Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT -   - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 33: 2007 - 2011 BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở – LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Th.S Tăng Thanh Phương Lê Thị Tâm Bộ môn: Luật Tư Pháp MSSV: 5075219 Lớp: Luật Thương mại - K33 Cần Thơ,05/2011 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN -    MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu .2 Phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu .2 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở 1.1 Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.1 Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.2 Lịch sử hình thành biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.3 Phân loại biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 13 1.3.1 Thế chấp nhà 13 1.3.1.1 Định nghĩa chấp nhà 13 1.3.1.2 Đặc điểm chấp nhà 13 1.3.2 Cầm cố nhà 14 1.3.2.1 Định nghĩa cầm cố nhà 14 1.3.2.2 Đặc điểm cầm cố nhà 14 1.3.3 Mua trả chậm, trả dần nhà .15 1.3.3.1 Định nghĩa mua trả chậm, trả dần nhà 15 1.3.3.2 Đặc điểm mua trả chậm, trả dần nhà 15 1.3.4 Chuộc lại nhà bán .16 1.3.4.1 Định nghĩa chuộc lại nhà bán .16 1.3.4.2 Đặc điểm chuộc lại nhà bán 17 1.4 Tầm quan trọng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 19 1.4.1 Đảm bảo quyền chủ động yêu cầu bên có quyền bên có nghĩa vụ quan hệ nghĩa vụ dân .19 1.4.2 Góp phần hoàn thiện quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung nhà nói riêng 19 1.4.3 Đảm bảo quyền tự ý chí giao kết hợp đồng bảo đảm 20 1.4.4 Góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm bên đặc biệt bên có nghĩa vụ quan hệ nghĩa vụ dân 20 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở 2.1 Thế chấp nhà 22 2.1.1 Giao kết hợp đồng chấp nhà .22 2.1.1.1 Hình thức trình tự thủ tục đăng ký chấp nhà 22 2.1.1.2 Chủ thể hợp đồng chấp nhà 28 2.1.1.3 Nhà chấp 32 2.1.1.4 Nghĩa vụ bảo đảm 35 2.1.2 Hiệu lực hợp đồng chấp nhà 36 2.1.2.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp nhà 37 2.1.2.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp nhà 39 2.1.3 Chấm dứt hợp đồng chấp nhà 42 2.2 Cầm cố nhà 44 2.3 Mua trả chậm, trả dần nhà .45 2.3.1 Giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà .45 2.3.1.1 Hình thức hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà .45 2.3.1.2 Chủ thể hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà 45 2.3.1.3 Nhà hợp đồng mua trả chậm, trả dần .47 2.3.1.4 Nghĩa vụ bảo đảm 47 2.3.2 Hiệu lực hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà 48 2.3.2.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà trả chậm, trả dần 48 2.3.2.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà trả chậm, trả dần 50 2.3.3 Chấm dứt biện pháp bảo đảm mua trả chậm, trả dần nhà .52 2.4 Bán nhà với điều kiện chuộc lại 56 CHƯƠNG 3: BẤT CẬP ĐỐI VỚI CÁC QUY ĐỊNH VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở VÀ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT 3.1.Bất cập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ chấp nhà 59 3.1.1 Thế chấp nhà hình thành tương lai .59 3.1.2 Thế chấp nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ .62 3.1.3 Về hình thức hợp đồng 66 3.1.4 Về nội dung hợp đồng 67 3.2 Tồn hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ cầm cố nhà thực tế chưa pháp luật điều chỉnh 68 3.3 Tồn tình trạng bảo đảm đồng thời nhà hợp đồng mua trả chậm trả dần .75 3.4 Rủi ro người thứ ba trường hợp hợp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại không đăng ký 76 KẾT LUẬN .80 LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Giao dịch dân phát triển biện pháp bảo đảm tài sản quan hệ nghĩa vụ dân ngày có vị trí quan trọng Người ta thường bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ tài sản có giá trị như, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, phương tiện giới… Trong đó, nhà tài sản phổ biến thường chủ thể đưa vào giao dịch bảo đảm, nhằm đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền, quan hệ nghĩa vụ dân Sự điều chỉnh pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài sản nói chung, nhà nói riêng ngày hồn thiện quy định văn pháp luật đỉnh cao phải kể đến đời Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD văn có liên quan góp phần phát triển quan hệ dân sự, thông qua việc quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Tuy nhiên, quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà chưa đầy đủ, chưa cụ thể tồn nhiều điểm bất cập thực tiễn áp dụng, tạo khó khăn cho chủ thể việc xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Nhằm hiểu đúng, đầy đủ quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà đồng thời tìm bất cập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, qua đưa ý kiến đề xuất Do đó, thời gian tới quan có thẩm quyền cần hồn thiện quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung, bảo đảm nhà nói riêng Với kiến thức làm tảng sở lý luận, mà người viết trang bị trình học tập tìm hiểu quy định pháp luật điều chỉnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, người viết quan tâm đến vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ với đối tượng nhà Nhà bảo đảm thực nghĩa vụ phương thức nào? Quy định pháp luật điều chỉnh phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà sao? Vì vậy, người viết chọn đề tài: “Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà - lý luận thực tiễn” làm đề tài luận văn Mục tiêu nghiên cứu Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà hành, văn có liên quan, kết hợp với thực tiễn Nhằm tìm hiểu phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, Qua đó, nêu lên điểm bất cập thực tế áp dụng quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Cuối người viết đưa số ý kiến đề xuất nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Phạm vi nghiên cứu Với đề tài này, người viết vào nghiên cứu quy định pháp luật điều chỉnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà hành, Nghị Định 163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010, đăng ký giao dịch bảo đảm, văn có liên quan tìm hiểu thực tiễn Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành luận văn, trình nghiên cứu người viết sử dụng nhiều phương pháp khác nhằm tìm hiểu vấn đề Chủ yếu người viết sử dụng phương pháp phân tích luật viết, phương pháp phân tích tổng hợp với tìm hiểu thực tế, nhằm làm rõ vấn đề cần nghiên cứu cuối người viết đưa số ý kiến đề xuất góp phần giải vấn đề cịn bất cập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Kết cấu luận văn Luận văn bố cục gồm ba chương: - Chương 1: Khái quát chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở; - Chương 2: Quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở; - Chương 3: Một số bất cập quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ý kiến đề xuất CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở Trong chương này, người viết vào tìm hiểu khái quát chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Chủ yếu tìm hiểu khái niệm, đặc điểm, lịch sử hình thành, tầm quan trọng phân loại biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Việc xác lập thực giao dịch dân sự, trước hết dựa vào tự giác thực bên thực tế, tham gia vào quan hệ nghĩa vụ dân có thiện chí thực cách nghiêm túc nghĩa vụ Trong quan hệ nghĩa vụ dân người có quyền, quyền yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ họ Tuy nhiên, quyền yêu cầu bên có quyền lại phụ thuộc vào hành vi bên có nghĩa vụ Nếu trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ bên có quyền yêu cầu quan có thẩm quyền buộc bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bên có quyền Tuy nhiên, với giải pháp nhiều khơng đảm bảo quyền lợi bên có quyền bên có nghĩa vụ khơng có khơng cịn tài sản để thực nghĩa vụ bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân Nhằm bảo vệ quyền lợi bên, đặc biệt bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân sự, để bên có quyền chủ động thực quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ, pháp luật cho phép bên thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bộ luật dân năm 2005 Điều 318, quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm biện pháp bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Bên cạnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hình thức bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua bán gồm: mua trả chậm, trả dần (Điều 461) bán với điều kiện chuộc lại (Điều 462) mang đầy đủ đặc điểm, tính chất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Với việc thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân chủ động thực quyền yêu cầu cách tác động lên tài sản bên có nghĩa vụ theo cách thức thỏa thuận với nhau, theo quy định pháp luật bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ Bảo đảm thực nghĩa vụ dân hiểu với nội dung ý nghĩa sau: Bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp pháp luật quy định bên tham gia quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập, nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ thực nghĩa vụ lợi ích bên có quyền đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trực tiếp thực quyền trường hợp người có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ mình, cách dựa vào luật dựa vào thỏa thuận bên để sáp nhập thêm vào nghĩa vụ nghĩa vụ bổ sung1 Như vậy, Pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân cho phép bên giao dịch dân thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm, để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ việc xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ thỏa thuận bên (trừ trường hợp pháp luật quy định) bên vay ngân hàng pháp luật quy định phải chấp tài sản Việc xác lập thực biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhằm bảo vệ cho quyền lợi bên đặc biệt bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân 1.1 Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.1 Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, việc bên có nghĩa dùng nhà thuộc sở hữu (trừ hình thức bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua trả chậm, trả dần2) để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ, bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân Như vậy, Pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, cho phép bên quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà xác lập theo thỏa thuận bên Theo đó, bên có nghĩa vụ dùng nhà thuộc sở hữu (trừ hình thức bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở) để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền theo phương thức mà bên thỏa thuận, tài sản nhà Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà bao gồm phương thức sau: Thế chấp nhà ở, cầm cố nhà bảo đảm thực nghĩa vụ quyền sở hữu nhà bao gồm: Mua trả chậm, trả dần nhà bán nhà với điều kiện chuộc lại Hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ quyền sở hữu nhà bao gồm mua trả chậm, trả dần bán nhà với điều kiện chuộc lại Nếu bảo đảm thực nghĩa vụ cầm cố, chấp nhà bên có nghĩa vụ (bên cầm cố, chấp) dùng nhà thuộc quyền sở hữu để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền (bên nhận cầm cố, chấp), với hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ quyền sở hữu nhà gồm: mua trả chậm, trả dần bán nhà với điều kiện chuộc lại bên có quyền (bên bán nhà trả chậm, trả dần bên mua hợp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại) bảo lưu quyền sở hữu nhà để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ, quan hệ nghĩa vụ dân Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà biện pháp bảo đảm tài sản khác, có điều đối tượng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản cụ thể - nhà Việc thỏa thuận xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, có tác dụng đảm bảo cho quyền chủ động yêu cầu Đoàn Thị Phương Diệp: Giáo trình bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật Trường Đại Học Cần Thơ, 2008 Hình thức bảo đảm bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua trả chậm, trả dần việc người bán hợp đồng mua trả chậm, trả dần giữ lại quyền sở hữu tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền người mua bên có nghĩa vụ, thực nghĩa vụ mình, nhằm bảo vệ quyền lợi đáng bên có quyền quan hệ nghĩa vụ, đến hạn thực nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ, khơng thực thực khơng nghĩa vụ bên có quyền thực quyền mình, cách tác động trực tiếp lên nhà bảo đảm để thu hồi nợ Việc xác lập biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, tạo cho bên nhận bảo đảm có ưu so với bên nhận bảo đảm khác chủ nợ khơng có bảo đảm thực quyền yêu cầu 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Mỗi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà có đặc điểm, tính chất riêng nhìn cách tổng thể biện pháp bảo đảm nhà có đặc điểm chung sau: - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà biện pháp mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ Tính chất bổ sung biện pháp bảo đảm nhà thể chỗ, mục đích bên quan hệ nghĩa vụ dân xác lập giao dịch bảo đảm nhà nhằm đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ hợp đồng xác lập trước (hợp đồng chính) Hiệu lực giao dịch bảo đảm nhà (hợp đồng bảo đảm) phụ thuộc vào hiệu lực hợp đồng chính, nghĩa vụ hợp đồng khơng thực hiện, thực khơng thỏa thuận giao dịch bảo đảm nhà có hiệu lực Nếu bên có nghĩa vụ thực cách nghiêm túc nghĩa vụ bên có quyền hợp đồng bảo đảm nhà chấm dứt - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà thiết lập sở thỏa thuận bên quan hệ nghĩa vụ dân Pháp luật dân không quy định cách bắt buộc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ áp dụng cho tài sản nhà Việc lựa chọn biện pháp bảo đảm nhà ở, quan hệ nghĩa vụ dân hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận bên, hai bên quan hệ nghĩa vụ dân dựa vào lịng tin với nhau, tin tưởng, tín nhiệm lẫn mà khơng cần áp dụng biện pháp bảo đảm, nhiên, để đảm bảo cho quyền lợi, tạo chủ động bên có quyền bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân thì, phần lớn bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm nhà bên có nghĩa vụ - Phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ nhà không vượt phạm vi nghĩa vụ Nghĩa vụ dân bảo đảm phần toàn theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; khơng có thỏa thuận pháp luật khơng quy định phạm vi bảo đảm nghĩa vụ coi bảo đảm toàn bộ, kể nghĩa vụ trả lãi bồi thường thiệt hại3 Như vậy, nghĩa vụ dân bảo đảm phần hay bảo đảm tồn điều phụ thuộc vào thỏa thuận bên quan hệ nghĩa vụ đó, bên thỏa thuận với việc nhà bảo đảm cho phần nghĩa vụ nhà bảo đảm cho toàn nghĩa vụ, pháp luật dân công nhận thỏa thuận bên phạm vi bảo đảm nhà Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, pháp luật khơng quy định phạm vi bảo đảm coi bảo đảm toàn bộ, nghĩa vụ bảo đảm phần tồn phạm vi bảo đảm khơng vượt q phạm vi nghĩa vụ Ví dụ: Ông A chấp nhà cho tổ chức tín dụng B để đảm bảo cho khoản vay 500 triệu đồng, đến hạn thực nghĩa vụ Ông A khơng trả cho tổ chức tín dụng B tổ chức tín dụng B có quyền u cầu xử lý nhà để thu hồi nợ không vượt khoản tiền 500 triệu đồng (gốc) Dù cho nhà dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ có giá trị lớn nhiều so với nghĩa vụ trả nợ ơng A, mục đích việc đem nhà làm biện pháp bảo đảm để đảm bảo cho nghĩa vụ ông A, tổ chức tín dụng thu hồi số nợ phạm vi nghĩa vụ phải thực ông A - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà nâng cao trách nhiệm bên có nghĩa vụ quan hệ nghĩa vụ dân Khi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ thỏa thuận xác lập hai bên thì, mục đích mà bên hướng tới nghĩa vụ bên có nghĩa vụ hợp đồng Đảm bảo quyền yêu cầu bên có quyền bên có nghĩa vụ Cịn bên có nghĩa vụ có trách nhiệm với nghĩa vụ mình, dè dặt, cân nhắc trường hợp có ý định vi phạm nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ ý thức hệ pháp lý việc vi phạm nghĩa vụ Mỗi biện pháp bảo đảm nhà có đặc điểm mục đích cụ thể khác nhau, bên quan hệ nghĩa vụ dân dựa vào đặc điểm, mục đích biện pháp mà thỏa thuận áp dụng để phù hợp với ý chí mình, nhiên nhìn cách tổng quát biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà có ba chức năng: chức tác động, chức dự phòng, chức dự phạt Đều nhằm hướng đến mục đích chung tác động, thúc đẩy việc thực nghĩa vụ dân sự, dự phòng dự phạt trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng bảo đảm - Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà mang đặc điểm biện pháp bảo đảm đối vật Biện pháp bảo đảm nhà ở, đặc điểm chung nêu mang đặc điểm, đặc trưng biện pháp bảo đảm đối vật thể sau: + Biện pháp bảo đảm nhà ở, thiết lập tạo quyền ưu tiên bên nhận Điều 319 Bộ luật dân năm 2005 3.2 Tồn hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ cầm cố nhà thực tế chưa pháp luật điều chỉnh Nhà tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp cá nhân, tổ chức, mà tài sản hợp pháp chủ sở hữu hồn tồn có quyền định đoạt với tài sản Quyền định đoạt phần quyền sở hữu mà pháp luật ghi nhận cho chủ sở hữu Do đó, tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp tổ chức, cá nhân tài sản khơng thuộc danh mục tài sản cấm giao dịch thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, chủ sở hữu có quyền dùng tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ với biện pháp bảo đảm phù hợp với ý chí chủ sở hữu Theo quan điểm Bộ luật dân năm 2005 bảo đảm tài sản, bao gồm tài sản nhà thì, nhà cần chuyển giao đối tượng cầm cố Nhưng Luật nhà hành quy định chấp nhà biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, mà không ghi nhận cầm cố nhà việc cầm cố nhà khơng phải khơng có sở Quan điểm nhà làm luật thể Bộ luật dân năm 2005 không cấm cầm cố nhà chủ sở hữu Nếu luật dân năm 1995 phân biệt cầm cố chấp qua tiêu chí tài sản bất động sản hay động sản, tài sản bất động sản đối tượng chấp, động sản thuộc đối tượng cầm cố Bộ luật dân năm 2005 khơng dựa vào tiêu chí tài sản động sản hay bất động sản để phân biệt chấp hay cầm cố nữa, mà dựa vào tiêu chí có hay khơng chuyển giao tài sản? có chuyển giao tài sản từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm cầm cố tài sản, tài sản khơng thể chuyển giao chấp Và nhà thì, nhà tài sản thuộc sở hữu tổ chức, cá nhân, không thuộc trường hợp tài sản cấm giao dịch Luật nhà năm hành Chỉ ghi nhận hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà chấp nhà ở, thực tế nhu cầu bên tham gia giao dịch bảo đảm nhà ở, bên cạnh hình thức giao dịch bảo đảm ghi nhận Luật nhà hành chấp nhà cịn có tồn giao dịch bảo đảm cầm cố nhà Và hình thức cầm cố nhà phổ biến đặc biệt hình thức cầm cố nhà cá nhân với Một trường hợp điển hình cho việc cầm cố nhà như: “Bạn tơi A có nhà ơng D ủy quyền Đất chưa có sổ đỏ, Nhà nước cấp thuộc diện 105 (sau 10 năm cấp sổ đỏ), nhà có nhà cấp (nhà có giấy phép xây dựng ơng D xin), sổ hộ có hai nhân ơng D A đứng tên Nay A thiếu tiền nên định cầm cố cho nhà nêu Xin hỏi nhà với giấy tờ việc cầm cố có hợp pháp khơng? Phải làm giấy tờ nào? Cần xác nhận đâu?”(Lamngocquy_Rongcon@ ) Vấn đề giải đáp Luật sư: Nguyễn văn Hậu sau: “ủy quyền việc nhân danh lợi ích người khác xác lập, thực giao dịch dân phạm vi ủy quyền, có giấy ủy quyền ông D., bạn bạn A chủ sở hữu hợp pháp nhà nên khơng có quyền cầm cố cho theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định Để thực việc cầm cố ngơi nhà cho người khác, A phải ông D bán lại nhà theo hình thức xác lập hợp đồng mua bán phịng cơng chứng UBND cấp xã nơi có ngơi nhà (nếu nhà nơng thơn) Sau hoàn tất nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện nơi có nhà, đất) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, A cầm cố lại cho người khác.Việc cầm cố ngơi nhà thực phịng cơng chứng có thẩm quyền27” Qua tình ta thấy nhà trở thành đối tượng hợp đồng cầm cố Và thực tế bên cạnh bảo đảm thực nghĩa vụ chấp nhà cịn tồn cầm cố nhà Vì theo quan điểm Bộ luật dân 2005 động sản hay bất động sản trở thành đối tượng cầm cố, cần có chuyển giao từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm cầm cố Nhà quyền sử dụng đất, cầm cố hay chấp? “Theo quy định Điều 12, Điều 22 Nghị Định 163/2006/NĐ-CP Điều Nghị Định 83/2010/NĐ-CP Chính Phủ số quyền tài sản bất động sản quyền sử dụng đất, sử dụng rừng, tàu biển, quyền đòi nợ áp dụng biện pháp bảo đảm chấp, câu hỏi đặt tài sản áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố có hay khơng? Ví dụ: Doanh nghiệp A muốn vay vốn dài hạn năm năm ngân hàng X việc chấp nhà quyền sử dụng đất có vị trí đẹp, trung tâm thành phố, ngân hàng X lại có nhu cầu mở thêm chi nhánh muốn doanh nghiệp A cầm cố tài sản cho ngân hàng, theo tiền hoa lợi, lợi tức nhà đất xác định giá thuê theo giá thị trường, trường hợp có hai quan điểm: Quan điểm thứ nhất: Doanh nghiệp A chấp nhà cho ngân hàng X hai bên tiến hành ký hợp đồng thuê nhà tài sản chấp, theo quan điểm nhà, đất tài sản chuyển dịch nên cầm cố khung pháp lý quy định chấp nhà đất, quy định cụ thể, rõ ràng Quan điểm thứ hai: Doanh nghiệp A ngân hàng thỏa thuận cầm cố nhà đất (nhà đất giao cho ngân hàng giữ) với thỏa thuận hoa lợi, lợi tức phát sinh thuộc tài sản bên chấp (hoặc thuộc tài sản chấp) Theo quan điểm hai tài sản chuyển dịch được, ngân hàng hồn tồn cử phận ngân hàng đến tiếp nhận quản lý Nên áp dụng biện pháp bảo đảm cầm cố (tuy nhiên khung pháp lý cho việc cầm cố nhà đất, pháp luật chưa quy định nên dù theo quan điểm hai khó có sở thực hiện) Trên thực tế quy định luật có điều chỉnh Ví dụ điểm c, khoản Điều 12 NĐ 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ quy định“thế chấp tàu bay, tàu biển”, khơng có quy định cầm cố tàu bay 27 http://uyquyenmuabannha.batdongsan.com.vn/co-the-cam-co-do-nguoi-khac-CVRPInOrmhc1.html, [truy cập ngày 18/03/2011] sang đến Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm quy định “cầm cố tàu bay, chấp tàu bay” Điều có nghĩa tài sản có khả chuyển giao sang bên nhận bảo đảm giữ áp dụng biện pháp cầm cố Như vậy, cầm cố nhà quyền sử dụng đất theo quan điểm khơng có sở”28 Qua tình ta thấy, nhà đối tượng biện pháp bảo đảm cầm cố bên thỏa thuận với Nhưng Luật nhà hành khơng quy định cầm cố nhà với tư cách giao dịch bảo đảm khung pháp lý cho việc cầm cố nhà chưa pháp luật quy định, giao dịch bảo đảm cầm cố nhà không trái với nguyên tắc, quan điểm Bộ luật dân hành Do khác chỗ nhà hợp đồng bảo đảm bên quản lý mà quyền nghĩa vụ bên khác nhau.Ví dụ: trường hợp A dùng nhà để bảo đảm cho khoản vay 200 triệu B theo thỏa thuận A B B quản lý nhà A A phải thường xun vắng nhà nhà khơng có coi giữ Trong B có nhu cầu nhà thời gian A thực nghĩa vụ trả tiền ví dụ:B muốn dùng nhà A học gần trường Do điều kiện nữa, muốn có người quản lý nhà thời gian vắng nhà Do A giao nhà cho B quản lý để đảm bảo cho khoản nợ 200 triệu đồng, cịn việc B có khai thác cơng dụng nhà ở, quyền nhà hưởnglợi tức từ nhà hay khơng điều phụ thuộc vào A, A đồng ý B quyền khai thác cơng dụng hưởng lợi tức từ nhà đó, A khơng đồng ý B quản lý nhà mà không khai thác công dụng từ nhà Giả sử B muốn đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhà an toàn khoản tiền cho vay đăng ký B khơng thể đăng ký luật không quy định đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhà ở, mà hình thức cơng nhận cho đăng ký giao dịch bảo đảm nhà chấp nhà Do đó, A B thỏa thuận với việc đăng ký hợp đồng chấp nhà Như vậy, Xét mặt pháp lý hợp đồng bảo đảm A B hợp đồng chấp nhà ở, chất hợp đồng bảo đảm A B hợp đồng cầm cố nhà có chuyển giao nhà từ A (bên bảo đảm), sang B (bên nhận bảo đảm Nếu hai bên thực với hợp đồng thực (hợp đồng cầm cố nhà ở) khơng có vấn đề xảy Nhưng q trình thực bên khơng thực theo quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thực Do đó, tranh chấp xảy A khởi kiện, nguyên tắc quan chức dựa vào hình thức hợp đồng đăng ký chấp nhà để xem xét giải Nhưng rõ ràng có khơng tương thích chất hình thức hợp đồng bảo đảm Giả sử thời gian quản lý, sử dụng nhà mà B làm thiệt hại dẫn đến giảm sút giá trị nhà ơng A mà B khơng bồi thường đó, A khơng thể u cầu quan có thẩm quyền 28 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2011/01/19/bi%E1%BB%87n-php-b%E1%BA%A3o, [truy cập ngày 04/03/2011] buộc B có nghĩa vụ bồi thường Vì xét mặt pháp lý A với tư cách bên chấp, nên nhà A quản lý sử dụng người quản lý sử dụng B nhà chuyển giao cho B đó, thực tế A khơng có quyền bên chấp quyền quản lý, sử dụng, khai thác công dụng hưởng lợi tức từ nhà phải gánh vác nghĩa vụ bên chấp phải bảo quản, giữ gìn, bảo tồn nhà chấp, B bên nhận bảo đảm vừa có nhà để quản lý, sử dụng (trường hợp hai bên thỏa thuận hợp đồng cầm cố - hợp đồng thực, việc ông B quản lý sử dụng nhà A) lại nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bên nhận cầm cố xét mặt pháp lý B có nghĩa vụ bên nhận chấp nhà Do đó, Với tư cách bên nhận chấp B khơng có nghĩa vụ phải bồi thường trường hợp có thiệt hại xảy nhà A Điều tạo nên bất bình đẳng mối quan hệ bên, bên hưởng quyền gánh vác nghĩa vụ, bên phải gánh vác nghĩa vụ lại khơng có sở để thực quyền Nếu theo hợp đồng cầm cố A với tư cách bên cầm cố, ông A B thỏa thuận với việc B khai thác công dụng từ nhà A trường hợp sử dụng mà nhà cầm cố có nguy bị giảm sút giá trị A có quyền u cầu B đình việc sử dụng nhà Nhưng với tư cách bên chấp A hưởng quyền mình, B khơng thực nghĩa vụ B hợp đồng thực Nếu hợp đồng cầm cố nhà A có nghĩa vụ giao nhà theo thỏa thuận, có nghĩa vụ tốn cho B chi phí bảo quản, giữ gìn nhà cầm cố, xét mặt pháp lý A có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn nhà chấp, áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục kể việc ngừng khai thác công dụng nhà để bảo tồn giá trị nhà ở, cịn B khơng có quyền u cầu tốn chi phí cầm cố nhà Nhìn cách tổng quát, trường hợp bên hợp đồng bảo đảm nhà không thực hợp đồng thực tế (hợp đồng cầm cố nhà ở) quyền lợi mà B hưởng lớn nhiều so với chi phí bảo quản nhà mà B nhận với tư cách bên nhận cầm cố nhà ở, cịn ơng A (bên cầm cố lại mang tư cách bên chấp) quyền lợi bị ảnh hưởng lớn, trường hợp bên nhận bảo đảm nhà không thực với nội dung hợp đồng thực Nếu theo hợp đồng thực (hợp đồng cầm cố nhà ở), bên cầm cố có quyền yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại nhà cầm cố nghĩa vụ bảo đảm cầm cố nhà chấm dứt, nghĩa vụ phải thực bên nhận cầm cố Nhưng trường hợp B không tự nguyện giao trả lại nhà cho A A thực xong nghĩa vụ B (B chậm giao), A khơng thể u cầu quan có thẩm quyền buộc B phải thực nghĩa theo hợp đồng, nghĩa vụ giao trả lại nhà ở, mặt pháp lý hợp đồng bên hợp đồng chấp, A bên chấp đặc trưng hợp đồng chấp nhà khơng có chuyển giao nhà mặt vật chất Việc B chậm giao nhà cho A dẫn đến nhà bị thiệt hại nghiêm trọng B không bồi thường cho A, để bảo vệ quyền lợi A kiện lên quan có thẩm quyền u cầu địi ơng bồi thường giá trị nhà bị giảm sút cách nghiêm trọng đưa chứng, chứng minh hợp đồng A B thực chất hợp đồng cầm cố nhà Khi hợp đồng chấp nhà A B hợp đồng giả tạo (hợp đồng giả tạo thỏa thuận bên giao kết việc che giấu ý chí thực bên hợp đồng giao kết không thực hiện) Về giá trị hợp đồng giả tạo theo Điều 129 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “ bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định luật này” Như vậy, Theo quy định luật hợp đồng chấp nhà ông A ông B bị vô hiệu, hợp đồng cầm cố nhà có hiệu lực Trừ trường hợp hợp đồng cầm cố vơ hiệu theo quy định luật dân năm 2005 Tóm lại: Chính luật khơng có quy định cầm cố nhà ở, mà thực tế nhu cầu bên hợp đồng bảo đảm nhà lúc giống nhau, mục đích chủ sở hữu mang nhà để bảo đảm có mục đích để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên có quyền, bên nhận bảo đảm nhận bảo đảm nhà có mục đích là, để bảo đảm khả thu hồi nợ đến hạn, bên cạnh việc bên nhận bảo đảm muốn nắm giữ tài sản bảo đảm để đảm bảo quyền u cầu tốn bên cạnh bên nhận bảo đảm cịn hướng tới mục đích khác Giả sử có nhu cầu nhà khoảng thời gian, bên cầm cố, điều kiện mà họ không cần sử dụng, quản lý nhà thời gian việc lựa chọn hình thức cầm cố có lẽ thuận lợi nhiều, họ khơng cần phải bảo quản, giữ gìn, phải áp dụng biện pháp khắc phục để bảo tồn giá trị nhà Mà có nghĩa vụ giao nhà trả phí cho bên nhận bảo đảm, điều rõ ràng thuận lợi họ điều kiện họ thường xuyên vắng Nhưng Luật nhà hành không cho phép cầm cố nhà Do dẫn đến tình trạng “lách luật” Để thực mục đích bên hợp đồng Các bên cách giao kết với hợp đồng bảo đảm với hình thức chấp để đăng ký giao dịch bảo đảm, có tranh chấp phát sinh tất nhiên quan có thẩm quyền vào hợp đồng công nhận mặt pháp lý để giải quyết, theo hợp đồng chấp nhà Như vậy, quyền nghĩa vụ bên không giải với chất thực nó, trường hợp có vi phạm nghĩa vụ hợp đồng bên phải chịu thiệt hại? thực tế cho thấy hai bên bị thiệt hại thiệt hại lớn có lẽ bên cầm cố phương diện pháp lý mang tư cách bên chấp, khơng thể thực quyền nhà - sở để thực quyền nghĩa vụ chuyển giao cho bên nhận bảo đảm phải gánh vác nghĩa vụ Đối với bên nhận cầm cố hợp đồng thực mang tư cách bên nhận chấp hưởng quyền gánh vác nghĩa vụ bên nhận chấp nhà Chính điều tạo bất bình đẳng quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ nghĩa vụ dân từ dẫn đến gia tăng tranh chấp, kiện tụng bên  Đề xuất Theo người viết, để quyền nghĩa vụ bên giao dịch bảo đảm nhà thực với chất nội nó, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” để thực mục đích bên hạn chế tranh chấp bên hợp đồng Luật nhà hành nên quy định cụ thể giao dịch bảo đảm cầm cố nhà lý sau: - Với tính chất tài sản hợp khác khơng thuộc trường hợp tài sản cấm giao dịch theo quy định pháp luật, giao dịch khơng trái pháp luật, khơng trái đạo đức xã hội, hồn toàn phù hợp với quan điểm pháp luật dân sự, mà đặc biệt Bộ luật dân năm 2005 cầm cố tài sản khơng phân biệt động sản hay bất động sản mà cần chuyển giao trở thành đối tượng cầm cố Nhà tài sản, thực tế chuyển giao nhà từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm khơng phải khơng có khả thực hiện, thực tiễn cho thấy có chuyển giao nhà từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm - Việc cầm cố nhà ở, xuất phát từ nhu cầu thực tế xã hội việc cơng nhận phù hợp với nguyên tắc Bộ luật dân hành tơn trọng quyền tự thỏa thuận, tự nguyện giao kết bên quan hệ nghĩa vụ dân Điều cho thấy việc không công nhận cầm cố nhà khơng có sở Vì thời gian tới quan chức nên có quy định điều chỉnh vấn đề Đó cơng nhận cầm cố nhà (một biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở) đồng thời bổ sung quy định đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhà 3.3.Tồn tình trạng bảo đảm đồng thời nhà hợp đồng mua trả chậm, trả dần Mua trả chậm, trả dần bán với điều kiện chuộc lại hình thức bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua bán Hình thức mang đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, không liệt kê vào biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quy Điều 318 Bộ luật dân năm 2005 Đối với hình thức mua trả chậm, trả dần nhà ở, đặc điểm biện pháp bảo đảm thể chỗ; thời gian bán nhà trả chậm, trả dần quyền sở hữu bên bán bảo lưu bên mua hoàn thành nghĩa vụ trả tiền bên bán Và việc bảo lưu quyền sở hữu thời gian trả chậm, trả dần tạo cho bên bán quyền yêu cầu bên mua thực nghĩa vụ Với hình thức mua trả chậm, trả dần nhà bên bán bên mua thời gian trả chậm, trả dần bên mua, bên bán bên mua quyền dùng nhà để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Ví dụ: Doanh nghiệp A (doanh nghiệp kinh doanh nhà ở) ký với ông B hợp đồng mua bán nhà hai bên có thỏa thuận thời gian trả chậm, trả dần số tiền mua nhà năm Với hợp đồng mua trả chậm trả dần bên mua có quyền sử dụng nhà trả chậm, trả dần, bên bán (doanh nghiệp A) bảo lưu quyền sở hữu nhà bên mua trả đủ tiền Như vậy, hợp đồng mua bán nhà theo hình thức trả chậm, trả dần lần trả tiền cuối bên mua, bên bán nhà chủ sở hữu nhà đó, bên mua hồn thành xong nghĩa vụ trả tiền đồng nghĩa với việc bên bán phải chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua mặt pháp lý Do đó, thời gian trả chậm, trả dần Doanh nghiệp A chủ sở hữu nhà Doanh nghiệp A có quyền dùng nhà để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Trong thực tế tổ chức kinh doanh nhà thường đem chấp nhà bán trả chậm, trả dần để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ tổ chức tín dụng để vay vốn Điều hồn tồn hợp pháp ghi nhận luật thực định Pháp luật cho phép bên mua nhà hợp đồng mua trả chậm, trả dần dùng nhà để đảm bảo cho nghĩa vụ dân Giả sử: Doanh nghiệp A dùng nhà bán trả chậm, trả dần chấp tổ chức tín dụng để vay vốn, đồng thời bên mua nhà trả chậm, trả dần chấp nhà cho tổ chức tín dụng khác với tư cách quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng Như vậy, xảy tình trạng tài sản nhà doanh nghiệp A ơng B dùng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ Như luật bảo vệ ai? bên nhận chấp nhà hợp đồng chấp nhà ký Doanh nghiệp A với tổ chức tín dụng hay tổ chức tín dụng ký hợp đồng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà Thực tế cho thấy việc quy định tạo tình khó khăn cho quan có thẩm quyền xem xét, giải công nhận hợp đồng bảo đảm nào, bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm nào? Trong pháp luật ghi nhận đồng thời cho bên mua bên bán hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở, quyền dùng nhà để bảo đảm thực nghĩa vụ dân  Đề xuất Theo người viết để hạn chế tình trạng tài sản nhà mua trả chậm, trả dần bên mang bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân Điều ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên nhận bảo đảm, đồng thời làm phát sinh tranh chấp bên với nhau, gây khó khăn cho quan có thẩm quyền q trình xem xét giải Để bảo đảm quyền lợi bên quan hệ dân sự, đặc biệt bên có quyền góp phần tạo thuận lợi cho bên quan hệ nghĩa vụ dân đặc biệt bên nhận bảo đảm thời gian tới nhà nước đặc biệt quan có thẩm quyền nên quy định theo hướng hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà phải đăng ký Như vậy, việc phải đăng ký nhà hợp đồng mua trả chậm, trả dần bên nhận bảo đảm biết nhà mua trả chậm, trả dần (đối tượng hợp đồng bảo đảm) thuộc diện bán trả chậm, trả dần để bên nhận bảo đảm cân nhắc có nên nhận bảo đảm nhà hay khơng? Như vậy, hạn chế rủi ro bên nhận bảo đảm muốn xác lập giao dịch bảo đảm Quy định việc đăng ký hợp đồng mua trả chậm, trả dần tạo thuận lợi trường hợp bên muốn tìm hiểu thực trạng nhà bên nhận bảo đảm biết quyền người thứ ba nhà bảo đảm, dự liệu quyền lợi bên nhận bảo đảm bên mua trả chậm, trả dần nhà khơng hồn thành nghĩa vụ trả tiền thời gian thỏa thuận, quyền sở hữu nhà họ khơng chuyển giao, bên nhận bảo đảm chắn cân nhắc việc nhận bảo đảm nhà để hạn chế rủi ro khoản tiền 3.4 Rủi ro người thứ ba trường hợp hợp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại không đăng ký Biện pháp bảo đảm bán nhà với điều kiện chuộc lại, nguyên tắc quyền sở hữu chuyển giao từ bên bán sang bên mua, mặt pháp lý bên mua chủ sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua Tuy nhiên, đặc trưng hình thức điều kiện chuộc lại nhà bán bên mua có nghĩa vụ tạo điều kiện cho bên bán chuộc lại, thời gian chuộc lại bên mua không định đoạt nhà Giả sử bên mua đem nhà thời hạn chuộc lại bên bán để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ hợp đồng bảo đảm xác lập, vậy, bên bán thực quyền chuộc lại theo quy định pháp luật, quyền yêu cầu bên bảo đảm phải thực nghĩa vụ, bên nhận bảo đảm gặp rủi ro bên bảo đảm khơng có tài sản thay có khơng đủ để thực nghĩa vụ bên bảo đảm Với hình thức bán nhà với điều kiện chuộc lại, thực tế xảy khơng tranh chấp, mà phần lớn nguyên nhân bên mua không thực nghiêm túc nghĩa vụ để bên bán thực quyền chuộc lại nhà bên bán Thường xảy trường hợp bên mua thực chuyển nhượng nhà bên bán cho người khác thời hạn chưa hết Điển hình cho trường hợp tình sau: “Tơi có dùng sổ đỏ để vay số tiền 200.000.000 đồng từ bên B, hình thức chuyển nhượng nhà đất (bán nhà đất) Và bên B kèm tờ giấy tay đến ngày 31-122010 khơng chuộc lại sổ đỏ bên B tồn quyền sử dụng hợp đồng đả thỏa thuận Nhưng đến ngày 31-12-2010 tơi có đến B xin trả dứt số tiền xin lấy lại sổ đỏ, bên B nói đả sang nhượng tên khơng cho chuộc lại sổ đỏ Tơi đả trình báo với quan chức vụ việc này.Tơi có quyền chuộc lại tài sản hay không?”Trong trường hợp việc mua bán có thỏa thuận chuộc lại tài sản đó, điều khoản mà hai bên thỏa thuận việc chuộc lại xem phần phụ lục hợp đồng nên có giá trị vậy, điều khoản thỏa thuận có giá trị đồng nghĩa với việc bạn có quyền chuộc lại tài sản lúc thời hạn năm năm kề từ ngày giao tài sản (vì bất động sản) Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn thời hạn bạn chuộc lại vi phạm hợp đồng, vi phạm nghĩa vụ bên mua, bạn khởi kiện tuyên hợp đồng mua bán người vơ hiệu, u cầu trả lại cho bạn mảnh đất bạn thực việc chuộc lại hợp đồng Căn pháp lý Điều 462 Chuộc lại tài sản bán”29 Với hình thức bảo đảm thực nghĩa vụ bán nhà với điều kiện chuộc lại quyền bên có quyền (bên mua) đảm bảo mức cao quyền sở hữu nhà chuyển giao cho bên mua, bên bán bảo lưu quyền sở hữu thời hạn (thời hạn chuộc lại) thời hạn chuộc lại mà, bên bán không chuộc lại nhà bán bên mua khơng cần làm quyền sở nhà bên mua quyền sở hữu trọn vẹn Giả sử: Trường hợp thời hạn chuộc lại nhà chủ sở hữu chưa hết Mà bên mua không cho bên bán nhà chuộc lại nhà bên bán, bên bán khởi kiện Tịa án để yêu cầu bên mua phải thực nghĩa vụ (nghĩa vụ cho bên bán chuộc lại) bên bán thực nghiêm chỉnh quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật Với tình ngày 31/12/2010 thời hạn cuối bên bán nhà quyền chuộc lại nhà Nhưng bên mua chuyển nhượng nhà đất cho người khác Do đó, bên mua vi phạm nghĩa vụ Nghĩa vụ thể việc bên mua phải tạo điều kiện cho bên bán chuộc lại nhà bán, trường hợp bên mua vi phạm nghĩa vụ quy định Điều 462 khoản Bộ luật dân 2005 là: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, chấp, cầm cố tài sản phải chịu rủi ro tài sản” Như vậy, để đảm bảo quyền lợi mình, cụ thể quyền chuộc lại nhà, đất bên bán khởi kiện để phân xử Tịa án  Đề xuất Theo người viết, để tránh rủi ro người thứ ba, tránh tình trạng hợp đồng vô hiệu đồng thời hạn chế tranh chấp bên, đặc biệt bên mua không thực nghĩa vụ hợp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại, quan có thẩm quyền: Nên quy định theo hướng, bắt buộc đăng ký hợp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại Việc đăng ký hợp đồng bán nhà với điều kiện chuộc lại có tác dụng thông tin đến người thứ ba thực trạng nhà quyền sở hữu chưa đầy đủ bên mua nhà ở, hạn chế tình trạng hợp đồng vô hiệu người thứ ba bên mua xác lập hợp đồng với đối tượng nhà thời hạn chuộc lại 29 http://www.diendanphapluat.vn/4rum/archive/index.php/t-28803.html, [truy cập ngày 02/03/2011] Hơn nữa, việc đăng ký hợp đồng mua bán nhà với điều kiện chuộc lại có tác dụng hạn chế tranh chấp xảy có vi phạm nghĩa vụ bên hợp đồng Ví dụ như: nhà cịn thời hạn chuộc lại, bên mua không thực nghĩa vụ cho bên bán chuộc lại theo quy định pháp luật, quan chức dựa vào thơng tin từ quan đăng ký, bên đăng ký hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại đó, qua nắm bắt cách nhanh chóng, xác thực nhà thời hạn quyền chuộc lại bên bán Theo đó, xác định bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, từ đó, có định buộc bên vi phạm phải thực nghĩa vụ cho bên bán chuộc lại nhà bán mà nhiều thời gian để xác minh lại hợp đồng mua bán bên tranh chấp yêu cầu giải Tóm lại: Quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà trình thực hiện, bên cạnh ưu mà mang lại như: bảo đảm cho quyền chủ động yêu cầu thực nghĩa vụ, bên có quyền quan hệ nghĩa vụ dân sự, phát triển mối quan hệ dân sự, bên cạnh cịn tồn số bất cập định Vì thế, quan chức cần rà soát lại loại bỏ quy định khơng cịn phù hợp, bổ sung quy định phù hợp Để biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà phát huy vai trị đời sống xã hội nói chung quan hệ nghĩa vụ dân nói riêng KẾT LUẬN Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà biện pháp bảo đảm tài sản khác, ngày có vị trí quan trọng mối quan hệ dân Với phát triển, kinh tế thị trường quan hệ giao lưu dân chủ thể với ngày phong phú đa dạng tài sản mà chủ thể đưa vào biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ đa dạng Do đó, đời quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung, bảo đảm nhà nói riêng góp phần để thực tốt quyền dân chủ thể quan hệ bảo đảm nghĩa vụ, thúc đẩy quan hệ dân phát triển Nhận thức tầm quan trọng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, thời gian qua nhà nước ban hành văn pháp luật để điều chỉnh giao dịch bảo đảm nói chung bảo đảm nhà nói riêng mà đỉnh cao đời văn sau: Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Nghị định 163 ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 đăng ký giao dịch bảo đảm (thay Nghị Định 08), Nghị Định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Bộ Xây Dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị Định 71/2010/NĐ-CP, văn liên quan Tuy nhiên, thực tiễn, việc thực quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nhà tồn nhiều bất cập cần phải giải Việc nghiên cứu quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nhà ở, khơng có ý nghĩa mặt lý luận mà mang ý nghĩa mặt thực tiễn như: góp phần giúp chủ thể quan hệ nghĩa vụ dân hiểu đầy đủ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà ở, điều chỉnh pháp luật phương thức bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Từ chủ thể giao kết thỏa thuận biện pháp bảo đảm phù hợp với ý chí, mục đích Hạn chế tranh chấp xảy giao kết hợp đồng bảo đảm với đối tượng nhà Việc nghiên cứu quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà thực tiễn cịn có tác dụng đưa hướng giải vấn đề cịn bất cập Qua góp phần hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Từ phân tích sở lý luận thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật biện pháp bảo đảm nhà Đồng thời để nâng cao vai trò, hiệu biện pháp bảo đảm nhà ở, luật cần phải giải triệt để vấn đề bất cập Theo người viết đề xuất số ý kiến nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Thứ nhất: luật nên ghi nhận đảm bảo quyền dân chủ thể quan hệ nghĩa vụ dân quyền dùng nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ nên ghi nhận quyền tự thỏa thuận như: thỏa thuận giá trị nhà bảo đảm, quyền bình đẳng bên nhận bảo đảm chấp nhà với nhau, ghi nhận quy định cụ thể quyền tự thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm theo ý chí bên: việc thỏa thuận xác lập, đăng ký giao dịch bảo đảm cầm cố nhà ở, xét cho điều hồn tồn khơng trái với nguyên tắc quy định luật phù hợp với nhu cầu người dân Hay việc luật cho phép tài sản, có nhà hình thành tương lai đối tượng chấp thì, chấp nhà hình thành tương lai, quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bảo đảm thực nghĩa vụ dân nên mang tính chất “linh hoạt”, tùy vào trường hợp mà theo đó, Giấy chứng nhận quyền sở hữu thay Giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng góp vốn… nhà mua trả chậm, trả dần, nhà bán với điều kiện chuộc lại hợp đồng mua bán nên quy định theo hướng bắt buộc đăng ký loại nhà trên, để đảm bảo thông tin người thứ ba thực trạng nhà Thứ hai: Bên cạnh đó, quan có thẩm quyền cần rà soát cách chặt chẽ lại quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung nhà nói riêng để kịp thời điều chỉnh lại quy định khơng phù hợp, bổ sung, hồn thiện quy định biện pháp bảo đảm nhà như: Bộ luật dân hành nên quy định hình thức bảo lưu quyền sở hữu hợp đồng mua bán gồm: mua trả chậm, trả dần bán với điều kiện chuộc lại bên cạnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Điều 318 Bộ luật dân hành để có nhìn tổng thể đầy đủ biện pháp bảo đảm Luật nhà hành nên có điều chỉnh theo hướng cơng nhận cầm cố, mua trả chậm, trả dần bán nhà với điều kiện chuộc lại với tính chất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Việc giải triệt để vấn đề trên, tạo hành lang pháp lý ổn định mà thơng thống để biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản nói chung bảo đảm nhà nói riêng phát huy hết hiệu sống Qua mở rộng kích thích phát triển quan hệ dân sự, đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế đất nước thời kì hội nhập TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn quy phạm pháp luật Bộ luật dân năm 1995; Bộ luật dân năm 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2005; Luật đất đai năm 2003, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2003; Luật nhà năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2009; Luật tổ chức tín dụng năm 2010, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2010; Pháp lệnh Nhà năm 1991; Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, ngày 29 tháng 12 năm 2006, Về giao dịch bảo đảm; Nghị Định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23 tháng 06 năm 2010, Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở; 10 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, ngày 23 tháng 07 năm 2010, Về đăng ký giao dịch bảo đảm; 11 Thông tư số 06/2006/TT-BTP, ngày 28 tháng 09 năm 2006, Hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung Tâm Đăng Ký giao dịch, tài sản Cục Đăng Ký Quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư Pháp; 12 Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17 tháng 05 năm 2007, Sửa đổi, bổ sung số quy định thông tư 06/2006/TT-BTP; 13 Thông tư số 16/2010/TT-BXD, ngày 01 tháng 09 năm 2010, Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị Định 71/2010/NĐ-CP, ngày 23 tháng 06 năm 2010; 14 Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT, ngày 16 tháng 06 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 15 Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT- BTP- BTNMT,ngày 13 tháng 06 năm 2006, Sửa đổi bổ sung số quy định thông tư liên tịch 05/2005/TTLT- BTP- BTNMT, ngày 16 tháng 06 năm 2005; 16 Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN, ngày 21 tháng 05 năm 2007, Hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở; 17 Công văn số 2057/2007/BTP-HCTP, ngày 09 tháng 05 năm 2007, Về công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai; 18 Công văn số 3744/2007/BTP-HCTP, ngày 04 tháng 09 năm 2007, Về việc công chứng giao dịch bảo đảm 19 Công văn 232/ĐKGDBĐ-NV, ngày 04 tháng 10 năm 2007, việc giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà  Danh mục sách, báo, tạp chí Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình luật dân Việt Nam, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội, năm 2007 Đoàn Thị Phương Diệp: Giáo Trình Bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật Trường Đại Học Cần Thơ, 2008 Nguyễn Ngọc Điện: Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam, NXB trẻ, Thành Phố Hồ Chí Minh, 1999 Nguyễn Ngọc Điện: Giáo trình luật dân Việt Nam (tập 2) – Các hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam, Khoa luật trường Đại Học Cần Thơ, 2001 Hoàng Thế Liên: Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (tập2)- Phần thứ ba, Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009 Trương Thanh Đức: Những điều giao dịch bảo đảm, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 24 (161), 12/2009 Dương Thanh Minh: Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 14 (175), 7/2010, tr.35-36  Danh mục trang thông tin điện tử http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất? http://www.diendanphapluat.vn/4rum/archive/index.php/t-28803.html, [truy cập ngày 02/03/2011]; Nguyễn Thùy Trang: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại: Một số nhận định nhìn từ góc độ pháp lý đến thực tiễn, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2011/01/19/bi%E1%BB%87n-php-b%E1%BA %A3o-d%E1%BA%A3m-th%E1%BB%B1c-hi%E1%BB%87n-nghia-v%E1%BB%A5trong-ho%E1%BA%A1t-d%E1%BB%99ng-tn-d%E1%BB%A5ng-c%E1%BB%A7a-ccngn-hng-th/, [truy cập ngày 04/03/2011]; Hồ Quang Huy, Bộ Tư Pháp: Bất cập chấp nhà ở, http://www.luatviet.org/Home/phap-luat-va-cuoc-song/2010/8984/Bat-cap-ve-the-chap-nhao.aspx, [truy cập ngày 05/03/2011]; Có thể cầm cố nhà người khác ủy quyền? http://uyquyenmuabannha.batdongsan.com.vn/co-the-cam-co-do-nguoi-khacCVRPInOrmhc1.html, [truy cập ngày 18/03/2011]; Trương Thanh Đức: Thế chấp nhà tương lai – mập mờ sai đúng, http://brandco.vn/service-view-192/the-chap-nha-o-tuong-lai-map-mo-giua-sai-va-dung/, [truy cập ngày 22/03/2011] Nguyễn Quốc Vinh: : Giao dịch bảo đảm, kẻ hở rủi ro, http://tailieu.vn/xemtai-lieu/cac-rui-ro-trong-giao-dich-bao-dam.497804.html,[truy cập ngày 12/04/2011] ... PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở 1.1 Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.1 Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà 1.1.2 Đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà. .. quyền sở hữu nhà để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ, quan hệ nghĩa vụ dân Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà biện pháp bảo đảm tài sản khác, có điều đối tượng biện pháp bảo đảm thực. .. điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà Mỗi biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nhà có đặc điểm, tính chất riêng nhìn cách tổng thể biện pháp bảo đảm nhà có đặc điểm chung sau: - Biện pháp bảo đảm thực