TĨM TẮT LUẬN VĂN LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Những năm qua hầu hết địa phương nước có nhiều khu cơng nghiệp hình thành phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư doanh nghiệp ngồi nước Cơng tác định giá cho thuê đất khu công nghiệp chủ đầu tư khu công nghiệp thực Để xác định mức giá cho thuê đất cách hợp lý, bảo đảm thu hồi vốn có tính cạnh tranh cao, thu hút nhiều nhà đầu tư cơng nghiệp vào th đất, địi hỏi phải có phương pháp định giá đất cho thuê áp dụng cách khoa học thực tiễn Tuy việc định giá cho thuê đất khu cơng nghiệp cịn mang tính chủ quan, đại khái, nhiều nơi có mức giá chung cho tồn khu cơng nghiệp rộng lớn với vài trăm đất Điều làm cho giá thuê đất khu công nghiệp trở nên thiếu hấp dẫn, thu hút đầu tư dẫn đến tỷ lệ lấp đầy nhiều khu công nghiệp chậm, gây nên lãng phí tài nguyên đất đai tiền vốn lớn, gây thiệt hại cho chủ đầu tư, cho doanh nghiệp thuê cho nhà nước Khu công nghiệp Thăng Long II (TLIPII) KCN trọng điểm tỉnh Hưng Yên, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh coi điểm sáng thu hút đầu tư tỉnh, đặc biệt thu hút đầu tư nước Tuy nhiên việc định giá cho thuê đất KCN vướng phải tồn tại, bất cập định giá cho th KCN định giá cịn mang tính chủ quan chủ đầu tư kinh doanh sở hạ tầng KCN, vị trí lơ khác nhau, đường giao thông nội khác nhau, lại có giá cho thuê Đây điều chưa hợp lý, thiệt thòi cho doanh nghiệp đến sau Là học viên cao học chuyên ngành kinh tế quản lý địa làm việc TLIPII tỉnh Hưng Yên học viên chọn đề tài “Định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh hưng Yên” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhằm làm rõ mục tiêu nghiên cứu sau: Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản áp dụng vào định giá cho thuê đất KCN Phân tích phương pháp định giá bất động sản áp dụng thực tiễn qua phân tích thực trạng định giá cho thuê đất KCN Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, tìm kết đạt được, hạn chế nguyên nhân định giá cho thuê đất KCN Đề xuất giải pháp hoàn thiện việc định giá cho thuê đất KCN Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Căn phương pháp áp dụng định giá cho thuê đất KCN Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, + Về thời gian: Từ 2007 đến 2013 Phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập thông tin -Sử dụng nguồn thông tin công bố - Thu thập thông tin cụ thể TLIPII giá cho thuê đất KCN tỉnh - Tham khảo ý kiến số doanh nghiệp thuê đất TLIPII lựa chọn thuê đất họ 4.2 Phương pháp xử lý thông tin Trên sở phương pháp vật biện chứng đề tài sử dụng tổng hợp hệ thống phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp khảo cứu tài liệu; Phương pháp thống kê, chọn mẫu; Phương pháp so sánh; Các phương pháp phân tích phân tích chi phí, phân tích đầu tư; Phương pháp tổng hợp Kết cấu đề tài Ngồi lời nói đầu kết luận, đề tài gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá cho thuê đất KCN Chương 2: Thực trạng định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP Trong chương làm rõ số vấn đề lý luận về: - Giá định giá cho thuê đất KCN Trong phần trình bày khái niệm đặc điểm KCN; Khái niệm giá đất KCN - Khái niệm vai trò định giá cho thuê đất KCN - Căn định giá cho thuê đất KCN, bao gồm nội dung: Cơ sở hình thành giá mức giá cho thuê đất KCN; Các định giá đất KCN - Vận dụng phương pháp định giá vào định giá cho thuê đất KCN Trình bày áp dụng phương pháp định giá phương pháp so sánh, phương pháp chi phí (dựa vào chi phí phát triển) phương pháp vốn hóa để xác định giá cho thuê đất KCN - Nhân tố ảnh hưởng đến định giá cho thuê đất KCN: Các yếu tố chủ quan, lực kinh nghiệm người định giá; hệ thống thông tin chất lượng thơng tin có liên quan đến việc định giá Các nhân tố khách quan bao gồm phát triển thị trường bất động sản (BĐS); Các quy định pháp lý đất đai BĐS định giá BĐS; Các yếu tố kinh tế, xã hội môi trường CHƯƠNG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II (TLIPII), HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN Chương trình bày tổng quan phát triển KCN địa bàn tỉnh Hưng Yên; Giới thiệu tổng quát khu công nghiệp Thăng Long II; Phân tích thực trạng định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng long II, tập trung phân tích định giá phương pháp xác định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng long II; Phân tích thực trạng hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II Qua phân tích nội dung luận văn có phát sau: 2.1 Những kết đạt - Đến nay, TLIPII thu hút 37 dự án đầu tư sản xuất công nghiệp, 100% đến từ Nhật Bản, có 25 dự án đầu tư vào hoạt động hiệu quả, ổn định tạo việc làm cho khoảng 6,000 lao động địa phương với tỷ lệ lấp đầy KCN giai đoạn đạt tới 94% - Tại TLIPPII mức tiền thuê tính tốn dựa chi phí phát triển KCN Đây phương pháp định giá cho th đất hồn tồn hợp lý chưa có nhiều KCN cho thuê đất địa bàn tỉnh Hưng Yên Với cách thức tính tốn đầy đủ giá trị vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng KCN, giá tiền sử dụng đất phải trả cho nhà nước mức lợi nhuận yêu cầu chủ đầu tư, TLIPII đưa mức tiền thuê bản, đủ để thu hồi nhanh chóng vốn đầu tư có lãi - Những để định giá sử dụng định giá cho thuê đất TLIPII cho thấy chủ đầu tư quan tâm đến chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để biến mảnh đất thành địa điểm cho th, quy hoạch KCN để chia lơ với diện tích khác nhau, có sở pháp lý giá phải trả cho nhà nước diện tích đất thuê Đây quan trọng để tạo nên giá trị KCN - Việc quy hoạch chia lô TLIPII lưu ý đến yếu tố để tạo nên lô đất diện tích đa dạng, mà lơ đất có diện tích lớn lại nằm vị trí thuận lợi, có giá cho thuê cao, mà doanh thu từ việc cho thuê đất TLIPII vượt mức doanh thu dự kiến để thu hồi vốn có lãi chủ đầu tư Đây ưu điểm lớn việc quy hoạch bố trí khơng gian KCN - Bên cạnh mức giá cho thuê chủ đầu tư quảng cáo phương tiện thơng tin đại chúng, việc xác định mức tiền th khác cho vị trí lơ đất cụ thể Việc đàm phán giá thuê đất cụ thể xoay quanh mức giá cho thuê tính cộng (+) trừ (-) phạm vi 10% - Để thực cho thuê đất điều khoản hợp đồng cho thuê đất quy định rõ ràng Do khách hàng tiếp cận thuê đất TLIPII nhanh chóng đạt thỏa thuận hợp đồng thuê đất Có thành TLIPII được Công ty Trách nhiệm hữu hạn Khu Công nghiệp Thăng Long II làm chủ đầu tư Công ty có kinh nghiệm thành cơng việc đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệpThăng Long, thuộc huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội thành viên Tập đoàn Sumitomo Corporation, tập đoàn có lực nhiều kinh nghiệm đầu tư phát triển sở hạ tầng KCN nhiều quốc gia giới Hơn với tiềm lực tài mạnh, TLIPII đầu đầu tư đồng kết cấu hạ tầng trọng dịch vụ không phục vụ sản xuất mà phục vụ đời sống người lao động làm việc KCN 2.2 Tồn nguyên nhân Bên cạnh thành công định giá cho thuê đất thu hút đầu tư Công ty Trách nhiệm hữu hạn TLIPII, thấy cịn số hạn chế sau: Về phương pháp định giá: Chủ đầu tư TLIPII tập trung vào phương pháp chi phí tức xác định giá cho thuê đất để thu hồi vốn có lãi mà chưa quan tâm đến phương pháp khác phương pháp so sánh Nếu sử dụng phương pháp định giá so sánh hồn tồn đưa đến kết luận mức giá cho thuê TLIPII thấp mức đưa Tuy TLIPII KCN đầu tư đồng nhanh chóng đưa vào khai thác cho thuê đất, chủ đầu tư tập đoàn đến từ Nhật Bản Hơn chủ đầu tư TLIPII chủ trương thu hút nhà đầu tư công nghiệp từ Nhật bản, chừng mực có tính độc quyền, giá cho thuê cao tốc độ lập đầy cao Còn KCN khác tốc độ đầu tư chậm dở dang nhiều, nên tính hấp dẫn thấp Mặc dù giá cho thuê thấp khả thu hút đầu tư chậm - Về xác định giá đất cho thuê: Chủ đầu tư TLIPII chưa quan tâm đến vào thị trường cho thuê đất KCN Hưng Yên, không sử dụng thông tin thị trường đánh giá mức độ cạnh tranh thị trường - Việc xác định giá cho thuê không quan tâm đến thời gian sử dụng đất thực tế khách hàng hợp đồng chưa hợp lý Các hợp đồng cho thuê đất TLIPII ký kết thời điểm khác nhau, lại khơng có điều chỉnh mức giá cho thuê đất điều không hợp lý + Quy định toán tiền cho thuê đất TLIPII cứng nhắc, đòi hỏi người thuê đất trả lần cho tồn diện tích th thời gian thuê + Quy định mức phí sử dụng tiện ích TLIPII cịn cao so với KCN khác + Các quy định quyền sử dụng lô đất thuê để chấp góp vốn cho th lại khơng quy định cụ thể hợp đồng mà cần có đồng ý văn riêng chủ đầu tư KCN Đây quy định không cần thiết Quy chế KCN cho phép người thuê đất KCN hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho thời kỳ thuê phép thực quyền - Các tiện ích xã hội mà chủ đầu tư cung cấp ý đến lợi ích chủ doanh nghiệp đầu tư vào KCN, lại chưa ý đến việc phát triển cung cấp tiện tích xã hội phục vụ đời sống cho người lao động Những tồn phần thị trường đất công nghiệp địa bàn tỉnh Hưng n cịn mẻ, chưa có đầy đủ thơng tin để thực phương pháp định giá khác nhau, phần lợi khu cơng nghiệp Thăng long II, KCN chủ đầu tư Nhật Bản thực để thu hút nhà đầu tư từ Nhật Bản, nên chừng mực định mang tính độc quyền CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, TỈNH HƯNG YÊN Chương trình bày Phương hướng, nhiệm vụ đặt Khu công nghiệp Thăng Long II; Các giải pháp hoàn thiện định giá cho thuê đất TLIPII kiến nghị với UBND tỉnh Hưng Yên Chính phủ Trong phần giải pháp hồn thiện cơng tác định giá cho thuê đất TLIPII, luận văn tập trung trình bày giải pháp sau: 3.1 Hồn thiện sở phương pháp định giá cho thuê đất - Về sở định giá: Ngoài yếu tố chi phí phải trả cho Nhà nước doanh nghiệp đượcc giao đất, đ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đất, t, ssở pháp lý đất chủ đầu tư TLIPII cần c quan tâm đến yếu tố thị trường đấtt công nghi nghiệp - Chủ đầu tư TLIPII c cần đưa quy định mứcc giá cho thuê khác hợp đồng đượcc ký kết k thời điểm khác - Về phương pháp đ định giá đất cho thuê: Mặcc dù phương pháp đđịnh chủ đầu tư TLIPII sử dụng ng đ để đưa mức giá cho thuê n hoàn toàn phù hợp với điều kiện n hi Tuy vậy, cần sử dụng ng thêm phương pháp định giá khác để tham khảo kh kết định giá cho thuê, nhấtt phương pháp định đ giá so sánh - Về xác định hệ ssố điều chỉnh mức giá đất cho thuê đối vớii nh lô đất cụ thể: Việc dựaa giá cho thuê b để thực điều chỉnh nh giá cho thuê lô đất cụ thể hợp p lý, v cần có tiêu chí đầy đủ thể ự khác biệt lô đất để đưa hệ số ố điều chỉnh giá cho thuê cho phù hợp 3.2 Hoàn thiện việệc thực hợp đồng cho thuê đất - Về tốn tiền n th: Khơng nên quy định đ cách cứng ng nhắc nh việc tốn tồn giá trị hợp pđ đồng thuê đất lần, mà nên tùy thuộộc vào điều kiện cụ thể củaa khách hàng để đ có phương thứcc tốn linh ho hoạt Có thể chia việc toán tiền thuêê đ đất theo tiến độ sau: + Lần ần 1: Đặt cọc 10% tiền thu thuê đất sau ký thỏa thuận thuêê đất đ + Lần ần 2: Thanh toán 30% sau ký hợp đồng thu thuê đất + Lần ần 3: Thanh toán 40% sau bàn b giao đất + Lần ần 4: Thanh tốn 20% ccịn lại sau ợc giao chứng nhận quyền sử dụng đất đất - Về loại phí tiệện ích: Khi việc cho thuê đất trở nên cạnh nh tranh th loại phí tiện ích có ảnh nh hư hưởng lớn đến việc định ngườii thuê đất đ Chủ đầu tư TLIPII cần phảii nghiên ccứu giảm mức phí nhằm m làm cho m mức giá cho th đất có tính cạnh nh tranh cao - Về quyền củaa doanh nghi nghiệp thuê đất KCN: Nếuu doanh nghi nghiệp hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thuê đất cấp giấy chứng nhậnn quyền quy sử dụng đất lô đất đãã thuê có quy quyền sử dụng giấy chứng nhận quyền n sử s dụng đất để chấp vay vốn theo quy định pháp luật Việt Nam 3.3 Thu thập xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác định giá cho thuê đất Hệ thống thông tin KCN thị trường khơng giúp cho chủ đầu tư phân tích tình hình cạnh tranh thị trường đất KCN, mà giúp họ đưa giá cho thuê hợp lý Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn TLIPII có Website dành riêng cho KCN mình, chưa quan tâm nhiều đến đối thủ cạnh tranh, liên kết với KCN khác cung cấp dịch vụ chung khơng thấy, mà mang tích cách biệt Do hệ thống thơng tin khơng giúp phân tích cạnh tranh, song giúp tạo liên kết tốt 3.4 Các biện pháp hỗ trợ khác -Tiếp tục hoàn thiện đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng KCN nhằm nâng cao khả phục vụ thu hút đầu tư KCN - Đẩy mạnh đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phục vụ đời sống người lao động KẾT LUẬN Qua nghiên cứu việc định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên cho thấy chủ đầu tư doanh nghiệp nước ngồi có nhiều kinh nghiệm việc phát triển KCN cho thuê đất Từ việc quy hoạch chia lơ đất đến q trình xây dựng kết cấu hạ tầng cách nhanh chóng tạo cho chủ đầu tư lợi đặc biệt người trước, chủ đầu tư KCN lựa chọn doanh nghiệp sản xuất cơng nghiệp nước ngồi có tiềm lực tài mạnh vào thuê đất Cách thức tính giá cho thuê bản, việc đàm phán mức tiền thuê cụ thể lô đất mang lại cho chủ đầu tư không thu hồi vốn nhanh, mà đạt lợi nhuận cao Các điều khoản thực việc cho thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất quy định rõ ràng Những thành công TLIPII học kinh nghiệm quý báu cho nhà đầu tư khu công nghiệp Việt Nam Tuy vậy, bên cạnh thành công TLIPII có thách thức giai đoạn nay, giá cho th đất phí số dịch vụ cao so với KCN lân cận Điều cho thấy rõ muốn sớm lấp đầy diện tích mở rộng KCN chủ đầu tư TLIPII phải có biện pháp cải thiện việc cho thuê đất, trước hết xác định giá cho thuê mang tính cạnh tranh thông qua áp dụng phương pháp định giá so sánh; đưa cách tính giá cho th lơ đất cụ thể rõ ràng hơn; cho thuê đất thời điểm khác cần đưa thời hạn sử dụng đất th vào tính tốn giá trị hợp đồng thuê; giảm phí số dịch vụ mà cao KCN khác; cần có sách thu tiền thuê đất linh hoạt Ngoài chủ đầu tư TLIPII cần quan tâm việc đầu tư sở hạ tầng xã hội phục vụ đời sống người lao động liên kết với KCN lân cận để xây dựng nhà cho công nhân KCN, xây dựng trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện dịch vụ phục vụ đời sống người lao động… nhằm giúp doanh nghiệp sản xuất công nghiệp yên tâm đầu tư sản xuất khu công nghiệp ... luận định giá cho thuê đất KCN Chương 2: Thực trạng định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng n Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá cho thuê đất khu. .. khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP Trong chương làm rõ số vấn đề lý luận về: - Giá định giá cho thuê đất. .. Các quy định pháp lý đất đai BĐS định giá BĐS; Các yếu tố kinh tế, xã hội môi trường CHƯƠNG THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II (TLIPII), HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN Chương