Sự sống động của vỉa hè thành phố hồ chí minh và tác động của vỉa hè đến giá nhà trong những khu phố hỗn hợp TT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ HỒNG THU SỰ SỐNG ĐỘNG CỦA VỈA HÈ TP HỒ CHÍ MINH VÀ TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG NHỮNG KHU PHỐ HỖN HỢP Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 93.10.105 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – 2021 CơngCơng trình hồn thành tại: Trường Đại hoc Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Lưu Bảo Đoan TS Trương Đăng Thụy Phản biện 1: …….…………… …………… …………………….…………………… Phản biện 2:…… …………… …………… …………………….…………………… Phản biện 3:…… …………… …………… …………………….…………………… Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp trường họp …… …………… …………….…………………….…………… Vào hồi ngày tháng năm Có thể tìm hiểu luận án thư viện: …………… ……… DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Thu Nguyen (2019) The value of sidewalk in real property in commercial-residential neighborhood In International conference on business and finance 2019, ISBN: 978-604-922-764-6 Nguyễn Thị Hồng Thu (2020) Giá trị kinh tế vỉa hè Thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí khoa học Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, 15(2), 73-83 CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Quản lý vỉa hè cách hiệu vấn đề quan tâm quyền nhà nghiên cứu toàn giới Việt Nam Quan điểm toàn giới cho thấy vỉa hè thường sử dụng cho mục đích hành thời gian dài Vỉa hè coi không gian công cộng số bối cảnh kinh tế khác Một số học giả ý đến độc đáo không gian công cộng đường phố vỉa hè không gian mở quảng trường thường thấy nghiên cứu phương Tây đô thị châu Á (Heng, 1999; Sassen, 2011; Eidse & Turner, 2014; Nguyen & Hân, 2017) Sự sống động vỉa hè thành phố Việt Nam quốc gia khác Nam Mỹ phần Đơng Nam Á có tác động tích cực đến xã hội kinh tế (Drumond 2000, Harms 2009; Kim 2012; Eidse 2011) Sự sống động khái niệm đặc biệt, thường tìm thấy nghiên cứu khơng gian cơng cộng đóng vai trị việc phân tích việc sử dụng vỉa hè tác động hoạt động kinh tế (Drumond, 2000) Jacob (1961) thảo luận sống động cần thiết không gian công cộng cho vỉa hè bao gồm sức sống (vitality) đa dạng (diversity) Tuy nhiên phần lớn nghiên cứu không gian công cộng vỉa hè Việt Nam tập trung khía cạnh văn hố xã hội mà khơng xem xét đến khía cạnh kinh tế Đây khoảng trống nghiên cứu mà nghiên cứu thực để giải tác động kinh tế vỉa hè chế Mục tiêu nghiên cứu dựa vào quan điểm xã hội nhằm xác định chất lượng đoạn vỉa hè quận khác cách ước tính số sống động Mục tiêu nghiên cứu thứ hai dựa vào quan điểm người sở hữu nhà cho vỉa hè TP HCM mang lại giá trị kinh tế vỉa hè trở thành khơng gian cơng cộng, nhiên, tài liệu kinh tế lại chưa tập trung nghiên cứu giá trị Mặc dù có nghiên cứu việc sử dụng vỉa hè Việt Nam học giả Việt Nam nước ngồi, chưa có nghiên cứu đánh giá trực tiếp mối quan hệ vỉa hè giá nhà riêng lẻ khu phố hỗn hợp 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu Đo lường chất lượng vỉa hè TP HCM thông qua sống động vỉa hè khía cạnh chất lượng • Mục tiêu 1.1 Xây dựng cơng thức để đo lường chất lượng vỉa hè, số sống động • Mục tiêu 1.2 Xem xét mối quan hệ đặc tính vật lý vỉa hè số sống động Mục tiêu Xem xét tác động vỉa hè đến giá nhà riêng lẻ khu phố hỗn hợp TP HCM • Mục tiêu 2.1 Xem xét tác động số sống động phân đoạn vỉa hè đến giá nhà • Mục tiêu 2.2 Xem xét tác động đặc tính vật lý vỉa hè đến giá nhà • Mục tiêu 2.3 Xem xét tác động tình trạng sử dụng nhà có vỉa hè trước nhà đến giá nhà 1.3 Phương pháp phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thứ sử dụng phương pháp nghiên cứu hỗn hợp gồm nghiên cứu định tính định lượng đến chất lượng vỉa hè TP HCM cách đo lường sống động vỉa hè khía cạnh chất lượng Nghiên cứu thứ hai áp dụng mơ hình định giá Hedonic để xem xét tác động vỉa hè đến giá nhà khu phố hỗn hợp TP HCM Dữ liệu thu thập từ 283 phân đoạn vỉa hè nhà riêng lẻ 13 quận TP HCM Phạm vi nghiên cứu xem xét chất lượng vỉa hè thơng qua khía cạnh tiếp cận sử dụng vỉa hè Toàn nghiên cứu dựa hai quan điểm bao gồm quan điểm xã hội mục tiêu nghiên cứu quan điểm chủ sở hữu nhà mục tiêu nghiên cứu 1.4 Những đóng góp nghiên cứu Thứ nhất, luận án làm rõ vai trò vỉa hè không gian công cộng mặt tiếp cận sử dụng TP HCM Thứ hai, luận án xây dựng cơng thức để tính tốn số sống động vỉa hè, bổ sung phương pháp xác định đo lường chất lượng vỉa hè quốc gia giới Thứ ba, luận án vai trò quan trọng đặc tính vật lý vỉa hè để xác định chất lượng vỉa hè thông qua sống động Thứ tư, luận án phân tích tác động trực tiếp vỉa hè đến giá nhà dựa mơ hình định giá Hedonic Thứ năm, luận án phân tích tác động trực tiếp điều kiện sử dụng nhà đến giá nhà Thứ sáu, luận án xem xét tác động lan tỏa hoạt động kinh doanh nhà mặt tiền có tác động tích cực đến giá nhà CHƯƠNG THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 2.1 Các thuật ngữ Nghiên cứu trình bày số thuật ngữ gồm khơng gian cơng cộng, vỉa hè, sống động vỉa hè, giá nhà, khu phố hỗn hợp, doanh nghiệp kinh doanh nhà 2.2 Tổng quan vỉa hè TP HCM 2.2.1 Các yếu tố tác động sử dụng vỉa hè TP HCM Một số yếu tố ảnh hưởng đến việc sử dụng vỉa hè bao gồm tự nhiên, lịch sử, văn hóa xã hội, kinh tế, đặc điểm giao thơng vấn đề sách quản lý thị (Nguyen et al., 2017) 2.2.2 Tình trạng sử dụng vỉa hè TP HCM Theo Nguyen cộng (2017), TP HCM có 90-94% xe máy đỗ vỉa hè,và shophouse sử dụng vỉa hè để đỗ xe máy cho khách hàng họ Khoảng 21-26% cửa hàng trưng bày hàng hóa vỉa hè Hầu hết shophouse sử dụng chiều rộng mét vỉa hè khoảng 63%, chiều rộng 1-1,5 mét vỉa hè chiếm 24 % Số lượng quầy hàng bán vỉa hè thay đổi ngày tăng vào buổi tối Trung bình khoảng 28% quầy hàng sử dụng bếp nấu ăn vỉa hè Tỷ lệ cao vào buổi tối Trong phân đoạn vỉa hè trung bình khoảng 38 mét có người bán hàng rong, đặc biệt 69% người bán hàng rong bán thức ăn đồ uống gần cơng trình vào ngày tuần Tương tự, người bán hàng rong sử dụng bếp bàn ghế vỉa hè, đặc biệt vào buổi tối (43% người bán hàng vỉa hè vào buổi tối ngày tuần 48% người bán hàng rong vào cuối tuần) 2.3 Thị trường nhà TP HCM 2.3.1 Đặc điểm thị trường nhà TP HCM Thị trường nhà TP HCM giai đoạn nghiên cứu 20182019 có nhiều biến động, thị trường tăng trưởng tốt Các giao dịch sôi động Một điểm đáng lưu ý Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân quản lý thuộc Nhà nước Khi nhắc đến chủ sở hữa nhà nghĩa người chủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn với ngơi nhà đó, đó, quyền sở hữu đất trường hợp Tóm lại, việc sử dụng đất thị trường quyền thuê 2.1 Dữ liệu 2.1.1 Khu vực khảo sát Khu vực khảo sát cho nghiên cứu TP.HCM TP HCM, trước gọi Sài Gòn, thành phố phát triển nhanh xem trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học công nghệ Việt Nam Dữ liệu cho nghiên cứu thu thập 13 quận Cụ thể, liệu thu thập 11 quận trung tâm thêm hai quận khu vực đô thị phía Đơng phía Tây Tác giả chọn khu vực khảo sát cho nghiên cứu dựa lịch sử sử dụng đường phố vỉa hè TP HCM gắn liền với hoạt động văn hóa xã hội, hoạt động thương mại Nghiên cứu sử dụng liệu thu thập từ báo cáo lịch sử cơng bố, báo chí hình ảnh chụp từ vỉa hè tuyến đường phố cụ thể TP HCM Tác giả chia thành nhóm gồm (1) khu vực Sài Gòn: quận 1, quận 3, quận 10; (2) Khu vực Chợ Lớn: quận 5, quận quận 11; (3) Khu thị phía Bắc Tây: Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gị Vấp; (4) quận ngoại thành: quận Bình Tân, quận 2.1.2 Mẫu liệu Nghiên cứu tập trung vào phân đoạn nhà riêng lẻ liệu có sẵn Tuy nhiên, liệu giao dịch thường nhạy cảm khơng cơng khai Rất khó để có liệu giao dịch thành cơng từ quyền địa phương q trình thu thập Do đó, nghiên cứu khơng thu thập liệu từ quyền địa phương, tác giả sử dụng liệu cung cấp nhân viên môi giới bất động sản, nhân viên văn phịng cơng chứng, chủ sở hữu nhà, người mua nhà 2.1.3 Thu thập liệu Dữ liệu thu thập 13 quận TP HCM theo phương pháp lấy mẫu phi xác suất, cụ thể mẫu thuận tiện Trong phương pháp này, quan sát chọn địa điểm thời điểm định Đồng thời, phương pháp dễ dàng tiếp cận đơn vị mẫu khảo sát Quy trình thu thập liệu khu vực khảo sát bao gồm bước Bước Thu thập thông tin giá giao dịch nhà riêng lẻ giai đoạn khảo sát 2018-2019 Bước Thu thập chi tiết đặc điểm cấu trúc nhà dựa thông tin cung cấp chủ nhà, người mơi giới nhân viên văn phịng cơng chứng Bước Sử dụng GIS để điều hướng vị trí nhà đo khoảng cách đến CBD đến tiện ích khác chợ, bệnh viện, trường học, siêu thị, đường ray xe lửa, trạm xe buýt, sân bay, nhà ga Bước Khảo sát thực địa thu thập thông tin liên quan đến vỉa hè đặc điểm vật lý nhà phương pháp quan sát người tham gia, phương pháp trực quan 2.2 Phương pháp luận 2.2.1 Thiết kế nghiên cứu phương pháp hỗn hợp (Essay 1) Nghiên cứu thứ sử dụng thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp, kết hợp phương pháp định tính định lượng để thu thập phân tích liệu (Tashakkori Creswell, 2007) Trong năm gần đây, việc tích hợp phương pháp định tính định lượng trở nên phổ biến nghiên cứu (Bryman, 2006) thiết kế phương pháp hỗn hợp cung cấp liệu chi tiết toàn diện để đạt mục tiêu nghiên cứu trả lời câu hỏi nghiên cứu Nói cách khác, cách tiếp cận giúp nhà nghiên cứu trả lời câu hỏi trả lời phương pháp định tính định tính 2.2.2 Mơ hình định giá Hedonic (Essay 2) Vỉa hè xem không gian công cộng TP HCM Nghiên cứu xem xét tác động vỉa hè đến giá nhà 10 khu phố hỗn hợp TP HCM cách sử dụng mơ hình định giá Hedonic “Hedonic” giải thích đặc điểm riêng biệt thuộc tính hàng hóa khác biệt định nghĩa tiện ích dựa lợi ích thuộc tính mang lại cho người mua Hàm giá hedonic như, P = P (z), P giá nhà ở, z đặc điểm Giả thuyết mơ hình định giá Hedonic giá nhà xem giá sẵn lịng trả cho số thuộc tính ngơi nhà 2.3 Khung phân tích Hình 2.4 chia thành hai nhánh tương ứng với hai mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu thứ xác định số sống động đoạn vỉa hè, sau xem xét tác động đặc điểm vật lý đến số sống động Mục tiêu nghiên cứu thứ hai điều tra tác động vỉa hè đến giá nhà theo mơ hình định giá hedonic dựa quan điểm chủ sở hữu nhà Hình 2.4 Khung phân tích (Nguồn: Tác giả tự vẽ) 13 Phương pháp quan sát có tham gia phương pháp sử dụng để kiểm tra cảm xúc phi ngôn ngữ, xác định tương tác với ai, nắm bắt cách người tham gia tương tác với kiểm tra xem họ dành thời gian cho hoạt động khác (Schmuck et al., 1997) Video recording – visual method Nghiên cứu nhấn mạnh nghiên cứu trực quan nghiên cứu thực địa Những hình ảnh sử dụng nghiên cứu chụp tác giả cộng tham gia Những hình ảnh tạo nhà nghiên cứu xã hội họ phát kho lưu trữ q trình nghiên cứu thực địa, kết hợp hai phương pháp Mơ hình hồi quy OLS Trong đó, livelinessindexi số sống động phân đoạn vỉa hè i; số; đặc điểm vật lý k vỉa hè i; sai số i 3.3.2 Tính tốn số sống động 3.3.2.1 Các yếu tố số sống động Sự sống động vỉa hè đo lường dựa thuật ngữ Montgomery, bao gồm hai khái niệm sức sống đa dạng Sức sống số người xung quanh vỉa hè, người tham gia hoạt động qua thời gian ngày khác Nếu có nhiều người đến vỉa hè chứng tỏ vỉa hè có sức sống mạnh mẽ Sự đa dạng đề cập đến phức tạp chức số lượng hoạt động diễn vỉa hè Khi vỉa hè tập hợp nhiều chức hoạt động sử dụng chung, sử dụng gia đình, lan toả kinh doanh đơn dành cho giao thông, ngày có nhiều người bị thu hút đến nơi này, bao gồm tồn hoạt động ban ngày ban đêm 14 3.3.2.2 Công thức tính số sống động Chỉ số đa dạng Simpson dùng để tính tốn mức độ đa dạng, có tính đến số lượng yếu tố phong phú Cơng thức tính giá trị số (�) đó,    �i số lượng cá thể đặc tính thứ i; Z số đặc tính phân đoạn N = tổng số cá thể tất đặc tính phân đoạn D có giá trị khoảng đến 1, với D gần khơng có đa dạng D gần mức đa dạng cao Ngồi D tính tốn riêng lẻ giá trị khơng thể nhiều ý nghĩa, giá trị D có ý nghĩa so sánh cách tương D khác Phương pháp tính số sống động vỉa hè trình bày sau: (a) Sức sống việc sử dụng (Vitality use) Biến giải thích số người tham gia vào hoạt động phân đoạn vỉa hè, với cơng thức: đó,  tổng số người phân đoạn vỉa hè s chia cho tổng số hoạt động (1,2, ,),  số lượng người lớn chọn hoạt động có số lượng người tham gia lớn phân đoạn vỉa hè 15 (b)Sự đa dạng việc sử dụng theo thời gian (Temporal diversity use) Biến đo lường dựa phân phối hoạt động xảy khoảng thời gian quan sát đoạn vỉa hè Có hai khoảng thời gian ngày bao gồm ban ngày ban đêm Biến đo cách sử dụng phương pháp theo Simpson Trong phân đoạn vỉa hè, liệu thu thập số lượng hoạt động có sẵn giai đoạn quan sát (c) Sự đa dạng hoạt động Biến đo từ đa dạng hoạt động Biến đo cách sử dụng phương pháp theo Simpson Dữ liệu từ đánh giá số lượng hoạt động đa dạng Trong phân đoạn vỉa hè, số sống động tính trung bình ba thành phần cơng thức chúng tiêu chuẩn hóa có trọng số việc xác định số sống động Sau đó, tác giả xếp hạng số sống động phân đoạn vỉa hè theo mức độ từ đến 10 Chỉ số sống động báo cáo giá trị từ đến 10 điểm cao phân đoạn vỉa hè sống động độc đáo Cụ thể, giá trị phân đoạn vỉa hè khơng có sống động, giá trị là phân đoạn vỉa hè có sống động trung bình giá trị 10 phân đoạn vỉa hè có sống động cao Chỉ số sống động cao có nghĩa phân đoạn hỗ trợ hoạt động xã hội thương mại nơi có đa dạng hoạt động đa dạng việc sử dụng ngày 3.4 Kết thảo luận 16 Hình 3.3 Phân nhóm hoạt động vỉa hè TP HCM (Nguồn: Kết nghiên cứu theo tính tốn tác giả) 3.4.1 Tính tốn số sống động 3.4.1.1 Chỉ số sống động phân đoạn vỉa hè Chỉ số sống động tính cho phân đoạn vỉa hè cách sử dụng kết quan sát dòng người tham gia vào bao gồm bán hàng rong, sinh hoạt hộ gia đình, sinh hoạt cộng đồng, kinh doanh hoạt động giao thông Mỗi đoạn vỉa hè có chiều dài khoảng 50 mét khu phố hỗn hợp 3.4.1.2 Chỉ số sống động vỉa hè quận Chỉ số sống động tính cho số 13 quận khảo sát để so sánh mức sống động vỉa hè quận dựa lưu lượng người số hoạt động Kết cho thấy vỉa hè quận có mức độ sống động cao so với quận khác 17 3.4.2 Mối quan hệ đặc điểm vật lý vỉa hè số sống động Kết hồi quy cho thấy chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường chiều, đường có rào chắn tác động mạnh đến số sống động So sánh mối tương quan phân tích đa biến cho thấy vai trò quan trọng chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường chiều, đường có rào chắn trung vị đóng vai trị hỗ trợ hoạt động xã hội thương mại vỉa hè đường phố Bề mặt vỉa hè, vật liệu, chất lượng đồ nội thất khơng có ý nghĩa thống kê hồi quy 3.5 Kết luận Tổng quan lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm, có mối liên hệ đáng kể đặc điểm vật lý hành vi người dùng thông qua hoạt động xã hội thương mại vỉa hè khu phố hỗn hợp Khi vỉa hè có chiều rộng lớn trở nên hữu ích có ý nghĩa người có địa điểm tập trung cộng đồng loạt cửa hàng hỗ trợ sử dụng hoạt động, ngược lại Hơn nữa, với vỉa hè rộng rãi, thu hút nhiều người đến tập trung vào đa dạng hoạt động diễn ra, điều làm cho vỉa hè trở nên sống động xem xét không gian công cộng khác Chiều rộng vỉa hè, chiều rộng đường phố, đường chiều, đường phố có dải phân cách có tác động đáng kể đến số sống động Tác giả tiếp tục sử dụng kết tính tốn để vận dụng vào chương CHƯƠNG ESSAY – TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG CÁC KHU PHỐ HỖN HỢP 4.1 Giới thiệu Vỉa hè nói chung chủ yếu sử dụng cho mục đích 18 Tuy nhiên, vỉa hè Việt Nam có nhiều đặc điểm bật Thật vậy, người sử dụng vỉa hè làm tài sản riêng họ (Drumond, 2000) Nhà Việt Nam thường nằm khu phố hỗn hợp, khu vực bao gồm thương mại, văn phịng, cơng nghiệp kết hợp với khu dân cư Hiện chưa có nghiên cứu thực xem xét tác động trực tiếp vỉa hè lên giá nhà khu phố hỗn hợp Dựa liệu khảo sát 283 nhà riêng lẻ tuyến đường năm 2018-2019, nghiên cứu xem xét tác động vỉa hè số đặc điểm khu dân cư hỗn hợp đến giá nhà TP HCM 4.2 Lược khảo lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm 4.2.1 Lược khảo lý thuyết - Lý thuyết định giá Hedonic Rosen (1974) đưa mơ hình định giá Hedonic Giới hạn ngân sách yj = x + P (z) Người tiêu dùng tìm cách tối đa hóa tiện ích cách chọn mơ hình sản phẩm z khác biệt lượng x (một hàng hóa tổng hợp đại diện cho tất hàng hóa khác có nghĩa thu nhập lại sau mua Z) để mua, tuân theo ràng buộc ngân sách Điều ngụ ý người tiêu dùng sẵn sàng trả tiền cho đặc điểm ẩn tài sản thay đổi theo thu nhập Giá sẵn lịng trả người mua cho thuộc tính hàm mức độ tiện ích, thu nhập người mua biến khác ảnh hưởng đến thị hiếu sở thích bao gồm giáo dục, tuổi tác, giới tính 4.2.2 Nghiên cứu thực nghiệm 4.2.2.1 Street, sidewalk, and transportation Một số nghiên cứu xem xét tác động sở hạ tầng thiết kế đường phố đến giá trị tài sản (Gonzalez-Navarro, 2010; Seo cộng sự, 2018; Fullerton & Villalobos, 2011) Cơ sở hạ tầng đường phố tiếng ồn giao thông xem xét số nghiên cứu giá nhà (Larsen, 2014; 19 Bateman cộng sự, 2001; Nelson, 1978, 1982; Bendtsen cộng sự, 2010; Donovan cộng sự, 2013; Donovan et al., 2012) Hơn nữa, chiều rộng đường phố vấn đề cần xem xét để ảnh hưởng đến giá nhà (Fullerton & Villalobos, 2011; Xiao, 2014) Một số nghiên cứu vỉa hè proxy với biến liên quan đến vị trí biến đổi địa lý (Cho cộng sự, 2008; Shin cộng sự, 2011; Li cộng sự, 2015) Ngoài ra, có số nghiên cứu liên quan đến chủ đề thực nước châu Á (Xu cộng sự, 2016; Deng cộng sự, 2016) 4.2.2.2 Khu phố hỗn hợp Có nghiên cứu trực tiếp kiểm tra tác động yếu tố khu phố hỗn hợp đến giá nhà Các nghiên cứu thực nghiệm hành vi cư dân chức hỗn hợp môi trường khan Nhiều nghiên cứu chủ đề tập trung vào tác động việc sử dụng đất hỗn hợp từ góc độ kinh tế đô thị giá nhà (Van Cao & Cory, 1982; Song & Knaap, 2003, 2004; Koster & Rouwendal, 2012; Geogeghan cộng sự, 1997; Song cộng sự, 2013; Yang, 2016) 4.3 Phương pháp luận 4.3.1 Dữ liệu Để tiến hành phân tích này, cần phải có giá bán, đặc điểm nhà riêng lẻ vỉa hè gần cho tất ngơi nhà Tất nhà khảo sát thu thập năm 2018 2019, thời điểm giá nhà ổn định 4.3.2 Mơ hình Nghiên cứu sử dụng mơ hình dạng semi-log, gồm ba nhóm biến độc lập đặc điểm cấu trúc, vị trí vùng lân cận Các biến phụ thuộc nhiều biến độc lập chuyển đổi dạng logarite 20 Trong đó, Pi giá giao dịch nhà riêng lẻ thứ i; số; đặc điểm cấu trúc thứ k nhà thứ i; đặc điểm vị trí thứ n nhà thứ i; đặc điểm khu vực thứ m nhà thứ i; hệ số hồi quy biến , , ; đặc điểm j vỉa hè thứ i; sai số 4.4 Kết nghiên cứu 4.4.1 Thống kê mô tả liệu Sự phân bố điểm cho thấy mối quan hệ tích cực giá nhà diện tích đất, chiều rộng vỉa hè số sống động; bên cạnh, số cho thấy mối quan hệ tiêu cực giá khoảng cách đến CBD gần Cụ thể, từ biểu đồ phân tán biến giá chiều rộng vỉa hè, điểm có xu hướng dọc theo đường từ bên trái lên phía bên phải, điều mối tương quan dương hai biến số Dữ liệu có 283 quan sát Điều cho thấy mối tương quan giá diện tích đất 0,7182, cao Ngoài ra, mối tương quan biến cịn lại nhỏ 0,8, đó, tương quan thấp 4.4.2 Kết hồi quy Đặc điểm cấu trúc: diện tích lơ đất tăng 1% giá nhà tăng 0,6% Ngược lại, biến số chiều rộng mặt tiền ngơi nhà ngơi nhà toạ lạc vị trí gốc (2 mặt tiền) khơng có ý nghĩa thống kê Đặc điểm vị trí: Các biến vị trí có kết hỗn hợp Khoảng cách đến trung tâm (CBD) có tác động âm với giá nhà Khi khoảng cách từ nhà xa km so với CBD, giá nhà giảm 6% Trong đó, biến khoảng cách gần đến bệnh viện, đến chợ khơng có ý nghĩa Điều kiện sử dụng nhà: ngơi nhà có khả cho thuê, giá bán tăng khoảng 14% Các kết ngược lại cho nhà sử dụng hỗn hợp vừa vừa sử dụng để làm 21 shophouse giá nhà giảm 9,8% so với nhà sử dụng để Sự lan tỏa shophouse khu phố hỗn hợp: Khi tất biến số khác giữ cố định, nhóm tám nhà khu phố hỗn hợp tất shophouse, giá bán tăng 5% giá khu dân cư Chiều rộng vỉa hè: Chiều rộng vỉa hè có tác động dương mức ý nghĩa 5% Giá nhà tăng khoảng 5% chiều rộng vỉa hè tăng thêm mét Các điều kiện vật lý vỉa hè: Hầu hết biến khơng có ý nghĩa thống kê, biến số bề mặt vỉa hè có ý nghĩa thống kê mức 1% có tác động tích cực đến giá nhà Khi hệ thống chiếu sáng, xanh, ghế đá vỉa hè gần nhà, giá nhà tăng khoảng 14% Sự khác giá nhà quận: Kết quận Bình Thạnh, Tân Phú khơng có ý nghĩa thống kê Đặc biệt, quận quận xa trung tâm thành phố, quận có khoảng cách đến khu trung tâm thương mại quận Bình Tân, giá nhà đất quận cao Do quận đầu tư làm khu thị phía Đơng quy hoạch trung tâm phát triển công nghệ cao TP HCM Sự sống động vỉa hè: Giá trị nhà giảm khoảng 2,9% số sống động tăng thêm đơn vị Điều giải thích rằng, phân đoạn vỉa hè có số sống động cao hơn, giá nhà giảm xuống Kỳ vọng hệ số hồi quy biến số làm tăng giá trị tài sản, nhiên, kết ngược lại Có thể thấy, đơi vỉa hè có tính sinh động cao giá nhà riêng lẻ giảm Các nguyên nhân gây trở ngại cho việc kinh doanh chủ nhà, tiếng ồn, tội phạm Các hoạt động vỉa hè: 22 • • • • • Hoạt động bán hàng rong: hệ số hồi quy khơng có ý nghĩa thống kê kể ban ngày ban đêm Hoạt động sinh hoạt hộ gia đình: có tác động giảm giá nhà vào ban ngày khơng có tác động vào ban đêm Người mua nhà sẵn sàng trả giá thấp cho nhà mà họ nghĩ họ thực hoạt động sinh hoạt hộ gia đình khu phố hỗn hợp Cụ thể, giá nhà giảm 2,6% vào ban ngày Hoạt động sinh hoạt cộng đồng: giá nhà giảm 5,9% vào ban ngày Tuy nhiên, hoạt động sinh hoạt cộng đồng khơng có ý nghĩa thống kê vào ban đêm Hoạt động kinh doanh: có tác động giảm giá nhà vào ban ngày khơng có tác động vào ban đêm Giao thông vận tải: Giá nhà giảm khoảng 1% vào ban ngày 2,7% vào ban đêm độ rộng vỉa hè tăng mét 4.5 Kết luận Vỉa hè có đóng góp quan trọng cho chủ sở hữu nhà TP HCM Hiện tại, chiều rộng vỉa hè hầu hết đường phố không đồng đều, chí số đường phố khơng có vỉa hè Kế hoạch mở rộng cải thiện vỉa hè nên coi chiến lược thành phố để giữ cho khu dân cư đường huyết mạch có đầy đủ tiện nghi Về mặt lý thuyết, chiều rộng vỉa hè ảnh hưởng đến giá nhà thông qua việc mở rộng tôn tạo hoạt động hộ gia đình tác động đến điều kiện giao thông tiếng ồn giao thông lưu lượng giao thơng, ảnh hưởng đến giá nhà Những yếu tố có tác động tích cực đến giá nhà Nghiên cứu ước tính mối quan hệ vỉa hè giá nhà TP HCM Thứ nhất, xem xét tác động vỉa hè đến giá nhà khu phố hỗn hợp TP HCM, thứ hai phân tích biến động chênh lệch giá nhà quận TP HCM Bởi nguồn lực cơng cộng đáng kể dành cho việc trì mở rộng vỉa hè dọc theo đường phố chính, hiểu 23 mối quan hệ chiều rộng vỉa hè giá nhà quan trọng Sử dụng mơ hình định giá giá Hedonic để kiểm tra tác động vỉa hè đến giá nhà khu phố hỗn hợp Nghiên cứu cho thấy chiều rộng vỉa hè có tác động tích cực khoảng thời gian 2018-2019 13 quận, TP HCM Kết cho thấy cải thiện đặc tính vật lý vỉa hè trước nhà nằm khu phố hỗn hợp Hơn nữa, nhìn chung mối tương quan tích cực chiều rộng vỉa hè giá nhà dường cho thấy người mua nhà riêng lẻ sẵn lòng trả nhiều tiền cho ngơi nhà có vỉa hè rộng khu phố hỗn hợp Hơn nữa, nghiên cứu tiến hành xem xét tác động số sống động hoạt động vào ban ngày ban đêm giá nhà Dựa phân tích riêng biệt hoạt động ban ngày ban đêm, kết cho thấy hoạt động có tác động khác đến giá nhà Đặc biệt, tác động lan tỏa hoạt động kinh doanh làm tăng giá nhà cho ngày ban ngày ban đêm 24 CHƯƠNG KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ VÀ HẠN CHẾ CỦA LUẬN ÁN 5.1 Kiến nghị Quản lý quy hoạch vỉa hè Luận án góp phần xây dựng hướng dẫn, sách, luật pháp có tác dụng thay đổi nhận thức xã hội coi vỉa hè khơng gian cơng cộng Góp phần xây dựng sở hạ tầng bề mặt vỉa hè để cải thiện chất lượng sống, ví dụ, hành lang bộ, kết nối dịch vụ công cộng, hạn chế phương tiện cá nhân, an toàn thoải mái Hiện nay, luật pháp quyền sở hữu vỉa hè xác định rõ ràng, quyền sử dụng quyền sở hữu thực tế không kiểm soát chặt chẽ quan chức TP HCM Một lý chất lượng vỉa hè kém, cụ thể chiều rộng vỉa hè nhỏ, chủ yếu mét Cùng với kẹt xe người sử dụng phương tiện phải chạy vỉa hè Hơn nữa, lý quan trọng không luận án đề xuất giải pháp sách cho cấp quản lý đối tượng quản lý sở hạ tầng đô thị, quản lý quy hoạch đô thị cần thiết bối cảnh TP HCM ngày Một lý sở hạ tầng đường phố đô thị nghèo nàn dẫn đến tắc nghẽn giao thông người lái xe vỉa hè Hơn nữa, lý quan trọng quản lý vỉa hè phân mảnh cục Việc sử dụng vỉa hè tồn chức khác tạo cảm giác việc sở hữu vỉa hè khơng cịn hàng hóa cơng cộng Do đó, việc quản lý vỉa hè khó khăn bối cảnh văn hóa lịch sử Vỉa hè sinh hoạt đô thị chiếm tỷ lệ lớn toàn hệ thống giao thông vỉa hè sống động làm phong phú hoạt động kinh tế xã hội góp phần cải thiện đời sống xã hội Tóm lại, vỉa hè sống động phụ thuộc vào yếu tố sau điều kiện vật lý đảm bảo dịch vụ liền kề 25 Khi điều kiện vỉa hè đáp ứng nhu cầu yêu cầu người, đời sống xã hội nâng cao mang lại không gian vỉa hè sống động Quyết định chủ sở hữu nhà hay người mua nhà Kết nghiên cứu cung cấp thơng tin cho người dự định mua nhà Nghiên cứu cho thấy lợi ích khả sử dụng vỉa hè trước nhà Mức độ sẵn lòng trả người mua nhà phụ thuộc vào lợi ích mà vỉa hè mang lại Kết thực nghiệm nghiên cứu vỉa hè rộng giá trị nhà cao Kết cho thấy mối quan hệ tích cực hai biến Do đó, để đến kết luận sâu ý nghĩa sách, có nên xem xét mở rộng vỉa hè hay không? Với kết này, không đủ sở để trả lời, theo tác giả, nghiên cứu phân tích nhiều chi phí lợi ích việc mở rộng vỉa hè đưa kết luận Đây gợi ý cho hướng nghiên cứu Ngoài ra, dựa liệu nghiên cứu kết nghiên cứu cho thấy vỉa hè mở rộng thêm mét, giá nhà tăng thêm 5% Trên thực tế, quy hoạch đô thị mở rộng vỉa hè, mở rộng theo hướng giảm diện tích ngơi nhà, việc mở rộng vỉa hè làm giảm chiều rộng đường phố Như vậy, mở rộng vỉa hè thêm mét, chiều dài nhà giảm mét, diện tích lơ đất giảm bao nhiêu? Dựa liệu khảo sát, tác giả nhận thấy chiều rộng nhà phổ biến khoảng từ đến mét, chiếm 45% Nếu vỉa hè kéo dài thêm mét, diện tích nhà nhóm giảm khoảng 7% Người mua nhà có sẵn sàng chấp nhận kích thước nhà bị thu hẹp khơng? Người mua nhà hưởng lợi từ việc mở rộng vỉa hè mét, tăng 5% giá nhà giảm 7% quy mô lô đất Để trả lời câu hỏi này, phụ thuộc vào sẵn lịng chấp nhận người mua nhà để xem xét lợi ích chi phí thay đổi 26 Chỉ số sống động giá nhà Hơn nữa, kết nghiên cứu cho thấy số sống động cao tác động giảm giá nhà Theo đó, phân đoạn vỉa hè sống động hơn, giá nhà giảm Do đó, nhà quy hoạch thị cần xem xét việc trì sống động vỉa hè khơng nên loại bỏ Bởi vỉa hè sống động khơng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nhà, đặc biệt người sử dụng làm chủ cửa hàng, mà cịn giúp số người khác kiếm thêm thu nhập phân đoạn vỉa hè này, số người bán hàng vỉa hè Đặc biệt, vỉa hè TP HCM đóng góp lớn giúp tăng lợi ích từ khu vực phi thức Nếu phân đoạn vỉa hè quản lý tốt, phủ thu khoản doanh thu lớn từ vỉa hè Khuyến khích hoạt động vỉa hè Có thể thấy ý nghĩa hoạt động diễn vỉa hè TP HCM khác ban ngày ban đêm Đây tính độc đáo TP HCM không bị trộn lẫn vào nơi khác giới Có số lượng lớn phân đoạn vỉa hè khu phố sử dụng hỗn hợp cho thấy khác biệt rõ rệt Hầu hết hoạt động diễn vào ban ngày, hoạt động dường biến vào ban đêm vỉa hè trở nên yên tĩnh nhà cửa bị đóng cửa khơng có người tham gia hoạt động Tuy nhiên, có vỉa hè có tác dụng ngược lại, vào ban ngày, vỉa hè có vài người tham gia bán hàng vỉa hè, hoạt động kinh doanh, người tràn lấp đầy vỉa hè với hoạt động vào ban đêm bán hàng rong hoạt động kinh doanh, hoạt động cộng động hoạt động giao thông vận tải Trong xã hội, phủ khơng đáp ứng nhu cầu người dân, khu vực tư nhân tự điều chỉnh Điều có nghĩa khơng có khơng gian cơng cộng diễn ra, người 27 tạo chúng Trong bối cảnh quy hoạch tổng hợp quy hoạch sở hạ tầng đô thị chưa tập trung đủ vào hoạt động kinh tế hộ gia đình khu vực kinh tế phi thức, nghiên cứu cung cấp sở cho khuyến nghị sách quản lý thị Nghiên cứu cung cấp kiến thức mới, có khả áp dụng cho kinh tế tương tự văn hóa tương tự Nghiên cứu dựa nghiên cứu trước vai trò vỉa hè không gian công cộng Việt Nam Nghiên cứu cho phép tác giả mở hướng nghiên cứu Việt Nam vấn đề sở hạ tầng đô thị ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế ... xét tác động số sống động phân đoạn vỉa hè đến giá nhà • Mục tiêu 2.2 Xem xét tác động đặc tính vật lý vỉa hè đến giá nhà • Mục tiêu 2.3 Xem xét tác động tình trạng sử dụng nhà có vỉa hè trước nhà. .. tác động đáng kể đến số sống động Tác giả tiếp tục sử dụng kết tính tốn để vận dụng vào chương CHƯƠNG ESSAY – TÁC ĐỘNG CỦA VỈA HÈ ĐẾN GIÁ NHÀ TRONG CÁC KHU PHỐ HỖN HỢP 4.1 Giới thiệu Vỉa hè nói... yếu tố có tác động tích cực đến giá nhà Nghiên cứu ước tính mối quan hệ vỉa hè giá nhà TP HCM Thứ nhất, xem xét tác động vỉa hè đến giá nhà khu phố hỗn hợp TP HCM, thứ hai phân tích biến động chênh