng thành lập trung tâm tư vấn định giá đất đai đáp ứng nhu cầu xã hội; thực đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để khắc phục chế xin cho phân phối đất đai góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước .59 - Nhanh chóng hồn thiện dự thảo Luật Thuế nhà đất để thay Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 lạc hậu nhằm phù hợp với phát triển kinh tế góp phần chống đâu .59 Tóm lại, sở tìm hiểu ưu điểm mặt cịn tồn quy định pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản việc thực thi pháp luật, nguyên nhân hạn chế đưa biện pháp khắc phục Điều góp phần hồn thiện pháp luật tạo mơi trường pháp lý ổn định, minh bạch, thu hút quan tâm nhà đầu tư nước .59 - Thứ nhất, nâng cao hiệu hoạt động tổ chức dịch vụ hành cơng 59 Kiện tồn nâng cao hiệu hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Đây việc làm không đơn giản nên phải thực cách toàn diện, bước có kết hợp biện pháp khác như: có kế hoạch đào tạo thường xuyên đào tạo nghiệp vụ cho đội ngũ cán làm việc văn phòng, nâng cao sở vật chất, trang thiết bị cho hoạt động văn phịng Ở địa phương chưa có văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cần tiếp tục thành lập, nơi thành lập đơn vị phải nâng cao hiệu hoạt động 59 Xúc tiến thành lập trung tâm, tổ chức khai thác phát triển quỹ đất tỉnh nước Thực tế chứng minh đời hoạt động tổ chức phát triển quỹ địa 72 phương có vai trị quan trọng cơng tác quản lý đất đai quan nhà nước nói chung góp phần làm minh bạch hóa thị trường thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Đồng thời, cần quan tâm tới việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán làm công tác chuyên môn tổ chức phát triển quỹ đất nhằm phát huy hiệu hoạt động tổ chức 59 73 ... luật quản lý nhà nước thị trường bất động sn Chng Các vấn đề chung v qun lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1.1 Sự cần thiết quản. .. luận gồm ba phần: Chương 1: Các vấn đề chung quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 3: Hướng hoàn thiện pháp luật. .. chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản tìm kiếm giải pháp khắc phục - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu Quản