Nghiên cứu chuyển đổi công năng, tái thiết một cách hiệu quả cảng sài gòn sau kế hoạch di dời cảng tp HCM

LỜI CẢM ƠN Xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô Ban giảng huấn khóa Cao học 13 Ngành Xây dựng cảng công trình thềm lục địa - Trường Đại học Bách khoa thuộc Trường Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh Xin chân thành cảm ơn TS NGÔ NHẬT HƯNG Thầy hướng dẫn Luận văn này, cảm ơn giúp đỡ động viên PGS-TS TRẦN MINH QUANG, TS TRƯƠNG NGỌC TƯỜNG, Th.s ĐOÀN ĐÌNH TUYẾT TRANG Xin cảm ơn Giám đốc Xí nghiệp Tư vấn thiết kế cảng - Kỹ thuật Biển (PORTCOAST): TRẦN TẤN PHÚC, anh DƯƠNG MẠNH TRUNG, anh ĐỖ NGUYÊN CHI Phó Giám Đốc Xí nghiệp Tư vấn thiết kế cảng - Kỹ thuật Biển, anh PHẠM ANH TUẤN, đồng nghiệp Kỹ sư Phòng dự án PORTCOAST, Phòng dự án cảng Sài Gòn bạn đồng khoá K13 giúp đỡ thời gian vừa qua Cuối xin gửi lời cảm ơn đến Bố, Mẹ, Anh chị gia đình động viên suốt khóa học LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN MỤC LỤC X—W CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 12 I.1 TOÅNG QUAN 12 I.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 13 I.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 13 I.4 PHƯƠNG PHÁP LUẬN 14 I.5 NGUỒN TÀI LIỆU SỬ DUÏNG 15 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CÁC CẢNG KHU VỰC TP.HCM 17 II.1 HIỆN TRẠNG CÁC CẢNG KHU VỰC TP.HỒ CHÍ MINH 17 II.1.1 Hiện trạng cảng 17 II.1.2 Tình hình hoạt động công suất hữu cảng 21 II.1.3 Vai trò hệ thống cảng sông sài gòn Tp.Hồ Chí Minh 22 II.2 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ PHÂN TÍCH SỰ PHÁT TRIỂN CÁC CẢNG 24 II.2.1 Đánh giá trạng cảng 24 II.2.2 Phân tích phát triển khả di dời cảng 25 CHƯƠNG III: HIỆN TRẠNG VÀ KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN CẢNG SÀI GÒN 28 III.1 HIỆN TRẠNG CẢNG SÀI GÒN VÀ VAI TRÒ CỦA CẢNG ĐỐI VỚI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 III.1.1 Hiện trạng cảng Sài Gòn 28 III.1.2 Lượng hàng qua cảng 29 III.1.3 Đội tàu đến cảng .30 III.1.4 Vai trò cảng Sài Gòn thành phố Hồ Chí Minh 30 III.2 KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN 30 III.3 CÁC VỊ TRÍ ĐƯC LỰA CHỌN CHO VIỆC DI DỜI VÀ PHÁT TRIỂN CẢNG 32 III.3.1 Khu cảng container Cái Mép 34 III.3.2 Khu cảng tổng hợp Thị Vải 35 III.3.3 Khu cảng tổng hợp Hiệp Phước 35 III.3.4 Đánh giá tổng quát hiệu kinh tế khu caûng 36 GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN CHƯƠNG IV: VẤN ĐỀ DI DỜI VÀ CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG, TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN .39 IV.1 VẤN ĐỀ DI DỜI CẢNG SÀI GÒN 39 IV.1.1 Hieän trạng, vai trò khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội .39 IV.1.2 Tình hình hoạt động khai thác khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội 41 IV.1.3 Những đóng góp cho thành phố từ khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội 41 IV.1.4 Những yếu tố hạn chế phát triển khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội 43 IV.1.5 Các vấn đề cần giải quyeát 52 IV.1.6 So sánh tổng quát toán di dời hay không di dời cảng Sài Gòn 53 IV.1.7 Sự cần thiết di dời khu Nhà Rồng - Khánh Hội, cảng Sài Gòn 60 IV.1.8 Đánh giá tác động kinh tế - xã hội thành phố sau di dời cảng Sài Gòn63 IV.1.9 Tiến trình di dời cảng Sài Gòn 66 IV.2 VẤN ĐỀ CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG, TÁI THIẾT KHU NHÀ RỒNG - KHÁNH HỘI66 IV.2.1 Sự cần thiết chuyển đổi công 66 IV.2.2 Nguyên tắc chuyển đổi công tái thiết .67 IV.2.3 Tieán trình chuyển đổi công tái thiết khu Nhà Rồng - Khánh Hội 67 CHƯƠNG V: NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT KHU NHÀ RỒNG, KHÁNH HỘI 69 V.1 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG 69 V.1.1 Vị trí, qui mô, ranh giới 69 V.1.2 Đánh giá trạng đất xây dựng .69 V.2 NHỮNG TIỀN ĐỀ NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT KHU CẢNG NHÀ RỒNG KHÁNH HỘI 71 V.2.1 Định hướng phát triển theo Quy hoïach chung 71 V.2.2 Các khu chức quan trọng dự án hình thành địa bàn kế cận khu Nhà Rồng Khánh Hội 71 V.2.3 Dự kiến quy họach mạng lưới giao thông đường thủy đường khu vực 71 V.3 NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT KHU NHÀ RỒNG KHÁNH HỘI 72 V.3.1 Mục đích ý nghóa công tác chuyển đổi công tái thiết khu Nhà Rồng Khánh Hội 72 V.3.2 Kinh nghiệm Các qui hoạch tái thiết khu cảng sau di dời nước giới 73 V.3.3 Các kịch chuyển đổi công năng, tái thiết khu Nhà rồng - khánh hội .75 V.3.4 Lựa chọn kịch phương án chuyển đổi công tái thiết 78 GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN CHƯƠNG VI: QUI HỌACH CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT KHU NHÀ RỒNG, KHÁNH HỘI 81 VI.1 MỞ ÑAÀU 81 VI.2 ĐỊNH HƯỚNG QUI HỌACH TỔNG THỂ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ QUẬN TRONG TƯƠNG LAI 81 VI.2.1 Định hướng qui họach tổng thể Thành phố Hồ Chí Minh .81 VI.2.2 Định hướng qui họach tổng thể Quận 89 VI.3 QUI HỌACH CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT KHU NHÀ RỒNG, KHÁNH HỘI 94 VI.3.1 Toång quan 94 VI.3.2 Qui hoạch chuyển đổi công tái thiết khu Nhà Rồng – Khánh Hội 96 VI.4 PHÂN KHU CHỨC NĂNG KHU NHÀ RỒNG VÀ KHÁNH HỘI 98 VI.4.1 Phân khu chức 98 VI.4.2 Qui mô diện tích đặc thù công trình 102 VI.5 CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT DỰ KIẾN VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KỸ THUẬT 108 VI.5.1 Cơ cấu sử dụng đất dự kiến 108 VI.5.2 Định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuaät 109 CHƯƠNG VII: QUI MÔ BẾN DU LỊCH VÀ DỰ BÁO LƯNG KHÁCH DU LỊCH TƯƠNG LAI .111 VII.1 KHAÙI QUAÙT 111 VII.2 LƯNG KHÁNH DU LỊCH ĐƯỜNG BIỂN ĐẾN THÀNH PHỐ TRONG THỜI GIAN QUA 111 VII.3 DỰ BÁO LƯNG HÀNH KHÁCH TRONG TƯƠNG LAI 112 VII.4 QUI MÔ BẾN DU LỊCH VÀ NHÀ GA QUỐC TẾ 117 VII.4.1 Qui moâ bến du lịch 117 VII.4.2 Qui moâ nhà ga bố trí mặt nhà ga 117 CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 119 VIII.1 TRÌNH BÀY DỰ AÙN 119 VIII.1.1 Vốn đầu tư 119 VIII.1.2 Nguồn vốn đầu tư .120 VIII.2 HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 122 VIII.2.1 Mục đích .122 VIII.2.2 Các điều kiện để phân tích tài 122 GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN VIII.2.3 Lợi nhuận chi phí 123 VIII.2.4 Các tiêu tài 125 VIII.3 HIEÄU QUẢ KINH TẾ 125 VIII.4 ĐÁNH GIÁ DỰ AÙN 126 CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ, KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 127 IX.1 ĐÁNH GIÁ TOÀN BỘ LUẬN VĂN 127 IX.2 KEÁT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 128 GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN DANH MỤC BẢNG BIỂU X—W Bảng 2-1 Công suất tiềm cảng Tp.HCM 22 Baûng 2-2 Thống kê thu thuế xuất nhập cảng sông Sài Gòn 23 Bảng 3-1 Lượng hàng thông qua cảng Sài Gòn 29 Baûng 3-2 Khối lượng hàng hóa khu cảng Cái Mép - Thị Vải 36 Bảng 3-3 Lợi ích kinh tế tấùn hàng khu cảng Cái Mép - Thị Vải 37 Bảng 3-4 Khối lượng hàng qua Cảng tổng hợp khu vực Hiệp Phước 37 Bảng 4-1 Qui mô bến khu Nhà Rồng - Khánh Hội 39 Bảng 4-2 Diện tích bãi hữu khu Nhà Rồng - Khánh Hội 40 Baûng 4-3 Diện tích kho hữu khu Nhà Rồng - Khánh Hội 40 Bảng 4-4 Lưu lượng hàng hóa – đội tàu thông qua cảng Tp Hồ Chí Minh 1988 – 2000 46 Bảng 4-5 Lượng hàng container lớn thông qua khu cảng Khánh Hội 47 Bảng 4-6 Nhu cầu diện tích kho CFS 49 Bảng 4-7 Nhu cầu diện tích kho bãi chứa hàng tổng hợp 50 Bảng 4-8 Các thông số hai đoạn luồng từ ngã ba Lòng Tàu – Soài Rạp vào cụm cảng Sài Gòn cụm cảng Hiệp Phước 51 Bảng 4-9 Số lượng xe tải lưu thông vào cảng Sài Gòn 56 Bảng 4-10 Chủ sở hữu xe tải vào cảng Sài Gòn 56 Baûng 4-11 Điểm xuất phát điểm đến xe tải vào cảng Sài Gòn 57 Bảng 4-12 Những yếu tố lượng hóa 59 Bảng 4-13 Những yếu tố lượng hóa 59 Bảng 5-1 Diện tích trạng công trình khu Nhà Rồng – Khánh Hội 69 Bảng 6-1 Cơ cấu sử dụng đất dự kiến 109 Bảng 7-1 Lượng khách du lịch đến Tp.HCM đường biển 112 Bảng 7-2 Lượng khách du lịch đến Tp.HCM đường biển (2010-2020) 112 Bảng 7-3 Số liệu khách du lịch đến Tp.HCM đường biển (2001-2003) 114 Bảng 7-4 Dự báo lượng khách du lịch đến Tp.HCM đường biển 117 GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG 10A HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN Bảng 7-5 Phân loại cấp ga khách 118 Bảng 8-1 Qui mô công trình khu phức hợp 121 Bảng 8-2 Các tiêu tài 125 GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG 10B HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN DANH MỤC HÌNH ẢNH X—W Hình Khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội 12 Hình Hệ thống cảng sông Sài Gòn 17 Hình Cảng Sài Goøn 18 Hình Cảng Bến Ngheù 18 Hình Cảng VICT 18 Hình Tân Cảng 19 Hình Các cảng sông Sài Gòn 25 Hình Hiện trạng cảng Sài Gòn 28 Hình Hoạt động khai thác khu Nhà Rồng - Khánh Hội 39 Hình 10 Khu Nhà Rồng - Khánh Hội nhìn từ cao 69 Hình 11 Mô hình đô thị Thủ Thiêm 71 Hình 12 Khu cảng Tokyo sau chuyển đổi công 74 Hình 13 Thuyền buồm ghi lại dấu ấn cảng Yokohama 74 Hình 14 Khu cảng Yokohama sau chuyển đổi công 74 Hình 15 Công viên xanh mặt cảng Kobe cuõ 74 Hình 16 Vị trí cảng Newyork di dời 75 Hình 17 Khu bảo tàng cảng biển Manhattan 75 Hình 18 Tàu du lịch cập bến Nhà Roàng 77 Hình 19 Mô hình khu văn phòng caûng 103 Hình 20 Mô hình cao ốc văn phòng 103 Hình 21 Mô hình bến du lịch nhà ga quốc tế 105 Hình 22 Mô hình cảnh quan dọc bờ sông 107 GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG 11 HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU I.1 TỔNG QUAN Thành phố Hồ Chí Minh, trước mắt lâu dài trung tâm nhiều chức VKTTĐ phía Nam nước, tập trung thương mại, tài chính, ngân hàng, thông tin, giao dịch quốc tế, công nghiệp, khoa học công nghệ, ngành kỹ thuật cao, giáo dục, y tế, văn hóa thể thao Sự phát triển thành phố Hồ Chí Minh, từ lâu đời gắn liền với tồn phát triển hệ thống cảng Hình 1: Khu cảng Nhà Rồng - Khánh Hội trên sông Sài Gòn Với tổng lượng hàng khô thông qua hệ thống lên đến 25 triệu (năm 2002) chiếm khoảng 37% lượng hàng khô nước, hệ thống thực đóng góp đáng kể cho việc phát triển kinh tế thành phố Tuy nhiên, tồn phát triển hệ thống cảng trên, mặt tích cực gây ảnh hưởng tiêu cực thành phố: quy hoạch phát triển chung thành phố Hồ Chí Minh, hình thành phát triển khu đô thị Thủ Thiêm, tình trạng ách tắc giao thông, ô nhiễm môi trường… Hiện tại, hàng hóa thông qua cảng khu vực Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu tập trung cảng lớn cảng Sài Gòn, Tân Cảng, cảng Bến Nghé cảng VICT Sản lượng hàng thông qua cảng chiếm tới gần 90% tổng sản lượng hàng hóa thông qua toàn khu vực Các cảng khác chiếm khoảng 10% sản lượng Năm 1998, sản lượng hàng hóa (hàng khô) thông qua cụm cảng Thành phố Hồ Chí Minh 15,50 triệu Sản lượng năm 1999 khoảng 17.3 triệu Sản lượng năm 2000 khoảng 18,90 triệu Năm 2002, lượng hàng thông qua cảng biển toàn quốc đạt 101,80 triệu tấn, tăng 10,1% so với kỳ năm 2001, riêng cảng Sài Gòn đạt 11,90 triệu Theo qui hoạch khả thông qua cảng đạt công suất tối đa, vào khoảng 30 - 35 triệu tấn/ năm Thực tế, số khó đạt tới, nguyên nhân nguồn hàng mà hạn chế khả rút hàng Cả cảng lớn nằm nội thành tình trạng tuyến giao thông tới cảng vấn đề nan giải với tình trạng tải phương tiện lưu thông tuyến Nguyên nhân chủ yếu ách tắc giao thông thường xảy gần cầu Tân Thuận, phía sau cảng Sài Gòn Điều làm giảm đáng kể lực thông qua GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG 12 HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN cảng Sài Gòn quan trọng việc đưa xe tải vào trung tâm thành phố gây nhiều vấn đề đô thị đại Trong bối cảnh cần phải tiến hành lập công tác Quy hoạch tổng thể di dời cảng sông Sài Gòn Đồng thời, từ thực tế trên, việc qui hoạch di dời cảng Sài Gòn công tác tái thiết lại khu Nhà Rồng, Khánh Hội tính phù hợp với quy hoạch đồng chung di dời cảng sông Sài Gòn đảm bảo hướng tiếp cận phát triển cảng phải trước bước để vừa đáp ứng nhu cầu thị trường vừa tạo điều kiện đủ cho việc di dời, đồng thời đảm bảo đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế ngắn hạn dài hạn cảng Sài Gòn Phù hợp với phát triển chung tạo thêm tiềm thu hút đầu tư cho thành phố, thúc đẩy phát triển cho ngành "công nghiệp dịch vụ" thành phố I.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Hiện nay, vấn đề di dời cảng Sài Gòn cảng khác thành phố vấn đề cấp thiết thành phố nói chung thân cảng nói riêng Đề tài “Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn cách hiệu nhất” nghiên cứu với mục tiêu sau: • Nghiên cứu phương án chuyển đổi công tái thiết khu Nhà Rồng Khánh Hội, lựa chọn phương án tối ưu mà trước hết phù hợp với qui hoạch phát triển thành phố, mang tính ổn định phát triển cách đại bền vững phù hợp với quy hoạch chung thành phố; đảm bảo thuận lợi cho hình thành phát triển tính kiến trúc đại kết hợp với tính lịch sử cảng Sài Gòn, đồng thời tạo môi trường xanh cho thành phố • Dự báo lượng hành khách du lịch đến thành phố Hồ Chí Minh thông qua bến khách du lịch khu Nhà Rồng - Khánh Hội, nói bến du lịch qui mô đại thành phố nói riêng rộng Việt Nam nói chung sau phần khu Nhà Rồng Khánh Hội chuyển công làm bến du lịch • Tính toán hiệu đầu tư mặt tài kinh tế dự án chuyển đổi công tái thiết khu Nhà Rồng Khánh Hội I.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Dựa vào nghiên cứu liên quan khu cảng Tp Hồ Chí Minh nói chung cảng Sài Gòn nói riêng cần thiết lý di dời cảng thành phố, luận văn tập trung nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết khu Nhà Rồng - Khánh Hội cảng Sài Gòn cách hiệu sau cảng Sài Gòn di dời GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG 13 HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Phân kỳ hạng mục LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn DIỆN TÍCH DIÊN TÍCH STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH (m2) XD (m2) QUI MÔ ĐƠN GIÁ VỐN ĐẦU TƯ (tầng) (1.000Đ) (1.000Đ) - Thiết bị Cao ốc khách sạn 3,000 6,500 58,500,000 - Xây dựng phần khách sạn 1,800 17 6,000 183,600,000 2013 169,470,000 169,470,000 113,400,000 113,400,000 189,000,000 189,000,000 72,630,000 18,000 226,800,000 26 - Xây dựng phần cao ốc 2,500 6,000 30,000,000 - Xây dựng phần cao ốc 1,100 24 5,000 132,000,000 - Thiết bị 16,200,000 - Hệ thống điện, cấp thóat nước, PCCC Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 2012 24,210,000 - Hệ thống điện, cấp thóat nước, PCCC 2011 338,940,000 20 - Xây dựng phần khách sạn Cao ốc VP TT thương mại 2010 56,340,000 14,500 - Thiết bị 2009 18,780,000 - Hệ thống điện, cấp thóat nước, PCCC 2008 48,600,000 45,000 kết hợp siêu thị thương mại 378,000,000 - Xây dựng 11,250 3,000 270,000,000 - Thiết bị 27,000,000 - Hệ thống điện, cấp thóat nước, PCCC 81,000,000 Khu công viên cảnh quan ven sông 45,720 200 9,144,000 2,743,200 6,400,800 Hệ thống giao thông nội 42,762 300 12,828,520 3,848,556 8,979,964 Hệ thống điện tòan khu HT 10,690,433 3,207,130 7,483,303 HT 8,552,346 2,565,704 5,986,642 10,000,000 5,000,000 5,000,000 10 Hệ thống cấp thóat nước tòan khu 11 Cải tạo cầu tàu GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG TỔNG CỘNG (VNĐ) 4,217,961,242 13,090,636 673,328,742 699,691,957 1,573,974,609 620,694,590 637,180,709 TỔNG CỘNG (USD) 268,659,952 833,798 42,887,181 44,566,367 100,253,160 39,534,687 40,584,759 HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Tiến độ kinh doanh dự kiến LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 3: TIẾN ĐỘ KINH DOANH DỰ KIẾN QUI MÔ STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH (tầng) 2010 I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp 35 Khu nhà hộ cao cấp 20 2011 5% 2012 15% 2013 2014 2015 2016 2017-2047 10% 30% 50% 70% 90% 90% 25% 40% 60% 80% 100% 10% 30% 50% 70% 90% 10% 20% 40% 60% II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) Khu VP Cảng SG VP đại diện 30 hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 20 Cao ốc VP TT thương mại 26 10% 30% 50% 70% 90% Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 30% 50% 80% 100% 100% kết hợp siêu thị thương mại GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Doanh thu hàng năm dự kiến LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 4: DOANH THU HÀNG NĂM DỰ KIẾN (USD) GIÁ BÁN VÀ CHO STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH DIỆN TÍCH QUI MÔ SÀN (M2) THUÊ KHỞI (tầng) ĐIỂM (USD) 2010 2011 I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp 2,200 35 7,240,800 Khu nhà hộ cao cấp (Block 26 tầng 7,200 26 1,400 5,460,000 Khu nhà hộ cao cấp (Block 22 tầng 3,200 22 1,400 1,780,800 Khu VP Cảng SG VP đại diện 21,399,840 1,200 30 45 2013 2014 2015 82,129,488 105,813,120 1,432,200 7,218,288 12,603,360 18,446,736 24,748,416 15,837,360 38,485,440 57,701,280 68,560,800 43,822,800 35,185,920 5,562,480 12,035,520 - - 74,390,736 2016 51,953,160 40 II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) 2012 70,551,936 2017 25,779,600 25,779,600 17,209,920 24,648,960 12,121,200 10,617,600 8,561,160.0 20,191,674.0 35,366,580.0 53,271,168.0 67,012,878.0 1,179,360 3,714,984 6,486,480 9,493,848 12,737,088 hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 1,800 20 140 1,533,000 3,219,300 8,597,940 13,510,110 Cao ốc VP TT thương mại 1,100 26 45 1,306,800 4,312,440 7,840,800 11,891,880 16,465,680 Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 11,250 25 6,075,000 10,631,250 17,820,000 23,287,500 24,300,000 90,690,648 126,004,794 109,757,316 123,823,104 92,792,478 keát hợp siêu thị thương mại TỔNG CỘNG GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG 7,240,800 21,399,840 51,953,160 HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Doanh thu hàng năm dự kiến LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 4: DOANH THU HÀNG NĂM DỰ KIẾN (USD) GIÁ BÁN VÀ CHO STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH DIỆN TÍCH QUI MÔ SÀN (M2) THUÊ KHỞI (tầng) ĐIỂM (USD) I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp 2,200 35 Khu nhà hộ cao cấp (Block 26 tầng 7,200 26 1,400 Khu nhà hộ cao cấp (Block 22 tầng 3,200 22 1,400 26,810,784 1,200 30 45 40 II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) Khu VP Cảng SG VP đại diện 2018 2019 27,841,968 2020 28,873,152 2021 29,904,336 2022 30,935,520 2023 31,966,704 2024 32,997,888 2025 - 2047 34,029,072 26,810,784 27,841,968 28,873,152 29,904,336 30,935,520 31,966,704 32,997,888 34,029,072 75,800,700.0 80,972,832.0 83,692,164.0 86,411,496.0 89,130,828.0 91,850,160.0 94,569,492.0 97,288,824.0 13,267,800 13,798,512 14,329,224 14,859,936 15,390,648 15,921,360 16,452,072 16,982,784 hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 1,800 20 140 19,578,600 22,031,400 22,031,400 22,031,400 22,031,400 22,031,400 22,031,400 22,031,400 Cao oác VP TT thương mại 1,100 26 45 17,641,800 18,817,920 19,994,040 21,170,160 22,346,280 23,522,400 24,698,520 25,874,640 Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 11,250 25 25,312,500 26,325,000 27,337,500 28,350,000 29,362,500 30,375,000 31,387,500 32,400,000 102,611,484 108,814,800 112,565,316 116,315,832 120,066,348 123,816,864 127,567,380 131,317,896 kết hợp siêu thị thương mại TỔNG CỘNG GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Chi phí khấu hao hàng năm LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 5: KHẤU HAO VÀ CHI PHÍ HÀNG NĂM DỰ KIẾN (1.000 USD) STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp VỐN ĐT QUI MÔ THỜI GIAN (1.000USD) (tầng) KHẤU HAO 2010 2011 35,508,280 35 Khu VP Cảng SG VP đại diện - 25 II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) 2012 - - 2013 2014 2015 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 3,074,293 3,074,293 - - 16,746,497 30 25 669,860 669,860 hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 21,588,535 20 25 863,541 863,541 Cao ốc VP TT thương mại 14,445,860 26 25 577,834 577,834 Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 24,076,433 25 963,057 963,057 kết hợp siêu thị thương mại TỔNG CỘNG Các chi phí hàng năm khác - - 1,420,331 1,420,331 4,494,624 4,494,624 2,896,320 8,559,936 20,781,264 36,276,259 50,401,918 32,927,195 Chi phí thuê đất hàng năm (336.000Đ/m2 = 21.40USD) 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 TỔNG CÁC CHI PHÍ: 6,010,020 11,673,636 25,315,295 40,810,290 58,010,242 40,535,519 - Chiếm 40% năm đầu - Chiếm 30% năm lại (Gồm: chi phí quản lý, điện, nước, quảng cáo, tái tạo) GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Chi phí khấu hao hàng năm LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 5: KHẤU HAO VÀ CHI PHÍ HÀNG NĂM DỰ KIẾN (1.000 USD) STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp VỐN ĐT QUI MÔ THỜI GIAN (1.000USD) 35,508,280 (tầng) KHẤU HAO 35 25 II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) Khu VP Cảng SG VP đại diện 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 16,746,497 30 25 669,860 669,860 669,860 669,860 669,860 669,860 hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 21,588,535 20 25 863,541 863,541 863,541 863,541 863,541 863,541 Cao ốc VP TT thương mại 14,445,860 26 25 577,834 577,834 577,834 577,834 577,834 577,834 Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 24,076,433 25 963,057 963,057 963,057 963,057 963,057 963,057 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 37,146,931 27,837,743 30,783,445 32,644,440 33,769,595 34,894,750 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 44,755,255 35,446,068 38,391,769 40,252,764 41,377,919 42,503,074 kết hợp siêu thị thương mại TỔNG CỘNG Các chi phí hàng năm khác - Chiếm 40% năm đầu - Chiếm 30% năm lại (Gồm: chi phí quản lý, điện, nước, quảng cáo, tái tạo) Chi phí thuê đất hàng năm (336.000Đ/m2 = 21.40USD) TỔNG CÁC CHI PHÍ: GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Chi phí khấu hao hàng năm LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 5: KHẤU HAO VÀ CHI PHÍ HÀNG NĂM DỰ KIẾN (1.000 USD) STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp VỐN ĐT QUI MÔ THỜI GIAN (1.000USD) 35,508,280 (tầng) KHẤU HAO 35 25 II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) Khu VP Cảng SG VP đại diện 2022 2023 2024 2025 2026 2027 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 16,746,497 30 25 669,860 669,860 669,860 669,860 669,860 669,860 hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 21,588,535 20 25 863,541 863,541 863,541 863,541 863,541 863,541 Cao ốc VP TT thương mại 14,445,860 26 25 577,834 577,834 577,834 577,834 577,834 577,834 Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 24,076,433 25 963,057 963,057 963,057 963,057 963,057 963,057 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 36,019,904 37,145,059 38,270,214 39,395,369 39,395,369 39,395,369 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 43,628,229 44,753,383 45,878,538 47,003,693 47,003,693 47,003,693 kết hợp siêu thị thương mại TỔNG CỘNG Các chi phí hàng năm khác - Chiếm 40% năm đầu - Chiếm 30% năm lại (Gồm: chi phí quản lý, điện, nước, quảng cáo, tái tạo) Chi phí thuê đất hàng năm (336.000Đ/m2 = 21.40USD) TỔNG CÁC CHI PHÍ: GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Chi phí khấu hao hàng năm LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 5: KHẤU HAO VÀ CHI PHÍ HÀNG NĂM DỰ KIẾN (1.000 USD) STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp VỐN ĐT QUI MÔ THỜI GIAN (1.000USD) 35,508,280 (tầng) KHẤU HAO 35 25 II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) Khu VP Cảng SG VP đại diện 2028 2029 2030 2031 2032 2033 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 1,420,331 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 16,746,497 30 25 669,860 669,860 669,860 669,860 669,860 669,860 caùc hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 21,588,535 20 25 863,541 863,541 863,541 863,541 863,541 863,541 Cao ốc VP TT thương mại 14,445,860 26 25 577,834 577,834 577,834 577,834 577,834 577,834 Cảng bách hóa cho hàng công nghệ cao 24,076,433 25 963,057 963,057 963,057 963,057 963,057 963,057 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 4,494,624 39,395,369 39,395,369 39,395,369 39,395,369 39,395,369 39,395,369 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 47,003,693 47,003,693 47,003,693 47,003,693 47,003,693 47,003,693 kết hợp siêu thị thương mại TỔNG CỘNG Các chi phí hàng năm khác - Chiếm 40% năm đầu - Chiếm 30% năm lại (Gồm: chi phí quản lý, điện, nước, quảng cáo, tái tạo) Chi phí thuê đất hàng năm (336.000Đ/m2 = 21.40USD) TỔNG CÁC CHI PHÍ: GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Chi phí khấu hao hàng năm LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 5: KHẤU HAO VÀ CHI PHÍ HÀNG NĂM DỰ KIẾN (1.000 USD) STT HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH I GIAI ĐOẠN I: (2008 - 2011) Cao ốc VP cao cấp VỐN ĐT QUI MÔ THỜI GIAN (1.000USD) 35,508,280 (tầng) KHẤU HAO 35 25 II GIAI ĐOẠN II: (2012 - 2013) Khu VP Cảng SG VP đại diện 2034 2035 2036 2037 2038 - 2039 - 2047 1,420,331 1,420,331 1,420,331 - 1,420,331 1,420,331 1,420,331 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 3,074,293 16,746,497 30 25 669,860 669,860 669,860 669,860 669,860 - hãng tàu biển Quốc tế Cao ốc khách sạn 21,588,535 20 25 863,541 863,541 863,541 863,541 863,541 Cao ốc VP TT thương mại 14,445,860 26 25 577,834 577,834 577,834 577,834 577,834 Caûng bách hóa cho hàng công nghệ cao 24,076,433 25 963,057 963,057 963,057 963,057 963,057 4,494,624 4,494,624 4,494,624 3,074,293 3,074,293 39,395,369 39,395,369 39,395,369 39,395,369 39,395,369 39,395,369 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 3,113,700 47,003,693 47,003,693 47,003,693 45,583,362 45,583,362 42,509,069 kết hợp siêu thị thương mại TỔNG CỘNG Các chi phí hàng năm khác - - Chiếm 40% năm đầu - Chiếm 30% năm lại (Gồm: chi phí quản lý, điện, nước, quảng cáo, tái tạo) Chi phí thuê đất hàng năm (336.000Đ/m2 = 21.40USD) TỔNG CÁC CHI PHÍ: GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Lợi nhuận dự kiến hàng năm LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG :LI NHUẬN DỰ KIẾN HÀNG NĂM (1.000USD) Năm Tổng Tổng doanh chi kinh thu doanh Lợi nhuận Thuế Lợi nhuận trước thuế TNDN sau thuế 2010 7,240,800 6,010,020 1,230,780 344,618 886,162 2011 21,399,840 11,673,636 9,726,204 2,723,337 7,002,867 2012 51,953,160 25,315,295 26,637,865 7,458,602 19,179,263 2013 90,690,648 40,810,290 49,880,358 13,966,500 35,913,857 2014 126,004,794 58,010,242 67,994,552 19,038,475 48,956,078 2015 109,757,316 40,535,519 69,221,797 19,382,103 49,839,694 2016 123,823,104 44,755,255 79,067,849 22,138,998 56,928,851 2017 92,792,478 35,446,068 57,346,410 16,056,995 41,289,415 2018 102,611,484 38,391,769 64,219,715 17,981,520 46,238,195 2019 108,814,800 40,252,764 68,562,036 19,197,370 49,364,666 2020 112,565,316 41,377,919 71,187,397 19,932,471 51,254,926 2021 116,315,832 42,503,074 73,812,758 20,667,572 53,145,186 2022 120,066,348 43,628,229 76,438,119 21,402,673 55,035,446 2023 123,816,864 44,753,383 79,063,481 22,137,775 56,925,706 2024 127,567,380 45,878,538 81,688,842 22,872,876 58,815,966 2025 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2026 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2027 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2028 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2029 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2030 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2031 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2032 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2033 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2034 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2035 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Lợi nhuận dự kiến hàng năm LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG :LI NHUẬN DỰ KIẾN HÀNG NĂM (1.000USD) Năm Tổng Tổng doanh chi kinh thu doanh Lợi nhuận Thuế Lợi nhuận trước thueá TNDN sau thueá 2036 131,317,896 47,003,693 84,314,203 23,607,977 60,706,226 2037 131,317,896 45,583,362 85,734,534 24,005,670 61,728,865 2038 131,317,896 45,583,362 85,734,534 24,005,670 61,728,865 2039 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2040 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2041 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2042 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2043 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2044 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2045 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2046 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 2047 131,317,896 42,509,069 88,808,827 24,866,472 63,942,356 GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Tổng hợp chi phí doanh thu LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 7: TỔNG HP CHI PHÍ VÀ DOANH THU ĐVT: 1.000USD Năm CHI PHÍ Đầu tư Kinh doanh Tổng chi phí Tổng doanh thu 2008 833,798 833,798 2009 42,887,181 42,887,181 2010 44,566,367 6,010,020 50,576,387 7,240,800 2011 100,253,160 11,673,636 111,926,796 21,399,840 2012 39,534,687 25,315,295 64,849,982 51,953,160 2013 40,584,759 40,810,290 81,395,049 90,690,648 2014 - 58,010,242 58,010,242 126,004,794 2015 - 40,535,519 40,535,519 109,757,316 2016 - 44,755,255 44,755,255 123,823,104 2017 - 35,446,068 35,446,068 92,792,478 2018 38,391,769 38,391,769 102,611,484 2019 40,252,764 40,252,764 108,814,800 2020 41,377,919 41,377,919 112,565,316 2021 42,503,074 42,503,074 116,315,832 2022 43,628,229 43,628,229 120,066,348 2023 44,753,383 44,753,383 123,816,864 2024 45,878,538 45,878,538 127,567,380 2025 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2026 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2027 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2028 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2029 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2030 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2031 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2032 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2033 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2034 47,003,693 47,003,693 131,317,896 GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Tổng hợp chi phí doanh thu LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 7: TỔNG HP CHI PHÍ VÀ DOANH THU ĐVT: 1.000USD Năm CHI PHÍ Đầu tư Kinh doanh Tổng chi phí Tổng doanh thu 2035 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2036 47,003,693 47,003,693 131,317,896 2037 45,583,362 45,583,362 131,317,896 2038 45,583,362 45,583,362 131,317,896 2039 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2040 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2041 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2042 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2043 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2044 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2045 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2046 42,509,069 42,509,069 131,317,896 2047 42,509,069 42,509,069 131,317,896 GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Các tiêu tài LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 8: Năm tính Chi phí Năm toán đầu tư Lợi ích (Bi) (Ci) CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Lợi ích - Chi Hệ số phí chiết khấu (Bi - Ci) với i=4% Hiện giá Hiện giá B chi phí lợi ích C Hiện giá thu nhập (NPV) Suất thu Cộng dồn hồi (NPV) nội (IRR) 2008 833,798 (833,798) 1.000 833,798 - - (833,798) (833,798) 2009 42,887,181 (42,887,181) 0.962 41,237,674 - - (41,237,674) (42,071,472) 2010 44,566,367 886,162 (43,680,205) 0.925 41,204,111 819,306 0.010 (40,384,805) (82,456,277) 2011 100,253,160 7,002,867 (93,250,293) 0.889 89,124,694 6,225,523 0.041 (82,899,171) (165,355,448) 2012 39,534,687 19,179,263 (20,355,425) 0.855 33,794,416 16,394,514 0.114 (17,399,902) (182,755,351) 2013 40,584,759 35,913,857 (4,670,901) 0.822 33,357,713 29,518,573 0.221 (3,839,140) (186,594,491) 2014 - 48,956,078 48,956,078 0.790 - 38,690,699 0.383 38,690,699 (147,903,792) 2015 - 49,839,694 49,839,694 0.760 - 37,874,071 0.541 37,874,071 (110,029,720) 2016 - 56,928,851 56,928,851 0.731 - 41,597,354 0.714 41,597,354 (68,432,367) 10 2017 - 41,289,415 41,289,415 0.703 - 29,009,396 0.835 29,009,396 (39,422,971) 11 2018 - 46,238,195 46,238,195 0.676 - 31,236,867 0.966 31,236,867 (8,186,104) 12 2019 - 49,364,666 49,364,666 0.650 - 32,066,346 1.100 32,066,346 23,880,242 6.16% 13 2020 - 51,254,926 51,254,926 0.625 - 32,013,675 1.233 32,013,675 55,893,918 8.42% 14 2021 - 53,145,186 53,145,186 0.601 - 31,917,621 1.367 31,917,621 87,811,539 10.14% 15 2022 - 55,035,446 55,035,446 0.577 - 31,781,599 1.499 31,781,599 119,593,138 11.47% 16 2023 - 56,925,706 56,925,706 0.555 - 31,608,824 1.631 31,608,824 151,201,962 12.53% 17 2024 - 58,815,966 58,815,966 0.534 - 31,402,325 1.762 31,402,325 182,604,287 13.36% 18 2025 - 60,706,226 60,706,226 0.513 - 31,164,952 1.892 31,164,952 213,769,239 14.04% 19 2026 - 60,706,226 60,706,226 0.494 - 29,966,300 2.017 29,966,300 243,735,539 14.57% 20 2027 - 60,706,226 60,706,226 0.475 - 28,813,750 2.138 28,813,750 272,549,290 15.00% GVHD: Ts NGÔ NHẬT HƯNG Tgian hoàn vốn 11.26 HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY Các tiêu tài LUẬN ÁN CAO HỌC Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn BẢNG 8: Năm tính Chi phí Năm toán đầu tư Lợi ích (Bi) (Ci) CÁC CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Lợi ích - Chi Hệ số phí chiết khấu (Bi - Ci) với i=4% Hiện giá Hiện giá B chi phí lợi ích C Hiện giá thu nhập (NPV) Suất thu Cộng dồn hồi (NPV) nội (IRR) 21 2028 - 60,706,226 60,706,226 0.456 - 27,705,529 2.253 27,705,529 300,254,819 15.34% 22 2029 - 60,706,226 60,706,226 0.439 - 26,639,932 2.365 26,639,932 326,894,751 15.61% 23 2030 - 60,706,226 60,706,226 0.422 - 25,615,319 2.472 25,615,319 352,510,070 15.84% 24 2031 - 60,706,226 60,706,226 0.406 - 24,630,115 2.574 24,630,115 377,140,184 16.02% 25 2032 - 60,706,226 60,706,226 0.390 - 23,682,802 2.673 23,682,802 400,822,987 16.18% 26 2033 - 60,706,226 60,706,226 0.375 - 22,771,925 2.768 22,771,925 423,594,912 16.30% 27 2034 - 60,706,226 60,706,226 0.361 - 21,896,082 2.860 21,896,082 445,490,995 16.41% 28 2035 - 60,706,226 60,706,226 0.347 - 21,053,925 2.948 21,053,925 466,544,920 16.50% 29 2036 - 60,706,226 60,706,226 0.333 - 20,244,159 3.032 20,244,159 486,789,078 16.57% 30 2037 - 61,728,865 61,728,865 0.321 - 19,793,448 3.115 19,793,448 506,582,526 16.63% 31 2038 - 61,728,865 61,728,865 0.308 - 19,032,161 3.194 19,032,161 525,614,688 16.69% 32 2039 - 63,942,356 63,942,356 0.296 - 18,956,367 3.273 18,956,367 544,571,055 16.73% 33 2040 - 63,942,356 63,942,356 0.285 - 18,227,276 3.349 18,227,276 562,798,331 16.77% 34 2041 - 63,942,356 63,942,356 0.274 - 17,526,227 3.423 17,526,227 580,324,558 16.80% 35 2042 - 63,942,356 63,942,356 0.264 - 16,852,141 3.493 16,852,141 597,176,699 16.83% 36 2043 - 63,942,356 63,942,356 0.253 - 16,203,982 3.561 16,203,982 613,380,682 16.86% 37 2044 - 63,942,356 63,942,356 0.244 - 15,580,752 3.626 15,580,752 628,961,434 16.88% 38 2045 - 63,942,356 63,942,356 0.234 - 14,981,492 3.688 14,981,492 643,942,926 16.89% 39 2046 - 63,942,356 63,942,356 0.225 - 14,405,281 3.748 14,405,281 658,348,207 16.91% 40 2047 - 63,942,356 63,942,356 0.217 - 13,851,232 3.806 13,851,232 672,199,439 16.92% GVHD: Ts NGO NHẬT HƯNG Tgian hoàn vốn HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY ... CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN CHƯƠNG IV: VẤN ĐỀ DI DỜI VÀ CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG, TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN .39 IV.1 VẤN ĐỀ DI DỜI CẢNG SÀI GOØN... vấn đề di dời cảng Sài Gòn cảng khác thành phố vấn đề cấp thiết thành phố nói chung thân cảng nói riêng Đề tài ? ?Nghiên cứu chuyển đổi công tái thiết cảng Sài Gòn cách hiệu nhất” nghiên cứu với... cảng Sài Gòn cách hiệu sau cảng Sài Gòn di dời GVHD: TS NGÔ NHẬT HƯNG 13 HVTH: NGUYỄN NGỌC THỦY LUẬN ÁN CAO HỌC NGHIÊN CỨU CHUYỂN ĐỔI CÔNG NĂNG VÀ TÁI THIẾT CẢNG SÀI GÒN I.4 PHƯƠNG PHÁP LUẬN Công