Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất tại khu kinh tế nhơn hội tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - BÙI TRUNG TÍN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NHƠN HỘI, TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI – 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - BÙI TRUNG TÍN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NHƠN HỘI, TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Thúy Hằng XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận vănthạc sĩ khoa học TS Nguyễn Thị Thúy Hằng PGS.TS Trần Văn Tuấn HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định”hồn tồn kết nghiên cứu, tìm hiểu thân tơi chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu người khác Trong trình thực luận văn thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu khảo sát riêng cá nhân tơi Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà nội, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Bùi Trung Tín i LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài ngồi lỗ lực thân, tơi nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, ý kiến đóng góp q báu nhiều cá nhân tập thể để hoàn thành luận văn Nhân dịp này, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Thúy Hằng - người hướng dẫn khoa học hướng dẫn, bảo suốt thời gian thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Trường Đại học KHTN - ĐHQGHN tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Địnhđã giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực luận văn Khu kinh tế Nhơn Hội Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, cán bộ, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Tác giả luận văn Bùi Trung Tín ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận giao đất cho thuê đất 1.1.1 Sở hữu toàn dân đất đai giao đất, cho thuê đất .4 1.1.2 Tầm quan trọng công tác giao đất, cho thuê đất .6 1.1.3 Tổ chức sử dụng đất .8 1.2 Cơ sở pháp lý giao đất cho thuê đất 10 1.2.1 Cơ sở pháp lý công tác giao đất, cho thuê đất tổ chức từ có Luật đất đai 2003 10 1.2.2 Nội dung quy định pháp lý chủ yếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất tổ chức .15 1.3 Cơ sở thực tiễn 22 1.3.1 Tình hình sử dụng đất phạm vi nước 23 1.3.2 Tình hình sử dụng đất tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất 24 1.4 Các sách giao đất, cho thuê đất đối tượng sử dụng tổ chức số nước giới học kinh nghiệm rút cho Việt Nam 26 1.4.1 Chính sách giao đất, cho thuê đất tổ chức số nước giới 26 1.4.2 Bài học kinh nghiệm Việt Nam 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN KHU KINH TẾ NHƠN HỘI 34 2.1 Điều kiện tự nhiên khu vực nghiên cứu 34 2.1.1 Vị trí địa lý mối liên hệ vùng 34 2.1.2 Đặc điểm địa hình, địa chất 37 2.1.3 Đặc điểm khí hậu 38 2.1.4 Đặc điểm thủy – hải văn 39 2.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội Khu kinh tế Nhơn Hội 39 2.2.1 Đặc điểm dân số 39 2.2.2 Lao động 40 2.2.3 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế 40 iii 2.3.4 Hiện trạng hạ tầng xã hội .42 2.3.5 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 43 2.3.6 Hiện trạng phát triển công nghiệp 46 2.3.7 Hiện trạng phát triển du lịch – dịch vụ 47 2.3 Hiện trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai 49 2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 49 2.3.2 Tình hình quản lý đất đai 51 2.4 Thủ tục đầu tư vào Khu kinh tế Nhơn Hội 53 2.4.1 Cấp chủ trương đầu tư 53 2.4.2 Thủ tục quy hoạch xây dựng .55 2.4.3 Quy trình giao đất, cho thuê đất .56 2.5 Thực nghĩa vụ tài 61 2.5.1 Quy trình xác định giá đất cụ thể .61 2.5.2 Nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất 61 2.6 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bàn giao đất 63 2.7 Kết giao đất, cho thuê đất từ năm 2005 năm 2019 64 2.7.1 Kết giao đất từ năm 2005 năm 2019 64 2.7.2 Kết cho thuê đất từ năm 2005 năm 2019 67 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ 72 GIẢI PHÁP GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NHƠN HỘI 72 3.1 Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất 72 3.1.1 Kết đạt .72 3.1.2 Khó khăn 73 3.2 Đề xuất số giải pháp 74 3.2.1 Cơ sở đề xuất 74 3.2.2 Một số giải pháp .76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 iv DANH MỤC BẢNG Bảng 1 Hiện trạng sử dụng đất nước năm 2018 23 Bảng Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đối tượng quản lý phạm vi nước tính đến ngày 30/12/2018 23 Bảng 2.1 Mực nước triều ứng với tần suất triều cường .39 Bảng 2.2 Hiện trạng dân số lao động .40 Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 Khu kinh tế 49 Bảng 2.4 Miễn giảm tiền thuê đất Khu kinh tế 62 Bảng 2.5 Kết giao đất Khu kinh tế Nhơn hội .64 Bảng 2.6 Kết cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội 67 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Vị trí Khu kinh tế Nhơn Hội Tiểu vùngSơng Mê Kông mở rộng 34 Hình 2.2 Vị trí KKT Nhơn Hội vùng Duyên hải Nam Trung Bộ 35 Hình 2.3 Vị trí KKT Nhơn Hội vùng kinh tế trọng điểm miền Trung 35 Hình 2.4 Khu kinh tế tỉnh Bình Định .36 Hình 2.5 Khu kinh tế trongTP Quy Nhơn phụ cận .36 Hình 2.6 Mơ hình số địa hình khu vực nghiên cứu 37 Hình 2.7 Hiện trạng phân bố cơng trình cơng cộng 42 Hình 2.8 Sơ đồ giao thơng đối ngoại Khu kinh tế Nhơn Hội 44 v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Khu kinh tế Nhơn Hội thành lập năm 2005 với diện tích 12.000 nằm chủ yếu bán đảo Phương Mai, đóng vai trị quan trọng phát triển tỉnh Bình Định nói riêng khu vực miền Trung, Tây Nguyên nói chung Sau 14 năm phát triển thực theo quy hoạch, việc đầu tư xây dựng hạ tầng khung bán đảo Phương Mai hoàn thành, tạo sức thu hút định đầu tư phát triển Khu kinh tế Trong q trình đó, nhiều biến đổi kinh tế - xã hội, nhận thức, sở pháp lý tạo bối cảnh hoàn toàn khu vực này.Sau khi,Thủ Tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định đến năm 2040 theo Quyết định số514/2019/QĐ-TTg, Khu kinh tế Nhơn Hội mở rộng diện tích thành 14.308 bao gồm phần thuộc xã Canh Vinh, huyện Vân Canh Do đó, việc xem xét lại thực trạng giao đất, cho thuê đất trở nên cần thiết để xây dựng Khu kinh tế Nhơn Hội phát triển giai đoạn Khu kinh tế Nhơn Hội có khơng gian kinh tế riêng biệt, mơi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, bình đẳng bao gồm: khu chức năng, cơng trình hạ tầng kỹ thuật - xã hội, cơng trình dịch vụ tiện ích cơng cộng, với sách ưu đãi, khuyến khích, ổn định lâu dài chế quản lý thơng thống tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh hàng hóa; dịch vụ khung pháp lý hành ngày hoàn thiện Tồn diện tích đất, mặt nước chun dùng dành cho đầu tư xây dựng phát triển khu chức khu phi thuế quan trọng Khu kinh tế Nhơn Hội theo quy hoạch Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định giao đất lần cho Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh để tổ chức triển khai xây dựng phát triển Khu kinh tế Nhơn Hội theo quy định pháp luật.Nhà đầu tư tổ chức cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước giao đất thuê đất; nhà đầu tư tổ chức cá nhân nước thuê đất để thực dự án đầu tư Khu kinh tế Nhơn Hội có quyền, nghĩa vụ tương ứng với hình thức giao đất thuê đất theo quy định pháp luật đất đai Trong tổng diện tích đất tự nhiên 12.000ha, Khu kinh tế Nhơn Hội giao đất cho thuê đất cho nhà đầu tư thực dự án với diện tích 6.730ha Đến nay, Khu kinh tế Nhơn Hội thu hút 40 dự án đầu tư với tổng vốn đăng ký 34.203 tỷ đồng Trong đó, có nhiều dự án triển khai đưa vào hoạt động Hiện nay, nhiều dự án nhà đầu tư tiếp tục đăng ký đầu tư vào Khu kinh tế Nhơn Hội Như bản, hầu hết khu chức theo quy hoạch Khu kinh tế Nhơn Hội giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư thực dự án Nhằm xem xét đánh giá việc giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội giai đoạn Luật đất đai 2013 có hiệu lực đến có thuận lợi khó khăn để có đề xuất khắc phục cho phù hợp Do đó, học viên chọn đề tài “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định” Mục tiêu nghiên cứu - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tạiKhu kinh tế Nhơn Hội từ năm 2005 – 2019 để thấy rõ kết đạt hạn chế quy trình giao đất cho thuê đất địa phương - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện vướng mắc thực trạng giao đất, cho thuê đất địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu vềthực trạng giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội - Phạm vi không gian: Khu kinh tế Nhơn Hội bán đảo Phương Mai - Phạm vi thời gian: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội từ năm 2005 – 2019 Nhiệm vụ nghiên cứu - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai Khu kinh tế Nhơn Hội - Thu thập tài liệu số liệu tình hình giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội - Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội - Đề xuất giải pháp cho việc thực giao đất, cho thuê đạt hiệu cao thời gian tới Phương pháp nghiên cứu -Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: sử dụng để thu thập thông tin, tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất khu vực nghiên cứu; thu thập tài liệu, số liệu phịng, ban cóliên quan, Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định; thuthập văn bản, tài liệu liên quan đến sách giao đất, cho thuê đất Trungương (Chính phủ, Bộ ngành) tỉnh Bình Định - Phương pháp thống kê, phân tích tài liệu, số liệu: Đối với nguồn số liệu, tài liệu thứ cấp, tất tài liệu, số liệu thứ cấp thu thập được, thống kê, phân loại, lựa chọn hệ thống theo nội dung nghiên cứu.Sau tiến hành thu thập tiếp số liệu thiếu xác minh lại số liệu chưa xác cịn nghi ngờ - Phương pháp khảo sát thực địa: Kiểm tra kết phân tích phịng (phân tích số kiệu, tài liệu), bổ sung cập kết phân tích chưa xác nghi ngờ - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Để phân tích đánh giá làm rõ thực trạng công tác giao đất cho thuê đất dự án Khu kinh tế Nhơn Hội giai đoạn 2005 – 2019, từ đề xuất giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn, góp phần hồn thiện sách giao đất, cho thuê đất tỉnh Bình Định nói chung Việt Nam nói chung STT Tên tổ chức sử dụng đất Quyết định Hợp đồng Công ty CP Số 22/QĐ-BQL ngày 18/01/2016 Pegasus Bình số 1010/QĐ- Định BQL ngày 27/5/2016 Diện tích cho thuê đất (m2) Mục đích sử dụng đất định Thời hạn sử dụng đất 207.477,0 Xây dựng khu du lịch sinh thái khu giáo dục kỹ sống 50 270.884,0 Xây dựng Khu Du lịch Trung Lương (mở rộng) 48,4 357.028,0 Xây dựng Khu du lịch Kỳ Co Nhơn Lý 50 850,0 Xây dựng Trạm kinh doanh xăng dầu 50 13.576,0 Xưởng đóng sửa chửa tàu thuyền 50 Số 664/QĐ3 Công ty TNHH Du lịch Trung BQL ngày 08/4/2016 số Hội 1195/QĐ-BQL ngày 22/6/2016 Công ty Cổ phần Du lịch Thương mại Hồng Đạt 10 Cơng ty TNHH MTV Phong Thư Công ty TNHH MTV Phong Thư Công ty TNHH MTV Phong Thư Công ty cổ phần đầu tư Dviews Công ty TNHH BQL ngày 16/6/2016 Số 1069/QĐBQL ngày 08/6/2016 Số 1071/QĐBQL ngày 08/6/2016 Số 1070/QĐBQL ngày 08/6/2016 BQL ngày 01/7/2016 192.621,8 Số 2276/QĐ- XNK Thành Châu Công ty TNHH MTV Hoa Sen Số 2539/QĐ- Nhơn Hội - Bình 2.751,0 Số 1254/QĐ- BQL ngày 10/11/2016 Định XI Số 1147/QĐ- BQL ngày 12/01/2016 1.063.673,0 Xây dựng Nhà sửa chữa buôn bán ngư lưới cụ Xây dựng Khu du lịch Dviews Resort Xây dựng Khu du lịch cao cấp Thiên Đường Xanh 50 50 50 Xây dựng dự án Nhà máy thép 123.861,0 Hoa Sen Nhơn Hội – Bình Định 1.291.000,0 động vật hoang dã FLC Quy Nhơn 50 Năm 2017 Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Vườn thú Faros Số 197/QĐBQL ngày 20/3/2017 Xây dựng dự án Công viên 50 69 STT XII Tên tổ chức sử dụng đất Quyết định Hợp đồng Diện tích cho thuê đất (m2) Công ty CP Số 196/QĐBQL ngày 1.140.966,1 Tập đồn FLC 20/3/2017 Mục đích sử dụng đất định Xây dựng dự án Học viện Golf Quy Nhơn Thời hạn sử dụng đất 50 Năm 2018 Công ty TNHH Đầu tư Phát triển FLC Faros Bình Định Số 389/QĐBQL ngày 215.879,8 06/6/2018 Công ty TNHH Số 164/QĐ- Fujiwara Bình Định BQL ngày 03/7/2018 Cơng ty CP Dịch vụ Giải trí Hưng Số 343/QĐBQL ngày Thịnh Quy Nhơn 13/11/2018 XII Năm 2019 Công ty TNHH Thiên Hưng Số 305/QĐBQL ngày Mỹ Thọ 16/10/2019 Tổng cộng 604.835,0 5.648.100,0 668.651,3 Xây dựng Khu đô thị chức FLC Xây dựng Nhà máy điện mặt trời Fujiwara Bình Định Xây dựng dự án Khu du lịch Hải Giang Merry Land Xây dựng dự án Đầu tư xây dựng Thiền viện Thiên Hưng 50 50 50 50 30.307.985,2 Nguồn: Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định [13] Trong khoảng thời gian 10 năm, Khu kinh tế Nhơn Hội cho tổ chức, doanh nghiệp thuê đất với diện tích lên đến 3000ha, lớn gấp 50 lần diện tích đất giao giai đoạn Hầu hết dự án thuê giao giao 50 năm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, dự án Khu du lịch khách sạn nghỉ dưỡng Vĩnh Hội, Xây dựng Khu du lịch Kỳ Co - Nhơn Lý, Xây dựng dự án Khu du lịch Hải Giang Merry Land,… Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực có nhiều đổi công tác, cho thuê đất Một điểm đáng ý thu hẹp trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Đây lý khiến số lượng giao đất từ giai đoạn 2013 có phần đi, đó, số lượng dự án thuê 70 đất gia tăng (12 dự án trước 19 dự án sau luật đất đai 2013 có hiệu lực) Đối với dự án thuê đất, hầu hết chủ dự án khẩn trương triển khai việc xây dựng nhà xưởng hạng mục công trình phục vụ sản xuất kinh doanhtheo cam kết dự án đầu tư Điều cho thấy nhu cầu sử dụng đất lớnđồng thời khẳng định lại lần chủ trương định hướng phát triển nềnkinh tế đất nước vận hành theo chế thị trường có quản lý, định hướng củaNhà nước sáng suốt kịp thời Các chủ đầu tư thuê đất sử dụng diện tích đất thuê cách hiệu biểu việc sử dụng hết diện tích vàcó mong muốn th thêm đất mở rộng đầu tư Sự phát triển doanh nghiệp góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất nói chung phát triển củacác doanh nghiệp nói riêng, góp phần làm chuyển đổi cấu kinh tế khu Nhơn Hội theo hướng tăng dần tỷ trọng kinh tế công nghiệp - dịch vụ, giảm dần tỷ trọng kinh tế nơng nghiệp Bên cạnh hợp tác kinh doanh với đối tác quốc tế doanh nghiệp nộp khoản thuế nhập lớn vào ngân sách Trung ương mặt hàng nhập thông qua cửa đường cảng đường thuỷ vào Việt Nam 71 CHƯƠNG 3.ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NHƠN HỘI 3.1 Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất 3.1.1 Kết đạt - Công tác cho thuê đất ngày chặt chẽ góp phần tạo niềm tin vững nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước thực dự án đầu tư Khu kinh tế Nhơn Hội Tỷ lệ giao đất, cho thuê đất đạt 100% tổng dự án thu hút đầu tư vào Khu kinh tế Nhơn Hội, thủ tục đất đai ngày cải thiện, nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư - Tình hình thu hút đầu tư vào Khu kinh tế Nhơn Hồi Lãnh đạo UBND tỉnh Ban Quản lý Khu kinh tế trọng Cụ thể năm gần nhiều dự án lớn, trọng điểm triển khai làm tăng khả sản xuất, thúc đẩy kinh tế tỉnh Bình Định ngày phát triển dự án FLC, Hoa Sen, Becamex, Hưng Thịnh … - Sự phát triển Khu kinh tế Nhơn Hội tác động tích cực đến việc đổi công nghệ, nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp thúc đẩy phát triển ngành công nghiệp phụ trợ Khu kinh tế Nhơn Hội có hoạt động đầu tư phong phú, quy mô đầu tư lớn xác định Khu kinh tế đa ngành, đa lĩnh vực, với trộng tâm phát triển ngành du lịch, dịch vụ, đô thị, công nghiệp, cảng biển, lượng tái tạo thủy sản … - Sự phát triển Khu kinh tế Nhơn Hội góp phần tác động mạnh mẽ đến phát triển kinh tế - xã hội tồn tỉnh Bình Định Sau năm khởi động ban đầu, đến giá trị sản xuất công nghiệp hàng năm chiếm gần 38% kim ngạch xuất chiếm 40% toàn tỉnh, nộp ngân sách gần 1.000 tỷ đồng Hoạt động doanh nghiệp Khu kinh tế Nhơn Hội ngày ổn định - Không vậy, với vai trò động lực Khu kinh tế Nhơn Hội tác động mạnh đến chuyển dịch cấu kinh tế tỉnh theo hướng tích cực, tăng cao tỷ lệ công nghiệp dịch vụ Tại thời điểm năm 2000, cấu nông, lâm, ngư nghiệp, xây dựng – dịch vụ 42,2% - 22,8% - 35% đến tỷ trọng nơng, lâm, ngư nghiệp, 72 giảm 14,4% cịn 27,8%, cơng nghiệp, xây dựng tăng 5% thành 27,8% dịch vụ tăng 4,9% thành 39,9% Thêm vào đó, Khu kinh tế Nhơn Hội nơi tiếp nhận đa số dự án đầu tư có quy mô vốn hàng ngàn tỷ đồng lĩnh vực công nghiệp đô thị, du lịch, dịch vụ nên khẳng định ảnh hưởng mạnh mẽ từ hoạt động Khu kinh tế Nhơn Hội gia tăng số kinh tế địa phương 3.1.2 Khó khăn - Cơng tác quản lý đất đai quan chức tổ chức cho thuê đất, cho thuê lại đất chưa thực liệt dẫn đến xảy tình trạng sử dụng đất sai mục đích; lấn chiếm khoảng 456 trường hợp, tranh chấp đất đai chủ yếu liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng; không đưa đất vào sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng * Nguyên nhân: + Công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất sau cho thuê đất, cho thuê lại đất chưa trọng, thường xuyên + Việc giải lấn chiếm, tranh chấp đất đai chưa kịp thời, dứt điểm + Chưa liệt vấn đề xử lý tổ chức sau tra, kiểm tra phát trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đầu tư quy định pháp luật khác liên quan; Đặc biệt tổ chức nước ngồi có quan hệ đối ngoại hợp tác bền vững với Việt Nam - Tiến độ thực cho thuê đất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu tiến độ dự án đầu tư phê duyệt chủ trương đầu tư cam kết đầu tư tổ chức nước, nước ngồi * Ngun nhân + Cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư chậm: Do giá đất đơn giá bồi thường tài sản đất UBND tỉnh quy định thấp chưa sát với giá thị trường; Người dân tự ý xây dựng cơi nới cơng trình, vật kiến trúc cịn nhiều 73 + Cơng tác giao đất đơn vị thực cơng tác giải phóng mặt cho Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh chậm: Do phải hồn thành bồi thường giải phóng mặt tồn diện tích dự án - Giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa thực sát với giá thị trường UBND tỉnh phê duyệt chậm * Nguyên nhân - Các đơn vị tư vấn thực việc xác định giá đất địa bàn tỉnh Bình Định cịn lực hạn chế - Nhằm thu hút đầu tư vào Khu kinh tế Nhơn Hội nên giá đất để tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất Lãnh đạo UBND tỉnh quan tâm đạo xem xét kỹ trước trình phê duyệt theo quy định 3.2 Đề xuất số giải pháp 3.2.1.Cơ sở đề xuất Thứ nhất, công tác quản lý đất đai quan chức tổ chức sử dụng đất chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng số tổ chức giao đất, cho thuê đất tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hay không sử dụng sử dụng không hết phần diện tích giao, thuê gây lãng phí quỹ đất Cơng tác giám sát tình hình sử dụng đất sau giao, cho thuê chưa quan tâm, trọng Việc giải khiếu nại, tranh chấp đất đai chưa kịp thời, số trường hợp tổ chức có tranh chấp ranh giới với hộ dân xung quanh diễn thời gian dài chưa giải quyết, gây xúc xã hội Trường hợp có tra, kiểm tra, phát tổ chức xảy vi phạm việc sử dụng đất chưa có chế tài xử lý nghiêm quan quản lý tổ chức sử dụng đất Các quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai chưa đủ mạnh, mức xử phạt chưa có tính răn đe cao nên có số tổ chức cố tình sai phạm Thứ hai, số dự án thẩm định để xác định nhu cầu sử dụng đất chưa cân nhắc, điều tra xem xét kỹ điều kiện lực thực củachủ 74 đầu tư dẫn đến số trường hợp chủ đầu tư thực khơng có lực tài lập dự án chiếm, giữ đất, chậm đưa vào sử dụng bỏ hoang lãng phí Thứ ba, giá đất giao đất, cho thuê đất Theo quy định hành: Giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành công bố vào ngày 01/01 hàng năm để làm tính: thuế sử dụng đất; thuế nhận từ chuyển quyền sử dụng đất; tiền sử dụng đất tiền thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Quy định dẫn đến sách giá đất chưa phù hợp với chất kinh tế xã hội quan hệ sử dụng đất Nhà nước người sử dụng đất Bởi thực tế Nhà nước giao đất cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường đất, mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau; quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực định hành Nhà nước Việc Nhà nước thu tiền tổ chức giao đất bồi thường cho người bị thu hồi đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường thời điểm giao đất, thu hồi đất phù hợp với chất kinh tế xã hội quan hệ chuyển nhượng đất đai Giá đất ban hành đầu năm lại áp dụng cho năm không phù hợp với diễn biến giá đất năm Chính sách giá đất hành cịn nhiều mâu thuẫn vừa quy định khung giá, vừa quy định phải sát với giá thị trường dẫn đến mâu thuẫn phức tạp trình áp dụng Khi bị thu hồi đất, hộ dân thường yêu cầu giá bồi thường phải cao, thu tiền sử dụng đất, tổ chức giao đất, cho thuê đất lại khiếu nại giá cao Hiện nay, yếu tố giá đất bồi thường tăng, giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất tăng dẫn đến chi phí vào đầu tư, sản xuất kinh doanh tăng gây nhiều khó khăn, trở ngại cho quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt tổ chức kinh tế vừa nhỏ Trên thực tế cho thấy, giá đất UBND tỉnh, Thành phố ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế điều kiện bình thường, nhiều trường hợp thấp so với giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Do đó, dùng để tính tiền sử dụng đất Nhà nước bị thất thu, sử 75 dụng để tính bồi thường đất người bị thu hồi đất chịu thiệt thòi, nhiều tổ chức lợi dụng kẽ hở xin giao đất, cho thuê đất chờ thời chuyển nhượng lại, cho thuê lại kiếm lời… Thứ tư, phía quan quản lý Nhà nước số bất cập như: công tác đo đạc lập đồ địa khơng kịp thời so với biến động sử dụng đất ngồi thực địa Việc ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào quản lý đất đai cịn chưa đồng Thứ năm, cán công chức, viên chức làm lĩnh vực tài nguyên môi trường địa bàn huyện thiếu mặt số lượng cịn hạn chế trình độ chun mơn Việc quản lý hồ sơ, số liệu phục vụ công tác quản lý đất đai xã, phường thực chưa tốt, tiến hành thủ công dẫn tới hiệu thấp, tốn thời gian Việc theo dõi, cập nhật biến động sử dụng đất tổ chức chưa quan tâm dẫn tới việc số tổ chức sử dụng diện tích sai lệch so với diện tích giao, thuê thời gian dài mà không phát hiện, xử lý 3.2.2 Một số giải pháp 3.2.2.1 Giải pháp sách pháp luật Có sách tài đất đai đảm bảo cho người sử dụng đất bị thu hồi có đủ kinh phí để chuyển đổi nghề nghiệp ổn định sống tốt chưa bị thu hồi đất Vấn đề đồng nghĩa với việc tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước thực việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu sử dụng đất, hạn chế việc đầu gây lãng phí đất Quy định cụ thể việc chủ đầu tư phải chấp hành đầy đủ nghiêm túc sách tái định cư thực thu hồi đất Việc xây dựng khu tái định cư phải thực trước so với dự án đầu tư phát triển kinh tế để đảm bảo chất lượng khu tái định cư Có sách bảo vệ quyền lợi người góp vốn quyền sử dụng đất để khuyến khích người sử dụng đất khu quy hoạch thực chế góp vốn quyền sử dụng đất với nhà đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà đầu tư sản xuất kinh doanh, đảm bảo trì quyền lợi lâu dài 76 Xem xét việc xây dựng quỹ hỗ trợ thường xun cho nơng dân có đất bị thu hồi hết tuổi lao động, sở trích phần nguồn thu từ tiền thuê đất tiền thuế sản xuất kinh doanh với đóng góp đơn vị thuê đất 3.2.2.2 Giải pháp tổ chức, cải cách thủ tục hành Thực tốt quy chế dân chủ xã, phường, thị trấn để nhân dân nắm bắt đầy đủ kịp thời chủ trương đường lối Đảng, sách pháp luật Nhà nước quy định địa phương Công khai minh bạch tất dự án quy hoạch tạo điều kiện để nhân dân tham gia ý kiến đóng góp Trong q trình triển khai thực cần huy động sức mạnh vào tồn hệ thống trị sở đoàn thể, cán Đảng viên phải hiểu rõ nắm nội dung dự án để có hiểu biết định tuyên truyền giải thích nhân dân chất vấn 3.2.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng đất tổ chức cho thuê đất, cho thuê lại đất; đẩy nhanh tiến độ cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội a Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng đất tổ chức cho thuê đất, cho thuê lại đất Khu kinh tế Nhơn Hội - Thường xuyên tổ chức phổ biến giáo dục sách pháp luật đất đai cho cán làm công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai từ sở đến địa phương tổ chức thuê đất để nâng cao hiểu biết, chấp hành nghiêm túc quy định pháp luật - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên cáctổ chức sau nhà nước cho thuê đất, cho thuê lại đất để phát hiện, nhắc nhở khắc phục vấn đề tồn việc sử dụng đất đai tổ chức - Phát hiện, nhận phản ánh tổ chức nhà nước cho thuê đất, cho thuê lại đất tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai để tổ chức thực xử lý kịp thời đảm bảo tiến độ thực dự án tạo niềm tin cho tổ chức + Kiên xử lý nghiêm việc thu hồi đất, khơng có phân biệt tổ chức nước nước trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đầu tư quy định pháp luật khác có liên quan mà cần phải thu hồi đất 77 b Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cho thuê đất, cho thuê lại đất cho tổ chức Khu kinh tế Nhơn Hội + Đẩy nhanh công tác bồi thường GPMB bàn giao cho nhà đầu tư: + UBND cấp tỉnh cần đạo giao UBND cấp huyện rà soát, xây dựng phương án giá đất phù hợp với thị trường; Thường xuyên kiểm tra, xử lý kịp thời cácphạm trật tự xây dựng địa bàn + Đẩy nhanh việc xác định giá đất cụ thể, đơn giá cho thuê đất: Giao cho Ban quản lý khu kinh tế làm đầu mối trực tiếp chủ trì xác định giá đất cụ thể, xác định đơn giá cho thuê đất; đồng thời ghi thu ghi chi tiền ứng trước bồi thường GPMB; thực sách miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án đầu tư địa bàn Khu kinh tế, Khu công nghiệp + Đẩy nhanh tiến độ giao đất cho Ban Quản lý khu kinh tế: UBND tỉnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường sở quy hoạch chung Khu kinh tế, quy hoạch chi tiết dự án đầu tư, tham mưu giao đất theo quy hoạch cho Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh trước 3.2.2.4 Giải pháp giảm thiểu tác động tiêu cực môi trường - Trong trình thẩm định dự án đầu tư, quan quản lý nhà nước cần trọng đến quy trình cơng nghệ đưa vào sử dụng nhà máy, từ đánh giá ảnh hưởng liên quan đến môi trường nguyên liệu đầu vào, trìnhsản xuất phụ phẩm tạo thành phẩm để có biện pháp giảm thiểu phù hợp; - Đánh giá tổng thể điều kiện tự nhiên, khí hậu khu vực triển khai dự án tác động yếu tố phát sinh bắt đầu triển khai công tác bồi thường, GPMB; công tác thi công dự án dự án vào hoạt động đến môi trường sống khu vực, từ đề biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động phù hợp - Không chấp thuận dự án đầu tư có nguy gây ô nhiễm môi trường cao mà biện pháp khắc phục, giảm thiểu rõ ràng; tránh việc bất chấp việc gây tác động nguy hại đến môi trường đời sống để đánh đổi lấy kinh tế 78 3.2.2.5 Nâng cao lực cán Nếu giải pháp mang tính sách, giải pháp mặt người, khơng có cán có lực, có trình độ chun mơn tốt dù có thực biện pháp tốt đến đâu kết không mong muốn Để nâng cao lực cho cán làm công tác quản lý đất đai, cần tăng cường công tác đào tạo cán bộ; đồng thời phổ biến cho cán quản lý văn pháp luật để họ nắm bắt tinh thần văn từ áp dụng văn vào thực tiễn cách đắn Cần quan tâm tới việc giám sát, uốn nắn cán việc thực thủ tục hành Có tiêu chí đánh giá lực cán quản lý để đánh giá thường xuyên, phát sai phạm quản lý cán địa chính, kịp thời kiểm điểm chấn chỉnh họ Kiên xử lý cán cố tình làm sai có hành vi gây phiền hà, nhũng nhiễu thực thủ tục hành 3.2.2.6 Tạo điều kiện để người dân tham gia giám sát dự án đầu tư Thanh tra, kiểm tra công tác giao cho thuê đất Tuy nhiên, giao phó việc tra, kiểm tra cho quan quản lý đất đai chưa đủ Do đó, có kiểm tra quan quản lý đất đai khó phát vi phạm sử dụng đất đai Vì vậy, cần khuyến khích tạo điều kiện cho người dân tham gia vào giám sát việc sử dụng đất dự án đầu tư, khuyến khích họ phản ánh ý kiến, bất cập sử dụng đất đai Nhân dân đội ngũ đông đảo, sử dụng đội ngũ vào công tác giám sát tạo điều kiện cho quan quản lý đất đai quản lý tốt Các quan chức cần thường xuyên lắng nghe ý kiến phản ánh nhân dân, tuyên truyền pháp luật đất đai đến người dân, cho người dân thấy quyền lợi nghĩa vụ họ việc sử dụng đất đai khuyến khích họ nói lên tiếng nói cách tốt để người dân tham gia vào công việc quản lý đất đai 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Qua trình thực đề tài “Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định”, đưa số kết luận kiến nghị sau: Kết luận - Giai đoạn từ năm 2005-2019, địa bàn Khu Kinh tế Nhơn Hội, Ban Quản lý Khu kinh tế tiến hành thủ tục giao đất cho 25 tổ chức với diện tích 56,1ha cho thuê đất cho 31 tổ chức với diện tích 3.030,8ha Do đó, góp phần thu hút đầu tư, triển khai nhiều dự án lớn, trọng điểm làm tăng khả sản xuất., nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp thúc đẩy phát triển ngành dịch vụdu lịch, công nghiệp phụ trợ - Việc giao đất, cho thuê đất địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội cịn tồn số khó khăn liên quan đến cơng tác giải phóng mặt chậm; cơng tác thẩm định điều kiện cho thuê đất chưa thực tốt; nhiều bất cập nảy sinh thực công tác giao đất, cho thuê đất chưa hướng dẫn cụ thể Luật Đất đai văn luật Kiến nghị - Tiếp tục triển khai thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh phê duyệt̀ nhiều dự án chưa phù hợp quy hoạch - Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, công khai quy hoạch, thực việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo quy hoạch phê duyệt - Đề tài dừng mức đánh giá kết thực giao đất, cho thuê đất đề xuất giải pháp nằm góp phần quản lý, sử dụng đấthiệu thời gian đến, chưa tính đến phương án bố trí tiêu sử dụng đất, cân đối quỹ đất kỳ đến địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội Vì vậy, để quản lý việc giao đất, cho thuê đất địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội hiệu thời gian đến, đề nghị Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định 80 cần phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn Từ lựa chọn phương án bố trí sử dụng đất tối ưu, đảm bảo hiệu kinh tế - xã hội môi trường đáp ứng yêu cầu việc sử dụng đất đai bền vững./ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ Tài nguyên Môi trường (2018),Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Ban Quản lý Khu kinh tế Bình Định (2019), Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nhơn Hội tỉnh Bình Định đến 2040 tỷ lệ 1:10000, tỉnh Bình Định Ban Quản lý Khu kinh tế Bình Định (2020), Báo cáo sơ kết cơng tác năm 2019, tỉnh Bình Định Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2017), Nghị định số 35/2017/NĐ-CP ngày 03/4/2017 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Khu kinh tế, Khu công nghệ cao 6.Nguyễn Đình Bồng (2017), Nghiêncứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Bộ Tài ngun Mơi trường 7.Nguyễn Đình Bồng (2011), Giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế có yếu tố nước theo quy định pháp Luật Đấtđai, Hội thảo khoa học tư vấn sửa đổi Luật Đất đai, Hội Khoa học đất Việt Nam Trần Kim Chung (2017), Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, Hội thảo thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Hà Nội Nguyễn Thị Dung (2018), Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta –Thực trạng giải pháp hoàn thiện,đề tài cấp sở Viện Nghiên cứu Lập pháp 10 Chính phủ nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 82 11 UBND tỉnh Bình Định (2020), Quyết định số 34/2020/QĐ-UBND ngày 15/6/2020 UBND tỉnh Bình Định việc Ban hành quy chế phối hợp giải thủ tục hành đất đai Khu kinh tế Nhơn Hội 12.Tổng cục Quản lý đất đai – Viện nghiên cứu quản lý đất đai (2011), Nghiên cứu hệ thống sách pháp luật cho thuê đất giai đoạn 2003 đến 13.UBND tỉnh Bình Định (2019), Báo cáo kinh tế xã hội tỉnh năm 2019 14 UBND tỉnh Bình Định (2018), Giá th đất có hạ tầng KCN, Cổng thông tin điện tử UBND tỉnh Bình Định Website 15 Báo Tuổi trẻ (2020), Bình Định kỳ vọng vào Khu kinh tế Nhơn Hội công nghệ 4.0 https://tuoitre.vn/binh-dinh-ky-vong-vao-khu-kinh-te-nhon-hoi-va-cong-nghe-4-020201015080513685.htm 83 ... số liệu tình hình giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội - Đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội - Đề xuất giải pháp cho việc thực giao đất, cho thuê đạt hiệu cao... Khu kinh tế Nhơn Hội Như bản, hầu hết khu chức theo quy hoạch Khu kinh tế Nhơn Hội giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư thực dự án Nhằm xem xét đánh giá việc giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế. .. v? ?thực trạng giao đất, cho thuê đất Khu kinh tế Nhơn Hội - Phạm vi không gian: Khu kinh tế Nhơn Hội bán đảo Phương Mai - Phạm vi thời gian: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho