Đang tải... (xem toàn văn)
1. Khái niệm và phân biệt giao đất, cho thuê đất? Quy trình và thủ tục? So sánh hệ thống luật có liên quan giữa các năm từ 1993 tới nay? 2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại Lâm Đồng giai đoạn 20152018 3. Ưu, nhược điểm
Nhóm 2: Giao đất cho thuê đất I Khái niệm phân biệt giao đất, cho thuê đất? Quy trình thủ tục? So sánh năm từ 1993 tới nay? 1.Khái niệm phân biệt giao đất, cho thuê đất - Giống nhau: + Đều nhà nước trao quyền sử dụng đất + Các chủ thể nhận quyền sử dụng đất chủ thể có đầy đủ khả nhu cầu sử dụng đất + Căn pháp luật đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất + Có quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất - Khác nhau: Tiêu chí Giao đất Cho thuê đất Định nghĩa Nhà nước giao quyền sử dụng đất việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (khoản Điều Luật đất đai 2013) Nhà nước cho thuê quyền sử dụng việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thơng qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (khoản Điều Luật đất đai 2013) Hình thức Có hai hình thức: sử dụng đất +Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và; +Giao đất có thu tiền sử dụng đất Tùy theo trường hợp cụ thể mà Nhà nước lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp theo quy định Điều 54 Điều 55 Luật Đất đai 2013 Có hai hình thức: +Th đất trả tiền năm và; +Thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trường hợp thuê đất chung Người thuê đất thỏa thuận hình thức trả tiền thuê đất, trừ trường hợp thuộc Khoản Điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP thuê đất trả tiền hàng năm Quyền người sử dụng đất Quyền nghĩa vụ người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền + Trường hợp thuê đất trả tiền cho thời gian thuê: người thuê đất có quyền người sử dụng đất trường hợp Nhà nước giao đất Người giao đất chuyển quyền lại cho người khác thơng qua hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (theo Điều 179 Luật đất đai 2013) + Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: người sử dụng đất thực việc chuyển quyền tài sản đất Chỉ có trường hợp người Nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp, làng nghề có quyền cho th lại đất thuê Thời hạn - Thời hạn sử dụng đất Nhà nước sử dụng đất giao đất có hai hình thức là: + Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào mục đích quy định Điều 125 Luật Đất đai 2013 + Sử dụng đất có thời hạn - Trường hợp Nhà nước giao đất sử dụng lâu sử dụng ổn định lâu dài - Người sử dụng đất thơng qua hình thức th đất có quy định thời hạn, khơng có hình thức sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn thuê đất theo trường hợp quy định tối đa 50 năm, 70 năm 99 năm Hạn mức Nhà nước quy định hạn mức giao sử dụng đất đất nông nghiệp hạn mức giao đất ở: + Tùy theo tình hình cụ thể địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất + Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định Điều 129 Luật đất đai 2013 Khơng có quy định hạn mức cho thuê đất Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là: + Nhu cầu sử dụng đất và; + Quỹ đất đáp ứng Diện tích cụ thể cho thuê đất ghi rõ Quyết định cho thuê đất hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất - Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu 99 năm Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất Điều 68 sau Khoản Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất trường hợp giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất quy định sau: a) Cơ quan tài nguyên môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất; b) Người giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất trường hợp cho thuê đất; c) Cơ quan tài nguyên mơi trường trình quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất thực địa trao Giấy chứng nhận cho người giao đất, cho thuê đất; đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa Khoản Trường hợp giao đất, cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án quy định Điều 61 Điều 62 Luật Đất đai số bước cơng việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất thực đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định sau: a) Trong thời gian thực kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng; quan có thẩm quyền thực thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất; b) Trong thời gian thực phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư phê duyệt chủ đầu tư nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà chờ đến hồn thành việc giải phóng mặt Khoản Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất giải phóng mặt trường hợp giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất quy định sau: a) Căn vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, quan tài nguyên môi trường đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cấp phê duyệt; b) Tổ chức lựa chọn thực đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất; c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành định cơng nhận kết trúng đấu giá; d) Sau người trúng đấu giá hồn thành nghĩa vụ tài chính, quan tài ngun mơi trường trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất thực địa trao Giấy chứng nhận; đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa Trường hợp người trúng đấu giá khơng nộp đủ tiền theo u cầu quan tài ngun mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy định cơng nhận kết trúng đấu giá So sánh năm từ 1993 đến Tiêu chí Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 Đối tượng Thời hạn tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức trị, xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất Luật gọi chung người sử dụng đất Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước thuê đất Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nước ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản 20 năm, để trồng lâu năm 50 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng trình sử dụng đất chấp hành Thời hạn giao đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định 20 năm; thời hạn giao đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng năm mươi năm - Thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao đất có hai hình thức là: + Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào mục đích quy định Điều 125 Luật Đất đai 2013 + Sử dụng đất có Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước cho thuê đất) việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Đối tượng không thay đổi so với LDĐ 2003, nhiên LDĐ 2013 ghi rõ giao cho thuê quyền sử dụng đất pháp luật đất đai Nhà nước giao đất để tiếp tục sử dụng Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà thu hồi trường hợp quy định Điều 26 Điều 27 Luật Đ Đ(1993) Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài loại đất khác Chính phủ quy định Chưa có quy định cụ thể thời hạn cho thuê đất Thời hạn cho thuê đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng khơng 20 năm; thời hạn cho thuê đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không 50 năm Thời hạn giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước để thực dự án đầu tư Việt Nam xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất không 50 năm; dự án có vốn thời hạn - Trường hợp Nhà nước giao đất sử dụng lâu sử dụng ổn định lâu dài - Người sử dụng đất thông qua hình thức th đất có quy định thời hạn, khơng có hình thức sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn thuê đất theo trường hợp quy định tối đa 50 năm, 70 năm 99 năm - Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu 99 năm đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn giao đất, cho th đất khơng 70 năm Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao qlà khơng q 90 chín năm Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn không năm II Thực trạng giao đất, cho thuê đất Lâm Đồng giai đoạn 2015-2018 Lâm Đồng tỉnh miền núi phía Nam Tây Ngun có diện tích tự nhiên 9.773,54 km² Kết giao đất, cho thuê đất theo loại hình tổ chức kinh tế Trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2018, địa bàn tỉnh Lâm Đồng có 543 tổ chức kinh tế giao đất cho thuê đất với tổng diện tích 13.208,55 Bảng Kết giao đất, cho thuê đất loại hình tổ chức kinh tế STT Loại hình tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế có 100% vốn Nhà nước 1342,90 532,80 1.875,70 Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước 844,00 3.198,08 4.042,08 Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước 587,09 587,09 Tổ chức kinh tế có vốn tư nhân, cổ phần 315,60 6.388,08 6.703,68 2.502,50 10.706,05 13.208,55 Tổng Diện tích đất giao Diện tích đất cho thuê Tổng Nguồn: Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Lâm Đồng → Nhận xét: + Trong bốn loại hình tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Lâm Đồng tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi khơng giao đất giai đoạn Lý theo quy định Điều 55 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê Trong đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tỉnh Lâm Đồng không hoạt động kinh doanh lĩnh vực nên khơng giao đất + Trong ba loại hình tổ chức kinh tế giao đất tổ chức kinh tế có 100% vốn nhà nước giao nhiều chiếm 53,7% tổng diện tích đất giao Việc giao đất tổ chức kinh tế có 100% vốn Nhà nước thực nhiều số lâm trường, doanh nghiệp nhà nước tổ chức nghiệp nhà nước Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng giao thêm diện tích để quản lý sử dụng giai đoạn Bên cạnh đó, nhiều tổ chức kinh tế có 100% vốn đầu tư nhà nước với lợi diện tích giao trước xin giao thêm đất để mở rộng khu vực khai thác, sử dụng đất + Đối với công tác cho thuê đất, tất loại hình tổ chức kinh tế có tỉnh Lâm Đồng cho thuê đất giai đoạn 2015–2018 Trong đó, tổ chức kinh tế có vốn tư nhân, cổ phần thuê đất nhiều với tổng diện tích chiếm 59,66 % tổng diện tích đất cho th tổ chức kinh tế có 100% vốn nhà nước thuê đất với 532,8 ha, tương ứng với 4,97% tổng diện tích đất cho thuê giai đoạn Nguyên nhân dẫn đến kết tổ chức có vốn tư nhân, cổ phần có nhu cầu sử dụng đất lớn để phát triển kinh tế nên kéo theo tăng lên diện tích đất cho thuê Trong đó, tổ chức kinh tế có 100% vốn nhà nước có nhu cầu xin giao đất nhiều so với nhu cầu xin thuê đất nên làm cho diện tích đất cho thuê loại hình tổ chức so với loại hình tổ chức khác Kết giao đất, cho thuê đất theo lĩnh vực sản xuất, kinh doanh tổ chức kinh tế Bảng Kết giao đất, cho thuê đất theo lĩnh vực sản xuất, kinh doanh tổ chức kinh tế giai đoạn 2015–2018 Giao đất STT Lĩnh vực sản xuất, kinh doanh Số lượng tổ chức kinh tế Cho thuê đất Diện tích (ha) Số lượng tổ chức kinh tế Diện tích (ha) Sản xuất nơng nghiệp 14 725,90 51 2.590,50 Lâm nghiệp 1332,80 19 2.918,76 Nuôi trồng thủy sản 14,23 118,28 Xây dựng 11 7,84 31 85,87 Dịch vụ du lịch 19 64,54 73 458,20 Dịch vụ thương mại 21 31,64 64 196,67 Bất động sản 12,71 19 292,56 Khai thác khoáng sản 0 36 1.461,48 Khai thác thủy điện 0 791,53 10 Các lĩnh vực khác 36 312,80 124 1.792,20 114 2.502,50 429 10.706,05 Tổng Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lâm Đồng → Nhận xét: tổ chức kinh tế hoạt động lĩnh vực lâm nghiệp giao đất nhiều với tổng diện tích giao gần 1.333 ha, tiếp đến tổ chức kinh tế hoạt động lĩnh vực sản xuất nông nghiệp giao 725,90 tổ chức hoạt động lĩnh vực lại giao đất với diện tích Nguyên nhân dẫn đến kết phát triển nông lâm nghiệp xác định mạnh kinh tế tỉnh Lâm Đồng để phục vụ nhu cầu nước xuất Do vậy, tỉnh Lâm Đồng tạo điều kiện giao đất cho doanh nghiệp đầu tư lĩnh vực với nhiều ưu đãi so với lĩnh vực sản xuất khác Đánh giá tổ chức kinh tế thủ tục giao đất, cho thuê đất tỉnh Lâm Đồng Kết điều tra đánh giá tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Lâm Đồng thủ tục giao đất cho thuê đất trình bày Bảng Bảng Kết khảo sát tổ chức kinh tế thủ tục giao đất, cho thuê đất Chỉ tiêu khảo sát Thời gian thực thủ tục xin giao đất, cho thuê đất Mức độ khó khăn việc thực thủ tục xin giao đất, cho thuê đất Ý kiến đánh giá Số lượng (phiếu) Tỷ lệ (%) Rất nhanh 10,00 Nhanh 12 20,00 Bình thường 31 51,66 Chậm 10 16,67 Rất chậm 1,67 Rất khó khăn 3,33 Khó khăn 11,67 Có khó khăn 20 33,33 Khơng gặp khó khăn 31 51,67 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra, 2019 Ngun nhân tồn nhiều phiếu khơng hài lịng việc giao đất cho thuê đất dự án đầu tư sản xuất kinh doanh tỉnh Lâm Đồng phải có tham gia thẩm định nhiều sở, ban ngành sở Kế hoạch Đầu tư, sở Tài nguyên Môi trường, sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng Ủy ban nhân dân huyện, thành phố nơi có đất giao, cho thuê Bên cạnh đó, để giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế phải thực số thủ tục có liên quan trước phải thực xong việc giải phóng mặt bằng, phải thực đánh giá tác động môi trường, v.v phải có giấy tờ liên quan đến công tác hồ sơ Điều làm cho số tổ chức kinh tế cho họ gặp số khó khăn định việc chuẩn bị đủ hồ sơ xin giao đất, xin cho thuê đất III Ưu, nhược điểm giải pháp: a Ưu điểm: - Pháp luật giao đất cho thuê đất đảm bảo bình đẳng việc tiếp cận đất đai thành phần kinh tế, đặc biệt nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng tiết kiệm, hiệu tài nguyên đất vốn có - Pháp luật đất đai hành có nhiều quy định chặt chẽ giao đất đồng thời nâng cao vai trò quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sở nâng cao vai trò quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt kế hoạch sử dụng đất năm cấp huyện - Pháp luật có nhiều điều sửa đổi, bổ sung điều kiện giao đất cho thuê đất nhằm đảm bảo giao đất cho thuê đất cho đối tượng có lực có nhu cầu, tránh gây lãng phí - Pháp luật đất đai có quy định cụ thể chế tài dự án đầu tư giao đất không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng - Pháp luật đất đai bước tạo môi trường pháp lý để quan hệ đất đai vận động phù hợp với quy luật phát triển kinh tế thị trường b Nhược điểm: - Quy định pháp luật đất đai liên quan đến việc áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể số trường hợp phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn địa phương - Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thị trường bất động sản - Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau giao đất chưa tiến hành cách thường xuyên c Giải pháp hoàn thiện: - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai phương pháp định giá để xác định giá trị mảnh đất - Tăng cường việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, theo hạn chế việc giao đất khơng qua hình thức đấu giá cần có quy chế đấu giá QSDĐ công khai, minh bạch - Tăng cường công tác tra giao đất cho thuê đất để nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai phạm vi nước ... quyền định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất trường hợp thuê đất; b) Người giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất trường... thuê đất: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất Điều 68 sau Khoản Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất trường hợp giao đất, cho thuê đất không... đất đáp ứng Diện tích cụ thể cho thuê đất ghi rõ Quyết định cho thuê đất hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất - Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu 99 năm Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê