Đang tải... (xem toàn văn)
E-mail: phebinh@cix.co.uk (phehoang@hotmail.com).. Nãi chung, c¸c lý thuyÕt vÒ vÞ trÝ d©n c− hiÖn cã r¬i vµo hai nhãm chÝnh: c¸ch tiÕp cËn thÞ tr−êng vµ c¸ch tiÕp cËn phi thÞ tr−êng. Hi[r]
(1)Vị thế, chất lợng v lựa chän kh¸c:
TiÕn tíi mét Lý thut míi Vị trí Dân c Đô thị
Hoàng Hữu Phê* Patrick Wakely**
Giải thởng Kỷ niệm Donald Robertson
cho báo xuất sắc năm 2000 Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies), một tạp chí hàng đầu giới nghiên cứu đô thị,
xuất Vơng quốc Anh (Vol 37, No 1, January 2000).
*
Hoµng Hữu Phê cộng tác viên nghiên cứu Sau-Tiến sĩ Bộ môn Quy hoạch Phát triển, Khoa Kiến trúc - Quy
hoạch, Đại học Tổng hợp London E-mail: phebinh@cix.co.uk (phehoang@hotmail.com)
**
(2)Vị thế, chất lợng v lựa chọn khác:
TiÕn tíi mét Lý thut míi vỊ VÞ trÝ Dân c Đô thị
Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely
Khoa Kiến trúc - Qui hoạch, Đại học Tổng hợp London
Tóm tắt: Các mô hình vị trí dân c phơng Tây gặp khó khăn tìm cách
gii thớch xu t−ợng phát triển thị nh− tr−ởng giả hố (gentrification), bỏ hoang (abandonment) v.v Các lý thuyết chủ đạo nay, có nhấn mạnh cơng thức địa tô cạnh tranh lựa chọn mức tiếp cận/diện tích (access/space trade-off), tỏ sai lệch so với thực tế phân bố rời rạc nhà các khu công nghiệp đô thị đại Bài viết cho rằng, tập trung ý vào (các) trung tâm vật lý đô thị (các) khoảng cách tới (hoặc chúng) nên chuyển tới hai loại tham số khác: vị nơi chất l−ợng nhà Một mơ hình t−ơng tác tham số có thể đ−ợc dùng khơng để mơ tả mà cịn để dự đốn hình thái phát triển dân c− khác nhau nhiều bối cảnh đô thị khác Các yếu tố cấu thành lý thuyết vị trí dân c− đô thị đ−ợc đ−a
I Vị trí dân c− thị - lý thuyết thực tiễn
Từ von Thunen (1826) đ−a ý t−ởng ông vùng đô thị đồng tâm, nhà địa lý học, kinh tế đô thị qui hoạch đô thị cố gắng xây dựng lý thuyết cấu trúc đô thị để giải thích dự đốn hình thức thành phố đ−ợc hình thành vận động phát triển Tổng quan nỗ lực theo h−ớng tìm thấy cơng trình nghiên cứu Hallett (1978), Hudson Rhind (1980), Maclennan (1982), Kivell (1993), Balchin đồng tác giả (1995) Vì nhà chiếm phần lớn đất đai khu đô thị, lý thuyết cấu trúc đô thị chủ yếu lý thuyết vị trí dân c− (residential location theory) Nói chung, lý thuyết vị trí dân c− có rơi vào hai nhóm chính: cách tiếp cận thị tr−ờng cách tiếp cận phi thị tr−ờng
(3)kinh tế học đô thị” (Maclennan, 1982) và, gần đây, vào năm 1989, có cố gắng mở rộng thành lý thuyết qui chuẩn (Fujita, 1989)
Cách tiếp cận phi thị tr−ờng có lịch sử dài nhiều so với cách tiếp cận tr−ớc Nó bắt nguồn từ cơng trình triết gia kinh điển nh− Plato Aristotle (Roll, 1990) Về bản, cách tiếp cận phân tích phân bố dân c− cấu trúc thành phố theo ph−ơng diện nhóm xã hội c− ngụ khu thị, số nhóm có −u thực kiểm sốt nhóm khác Trong hình thức đại nó, cách tiếp cận phi thị tr−ờng nguyên tắc nhà xã hội học, địa lý học khoa học trị đại diện (Rex, 1968; Pahl, 1975; Harvey, 1973; Smith, 1987) Những điểm mạnh thuyết tập trung phê phán lý thuyết dựa sở thị tr−ờng đ−ợc đặc tr−ng quan điểm phi lịch sử chúng Những ng−ời theo thuyết rằng, thay kết cạnh tranh thị tr−ờng, giá nhà đất và, suy rộng ra, cấu trúc vị trí dân c− bị ảnh h−ởng mạnh mẽ, nh− khơng nói bị lũng đoạn, t− sở hữu đất đai thông qua địa tô độc quyền (Harvey, 1973; Smith, 1987)
Nếu bất đồng hai cách tiếp cận chủ yếu đề cập tới tảng lý thuyết, việc áp dụng chúng vấp phải thử thách không phần nghiêm trọng Cả hai cách tiếp cận, thị tr−ờng phi thị tr−ờng, chứng tỏ bất t−ơng hợp đáng kể áp dụng vào hoàn cảnh thực tế
Trong số t−ợng phổ biến mà cách tiếp cận thị tr−ờng khơng thể giải thích đ−ợc, tr−ởng giả hố ví dụ bật Lý thuyết lựa chọn mức tiếp cận/diện tích cho ng−ời giàu thành phố ph−ơng Tây có xu h−ớng tự nhiên thích sống bất động sản lớn ngoại ô, nơi đất rẻ mơi tr−ờng tốt, họ chịu đ−ợc chi phí lại Ng−ời nghèo sống trung tâm thành phố họ khơng trả đ−ợc chi phí lại cao Bất kể việc suy luận đơn giản hoá cao độ, lý thuyết nhiều đ−ợc chấp nhận năm 1970 1980, ng−ời giàu di chuyển đến khu bỏ hoang trung tâm thành phố, cải tạo chúng lại đó, t−ợng lan rộng, sau đ−ợc gọi tr−ởng giả hố (Hamnett Williams, 1980) Khơng có giải thích thoả đáng đ−ợc đ−a mà khơng đe doạ bị mâu thuẫn với định đề lý thuyết lựa chọn mức tiếp cận/diện tích
T−ơng tự nh− vậy, tr−ờng hợp ngày gia tăng việc bỏ hoang khu nhà với chất l−ợng cơng trình cịn tử tế giá thuê phải chăng, có hàm nghĩa phân tán nơi làm việc nơi - nói cách khác, thực tế hàng ngày thành phố đại ph−ơng Tây, tỏ sai lệch so với lý thuyết lựa chọn mức tiếp cận/diện tích ở, lý thuyết ln ln nhấn mạnh cách ứng xử tính kinh tế, tối −u máy móc ng−ời dân thị
(4)một số nguyên cớ mạnh mẽ việc phân bố dân c−, nh− chu kỳ sống, ý thích thị hiếu
Một lý thuyết thoả đáng vị trí dân c− cấu trúc thị, vậy, cịn khó nắm bắt, và, nh− Dear Flusty (1998) nhận xét, “mặt hàng khan hiếm” Có nghịch lý d−ờng nh− đ−ợc chấp thuận rộng rãi là, bất chấp tất vấn đề chúng, lý thuyết cũ đơn giản vị trí dân c−, cuối lại tồn cách khả quan (Balchin đồng tác giả, 1995) Đó công nhận rõ ràng hạn chế lý thuyết Một số lý đ−ợc đ−a nh− sau
Đối với cách tiếp cận thị tr−ờng, trở ngại lớn ngăn cản đạt đ−ợc, khơng mơ tả sát thực, mà cịn giải thích thoả đáng vị trí dân c−, dựa mức vào biến số vật lý định l−ợng đ−ợc, mà ý nghĩa chúng trải qua nhiều biến động giai đoạn lịch sử khác Vai trò trung tâm thành phố khoảng cách tới ví dụ rõ ràng Hiện nay, thật hiển nhiên là, trung tâm thành phố đơn cực, có tồn tại, khơng cịn giữ vai trị áp đảo nh− nơi tập trung việc làm, khoảng cách tới khơng cịn hạn chế định nhiều n−ớc ph−ơng Tây, số khu bn bán cũ bị biến từ trung tâm th−ơng mại sầm uất thành khối nhà hoang phế, nhà phát triển siêu thị thành phố làm đ−ợc theo ý họ Với xu phân tán mới, phát triển khu cơng nghiệp văn phịng (đặc biệt loại cơng nghệ cao) khơng cịn lệ thuộc vào khoảng cách - tới thị tr−ờng tới nguồn cung cấp nguyên liệu - để tồn tại, hệ ph−ơng tiện đại giao thông công cộng, viễn thơng, mạng máy tính vận chuyển hàng không
Cách tiếp cận phi thị tr−ờng chịu lạc hậu hiển nhiên nh− vậy, chủ yếu dựa sở, mối quan hệ ng−ời, khái niệm t−ơng đối ổn định, nh− quan nhà n−ớc quan qui hoạch ý t−ởng chủ đạo nó, nh− địa tô độc quyền vận hành tổ chức, hấp dẫn nh−ng khó chứng minh định l−ợng hố thực tế Với cơng nhận mơ hình tân cổ điển đạt đ−ợc số kết quan trọng việc tái tạo cấu trúc vị trí dân c−, ng−ời theo thuyết kêu gọi hình thành lý thuyết tổng hợp bao hàm ph−ơng diện giá trị sử dụng giá trị trao đổi nghiên cứu vị trí dân c− Nh−ng nay, ch−a có tiến đáng kể theo h−ớng đ−ợc ghi nhận (Kivell, 1993)
(5)thực dân, xem Clark, 1996) Bởi vậy, phân cách truyền thống tính chất thành phố n−ớc phát triển n−ớc phát triển không thấy đ−ợc rõ ràng nh− khứ Do vậy, khơng có lấy làm ngạc nhiên xuất khó khăn trầm trọng việc cố áp dụng lý thuyết có, phần lớn đ−ợc dựa sở số liệu lịch sử, cho trung tâm đô thị đ−ợc chi phối q trình hồn tồn khác
Từ đó, nhu cầu lý thuyết thấy hiển nhiên Để tìm cách v−ợt qua khó khăn cố hữu nhắc trên, viết cố gắng giải khác biệt cách tiếp cận thị tr−ờng phi thị tr−ờng, cách đ−a hệ thống lập luận linh hoạt Nó dựa sở xã hội việc phân bố vị trí dân c−, đ−ợc coi có khả đ−a cách giải thích phù hợp hơn, tiếp nhận ph−ơng pháp kỹ thuật định l−ợng hố dùng để mơ tả cấu trúc vị trí dân c− thị
Nªn biÕt r»ng trờng hợp điển hình nói Hà nội, lý có số liệu phù hợp, ý kiến đa không bị hạn chế khuôn khổ thành phố nớc phát triển
II Một nhìn động học (dynamics) khu dân c− thị
Có lý để tin nhiều bối cảnh thị thực tế, lơ gích dẫn đến định vị trí dân c− khác so với giả thiết mơ hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích Một số lý mới, nh−ng hầu hết lý khác đơn giản bị bỏ qua chúng khơng phù hợp với giả thiết hạn hẹp mơ hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích
Thứ nhất, trình tạo định hộ gia đình liên quan tới vị trí dân c−, vai trò quan trọng đ−ợc gắn với vị xã hội (Maclennan, 1982), đặc biệt xã hội với cấu trúc phân tầng rõ ràng Có thể lập luận phân tầng xã hội bắt nguồn từ hình thức khác biệt (quyền lực, tài sản, kiến thức, văn hoá v.v ) có nhiều hình thức thể khác nhau, số ngơi nhà vị trí th−ờng chiếm vị trí quan trọng (Lawrence, 1987; Cooper, 1972)
Thứ hai, khoảng cách vật lý ngày trở nên quan trọng hơn, với phân tán trung tâm việc làm khả di động gia tăng Cuộc cách mạng thông tin thập kỷ qua, với mạng l−ới máy tính mạng Internet, làm suy giảm thống trị khoảng cách vật lý (Harvey, 1991; Dear Flusty, 1998)
Thứ ba, nhu cầu không gian đ−ợc điều chỉnh dải tần rộng (Rapoport, 1977), nhiều tr−ờng hợp, đặc biệt xã hội mang nhiều tính truyền thống n−ớc phát triển, th−ờng bị hy sinh cho nhu cầu khác, nh− ý muốn đ−ợc sống gia đình đa hệ, cho hình thức tiêu thụ khác (th−ờng có tính phơ tr−ơng), bao gồm nhu cầu văn hoá truyền thống
(6)Trong nhiều văn hố có mối liên hệ với truyền thống, nh− nhiều n−ớc phát triển, yếu tố tình cảm khơng thể đơn giản bỏ qua đ−ợc việc giải thích cách ứng xử chọn vị trí định c− Mặt khác, n−ớc phát triển, khuynh h−ớng gần phong cách sống đô thị xuất hiện, với nội dung mang tính tâm linh mơi tr−ờng mạnh mẽ (Lawrence, 1998), bắt đầu thách thức tính lý tuý kinh tế mà lý thuyết vị trí dân c− đ−ơng thời lấy làm sở
Mèi liªn hệ Vị nơi ở/Chất lợng nhà
Khi tính đến trào l−u hình thành h−ớng tới nhìn phong phú sống đô thị, động học thay đổi khu dân c− thành phố đ−ợc quan niệm nh− bao gồm chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều, chiều chứa đựng biến động lịch sử, chiều thể đặc tính t−ơng đối bền vững mơi tr−ờng vật chất Đó vị nơi chất l−ợng nhà
Vị nơi hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hố, tôn giáo, chất l−ợng môi tr−ờng v.v., phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa đó, liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể, chiều thời gian Việc định l−ợng vị đ−ợc tiến hành, thơng qua việc −ớc tính biến đại diện (proxy), q trình xếp thứ tự (thí dụ, với việc sử dụng nhóm trọng điểm (focus groups) cách −ớc tính giá “suy ra” (implicit) thuộc tính liên quan tới vị thế, thơng qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, nh− kỹ thuật hedonic (Griliches, 1969; Rosen, 1974; Megbolugbe, 1986) Trong tr−ờng hợp nào, với ph−ơng pháp tính tốn có, việc định l−ợng hố khái niệm vị khơng phức tạp việc định l−ợng khái niệm trừu t−ợng nh− “một đơn vị dịch vụ nhà ở” nh− mô hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích
Chất l−ợng nhà bao gồm đặc tính vật lý đo đếm đ−ợc, nh− diện tích sàn, số l−ợng phịng tắm, số tầng cao v.v Thêm vào tính đến số chất l−ợng sản phẩm nh− độ bền, tính t−ơng thích với cơng nghệ xây dựng có v.v Th−ờng đặc tính tách rời khỏi nội dung vị nó, hay đ−ợc tập hợp lại số liệu thống kê điều kiện nhà Có thể cho rằng, tính trung lập số thống kê chất l−ợng nhà tạo phần nghịch lý bề diện đồng thời khan nhà thừa thãi diện tích sàn nhiều kinh tế thị tr−ờng ph−ơng Tây Điều có nghĩa rằng, nhiều đơn vị nhà không xứng đáng đ−ợc xếp hạng nhà ở, chúng thiếu thuộc tính chấp nhận đ−ợc vị xã hội
Vì tiêu chuẩn vật lý nhà địa điểm có khác nhau, t−ơng tự nh− vậy, tiêu chí chủ quan vị nơi khác đáng kể qua mô hình xã hội khác nhau, bối cảnh đô thị cho tr−ớc, mối liên hệ đặc tr−ng nhận biết đ−ợc hai thành phần đ−ợc xác định Và hai thành phần - chất l−ợng nhà vị nơi - t−ơng thích đối nghịch với nhau, thể đồ thị đơn giản mối t−ơng tác chúng có sử dụng ph−ơng pháp định l−ợng hợp lý, tỏ có khả mô tả hầu hết thể loại nhà mơ hình xã hội khác
(7)O O O HP O HP HP O HP O HP HP CL VN CL VN CL VN CL VN CL VN CL VN
Hình 1a Vị nơi (VN) chất lợng nhà (CL) bối cảnh xà hội khác
F Các đơn vị nhà nói chung có tiêu
chuẩn nh−ng khác đáng kể vị xã hội, ví dụ: dự án nhà công cộng xã hội TBCN, đ−ợc xây theo tiêu chuẩn nh− nh−ng đặt khu vực với nhiều mức vị khác nhau, yếu tố làm cho đơn vị nhà ở, t−ơng tự nhau, nh−ng lại khác hẳn tính mong muốn
E QuÜ nhµ ë mét x· héi cho lµ “phi giai
cấp”, thừa kế từ xã hội có ý thức vị Chất l−ợng nhà thay đổi nh−ng tất đơn vị nhà chia sẻ mức độ vị nh− nhau., ví dụ: khu cũ thành phố XHCN Đông Âu tr−ớc đây, nhà lại chế độ cũ, c− ngụ ng−ời dân với hệ thống giá trị khác
D Nhµ ë mét xà hội t "bình thờng", với
cht l−ợng nhà vị nơi nói chung t−ơng đồng với nhau: vị nơi thấp có chất l−ợng nhà t−ơng ứng thấp, vị cao có chất l−ợng cao Loại liên kết nhà bao hàm phân biệt không gian-xã hội gay gắt đô thị
C Hai loại nhà chia sẻ loại địa điểm vị th
cao: loại nằm dới đờng ngỡng ổ chuột xóm liều, loại nằm đờng ngỡng nhà ngời trởng giả hoá
B Nhà văn hoá không thøc
công nhận khác biệt vị xã hội Nhà có chất l−ợng từ trung bình tới cao nh−ng hầu nh− khơng có phân biệt vị thế, ví dụ khu nhà tập thể n−ớc XHCN Đông Âu (tr−ớc đây), đ−ợc xây dựng địa điểm hợp lý ph−ơng diện vật lý nh−ng có ý nghĩa mặt xã hội Cả nhóm khơng thiết có giá trị thấp trục 0-VN
A Nhµ ë mô hình xà hội coi trọng
(8)O O
HP HP CL
VN
CL
VN
Hình 1b Vị nơi chất l−ợng nhà - mô hình giả định
Đ−ờng cong liên tục thể ng−ỡng tích hợp chất l−ợng nhà vị thế, dốc mức độ chất l−ợng nhà vị thấp thoải hơn, hầu nh− nằm ngang, đoạn cuối cao chất l−ợng nhà vị nơi Nhà nằm phía d−ới đ−ờng đ−ợc quan niệm nh− không mong muốn hay khu ổ chuột nhà tạm HP mức chất l−ợng tối thiểu t−ơng ứng mức vị cho tr−ớc
Một mơ hình giả định động học nhà ở, bao gồm nhiều mức độ vị khác Tại mức độ giá trị thấp, thay đổi nhỏ vị t−ơng ứng với thay đổi lớn nhiều chất l−ợng nhà Tại mức độ cao hơn, thay đổi chất l−ợng nhà trở nên không đáng kể thực đ−ợc: vị có lẽ thay đổi đ−ợc cách di chuyển, hay, tr−ờng đặc biệt, cách tạo thể loại vị Nhà nhóm này, lý thuyết, có chất l−ợng vật lý cao có thể, nghĩa là, tăng chất l−ợng cao cách hợp lý Vị thế, nhiên, đ−ợc bổ sung hay tạo ra, ví dụ cách gắn nhà với kiện hay cá nhân đặc biệt
(9)Hình 1d Khả áp dụng mơ hình để biểu diễn thành phố đa cực
(10)Trong đồ thị đó, trục O-CL thể chất l−ợng nhà ở, trục O-VN thể vị nơi Tại điểm trục O-VN, có ng−ỡng, mức độ chất l−ợng nhà chấp nhận đ−ợc mà d−ới nhà đ−ợc xếp hạng phẩm chất hay không mong muốn Đ−ờng chấm chấm, nối điểm tạo thành góc α với O-VN, đ−ờng ng−ỡng loại nhà mong muốn không mong muốn Đối với cấu trúc kinh tế xã hội xác định nào, đ−ờng có vị trí nhất, nh−ng để đơn giản hố việc so sánh, đ−ờng đ−ợc vẽ vị trí tổng qt Những ví dụ thể Hình 1a phản ánh số tính th−ờng gặp nhất, rõ ràng mơ hình miêu tả nhiều khả khác Giả thuyết đ−a đ−ờng ng−ỡng đ−ờng cong phức tạp đ−ờng thẳng (Hình 1c)
Giả thuyết đ−ợc mở rộng, dẫn đến số kết không gian thú vị mối quan hệ chất l−ợng nhà ở-vị xã hội (CL-VT) Trong Hình 1d, thành phố giả thiết đ−ợc thể với ba cực vị Mối quan hệ CL-VT nh− Hình 1b đ−ợc thể khơng gian ba chiều, nơi đ−ờng ng−ỡng cho cực tạo “mặt ng−ỡng”, nhà đ−ợc coi “mong muốn”, d−ới “khơng mong muốn” Thực tế mặt ng−ỡng chia thành phố làm hai phần: “thành phố l−ỡng nguyên”, đ−ợc thể không gian ba chiều
Điều thú vị là, mối quan hệ phức tạp đ−ợc cơng thức hố toán học, biểu đồ thị chúng d−ờng nh− có đ−ợc quyến rũ trực giác
III Các thành phần lý thuyết vị trí dân c− thị
Sự giống thật tình nhà thể Hình 1a gợi ý t−ởng kết hữu ích đạt đ−ợc từ phân tích hệ thống nguyên tắc chi phối hình thành xu tiềm tàng cấu trúc dân c− thành phố, dựa sở mối quan hệ vị nơi chất l−ợng nhà Một trình bày sơ lý thuyết vị trí dân c−, Lý thuyết Chất l−ợng-Vị thế, đ−ợc đ−a d−ới
Các mẫu hình vị trí dân c− hầu hết thành phố tuân theo cấu trúc cực, hay nhiều cực thể điểm cao số loại vị thế xã hội định, đ−ợc công nhận phần định công chúng Những tham số vị xã hội bao gồm khái niệm khác biệt mặt chất l−ợng nh− tài sản, quyền lực trị, kinh doanh, văn hố, chủng tộc, giáo dục v.v Sự phân bố nhóm xã hội dựa sở nguyên tắc sau:
1 Các khu dân c− thành phố tạo nên vành đai đồng tâm phần lớn liên tục chờm xung quanh hay nhiều cực vị Cấu trúc vành đai kết lựa chọn vị mong muốn mức độ chất l−ợng nhà chấp nhận đ−ợc (đ−ợc giải thích d−ới đây)
(11)l−ợng nhà bao hàm thành phần vật lý đo đếm đ−ợc, tạo nên sở cho việc sử dụng bình th−ờng nơi
3 Tại mức độ vị nơi ở, có mức chất l−ợng nhà chấp nhận đ−ợc, hoặc điểm qui −ớc, mà d−ới nhà đ−ợc coi phẩm chất Quĩ tích những điểm tạo thành đ−ờng gọi Ng−ỡng chất l−ợng nhà (Hình 2) Ng−ỡng chia toàn quĩ nhà quan tâm làm khu vực: khu vực phía ng−ỡng đ−ợc gọi “mong muốn”; khu vực phía d−ới đ−ợc gọi
“không mong muốn” Mỗi tình nhà (của đất n−ớc hay thành phố)
có Ng−ỡng Chất l−ợng mang tính đặc thù đem so sánh với ng−ỡng khác
4 Tại mức giá nhà thấp hơn, chất l−ợng nhà thành phần chủ đạo, tại mức giá nhà cao hơn, vị nơi chiếm −u Với mức độ đơn giản hố, nói đơn vị nhà mức giá thấp đ−ợc đặc tr−ng công chúng nh− chỗ ở, giá trị sử dụng, trong đơn vị nhà mức giá cao đ−ợc đặc tr−ng nhiều bởi thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hoá loại đầu t− đ−ợc −a chuộng, giá trị trao đổi
Bề ngồi, d−ờng nh− có t−ơng thích rõ ràng mơ hình mơ hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích Thực tế hai phản ánh cấu trúc vành đai đồng tâm phân bố vị trí dân c− thành phố Các khác biệt, nhiên, đáng kể
Thứ nhất, mơ hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích đặt trung tâm vật lý
vào trọng tâm tầm quan trọng, mơ hình xem xét yếu tố vị làm cho trung tâm trở nên quan trọng Nh− nói trên, chúng giàu có, quyền lực trị, việc làm, văn hố, chủng tộc, giáo dục v.v Điều hàm ý rằng, yếu tố thay đổi chuyển dịch, trung tâm vật lý tồn nơi cũ, mà không vai trị Ví dụ, lý thuyết chất l−ợng-vị thế, khơng có lạ chuyển động đồng thời bên ngồi ngoại vào trung tâm: nhóm khác đơn giản bị hấp dẫn vào cực vị khác Khi cực di chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) chuyển đổi xã hội nói chung, chúng thay đổi ranh giới không gian khu vực mong muốn khơng mong muốn Từ đó, số khu nhà th−ờng đ−ợc −a chuộng trở nên đ−ợc −a chuộng hơn, chí trở thành khu ổ chuột, kéo theo tháo lui tầng lớp trung l−u, sau nhóm khác, cuối dẫn đến bỏ hoang Với cách nh− vậy, dễ dàng nhận thấy số nhà hay khu bình th−ờng trở nên thời th−ợng nh− (xem Hình 3), việc kích thích thay đổi mà sau đ−ợc nhân lên mối quan tâm th−ơng mại nhà phát triển Thực tế nhà phát triển (t− nhân hay tổ chức) th−ờng khởi x−ớng thay đổi nh− với mục đích kích thớch th trng
Thứ hai, mô hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích ở, khoảng cách tới trung t©m
(12)V2
V
hs2 hs1
M N
L
§−êng ng−ìng
Vïng mong mn
Vïng kh«ng mong mn
VN CL
O
Mức chất lợng nhà ë cao nhÊt
dq2 dq1
(13)nhà đó; mật độ l−u trú; tồn loại quan hệ xã hội v.v Khoảng cách trừu t−ợng đ−ợc qui đổi thành khoảng cách vật lý liên hệ với ranh giới thực tế
Theo lơ gích lý thuyết chất l−ợng-vị thế, nhận thấy rằng, tất nhóm dân c− bị hấp dẫn nh− việc làm khu th−ơng mại trung tâm, hai mơ hình thực tế d−ờng nh− giống nhau: vị đ−ợc đo gần gũi việc làm trung tâm thành phố, nh− khoảng cách vật lý từ trung tâm trùng với khoảng cách vị Từ đó, lý luận rằng, thực tế có mối liên hệ mơ hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích mơ hình chất l−ợng-vị thế, với mơ hình ban đầu tr−ờng hợp đặc biệt mơ hình sau: nghĩa là, việc làm trung tâm thành phố đuợc coi mong muốn cao cho ng−ời, giàu có dấu hiệu vị
Thay tính cách tĩnh mơ hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích (Knox, 1994), mơ hình chất l−ợng-vị thế, thơng qua chế h−ớng cực nó, chuyển tải thay đổi xã hội, làm cho thành phố trở nên nơi khác xa so với thân chúng vài thập kỷ tr−ớc, vào quang cảnh thị th−ờng ngày
IV C¸c hệ lý thuyết
Những lựa chọn kh¸c
Lý thuyết lựa chọn mức tiếp cận/diện tích bị gị bó giả thiết vơ hạn chế thị tr−ờng, cách ứng xử, sở thích thị hiếu (Maclennan, 1982) Đối với phận lớn ng−ời dân đô thị ph−ơng Tây, bao gồm ng−ời phần d−ới thị tr−ờng nhà ở, nơi mà gánh nặng chi phí giao thơng đ−ợc giảm nhẹ ph−ơng tiện công cộng thời gian lại thực tế trở ngại lớn nhất, chắn phải có các loại lựa chọn khác Về mặt lý thuyết, t−ơng ứng với mức chất l−ợng nhà có dãy vơ hạn khả vị nơi Tuy nhiên thực tế, chúng bị kèm theo điều kiện ngặt nghèo Về bản, để tạo định nhà họ, hộ gia đình có hai loại lựa chọn
A Lựa chọn với mức độ chất l−ợng nhà cố định:
Tuyệt đại đa số hộ gia đình có ý đồ cụ thể, loại nhà họ cần, hay nói cách khác, họ có hình ảnh xác định tr−ớc nơi tiềm tàng họ nh− Điều phổ biến chủ nhân nhà hình thành nh− ng−ời h−u tìm kiếm cho nơi ẩn dật lặng lẽ, tất ng−ời khác Trong thể loại lựa chọn này, nghĩa là, mức chất l−ợng đơn vị nhà đ−ợc giữ cố định (Hình 4a), hộ gia đình chọn vị trí khác nhau, nh−ng hình thức lựa chọn rơi vào hai kịch sau đây:
Kịch 1: Một đơn vị nhà nằm phía bên trái đ−ờng ng−ỡng (điểm A Hình
4a) Trong tr−ờng hợp này, vị đơn vị nhà thấp, thuộc khu vực “mong muốn”
Kịch 2: Một đơn vị nhà nằm phía bên phải đ−ờng ng−ỡng (điểm B
(14)Có thể nhận thấy rằng, thay lựa chọn chi phí lại chi phí nhà nh− lý thuyết mức tiếp cận/diện tích nêu ra, tr−ờng hợp này, lựa chọn vị nơi mức độ đ−ợc xã hội chấp nhận chất l−ợng nhà Mức độ chất l−ợng
O ' O
R1 R2
1
R3
L' L
M
N '
'
N M
CL' CL
Mức chất lợng nhà cao nhất
Vùng mong muèn
Vïng kh«ng mong muèn
VN'
Nếu cực NL dịch chuyển tới N’L’, ranh giới vùng mong muốn không mong muốn thay đổi Trong tr−ờng hợp này, R1 vùng không mong muốn R2, nhiên, di chuyển từ vùng mong muốn sang vùng khơng mong muốn Chỉ có vị trí R3 cải thiện đáng kể: trì cách vững vàng vị trí vùng mong muốn, lại đ−ợc gần sát cực
(15)này, biểu thị vị trí t−ơng đối hộ gia đình so với đ−ờng ng−ỡng, tạm gọi là “thế đứng” Một hộ gia đình, vậy, làm lựa chọn i) chọn vị trí A, nơi có đứng mong muốn (nằm phía đ−ờng ng−ỡng ) nh−ng vị xã hội nói chung thấp (nằm xa cực vị thế), ii) chọn vị trí B, thấp đ−ờng ng−ỡng (thế đứng không mong muốn) nh−ng vùng vị cao (gần cực vị hơn) Sự lựa chọn, vậy, mang tính xã hội tính kinh tế, giá nhà giữ vai trị quan trọng: thể mức độ nhận thức xã hội tính mong muốn nhà
Với mức chất l−ợng nhà đ−ợc giữ nguyên, việc di chuyển đến khu vị cao nói chung dẫn đến giá nhà cao mức thấp mong muốn, ng−ợc lại áp dụng vào thực tế, Kịch (điểm A, Hình 4a) phổ biến nhiều đơn vị nhà nằm phần vị thấp thành phố Về mặt t−ơng đối, mức độ không cao chất l−ợng vật lý chấp nhận đ−ợc, có cịn mang tính mong muốn chỗ Kịch (điểm B, Hình 4a) phổ biến cho đơn vị nhà khu chất l−ợng phần vị cao thành phố Mặc dù khái niệm tuyệt đối, mức độ chất l−ợng vật lý chúng khơng thấp, nh−ng chúng đ−ợc coi khơng thể chấp nhận đ−ợc-không mong muốn
Trong tr−ờng hợp này, mơ hình chất l−ợng-vị đ−a giải thích ng−ợc với mơ hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích khu ổ chuột trung tâm thành phố Mơ hình sau cho rằng, đa số dân khu ổ chuột bắt buộc phải sống gần (hoặc trong) khu vị cao (trung tâm thành phố) họ khơng chịu đ−ợc chi phí lại Thực tế, định sống khu ổ chuột trung tâm thành phố, ng−ời nghèo có lợi thêm theo hai cách sau: i) tiếp cận nguồn thu nhập từ việc cung cấp dịch vụ cần thiết khu vị cao ii) tiếp cận nhiều dịch vụ công cộng hơn, nhiều lý h−ng phấn phong cách sống mong muốn hơn, đặc biệt cho giới trẻ chịu áp lực nặng nề nhóm lứa Cái giá phải trả đứng thấp họ khu vực không mong muốn
Hộ gia đình A (Hình 4a) có nhiều lựa chọn giữ đ−ợc phía ng−ỡng Họ giữ ngun vị trí, di chuyển dọc theo hai trục, CL và VN, mà bên khu vực mong muốn Họ di chuyển dọc theo A-B, sau B-R Trong thực tế, điều có nghĩa di chuyển vị trí sau cải thiện nơi ở Mặt khác họ di chuyển trực tiếp tới R Trong thực tế, di chuyển vị cao trực tiếp, mà hộ gia đình phải trả cho ngơi nhà đắt để khu vực mong muốn Nếu ng−ời dân thu nhập cao từ khu sung túc khác di chuyển tới B với mục đích cuối tiến tới R, q trình đ−ợc gọi tr−ởng giả hoá
(16)cấp (upgrading)và chất l−ợng nhà (CL) tăng lên đáng kể, thực tế đủ để v−ợt ng−ỡng, cách tỏ khác hẳn với trình tr−ởng giả hố, khơng ph−ơng diện động mà ph−ơng diện chất l−ợng vật lý
Khi mức độ vị gia tăng, khả tồn khu vực chấp nhận đ−ợc giảm xuống, đạt tới điểm N (giới hạn d−ới cho nhà giá trị cao nhất), nơi mà chất l−ợng nhà chấp nhận đ−ợc bị thu vào khoảng hẹp (MN) Điều có nghĩa phần cao thị tr−ờng, nhà khác ph−ơng diện chất l−ợng vật lý
B Sự lựa chọn với mức độ vị cố định tr−ớc
Một số hộ gia đình đ−a định vị trí c− trú họ với mức độ vị cố định tr−ớc tiềm thức Ví dụ n−ớc phát triển, nhiều gia đình tìm kiếm tr−ờng khu vực tốt cho em thuộc loại Trong n−ớc phát triển, ng−ời giả di c− từ nông thôn đô thị th−ờng làm nh− vậy, với mục đích muốn đ−ợc tơn trọng mắt ng−ời cảnh Đối với ng−ời này, có hai lựa chọn d−ờng nh− đơn giản rõ ràng:
Kịch 1: Một hộ gia đình phí nhiều cho đơn vị nhà để lại khu vực
mong muèn (điểm A Hình 4b)
Kch bn 2: Một hộ gia đình chi phí khu vực khơng mong muốn
(®iĨm B H×nh 4b)
Từ đó, lựa chọn chi phí nhà chấp nhận xã hội Nếu mức độ vị đ−ợc cố định tr−ớc, cho dù hộ muốn bao nhiêu, họ khơng thể chi phí để đạt đ−ợc mức cao chấp nhận xã hội (ngoại trừ tr−ờng hợp tham nhũng hay thiên vị việc bán hay thuê nhà công) Về lâu dài, hộ gia đình Kịch (điểm B, Hình 4b) chờ đợi có nguồn tài chính, sau bắt đầu cải thiện chất l−ợng nhà họ Đây th−ờng đ−ợc gọi “những khu ổ chuột hy vọng” n−ớc t− bản, nơi mà ng−ời dân thu nhập thấp hy vọng nhà chất l−ợng thấp họ khu vực vị cao đ−ợc nâng cấp
Thơng qua việc nghiên cứu ví dụ nh− vậy, d−ờng nh− lý thuyết chất l−ợng-vị tỏ có khả mô tả cách xác đáng mối quan hệ phức tạp vị thế, chất l−ợng giá trị Nó định vị trí dân c− lựa chọn, lựa chọn mang tính xã hội tính kinh tế, mang tính phức tạp tính máy móc Những ng−ời với nguồn lực có lựa chọn hơn, kinh tế thị tr−ờng, khả lựa chọn có đ−ợc họ hạn chế (loại B Kịch (Hình 4a) loại B Kịch (Hình 4b)) Có lẽ khơng cần phải nói ng−ời giàu số l−ợng lựa chọn nhiều cách đáng kể Tuy nhiên, nhóm có đ−ờng ng−ỡng riêng mình, lựa chọn khơng dễ dàng tránh đ−ợc, ng−ời giàu, mức độ chất l−ợng cao nhiều
(17)O CL
VN Vïng mong muốn
N
Mức chất lợng nhà cao nhÊt M
R
P Q
A
X
B
L
§−êng ng−ìng
O
P A X CL
B
L VN N M
Đờng ngỡng
Mức chất lợng nhµ ë cao nhÊt
Vïng mong muèn
Vïng kh«ng mong mn
Vïng kh«ng mong mn
Hình 4a Lựa chọn với mức chất l−ợng nhà cố định (CL)
(18)đ−ờng ng−ỡng Vị trí t−ơng đối khu vực nguyên tắc áp dụng cho mối t−ơng tác chúng c gi nguyờn
Hệ không gian Mô t¶
Một nguyên nhân mơ hình vị trí dân c− hấp dẫn chúng có sức mạnh mơ tả Tuy nhiên, số cấu trúc, đ−ợc đáp ứng tốt hệ công cụ mô tả định, lại kết q trình khác đ−ợc mơ tả tốt nh− cơng cụ khác Ví dụ, cấu trúc vành đai đồng tâm thành phố đ−ợc biết đến nhiều văn hố, nơi khơng có cạnh tranh thị tr−ờng sử dụng đất đô thị Hai loại thành phố cổ đại Đông Nam á, nagaras commanderies (Wheatley, 1983), sau phát triển thành khu đô thị lớn sầm uất, thực tế loại trừ khả trao đổi thơng qua thị tr−ờng, có cấu trúc vành đai h−ớng tâm rõ ràng loại thứ nhất, vành đai đ−ợc tạo lập có lẽ dựa sở cấp bậc tôn giáo loại thứ hai, nhiều lớp dân c− đ−ợc huy động bố trí phục vụ mục đích phịng thủ
Mơ hình chất l−ợng-vị giải thích cấu trúc vành đai đồng tâm nh− kết lựa chọn vị mong muốn mức độ chấp nhận đ−ợc chất l−ợng nhà ở: lựa chọn lý t−ởng chấp nhận đ−ợc áp dụng cho trung tâm thị lịch sử phi thị tr−ờng, mơ hình đúng, nhiên cần có số điều chỉnh Nếu ng−ời ngày trú ngụ vành đai nằm bên phải lựa chọn địa điểm họ khơng có đủ ph−ơng tiện tài để di chuyển gần tới cực vị thành phố ph−ơng Tây đại, bậc tiền bối họ khơng thể làm đ−ợc nh− vâỵ họ thiếu quyền hành phong kiến hay quyền lực tơn giáo Hình thái trị xã hội thay đổi, nh−ng chế cân nguyên tắc cú th c gi nguyờn
Dự đoán
Với chất dễ thích ứng, lý thuyết chất l−ợng-vị đ−ợc dùng để dự đốn cấu trúc khác vị trí dân c− Thay thao tác tập hợp tham số hình học, bao gồm việc phân tích hệ thống giá trị xã hội cho tr−ớc để định nghĩa cực vị Khoảng cách cực giới hạn bên phạm vi ảnh h−ởng chúng (trục VN) đ−ợc tính tốn, nh− nêu tr−ớc đây, cách tính đến số khác nhau, nh− mật độ việc làm, giá nhà, mức độ liên hệ xã hội Do mối quan hệ cụ thể VN CL, thành phần đ−ợc dự đốn tr−ớc, dựa sở biết đ−ợc thành phần
Thay trạng thái cân kinh tế (equilibrium) đ−ợc tìm kiếm mơ hình tân cổ điển, kết định vị trí dân c− lệ thuộc vào hình thức cấu trúc xã hội cho tr−ớc thành phố
HƯ qu¶ chÝnh s¸ch
(19)một khu vực trở nên mong muốn (hoặc khơng mong muốn) ng−ời dân (tiềm năng) Vì vị đ−ợc lĩnh hội cấu trúc chủ quan, đ−ợc thay đổi chiến l−ợc mang tính chủ động Có thể cho điểm khơng có ngành phát triển bất động sản tiếp thị Nói cho cùng, họ chi tiêu khoản tiền khổng lồ để đ−a ra, và/hoặc thao túng, vị đ−ợc lĩnh hội đó, điều đ−ợc phản ánh tranh đầy mầu sắc dự án xây dựng vẽ vô số pan nô quảng cáo lớn, nh− số báo chủ nhật
Việc phân tích ng−ỡng chất l−ợng nhà đóng vai trị quan trọng việc đánh giá cách thực tế, quan liêu, điều kiện nhà Khả mơ hình điểm định, nơi thành phần vị nơi v−ợt lên thành phần chất l−ợng nhà giá trị nhà, (trong Hình 11a*, 11b* d−ới đây) cơng cụ tốt giúp hiểu đ−ợc thay đổi tiêu chuẩn chung quĩ nhà ở, để xem xét hình thức phù hợp can thiệp, để tăng tính hiệu thị tr−ờng nhà ở, để bảo vệ nhóm thu nhập thấp chống lại kẻ phát triển đầu Trong n−ớc phát triển, việc áp dụng lý thuyết cung cấp lý lẽ cho định đề cập tới loạt vấn đề nhà ở, từ việc nâng cấp khu ổ chuột trung tâm thành phố đến t−ợng khả tr−ởng giả hố, nh− tìm địa điểm hiệu cho ch−ơng trình nhà cơng cộng
Nếu đạt đ−ợc thể phù hợp VN CL, mơ hình cơng cụ có tác dụng cho việc tạo định Ví dụ, giả sử có đồng ý hồn cảnh nhà Hình 1a (D) hồn cảnh mong muốn, nh−ng hoàn cảnh thực tế lại giống Hình 1a (E) (trình tự xếp ng−ợc lại), nhà sách dễ dàng nhận thấy đâu làm để can thiệp Nếu biết tr−ớc xu thay đổi cấu trúc xã hội thành phố, dự báo hình thức nhà ở, lâu tr−ớc chúng xuất
V Trờng hợp Hà nội
Giới thiệu chung
Hà nội thành phố thủ đô đ−ợc thành lập năm 1010 dụ Vua Lý Thái Tổ (974-1028), ng−ời kiến tạo lại n−ớc Việt nam độc lập sau gần ngàn năm d−ới ách đô hộ triều đại Trung quốc (111 tr−ớc công nguyên - 939) Nh− vậy, ý t−ởng khai sinh cho thành phố cổ (đầu tiên mang tên Thăng long, tức Rồng bay) hành động trị có dụng ý, đ−ợc hoạch định để tạo trung tâm huy điều hành theo thuật ngữ đ−ơng đại Tuy nhiên, trình phát triển nó, thành phố trở nên trung tâm giao thông th−ơng mại tấp nập, nhờ vào đ−ờng thuỷ, chủ yếu sông Hồng Ngày nay, Hà nội thủ đô phát triển nhanh, với thành phố trung tâm có gần triệu dân, chiếm gần khoảng 40 km2 (Hình 5a) tiếp tục m rng
(20)Thăng Long (Hà nội), khoảng 1010 Thăng Long (Hà nội), khoảng 1873
Tỉnh Hà nội khoảng 1936 Hà nội, ranh giới năm 1981
(21)N
1
2
3
Hình 5b Ba vùng hình thái Hà néi
(22)Từ đó, giai đoạn ch−a có phát triển thị bắt đầu thành phố với cải thiện hạ tầng giao thông bùng nổ phát triển th−ơng mại xây dựng khối văn phòng cao tầng gần trung tâm Cùng lúc có bùng nổ xây dựng nhà ở: thời điểm thập kỷ gần đây, khoảng 25% tất hộ gia đình tham gia, hình thức đó, vào việc phát triển nhà ở, thị tr−ờng nhà hoạt động đ−ợc thiết lập (UNDP, 1990) Tuy nhiên, mơi tr−ờng vật lý lại tỏ có qn tính cao Một nhìn bao qt vào hình thái thị Hà nội ngày xác định đ−ợc khuc vực hình thái học lịch sử khác hẳn nhau: khu phố cổ, khu phố Pháp khu (Hình 5b)
Về ph−ơng diện mật độ dân số, nhiên, thành phố thể cấu trúc vành đai đồng tâm rõ ràng Mặc dù có dấu hiệu trung tâm phụ mọc lên, thành phố đơn cực ph−ơng diện mật độ dân số (Hình 6) Điều đ−ợc giải thích tầm quan trọng nhận thức khu trung tâm cũ, nh− khu th−ơng mại đặc biệt nh− trung tâm văn hố (Hồng Hữu Phê Nishimura, 1990)
Điều kiện kết khảo s¸t
Để hiểu tốt vận động nhà đô thị Việt nam, bảng niên biểu đ−ợc thể Hinh Việt nam, nhà th−ờng số trung thành tăng tr−ởng kinh tế, −u tiên cao mang tính truyền thống dành cho ngơi nhà gia đình nh− thiết chế xã hội, cịn tiêu chuẩn chung q thấp khơng gian ở: diện tích sàn trung bình trung tâm Hà nội nhỉnh m2/đầu ng−ời Các khu xóm liều (squatter), nhiên, khơng thấy phổ biến nh− so với thành phố khác khu vực mức thu nhập t−ơng tự Điều nhờ sách cung cấp nhà quân bình thập kỷ qua tập quán văn hoá
Trái với quan niệm chung kinh tế tập trung, Hà nội có tỷ lệ nhà t− nhân cao: 50% khu trung tâm 43% cho vùng Hà nội (Tổng điều tra 1989) Các đơn vị nhà Nhà n−ớc cung cấp chiếm 30% tồn thể quĩ nhà cho công chức Mặc dù tất đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà n−ớc thống quản lý, giao dịch t− nhân bất động sản đ−ợc hợp pháp hoá vào năm 1991, làm rõ ràng thị tr−ờng nhà luôn sôi động, bất ổn định Trong hạn chế thị tr−ờng nhà phôi thai Hà nội, hai vấn đề lên: thiếu sở tài nhà thích hợp nhu cầu có qui định qui hoạch có tính thực thi
Một khảo sát hộ gia đình để nghiên cứu cải thiện nhà Hà nội đ−ợc tiến hành sở chọn mẫu ngẫu nhiên năm 1993 (Hoàng Hữu Phê, 1997) Trong 84 ph−ờng, ph−ờng đ−ợc chọn để đại diện cho ba khu vực hình thái thị nêu (Hình 8) Tổng cộng, mẫu gồm 243 hộ gia đình đ−ợc chọn để vấn chi tiết quan sát Các số liệu thu thập đ−ợc bao gồm biến số đ−ợc chia làm hạng mục: đặc tính hộ gia đình; đặc tính nơi ở; cải thiện nhà thái độ liên quan; đặc tính vị trí; tác động qui hoạch; đặc tính khu ở; ý thích thị hiếu Với mục đích viết này, hạng mục đ−ợc tổng hợp lại thành hai nhóm: vị nơi (VN) chất l−ợng nhà (CL)
(23)ít 150 từ 151 đến từ 301 đến từ 601 đến nhiều hơ
300 ng/ha ng/ha 600 ng/ha 1000 ng/ha n 1001 ng/ha
Nguồn: Hoàng Hữu Phê Hans Orn (1995)
(24)Hình Phát triển nhà đô thị Việt nam theo niên biểu
1945 1955 1965 1975 1985 1995
c¸c sù kiƯn chÝnh
z 1945 Tuyên bố độc lập z 1946 Kháng chiến z1954 Hiệp định Geneva, đất n−ớc b chia ct
Miền Bắc: công nghiệp hoá
XHCN, tËp thĨ ho¸
MiỊn Nam: Cđng cè qun
lực, đàn áp, đảo liên tục
z1965 Quân đội Mỹ can thiệp vào Miền Nam z Chiến tranh phá hoai Miền Bắc
z1975 Kết thúc chiến tranh Việt nam; áp đặt cấm vận kinh tế
z1976 Thống đất n−ớc
z1986 Đa sách cải cách kinh tế z1987 Công bố Luật Đầu t
z1995 Hoà nhập vào kinh tế toàn cầu: bÃi bỏ cấm vận, gia nhập ASEAN
Đô thị hoá Đô thị hoá thấp Di chun d©n c−
Miền Bắc: Chậm chạp,
thị hoá đợc qui hoạch , thành phố công nghiệp
Miền Nam: Đô thị hoá phi
qui hoạch, quân hoá vùng, ngành chế biến
Miền Bắc: Sơ tán, phân tán
các khu dân c−: thị hố đơng cứng tht lựi
Miền Nam: Dân di tản kéo
vào thị: thị hố c−ỡng
Đô thị hoá chậm chạp, tái phân bổ dân c−, ph©n vïng
kinh tế Bùng nổ thị hoỏ Tip tc ụ th hoỏ
Bản chất nhà
đợc quan niệm Tiêu dùng
Miền Bắc: Khu vực phi sản
xuất, dịch vụ xà hội
Miền Nam: Tiêu dùng
Miền Bắc: N¬i ë
MiỊn Nam: N¬i ë
Khu vực phi sản xuất, dịch
vụ xà hội Tiêu dùng, đầu t Tiêu dùng, đầu t, phơng tiện đầu cơ, dấu hiệu vị
Hình thức chủ yếu xây dựng nhà Đô thị
T nhân
Miền Bắc: Bao cấp Nhà
nớc
Miền Nam: T nhân
Miền Bắc: Bị huỷ hoại quĩ
nhà chiến tranh
Miền Nam: T nhân
Cắt giảm bao cấp Nhà nớc, xây dựng nhà work-units housing production
T− nh©n T− nh©n
Hình thức nhà đô
thị đ−ợc xây Nhà độc lập, nh dóy
Miền Bắc: Nhà dÃy + khu
nhà tập thể cao tầng + nhà độc lập
MiỊn Nam: Nhµ d·y, nhµ ë
c lp
Miền Bắc: Nhà dÃy + khu
nhà tập thể cao tầng + nhà độc lập
MiỊn Nam: Nhµ d·y + nhµ
ở độc lập + xóm liều
Nhà dãy + khu nhà tập thể cao tầng + nhà độc lập + ? (ổ chuột xóm liều)
Nhà dãy + nhà độc lập + ? (ổ chuột xóm liều)
(25)Hình Các Phờng đợc khảo sát
N
Quoc Tu Giam
Vinh Tuy Tran Hung Dao
Dong Mac
Phuong Lien Doi Can
Hang Gai Phuc Xa
1
(26)chÊt l−ỵn g vị th
ế
VN
chuyển thành buôn bán nhà Những ngời cải thiện
hởng thụ Những ngời cải thiện cải thiện
Những ngời khao khát
a C ả i cá ch k in h t Õ 1 9 8 6
(Nhà nh dịch vụ xà hội) (Nhà nh hàng hoá) Bản chất phi thị trờng Bản chất thị trờng
CL
nh nh− ph−ơng tiện tạo thu nhập đối t−ợng đầu nhà nh− nơi
C¸c lộ trình có khả cải thiện nhà
tiền nhận đợc, tiền trúng số, v.v lời tµi chÝnh, nh−
nh− lên chức, tốt nghiệp, v.v thu nhập vị xã hội, nh− kết việc cải thiện đáng kể Lộ trình thực chủ nhà nh− kết việc nhận đ−ợc Lộ trình thực chủ nhà hay bị giảm sút thu nhập cải thiện vật lý vấp phải khó khăn, nh− Lộ trình thực chủ nhà gia tăng thu nhập
nh− hệ cải thiện tiêu chuẩn Lộ trình bình th−ờng để vị cao nơi để cải thiện chất l−ợng nhà có dự định nguồn lực chủ sở hữu nhà họ Lộ trình hợp
p4 p3 p2b p2a F O' P4 P3 P2b P2a P2 P1 ë Sù chun ho¸ vỊ quan niƯm nhà
vị - biểu tợng
chất lợng thấp Nhà chất lợng cao
Nhà
chất lợng thấp Nhà chất lợng trung bình
Nhà chất lợng cao
Nhà
chất lợng thấp Nhà chất lợng trung bình
Nhà chất lợng cao
Nhà C h ất l ợ n g n h C''' B''' A''' C'' B'' A'' C' B' A' l n m C B A
C¸c xãm liỊu C¸c khu ổ chuột Nhà xuống cấp
làm Không Cải thiện Di chuyển
Vị nơi
chất lợng trung bình Nhà
chất lợng thấp Nhà chất lợng cao
Nhà
chất lợng trung bình Nhà
Chuyển dịch
(27)Vị nơi chất lợng nhà Hà Nội
Mt s ỏp dụng phần lý thuyết chất l−ợng-vị Hà nội đ−ợc phản ánh việc ý t−ởng hoá động học nhà Hà nội (Hình 9) Từ số liệu khảo sát, ta thấy vị nơi Hà nội bị ảnh h−ởng nhiều lịch sử thành phố nh− hội kinh tế thị tr−ờng Chẳng hạn, hàm hồi qui lơgarít hai vế giá nhà, nhận thức truyền thống thu nhập cao kiếm đ−ợc từ hoạt động th−ơng mại tạo tăng giá nhà có lối tiếp cận trực tiếp dễ dàng từ mặt phố (biến số ACCESS) T−ơng tự, vị lĩnh hội việc sống khu phố “Pháp” (biến số FRENCH), nơi mà hầu hết văn phòng đại diện cơng ty n−ớc ngồi công ty nội địa lớn đặt địa điểm, làm tăng đáng kể giá nhà Đối với nhóm biến số chất l−ợng nhà ở, diện tích lơ đất (biến số LOTAREA) số tầng cao (STOREY) tỏ quan trng nht
Các kết khảo sát lý thuyết chất lợng-vị
Nu mụ hỡnh kin nghị vị trí dân c− đúng, chừng mực đó, số liệu nhà Hà nội (hoặc thành phố nào) đ−ợc dùng để minh hoạ cho lập luận trên, việc giá trị ngơi nhà bao gồm hai thành phần chính: vị nơi (VN) chất l−ợng nhà (CL), với VN nh− phần tỷ lệ giá trị nhà tăng lên CL nh− phần tỷ lệ giá trị nhà giảm xuống giá nhà gia tăng Về mặt lý thuyết, hàm hồi qui thích hợp giá nhà bao gồm hai thành phần đ−ợc chọn, rõ động thái thành phần Các biến số đ−ợc lựa chọn biến quan trọng ph−ơng trình lơgarít hai vế nhắc tới Một hàm hồi qui sau õy c kin ngh:
P (giá nhà) = α + β1LOTAREA + β2STOREY + β3NEARNESS + β4ACCESS + β5FRENCH + μ
Trong
α = H»ng sè
β1, β2, β3, β4, β5 = HÖ sè hồi qui phần
= Độ nhiễu
LOTAREA = Diện tích đất (m2)
STOREY = Số tầng cao
NEARNESS = 1/khoảng cách tới trung tâm thành phố (phút)
ACCESS = Có lối tiếp cËn tèt tíi
FRENCH = N»m ë Khu phố Pháp
(28)Hình 10a Các kết hàm hồi qui cho toàn mẫu
Hệ sè liªn hƯ R 60743
R2 36897
R2 hiÖu chØnh .35566
BiÕn sè B SE B Beta T Sig T ACCESS 59.01984 11.46914 .28401 5.146 0000
LOTAREA 49346 09296 .27553 5.308 0000
FRENCH 56.63321 12.95825 .22763 4.370 0000
NEARNESS 251.79530 86.17825 15941 2.922 0038
STOREY 36.18439 8.52190 23621 4.246 0000
(H»ng sè) -81.00879 14.57125 -5.559 0000
Hình 10b Các kết hàm hồi qui cho nhà xây mới Hệ số liên hÖ R 80480 R2 64770 R2 hiÖu chØnh .62141
BiÕn sè B SE B Beta T Sig T ACCESS 38.89082 9.72570 31407 3.999 .0002
LOTAREA 44986 .13019 .25607 3.455 .0010
FRENCH 11.62654 11.99403 07201 969 .3359
NEARNESS 437.01740 71.71292 .46777 6.094 0000
STOREY 23.71131 7.58555 .25142 3.126 0026
(29)thiết kế cụ thể để thử nghiệm lý thuyết này, nhiều biến số khác đ−ợc chọn thêm Hình thức hàm tuyến tính đ−ợc chọn cách cố ý, với mục đích làm rõ ràng ý t−ởng, hình thức hàm khác đ−a khít tốt Hai loại hàm giống đ−ợc áp dụng cho mẫu tổng thể (243 hộ gia đình) mẫu nhỏ (73 hộ gia đình) bao gồm tất nhà vừa xây dựng sau năm 1989 (trong nghiên cứu cải thiện nhà, nhóm cho thấy nhạy cảm thị tr−ờng) Những kết việc giải hàm hồi qui đ−ợc đ−a Hình 10a Hình 10b
Nh− kết rõ, hàm hồi qui đ−a hệ số R2 đ−ợc hiệu chỉnh, cao mơ hình tuyến tính đơn giản Đối với mẫu nhà vừa xây, 60% giá nhà đ−ợc giải thích hình thức hàm hồi qui đ−ợc chọn Đối với hai mẫu, hầu hết biến số quan trọng mặt thống kê Mặc dù diện số lớn yếu tố phi tuyến mối quan hệ (Kain Quigley, 1976), để phục vụ cho mục đích viết này, đ−ợc bỏ qua
Trong Hình 11a Hình 11b, giá trị dự đốn VN CL cho hai mẫu đ−ợc biểu đồ hoá Nh− đ−ợc dự báo lý thuyết, khoảng giá thấp hơn, gia tăng CL mạnh Trong khoảng giá cao hơn, CL chậm dần VN tiếp tục tăng Khi đ−ờng xu đ−ợc đ−a vào, ta có đ−ờng cong lơgarít gần với hình dáng đ−ờng ng−ỡng Hình Mối quan hệ VN-CL đ−ợc nhận thấy rõ ràng Hình 11a* 11b*, nơi giá trị VN CL nh− phần tỷ lệ giá trị nhà (VN/(giá-α) CL/(giá-α)) đ−ợc biểu đồ hoá
Về mặt lý thuyết, với dè dặt định, đ−ờng cong lơgarít Hình 11a 11b đ−ợc chấp nhận nh− đ−ờng ng−ỡng Nên biết rằng, nhiên, đ−ờng ng−ỡng cho mẫu bao gồm nhà t− nhân, nhà th−ờng tốt quĩ nhà chung ph−ơng diện chất l−ợng vật lý
Theo lý thuyết, nhóm có đ−ờng ng−ỡng Điểm quan trọng đây, nhiên, lại việc lý thuyết đ−ợc thử nghiệm cơng cụ thống kê thông th−ờng Một sơ đồ thử nghiệm phải bao gm cỏc bc sau:
a) Định nghĩa cực (hay nhiều cực) vị
b) Vạch (các) vùng vị hiệu chỉnh (các) khoảng cách vị thÕ
c) Chạy hàm hồi qui hedonic giá nhà với biến số đ−ợc tổ chức thành hai nhóm liên quan tơí vị nơi (VN) chất l−ợng nhà (CL) cho vùng d) Xác định đ−ờng ng−ỡng dựa sở VN CL d bỏo
Khảo sát cấu trúc x hội
(30)Hình 11a Chất lợng nhà (CL) Vị nơi (VN) cho toàn mÉu
0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00
0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00
(31)0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60
1 15 22 29 36 43 50 57 64 71 78 85 92 99
106 113 120 127 134 141 148 155 162 169 176 183 190 197 204 211 218 225 232
Vj gia tăng
Hình 11a*: Vị nơi (VN) chất lợng nhà nh phần tỷ lệ cấu thành giá nhà toàn mẫu
VN/(Giá nhà - )
(32)Hình 11b Chất lợng nơi (CL) Vị nơi (VN) nhà xây mới
0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00
0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00
(33)H×nh 11b* Vị nơi (VN) Chất lợng nhà nh phần tỷ lệ cấu thành giá trị nhà
0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40
1
10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70
(34)120
0 20 40 60 80 100
% thể loại mang lại vị thế
tuoi
chiphi ANUng dihoc thgio
Đặc tính ngời nâng cấp nhà
Mang lại vị % Mô vị % Kết cấu %
DÞch vơ kü tht %
Biểu đồ đặc tr−ng nhóm nâng cấp nhà đ−ợc thể nh− số % giá trị nhóm cao nhất, ng−ời nâng cấp nhà t−ơng ứng với thể loại nâng cấp "mang lại vị thế" (status-inducing) L−u ý tất đặc tr−ng, ngoại trừ thời gian (THGIO), giá trị tính tốn trung bình chi phí nâng cấp (CHIPHI), chi phí ăn uống theo đầu ng−ời nh− giá trị đại diện (proxy) cho thu nhập (ANUNG), số năm học (DIHOC) tuân theo cấu trúc rõ rệt: nhóm mang lại vị cao nhất, sau tới nhóm mơ vị thế, kết cấu dịch vụ kỹ thuật Về độ tuổi (TUOI), trình tự lại ng−ợc lại: ng−ời nâng cấp nhà mang lại vị nhóm trẻ
(35)Hình 12, nh− vậy, cấu trúc vành đai đồng tâm mạch lạc nhóm nâng cấp nhà trung tâm Hà nội Những nhóm đ−ợc coi nh− đại diện cho nhóm xã hội thành phố nói chung
Sự cần thiết có thử nghiệm
Rõ ràng để thử nghiệm lý thuyết, số liệu kết thống kê Hà nội đầy đủ đ−ợc Hơn nữa, khảo sát nhà nói đ−ợc thiết kế cho chủ đề t−ơng đối hẹp nghiên cứu khác Trong tr−ờng hợp lý t−ởng, loạt khảo sát thích hợp tiến hành cho nhiều thành phố, có nhiều mức độ thu nhập khác nhau, với q trình lịch sử trị kinh tế khác nhau, nên đ−ợc tiến hành để kiểm nghiệm lý thuyết Tuy nhiên, lúc này, vấn đề nêu đ−ợc đáp ứng tốt tranh luận tiếp theo, có thể, nhiều thử nghiệm số ng−ời có số liệu thích hợp hơn, nh− số ng−ời quan tâm đến cách tiếp cận khác vị trí dân c− thị
VI Vµi nhËn xÐt kÕt luËn
Một định nghĩa lại diễn giải khác nhóm yếu tố phần lớn quen thuộc có ảnh h−ởng đến định vị trí dân c−, dẫn đến việc đ−a mơ hình lý thuyết mơ tả giải thích thoả đáng nhiều tình thực tế mơ hình tr−ớc Một điểm quan trọng phân biệt mơ hình với mơ hình tr−ớc tránh cách có ý thức thuyết định kinh tế cứng nhắc nhà kinh tế tân cổ điển mà thực tế th−ờng hay gạt bỏ nhiều yếu tố, số chúng thiếu đ−ợc việc giải thích cách ứng xử mặt khơng gian hộ gia đình thị Việc định nghĩa linh hoạt vị nơi ở, khái niệm ln ln thay đổi, đ−ợc hình thành cách lập luận thực tế, cho phép trình lịch sử giữ vai trò định việc tạo quan niệm ng−ời dân nhà ở Khoảng cách vật lý tham gia vào mơ hình nh− chiều đ−ợc hiệu chỉnh phụ thuộc vào tầm cỡ phạm vi ảnh h−ởng mà động lực xã hội gây ra, yếu tố xác định bất biến, nh− mơ hình có Thay kết lựa chọn mức tiếp cận/diện tích mang tính kinh tế tuý, cấu trúc vị trí dân c− thành phố đ−ợc kết thể loại lựa chọn khác, mang tính xã hội chất, lựa chọn đ−ợc dựa sở vị nơi chấp nhận xã hội chất l−ợng nhà
ở mức khát qt cao hơn, mơ hình lý thuyết thể lựa chọn, hoặc nữa, cân bằng, lý t−ởng có thể, nh− xảy hoạt động không gian nào, dù tiêu thụ hay đầu t−, sản xuất hay sinh sống, làm việc hay giải trí Các mâu thuẫn tạo thiếu cân này, dịch chuyển th−ờng xuyên bên khu vực “mong muốn” “không mong muốn”, động lực đằng sau biến đổi diễn cảnh quan nhà thành phố, đóng góp vào việc tạo nên hình thái thị Mơ hình thích ứng cho việc phân tích động thái khơng gian khơng ng−ời dân, mà nhà phát triển công nghiệp, nhà đầu t− hạ tầng dịch vụ đô thị
(36)đô thị “thứ nhất: vị trí, thứ nhì: vị trí thứ ba: vị trí”, cách đ−a định nghĩa, dù cịn sơ sài hay ch−a xác, đằng sau khái niệm “vị trí” mà làm cho có sức mạnh lớn lao đến nh vy
Tài liệu tham khảo:
Alonso W (1964): Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts
Bachelard, G (1958): La poetique de l’espace, Paris, Press Universitaire de France (English translation, The poetics of space, Boston: Beacon Press, 1969)
Balchin , P , Kieve J and Bull G :(1995): Urban Land Economics, Macmillan, London Bassett K and Short J (1980): Housing and residential structure: Alternative approaches,
Routledge & Kegan Paul, London
Clark, D (1996): Urban World/Global City, Routledge, London & New York
Cooper, C (1972): “The House as a Symbol”, in Design & Environment , Vol 3, No (Fall)
Dear, M and Flusty S (1998); “Post-modern Urbanism” in Annals of the Association of American Geographers, 88(1)
Evans, A (1973): The Economics of Residential Location, MacMillan, London Firey, W (1947): Land Use in Central Boston, Harvard University Press, Boston
French, R A & Hamilton (eds.) (1979): The Socialist City: Spatial Structure and Urban Form, John Wiley
Friedman, J (1995): "Where we stand: a decade of world city research", in Knox, P and Taylor, P.: World cities in a world-system, Cambridge University Press
Fujita, M (1989): Urban Economic Theory, Land Use and City Size, Cambridge: Cambridge University Press
Griliches, Z ed (1971): Price Indexes and Quality Change, Harvard University Press, Cambridge, Mass
Hamnett, C & Williams, P R (1980): “Social Change in London: a Study of Gentrification”, in Urban Affairs Quarterly, 15
Hall, P (1966) (3rd ed 1984): The World Cities, London: Weidenfeld & Nicholson Hallett, G (1978): Urban Land Economics, London: Macmillan
Harvey, D (1973): Social Justice and the City, London: Edwards Arnold Harvey, D (1991): The condition of postmodernity, Oxford: Blackwell
Hoang Huu Phe & Hans Orn (1995), The Phuong of Hanoi, Vietnam Urban Transport Assistance Project (VUTAP), Swedish International Development Authority, Gothenburg and Hanoi
Hoang Huu Phe & Nishimura (1990): The Historical Environment and Housing Conditions in the "36 Old Streets" Quarter of Hanoi, Research paper No 23, Human Settlements Development Division, Asian Institute of Technology, Bangkok, Thailand
Hoang Huu Phe (1997): Housing and Urban Form in Vietnam: A Study of Home Improvement in Central Hanoi (Unpublished Ph.D Thesis, University College London)
Hudson, R and Rhind, D (1980): Land Use, London: Methuen
(37)Kain, J and Quigley J.(1975): Housing Market and Race Discrimination: A Microeconomic Analysis, New York, National Bureau of Economic Research
Kivell , P (1993): Land and City Patterns and processes of urban change, London and New York: Routledge
Knox, P (1995): Urban Social Geography, Longman Scientific & Technical
Knox, P (1994): Urbanization, An Introduction to Urban Geography, New Jersey: Prentice Hall
Lawrence, L (1998): “Smoke and Mirror” in Far Eastern Economic Review, October 22 Lawrence, R (1987): Housing, Dwellings and Homes: Design Theory, Research and
Practice, Chichester: John Wiley
Maclennan, D (1982): Housing Economics, Longman Group Ltd
McGee, T G (1991): “The Emergence of Desakota Regions in Asia: Expanding a Hypothesis” In The Extended Metropolis: Settlement Transition in Asia, edited by N Ginsburg, B Koppel, and T G McGee Honolulu: University of Hawaii Press Megbolugbe, I (1986): "Econometric analysis of housing trait prices in a Third World
city", in Journal of Regional Science, Vol 26, No
Muth , R (1969): Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago
Rapoport A (1977): The Human Aspect of Urban Form: Toward a man environment approach to urban form and design Oxford, Pergamon Press
Pahl, R E (1975): Whose city? and further essays on urban society London: Penguin Rex, J (1968): “The sociology of a zone in transition” In Pahl R E (ed.) Readings in
urban sociology, Oxford: Pergamon Press, pp 211-31
Rimmer, P J (1991) "Exporting Cities to the Western Pacific Rim: The Art of the Japanese Package" In: Brotchie, J., Batty, M., Hall, P., Newton, P (ed.) Cities of the 21st Century: New Technologies and Spatial Systems, 243-261 Melbourne: Longman Cheshire
Roll, E (1990): History of Economic Thoughts, London: Faber and Faber
Romanos, M C (1976): Residential Spatial Structure, D.C Health, Lexington, Massachusetts
Rosen, S (1974): "Hedonic Price and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition", in Journal of Political Economy 82
Sassen, S (1995): "On concentration and centrality in the global city", in Knox, P and Taylor, P.: World cities in a world-system, Cambridge University Press
Sit, V F S., Yang, C (1997) Foreign-Investment-Induced Exo-Urbanisation in the Pearl River Delta, China Urban Studies, 34, 647-677
Smith, N (1987): “Gentrification and the rent gap, in Annals of the Association of American Geographers, 77
Soja, E (1996): Los Angeles 1965 - 1992: The Six Geographies of Urban Restructuring, in The City: Los Angeles & Urban Theory at the End of the Twentieth Century, ed A J Scott and E Soja, Los Angeles: University of California Press
Szeleny, I (1983): Urban Inequality under State Socialism, Oxford, Oxford University Press
Thrall, G I (1987): Land Use and Urban Form, New York and London: Methuen Tuan, Y F (1961): “Topophilia, or sudden encounter with landscape”, in Landscape , 11 UNDP (United Nations Development Programme) (1990): Report on the Economy of
Vietnam
(38)National Ekonomie, Hamburg English translation, C.M Wartenburg (1966) Von Thunen’s Isolated State, ed P.G H
Wheatley, P (1983): Nagara and Commandery, Origins of the South East Asia Urban Traditions, Chicago: The University of Chicago, Department of