Mục đích nghiên cứu của luận văn là nhằm phân tích các quy định điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành, tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT LÊ XUÂN THẮNG CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC QUẢNG TRỊ, năm 2020 Công trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Văn Cừ Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu: Ý nghĩa lý luận thực tiễn: Kết cấu đề tài CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề lý luận pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1.3 Phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm ý nghĩa điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.3 Nội dung pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản - Nhóm quy phạm điều chỉnh trách nhiệm vi phạm hợp đồng phương thức xử lý v.v 1.2 Thực trạng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.2.1 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.2.1.1 Về lực chủ thể 1.2.1.2 Về nội dung, mục đích 1.2.1.3 Về ý chí tự nguyện 1.2.1.4 Về hình thức hợp đồng 10 1.2.2 Hậu pháp lý việc không tuân thủ quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 11 1.2.3 Đánh giá quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 11 1.2.3.1 Những thành đạt 12 1.2.3.2 Một số mặt hạn chế 15 KẾT LUẬN CHƯƠNG 17 CHƯƠNG THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 18 2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 18 2.1.1 Thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến yếu tố lừa đảo giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản 18 2.1.2 Thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản 19 2.1.3 Thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản 20 2.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 21 2.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 21 KẾT LUẬN 22 PHẦN MỞ ĐẦU *** Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Năm 2019, vụ việc dân mà Tòa án phải thụ lý, giải theo thủ tục sơ thẩm 141.850 vụ việc (tăng 1.742 vụ việc so với năm 2018), chiếm tỷ lệ cao tranh chấp hợp đồng vay tài sản (39.587 vụ), tranh chấp quyền sử dụng đất (16.812 vụ), tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (10.235 vụ), tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm (4.966 vụ); vụ án kinh doanh thương mại 14.517 vụ việc1 Thực tiễn cho thấy, khiếu kiện bất động sản chiếm tỷ lệ cao loại tranh chấp mà Tịa án có thẩm quyền thụ lý, giải quyết, theo đó, số vụ án tranh chấp Hợp đồng Kinh doanh bất động sản ngày gia tăng số lượng phát sinh nhiều tình pháp lý phức tạp liên quan chủ yếu đến vấn đề hiệu lực, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh chủ thể tham gia hợp đồng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đời cùng nghị định thông tư hướng dẫn đã tạo khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển quản lí Nhà nước Trên thực tế, vụ việc tranh chấp lĩnh vực Kinh doanh bất động sản đa số liên quan đến vấn đề hiệu lực hợp đồng Hơn nữa, giải tranh chấp Hợp đồng Kinh doanh bất động sản lĩnh vực chưa có bề dày mặt pháp luật ở nước ta, quy định Kinh doanh bất động sản nói chung giải tranh chấp hợp đồng Kinh doanh bất động sản q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Thực tiễn nảy sinh nhiều bất cập liên quan đến lừa đảo bán dự án ma, thiệt hại lên tới hàng nghìn tỷ đồng Hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản thực tế gặp nhiều vấn đề bên khơng tn thủ hình thức Ngoài ra, hợp đồng kinh doanh bất động sản cịn phở biến tượng quyền sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận Xuất phát từ lý trên, việc nghiên cứu đề tài “Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” cần thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản vấn đề thu hút quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu giới luật học nước ta, tiêu biểu phải kể đến số công trình khoa học sau đây: Luận án tiến sĩ “Pháp luật Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” (2012) Học viện Khoa học xã hội tác giả Vũ Anh, nghiên cứu toàn diện pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta, đó, số điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản đề cập tới luận án Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” PGS TS Thái Bá Cần ThS Trần Nguyên Nam – NXB Tòa án nhân dân tối cao (2020), Báo cáo tổng kết công tác năm 2019 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2020 tịa án, Hà Nội 1 Tài (2003); Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung tác giả Trần Tố Uyên, Đỗ Thị Thanh Hà, Nguyễn Thị Minh Hoàn – NXB Xây dựng (2010); Sách “Kỹ thuật soạn thảo hợp đồng mua bán nhà, đất và kinh doanh bất động sản với 15 biện pháp phòng chống rủi ro mua bán bất động sản” (2019) tác giả Luật gia Nguyễn Ngọc Điệp Luận văn thạc sĩ “Quy định Pháp luật Kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngoài Việt Nam” (2012) Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội tác giả Lê Lưu Hương; Luận văn thạc sĩ “Pháp luật Hợp đồng Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” (2014) Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội tác giả Nguyễn Thị Xuân Một số viết điều kiện có hiệu lực hợp đồng số tác giả như: TS Bùi Đăng Hiếu (2001), Giao dịch dân vô hiệu tương đối và giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối, tạp chí Luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Số 5, tr 37-44; Nguyễn Hồng Hải: Một số vấn đề hợp đồng vô hiệu pháp luật tư hành Việt Nam, Hội thảo “Hợp đồng vô hiệu pháp luật số nước”, Viện Luật so sánh, Đại học Luật Hà Nội, 25/9/2018; TS Đoàn Thị Phương Diệp: Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn ở góc độ so sánh với luật Cộng hoà Pháp, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 11 (387), tháng 6/2019; PGS.TS Ngô Quốc Chiến: Hợp đồng “không hoàn hảo” và can thiệp Tịa án, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 24 (400), tháng 12/2019; TS Nguyễn Văn Hợi: Sự không thống quy định hợp đồng giữa Luật Thương mại Bộ Luật dân sự, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 02+03 (402+403), tháng 02/2020… Các cơng trình đã giải số vấn đề lý luận thực tiễn, tài liệu q báu giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Tuy nhiên cơng trình chưa xem xét cụ thể, đánh giá quy định điều kiện hợp đồng kinh doanh bất động sản đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu: Phân tích quy định điều chỉnh điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam hành, tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: - Phân tích khái niệm, đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản, điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản - Tìm hiểu quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản phân tích hậu pháp lý việc vi phạm điều kiện - Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản, rút số giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi không gian: đề tài nghiên cứu điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản phát sinh ở nước; phạn vi thời gian: từ năm 2014 đến năm 2020; địa bàn nghiên cứu: địa bàn nước Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Phương pháp nghiên cứu: sử dụng phối kết hợp nhiều phương pháp phương pháp phân tích; phương pháp lịch sử; phương pháp bình luận, cịn có phương pháp diễn giải, so sánh, tổng hợp Ý nghĩa lý luận thực tiễn: Luận văn cơng trình nghiên cứu đầy đủ hệ thống điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Luận văn đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực thi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Luận văn sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy học tập sở đào tạo luật; tài liệu tham khảo bở ích cho đội ngũ cán xây dựng, hoạch định sách, pháp luật doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta Kết cấu đề tài Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn kết cấu thành chương: Chương Một số vấn đề lý luận pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương Thực tiễn thi hành giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số vấn đề lý luận pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng phổ biến, xác lập thường xuyên thực tế có ý nghĩa quan trọng phát triển kinh tế với sống cá nhân, gia đình Hợp đồng kinh doanh bất động sản mang đầy đủ chất hợp đồng nói chung như: (i) Được hình thành sở thỏa thuận bên chủ thể hợp đồng, kết trình thương lượng thống ý chí bên hợp đồng (ii) Hậu pháp lý xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên chủ thể hợp đồng Hợp đồng kinh doanh bất động sản là thỏa thuận văn giữa bên chủ thể để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản định nhằm xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ giữa bên qua tìm kiếm lợi nhuận 1.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản Có đầy đủ đặc điểm hợp đồng: (i) Về sở hình thành: hợp đồng kết thống ý chí bên Do đó, tất hợp đồng hình thành sở thỏa thuận (ii) Hậu pháp lý: hợp đồng xác lập có hiệu lực làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ chủ thể giao kết Bên cạnh đó, có đặc điểm riêng biệt sau: Thứ nhất, chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng yêu cầu định tùy vào loại hợp đồng mà họ chủ thể giao dịch bên chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản phải chủ thể kinh doanh bất động sản Thứ hai, đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản bất động sản nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, đáp ứng điều kiện định để đưa vào kinh doanh, tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản thị trường Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải xác lập văn đa số hợp đồng phải cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành mục đích lợi nhuận dù ở dạng hay dạng khác 1.1.1.3 Phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản a) Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng: Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng giao dịch văn thể thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng thường gặp hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng Mục Chương 2, từ Điều 19 đến Điều 24 b) Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên cho thuê bên thuê, theo bên cho th giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên thuê để bên thuê sử dụng, khai thác theo thỏa thuận; bên thuê phải trả tiền cho bên cho thuê Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng Mục Chương 2, từ Điều 25 đến Điều 30 c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Thuê mua hiểu loại hợp đồng, theo người cho thuê chuyển giao tài sản cho người thuê để người sử dụng trước định mua hay không mua hẳn tài sản lúc hết hạn thuê Hợp đồng thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng thỏa thuận bên; theo đó, bên cho thuê mua xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng cơng trình xây dựng cho người thuê mua sau bên thuê mua trả hết tiền mua bất động sản Khi thiết lập hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng bên phải tuân thủ quy định cụ thể Mục Chương 2, từ Điều 31 đến Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất giao dịch phổ biến thực tế, ghi nhận Bộ luật dân năm 2015 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng Khi thiết lập hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất bên phải tuân thủ quy định cụ thể Mục Chương 2, từ Điều 37 đến Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đ) Hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản Chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản có nhiều ý nghĩa cho phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản, giải tình trạng ứ đọng dự án, từ thúc đẩy kinh tế khác phát triển Khi thiết lập hợp đồng chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản bên phải tuân thủ quy định cụ thể Mục Chương 2, từ Điều 48 đến Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 1.1.2 Khái niệm ý nghĩa điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản (i) Tất hợp đồng nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói phải tuân theo điều kiện có hiệu lực giao dịch dân ghi nhận Bộ luật dân (ii) Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng yêu cầu, đòi hỏi đặt với bên giao kết hợp đồng để hợp đồng để nhằm bảo vệ lợi ích bên chủ thể giao kết, bảo vệ lợi ích Nhà nước cộng đồng Điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản là những yêu cầu quy định luật mà bên giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ để hợp đồng có hiệu lực pháp luật Ý nghĩa điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản: (i) Là sở để bên giao kết hợp đồng cách tự nguyện, luật; (ii) Là sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền lợi chủ thể giao kết hợp đồng; (iii) Có ý nghĩa việc đảm bảo quyền lợi Nhà nước cộng đồng; (iv) Nhà nước dễ dàng quản lý hoạt động chủ thể thị trường bất động sản 1.1.3 Nội dung pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản chịu điều chỉnh văn pháp luật chủ yếu sau: - Bộ luật dân năm 2015 Quy định cách khái quát định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực hợp đồng; ngun tắc kí kết hợp đồng: tự giao kết hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội, nguyên tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực Đồng thời, luật quy định hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung - Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 luật chuyên ngành có vị trí ảnh hưởng tới hợp đồng kinh doanh bất động sản, có vai trị quan trọng việc xác định đối tượng chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Tạo sở pháp lý cho hoạt động chủ thể thị trường bất động sản Việt Nam Luật trực tiếp điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Bên cạnh đó, Luật quy định cụ thể nội dung, hình thức pháp lý hợp đồng này; quyền nghĩa vụ bên; trách nhiệm vi phạm hợp đồng - Luật Nhà ở năm 2014 Luật nhà ở năm 2014 đời đã phân loại nhà ở thành nhiều loại: nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà công vụ Về bản, trừ loại nhà ở cơng vụ; cịn tất loại nhà ở khác đưa vào giao dịch thị trường Nhưng để trở thành đối tượng hợp pháp hợp đồng kinh doanh bất động sản nhà ở phải đáp ứng điều kiện quy định luật Bên cạnh đó, Luật Nhà ở có quy định cụ thể điều kiện chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, trình tự, thủ tục giao dịch nhà ở Pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản có nhóm quy phạm sau: - Nhóm quy phạm điều chỉnh chủ thể hợp đồng; - Nhóm quy phạm điều chỉnh đối tượng hợp đồng; - Nhóm quy phạm điều chỉnh hình thức hợp đồng; - Nhóm quy phạm điều chỉnh nội dung hợp đồng; - Nhóm quy phạm điều chỉnh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng; - Nhóm quy phạm điều chỉnh trách nhiệm vi phạm hợp đồng phương thức xử lý v.v Bộ luật dân năm 2015 không thừa nhận hộ gia đình, tở hợp tác chủ thể độc lập quan hệ pháp luật dân Do vậy, chủ thể hợp đồng nói chung bao gồm cá nhân pháp nhân Riêng hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất vấn đề chưa hiểu thống nhất: (i) Hộ gia đình xác định chủ thể hợp đồng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 vẫn thừa nhận hộ gia đình chủ thể quan hệ sử dụng đất đai Với tư cách chủ thể sử dụng đất, hộ gia đình thực quyền chuyển đởi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) (ii) Hộ gia đình không xác định chủ thể giao dịch dân nói chung Nhận định bắt nguồn từ khoản Điều 101 Bộ luật dân năm 2015: Theo quy định này, hộ gia đình khơng thừa nhận chủ thể quan hệ dân mà chủ thể thành viên hộ gia đình (với tư cách cá nhân) Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định sau: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tở chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 1.2.1.2 Về nội dung, mục đích Mục đích hợp đồng kinh doanh bất động sản lợi ích hợp pháp mà bên mong muốn đạt xác lập hợp đồng Nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản tổng hợp điều khoản mà bên đã cam kết, thỏa thuận hợp đồng Những điều khoản xác định quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng Mục đích nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản có liên quan chặt chẽ với Con người xác lập, thực hợp đồng dân nhằm đạt mục đích định Muốn đạt mục đích họ phải cam kết, thỏa thuận nội dung ngược lại cam kết, thỏa thuận nội dung họ để đạt mục đích hợp đồng Để giao dịch dân nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực pháp luật mục đích nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm luật, không xâm phạm đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền lợi ích hợp pháp người khác Vì thế, bất động sản phép giao dịch, hợp đồng hợp pháp thừa nhận 1.2.1.3 Về ý chí tự nguyện Bản chất giao dịch dân nói chung, hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng thống ý chí bày tỏ ý chí, tự nguyện bao gồm yếu tố cấu thành tự bày tỏ ý chí Khơng có tự ý chí bày tỏ ý chí khơng thể có tự nguyện hai yếu tố khơng có khơng thống khơng thể có tự nguyện Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nguyên tắc kinh doanh bất động sản bao gồm: “Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật” Bộ luật dân năm 2015 quy định số giao dịch tự nguyện để yêu cầu tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu bao gồm: (i) Hợp đồng kinh doanh bất động sản xác lập bởi giả tạo: hợp đồng kinh doanh bất động sản xác lập bởi giả tạo bao gồm hai trường hợp sau đây: Một là, hợp đồng kinh doanh bất động sản xác lập cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác Trong trường hợp tồn hai giao dịch: Giao dịch “che giấu” (bên ngoài) giao dịch “được che giấu” (bên trong, thực chất) giao dịch bên ngồi khơng có hiệu lực, giao dịch bên vẫn có hiệu lực đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân năm 2015 Hai là, hợp đồng kinh doanh bất động sản lập cách giả tạo để nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba Trên thực tế có số trường hợp chủ thể có bất động sản tiến hành chuyển nhượng, bán bất động sản để thực nghĩa vụ trả nợ, toán với người thứ ba mà họ có nghĩa vụ phải thực (ii) Hợp đồng kinh doanh bất động sản xác lập nhầm lẫn: trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản xác lập có nhầm lẫn làm cho bên bên khơng đạt mục đích việc xác lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu, trừ trường hợp luật có quy định khác Khác với Bộ luật dân năm 2005, Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Giao dịch dân xác lập có nhầm lẫn khơng vơ hiệu trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân bên đạt bên khắc phục nhầm lẫn làm cho mục đích việc xác lập giao dịch dân đạt được” (iii) Hợp đồng kinh doanh bất động sản xác lập lừa dối, đe dọa: Lừa dối giao dịch dân hành vi cố ý bên người thứ ba nhằm làm cho bên hiểu sai lệch chủ thể, tính chất đối tượng nội dung giao dịch dân nên đã xác lập giao dịch Đe dọa, cưỡng ép giao dịch dân hành vi cố ý bên người thứ ba làm cho bên buộc phải thực giao dịch dân nhằm tránh thiệt hại tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản người thân thích Bên bị lừa dối, đe dọa có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng kinh doanh bất động sản đã xác lập bị vô hiệu Cũng khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch” Để xác địch hợp đồng vơ hiệu đe dọa việc đe dọa phải nghiêm trọng có thực (khơng thể đe dọa tưởng tượng) thực từ phía đối tác từ người thứ ba Nếu đe dọa đã thành thực (đánh đập, phá hoại tài sản, vu khống…) mà phải xác lập, thực hợp đồng hợp đồng phải hủy bỏ có yêu cầu bên bị đe dọa 1.2.1.4 Về hình thức hợp đồng Hình thức hợp đồng dân cách thức thể ý chí chủ thể bên ngồi hình thức định bên tham gia hợp đồng Thông qua cách thức biểu bên đối tác người thứ ba biết nội dung hợp đồng đã xác lập Hình thức hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng tố tụng dân Nó chứng xác nhận quan hệ đã, tồn bên, từ xác định trách nhiệm dân có hành vi vi phạm xảy Theo quy định chung, hợp đồng dân thực lời nói, văn hành vi cụ thể Các hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng có giá trị lớn có tác động không nhỏ tới đời sống người dân nên hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định chặt chẽ Theo đó, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên là hộ gia đình, cá nhân quy định phải công chứng chứng thực” Như vậy, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập hình thức văn mà khơng giao dịch hình thức lời nói Đây giấy tờ pháp lý quan trọng để xác định rõ ràng quyền, lợi ích bên để giải tranh chấp có phát sinh Bên cạnh đó, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận Ngoài ra, theo quy định Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014: “1 Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều này Đối với giao dịch quy định khoản này thời điểm có hiệu lực hợp đồng là thời điểm cơng chứng, chứng thực hợp đồng Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn nhà ở mà có bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu Đối với giao dịch quy định khoản này thời điểm có hiệu lực hợp đồng là bên thỏa thuận; trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng Văn thừa kế nhà ở công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân 10 Việc công chứng hợp đồng nhà ở thực tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng nhà ở thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở” Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: (i) Giao dịch dân đã xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên đã thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó; (ii) Giao dịch dân đã xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên đã thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định công nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực việc công chứng, chứng thực Quy định đã hạn chế bớt vô hiệu hợp đồng nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng trường hợp có vi phạm hình thức phần lớn nghĩa vụ (tối thiểu 2/3 nghĩa vụ hợp đồng) đã bên bên thực 1.2.2 Hậu pháp lý việc không tuân thủ quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Các hậu pháp lý hợp đồng kinh doanh bất động sản vô hiệu gồm: - Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ bên từ thời điểm xác lập - Khi hợp đồng kinh doanh bất động sản vơ hiệu bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những nhận Nếu khơng hồn trả vật phải trả tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Tùy trường hợp, xét theo tích chất hợp đồng vô hiệu tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu sung công quỹ theo quy định pháp luật Bên tình việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức Đối với hoa lợi, lợi tức bên tình thu khơng phải hồn trả; ngược lại, chủ thể thu hoa lợi, lợi tức cách khơng tình vẫn phải hồn trả Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Đây quy định hợp lý cần thiết nhằm bảo vệ bên chủ thể khơng có lỗi hợp đồng nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng 1.2.3 Đánh giá quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Pháp luật dân quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng đã góp phần quan trọng việc thiết lập trật tự, kỷ cương xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, pháp nhân Nhà nước, bảo đảm an toàn pháp lý cho chủ thể giao lưu dân Việc quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng (cũng trường hợp dẫn đến hợp đồng dân vô hiệu) giúp 11 cho cá nhân, tổ chức tự kiểm tra, bảo vệ quyền lợi hạn chế việc tham gia vào hợp đồng, giao dịch có khả vơ hiệu dẫn đến việc gây thiệt hại đến quyền lợi cá nhân tở chức Từ chủ thể nhận biết việc tham gia giao dịch bị vơ hiệu tìm biện pháp thích hợp để tự bảo vệ Đồng thời sở pháp lý để quan có thẩm quyền (Tịa án) giải tranh chấp dân liên quan đến hợp đồng, giao dịch dân Cũng giống hợp đồng khác, điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản tuân theo quy định Bộ luật dân năm 2015, cụ thể Điều 117 số quy định riêng Luật Kinh doanh bất động sản 1.2.3.1 Những thành đạt * Về điều kiện có hiệu lực hợp đồng Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân ghi nhận Bộ luật dân năm 2015 nội dung có nhiều điểm thay đổi so với quy định Bộ luật dân năm 2005, cụ thể: Thứ nhất, thay đổi thuật ngữ Điều 122 Bộ luật dân năm 2005 sử dụng thuật ngữ “người” điều kiện liên quan đến bên giao kết giao dịch Trong đó, điểm a, điểm b khoản Điều 117 Bộ luật dân năm 2015 sử dụng thuật ngữ “chủ thể” để thay cho thuật ngữ “người” Sự thay đổi xuất phát chủ yếu từ thực tế xã hội nước ta Đa số người dân Việt Nam có hiểu biết pháp luật bản, cá biệt vùng nơng thơn, miền núi dân trí thấp người dân gần khơng hiểu biết pháp luật Việc sử dụng thuật ngữ “người” Bộ luật dân năm 2005 thường gây hiểu lầm người hay cá nhân cụ thể; đó, thuật ngữ “chủ thể” sử dụng dân mang tính chất bao quát cá nhân, pháp nhân chủ thể khác quan hệ pháp luật dân Do đó, theo tác giả việc sử dụng thuật ngữ “chủ thể” thay cho thuật ngữ “người” hồn tồn phù hợp, thơng khắc phục việc hiểu lầm thuật ngữ người đọc luật người dân khơng có kiến thức chuyên sâu pháp luật Thứ hai, điều kiện lực chủ thể Điểm a khoản Điều 122 Bộ luật dân năm 2005 quy định: “Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự”; đó, điểm a khoản Điều 117 Bộ luật dân năm 2015 ghi nhận: “Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập” So với quy định Bộ luật dân năm 2005, quy định Bộ luật dân năm 2015 có hai điểm sau đây: (i) Bộ luật dân năm 2005 quy định điều kiện “năng lực hành vi dân sự”; Bộ luật dân năm 2015 quy định “năng lực hành vi dân sự” “năng lực pháp luật dân sự” Theo tác giả, bổ sung hoàn toàn phù hợp, cần thiết Để xác lập giao dịch dân chủ thể cần có đầy đủ yếu tố lực pháp luật lực hành vi dân Việc không ghi nhận điều kiện lực pháp luật Bộ luật dân năm 2005 gây lỗ hổng lớn có chủ thể có 12 lực hành vi dân đầy đủ lực pháp luật lại không phù hợp với giao dịch dân vẫn xác lập giao dịch mà khơng có chế giải (ii) Bộ luật dân năm 2015 quy định điều kiện cụ thể, rõ ràng ghi nhận chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân “phù hợp với giao dịch dân xác lập” Thứ ba, điều kiện tính tự nguyện chủ thể Đối với điều kiện này, Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật dân năm 2015 ghi nhận giống nội dung Tuy nhiên, Bộ luật dân năm 2015 đởi vị trí điều kiện lên trước điều kiện nội dung mục đích giao dịch dân Cơ sở cho thay đổi xuất phát từ tính logic việc xếp điều kiện Trong số ba điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định khoản Điều 117 Bộ luật dân năm 2015 có hai điều kiện quy định liên quan đến chủ thể xác lập: là, điều kiện lực chủ thể; hai là, điều kiện ý chí chủ thể xác lập giao dịch Do đó, Bộ luật dân năm 2015 xếp hai điều kiện liên tiếp khoa học phù hợp Thứ tư, điều kiện nội dung, mục đích giao dịch dân và điều kiện hình thức giao dịch Bộ luật dân năm 2005 quy định: “Mục đích và nội dung giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật”; “Hình thức giao dịch dân là điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định” Cũng tương tự điều kiện Bộ luật dân năm 2015 sử dụng thuật ngữ “vi phạm luật” thay cho “pháp luật” Bộ luật dân năm 2005 “Pháp luật” hiểu bao gồm toàn văn luật văn luật nghị định, nghị quyết, thông tư ; đó, “luật” mang nghĩa hẹp hơn, để văn luật mà không bao gồm văn luật Với thay đổi trên, giao dịch dân có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm luật bị vơ hiệu; cịn trường hợp vi phạm điều cấm văn luật khơng bị coi vơ hiệu theo quy định Bộ luật dân năm 2015 Tương tự với điều kiện hình thức, hình thức giao dịch dân không tuân theo quy định luật xem để tuyên bố vô hiệu giao dịch * Về giao dịch dân vô hiệu Quy định giao dịch dân vô hiệu Bộ luật dân năm 2015 có nhiều điểm so với Bộ luật dân năm 2005, cụ thể: Một là, Điều 122 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Giao dịch dân khơng có điều kiện quy định Điều 117 Bộ luật vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” Điều luật đã bổ sung thêm ngoại lệ “trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” so với quy định Điều 127 Bộ luật dân năm 2005 Sự bở sung hồn tồn hợp lý, khắc phục điểm thiếu sót Bộ luật dân năm 2005 Trong Bộ luật dân năm 2015 ghi nhận nhiều trường hợp giao dịch dân vi phạm Điều 117 vẫn thừa nhận hiệu lực Điều 125, Điều 129 Bộ luật dân năm 2015 Hai là, Bộ luật quy định giao dịch dân người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức làm chủ hành vi 13 người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực mà theo quy định Luật phải người đại diện họ xác lập, thực đồng ý không vô hiệu Sự bổ sung quy định hoàn toàn phù hợp chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi tốt cho người yếu xã hội Với bổ sung khoản Điều 125 Bộ luật dân năm 2015 giải trường hợp người đại diện lạm quyền làm ảnh hưởng tới quyền, lợi ích người đại diện Ba là, Điều 122 Bộ luật dân năm 2015 quy định trường hợp giao dịch dân xác lập có nhầm lẫn khơng vơ hiệu Để thúc đẩy phát triển giao dịch, thơng q thúc đẩy phát triển kinh tế, quy định luật cần thơng thống, mềm dẻo, linh hoạt tránh cứng nhắc Quy định giao dịch dân xác lập nhầm lẫn đã áp dụng nguyên tắc Bốn là, Bộ luật quy định hai trường hợp giao dịch dân khơng tn thủ mặt hình thức vẫn có hiệu lực pháp luật Bộ luật dân năm 2015 đã “quy định hình thức giao dịch theo hướng linh hoạt hơn, tránh cứng nhắc hướng xử lý liên quan đến vi phạm quy định bắt buộc hình thức giao dịch, để vừa bảo đảm nghiêm minh pháp luật vừa bảo đảm tốt quyền, lợi ích chủ thể xác lập, thực giao dịch dân quyền lợi bên thiện chí, người thứ ba tình”2 Năm là, Bộ luật dân năm 2005 quy định giao dịch dân vô hiệu bị lừa dối, đe dọa Bộ luật dân năm 2015 bở sung thêm trường hợp “cưỡng ép” Sự bổ sung xuất phát từ thực tiễn xuất phát từ lỗ hổng Bộ luật dân năm 2005 Đe dọa cưỡng ép hai hành vi khác khiến cho bên xác lập giao dịch không tự nguyện việc xác lập, thực giao dịch Do đó, bổ sung Bộ luật dân năm 2015 trường hợp giao dịch dân vô hiệu bị cưỡng ép hồn tồn phù hợp Bên cạnh đó, Điều 127 Bộ luật dân năm 2015 đã quy định hành vi đe dọa, cưỡng ép nhằm hướng tới người xác lập giao dịch “người thân thích” người xác lập giao dịch; đó, Điều 132 Bộ luật dân năm 2005 ghi nhận đe dọa hành vi hướng tới người xác lập giao dịch “cha, mẹ, vợ, chồng, con” người xác lập giao dịch Bộ luật dân năm 2015 đã bao quát đầy đủ hợp lý người bị tác động bởi hành vi đe dọa, cưỡng ép quy định “người thân thích” - người có quan hệ nhân, ni dưỡng, người có dịng máu trực hệ người có họ phạm vi ba đời.” (Khoản 19, Điều 3, Luật nhân gia đình năm 2014) Sáu là, giống Bộ luật dân năm 2005, Điều 132 Bộ luật dân năm 2015 ghi nhận thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu năm; nhiên, Bộ luật dân năm 2005 quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu năm kể từ ngày giao dịch xác lập với tất yêu cầu tuyên bố vô hiệu Trong đó, Bộ luật dân năm 2015 quy định thời điểm bắt đầu tính năm khác trường hợp yêu cầu tuyên bố vô hiệu Bản thuyết minh Dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi), Bộ Tư Pháp 14 Sự sửa đổi Bộ luật dân năm 2015 so với Bộ luật dân năm 2005 thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu xuất phát từ sở sau đây: (i) Xuất phát từ không phù hợp Bộ luật dân năm 2005 quy định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu với tất trường hợp yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu; (ii) Xuất phát từ tính chất loại giao dịch dân vô hiệu * Về vấn đề bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu So với quy định Bộ luật dân năm 2005, quy định bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu Bộ luật dân năm 2015 có số điểm sau đây: Một là, khoản Điều 138 Bộ luật dân năm 2005 quy định đối tượng “động sản đăng ký quyền sở hữu” khoản Điều 133 Bộ luật dân năm 2015 thay đổi thành “tài sản đăng ký”; Hai là, Điều 133 Bộ luật dân năm 2015 bổ sung quy định: “Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân khác cho người thứ ba tình và người này vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu” Ba là, Điều 133 Bộ luật dân năm 2015 bổ sung quy định bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu tài sản để khắc phục điểm thiếu sót Bộ luật dân năm 2005: “Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch dân với người không bị vô hiệu theo quy định khoản Điều này có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hồn trả những chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại” 1.2.3.2 Một số mặt hạn chế Bên cạnh kết đạt được, quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân vẫn số điểm bất cập sau: Thứ nhất, Luật Nhà ở Luật Kinh doanh bất động sản ghi nhận hình thức văn hợp đồng trường hợp phải thực thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng Và nhiều công ty, cá nhân đã biến tượng lập hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thức hợp đồng hợp tác Do xảy tranh chấp hợp đồng hợp tác bị vô hiệu (theo Điều 122, 131, 408 Bộ luật dân 2015), bên hoàn trả cho đã nhận, chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng xác định gây lỗi (trong trường hợp chủ đầu tư biết trước phải biết dự án không thực không thông báo cho bên khách hàng biết) Thông thường phi vụ xảy ra, khách hàng chủ thể bị thiệt hại kép, bởi để nhận khoản tiền gốc đã bỏ bị trượt giá, khách hàng cịn trải qua quy trình tố tụng thi hành án… Thứ hai, Bộ luật dân năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ghi nhận tài sản hình thành tương lai, nhà 15 ở hình thành tương lai bất động sản hình thành tương lai trở thành đối tượng giao dịch Mặc dù văn pháp luật quy định vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành tương lai tiêu chí rõ ràng để xác định nhà ở, dự án bất động sản hình thành tương lai cịn chưa rõ ràng thống dẫn tới thực trạng thực tế nhiều dự án “ma”, dự án giấy núp bóng “dự án hình thành tương lai” để tiến hành giao dịch với khách hàng, làm lũng đoạn thị trường bất động sản gây thiệt hại nghiêm trọng với người dân Thứ ba, để quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch cần thỏa mãn điều kiện ghi nhận Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Theo quy định này, xác lập, thực hợp đồng chấp tài sản với đất khơng có tranh chấp; cịn với đất có tranh chấp khơng thể trở thành đối tượng hợp đồng chấp tài sản Việc ghi nhận điều kiện phù hợp cần thiết; nhiên, quy định điều kiện Luật Đất đai năm 2013 tồn hai điểm hạn chế sau đây: + Điểm b khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “tranh chấp đất” khơng xác Vì theo quy định Điều 53 Hiến pháp năm 2013 Điều Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; cịn cá nhân, hộ gia đình chủ thể khác xã hội công nhận có quyền sử dụng đất Do vậy, cá nhân, hộ gia đình chủ thể khác xác lập hợp đồng đối tượng “quyền sử dụng đất” mà khơng phải “đất đai” Vì lẽ đó, cần phải sửa đổi quy định để thống với quy định Hiến pháp với đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản + Điều luật quy định điều kiện “đất khơng có tranh chấp” cịn chung chung, gây khó khăn cho việc áp dụng Quy định dẫn tới hai cách hiểu khác nhau: Cách hiểu thứ nhất, “tranh chấp đất đai có phạm vi rộng bao gồm nhiều loại tranh chấp khác tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền và nghĩa vụ hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất; tranh chấp tài sản gắn liền với đất…” Do đó, với trường hợp mặc dù đã xác định rõ chủ sở hữu quyền sử dụng đất lại có tranh chấp liên quan khác tranh chấp việc mở lối đất, tranh chấp việc khai thác đất không pháp luật gây thiệt hại cho gia đình xung quanh…thì quyền sử dụng đất khơng thể trở thành đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; Cách hiểu thứ hai, đất bị tranh chấp quyền sở hữu trở thành đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; cịn với dạng tranh chấp khác khơng liên quan đến quyền sở hữu, chủ sở hữu kinh doanh với quyền sử dụng đất Thứ tư, nội dung "không vi phạm điều cấm pháp luật" chưa cụ thể, dẫn đến việc có nhiều cách hiểu áp dụng pháp luật khác Vì vậy, tranh chấp dân xảy phải giải ở nhiều cấp ở cấp có cách 16 hiểu, áp dụng pháp luật khác dẫn đến việc vụ án dân giải nhiều lần, thời gian tố tụng bị kéo dài, tốn nhiều thời gian không đương mà quan nhà nước có thẩm quyền Thứ năm, vấn đề hiệu lực hợp đồng Hiện quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng dân chủ yếu quy định Bộ luật dân Nhưng ở số văn pháp luật chuyên ngành khác liên quan đến việc điều chỉnh quan hệ dân Luật đất đai, Luật nhà ở… có số quy định liên quan đến việc điều chỉnh quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân Nhưng quy định Bộ luật dân văn pháp luật nhiều trường hợp chưa có thống Thứ sáu, quy định hậu hợp đồng vô hiệu "các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những nhận" khơng phù hợp, chưa thực bảo đảm quyền nghĩa vụ hợp pháp bên chủ thể Quy định mang tính nguyên tắc, khơng quy định cụ thể, thực tiễn tài sản hồn trả khơng phải lúc cịn ngun giá trị thời điểm giao kết, thơng thường bị biến đởi tác động yếu tố tự nhiên xã hội làm khơng cịn ngun giá trị ban đầu KẾT LUẬN CHƯƠNG Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng phổ biến thực tế; xác lập thường xuyên Khi bên xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản cần có cẩn trọng cân nhắc kỹ giá trị hợp đồng lớn ảnh hưởng trực tiếp tới sống cá nhân, hộ gia đình Cũng giống giao dịch khác, hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực phải thỏa mãn điều kiện có hiệu lực theo quy định Bộ luật dân năm 2015 gồm: Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội; hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định Bên cạnh đó, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện chủ thể kinh doanh, bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà ở năm 2014 Nhìn chung, khung pháp lý điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản đã đầy đủ hồn thiện; qua góp phần thúc đẩy phát triển giao dịch đồng thời định hướng cho bên giao kết hợp đồng hợp pháp Tuy nhiên, số quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa phù hợp tồn hạn chế điều kiện quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh; điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Do đó, cần tiếp tục hồn thiện khung pháp lý điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng 17 CHƯƠNG THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Sự đời Bộ luật dân đã tạo sở pháp lý để Tòa án thuận lợi việc xét xử vụ án dân nói chung tranh chấp liên quan đến điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng Điều góp phần lớn việc bảo vệ quyền dân cho chủ thể bị xâm phạm, mang lại công bằng, tạo niềm tin an toàn cho chủ thể tham gia vào giao dịch dân Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản hành sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản phát triển, khơng thể khơng kể đến vai trị quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm vấn đề hiệu lực hợp đồng Tuy nhiên, trình áp dụng Bộ luật dân Luật Kinh doanh bất động sản phát sinh nhiều bất cập, hạn chế 2.1.1 Thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến yếu tố lừa đảo giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản Thời gian gần đây, địa bàn nước liên tiếp xảy hàng chục vụ lừa đảo bán đất dự án trùm bất động sản ảo, chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng Khách hàng chủ thể bị lừa đảo ký kết mua lô đất thuộc “dự án ma” Các hoạt động làm ăn phi pháp vi phạm nghiêm trọng quy định Bộ luật Hình hành mà theo quy định Bộ luật Dân Luật Kinh doanh bất động sản hợp đồng đã ký có yếu tố lừa đảo với mức độ quy mơ lớn Do đó, xét hiệu lực, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu bên bị lừa đảo Một nguyên nhân dẫn đến thực trạng xuất phát từ quy định pháp luật chưa chặt chẽ, cịn “kẽ hở” Sẽ khơng có phải bàn, chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn thuộc sở hữu để phát triển nhà ở thương mại Tuy nhiên nhìn từ thực tế, hầu hết dự án đã triển khai, chủ đầu tư sử dụng chủ yếu nguồn vốn huy động vốn vay từ tở chức tín dụng Trong tài sản hình thành tương lai “cứu cánh” để chủ đầu tư bất động sản lợi dụng biến khơng thành có Thử thách lớn chủ đầu tư làm cách xác lập tài sản hình thành tương lai để thỏa mãn điều kiện ngân hàng giải ngân Song khơng khó để nhận diện quy trình “tạo vốn” chủ “lách” vỏ bọc Hợp đồng hợp tác Từ đây, chủ đầu tư “biến tướng” hợp đồng hợp tác thành Hợp đồng hợp tác đầu tư, Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ … Chính kẽ hở pháp luật đã giúp cho Alibaba, Housing Group… hoạt động giao dịch bất động sản rầm rộ, bất chấp quy định pháp luật, “trước bán, cho thuê mua nhà ở 18 hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà ở cấp tỉnh việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua” (khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014); phớt lờ quy định chủ đầu tư muốn rao bán hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án…” (Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ) Có thể thấy, thời gian vừa qua, đã có vụ việc nghiêm trọng liên quan đến dự án ma đối tượng tự vẽ sau lừa đảo hàng trăm khách hàng thu lợi bất lên đến hàng nghìn tỷ đồng Đây thực trạng diễn phổ biến nước ta mà chưa giải triệt hữu hiệu; gây thiệt hại lớn cho người dân Khi hợp đồng bị tuyên bố vơ hiệu người mua khó thu hồi số tiền hàng tỷ họ đã bỏ để giao dịch 2.1.2 Thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản Bất động sản thường tài sản có giá trị lớn, nên việc pháp luật quy định tương đối chặt chẽ hình thức hợp đồng liên quan đến bất động sản để nhằm đảm bảo lợi ích bên hợp đồng đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước cần thiết Tuy nhiên, nhiều lý khác mà việc tuân thủ điều kiện mặt hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn chưa nhiều chủ thể thực đầy đủ Về nguyên tắc, pháp luật quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ số trường hợp pháp luật có quy định khác Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy, chủ thể giao kết hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tờ giấy viết tay thiếu hẳn điều khoản pháp luật quy định, chí khơng có hợp đồng văn bên giao dịch có quan hệ thân thuộc: cha mẹ, anh em, chú, cháu Đến phải làm giấy tờ thủ tục, họ thiết lập hợp đồng giả có giá trị thấp nhiều so với hợp đồng thực đưa cơng chứng, chứng thực với mục đích đưa cho quan chức hoàn tất thủ tục sang tên trước bạ Thực tế đã làm phát sinh nhiều tranh chấp giao dịch mua bán nhà, cơng trình xây dựng, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt thị trường bất động sản có biến động lớn Bên cạnh đó, đã thiết lập hợp đồng việc đưa cơng chứng, chứng thực có nhiều vấn đề Các bên không đưa công chứng, chứng thực để trốn thuế, đất đai khơng có giấy tờ Do vậy, nhiều bên quan tâm đến thực tế việc mua bán mà không tuân thủ điều kiện hình thức hợp đồng Nếu hình thức hợp đồng khơng đáp ứng điều kiện pháp luật quy định hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu Theo Bộ luật Dân năm 2015, hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu giải hậu theo hướng: Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vơ hiệu 19 bên phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho đã nhận, khơng hồn trả lại vật phải hồn trả tiền trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải nồi thường Cũng cần lưu ý thêm, theo quy định Điều 129 Bộ luật dân năm 2015 khơng phải hợp đồng kinh doanh bất động sản vi phạm hình thức bị vơ hiệu Nhìn chung, nhiều nguyên nhân mà chủ thể không giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản tuân thủ điều kiện hình thức pháp luật quy định Pháp luật nước ta có quy định nhằm giảm thiểu thủ tục liên quan đến việc giao kết hợp đồng Tuy nhiên, hợp đồng liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên đòi hỏi chủ thể muốn bảo đảm lợi ích trước tiên cần tự giác tuân thủ quy định pháp luật điều kiện hình thức hợp đồng 2.1.3 Thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản Việc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đủ điều kiện để đưa vào giao dịch vấn đề phức tạp hay xảy tranh chấp Quyền sử dụng đất đối tượng phổ biến hợp đồng kinh doanh bất động sản Theo quy định Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai chưa phép đưa vào kinh doanh, nhà cơng trình xây dựng, trường hợp chưa có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu công nhận quyền sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất Về nguyên tắc chung, chủ thể thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất họ cấp giấy chứng nhận (khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, quyền sử dụng đất đã cấp giấy chứng nhận đối tượng đưa vào kinh doanh Hiện nay, mặc dù nhiều quyền sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận bên vẫn tự xác lập giao dịch với Điều xuất phát từ nhu cầu nhà giá rẻ nhiều so với quyền sử dụng đất đã cấp giấy chứng nhận Do đó, thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản nan giải chưa có cách thức giải hiệu Bên cạnh có nhiều trường hợp mặc dù có tranh chấp quyền sử dụng đất bên vẫn tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến hợp đồng kinh doanh bất động sản vô hiệu 2.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 20 2.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Xuất phát từ hạn chế, tác giả có vài đề xuất hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng sau: Một là, cần làm rõ nội hàm cụm từ điều cấm pháp luật vi phạm điều cấm pháp luật Hai là, cần quy định chặt chẽ hình thức hợp đồng, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải qua thủ tục công chứng, chứng thực quy định chế tài xử lý hành vi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản phải thực đủ mạnh để kiểm soát hợp đồng hạn chế thấp dự án lừa đảo, giấy Ba là, cần vạch tiêu chí rõ ràng để xác định bất động sản hình thành tương lai, tránh nay, loạt cá nhân, doanh nghiệp tiến hành bán dự án hay nhà ở hình thành tương lai cách mập mờ, không rõ ràng Bốn là, sửa đổi bổ sung quy định xử lý tài sản hợp đồng dân vô hiệu nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng 2.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Một là, nâng cao nhận thức chủ thể pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Hai là, nâng cao lực thẩm phán giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Ba là, nâng cao lực chuyên môn, nghiệp vụ đội ngũ trọng tài viên, Trung tâm trọng tài Bốn là, nâng cao lực quản lý nhà nước điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản, quy định rõ trách nhiệm quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản, phân định quản lý nhà nước quản lý kinh doanh thị trường bất động sản KẾT LUẬN CHƯƠNG Điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng có ý nghĩa quan trọng q trình bên giao kết hợp đồng qua xác định hiệu lực hợp đồng Tuy nhiên, trình áp dụng quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng cịn nhiều vấn đề vướng mắc cần phải khắc phục hoàn thiện Điều xuất phát từ nhiều nguyên nhân thực tế đời sống dân phong phú, đa dạng phức tạp, làm luật nhà làm luật khơng thể lường hết tình xảy Ngồi ra, trình độ, lực hạn chế cá nhân, tổ chức công tác giải tranh chấp nói chung tranh chấp hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng 21 Để hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản, có số giải pháp sau: làm rõ nội hàm cụm từ điều cấm pháp luật vi phạm điều cấm pháp luật; quy định chặt chẽ hình thức hợp đồng; có tiêu chí rõ ràng để xác định bất động sản hình thành tương lai; sửa đởi bở sung quy định xử lý tài sản hợp đồng dân vơ hiệu nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng; nâng cao nhận thức chủ thể pháp luật; nâng cao lực thẩm phán, nâng cao lực chuyên môn, nghiệp vụ đội ngũ trọng tài viên, Trung tâm trọng tài giải tranh chấp điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản; nâng cao lực quản lý nhà nước điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN Với việc kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao, nước chế trị ởn định giới thời điểm tại; quốc gia hoi giới thành cơng việc kiểm sốt dịch bệnh Covid-19, Bất động sản Việt Nam dự báo mục tiêu lý tưởng cho nhà đầu tư bất nước Điều động lực thúc đẩy kinh tế tiềm ẩn nhiều rủi ro, vai trị điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản quan trọng giúp hạn chế tối đa nguy cơ, tranh chấp bên giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản Luận văn với đề tài “Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” đã tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản; phân tích, đánh giá, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật nêu số giải pháp hồn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Trong q trình thực luận văn, cịn số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế nên luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong muốn nhận dẫn, góp ý thầy, giáo, chuyên gia tất quan tâm đến lĩnh vực này./ 22 ... phạm hợp đồng phương thức xử lý v.v 1.2 Thực trạng pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.2.1 Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh. .. đồng kinh doanh bất động sản, điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản - Tìm hiểu quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản phân tích hậu pháp lý việc... LUẬT VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Sự đời Bộ luật dân đã tạo sở pháp