Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng tặng cho thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện hiệp hòa tỉnh bắc giang giai đoạn 2008 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG XUÂN TRỌNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO, THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN HIỆP HOÀ TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2008 - 2013 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên - năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả Luận văn Đặng Xuân Trọng LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Ban quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Phan Đình Binh, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài ngun Mơi trường - Văn phịng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa, Chi cục Thuế huyện Hiệp Hòa, Phòng Thống kê huyện Hiệp Hòa, Ủy ban nhân dân cán địa thị trấn Thắng, xã Đức Thắng xã Đoan Bái tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn này./ Tác giả Luận văn Đặng Xuân Trọng M ỤC LỤC MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ 1.Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể Yêu cầu Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học QSD đất đai 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 1.2.1 Các nước phát triển 1.2.2 Một số nước khu vực Đông Nam Á 1.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 12 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 12 1.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ 15 1.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 20 1.3.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 25 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.2 Phạm vi nghiên cứu 27 2.3 Nội dung nghiên cứu 27 2.4 Phương pháp nghiên cứu 27 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 27 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 29 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 29 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hiệp Hoà tỉnh Bắc Giang 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 3.2 Hiện trạng công tác quản lý, sử dụng đất huyện Hiệp Hòa điểm nghiên cứu 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hiệp Hòa 45 3.2.2 Cơng tác quản lí đất đai huyện Hiệp Hòa 46 3.2.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47 3.2.3 Hiện trạng sử dụng đất Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng Đoan Bái 48 3.3 Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng Đoan Bái giai đoạn năm 2008- 2013 50 3.3.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD đất 50 3.3.2 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 54 3.3.3 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 55 3.3.4 Ý kiến người dân việc thực quyền chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSD đất Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng Đoan Bái 58 3.3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa 65 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt quyền sử dụng đất nói chung quyền chuyển nhượng, tặng cho thừa kế sử dụng đất nói riêng 68 3.4.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 69 3.4.2 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 69 3.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất 70 3.4.4 Giải pháp sách 70 3.4.5 Giải pháp cải cách thủ tục hành 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 Kết luận 72 Kiến nghị 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân SDĐ Sử dụng đất KTXH Kinh tế xã hội QSH Quyền sở hữu XHCN Xã hội chủ nghĩa NXB Nhà xuất DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Phân loại thổ nhưỡng huyện Hiệp Hoà 32 Bảng 3.2 Các sơng, ngịi, ao hồ huyện Hiệp Hòa 34 Bảng 3.3 Thời tiết khí hậu huyện Hiệp Hồ trung bình từ năm 2008 - 2013 35 Bảng 3.4 Điều kiện Kinh tế - Xã hội huyện từ năm 2010 – 2013 37 Bảng 3.5 Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua năm 38 Bảng 3.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 45 Bảng 3.7: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã, thị trấn điều tra 48 Bảng 3.8 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng Đoạn Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 50 Bảng 3.9 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ Thị trấn Thắng, 54 xã Đức Thắng Đoan Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 54 Bảng 3.10 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ Thị trấn 56 Thắng xã Đức Thắng Đoan Bái, huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 56 Bảng 3.11 Kết thực quyền tặng cho QSDĐ Thị trấn 58 Thắng xã Đức Thắng Đoan Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013 58 Bảng 3.12 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ 60 nông nghiệp theo xã giai đoạn 2008 – 2013 60 Bảng 3.13 Ý kiến người dân việc thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2008 – 2013 62 Bảng 3.14 Ý kiến người dân việc tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hiệp Hòa năm 2013 64 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành huyện Hiệp Hòa 31 Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Hiệp Hịa năm 2013 37 Hình 3.3 Cơ cấu lao động phân theo ngành kinh tế 39 Hình 3.4 Cơ cấu sử dụng đất huyện Hiệp Hịa năm 2013 46 Hình 3.5 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ 50 Hình 3.6 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ 54 Hình 3.7 Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ 56 ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quý giá có hạn Bởi việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá nhiệm vụ vô quan trọng cấp bách quốc gia Đất đai điều kiện tồn quan trọng bậc lồi người Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai để hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu Để đạt mục đích u cầu Nhà nước phải thực quản lý đất đai Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Luật Đất đai 1998, 2001 Luật Đất đai 2003 bước cụ thể hoá quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng đất Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành với tăng trưởng kinh tế Việt Nam số lượng giao dịch thức tăng lên rõ rệt, địa phương có tiềm kinh tế phát triển Các thủ tục hành cải tiến khiến giao dịch tăng lên Tuy nhiên, cần hoàn thiện quy định pháp luật quyền người sửu dụng đất Luật Đất đai 2003 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực quyền sử dụng đất Hiệp Hoà huyện trung du, nông, kinh tế phát triển chưa mạnh, nguồn thu nhập chủ yếu sản xuất nơng nghiệp Những năm gần kinh tế hàng hoá bước phát triển hệ thống giao thông nâng cấp, mở rộng Quộc lộ 37 Phú Bình tỉnh Thái Nguyên; Tỉnh lộ 296 - Cầu Vát nối thơng tuyến huyện Hiệp Hồ Sóc Sơn - Hà Nội; tỉnh lộ 295- Cầu Đông Xuyên nối tuyến Hiệp Hồ tỉnh Bắc Ninh nên có nhiều thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; thị hố diễn 61 nhượng Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, xã Đức Thắng có 91,6% hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, xã Đoan Bái 62,5% hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tổng số người dân tham gia giao dịch, có chênh lệch rõ ràng Điều chứng tỏ trình độ dân trí ý thức chấp hành pháp luật người dân thị trấn Thắng xã Đức Thắng cao so với xã Đoan Bái Nếu việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không làm thủ tục cấp huyện Phịng Tài ngun môi trường không quản lý biến động đất nơng nghiệp Mục đích việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhiều người dân để tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà để chờ dự án thu hồi đất theo quy hoạch địa phương Hình thức giao dịch chủ yếu giấy tờ khơng hợp pháp, khơng có xác nhận quan có thẩm quyền, khơng đăng ký Phịng Tài ngun môi trường Đất nông nghiệp không sản xuất thường để hoang hố, lãng phí thời gian chưa thực dự án Thực tế huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài nguyên môi trường quản lý dự án thực thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp Vì vậy, thời gian tới Nhà nước cần có quy định cụ thể việc người sử dụng đất nông nghiệp quyền chuyển nhượng cho đơn vị có dự án đầu tư theo quy hoạch sử dụng đất phải đăng ký với quan quản lý đất đai Như vậy, thực quản lý việc chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp có hiệu 3.3.4.2 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất Để đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn, sử dụng phương pháp điều tra số hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc thừa kế quyền sử dụng đất khu vực khác 01 thị trấn 02 xã: Khu vực đất đô thị (thị trấn Thắng), khu vực đất nông thôn nằm quy hoạch phát triển đô thị huyện (xã Đức Thắng) khu vực đất nơng thơn khơng nằm nằm 62 quy hoạch phát triển đô thị (xã Đoan Bái) Kết cụ thể thể bảng 4.13 Bảng 3.13 Ý kiến người dân việc thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2008 – 2013 Chỉ tiêu Đvt Thị Trấn Thắng Xã Đức Thắng Xã Đoan Bái Tổng Tổng số hộ điều tra Hộ 50 40 40 130 Số trường hợp thừa kế TH 20 2.1 Trong đó: Đất 16 2.2 Đất vườn, ao liền kề 726 1.899 1.810 4.435 STT m2 Diện tích Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Hoàn tất thủ tục VPĐKQSD đất 15 4.2 Chỉ khai báo UBND xã 1 1 4.4 Giấy tờ viết tay 0 0 4.5 Khơng có giấy tờ cam kết 0 0 15 5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 2 5.3 Khơng có giấy tờ 0 0 4.1 4.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng Thực trạng giấy tờ thời điểm thừa kế: 5.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời Đánh giá việc thực quyền thừa kế QSDĐ VPĐKQSD đất: 6.1 Tốt 16 6.2 Phiền hà (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 63 Từ bảng 3.13 cho thấy, tổng số 20/130 hộ gia đình, cá nhân 02 xã, 01 thị trấn nghiên cứu hỏi có thực quyền thừa kế; ý kiến việc thừa kế quyền sử dụng đất có 80% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục thừa kế Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tốt, 20% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến cịn phiền hà Điều cho thấy nhận thức người dân vấn đề cịn chưa đầy đủ Đối với hộ gia đình, cá nhân sau hưởng thừa kế mà sử dụng đất ổn định, khơng có nhu cầu sử dụng đất để thực giao dịch chuyển nhượng, cho tặng, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất trước mắt họ khơng khai báo để chuyển quyền, phần lớn làm thủ tục đăng ký có nhu cầu chuyển nhượng, cho tặng chấp bảo lãnh So sánh ý kiến của người dân thuộc 02 xã, 01 thị trấn nghiên cứu cho thấy: Tại thị trấn Thắng có hộ gia đình, cá nhân thực thừa kế 100% số hộ đánh giá thủ tục thừa kế Văn phòng Đăng ký tốt; xã Đức Thắng có hộ gia đình, cá nhân thực hiện, 88,8 % hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục thừa kế VPĐK QSD đất tốt Trong xã Đoan Bái, tỷ lệ người dân cho ý kiến việc thực thủ tục thừa kế VPĐK QSD đất tốt 40% Điều chứng tỏ trình độ dân trí ý thức chấp hành pháp luật người dân thị trấn Thắng (khu vực đô thị) cao người dân xã Đức Thắng (khu vực nằm quy hoạch phát triển đô thị) xã Đoan Bái(khu vực không nằm quy hoạch phát triển đô thị) Đối với quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất đất đai ngày có giá trị 64 3.3.4.3 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 3.14 Ý kiến người dân việc tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hiệp Hòa năm 2013 STT Chỉ tiêu Đvt Thị Xã Xã Trấn Đức Đoan Thắng Thắng Bái Tổng Tổng số hộ điều tra Hộ 50 40 40 130 Số trường hợp tặng cho TH 19 2.1 Trong đó: Đất 14 2.2 Đất vườn, ao liền kề 2 1.808 1.688 1.810 5.306 m2 Diện tích Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất: Hoàn tất thủ tục 4.1 VPĐKQSD đất 4.2 Chỉ khai báo UBND xã 15 TH 1 TH 0 0 Giấy tờ viết tay có người 4.3 làm chứng 4.4 Giấy tờ viết tay 0 0 4.5 Khơng có giấy tờ cam kết 0 0 Thực trạng giấy tờ thời điểm tặng cho: GCNQSDĐ, QĐ giao đất 5.1 tạm thời 15 5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 1 5.3 Khơng có giấy tờ 0 0 Đánh giá việc thực quyền tặng cho QSDĐ VPĐKQSD đất: 6.1 Tốt 16 6.2 Phiền hà (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 65 Từ bảng 3.14 cho thấy, tổng số 130 hộ gia đình, cá nhân 02 xã, 01 thị trấn nghiên cứu hỏi ý kiến việc thừa kế quyền sử dụng đất có 84% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục thừa kế Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất tốt, 16 % hộ gia đình, cá nhân có ý kiến cịn phiền hà Tóm lại, nhận thức người dân việc thực tặng cho quyền sử dụng đất ngày phát triển, đăng ký theo quy định pháp luật Vì vậy, quan nhà nước quản lý tốt tình hình biến động sử dụng đất hộ gia đình địa phương Do nhu cầu chia tách nội gia đình cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, khơng quản lý phức tạp sau Mặt khác, việc thực quyền tặng cho để chia tách đất cho thành viên gia đình tạo điều kiện thuận lợi cho người nhận tặng cho quyền sử dụng đất việc thực quyền sử dụng đất 3.3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa Trong số quyền mà pháp luật đất đai cho phép chủ sử dụng đất thực hiện, huyện Hiệp Hòa chủ sử dụng hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền, bao gồm: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp QSDĐ Trong đó, quyền chuyển đổi, quyền cho thuê diễn chủ yếu đất nơng nghiệp cịn quyền chuyển nhượng quyền chấp diễn chủ yếu đất Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Hiệp Hòa lớn, thể qua mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai 66 - QSDĐ coi hàng hố đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại - Thay đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp nơng thơn Tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền cịn thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, mặt khác chứng tỏ nỗ lực cấp quyền huyện Hiệp Hịa, quan chuyên môn việc thiết lập trật tự, kỷ cương đưa công tác quản lý đất đai dần vào nếp Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã, thị trấn huyện Hiệp Hịa có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã mà kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã nơng) giao dịch đất đai xảy Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngoài quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến 67 gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không cịn phù hợp, khơng cịn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: - Về tiền sử dụng đất: Như phân tích trên, phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ông để lại khơng có giấy tờ QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay - Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà không phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất cho hai bên phải chịu thuế chuyển quyền phần diện tích đất mình), khơng điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời Cơng tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường 68 QSDĐ) yếu Kết điều tra nghiên cứu yếu kém, tồn chủ yếu sau đây: a) Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng cịn chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chưa nắm bắt thay đổi mức thu thuế chuyển QSDĐ (từ 4% xuống 2% đất ở, đất chuyên dùng giảm từ 10% xuống cịn 2% đất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối) Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành b) Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ (các quy định trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP) người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân cịn phải qua nhiều cửa, nhiều cơng đoạn Vai trị quan chun mơn chưa phát huy: chưa có phối hợp quan địa quan tài huyện; việc giao thẩm quyền giải thủ tục QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ Văn phòng UBND huyện thực làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo c) Sự khơng ổn định đội ngũ cán địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt quyền sử dụng đất nói chung quyền chuyển nhượng, tặng cho thừa kế sử dụng đất nói riêng Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi 69 (về quản lý sử dụng đất đai) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Như vậy, việc điều tra thực địa bàn huyện Hiệp Hòa cụ thể 01 thị trấn 02 xã kết nghiên cứu đề tài giải pháp đề xuất pháp luật đất đai - quy định không giới hạn phạm vi khơng gian đề tài mà cịn có tính chất chung, áp dụng cho địa phương khác 3.4.1 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Vì nhận thức người dân pháp luật đất đai hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến quan có thẩm quyền để đăng ký thực quyền sử dụng đất Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 3.4.2 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Phòng Tài ngun & Mơi trường huyện Hiệp Hịa cịn thiếu thốn nhiều Phòng làm việc chật chội; phương tiện làm việc cịn đơn sơ, thủ cơng Đối với cán địa xã phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, khen 70 thưởng người có cơng đặc biệt đầu tư kinh phí đo đạc đồ địa 3.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở - Nâng cao ý thức, trách nhiệm cán chuyên môn người dân đến thực quyền người sử dụng đất, tránh gây phiền hà, khó khăn để người dân phải lại nhiều lần - Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc thực pháp luật quan có thẩm quyền quan có liên quan lĩnh vực đất đai Phát kịp thời vi phạm xử lý nghiêm túc cá nhân tập thể vi phạm quy định - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ 3.4.4 Giải pháp sách - Cơng khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Hồn thiện hệ thống văn pháp luật việc thực quyền người sử dụng đất chưa cụ thể dẫn đến việc hướng dẫn thực thủ tục quyền người sử dụng đất hạn chế 71 3.4.5 Giải pháp cải cách thủ tục hành - UBND huyện, UBND tỉnh cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực thống Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Nhất huyện Hiệp Hòa, nhu cầu thực QSDĐ tăng cao, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Công tác quản lý Nhà Nước đất đai huyện Hiệp Hoà bước vào nề nếp - Việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai có hiệu quả, người sử dụng đất thực đăng ký biến động sử dụng đất làm thủ tục như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định Việc thực quyền sử dụng đất thị trấn Thắng, xã Đức Thắng xã Đoan Bái đại bàn huyện Hiệp Hòa từ năm 2008 đến 2013: chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1770 trường hợp, thừa kế quyền sử dụng đất 619 trường hợp, tặng cho quyền sử dụng đất 845 trường hợp - Từ kết nghiên cứu thị trấn Thắng, xã Đức Thắng xã Đoan Bái thực quyền sử dụng đất cho thấy việc thực quyền sử dụng đất ngày tăng Việc thực QSDĐ chủ yếu quyền: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho, quyền chấp quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất Đặc biệt, chuyển nhượng QSDĐ thực nhiều giá trị đất ngày tăng Tình hình thực quyền sử dụng đất xã thị trấn khác Ở thị trấn Thắng, xã Đức Thắng nơi có điều kiện phát triển kinh tế nhanh số lượng trường hợp giao dịch đất đai diễn sôi động xã Đoan Bái phát triển xã nông Trong giai đoạn 2008- 2013 xã Đức Thắng số trường hợp chuyển nhượng 929 trường hợp, số trường hợp thừa kế 363 trường hợp, số trường hợp tặng cho 449 trường hợp Tại thị trấn Thắng số trường hợp chuyển nhượng 642 trường hợp, số trường hợp thừa kế 189 trường hợp, số trường hợp tặng cho 296 trường hợp Đối với xã Đoan Bái số trường hợp chuyển nhượng 199 trường hợp, số trường hợp thừa kế 67 trường hợp, số trường hợp tặng cho 100 trường hợp - Để thực tốt QSDĐ huyện Hiệp Hòa nói chung thị trấn 73 Thắng, xã Đức Thắng xã Đoan Bái riêng cần thực tốt nhóm giải pháp là: nhóm giải pháp chế sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp hồn thiện máy tăng cường lực cán địa cấp xã, cấp huyện Huyện Tỉnh cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi khơng ngừng địi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Kiến nghị Từ kết nghiên cứu tơi có số kiến nghị sau: - Tiếp tục hồn thiện sách cửa, cửa liên thông huyện Hiệp Hịa - Cần có sách sử dụng đất hợp lý phù hợp để người sử dụng đất thực tốt quyền Văn phịng Đăng ký QSDĐ, khai báo biến động quan Nhà nước - Cần thường xuyên kiểm tra việc thực thủ tục hành chính, chế sách địa phương - Cần nhanh chóng hồn thiện sở liệu quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Hiệp Hịa - Nhà nước cần có nhũng biện pháp để người sử dụng đất thực hiên quyền sử dụng đất phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền để thực theo quy định pháp luật - Cần có sách tạo điều kiện thuận lợi cán ngành quản lý đất đai học tập để nâng cao trình độ chun mơn 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan", Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2007), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Tháng 12/2007, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đào Trung Chính (2007), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2007), tr 48 – 51, Hà Nội Trần Tú Cường cộng (2012) “Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam” Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Hợp tác Quốc tế Khoa học Công nghệ, Hà Nội Tơn Gia Hun - Nguyễn Đình Bồng (2007) - Quản lý đất đai thị trường bất động sản – NXB Bản đồ 9-2007, Hà Nội 75 Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, 11/2002, Hà Nội 10 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang(2012), Số liệu thống kê đất đai năm 2012 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 11 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hiệp Hịa, tỉnh Bắc Giang (2012), Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2012, phương hướng nhiệm vụ năm 2013 12 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 14 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 15 Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật Đất đai 2003(2004), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2007), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 – 64, Hà Nội 18 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 – 44, Hà Nội 19 Lưu Quốc Thái (2007) - Quá trình “Thị trường hóa đất đai” Trung Quốc - số đánh giá học kinh nghiệm, Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(29), Thành phố Hồ Chí Minh 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2007), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, tr 26 - 27; tr.33 - 34, Hà Nội ... Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 54 3.3.3 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 55 3.3.4 Ý kiến người dân việc thực quyền chuyển nhượng, tặng cho thừa kế QSD đất Thị... đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hiệp Hoà, tỉnh Bắc Giang - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hoà 2.2 Mục tiêu cụ thể Đánh giá việc thực quyền. .. 3.3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa 65 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt quyền sử dụng đất nói chung quyền chuyển nhượng, tặng cho thừa kế sử dụng đất