Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện văn lãng tỉnh lạng sơn giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM HỒNG THU HỒI Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC op Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa : Chính quy : Địa mơi trường : Quản lý Tài nguyên : 2011– 2015 Thái nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HỒNG THU HỒI Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC op Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa mơi trường : K43 – ĐCMT : Quản lý Tài nguyên : 2011– 2015 : PGS.TS Lương Văn Hinh Thái nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM HỒNG THU HỒI Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC op Hệ đào tạo Chuyên ngành Lớp Khoa Khóa Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa mơi trường : K43 – ĐCMT : Quản lý Tài nguyên : 2011– 2015 : PGS.TS Lương Văn Hinh Thái nguyên, năm 2015 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Quy trình thực chuyển nhượng quyền sủ dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 Bảng 4.1: Các loại đất huyện Văn Lãng 32 Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế huyện Văn Lãng 33 Bảng 4.3: Kết sản xuất ngành trồng trọt qua số năm 35 Bảng 4.4: Kết sản xuất nghành chăn nuôi 37 Bảng 4.5: Tình hình biến động dân số huyện Văn Lãng giai đoạn 39 Bảng 4.6: Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Lãng năm 2014 44 Bảng 4.7: Tình hình biến động diện tích đất đai 46 Bảng 4.8 : Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 – 2014 48 Bảng 4.9: Tổng số vụ chuyển nhượng xã, thị trấn qua năm địa bàn huyện Văn Lãng giai đoạn 2011-2014 49 Bảng 4.10: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng 51 Bảng 4.11: Ước tính số vụ chuyển nhượng khơng thơng qua Nhà nước 53 Bảng 4.12: Kết chuyển nhượng ba khu vực nghiên cứu huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014 54 Bảng 4.13: Kết hiểu biết cán 55 Bảng 4.14: Kết hiểu biết người dân 56 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Cơ cấu đất đai huyện Văn Lãng năm 2014 45 Hình 4.2: Kết giải hồ sơ chuyển nhượng huyện Văn Lãng giai đoạn 2011-2014 52 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA STT Chữ viết tắt Ý nghĩa BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LPTB Lệ phí trước bạ HĐND Hội đồng nhân dân NSNN Ngân sách nhà nước NN/HĐ Nhà nước/Hợp đồng QSDĐ Quyền sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản 10 TNCN Thu nhập cá nhân 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 1.3 Yêu cầu nghiên cứu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 2.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 2.2 Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 2.2.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 2.2.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.2.5 Trình tự thủ tục thực chuyển nhượng địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn 17 2.2.6 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 2.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam số nước giới 19 2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất số nước giới .19 2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 22 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 27 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 3.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 27 3.3 Nội dung nghiên cứu đề tài 27 3.4 Phương pháp nghiên cứu đề tài 28 vi 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 28 3.4.2 Phương pháp so sánh 28 3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp 29 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 29 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 29 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ MỘT SỐ THẢO LUẬN 30 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội huyện Văn Lãng, tỉnh Lãng Sơn 33 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện 41 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn huyện Văn Lãng 42 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động loại đất 43 4.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2014 46 4.3.1 Đánh giá việc thực chuyển nhượng QSD đất huyện Văn Lãng46 4.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành 47 4.3.3 Diễn biến chuyển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua năm 49 4.3.4 Kết điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn 54 4.4 Những khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng 57 4.5 Đề xuất giải pháp hồn thiện cho cơng tác chuyển nhượng nhà đất địa bàn huyện Văn Lãng 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61 5.1 Kết luận 61 5.2 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 i LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hồn thành khóa luận, ngồi nỗ lực thân, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầy giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo cán Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn, nhân dân địa phương Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoá luận PGS TS Lương Văn Hinh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành khóa luận Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tập thể cán Phòng Tài nguyên Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng, Phòng, Ban huyện Văn Lãng, cán nhân dân xã, thị trấn nơi thực điều tra nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành khóa luận Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả khóa luận Hồng Thu Hồi tập trung vào số người sử dụng không hiệu Họ muốn thu lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác Chính thực trạng tạo nên khó khăn cho việc quản lý Nhà nước đất đai Huyện Văn Lãng nằm liền kề với khu vực phía Bắc gần cửa giáp biên giới Hữu Nghị, Tân Thanh Với vị trí địa lý trên, huyện Văn Lãng có nhiều hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, tiếp cận với tiến khoa học kỹ thuật tiên tiến Tổng diện tích tự nhiên huyện 56.330,06 Tồn huyện có 19 xã 01 thị trấn Xuất phát từ vấn đề trên, đồng thời phân công khoa Quản lý tài nguyên, hướng dẫn PGS.TS.Lương văn Hinh tiến hành thực đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2014” để có nhìn đắn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm khắc phục tồn công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện 1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Lãng - Xác định vướng mắt bất cập việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ tìm hướng giải đem lại hiệu cơng tác quản lý nói chung cơng tác giải chuyển nhượng quyền sử dụng nói riêng - Hồn thiện thủ tục pháp lý cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đề xuất giải pháp 1.3 Yêu cầu nghiên cứu đề tài - Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu cách khoa học khách quan 54 Qua bảng số liệu ta thấy nhìn chung số vụ chuyển nhượng khơng thơng qua Nhà nước có chiều hướng giảm dần Điều chứng tỏ người dân ý thức tầm quan trọng việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nên đến kê khai đầy đủ với quan Nhà nước 4.3.4 Kết điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn 4.3.4.1 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất ba khu vực nghiên cứu huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014 Bảng 4.12: Kết chuyển nhượng ba khu vực nghiên cứu huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011-2014 Thị trấn Na Sầm Xã Hoàng Việt Xã Tân Thanh Số Số Đã Số trường hoàn trường hợp thành hợp 2011 134 134 102 102 98 98 2012 92 92 85 85 110 110 2013 79 79 56 56 83 83 2014 120 117 123 123 124 122 Tổng 425 423 366 366 415 413 Năm Đã hoàn thành tường hợp Đã hoàn thành (Nguồn: UBND huyện Văn Lãng,bảng tổng hợp kết chuyển nhượng,Tài liệu nội [17] Qua bảng 4.12 ta thấy: - Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2011-2014 xã, thị trấn nghiên cứu 1206 hồ sơ, hồn thành 1202 hồ sơ, có hồ sơ chưa hoàn thành - Giai đoạn 2011-2014 Thị trấn Na Sầm có nhiều hồ sơ chuyển nhượng QSD đất 425 hồ sơ, xã Hồng Việt có hồ sơ chuyển nhượng QSD Đến luật đất đai 2003, Nhà nước tiếp tục mở rộng quyền chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất Luật đất đai 1993 cụ thể hóa quyền chuyển quyền bổ sung thêm việc chuyển quyền hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bảo lãnh giá trị QSSĐ thủ tục nhiều vấn đề khác có liên quan Như vậy, việc thực quyền cụ thể không đất nông nghiệp mà cịn loại đất Nhà nước khơng cho phép chuyển quyền sử dụng đất trường hợp sau: - Đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không chuyển quyền sử dụng đất; - Đất có tranh chấp Giống mua bán loại tài sản dân khác, chuyển nhượng QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố Để thấy thực trạng việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải đánh giá 2.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài Để thực tốt QSDĐ, từ năm 2003 đến nhà nước ban hành văn pháp quy liên quan sau: Các văn luật - Luật đất đai năm 2003; - Luật đất đai năm 2013; - Bộ Luật dân năm 2005; - Luật thuế thu thập cá nhân năm 2007; Các văn luật - Nghị định số 181/2004/ NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai năm 2003; - Nghị định số 182/2004/ NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; 56 Huyện Văn Lãng huyện miền núi Tỉnh Lạng Sơn Thị trấn Na Sầm nơi tập trung quan đầu não huyện, nhiều cán chun mơn có hiểu biết sâu rộng, nhiều cán có trình độ Đại học trở lên, điều kiện làm việc hẳn cán xã nên tiếp thu nhanh chóng văn luật, nghị định, thông tư liên quan đến hoạt động Văn phòng ĐKQSDĐ Sự hiểu biết người dân Qua điều tra thu kết sau: Đại diện cho toàn huyện phiếu điều tra phát cụ thể 60 phiếu cho người dân khu vực xã, thị trấn Kết thu là: Bảng 4.14: Kết hiểu biết người dân Hiểu biết STT Chỉ tiêu Số người Không hiểu biết Tỉ lệ (%) Số người Tỉ lệ (%) Những câu hỏi chuyển quyền sử 49 81,7 11 18,3 45 75,0 15 25,0 43 71,7 17 28,3 dụng đất Những câu hỏi hồ sơ chuyển nhượng Những hiểu biết trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Nguồn: Số liệu điều tra) Qua bảng ta thấy hiểu biết người dân ngày cao hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua nhận thấy Đảng Nhà nước ta quan tâm nhiều công tác chuyển quyền sử 57 dụng đất đai Nhưng bên cạnh có nhiều nội dung liên quan đến cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân chưa hiểu biết rõ số nội dung Qua kết điều tra mức độ hiểu biết nội dung câu hỏi phiếu yếu người dân trả lời sai nhiều Do nhà nước cần tuyên truyền, mở lớp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức cho cán địa chính, người dân xã Hệ thống pháp luật đất đai đồ sộ thay đổi nên cán làm ngành quản lý đất đai nắm chắc, nắm đầy đủ Thế nên người dân khơng có điều kiện để nắm dầy đủ sách, quy định pháp luật liên quan đến quyền lợi Do cán địa phải giải thích rõ ràng đầy đủ cho công dân hiểu quyền, nghĩa vụ họ, quy định pháp luật đất đai 4.4 Những khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng - Việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn vị xã, thị trấn hạn chế chưa đáp ứng yêu cầu thời gian - Người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với Nhà nước - Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Ảnh hưởng đến nhân có nhu cầu chuyển nhượng chưa cấp giấy chứng nhận QSD đất - Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai cịn chậm trễ ảnh hưởng đến cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan 58 4.5 Đề xuất giải pháp hồn thiện cho cơng tác chuyển nhượng nhà đất địa bàn huyện Văn Lãng Với tốc độ phát triển kinh tế nước ta nhiều địa phương nước việc mua bán chuyển dịch đất đai ngày diễn phổ biến Từ thấy tiềm nguồn thu NSNN từ hoạt động lớn Tuy nhiên với quy định Nhà nước ta quy định cách tính thuế chưa hợp lý nên xảy tình trạng trốn thuế, phản ánh không tiềm thu từ đất đai Từ việc nghiên cứu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà địa bàn huyện Văn Lãng, đưa số đề xuất sau: 1, Theo quy định Nhà nước việc tính thuế: Nếu giá HĐ < giá NN : Tính thuế theo giá NN Nếu giá HĐ > giá NN: Thì tính thuế theo giá HĐ Như người dân trốn thuế đương nhiên Mà giá ghi hợp đồng thường thấp giá Nhà nước việc điều chỉnh cần thiết Thay quy định quy định giá tính thuế giá Nhà nước quy định dù giá hợp đồng cao hay thấp Như để đảm bảo quyền lợi cho hai bên, giá chuyển nhượng bên mua bên bán ghi hợp đồng giá chuyển nhượng thực tế Sau năm Nhà nước dựa vào giá trị thực tế chuyển nhượng ghi hợp đồng từ để điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Như vừa đảm bảo cho nguồn thu ngân sách vừa tránh tình trạng khai man hợp đồng để trốn thuế Mặt khác làm điều việc thu hồi, đền bù giải phóng mặt thực dự án , giá đền bù cho người dân gần với giá trị thực, 59 điều đảm bảo tính cơng bằng, tránh thiệt thịi cho cho người dân có đất bị thu hồi, đồng thời đảm bảo tính cơng xã hội nước ta 2, Hiện việc quy định vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, mua bán kinh doanh BĐS quy định rải rác nhiều văn như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật nhà Do việc rà soát lại văn liên quan đến chuyển nhượng, mua bán BĐS việc quy định nên thống văn với nhau, tránh tình trạng chồng chéo văn gây khó khăn cho thực quan, đơn vị, cá nhân người thực 3, Xây dựng ứng dụng công nghệ thông tin cho công tác chuyển nhượng, có hệ thống thơng tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành Thuế ngành Tài nguyên - Môi trường kết nối mạng thơng tin thống phạm vi tồn quốc để quản lý việc sở hữu BĐS chi tiết cá nhân Từ chống khai man tài sản chuyển nhượng BĐS để miễn thuế 4, UBND xã cần tổ chức tuyên truyền cho người dân biết Luật đất đai thông qua phương tiện thông tin đại chúng như: Báo, đài phát thanh, truyền hình… Tổ chức buổi tuyên truyền, thảo luận Luật đất đai tổ dân phố, thơn xóm, chưng cầu ý kiến đóng góp người dân để nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền SDĐ thời gian tới 5, Phổ biến cho người dân thời gian thực hiện, trình tự thủ tục cần thiết tham gia vào hình thức chuyển nhượng QSDĐ Chỉ cho người dân nơi mà họ cần đến để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nhu cầu họ để tránh việc phải lại nhiều lần 6, Tổ chức buổi tập huấn thường xuyên cho cán Phịng Tài ngun Mơi trường, cán địa xã để nâng cao trình độ chuyên môn, đồng thời nắm bắt quy định pháp luật đất đai 60 7, Cần tuyển dụng thêm cán chuyên môn để chia nhỏ cơng việc, tránh tình trạng người đảm nhận nhiều cơng việc khiến việc hồn thành kết khó khăn 8, Cán địa xã, thị trấn phải nắm địa bàn mà quản lý, yếu tố quan trọng để việc thẩm tra hồ sơ chuyển quyền ln xác Để đảm bảo yếu tố này, cán quản lý cấp sở cần trao đổi thông tin với tổ trưởng tổ dân phố, người theo sát biến động đất cách chắn - Đối với phịng ban có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước đất đai với Phịng Tài ngun & Mơi trường VPĐKQSDĐ cần có phối hợp chặt chẽ tạo điều kiện cho cơng việc hồn thành với hiệu cao Hồn thiện nâng cao sách pháp luật, thuế để công tác quản lý nhà nước đất đai thuận lợi hơn, rút ngắn thời gian trình thực - Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ để người SDĐ dễ dàng thực QSDĐ - Cần phải dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương mua sắm trang thiết bị, cung cấp tài liệu chuyên môn,… 61 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Với việc thực đề tài “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2014” cho thấy: * Cơng tác quản lí huyện: Từ sau có Luật Đất đai năm 1993 đến tình hình quản lý đất đai huyện có nhiều chuyển biến tích cực dần vào nề nếp, cơng tác quản lý đất đai thực chặt chẽ hơn, hiệu Việc tổ chức thực văn pháp luật quản lý, sử dụng đất UBND huyện thực theo định, văn đạo, hướng dẫn thực Luật Đất đai năm 2013 văn luật UBND huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn ban hành, tạo hành lang pháp lý để công tác quản lý đất đai huyện ngày chặt chẽ hiệu * Kết chuyển nhượng QSD đất giai đoạn 2011 - 2014 huyện Văn Lãng: Tổng số trường hợp chuyển nhượng QSD đất huyện Văn Lãng 3802 với diện tích 477,51 * Sự hiểu biết người dân huyện Văn Lãng chuyển nhượng QSD đất sau:Tỷ lệ số người có hiểu biết cán cơng chức Văn Phịng Đăng ký quyền sử dụng đất 100%; tỷ lệ số người có hiểu biết người dân địa bàn xã, thị trấn 76% khơng có hiểu biết 24% 5.2 Kiến nghị Các quan Nhà nước có nghĩa vụ hướng dẫn người dân cách cụ thể họ có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng BĐS, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực tốt quyền mình, quyền người sử dụng đất 62 Bên cạnh người sử dụng đất phải thực tốt văn pháp luật liên quan đên đất đai, trường hợp văn liên quan đến chuyển nhượng, mua bán BĐS, nghĩa vụ tài liên quan Nhà nước ban hành Các cấp, ngành có liên quan địa bàn đặc biệt ngành Tài nguyên Môi trường cần xem xét lại, rà soát lại trường hợp chuyển nhượng, mua bán nhà đất thời gian qua để thấy vấn đề tồn việc thực công tác chuyển nhượng đưa biện pháp hợp lý để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất địa bàn Đồng thời giúp đỡ người dân thực quy định Nhà nước liên quan đến chuyển nhượng BĐS dễ dàng nhanh gọn Thực giải hồ sơ chuyển nhượng cho người sử dụng đất thời gian quy định, tránh tình trạng nợ đọng hồ sơ dẫn đến chờ đợi người dân - Nghị định số 197/2004/ NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 198/2004/ NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Thông tư số 01 /2005/ TT-BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai; -Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thơng tư liên tịch số 30/ 2005 /TTLT/BTC - BTNMT ngày 18 tháng 04 năm 2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính; - Thông tư liên tịch số 05/ 2005 /TTLT/BTC -BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 Bộ tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Thông tư liên tịch số 23/ 2006/ TTLT/BTC -BTNMT ngày 24 tháng 03 năm 2006 Bộ tài Bộ tài nguyên Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước theo quy định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai; - Thông tư số 113/ 2011/ TT – BTC ngày 04/ 08/2011 Bộ tài ban hành quy định xác định thuế thu thập cá nhân cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà, hộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 64 16 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai,Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 17 UBND huyện Văn Lãng, bảng tổng hợp kết chuyển nhượng giai đoạn 2011 – 2014, tài liệu nội 18 VPĐK quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng(2011), Báo cáo thuyết minh thống kê, kiểm kê đất đai năm 2011, Tài liệu nội 19 VPĐK quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng (2012), Báo cáo thuyết minh thống kê, kiểm kê đất đai năm 2012, Tài liệu nội 20.VPĐK quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng (2013), Báo cáo thuyết minh thống kê, kiểm kê đất đai năm 2013, Tài liệu nội 21.VPĐK quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng (2014), Báo cáo thuyết minh thống kê, kiểm kê đất đai năm 2014, Tài liệu nội PHỤ LỤC BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN Hiểu biết quy định pháp luật đất đai người dân cán quản lý Họ tên người vấn: ………………………………… Giới tính:………………………………………………………… Địa chỉ:…………………………………………………………… Nghề nghiệp:……………………………………………………… Xin ơng (bà) cho biết ý kiến cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai địa phương theo Luật đất đai hành cách trả lời câu hỏi đây: (Khoanh tròn vào phương án mà ông (bà) cho đúng) I Những hiểu biết chuyển quyền sử dụng đất Câu Chuyển nhượng QSDĐ hiểu nào? A, Thực tế việc mua bán đất B, Nghĩa người có QSDĐ nhượng lại QSDĐ cho người khác để nhận lấy khoản tiền định C, Chuyển nhượng phải đăng ký biến động đất đai thực nghĩa vụ tài với nhà nước D, Cả b c Câu Chuyển quyền sử dụng đất quyền ai? A, Cán quản lý B, Của người dân C, Của người sử dụng đất D, Cả a, b, c Câu Chuyển nhượng QSDĐ có cần thiết phải đăng ký với quan Nhà nước không? Vì sao? A, Có, để đảm bảo quyền người sử dụng B, Nếu đất mua để khơng cần thiết phải đăng ký C, Có, đăng ký để cấp giấy chứng nhận QSDĐ chủ sử dụng D, Chỉ cần hai bên tự thỏa thuận không cần đăng ký với quan Nhà nước Câu 4, Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện khơng? A, Khơng cần kiện B, Chỉ cần đất khơng có tranh chấp C, Có điều kiện nhà nước quy định D, Có đầy đủ điều kiện nhà nước quy định Câu Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa trong trường hợp nào? A, Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp B, Nhận chuyển nhượng để kinh doanh C, Nhận để làm nhà D, Nhận để trồng loại khác II Những hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng Câu Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ gồm giấy tờ gì? A, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận QSDĐ B, Các loại tờ khai thuế C, Các giấy tờ khác có liên quan D, Cả ý Câu Có thể mua lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đâu? A, UBND phòng nơi có đất B, Ở phịng cơng chứng C, Cả Câu Hồ sơ chuyển nhượng QSSĐ cần phải có loại tờ khai thuế nào? A, Tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất khai thuế lệ phí trước bạ B, Tờ khai thuế thu thập cá nhân khai thuế lệ phí trước bạ C, Tờ khai cấp mã số thuế D, b c Câu Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính pháp lý? A, Khi có chữ ký bên B, Sau chứng thực UBND phường, xã nơi có đất C, Sau cơng chứng phịng cơng chứng Câu 5, Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cấp có thẩm quyền nào? A, UBND cấp xã, phường, thị trấn B, UBND thành phố, huyện, thị xã C, Văn phịng cơng chứng có thẩm quyền D, Cả a c III Những hiểu biết quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Câu 1, Để thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân phải đến quan nào? a, Văn phịng cơng chứng UBND huyện nơi có đất b, Phịng tài ngun môi trường thành phố chi cục thuế c, UBND thành phố nộp thuế, lệ phí điểm thu ngân sách Nhà nước d, Cả b c Câu 2, Quyết định thời gian xác nhận hồ sơ xã, phường, phịng cơng chứng bao lâu? A, ngày C, ngày B, ngày D, Khơng có quy định - Thơng tư số 124 / 2011/ TT – BTC ngày 31 tháng 08 năm 2011 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ; -Thơng tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định sửa đổi bổ sung số nội dung lien quan đến thủ tục hành lĩnh vực đất đai; - Nghị số 19/2010/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2010 HĐND tỉnh mức thu tỷ lệ phần trăm trích để lại cho quan tổ chức thu lệ phí cấp GCN quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn; - Quyết định số 19/2010/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2010 UBND tỉnh Ban hành quy định thời gian thực thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn; 2.2 Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSD đất thực chất hình thức chuyển QSD đất 2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSD đất phương thức đơn giản việc chuyển QSD đất Hành vi bao hàm “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai Điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chuyển đổi QSD đất đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đơn vị cấp xã 2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất hình thức phổ biến việc chuyển QSD đất Nó việc chuyển QSD đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2014 46 4.3.1 Đánh giá việc thực chuyển nhượng QSD đất huyện Văn Lãng4 6 4.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng QSD đất. .. chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011- 2014 46 4.3.1 Đánh giá việc thực chuyển nhượng QSD đất huyện Văn Lãng4 6 4.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng QSD đất. .. đai,… 2, Tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn Văn Lãng giai đoạn 2011 -2014 3, Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng giai đoạn 2011- 2014 28 4, Đề xuất giải pháp