(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019

(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM LỊ VĂN TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM LỊ VĂN TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hồn tồn trung thực chưa cơng bố hình thức bậc đào tạo Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Lò Văn Tiến ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực luận văn tơi tỏ lịng biết ơn cảm ơn chân thành tới: - Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu - Trường Đại học Nông Lâm, thầy cô giáo, người trang bị kiến thức cho suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun Với lịng biết ơn chân thành sâu sắc nhất, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo - TS Nguyễn Ngọc Anh, người trực tiếp bảo, hướng dẫn khoa học nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo cán nơi công tác tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu; cám ơn Phịng Tài Ngun Mơi trường, UBND thành phố Điện Biên Phủ, phòng ban địa bàn thành phố giúp đỡ thu thập thơng tin, số liệu suốt q trình thực nghiên cứu luận văn Xin chân thành cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp động viên, giúp đỡ nhiệt tình đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hồn thành luận văn Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn tơi chắn khơng thể tránh khỏi sơ suất, thiếu sót, tơi mong nhận đuợc đóng góp thầy, giáo, nhà khoa học tồn thể bạn bè, đồng nghiệp Tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lò Văn Tiến năm 2020 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận đề tài 2.1.1 Bất động sản 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.2 Cơ sở pháp lý 11 2.2.1 Hệ thống pháp luật đất đai thị trường bất động sản hành Việt Nam 11 2.2.2 Đánh giá chung 19 2.3 Cơ sở thực tiễn 21 2.3.1 Thị trường nhà ở, đất nước giới 21 2.3.2 Thị trường nhà ở, đất Việt Nam 26 2.4 Bài học kinh nghiệm đối từ tổng quan 31 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 iv 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Điện Biên Phủ 33 2.2.2 Thực trạng quản lý đất đai địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 33 2.2.3 Thực trạng thị trường nhà ở, đất thành phố Điện Biên Phủ 33 2.2.4 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất thành phố Điện Biên Phủ 33 2.2.5 Những ưu điểm, tồn đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 33 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 3.3.1 Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập thông tin tài liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34 2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 34 2.3.4 Phương pháp phân tích so sánh 34 2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 35 2.3.6 Phương pháp minh họa hình ảnh, sơ đồ biều đồ 35 2.3.7 Phương pháp kế thừa tài liệu có liên quan 35 2.3.8 Phương pháp chuyên gia 35 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Điện Biên Phủ 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 38 3.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Điện Biên Phủ 42 3.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 43 3.2 Đánh giá trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 43 3.2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 47 v 3.3 Thực trạng thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 52 3.2.1 Thực trạng cung nhà ở, đất 52 Khu đô thị Tân Thanh 53 2.2.2 Thực trạng cầu nhà ở, đất 57 3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, đất 61 3.4 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 65 3.4.1 Về công tác ban hành văn quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý thị trường nhà ở, đất 65 3.4.2 Về tổ chức máy quản lý thị trường nhà ở, đất 67 3.4.3 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất 68 3.5 Những ưu điểm, tồn đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 72 3.5.1 Những ưu điểm thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 72 3.5.2 Những tồn thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 72 3.5.3 Đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 Kết luận 77 Kiến nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân BĐS : Bất động sản QSD : Quyền sử dụng GCSQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH : Quy hoạch PTTH : Phổ thông trung học vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tỷ lệ dân tộc địa bàn TP Điện Biên Phủ 41 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng loại đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 43 Bảng 3.3 Tổng hợp dự án xây dựng khu đô thị nhà kinh doanh địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 53 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ phường địa bàn thành phố năm 2017-2019 57 Bảng 3.5 Phương thức mua nhà ở, đất khu đô thị 58 Bảng 3.6 Quan điểm lựa chọn diện tích hộ khu thị 59 Bảng 3.7 Quan điểm chất lượng nhà khu đô thị 59 Bảng 3.8 Quan điểm lựa chọn diện tích hộ/thửa đất ngồi khu thị 60 Bảng 3.9 Quan điểm tính cơng khai, minh bạch thị trường 60 Bảng 3.10 Quan điểm hệ thống sách cho thị trường 61 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trên giới, tài sản nguồn lực, tiềm để phát triển kinh tế - xã hội nước chia thành hai loại “động sản” “bất động sản” Trong kinh tế thị trường, thị trường BĐS thực chất trình diễn tiến, độ “chín” thị trường ngày cao lợi ích q trình tích luỹ Ở nước phát triển, hoạt động liên quan đến BĐS chiếm khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, điều kiện cần đủ đảm bảo có hành lang pháp lý vững việc kinh doanh BĐS làm tăng trực tiếp, gián tiếp hoạt động kinh tế, đạt giá trị chiếm tới 30% cấu GDP hàng năm Thể chế hóa sách Đảng, Quốc Hội ban hành Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013 Luật sửa đổi, bổ sung số điều 37 Luật có liên quan đến quy hoạch có Luật đất đai (số/2018/QH14 ngày 20/11/2018),… theo thị trường đất thơng qua việc thực quyền tài sản, QSDĐ ngày mở rộng quy mô, tăng số lượng, vận động chúng gắn với nghĩa vụ tài chủ thể tham gia quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song cịn khơng tồn bất cập cịn thiếu hành lang pháp lý đăng ký bất động sản, quản lý giá đất theo thị trường, thuế giao dịch bất động sản, sách điều tiết giá trị gia tăng bất động sản ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị Nhà nước Thành phố Điện Biên Phủ trung tâm văn hóa, kinh tế trị tỉnh Điện Biên, nơi mà thị trường nhà ở, đất có diễn biến phức tạp đa dạng Giai đoạn 2015- 2019, thị trường bất động sản tỉnh Điện Biên nói chung thành phố Điện Biên Phủ nói riêng có trầm lắng Năm 2017, toàn tỉnh thực cấp 7.797 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; năm 2018 68 tư nhà nước vào BĐS” nói riêng vào khủng hoảng thiếu chủ đầu tư đích thực, nguyên nhân chủ yếu gây thất thốt, lãng phí, tham nhũng có xu hướng tăng lên sử dụng đầu tư vốn ngân sách nhà nước nói chung đầu tư BĐS nói riêng 3.4.2.2 Thực trạng tổ chức máy quản lý thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ Hai quan đảm nhận chức quản lý thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ Phòng Tài nguyên Mơi trường Phịng Quản lý thị Liên quan đến việc quản lý thị trường nhà ở, đất ở, Phịng Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm trình UBND thành phố văn hướng dẫn chế, sách, pháp luật, quy định lĩnh vực đất đai; giúp UBND lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ hàng năm thành phố; thẩm định trình UBND xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp phường; trình UBND thành phố giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển QSDĐ, cấp GCN QSDĐ cho đối tượng thuộc thẩm quyền; Quản lý, theo dõi biến động, cập nhật, chỉnh lý tài liệu đất đai đồ phù hợp với trạng SDĐ; tổ chức thực dịch vụ công đất đai; kiểm tra tra việc thực quy định pháp luật; giải khiếu nại tố cáo đất đai theo quy định 3.4.3 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất 3.4.3.1 Về việc tạo dựng môi trường đầu tư cho thị trường nhà ở, đất Trong thời gian qua, đạo tỉnh Điện Biên, UBND Thành phố Điện Biên Phủ phát huy vai trò quản lý thị trường nhà ở, đất ở, thông qua việc tạo dựng môi trường đầu tư địa bàn thành phố, lên đầu tư vào cơng tác quy hoạch, tạo lập chứng thư pháp lý cho hàng hóa BĐS (cấp GCN), phát triển hệ thống sở hạ tầng đất a) Đầu tư vào quy hoạch: Nhận thức vai trò quan trọng việc 69 lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, thời gian qua UBND Thành phố Điện Biên Phủ quan tâm đầu tư mức cho việc thực nhiệm vụ để nâng cao hiệu quản lý, sử dụng đất địa bàn thành phố b) Đầu tư vào cấp GCN: Văn phòng đăng ký QSDĐ thành lập từ năm 2008 có nhiều đóng góp, tạo điều kiện cho việc thực thủ tục hành đất đai thuận tiện Khơng rà sốt, thực cải cách thủ tục hành đất đai, UBND thành phố đầu tư lớn cho việc cấp GCN Đối với khu vực dân cư sinh sống ổn định, việc cấp GCN không gặp trở ngại Tuy nhiên, khu vực phát triển nhà ở, xây dựng khu đô thị mới, tỷ lệ cấp GCN chưa đạt kế hoạch đề phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai công trình Một số dự án dân cư đến ổn định khu đô thị Tân Thanh chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục bàn giao hồ sơ hồn cơng để có sở tiến hành cấp GCN c) Đầu tư vào hệ thống sở hạ tầng đất: Theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, UBND Thành phố có nhiều nỗ lực việc cải thiện hệ thống sơ hạ tầng đất, cụ thể: Về hệ thống giao thông: Các tuyến trục đường giao thông liên tỉnh kết nối thành phố với bên đầu tư nâng cấp tạo điều kiện cho phát triển giao lưu kinh tế Bước đầu mở rộng, nâng cấp số tuyến trục Về hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác có đầu tư mức đáp ứng nhu cầu người dân d) Đầu tư vào hệ thống sở hạ tầng xã hội: Trong thời gian qua UBND thành phố có nhiều nỗ lực việc phát triển giáo dục, y tế, văn hóa, du lịch, thể thao để đảm bảo phù hợp với tiến trình thị hóa địa bàn thành phố Trong trình tham gia thẩm định quy hoạch chi tiết khu đô thị, nhà ở, UBND thành phố trọng đến yếu tố nhằm khai thác tối đa lợi tiềm sở phát huy hạ tầng kinh tế xã hội 70 có Sự đầu tư cho hệ thống hạ tầng xã hội thành phố làm tăng tính hấp dẫn cho thị trường nhà ở, đất khu vực Bởi việc lựa chọn hàng hóa BĐS nhà ở, đất khơng quan tâm chất lượng xây dựng mà môi trường sống, hạ tầng xã hội yếu tố ảnh hưởng nhiều đến lựa chọn người có nhu cầu thực nhà ở, đất đ) Hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư thị trường nhà ở, đất thông qua hoạt động cải cách hành theo chế liên thơng cửa đẩy nhanh tiến độ GPMB 3.4.3.2 Về quản lý đầu tư dự án a) Dự án xây dựng khu đô thị Việc quản lý dự án phát triển đô thị khu đô thị địa bàn thnahf phố Điện Biên phải thực theo Quy chế quản lý đầu tư xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/CP, số 12/CP số 07/CP; theo Luật xây dựng hành văn pháp luật khác có liên quan dự án độc lập Do xem dự án độc lập với cách thức triển khai hạ tầng sau dẫn đến tình trạng thiếu dịch vụ hạ tầng kỹ thuật - xã hội, thiếu dịch vụ cơng ích dự án quy hoạch khu thị địa bàn thành phố Hầu hết chủ đầu tư khơng mặn mà việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội thiếu chế tài đủ mạnh để yêu cầu chủ dự án tiếp tục hoàn thiện hạng mục Bên cạnh đó, vấn đề tổ chức hành thị, định bảo đảm dịch vụ công cộng đô thị thiết yếu, quản lý vận hành tiện ích công cộng chưa quy định pháp luật, gây khó khăn cho chủ đầu tư, bên nhận chuyển giao, khách hàng quan quản lý Nhà nước trình thực b) Dự án xây dựng nhà kinh doanh ngồi khu thị Đối với lĩnh vực kinh doanh nhà kinh doanh địa bàn thành phố 71 tồn vấn đề bất hợp lý doanh nghiệp có vốn đầu tư nước (FDI) doanh nghiệp đầu tư nước Các doanh nghiệp FDI nhận dự án khơng phải qua đấu thầu, doanh nghiệp nước phải qua đấu thầu với giá cạnh tranh 3.4.3.3 Về quản lý đầu tư tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Hoạt động đầu tư vào tín dụng BĐS hệ thống ngân hàng thương mại số tồn cần giải quyết, đáng ý là: - Theo quy định Luật Đất đai 2003, QSDĐ hộ gia đình, cá nhân dùng để chấp, bảo lãnh vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, hạn chế việc cho vay sửa chữa, mua nhà đối tượng Quy định tổ chức không chấp, bảo lãnh QSDĐ trường hợp QSDĐ Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thuê, QSDĐ Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, QSDĐ giao/chuyển nhượng có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Nhà xưởng văn phòng làm việc doanh nghiệp Nhà nước khơng có giấy tờ chứng nhận QSH nên hạn chế khả sử dụng làm tài sản bảo đảm Vì vậy, doanh nghiệp Nhà nước bị hạn chế tài sản bảo đảm vay vốn - Các ngân hàng tổ chức tín dụng phải đối mặt với nguy rủi ro tiềm ẩn cao: Việc triển khai dự án xây dựng sở hạ tầng, khu đô thị, xây dựng nhà để bán thường có chi phí đầu tư lớn, thời hạn cho vay dài, thời gian hoàn vốn lâu, nên ngân hàng ưu tiên cho vay thực hạng mục thu hồi vốn sớm Do cơng trình sở hạ tầng dự án thường không đồng hồn chỉnh, chí dẫn đến "dự án treo" chủ đầu tư không đủ lực tài 72 3.5 Những ưu điểm, tồn đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 3.5.1 Những ưu điểm thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ Từ năm 1993 đến nay, hội cho nhà đầu tư vào lĩnh vực thực bảo đảm, hệ thống pháp luật thay đổi theo xu hướng xoá bỏ độc quyền, đặc quyền, tạo điều cho thành phần kinh tế tiếp cận bình đẳng với nguồn lực phát triển đất đai, nguồn vốn Việc rà soát chỉnh sửa quy hoạch ngành nhằm phát huy lợi thế, xoá bỏ cách quản lý coi quy hoạch công cụ để giới hạn tham gia nhà đầu tư thuộc thành phần kinh tế bước thay đổi tích cực Đối với dự án đầu tư lĩnh vực kinh doanh BĐS, dù hình thức đầu tư có điều kiện, song có nhiều rào cản lới lỏng, chí xố bỏ thực quyền xây dựng, đầu tư kinh doanh BĐS 3.5.2 Những tồn thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ - Về sách Những quy định văn thực tiễn khiến nhiều nhà đầu tư cảm thấy khơng n tâm Những vướng mắc nhận thấy việc đăng ký dự án đầu tư kinh doanh BĐS Các quy định điều kiện kinh doanh ngành nghề theo quy định Luật Kinh doanh BĐS đến ngày tháng năm 2007 có hiệu lực, vậy, trước thời điểm doanh nghiệp khơng thể có pháp lý để giải trình khả đáp ứng điều kiện để kinh doanh BĐS theo quy định Luật, thủ tục yêu cầu doanh nghiệp phải có giải trình Ngồi vấn đề cân lợi ích ba bên nhà nước, chủ đầu tư người dân chưa thể chế hoá phù hợp, dẫn đến việc triển khai dự án kinh doanh BĐS địa bàn thành phố phải đối mặt với khó 73 khăn thực công tác bồi thường GPMB Mặc dù Luật Đất đai 2003 quy định tỉnh, thành phố phép tổ chức việc thu hồi đất trước để có mặt vấn đề đặt ngân sách địa phương có hạn, khơng thể huy động kinh phí để thực việc Bên cạnh nhiều quy định luật cần thiết cho thị trường BĐS chưa ban hành như: Luật Đăng ký BĐS, luật quan trọng việc thức hóa BĐS trước đưa thị trường Luật Quy hoạch, luật làm cho việc làm sở cho kế hoạch dự án phát triển BĐS (hiện có Nghị định 92/2006/NĐ-CP vấn đề này); Luật Thuế BĐS, luật điều tiết thị trường BĐS đầu tư, kinh doanh BĐS, chưa hình thành, dù ý tưởng - Về tài + Tiền sử dụng đất thay đổi với biên độ lớn, nên tạo bất cập thực phía doanh nghiệp, quan quản lý nhà nước Việc tăng giá QSDĐ từ 3-13 lần từ đó, chủ đầu tư phải nộp tiền thuê đất tăng lên từ 3-10 lần Về phía quan nhà nước, thay đổi mức giá, không xem xét kĩ phê duyệt phương án thu tiền sử dụng đất làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách + Các thể chế tài ngân hàng Việt Nam chưa có hoạt động chấp thứ cấp BĐS Điều vừa làm cho thị trường chấp thiếu vắng đối tác cần thiết vừa làm cho thị trường nhà ở, đất bị hạn chế nguồn vốn, vừa làm giảm nguồn vốn đầu tư tiềm Thị trường nhà ở, đất thiếu sàn giao dịch đủ mạnh Nếu so với sàn giao dịch chứng khoán sàn giao dịch BĐS đời chậm sau năm thời gian hoạt động phải chậm Thị trường nhà ở, đất cịn thiếu nhà mơi giới chun nghiệp để giúp giảm thiểu tác động tính bất đối xứng thơng tin (người mua - người bán) tính khó tiếp cận đối tượng giao dịch (BĐS) 74 - Về quản lý Nhà nước chưa có số liệu thống kê đầy đủ trạng BĐS chưa tổ chức điều tra khảo sát để nắm lượng cầu BĐS theo thời điểm để hoạch định chiến lược phát triển ổn định thị trường BĐS - Về dịch vụ Hiện nay, khách hàng cịn thiếu thơng tin hỗ trợ Nhà nước Môi trường đầu tư chưa công khai, minh bạch: Hệ thống dịch vụ BĐS chưa hình thành quy Chưa tổ chức việc cung cấp thơng tin xác cho khách hàng Nhiều thông tin đăng phương tiện thơng tin đại chúng khơng xác ảnh hưởng tới thị trường BĐS Thủ tục cấp GCNQSDĐ QSHBĐS chưa cải cách triệt để, kết thực cịn chậm Chính quyền thành phố chưa thật hỗ trợ doanh nghiệp việc tổ chức bồi thường giải phóng mặt - Về thị trường Nhà nước chưa có nhiều quỹ đất “sạch” (đã giải phóng mặt để cung ứng cho thị trường, chưa điều tiết thị trường BĐS thông qua quy luật cung - cầu Các dự án đầu tư không tập trung nên không tạo động lực thu hút thị trường BĐS phát triển Chưa có sách kích cầu người có nhu cầu thực Thị trường giao dịch chủ yếu mua bán lòng vòng, chưa minh bạch Người có nhu cầu thực (người có thu nhập thấp) không mua giá BĐS bị đẩy lên cao so với mức thu nhập Thị trường có liên quan đến người nước ngồi: Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản nước nước cịn nhiều bất cập Nhà đầu tư nước ngồi Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất để thực dự án đầu tư Nhà nước hỗ trợ tổ chức bồi thường theo giá đất quy định, nhà đầu tư nước phải thoả thuận giá bồi thường Nhà đầu tư nước nộp tiền sử dụng đất dự án tiến hành khai thác kinh doanh, nhà đầu tư nước phải nộp tiền sử dụng đất sau Nhà nước giao đất, 75 nộp chậm bị phạt 3.5.3 Đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ - Đề xuất việc sửa đổi, bổ sung quy định Hiến pháp đất đai cho phù hợp với tiến triển đạt công đổi 20 năm qua; nghiên chỉnh chấp hành Luật Đăng ký BĐS, Luật Quy hoạch (nhất thể hóa Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, Quy hoạch đô thị quy hoạch ngành, địa phương vào Luật này) - Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý điều hành hoạt động đầu tư BĐS Nhà nước từ nguyên nhân gây tình trạng yếu hệ thống nay, cần xác lập tổ chức thích hợp có chức tổng điều hồ, phối hợp quan quản lý nhà nước BĐS - Phải tạo lập thị trường đất đai cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường thuận lợi để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định Nhà nước - Triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà mà Bộ Xây dựng tiến hành Việc không đơn kênh giải tài nhà cho đối tượng xã hội có nhà mà cịn kênh thu hút cung ứng vốn đầu tư cho thị trường nhà ở, đất Trong thời điểm trước mắt, chủ yếu bên tham gia người có thu nhập ổn định mức tốt xã hội - Tăng cường cơng cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngồi thơng qua việc bán doanh nghiệp Việt Nam Không loại trừ việc giảm giá doanh nghiệp nước để thu hút nhà đầu tư chiến lược mua lại phần cổ phiếu cơng ty cổ phần hóa Đồng thời, tăng cường biện pháp thu hút đầu tư nước kiều hối việc tăng cường hiệu lực hệ thống dịch vụ công Đẩy nhanh quy trình xem xét, xét duyệt dự án đầu 76 tư, trình giải ngân - Xây dựng hệ thống sở liệu đất đai đại nhằm cung cấp kiện xác cho thị trường nhà ở, đất Cơ sở liệu phải thiết kế nguyên tắc chia sẻ liên thông liệu quan Xây dựng, đất đai, tài ngân hàng quan thuế để đảm bảo tính minh bạch thị trường kiểm soát liệu thị trường làm sở cho việc hoạch định sách 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thực trạng quản lý đất đai địa bàn thành phố Điện Biên Phủ: Diện tích đất nơng nghiệp 4.930,47ha, chiếm 76,51% tổng diện tích tự nhiên; diện tích đất trồng lúa 841,89ha, chiếm 13,06%, Đất Lâm nghiệp 2.144 ha, chiếm 33,28% Nhìn chung đất đai thành phố giai đoạn 2015 2019 có biến động chủ yếu thực chủ trương, đường lối phát triển chuyển dịch cấu kinh tế Thực trạng thị trường nhà ở, đất thành phố Điện Biên Phủ: Nhu cầu nhà ở, đất địa bàn thành phố từ năm 2015 đến năm 2019 có xu hướng tăng chuyển hướng từ đối tượng đầu "đất đai" sang người có nhu cầu thực nhà đất Các khu đô thị Khu thị Hồng Anh cung cấp thị trường 700 hộ; Khu đô thị Nậm Rốm 46 hộ; khu đô thị Tân Thanh 137 hộ Chính quyền địa phương phát huy vai trị tích cực cho phát triển thị trường nhà ở, đất thông qua việc triển khai thực quy hoạch, hỗ trợ công tác GPMB, hỗ trợ giao dịch nhà đất theo chế cửa liên thơng Người dân có nhiều hội tiếp cận với dịch vụ thông tin nhà đất trước có khả tiếp cận mua nhà với giá hợp lý Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất thành phố Điện Biên Phủ: Chính quyền địa phương phát huy vai trị tích cực cho phát triển thị trường nhà ở, đất thông qua việc triển khai thực quy hoạch, hỗ trợ công tác GPMB, hỗ trợ giao dịch nhà đất theo chế cửa liên thông Tổ chức quản lý thị trường nhà ở, đất có thống nhất, minh bạch tạo dựng lòng tin cho người dân - Những tồn phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ: Hệ thống sách liên quan đến thị trường nhà ở, đất thiếu đồng nội dung mua bán nhà, cơng trình xây dựng 78 hình thành tương lai Chưa có quy định trách nhiệm cập nhật, lưu trữ liệu cung cấp thông tin thị trường nhà ở, đất nên thông tin thị trường chưa nhạy bén Kiến nghị Tăng cường tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất, tuân thủ quy định xây dựng dự án phát triển khu đô thị mới, dự án kinh doanh nhà ở, dự án đấu giá đất để kịp thời phát trình cấp thẩm quyền xử lý trường hợp sử dụng đất lãng phí, khơng hiệu 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ phát triển thị trường BĐS nước ta”, Hội thảo Khoa học phát triển quản lý TTBĐS, Hà Nội Lê Xuân Bá, “Tạo lập phát triển Thị trường BĐS Việt Nam”, Hội thảo Hồn thiện sách đất đai để phát triển thị trường BĐS, Tổng cục Quản lý đất đai, tháng 10/2008, Hà Nội Lê Xuân Bá cộng sự, 2003 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam Nhà Xuất khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Bộ Luật Dân sự, NXB Chính trị Quốc gia (2015), Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2008), Hồn thiện sách pháp luật đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS, Hà Nội Bộ Tài nguyên môi trường, Hiện trạng sử dụng đất đến năm 2010, Hà Nội Bộ Tài ngun mơi trường (2010), Báo cáo tình hình thi hành luật đất đai 2003, 2013 Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Đởi hệ thống quản lý đất đai để hình thành TTBĐS - Đề tài cấp nhà nước, Bộ Tài nguyên Môi trường 2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội, Khoa Tài Nguyên Môi trường (2009), Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản (dự thảo) Nguyễn Đình Bồng, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Khoa Tài Nguyên Môi trường (2010), Quản lý thị trường bất động sản (dự thảo) 10 Trần Kim Chung, 2007, Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp - Đề tài cấp Bộ, Bộ Kế hoạch Đầu tư năm 2007, Hà Nội 11 Trần Kim Chung, Đinh Trọng Thắng, 2011 Kỳ vọng thị trường bất 80 động sản năm 2011 Tạp chí Tài Số năm 2011 Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc ĐCSVN lần thứ VI, NXB Chính trị Quốc gia (1986), Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ VII, NXB Chính trị Quốc gia (1991), Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc ĐCSVN lần thứ VIII, NXB Chính trị Quốc gia (1996), Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia (2001), Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia (2006), Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 26 - NQ - TW (Khóa IX), NXB Chinh trị Quốc gia (2003), Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị Hội nghị Trung ương khóa X, NXB Chính trị Quốc gia (2008), Hà Nội 19 Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị Hội nghị Trung ương khóa X, NXB Chính trị Quốc gia (2008), Hà Nội 20 Lê Hồng Hạnh, Đảm bảo thống pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp bộ: Thống pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, năm 2008 21 Hội nghị thượng đỉnh BĐS Châu Âu - Đất cho phát triển - 2002 22 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam 1992 - NXB Chính trị Quốc gia (1995), Hà Nội; 23 Luật Đất đai 2013 24 Luật Xây dựng 2015 25 Luật Nhà 2014 26 Luật Kinh doanh BĐS 2014 27 Luật quản lý BĐS thị nước Cộng hịa nhân dân Trung Hoa (1994), 81 (Tơn Gia Hun dịch), Hà Nội 28 Phịng Quản lý thị trường bất động sản - Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng 29 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý Thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 30 Tổng cục Địa chính, Chương trình hợp tác Việt Nam- Thụy điển (CPLAR) về đởi hệ thống địa chính, Báo cáo kết nghiên cứu, khảo sát hệ thống quản lý đất đai Thụy Điển, Hà Nội 31 Tổng cục Địa chính, Hội thảo Chính sách tài đất đai, giá đất, bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, tháng 10/2008, Hà Nội 32 Toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội từ Báo cáo Quý CBRE, http://land.cafef.vn/thi-truong.chn 33 Thị trường hộ thành phố Hồ Chí Minh: thời khách hàng, http://www.dothi.net/News/Tin-tuc/Thi-Truong/2011/09/3B9B0528/ 34 Savills, Bản tóm tắt thị trường Hà Nội & Thành phố Hồ Chí Minh Quý I, II, III, IV năm 2010, 2011, http://land.cafef.vn/thi-truong.chn ... THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM LỊ VĂN TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019. .. tình hình trên, khn khổ luận văn thạc sỹ, thực đề tài ? ?Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019" ,... quản lý thị trường nhà ở, đất 67 3.4.3 Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất 68 3.5 Những ưu điểm, tồn đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất địa bàn thành phố Điện Biên