Đánh giá tình hình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố hạ long giai đoạn 2007 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ PHONG QUANG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG GIAI ĐOẠN 2007-2011 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên, năm 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho việc thực nghiên cứu cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2012 Tác giả Vũ Phong Quang ii LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành luận văn này, nhận giúp đỡ tận tình nhiều quan, nhiều tổ chức, cá nhân Tôi xin trân trọng bày tỏ lời cảm ơn với tất tập thể cá nhân tận tình giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu Trước hết, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn tới thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Đặng trực tiếp hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, giảng viên khoa Tài nguyên Môi trường Khoa Sau đại học trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên trang bị cho kiến thức quý báu giúp tơi hồn thiện luận văn Tơi xin trân thành cảm ơn giúp đỡ Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ninh, UBND thành phố Hạ Long, phịng Tài ngun Mơi trường, phịng ban chun môn thành phố Hạ Long, UBND phường tận tình giúp đỡ tơi q trình thu thập số liệu kiểm nghiệm kết nghiên cứu Thái Nguyên, ngày 25 tháng năm 2012 Tác giả Vũ Phong Quang iii MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cám ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt iv Danh mục bảng, biểu v Danh mục hình vi Mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Yêu cầu đề tài Chương 1: Tổng quan tài liệu 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở pháp lý 1.1.1.1 Luật 1.1.1.2 Các văn Luật 1.1.2 Cơ sở lý luận 1.2 Các quy định chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1 Căn xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.2 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 1.2.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 1.2.5 Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất 1.2.6 Điều kiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.6.1 Điều kiện chung quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 1.2.6.2 Điều kiện riêng quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 1.3 Tình hình quản lý đất đai Thế giới Việt Nam 10 1.3.1 Tình hình quản lý đất đai Thế giới 10 1.3.2 Tình hình quản lý đất đai Việt Nam, tỉnh Quảng Ninh 13 1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 13 1.3.2.2 Tình hình quản lý đất đai Việt Nam 16 1.3.2.3 Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam, tỉnh Quảng Ninh 17 Chương 2: Nội dung phương pháp nghiên cứu 20 2.1 Đối tượng nghiên cứu 20 2.2 Phạm vi nghiên cứu 20 2.3 Nội dung nghiên cứu 20 2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý iv đất đai thành phố Hạ Long 2.3.2 Sơ lược trạng tình hình QLĐĐ thành phố Hạ Long 2.3.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 2.3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Hạ Long 2.4 Phương pháp nghiên cứu 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 2.4.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 2.4.3 Phương pháp vấn, điều tra nhanh Chương 3: Kết nghiên cứu thảo luận 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1 Vị trí địa lý 3.1.1.2 Địa hình địa mạo 3.1.1.3 Khí hậu, thủy văn 3.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long 3.1.2.1 Tình hình phát triển chung 3.1.2.2 Thực trạng phát triển ngành 3.1.2.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 3.2 Sơ lược trạng sử dụng tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 3.2.2 Sơ lược thực trạng quản lý đất đai thành phố Hạ Long 3.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 3.3.1 Tình hình QLNN hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 3.3.1.1 Sơ lược vai trò Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long công tác chuyển quyền sử dụng đất 3.3.1.2 Kết chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 3.3.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 3.3.2.1 Những quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo chế cửa thành phố Hạ Long 3.3.2.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 3.3.2.3 Tình hình tặng cho QSDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 - 2011 20 20 20 20 21 21 21 21 22 22 22 22 22 24 25 26 26 27 29 33 33 35 37 37 37 41 46 46 49 50 v 3.3.2.4 Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 3.3.3 Đánh giá hiểu biết cán quản lý người người dân thành phố Hạ Long chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 3.3.4 Tổng hợp ý kiến cán quản lý người dân công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 3.3.4.1 Tổng hợp ý kiến cán quản lý 3.3.4.2 Tổng hợp ý kiến người dân 3.4 Đề xuất giải pháp 3.4.1 Giải pháp sách 3.4.2 Giải pháp quản lý Kết luận Kết luận Đề nghị Tài liệu tham khảo 52 52 61 61 62 62 62 64 65 65 66 67 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân QLNN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTN Sở hữu tư nhân SHNN Sở hữu nhà nước TTCN Tiểu thủ công nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1.1 Bảng 1.2 Bảng 1.3 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Bảng 3.7 Bảng 3.8 Bảng 3.9 Bảng 3.10 Bảng 3.11 Bảng 3.12 Bảng 3.13 Bảng 3.14 Bảng 3.15 Bảng 3.16 Bảng 3.17 Trang Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 17 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 19 Đầu mối giao thông thành phố Hạ Long 31 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 33 Tổng hợp diện tích đất đai theo địa giới hành 36 Tổng hợp công tác cấp GCNQSDĐ thành phố Hạ Long giai đoạn 2007- 2011 37 Thực trạng trình độ cán địa thành phố Hạ Long 38 Kết lưu trữ hồ sơ địa thành phố Hạ Long 39 Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng tặng cho QSDĐ từ 2007 – 7/2008 41 Kết chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2007 đến 7/2008 42 Kết chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (từ 8/2008 đến 2011) 43 Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng tặng cho QSDĐ thành phố Hạ Long từ 8/2008 – 2011 44 Tổng hợp tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 - 2011 44 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 50 Kết tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 51 Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ giải hồ sơ đất đai thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 - 2011 52 Những hiểu biết cán quản lý người dân thành phố Hạ Long hai khu vực nghiên cứu quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 54 Sự hiểu biết người dân thành phố Hạ Long hai khu vực nghiên cứu hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 Sự hiểu biết người dân thành phố Hạ Long hai khu vực nghiên cứu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 58 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 3.1 Bản đồ thành phố Hạ Long 23 Hình 3.2 Chuyển dịch cấu kinh tế giai đoạn 2005 – 2010 27 Hình 3.3 Cơ cấu diện tích đất đai thành phố Hạ Long 33 Hình 3.4 Sự hiểu biết cán cấp thành phố 60 Hình 3.5 Sự hiểu biết cán cấp phường 60 Hình 3.6 Sự hiểu biết nhân dân 60 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất quan trọng tất trình sản xuất, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Nó tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế xã hội, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phịng, yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia, kết đấu tranh hàng ngàn năm tồn dân tộc, định tồn phát triển loài người Các giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất trở nên phổ biến thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, phát triển kinh tế đất nước q trình thị hố mạnh mẽ Trong đó, quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể có vị trí quan trọng Nó xác lập quyền sử dụng đất cho người Nhà nước giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất công dân với nhau, đảm bảo cho diện tích thừa sử dụng cách hợp lý Hạ Long thành phố nằm phía Đơng Bắc tỉnh Quảng Ninh có vị trí thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội Đơ thị hóa diễn mạnh mẽ, nhiều khu đô thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện Tuy nhiên, tốc độ thị hố nhanh chóng kéo theo nhiều điều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng đất Do nhu cầu quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn thành phố Hạ Long Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục diễn biến lĩnh vực này, tìm nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền sở quy định pháp luật giải vi phạm cách đắn Từ đó, đề xuất 58 Bảng 3.17 Sự hiểu biết người dân thành phố Hạ Long hai khu vực nghiên cứu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung câu hỏi Cán Khu vực nội Khu vực ngoại quản lý thành thành thành phố Tặng, cho quyền sử dụng đất hiểu nào? Người nhận quyền sử dụng đất có phải trả cho người tặng, cho quyền sử dụng đất hay không? Tặng, cho quyền sử dụng đất diễn mối quan hệ nào? Tặng, cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế thu nhập hay thuế chuyển quyền không? Cấp định cho phép tặng cho quyền sử dụng đất? (Nguồn: Số liệu điều tra) CBQL ND CBQL ND 82,6 80,6 42,3 80,8 40,1 84,3 81,3 35,6 80,7 34,5 87,6 82,6 41,3 83,5 35,6 83,7 78,6 35,5 79,6 32,4 100 100 85,6 100 84,9 59 Qua bảng 3.17 ta thấy: Có 70.15% tỷ lệ người hiểu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất vấn đề liên quan, số chưa cao Về việc hiểu tặng cho quyền sử dụng đất việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà khơng thu lại tiền vật cả; cịn có số người cho việc bố mẹ chuyển quyền sử dụng đất cho mình; Có 94.1% tỷ lệ người hiểu rằng, cấp thành phố định cho phép tặng cho quyền sử dụng đất tỷ lệ cao, cao vấn đề liên quan đến hình thức tặng, cho quyền sử dụng đất Về mối quan hệ việc tặng, cho quyền sử dụng đất có 66.12% tỷ lệ người hiểu đúng; cịn lại người cho quan hệ huyết thống, hay quan hệ bố mẹ với anh chị em với Có 61.968% tỷ lệ người hiểu rằng, việc tặng, cho quyền sử dụng đất tuỳ trường hợp phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế thu nhập Sự hiểu biết nhóm đối tượng tương tự hình thức trên, cán quản lý cấp thành phố có hiểu biết cao người khu vực ngoại thành có hiểu biết thấp Tặng, cho quyền sử dụng đất hình thức ba hình thức chuyển QSĐ quy định Luật Đất đai năm 2003 nên hiểu biết nhóm đối tượng vấn đề liên quan hình thức cịn hạn chế so với hình thức khác Có nhiều người khơng biết hay nắm cịn chưa rõ nhiên suy nghĩ họ vấn đề lại sát xác Thực tế hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nhiều người hiểu lầm thừa kế, cán quản lý cấp phường nắm chưa vấn đề họ cho việc thừa kế Tổng hợp hiểu biết cán quản lý nhân dân thành phố Hạ Long hai khu vực nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đó: I: Sự hiểu biết quy định chung chuyển quyền sử dụng đất II: Sự hiểu biết hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất III Sự hiểu biết hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 60 99.23 100 95 92.76 90 7.64 85 80 I II III Hình 3.4 Sự hiểu biết cán cấp thành phố 91.04 100 87.04 90.72 87.3 84.62 84.92 80 60 40 20 0 I II III I II III Hình 3.5 Sự hiểu biết cán cấp phường 70 69,82 60 66.57 59.64 63.42 50 48.06 40 45.5 30 20 10 I II III I II III Hình 3.6 Sự hiểu biết nhân dân 61 3.3.4 Tổng hợp ý kiến cán quản lý người dân công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 3.3.4.1 Tổng hợp ý kiến cán quản lý Trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thành phố Hạ Long tương đối thuận lợi dân trí cao Tuy nhiên số nơi vùng xa gặp phải khó khăn hiểu biết nhân dân khu vực nhiều hạn chế Trong việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đa phần đội ngũ cán tư pháp văn phịng cơng chứng khơng có chun mơn lĩnh vực đất đai nên tránh khỏi sai sót, làm chậm tiến độ giải Từ luật đất đai năm 2003 đời, thành phố Hạ Long thành phố có địa hình phức tạp nên việc cập nhật áp dụng văn luật, quy định cịn gặp nhiều khó khắn thời điểm luật đời Hệ thống phần mềm, cơng cụ tích hợp đồ cịn chưa chuẩn nên đơi việc thực thao tác đồ cịn nhiều khó khăn Trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng cơng tác quản lý đất đai nói chung, hệ thống văn pháp Luật đất đai nhiều phức tạp, nhiều nghiên cứu văn luật nhiều cán cịn có ý hiểu khác Hệ thống văn liên quan đến lĩnh vực đất đai nhiều điểm chưa thống nhất, chưa quán với luật khác, số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, chí nhiều văn vừa có hiệu lực lạc hậu so với thực tiễn Chính sách đất đai bất cập dẫn đến nhiều khó khăn phức tạp giải trình tự thủ tục đất đai Cần phải có hệ thống văn Pháp luật chặt chẽ nưa công tác quản lý đất đai, nhiều văn luật ngành trái ngành trái ngược nhau, khó việc thực trình tự thủ tục liên quan đa ngành Công tác quản lý hồ sơ lưu trữ thiếu yếu nên gặp khó khăn q trình rà sốt, kiểm tra hồ, gây thời gian trình thực hồ sơ Cần đầu tư sở hạ tầng, kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt phần mềm dùng để quản lý đất đai cần thống theo 62 hệ thống từ xuống, cần phiên chất lượng tốt để thực công việc tốt 3.3.4.2 Tổng hợp ý kiến người dân Hệ thống văn Pháp luật đất đai nhiều, khó hiểu, đọc khơng hiểu, cán hướng dẫn không hiểu Các cấp ngành phải để người dân hiểu pháp luật người dân thực theo Đời sống nhân dân nghèo, cực lo cho đời sống chưa hết quan tâm pháp luật quy định Đảng Nhà nước phải quan tâm, chăm lo đời sống cho nhân dân, đời sống nhân dân có ấm no nâng cao trình độ, học vấn người dân Nhà nước phải có sách, quy định phù hợp với điều kiện người người dân vùng cao, có sách ưu đãi khuyến khích người dân thúc đẩy ý khuyến khích người dân thực quy định Nhà nước Pháp luật Thái độ phục vụ nhân dân phường thành phố tiến nhiều so với trước Tuy nhiên số cán quan liêu, tham nhũng hạch sách nhân dân, làm nhiều người chấp nhận không làm thủ tục nữa, lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất 3.4 Đề xuất giải pháp 3.4.1 Giải pháp sách - Nhà nước sớm đưa chủ trương, sách phù lĩnh vực đất đai nói chung lĩnh vực chuyển quyền sử đất nói riêng, đồng thời có quy định xử lý nghiêm minh đối tượng vi phạm pháp luật - Nhanh chóng mở khóa đào tạo, tập huấn chuyển quyền sử dụng đất Nội dung khố học khơng bao gồm phạm vi kiến thức lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, mà hệ thống sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất luật liên quan đa ngành lĩnh vực chuyển quyền sử dụng 63 đất nói riêng lĩnh vực đất đai nói chung Tạo điều kiện cho cán chun mơn học nâng cao chun mơn, hồn thiện cấp học - Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long đảm bảo nhanh gọn tuân thủ pháp luật - Nhà nước phải có sách, quy định phù hợp với điều kiện người người dân khu vực đồi núi cao, lại khó khăn; có sách ưu đãi khuyến khích người dân thúc đẩy ý khuyến khích người dân thực quy định Nhà nước Pháp luật - Nên tuyên truyền sách liên quan đến đất đai, chuyển quyền sử dụng đất thông qua hệ thống truyền địa phương, tổ chức buổi tuyên truyền nhiều hình thức biện pháp cho dễ hiểu, dễ truyền đạt tới người dân tổ chức thi, có sách khen thưởng, ưu đãi hộ gia đình, cá nhân am hiểu sống tuân thủ theo hiến pháp pháp luật Nhà nước, để đảm bảo sách pháp luật tuyên truyền kịp thời đến tận người dân Giúp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hiểu cần: Am hiểu tuân thủ pháp luật Việt Nam; tuân thủ thực quy định Nhà nước pháp luật bảo quyền lợi họ, tránh xâm hại người khác tới quyền lợi - Có sách riêng để đầu tư, phát triển hạ tầng sở, trang thiết bị phục vụ cho lĩnh vực quản lý đất đai Có sách khuyến khích thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật vào lĩnh vực quản lý đất đai - Có sách, chế biên chế, tăng biên chế lĩnh vực đất đai, để đảm bảo có đội ngũ cán chuên trách, ổn định làm việc hiệu quả, có tinh thần trách nhiệm nhiệm vụ Tăng chất lượng hiệu làm việc cho cán chun mơn - Có sách thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung đại bàn thành phố Hạ Long nói riêng, tiềm thúc đẩy hoạt động công tác chuyển quyền sử dụng đất 64 3.4.2 Giải pháp quản lý Việc khôi phục ổn định lĩnh vực đất đai cần có giải pháp đồng từ quan hữu quan từ Chính phủ, Bộ ngành, ngân hàng nhà nước, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố xã tới tận thôn, bản, hộ gia đình, cá nhân Chính phủ Bộ, ngành cần bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật nhà đất, tránh tình trạng chồng chéo bất hợp lý nay; điều chỉnh, bổ sung hệ thống sắc thuế: Thuế luỹ tiến, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân… cách hợp lý phải có lộ trình áp dụng Chỉ đạo Bộ, ngành liên quan tập trung số biện pháp để nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất Cần phải có hệ thống quy định chặt chẽ để khen thưởng xử phạt phân minh đối tượng thực tốt, vi phạm quy định lĩnh vực đất đai Có hệ thống cán tra, kiển tra khắt khe cán hoạt động lĩnh vực đất đai, lĩnh vực nóng, có nhiều vấn đề nhạy cảm liên quan tới việc quan liêu, tham nhũng cán quản lý đất đai Có hệ thống quản lý, lưu hồ sơ đăng ký thủ tục đất đai khoa học, đảm bảo tính thống có hiệu quả, an tồn bí mật Sử dụng phầm mềm khoa học để quản lý nguồn sở liệu đất đai khoa học, hiệu cao công việc Để thực tốt công tác quản lý nhà nước đất đai phục vụ nhu cầu khai thác thơng tin đất đai tồn xã hội, UBND thành phố Hạ Long quan chuyên môn nên triển khai áp dụng phần mềm ViLis vào lĩnh vực quản lý đất đa , ViLis không phần mềm chuyên ngành túy mà giải pháp tương đối toàn diện cho mục tiêu đại hóa cơng tác quản lý đất đai nước ta ViLis công cụ thực hiệu trình xây dựng CSDL đất đai tạo môi trường mới, đại cho hoạt động công tác quản lý đất đai ViLis xây dựng dựa tảng công nghệ đại hãng ESRI (Mỹ) quản lý tích hợp CSDL khơng gian thuộc tính Vilis xây dựng với nhiều chức đảm bảo giải trọn vẹn vấn đề công tác quản lý đất đai nay, tạo thống từ xuống cấp quản lý 65 KẾT LUẬN Kết luận - Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Hạ Long năm gần có nhiều nét chuyển biến tích cực Các văn QPPL trình tự bước giải công việc liên quan đến quyền sử dụng đất cơng khai minh bạch Trình độ chun mơn đội ngũ cán quản lý ngày nâng cao, tỷ lệ trình độ Cao đẳng đạt 17.50%, Đại học đạt 68.75%, sau Đại học đạt 13.75%, điều nâng cao chất lượng giải công việc hài lòng nhân dân giải công việc liên quan đến quyền sử dụng đất Đặc biệt sau Văn phòng đăng ký QSDĐ thành lập, kết giải hồ sơ quyền sử dụng đất đẩy mạnh rõ rệt Tỷ lệ giải trả hồ sơ hợp lệ cho nhân dân đạt 99% Điều cho thấy mơ hình Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phù hợp với yêu cầu thực tiễn Tuy nhiên bên cạnh cịn tình trạng người dân tự chuyển quyền sử dụng đất cho giấy tờ viết tay, không qua quan có thẩm quyền chứng thực, việc chuyển quyền sử dụng đất khu vực nội thành diễn nhiều khu vực ngoại thành - Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn việc giải hồ sơ đất đai thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 - 2011; Trong năm 2007 chiếm lớn 61,45%, năm 2011 thấp đạt 24,37% Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tập trung phường có nhiều dự án thành phố: Bãi Cháy, Hồng Hà, Hồng Hải - Cán quản lý cấp thành phố phường có hiểu biết sâu quy định chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 100% cán trực tiếp thực hồ sơ đất trả lời câu hỏi trắc nghiệm Số cán trả lời sai đội ngũ lưu trữ, quản lý hồ sơ - Nhân dân địa bàn có hiểu biết quy định chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Một số nội dung có 50% nhân dân hiểu quy định Tuy nhiên số phận người dân chưa nắm quy định, pháp luật đất đai Một số câu hỏi người dân trả lời 66 hỏi trả lời theo cảm tính, đốn mị Chênh lệch hiểu biết nhân dân khu vực nội thành ngoại thành không nhiều Đề nghị: - Tiếp tục đẩy mạnh tập huấn chuyên môn cho đội ngũ cán quản lý; thường xuyên cập nhật văn pháp quy Đầu tư hệ thống thiết bị phần mềm chuyên dùng đồ từ cấp thành phố đến cấp phường để đáp ứng tốt công tác QLNN nhu cầu thực quyền sử dụng đất - Cần tăng cường đội ngũ cán quản lý có chun mơn kinh nghiệm cao thực nhiệm vụ phường có nhiều dự án lớn - Tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng có hiệu tới người dân kiến thức pháp luật đất đai nói chung chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng để nâng cao hiểu biết trình độ người dân Đồng thời với nâng cao chất lượng sống, nâng cao trình độ văn hóa người dân địa bàn thành phố - Tiếp tục trang bị hệ thống máy móc phần mềm đại, tiên tiến để làm tốt việc tiếp nhận, giải trả kết hồ sơ đất đai cho nhân dân Từng bước nâng cao chất lượng phục vụ nhân dân theo hướng tăng hài lòng nhân dân đến làm việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Có hệ thống tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ lĩnh vực đất đai; lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, cán có nhiều điều kiện tham ô, tham nhũng 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên môi trường (2009), Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thơng tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2009), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (1993), Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 Nghị định số 73/1993/NĐ - CP ngày 25/11/1993; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/11/2004; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Quy định thu tiền sử dụng đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (1993), Quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Nghị định 60/CP ngày 05/7/1993; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2001), Sửa đổi số điều Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất Nghị định số 79/2001/NĐ - CP ngày 01/11/2001; Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (1999), Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999; 10 Trần Văn Chính CS, (2006) Giáo trình Thổ nhưỡng học NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 68 11 Nguyễn Thế Đặng CS, (2011) Giáo trình Đất Dinh dưỡng trồng NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 12 Nguyễn Thế Đặng, Đào Châu Thu Đặng Văn Minh, 2003 Đất đồi núi Việt Nam NXB Nơng nghiệp, 2003; 13 Phịng Tài nguyên & Môi trường thành phố Hạ Long (2010), Báo cáo kiểm kê đất đai thành phố Hạ Long năm 2010 Báo cáo số 92/BC - TNMT ngày 21/11/2010; 14 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật Đất đai năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia; 15 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003, NXB Chính trị Quốc gia; 16 Thủ tướng Chính phủ (2007), Ban hành quy chế thực chế "Một cửa liên thơng" quan hành nhà nước địa phương Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007; 17 UBND thành phố Hạ Long (2010), Ban hành quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký chấp xóa chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn thành phố Hạ Long Quyết định số 1200/2010/QĐ-UBND ngày 29/7/2010; 18 UBND thành phố Hạ Long (2010), Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 địa bàn thành phố Hạ Long Báo cáo số 219/BC-UBND ngày 30/11/2010; 19 UBND thành phố Hạ Long (2011), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long năm 2011 Báo cáo số 264/BC-UBND ngày 25/11/2011; 20 UBND thành phố Hạ Long (2009), Chấp hành quy định tạm thời trình tự giao đất, cho thuê đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất có thời hạn địa bàn thành phố Hạ Long Quyết định số 1334/QĐ-UBND ngày 7/10/2009; 69 21 UBND thành phố Hạ Long (2010), Điều chỉnh Kế hoạch cấp GCN.QSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hạ Long năm 2010 Quyết định số 1437/UBND ngày 07/9/2010; 22 UBND thành phố Hạ Long (2012), Đề án nâng cấp thành phố Hạ Long lên đô thị loại trực thuộc tỉnh Quảng Ninh Đề án số 06/ĐA-UBND ngày 26/3/2012; 23 UBND thành phố Hạ Long (2008), Quyết định việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quyết định số 11/2008/QĐ - UBND ngày 05/02/2008; 24 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long, sổ tổng hợp đăng ký biến động đất đai năm 2007, 2008, 2009, 2010, 2011; 25 www.tinkinhte.com 26 http://www.quangninh.gov.vn 70 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU ĐIỀU TRA hiểu biết quy định pháp luật đất đai người dân cán quản lý Họ tên người vấn:…………………………………… Địa chỉ:…………………………………………………………… Xin Ơng (Bà) cho biết ý kiến công tác chuyển quyền sử dụng đất địa phương theo luật đất đai hành cách trả lời câu hỏi (Tích vào phương án mà ông(bà) cho đúng): A Những hiểu biết đối tượng quy định chuyển QSDĐ Những hiểu biết chuyển quyền sử dụng đất Câu 1: Chuyển quyền sử dụng đất quyền ai? a) Của cán quản lý b) Của người dân c) Của người sử dụng đất d) Cả a, b c Câu 2: Có hình thức chuyển quyền sử dụng đất? a) b) c) d) Câu 3: Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện khơng? a) Khơng cần điều kiện b) Chỉ cần đất khơng có tranh chấp c) Có điều kiện nhà nước quy định d) Có đầy đủ điều kiện nhà nước quy định Câu 4: Những khoản tiền pháp luật quy định có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất? a) Thuế chuyển quyền sử dụng đất b) Lệ phí địa c) Lệ phí trước bạ d) Cả a, b c Câu 5: Người chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với Nhà nước? a) Khai báo việc chuyển quyền b) Làm đầy đủ thủ tục c) Nộp thuế chuyển quyền d) Cả b c Câu 6: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ với Nhà nước? a) Khơng có nghĩa vụ b) Khai báo đầy đủ thơng tin 71 c) Làm đầy đủ thủ tục d) Làm đầy đủ thủ tục nộp lệ phí trước bạ Những hiểu biết hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.1 Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất Câu 1: Chuyển đổi quyền sử dụng đất hiểu nào? a) Là việc đổi đất lấy tiền chủ thể sử dụng đất b) Là việc đổi đất lấy tài sản khác c) Là việc bán đất d) Là việc đổi đất lấy đất chủ sử dụng đất Câu 2: Người nhận quyền sử dụng đất có phải có nghĩa vụ với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất? a) Phải trả 50% số tiền mà nhà nước quy định b) Phải trả số tiền tiền công cải tạo đất c) Không phải trả tiền hay vật d) Phải sử dụng đất mục đích ban đầu trước nhận chuyển nhượng Câu 3: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá chuyển nhượng thấp so với giá nhà nước quy định giá trị chuyển nhượng áp dụng để tính giá trị nào? a) Giá nhà nước quy định b) Giá chuyển nhượng c) Giá trung bình giá chuyển nhượng giá nhà nước quy định d) Không phép thấp Câu 4: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước trường hợp nào? a) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp b) Nhận chuyển nhượng để kinh doanh c) Nhận để làm nhà d) Nhận để trồng loại khác Câu 5: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ trường hợp nào? a) Khi sinh sống khu vực b) Khi khơng sinh sống khu vực c) Khi có nhu cầu khu vực d) Mua để kinh doanh 72 2.3 Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất Câu 1: Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất hiểu nào? a) Là việc bố mẹ chuyển nhượng QSDĐ cho b) Là việc người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho anh, chị, em c) Là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ cho người khác thời gian định d) Là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu lại tiền vật Câu 2: Người nhận quyền sử dụng đất có phải trả cho người tặng quyền sử dụng đất không? a) Phải trả 50% số tiền mà nhà b) Phải trả số tiền tiền công cải tạo đất nước quy định c) Không phải trả tiền hay vật d) Phải trả tiền vật = 10% giá trị QSDĐ Câu 3: Tặng cho quyền sử dụng đất diễn mối quan hệ nào? a) Chỉ quan hệ huyết thống b) Bố mẹ với c) Anh chị em ruột d) Thường quan hệ huyết thống, ngồi cịn có quan hệ khác Câu 4: Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hay thuế thu nhập hay không? a) Không phải nộp b) Có phải nộp c) Tùy trường hợp cụ thể d) Nộp 50% Câu 5: Cơ quan giải thủ tục tặng cho QSDĐ? a) UBND cấp huyện b) Phịng Tài ngun Mơi trường c) UBND cấp xã d) Văn phòng đăng ký QSDĐ B Những đánh giá ông (bà ) công tác chuyển QSDĐ địa bàn thành phố Hạ Long? …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… ... - Tình hình sử dụng đất 2.3.2 Sơ lược trạng tình hình QLĐĐ thành phố Hạ Long 2.3.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 - Tình hình. .. ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long công tác chuyển quyền sử dụng đất 3.3.1.2 Kết chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long giai đoạn 2007 – 2011 3.3.2 Đánh giá tình. .. riêng quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 1.1 Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng