Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện vĩnh tường tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG - TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG - TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Viết Khanh Thái Nguyên - Năm 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, toàn số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Việt Anh ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực luận văn nhận đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo từ thầy giáo, ủng hộ giúp đỡ ngƣời thân, bạn bè đồng nghiệp Nhân dịp này, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Viết Khanh trực tiếp hƣớng dẫn thời gian thực đề tài; xin chân thành cảm ơn thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trƣờng, Ban Quản lý đào tạo Sau đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Ngun hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi q trình học tập trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Tơi xin chân thành cảm ơn, nhiệt tình giúp đỡ quan đơn vị ngành Tài nguyên Mơi trƣờng tỉnh Vĩnh Phúc, phịng ban UBND huyện Vĩnh Tƣờng nhiệt tình giúp đỡ tơi thời gian điều tra số liệu có ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn ngƣời thân gia đình, bạn bè, đồng nghiệp khích lệ tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn! Tác giả Nguyễn Việt Anh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LUC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu, yêu cầu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 2.3 Yêu cầu CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Bất động sản thị trƣờng bất động sản .3 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trƣờng bất động sản 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.2.1 Khái niệm giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.1 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.2 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá QSDĐ 12 1.3.3 Các phƣơng pháp định giá đất đấu giá QSDĐ 12 1.4 Kinh nghiệm đấu giá đất số nƣớc giới Việt Nam 13 1.4.1 Mỹ 13 1.4.2 Trung Quốc 15 1.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất số địa phƣơng 19 iv CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu .23 2.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu .23 2.3 Nội dung nghiên cứu 23 2.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 24 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 28 3.2 Tình hình quản lý đất đai thị trƣờng bất động sản địa bàn huyện 34 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34 3.2.2 Tình hình sử dụng đất 39 3.2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng 41 3.3 Cơ sở pháp luật quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 44 3.3.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 44 3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá 45 3.3.3 Công tác xác định giá sàn thực đấu giá QSDĐ 46 3.3.4 Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất 46 3.3.5 Quản lý sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất: 52 3.4 Kết đấu giá số dự án điều tra 52 3.4.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 52 3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 54 3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 57 3.4.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 59 v 3.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 62 3.5.1 Hiệu kinh tế 62 3.5.2 Hiệu xã hội 68 3.5.3 Hiệu công tác quản lý Nhà nƣớc 69 3.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 70 3.6.1 Công tác tổ chức 70 3.6.2 Đối với ngƣời tham gia đấu giá 70 3.7 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 70 3.7.1 Nhóm giải pháp chế đấu giá QSDĐ 70 3.7.2 Nhóm giải pháp quy hoạch, kế hoạch 71 3.7.3 Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Các chữ viết tắt BĐS Bất động sản CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng CN-XD Công nghiệp - Xây dựng GTSX Giá trị sản xuất GCN Giấy chứng nhận NN-TS Nông nghiệp, thủy sản QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TM-DV Thƣơng mại - Dịch vụ TW Trung Ƣơng UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1: Tốc độ tăng trƣởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tƣờng 29 Bảng 3.2: Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Vĩnh Tƣờng 29 Bảng 3.3: Diện tích loại đất huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 40 Bảng 3.4: Các bất động sản tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 41 Bảng 3.5: Số lƣợng giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 43 Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ xã Đại Đồng 53 Bảng 3.7: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng 54 Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ TT Thổ Tang 55 Bảng 3.9: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất TT Thổ Tang 56 Bảng 3.10: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ xã Lý Nhân 58 Bảng 3.11: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Lý Nhân 58 Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ xã Tuân Chính 60 Bảng 3.13: Danh sách ngƣời trúng đấu giá QSD đất xã Tuân Chính 60 Bảng 3.14: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Đại Đồng 62 Bảng 3.15: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ TT Thổ Tang 63 Bảng 3.16: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Lý Nhân 64 Bảng 3.17: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Tuân Chính 65 Bảng 3.18: Bảng thống kê kết dự án đấu giá QSDĐ 66 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 26 62 3.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1 Hiệu kinh tế 3.5.1.1 Đối với Nhà nước - Khai thác hợp lý quỹ đất - Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng: Nhà nƣớc đầu tƣ cho vay để BT GPMB, làm sở hạ tầng; đƣa đấu giá ngƣời dân nhà đầu tƣ bỏ vốn để tham gia Số tiền thu đƣợc đƣợc sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nƣớc, phát triển sở hạ tầng huyện + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tƣ cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phƣơng Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc nói chung huyện nói riêng Đấu giá quyền sử dụng đất với nguyên tắc tạo cạnh tranh lành mạnh ngƣời tham gia đấu giá, ngƣời trả giá cao ngƣời nhận đƣợc QSD đất Do vậy, diện tích đất đƣợc sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh kế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng Mức chênh lệch (MCL) đƣợc tính nhƣ sau: Số tiền thu đƣợc sau đấu giá MCL = Giá sàn Giá trúng đấu giá thấp MCL1 = Giá sàn tƣơng ứng Giá trúng đấu giá cao MCL2 = Giá sàn tƣơng ứng Số tiền thu đƣợc = Giá sàn x diện tích đấu giá Thực tế qua dự án đấu giá cho ta thấy: 63 Bảng 3.14: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Đại Đồng 100 Giá khởi điểm (1.000đ /m2) 5.400 Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) 540.000 Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) 5.450 Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) 545.000 Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) 1,009 12 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 13 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 14 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 16 100 5.400 540 000 5.450 545.000 1,009 17 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 18 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 19 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 20 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 10 65 98 12.200 1.293.600 12.990 1.299.000 1,004 11 66 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 12 68 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 13 69 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 14 70 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 15 71 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 16 72 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 12.834.000 1,006 STT Tên đất Diện tích (m2) 11 Tổng 1598 12.753.600 Nhƣ vậy, từ kết bảng 3.14 cho ta thấy tính theo giá sàn thu đƣợc 12.753.600.000đồng, nhƣng qua đấu giá thu đƣợc 12.834.000.000 đồng vƣợt so với giá sàn 80.400.000 đồng Mức chênh lệch số tiền thu đƣợc số tiền ƣớc thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 12.834.000/12.753.600= 1,006 (lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi điểm MCL1 = 1,004 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm MCL2 = 1,009(lần) 64 Bảng 3.15: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ TT Thổ Tang STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Tên đất khơng có số D1 C1 C28 D2 D3 D4 D5 D14 D15 D16 D17 D18 D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 D28 D29 D30 Tổng Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) 80 8.000 640.000 9.000 720.000 1,125 92 112 112 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 2.496 4.800 4.800 4.800 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 441.600 537.600 537.600 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 10.556.800 4.870 4.866 4.821 4.140 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.040 4.080 4.120 4.020 4.200 4.200 4.200 4.250 4.300 4.300 4.020 4.600 448.000 545.000 539.900 414.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 404.000 408.000 412.000 402.000 420.000 420.000 420.000 425.000 430.000 430.000 402.000 460.000 10.915.900 1,014 1,014 1,004 1,035 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,010 1,020 1,030 1,005 1,050 1,050 1,050 1,063 1,075 1,075 1,005 1,150 1,034 Nhƣ vậy, từ kết bảng 3.15 cho ta thấy tính theo giá sàn thu đƣợc 10.556.800.000đồng, nhƣng qua đấu giá thu đƣợc 10.915.900.000 đồng vƣợt so với giá sàn 359.100.000đồng Mức chênh lệch số tiền thu đƣợc số tiền 65 ƣớc thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 10.915.900.000 /10.556.800.000= 1,034 (lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi điểm MCL1 = 1,005 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm MCL2 = 1,125(lần) Bảng 3.16: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Lý Nhân STT 10 11 12 13 14 15 16 Tên đất 16 17 14 15 18 25 26 19 20 22 24 27 28 29 Tổng Diện tích (m2) 98 98 98 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1594 4.800 4.800 4.800 Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) 470.400 470.400 470.400 4.000 4.000 4.000 400.000 400.000 400.000 4.210 4.360 4.300 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 4.390 4.060 4.390 4.060 4.150 4.120 4.060 4.030 4.120 4.000 400.000 4.030 Giá khởi điểm (1.000đ /m2) 6.611.200 Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) 4.837 4.953 4.861 Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) 474.000 485.400 476.400 421.000 436.000 430.000 439.000 406.000 439.000 406.000 415.000 412.000 406.000 403.000 412.000 403.000 6.863.800 1,008 1,032 1,013 1,053 1,090 1,075 1,098 1,015 1,098 1,015 1,038 1,030 1,015 1,008 1,030 1,008 1,038 Nhƣ vậy, từ kết bảng 3.16 cho ta thấy tính theo giá sàn thu đƣợc 6.611.200.000đồng, nhƣng qua đấu giá thu đƣợc 6.863.800.000đồng vƣợt so với giá sàn 252.600.000đồng Mức chênh lệch số tiền thu đƣợc số tiền ƣớc thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 6.863.800.000/6.611.200.000= 1,038 (lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi điểm MCL1 = 1,008 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm MCL2 = 1,098(lần) 66 Bảng 3.17: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Tuân Chính STT Tên đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) Giá trúng đấu giá /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) (1.000đ 1 100 3.000 300.000 3.090 309.000 1,030 100 3.000 300.000 3.150 315.000 1,050 26 156 2.000 312.000 2.019 315.000 1,010 29 163 2.400 391.200 2.418 394.200 1,008 31 133 1.800 239.400 1.823 242.400 1,013 51 159 3.000 477.000 3.019 480.000 1,006 52 109 3.000 327.000 3.028 330.000 1,009 53 110 3.000 330.000 3.055 336.000 1,018 66 101 3.000 303.000 4.020 406.000 1,340 10 67 101 3.000 303.000 3.149 318.000 1,050 11 68 101 3.000 303.000 3.089 312.000 1,030 12 69 101 3.000 303.000 3.208 324.000 1,069 13 54 110 3.600 396.000 3.655 402.000 1,015 14 56 103 3.600 370.800 4.495 463.000 1,249 15 63 136 2.400 326.400 2.422 329.400 1,009 16 65 154 2.400 369.600 2.497 384.600 1,041 17 75 158 2.000 316.000 2.019 319.000 1,009 18 76 158 2.000 316.000 2.019 319.000 1,009 6.298.600 1,053 Tổng 2.253 5.983.400 Nhƣ vậy, từ kết bảng 3.17 cho ta thấy tính theo giá sàn thu đƣợc 5.983.400.000đồng, nhƣng qua đấu giá thu đƣợc 6.298.600.000đồng vƣợt so với giá sàn 315.200.000đồng Mức chênh lệch số tiền thu đƣợc số tiền ƣớc thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL =6.298.600.000/5.983.400.000= 1,053(lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi điểm MCL1 = 1,006 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm MCL2 = 1,249(lần) 67 Bảng 3.18: Bảng thống kê kết dự án đấu giá QSDĐ Tổng tiền theo giá sàn (1.000đ) Tổng tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch (1.000đ) Chênh lệch giá trúng đấu giá giá sàn (lần) STT Tên dự án Tổng diện tích (m2) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng 1598 12.753.600 12.834.000 80.400 1,006 2.496 10.556.800 10.915.900 359.100 1,034 1594 6.611.200 6.863.800 252.600 1,038 2.253 5.983.400 6.298.600 315.200 1,053 7.941 35.905.000 36.912.300 1.007.300 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất TT Thổ Tang Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Lý Nhân Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tuân Chính Tổng 1,028 Từ bảng 3.18 cho ta thấy, với diện tích 7.941m2 đất qua đấu giá quyền sử dụng đất thu 36.912.300.000đ vƣợt 1.007.300.000 đồng so với giá sàn điều cho thấy hiệu kinh tế việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn thu lại khoản tiền lớn cho Nhà nƣớc Mức chênh lệch số tiền thu đƣợc số tiền ƣớc thu dự án là: MCL = 36.912.300/35.905.000= 1.028 (lần); đồng thời mức chênh lệch dự án không chênh lệch nhiều Từ bảng 3.18 cho ta thấy việc xác định giá khởi điểm sát với giá trúng đấu giá bất động sản 3.5.1.2 Đối với người sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tƣợng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trƣớc đấu giá đƣợc tiến hành, nhƣng ngƣời tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực địa nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đƣợc đem đấu giá Do vậy, họ mua đƣợc đất với giá xác định thƣờng thấp so với việc mua đất theo cách thông thƣờng thị trƣờng 68 Không phải trả hay phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm mơi giới thƣờng đặt Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhƣợng QSD đất đặc biệt, Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách bên đối tác giao dịch bất động sản Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do ngƣời sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất bƣớc lơi kéo đƣợc ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trƣờng quy đƣợc phát triển Thực tế chứng minh nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nƣớc có đƣợc nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế đất nƣớc 3.5.2 Hiệu xã hội 3.5.2.1 Phát triển hạ tầng kỹ thuật xã hội Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo nguồn đầu tƣ xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đƣờng giao thông, trƣờng học, bệnh viện, trạm xá, hệ thống cấp thoát nƣớc, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện cơng trình khác 3.5.2.2 Hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đ …) đƣợc phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến ngƣời nơng dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề mới, ngành nghề thủ công đƣợc đầu tƣ lƣợng vốn đáng kể tạo việc làm cho lực lƣợng lao động dƣ thừa địa bàn huyện 3.5.2.3 Đảm bảo cho người dân an tâm tham gia thị trường bất động sản Giá đất đƣợc công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trƣờng, xoá bỏ giá ảo thị trƣờng BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 69 3.5.3 Hiệu công tác quản lý Nhà nước Tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước đất đai: a) Đất đai, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trƣờng đƣợc khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc, khẳng định đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu đƣợc từ đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trƣờng, thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất hàng hoá hoạt động thị trƣờng BĐS b) Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, cơng tác cấp GCN QSDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin ngƣời sử dụng đất Bài học rút đƣợc từ việc đấu giá công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải đƣợc thực trƣớc bƣớc, đảm bảo tính đồng bộ, tính khả thi dự án c) Đấu giá quyền sử dụng đất, với phƣơng thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp nhƣ chế giao, cấp đất, thủ tục rƣờm rà, làm ảnh hƣởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nƣớc nhân dân d) Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nƣớc định giá đất, hình thành thị trƣờng BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trƣờng bất động sản Nếu đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc tiến hành thƣờng xuyên, liên tục phạm vi nƣớc giúp Nhà nƣớc thống kê đƣợc giá đất chuyển nhƣợng thực tế vùng, khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nƣớc định giá đất sát với giá chuyển nhƣợng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc từ tài sản đất đai e) Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tƣ nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đồng thời loại bỏ đƣợc yếu tố tiêu cực chế Xin - Cho tồn nhiều địa phƣơng nƣớc, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc 70 3.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chƣa khoa học, cịn mang nặng tính hành chính; việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có ngƣời đăng ký tham gia - Thủ tục để đƣa đƣợc lô đất vào đấu giá quyền sử dụng đất qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trƣơng cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chƣa có Quy định để phịng tránh, chƣa có chế tài để xử phạt cụ thể; - Việc công khai quảng cáo cho khu vực đấu giá chƣa đƣợc thực có hiệu cao 3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá - Ngƣời tham gia đấu giá khơng hình dung đƣợc phát triển khu vực đấu giá nên giá đƣa đấu giá thƣờng thấp giá thị trƣờng; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá quyền sử dụng đất - Một số truờng hợp ngƣời tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt đặt cọc trƣớc - Ngƣời tham gia đấu giá phải ngƣời am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Hiện dự án đấu giá đất có nhiều trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực khơng có nhiều 3.7 Một số đề xuất công tác đấu giá đất 3.7.1 Nhóm giải pháp chế đấu giá QSDĐ Thực tế cho thấy, giá sàn số lơ đất cịn chƣa thực phù hợp với giá thị trƣờng Cho nên cần xác định nhu cầu thực tế sử dụng đất giá sàn cho phù hợp để đạt hiệu cao 71 Cần công khai cho khu vực đấu giá cần đƣợc công khai rộng rãi thực có hiệu để ngƣời dân hình dung đƣợc khu vực đấu giá 3.7.2 Nhóm giải pháp quy hoạch, kế hoạch 3.7.2.1 Quy hoạch chỉnh trang đô thị huyện Huyện Vĩnh Tƣờng cần bƣớc tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị huyện để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập đƣợc hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo đƣợc liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao đƣợc giá trị quyền sử dụng đất 3.7.2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất a) Đầu tƣ cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, thị trấn, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu b) Hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ngƣời dân hiệ n nhƣ nhu cầu xã hội 3.7.2.3 Dự án đấu giá a) Đối với dự án đấu giá đất cần đƣợc đầu tƣ hạ tầng trƣớc đƣa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất dấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá ngƣời trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu giá nhƣ diễn thời gian vừa qua nhiều dự án khơng kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất; b) Trên sở cung cầu thị trƣờng khu vực thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác khơng nên để diện tích q lớn q nhỏ 3.7.3 Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên 3.7.3.1 Quản lý công tác đấu giá QSDĐ Từng bƣớc giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để ngƣời dân dễ dàng tìm hiểu đƣợc thơng tin, nhƣ tiếp cận đƣợc đất 3.7.3.2 Tổ chức đấu giá a) Thông tin đấu giá QSDĐ - Công khai thông tin quy hoạch để ngƣời dân nghiên cứu - Cơng khai kế hoạch đấu giá để ngƣời dân chuẩn bị tham giá góp ý 72 b) Quy trình thực hiên Các quy trình dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đƣờng để triển khai dự án 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua tìm hiểu cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc, rút số kết luận sau * Về kinh tế Huyện Vĩnh Tƣờng sử dụng quỹ đất hợp lý, huy động đƣợc nhiều nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng, tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tƣ cho dự án tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Đấu giá quyền sử dụng đất mang ý nghĩa to lớn việc tăng nguồn thu ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp - đại hoá đất nƣớc Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh ngƣời tham gia đấu giá, ngƣời trả giá cao ngƣời nhận đƣợc quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần cho thị trƣờng đƣợc phát triển Thực tế qua nghiên cứu dự án cho thấy, việc đấu giá quyền sử dụng đất thu lại cho ngân sách Nhà nƣớc khoản tiền tƣơng đối lớn 36.912.300.000 đồng * Về mặt xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phƣơng, nhiều dự án trích nguồn thu từ đấu giá để xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trƣờng học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tƣ trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao chất lƣợng dạy học khám chữa bệnh cho nhân dân Ngoài cịn góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất xã hội * Về công tác quản lý sử dụng đất đai Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nƣớc Đấu giá quyền sử dụng đất tạo sức ép để việc quản lý đất đai quy 74 hoạch đất đai, thơng qua chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc Luật hoá đƣợc hƣớng dẫn ngày cụ thể Từ hiệu đấu giá đất đem lại đẫ tác động tới công tác quản lý đất đai cấp quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ tốt Kiến nghị Để kích thích cầu đấu giá QSDĐ tăng tham gia ngƣời dân cần: - Khi có kế hoạch đấu giá QSDĐ phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá để ngƣời dân tiếp cận thêm thơng tin - Đầu tƣ hạ tầng trƣớc đấu giá QSD đất, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá ngƣời trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Các thủ tục dự án đấu giá QSD đất cần đƣợc xử lý nhanh, kịp thời 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004), Thơng tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hƣớng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2012), Thông tƣ số 48/2005/TT-BTC ngày 16/3/2012 hƣớng dẫn việc xác định giá thời điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất Bộ Tài (2012), Thơng Tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài việc hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chi cục Thống kê huyện Vĩnh Tƣờng (2012), Niên giám thống kê năm 2012 Chi cục Thống kê huyện Vĩnh Tƣờng (2013), Niên giám thống kê năm 2013 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản 11 Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ -CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 12 Đỗ Thị Lan (2012), Bài giảng Kinh doan bất động sản, Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên 13 Đỗ Thị Lan (2012), Giáo trình Kinh tế đất, nhà xuất Nơng nghiệp 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất NXB nơng nghiệp I, Hà Nội 15 Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (1993), Luật Đất đai năm 1993, NXB trị quốc gia 16 Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (2003), Luật Đất đai năm 2003, NXB trị quốc gia 76 17 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 18 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 19 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất dành cho Cao học, Hà Nội 20 21 22 23 24 25 26 Phịng Tài ngun Mơi trƣờng (2013), Số liệu kiểm kê đất đai UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2009), Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường đến năm 2020 UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2012), Báo cáo kết thực phát triển KT-XH năm 2012 UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2012), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2020 UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2013), Báo cáo kết thực phát triển KT-XH năm 2013 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2009), Quyết định số 42/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc ban hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Quyết định số 40/2011/QĐ – UBND việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền cho thuê đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ... đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.4 Kết đấu giá số dự án điều tra - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Thổ Tang - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất. .. tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Mục tiêu cụ thể Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc; Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền. .. ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG - TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT