Hình thức tham nhũng thường là lợi dụng quyền hạn, chức vụ của mình để chiếm ruộng đất, thông đồng chia chác đất đai của nhiều cán bộ (từ các chương trình trọng điểm có sử dụng đất như: [r]
(1)RỦI RO VỀ PHÁP LÝ VỚI NHÀ ĐẦU TƯBẤT ĐỘNG SẢN
Sau đổi năm 1986, Việt Nam có nhiều thay đổi sách kinh tế thực tế chứng minh thay đổi lớn nhằm phù hợp với chuyển dịch kinh tế, đáp ứng kịp q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa Trong thời gian đầu q trình đổi mới, trước khó khăn yêu cầu lương thực nên sách đất đai chủ yếu tập trung vào sản xuất nơng nghiệp Sau vượt qua khó khăn trở thành nước xuất lương thực có tầm cỡ giới, với mục tiêu chọn phát triển công nghiệp dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nơng nghiệp, sách đất đai có xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát triển cơng nghiệp dịch vụ Trước q trình thị hóa phát triển mạnh mẽ kinh tế, luật sách liên quan tới đất đai liên tục bổ sung, sửa đổi nhanh chóng trở lên lạc hậu có nhiều điểm không phù hợp với thời Điều gây nhiều vấn đề tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu sử dụng đất Là quốc gia phát triển, đất đai nhân tố đầu vào quan trọng tăng trưởng phát triển kinh tế, tranh chấp bất ổn sách đất đai có tác động xấu tới môit rường kinh doanh gây cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh tế - xã hội
1) RỦI RO VỚI HIỆN TƯỢNG ĐẤT HAI GIÁ
(2)vệ quyền lợi doanh nghiệp Hiện tại, việc đánh giá đất dựa khả sinh lời điều kiện sở hạ tầng xó kết khác mảnh đất, định hồn tồn dựa cảm tính cán định giá Tất nhiên, doanh nghiệp khiếu nại giá trị đất bị định giá không họ người thừa nhận bên
Điểm bất cập việc xác định khung giá đất dựa giá thị trường không nêu sở để xác định giá thị trường Tại khung giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố tui định điều chỉnh vào tháng hàng năm giá đất thay đổi hàng tháng? Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 sở xác lập hệ thống giá đất, thực tế giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định đạt từ 50% tới 70% giá thị trường Dù Nghị định số 17/2006/NĐ-CP bổ sung sửa đổi cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường, thực không phát huy hiệu mong muốn Những khiếm khuyết gây khó khăn giải phóng mặt bồi thường Nhà nước thu hồi đất Hiện tượng đầu chế “xin-cho” diễn phổ biến tạo hội tham nhũng quản lý đất đai có hội phát triển mạnh Thị trường đất đai bị méo mó thể nhiều khuyết tật, việc thực chấp, góp vỗn bất động sản gặp nhiều khó khăn nên nguồn vốn tiềm ẩn từ đất đai không khai thức triệt để Luật Đất đai sửa đổi bổ sung nhiều lần nội dung quản lý nhà nước đất đai chưa rõ ràng Chương II Luật Đất đai sửa đổi năm 2003 qui định “quyền Nhà nước đất đai quản lý nhà nước đất đai” khơng nói tới nghĩa vụ trách nhiệm Nhà nước lĩnh vực này)
2) RỦI RO DO CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ THIẾU NHẤT QUÁN RĨ RÀNG, MÔI TRƯỜN G THIẾU MINH BẠCH
(3)kỳ làm việc hậu từ sai phạm sau khơng bị xử lý dẫn tới tình trạng “biết sai làm”
Sự thiếu phù hợp quán qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thời hạn giao đất cho người sử dụng dẫn tới mâu thuẫn phát sinh gây khó khăn cho doanh nghiệp Theo qui định Điều 25 Luật Đất đai qui hoạch tổng thể 10 năm xem xét sửa đổi năm lần, thời hạn giao đất cho dự án đầu tư doanh nghiệp 50 năm Với thời gian thay đổi qui hoạch có nhiều doanh nghiệp phải di dời thay đổi qui hoạch Điều thường gây thiệt hại rủi ro cho doanh nghiệp đền bù thường khơng đủ bù đắp chi phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu Quan trọng hơn, làm hội kinh doanh doanh nghiệp phải thời gian dài để xây dựng ổn định sản xuất kinh doanh Những thay đổi làm cho doanh nghiệp có tâm lý lo ngại phải lựa chọn phương án đầu tư ngắn hạn, dẫ tới tình trạng sử dụng đất thiếu hiệu
3)RỦI RO DO CÁC KHOẢN LUẬT MÂU THUẪN VỚI NHAU Sự mâu thuẫn qui định Luật Đất đai với luật khác gây nhiều khó khăn phiền tối cho nhà đầu tư người sử dụng đất Ví dụ, mâu thuẫn Luật Đất đai với Luật Xây dựng là: theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2003, yêu cầu hồ sơ xin cấp đất nhà đầu tư phải có đơn xin cấp đất, giấy phép đầu tư ( định đầu tư), hồ sơ dự án giao đất Nhưng theo Điều 37 Luật Xây dựng nhà đầu tư lại phải có văn bản: thơng tin giải trình án (tác động kinh tế, xã hội, môi trường ), thiết kế cho cơng trình (thiết kế cơng trình, giải pháp xây dựng sử dụng đất), nên nhà đầu tư xin phê duyệt cấp phép đầu tư khơng có đất cho dự án Mâu thuẫn Luật Đất đai với Luật Dân như: trước Luật Đất đai 2003 ban hành hợp đồng, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất khơng có cơng chứng chứng nhận quyền sở có hiệu lực thi hành, theo qui định pháp luật dân lại khơng có hiệu lực thi hành
(4)phương Nhiều vụ khiếu kiện số người tham gia lên tới hàng nghìn gây bất ổn xã hội khó giải (Võ, 2006b) Như vậy, hầu hết khiếu kiện đất đai có liên quan tới Nhà nước quan quản lý Nhà nước đất đai gây tâm lý thiếu tin cậy vào máy hành cấp địa phương
4) RỦI RO VÌ TỆ QUAN LIÊU, THAM NHŨNG, MƠI TRƯỜNG PHÁP LÝ THIẾU HỒN THIỆN
Do thiếu minh bạch đền bù, bồi thường thu hồi đất giao đất, rào cản điều khoản mập mờ việc tiếp cận với quyền sử dụng đất doanh nghiệp cá nhân tạo khoảng cách lớn giá thị trường giá đền bù Nhà nước tạo hội cho nắm quyền chi phối đất đai tham nhũng Hình thức tham nhũng thường lợi dụng quyền hạn, chức vụ để chiếm ruộng đất, thơng đồng chia chác đất đai nhiều cán (từ chương trình trọng điểm có sử dụng đất như: chương trình phát triển rừng, xây dựng nhà phát triển khu dân cư nông thôn, dự án nhà tái định cư cho người bị thu hồi đất), giao đất trái thẩm quyền, không đối tượng, không với qui hoạch phát triển Điển hình định Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội giá thu tiền sử dụng đất giai đoạn khu đô thị Nam Thăng Long không phù hợp với quy định pháp luật gây thiệt hại cho ngân sách khoảng 4000 tỷ đồng Vụ tham nhũng đất đai nguyên Bí thư Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã Đồ Sơn - Hải Phịng nhiều quan chức khác thơng qua giao đất tái định cư không đối tượng, không đủ tiêu chuẩn cho nhiều người thân Do đất đai ngày khan hội nhận khoản lợi lớn tay người có quyền cáp phát tạo “thừa thiếu” đáng tiếc Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất cơng nghiệp phù hợp với tiến trình cơng nghiệp hóa đất nước tốt, mâu thuẫn luật sai phạm số cán quản lý đất đai gây tranh chấp khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất Mặc dù đất cho doanh nghiệp thiếu đất không đưa vào sử dụng, đất nơng nghiệp chuyển sang cơng nghiệp cịn bỏ trống lại lớn Theo Bộ Tài nguyên Môi trường, nước có 1.649 khu vực qui hoạch “treo” với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án “treo” với tổng diện tích 31.650 chậm giải tỏa mặt Nhiều doanh nghiệp năm 2000 đời) có nhu cầu sử dụng đất lại phải thuê cá nhân, hộ gia đình với giá cao khơng thể tiếp cận với quĩ đất bị “bỏ hoang”, người nơng dân thất nghiệp đất hội chuyển nghề khác hạn chế khả trình độ
(5)tăng trưởng kinh tế mức cao ổn định, tỷ trọng công nghiệp dịch vụ ngày tăng GDP, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước mạnh Tuy nhiên, kẽ hở thực thi Luật yếu cán địa cán có liên quan nên liên tục có bổ sung sửa đổi tồn phát sinh nhiều đề (như: thiếu thống Luật Đất đai với luật khác thiếu phù hợp với qui hoạch kinh tế tổng thể, có khác biệt lớn giá đất Nhà nước thị trường ) Hơn nữa, thiếu trách nhiệm yếu cán ngành địa dẫn tới thiếu minh bạch khó khăn đền bù, giải phóng mặt tạo điều kiện tham nhũng, chiếm dụng đất đai, cấp đất sai phép dẫn tới số vụ kiện tụng, khiếu nại dài ngày với số người ngày tăng, gây lãng phí thiệt hại lớn cho Nhà nước ngắn hạn dài hạn
5) GIẢI PHÁP
ất[3].