Tiểu luận
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT KHOA KINH TẾ NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ GVHD: PGS.TS Nguyễn Chí Hải HỌ VÀ TÊN MSSV Trần Thị Hà My K174030280 Nguyễn Thị Hồng Ngân K174030281 Nguyễn Hoàng Thảo Nguyên K174030284 Nguyễn Thu Phương K173030289 Võ Hoàng Thiên Ý K174030307 TP HồChí Minh, ngày tháng 11 năm 2020 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài .3 Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu .4 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ6 1.1 Các khái niệm liên quan 1.1.1 Khái niệm đất đô thị 1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước 1.1.3 Khái niệm quản lý nhà nước đất đô thị .7 1.2 Đặc điểm phân loại đất đô thị 1.2.1 Đặc điểm đất đô thị 1.2.2 Phân loại đất đô thị 1.3 Nội dung quản lý nhà nước đất đô thị 11 1.3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập đồ địa định giá loại đất Đô thị 12 1.3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị lập kế hoạch sử dụng đất đô thị .12 1.3.3 Giao đất, cho thuê đất thu hồi đất đô thị 13 1.3.4 Ban hành sách tổ chức thực thi sách 15 1.3.5 Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 16 1.3.6 Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị 18 1.3.7 Thanh tra, giải tranh chấp, giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm đất đô thị 20 1.4 Các nhân tố tác động đến quản lý nhà nước đất đô thị 21 1.4.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên .21 1.4.2 Nhân tố người 22 1.4.3 Nhân tố kinh tế 23 1.4.4 Chủ trương, sách pháp luật Nhà nước đất đô thị 23 1.4.5 Yếu tố hội nhập quốc tế 24 Chương THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 25 1 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN 2.1 Quy định Luật quản lý đất đai Việt Nam 25 2.2 Phân tích tình cụ thể 29 2.3 Những vấn đề đặt QLNN đất đô thị Việt Nam .38 Chương Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam giai đoạn 41 3.1 Giải pháp triển khai thực thi hoàn thiện văn quy phạm pháp luật 41 3.2 Giải pháp xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xây dựng, thực thi chế, sách quản lý đất đô thị .41 3.3 Giải pháp hoàn thiện, nâng cao lực hiệu hoạt động máy quản lý đất đai đô thị 42 3.4 Giải pháp hoàn thiện nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt đất đô thị 43 KẾT LUẬN 45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .46 2 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài C.Mác viết rằng: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Thật vậy, đất đai tồn từ xa xưa, từ trước xuất loài người, qua nhiều thiên niên kỷ, người sống tồn vĩnh đất Đất đai gắn bó với người cách chặt chẽ mặt vật chất tinh thần Đất đai có hạn, khơng tăng mà cịn có nguy bị giảm thiên tai, biến đổi khí hậu(xu hướng khí hậu nóng lên làm mực nước biển dâng cao) việc sử dụng đất đai lãng phí, khơng hiệu quả, huỷ hoại đất đai với tốc gia tăng dân số, đặc biệt khu vực đô thị nơi tập trung dân cư đông đúc khiến cho đất đai khan lại trở nên khan Trong đó, quản lý nhà nước (QLNN) đất đai, đất đô thị, bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, làm đau đầu nhiều nhà trị quản lý, mối quan tâm hàng đầu tầng lớp nhân dân Có thể thấy rằng, đất thị tảng để phát triển đô thị, nguồn nội lực quan trọng hàng đầu nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa, khơng để đáp ứng nhu cầu mặt bằng, mà hàng hóa đặc biệt để khai thác Hiệu cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung đất thị nói riêng tác động lớn tới nhiều lĩnh vực, nhiều mặt kinh tế - xã hội, giai đoạn phát triển kinh tế thị trường, như: việc thu hút đầu tư, ổn định trị - xã hội, Do đó, làm tốt cơng tác quản lý nhà nước đất đai quan trọng Trong bối cảnh nay, với tác động đất đai ngày phức tạp, đòi hỏi tăng cường QLNN đất đai nói chung đất thị nói riêng Việc nghiên cứu nhằm tìm giải pháp hồn thiện QLNN đất thị nước có ý nghĩa lý luận thực tiễn, có tính cấp bách trước mắt vấn đề lâu dài Nhằm góp phần giải vướng mắc trên, nhóm chọn đề tài nghiên cứu: “Những bất cập quản lý nhà nước đất đô thị”, với mong muốn thơng qua tình nhóm tìm hiểu phân tích mặt trái q trình quản lý 3 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN đất đai cách cụ thể để từ rút kết luận kiến nghị quản lý đất đô thị Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài sở làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn (thông qua nghiên cứu tình QLNN đất đai Việt Nam) để đánh giá mặt tồn đọng quản lý nhà nước đất đai đô thị Từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam thời gian tới đề xuất số giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai thời gian tới Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài công tác quản lý nhà nước đất đô địa bàn thành phố Việt Nam qua phân tích tình thực tiễn Phạm vi nghiên cứu Hoạt động quản lý nhà nước đất đai có nội dung rộng, theo quy định Điều 22 Luật đất đai năm 2013 có 15 nội dung quản lý sử dụng đất Nhóm giới hạn phạm vi nghiên cứu ba hoạt động quản lý cụ thể là: Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai; Thống kê tình hình sử dụng đất, giải khiếu kiện liên quan đến đất đai Từ đề xuất giải pháp để tăng cường quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Việc đánh giá bất cập quản lý nhà nước đất đô thị đề tài mang tính khoa học sâu sắc Vì vậy, đề tài cần nghiên cứu theo phương pháp sau: • Sử dụng phương pháp chủ nghĩa vật biện chứng, phương pháp khoa học để phân tích vấn đề lý luận thực tiễn QLNN đất thị • Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, logic kết hợp với lịch sử, tổng kết, đánh giá việc thực nội dung QLNN đất đô thị Việt Nam Kết cấu đề tài Tên đề tài: “ Những bất cập quản lý nhà nước đất đô thị ” 4 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo phụ lục, đề tài trình bày chương: Chương Những vấn đề lý luận quản lý nhà nước đối đất đô thị Chương Thực trạng quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam Chương 3.Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đô thị Việt Nam giai đoạn 5 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1 Các khái niệm liên quan 1.1.1 Khái niệm đất đô thị Đến nay, có nhiều quan niệm khác đất đô thị: Phần mở đầu Luật đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, trị, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay” Cũng theo Điều 55 Luật đất đai năm 1993 Điều Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quản lý đất thị thì: Đất thị đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất, kinh doanh, KCHT phục vụ cơng cộng, quốc phịng, an ninh mục đích khác Đất ngoại thành, ngoại thị có quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển thị quản lý đất đô thị Theo quan niệm trên, đất đô thị hiểu theo hai nghĩa rộng hẹp Theo nghĩa hẹp, đất đô thị đất nội thành, nội thị Theo nghĩa rộng, đất thị cịn bao gồm đất ngoại thành có quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Theo Phạm Sĩ Liêm, đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước khoảng không gian định bên bên phạm vi đô thị (Phạm Sĩ Liêm, 2010) Theo khái niệm này, đất đô thị gồm bề mặt đất đô thị mặt nước, khoảng không gian bên bên phạm vị đất thị Do đó, ngày khai thác hiệu đất đô thị quốc gia không khai thác bề mặt đất thị, mà cịn tính hệ thống ngầm thị khoảng không gian bên trên, mặt nước đất thị Từ phân tích trên, tác giả đưa khái niệm chung đất đai đô thị sau: đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước khoảng không gian định bên 6 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN bên nằm nội thành ngoại thành quy hoạch sử dụng quản lý đất đô thị 1.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước Quản lý tất yếu khách quan lịch sử quy định, tác động huy, điều khiển trình xã hội hành vi hoạt động người để chúng phát triển phù hợp với quy luật đạt tới mục đích đề ý chí người quản lý Quản lý tác động định hướng lên hệ thống nhằm trật tự hóa hướng phát triển phù hợp với quy luật định (Trần Thị Mỹ Hạnh, 2016) Quản lý nhà nước dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh quan hệ xã hội hành vi hoạt động người để trì, phát triển mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực chức nhiệm vụ Nhà nước (Hoàng Anh Đức, 1995) 1.1.3 Khái niệm quản lý nhà nước đất đô thị Quản lý nhà nước đất đai hoạt động thực thi quyền lực nhà nước vừa với chức đại diện sở hữu toàn dân đất đai, vừa với chức QLNN, hoạt động có tổ chức điều chỉnh hệ thống công cụ quản lý vào quan hệ đất đai xã hội, để đạt mục tiêu nắm phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu nguồn tài nguyên đất đai; bảo vệ môi trường sống bảo vệ đất đai (Trần Tú Cường, 2007) QLNN đất đô thị tác động liên tục, có định hướng quan cấp thành phố TTTW lên đối tượng sử dụng đất nhằm phân bổ tài nguyên đất đô thị theo quy hoạch, kế hoạch đạt hiệu kinh tế cao, xây dựng phát triển thị theo hướng tồn diện, đại, văn minh, tăng cường sức cạnh tranh đô thị hội nhập kinh tế quốc tế Mục tiêu quản lý đất đô thị thành phố TTTW: nhằm thỏa mãn hài hòa nhu cầu người lao động, việc làm, nhà ở, cung cấp dịch vụ, nghỉ ngơi giải trí địa bàn thành phố giao tiếp sở hài hòa, cân đối, thống bền vững yêu cầu đòi hỏi xã hội với nhu cầu nguyện vọng, sở thích cá nhân, tập thể Đó động lực để thúc đẩy phát triển thị tiến xã hội 7 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN 1.2 Đặc điểm phân loại đất đô thị 1.2.1 Đặc điểm đất đô thị Đất đô thị, đặc điểm chung đất đai tự nhiên, cịn có đặc điểm riêng sau: Một là, tính giới hạn mặt đất khơng gian xây dựng, lại có giá trị giá trị sử dụng lớn so với loại đất khác Chúng ta biết đất tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh quan trọng cho đời sống người, cho sinh hoạt xã hội cho hoạt động kinh doanh Đó tài ngun khơng tái sinh có giới hạn Giới hạn diện tích đất thị khơng diện tích đất có giới hạn đơn vị hành chính: thị trấn, thị xã, thành phố… thành lập đơn vị hành mà cịn giới hạn cho loại đất sử dụng đô thị Hai là, đất đô thị thường đôi với hệ thống sở hạ tầng ví dụ đường giao thơng, hệ thống cung cấp lượng, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp, thoát nước Như ta biết, thị nhu cầu phát triển kinh tế diễn mạnh, nơi tập trung quan quản lý đầu não, trung tâm kinh tế, văn hoá vùng quốc gia đồng thời nơi tập trung dân cư đông việc xây dựng sở vật chất để phục vụ đời sống dân cư điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư vùng hay quốc gia Cơ sở hạ tầng Đô thị yếu tố phản ánh mức độ phát triển tiện nghi sinh hoạt người dân Đô thị Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, lượng, thông tin, vệ sinh môi trường… sở hạ tầng xã hội như: nhà ở, cơng trình văn hố xã hội, giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, xanh… Ba là, đất thị có tính khan so với đất nông thôn giá đất đô thị cao giá đất nông thôn, miền núi Đây đặc điểm phân biệt rõ đất đô thị với loại đất khác, đất đô thị có nguồn gốc từ đất nơng nghiệp đất chưa sử dụng.Giá trị lô đất Đô thị trước hết phụ thuộc vào vị trí Vị trí lơ đất yếu tố quan trọng xem xét giá đất đai Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thơng lại dễ dàng giảm nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hố 8 KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN Bốn là, thời đại ngày nay, đất đô thị sử dụng kinh doanh nơng nghiệp theo hướng cơng nghệ cao, thích hợp với loại nơng sản có giá trị kinh tế lớn cảnh, động vật cảnh, Đơ thị xanh địi hỏi phải có diện tích xanh thích hợp Chính thế, xen kẽ với diện tích đất xây dựng nhà ở, khu vui chơi, đường giao thông, thị cịn có vành đai rừng hồ sinh thái Năm là, đất đô thị loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh bất động sản liền kề có tác động ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Sự đời, phát triển đất đô thị điều kiện để đời, đi, tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa BĐS khác Khi xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật thị làm tăng vẻ đẹp, tăng mức thuận lợi tăng giá trị cơng trình xây dựng thị Ví dụ, đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường 1.2.2 Phân loại đất thị a Theo mục đích sử dụng, đất thị phân thành loại: • Đất có mục đích sử dụng cơng cộng đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình, hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu hoạt động chung cộng đồng như: đất giao thông, đất thủy lợi, đất cơng trình lượng,… • Đất quốc phịng - an ninh đất sử dụng làm nơi đóng quân quân đội; đất sử dụng làm quân sự; làm cơng trình phịng thủ quốc gia,… • Đất đất xác định chủ yếu để xây dựng nhà cho dân cư đô thị Đất thường có tỷ lệ cao thành phần loại đất thị Nó phận khơng thể thiếu xây dựng thị • Đất chuyên dùng bao gồm đất trụ sở quan, công trình nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp • Đất nơng nghiệp đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đất nông nghiệp khác 9 KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN Hình 3: Khu đô thị Quốc tế Đa Phước vụ Vũ “nhôm” Nguyên nhân: Sở dĩ ông Vũ nhôm “oanh tạc” Đà Nẵng, thâu tóm bất động sản với số lượng khổng lồ nhờ giúp sức “có điều kiện” quan chức, có người đứng đầu quyền Đà Nẵng qua thời kỳ Cả cựu Chủ tịch UBND TP.Đà Nẵng ông Minh ông Chiến người giao quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, quản lý đất đai địa bàn TP.Đà Nẵng, họ lạm dụng chức vụ, đạo cấp xây dựng văn pháp lý, nhanh chóng hồn thành hồ sơ, thủ tục để giúp Phan Văn Anh Vũ nhận chuyển nhượng dự án không qua đấu giá quyền sử dụng đất, với giá chuyển quyền sử dụng đất thấp giá UBND TP.Đà Nẵng quy định Tại nhiều nhà, đất công sản, hai ông xếp thủ tục pháp lý phù hợp, nhằm giảm hệ số sinh lợi, giảm giá trị công sản để bán rẻ cho Vũ “nhôm” Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an xác định 14 cựu cán bộ, lãnh đạo Đà Nẵng có sai phạm đất đai liên quan Vũ 'nhôm', "tạo điều kiện" giúp Vũ 'nhơm' thâu tóm nhà, đất cơng, gây thiệt hại lớn cho ngân sách nhà nước Trong điển hai cựu chủ tịch thành phố Trần Văn Minh Văn Hữu Chiến, cựu Phó chủ tịch Nguyễn Ngọc Tuấn, cựu Giám đốc, Phó giám đốc Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Tài chính, Chánh Văn phịng, Phó Văn phịng Thành ủy, Văn phịng UBND thành phố 33 33 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN Thực trạng quản lý cán bộ, công chức thời gian qua cịn có chỗ lỏng lẻo:Ai biết rằng, với trình tự, thủ tục hành phức tạp, mua bán chuyển đổi công sản sang tư nhân thị lớn khó khăn, nên việc hàng loạt công sản, đất vàng sang nhượng với giá rẻ, cách nhanh chóng cho Vũ “nhôm” phải nhờ vào cộng tác đắc lực máy công quyền địa phương Mà vụ việc Vũ” nhôm” không dừng lại TP.Đà Nẵng mà lan đến TP HCM, đủ để thấy tính nghiêm trọng vấn đề Tình 3: Thất bại đô thị kiểu mẫu Là đô thị kiểu mẫu phía Bắc, Khu thị Linh Đàm kỳ vọng nhiều đến nay, nơi cịn hồi niệm giới chuyên gia quy hoạch, kiến trúc sư người dân Hà Nội Được công nhận đô thị kiểu mẫu vào năm 2009, Linh Đàm ngày bầu trời mơ ước với nhiều cư dân Thủ đô Một không gian đô thị chạy dọc theo chiều dài hình vành khăn hồ Linh Đàm tuyến giao thơng bố trí hợp lý Khơng gian cảnh quan đẹp, yên bình, khối nhà chạy dài, quay mặt đứng theo hướng Bắc - Nam với không gian công viên lớn đưa Linh Đàm trở thành khu đô thị đáng sống Thủ đô Hà Nội Khu đất 5ha trung tâm dịch vụ tổng hợp kết nối bắc Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, khu Tây Nam Linh Đàm khu Nam Linh Đàm tương lai nhường chỗ cho khu nhà giá rẻ gồm 12 tòa chung cư cao 36 - 42 tầng có ký hiệu HH với mật độ xây dựng cư trú cao Riêng khu nhà sau hoàn thiện bổ sung khoảng 30.000 dân cho khu bán đảo Linh Đàm, gấp đôi so với dân số dự kiến quy hoạch Và thật trớ trêu, 12 tòa nhà chung cư với chiều cao vượt trội, quy mô khổng lồ vị trí đắc địa, vơ hình trung trở thành điểm nhấn kiến trúc toàn khu Sau nhiều năm, quy hoạch Khu đô thị Linh Đàm bị phá vỡ, số lượng dân cư tăng lên, đường sá, y tế, trường học không đáp ứng đủ, giảm không gian công cộng, khiến hệ thống hạ tầng tải, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống người dân, gây xúc dư luận Đó hệ việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, xây dựng cao ốc kế hoạch 34 34 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN Đến nay, cư dân bán đảo Linh Đàm quy hoạch thay đổi lần Họ không lấy ý kiến điều chỉnh, chẳng biết gặp để có thơng tin Hình 4: Khu thị Linh Đàm kế hoạch Hình 5: Khu thị Linh Đàm 35 35 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN Nguyên nhân Nguyên nhân thực trạng nằm khâu tổ chức quy hoạch quản lý quy hoạch Luật pháp không cấm việc điều chỉnh quy hoạch Nhưng việc điều chỉnh cần tuân thủ chặt chẽ nguyên tắc thẩm quyền trình tự Đặc biệt, việc điều chỉnh phải kèm với hạ tầng giao thông hạ tầng xã hội Thực tế cho thấy, nhiều dự án phát triển nhà ở, khu thị thành phố lớn, tình trạng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, chí cố tình xây dựng trái quy hoạch diễn liên tục Hậu việc làm diện mạo khu đô thị bị biến dạng suốt thời gian dài khó cứu vãn Cơng tác xây dựng hệ thống thông tin sở liệu đất đai phát triển đô thị chưa đáp ứng yêu cầu Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai đô thị cịn hạn chế, thơng tin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Tầm nhìn, dự báo đánh giá tác động sách cịn hạn chế Việc thi hành pháp luật chưa tốt, nhiều sai phạm, làm giảm hiệu lực, hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai, đô thị Các công cụ để quản lý quy hoạch đô thị chậm phê duyệt ban hành Một phận cán bộ, công chức quản lý đất đai, quy hoạch đô thị phẩm chất đạo đức yếu kém, lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi Vẫn cịn tình trạng bng lỏng quản lý, thiếu liệt việc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, làm giảm tính nghiêm minh pháp luật Việc giao đất, cho thuê đất thông qua phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất có trường hợp cịn chưa tn thủ quy trình quy định pháp luật Nhiều trường hợp định nhà đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép Việc áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể cịn bất cập, nguy thất nguồn thu ngân sách nhà nước Trong đó, việc sử dụng quỹ đất để tốn cho nhà đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao chưa quy định rõ ràng, việc triển khai nhiều bất cập, dẫn đến thất tài sản cơng 36 36 KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN Tình 4: “Siêu dự án” Thủ Thiêm Năm 1996, Thủ tướng Chính phủ có định 367 dựa “đồ án quy hoạch” xây dựng tỷ lệ 1/5.000 với nội dung chính: Quy mơ lập diện tích quy hoạch 930ha, khu thị 770 quy mô tái định cư 160 Đây định phê duyệt quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm (gọi tắt Thủ Thiêm), “siêu dự án” có đến gần 15.000 hộ dân thuộc diện đền bù, giải tỏa với 60.000 nhân di dời Tuy nhiên, dự án gây nhiều xúc cho người dân với vụ kiện tụng, tố cáo kéo dài hàng chục năm Chủ yếu quyền lợi người dân vấn đề bố trí đất tái định cư, đền bù khơng hợp lý, làm ảnh hưởng nặng nề đến quyền lợi người dân đẩy người dân nơi vào tình trạng đất, nhà Nguyên nhân: Thứ nhất, sai phạm việc điều chỉnh ranh quy hoạch bố trí đất tái định cư Cụ thể sai phạm bắt nguồn từ việc điều chỉnh quy hoạch Lần điều chỉnh xuất phát từ Quyết định số 13585/KTST-QH ông Lê Văn Năm, Kiến trúc sư trưởng TP (nay Sở QHKT) ký điều chỉnh diện tích ranh giới, giảm khoảng 26,3 (bao gồm mặt nước) so với Quyết định số 367/TTg, với lý “đã giao đất cho doanh nghiệp đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, khu vui chơi, giải trí, thương mại với tổng diện tích 23,3 thuộc P.Bình An, Q.2 trước Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch” Việc điều chỉnh khiến vị trí, giới hạn quy hoạch Thủ Thiêm phê duyệt không thống tên gọi so với đồ thực địa Thứ hai, ký duyệt sai thẩm quyền Theo quy định Nghị định số 91/NĐ-CP ngày 17.8.1994, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/2.000 Thủ Thiêm thuộc UBND TP.HCM, Kiến trúc sư trưởng TP lại ký duyệt Thứ ba, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 Quyết định số 13585/KTST-QH sau phê duyệt, đơn vị liên quan không tổ chức phổ biến công khai đến tổ chức, cá nhân cư trú phạm vi quy hoạch Thứ tư, hộ dân không thuộc diện quy hoạch bị cưỡng chế di dời với khoản đền bù không hợp lý khiến người dân xúc Về vấn đề khiếu nại người dân: cụ thể vào sáng 10-7, kỳ họp HĐND TP.HCM, ông Võ Văn Hoan - phó chủ tịch UBND TP.HCM - cho biết TP.HCM có nhiều buổi làm việc với Thanh tra Chính phủ để chuẩn bị cho buổi đối thoại với người dân 37 37 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN khu phố thuộc phường Thủ Thiêm.Ông Võ Văn Hoan cho biết liên quan đến việc khiếu nại khu đô thị Thủ Thiêm có hai nhóm vấn đề: khiếu nại liên quan đến khu 4,3ha Thanh tra Chính phủ kết luận nằm ranh khiếu nại người dân khu phố thuộc phường Bình An, Bình Khánh, An Khánh.Trong đó, khu 4,3ha, TP có trao đổi thực giải pháp đền bù, cố gắng trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân tháng 9-2020.Trước đó, phát biểu thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Quyết Tâm - nguyên chủ tịch HĐND TP.HCM - có chia sẻ khiếu nại người dân khu đô thị Thủ Thiêm.Theo bà Tâm: "Ở khu đô thị Thủ Thiêm vấn đề người dân khiếu nại hàng chục năm riêng vụ người dân khu 4,3ha thuộc khu phố 1, phường Bình An (quận 2) Cũng phát biểu mình, bà Nguyễn Thị Quyết Tâm cho khiếu nại người dân địa bàn TP giải quyết, số khiếu nại chưa giải Từ đó, bà đề nghị HĐND TP tiếp tục giám sát để trả lời cho người dân, giảm xúc cho dân "Đây vấn đề làm Một cử tri Bình Chánh nhắn tin vào máy liên tục liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - việc chất vấn vào kỳ họp trước xem xét đủ điều kiện cấp giấy, tới khơng cấp giấy được", bà Tâm nói 2.3 Những vấn đề đặt QLNN đất thị Việt Nam Có thể nói giai đoạn qua, ban hành tổ chức thực sách, pháp luật quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai thị có nhiều chuyển biến tích cực Hệ thống sách, pháp luật quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai đô thị ban hành đầy đủ, cụ thể hóa kịp thời chủ trương, sách Đảng, tinh thần Hiến pháp 2013, bám sát thực tiễn phát triển đất nước, thông lệ quốc tế, hình thành sở pháp lý quan trọng thúc đẩy khơi thông nguồn lực xã hội, tạo điều kiện cho doanh nghiệp doanh nghiệp đầu tư phát triển khu đô thị Việc tổ chức thực sách, pháp luật quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai đô thị bước vào nề nếp Quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất góp phần định hình phát triển đô thị Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư địa phương thực tốt Các đô thị phát triển nhanh, diện mạo đô thị thay đổi rõ rệt ngày đại, hình thành khơng 38 38 KINH TẾ ĐƠ THỊ VÙNG MIỀN gian sống tốt cho người dân Cơ sở hạ tầng bảo đảm, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế - xã hội phát triển sôi động, bên cạnh khu đô thị văn minh, đại, đô thị quan tâm bố trí quỹ đất xây dựng nhà xã hội để giải nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp Tuy nhiên, nhấn mạnh quản lý sử dụng đất đai thị cịn tồn tại, hạn chế cần có giải pháp khắc phục thời gian tới Từ bất cập nêu cụ thể tình thơng qua tìm hiểu nhóm, quản lý đất thị tồn bất cập sau: Đầu tiên hạn chế việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh thực quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Chất lượng số phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồ án quy hoạch đô thị chưa cao, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế giải kịp thời vấn đề cộm quản lý phát triển đô thị Việc tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị số địa phương hạn chế, chưa thực chất Thứ hai, số dự án đầu tư có sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đưa đất vào sử dụng chậm tiến độ sử dụng gây nên tình trạng lãng phí, đất đai để hoang hóa Chưa có sách hữu hiệu để hạn chế, xử lý tình trạng đầu đất đai, số nơi có tượng đẩy giá đất tăng đột biến thời gian ngắn ảnh hưởng đến mơi trường đầu tư, gây khó khăn công tác quản lý điều hành kinh tế vĩ mô Việc xác định giá đất cụ thể số trường hợp chậm, chưa sát với giá thị trường, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ thu tiền sử dụng đất, thuê đất, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Ngoài ra, số dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (dự án BT), việc triển khai dự án tốn quỹ đất cịn bất cập xác định quỹ đất sử dụng để toán Hầu hết dự án BT lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức định thầu, việc toán cho nhà đầu tư quỹ đất giải phóng mặt mà khơng thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất chưa phù hợp với quy định pháp luật đất đai, tạo kẽ hở dẫn đến thất ngân sách Nhà nước Thứ ba, trình độ cán quản lý thị cịn yếu chuyên môn Số cán đào tạo chuyên ngành thiếu, chế hoạt động chưa linh hoạt không ổn định hệ thống tổ chức Một số phận cán lãnh đạo, cấp quyền hạn chế lĩnh vực 39 39 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN quản lý điều hành kiến thức pháp luật, nhiều định hành quản lý nhà nước đất đai ban hành có hiệu chưa cao Thứ tư, số đô thị, công tác quản lý thực theo quy hoạch thị duyệt chưa kiểm sốt chặt chẽ, dẫn tới việc triển khai vượt tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt, gây lãng phí đất đai nguồn lực xã hội; quy hoạch đô thị chưa đồng với quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cảnh quan mơi trường, thiếu tính kết nối đô thị làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị nhu cầu người dân thị; cịn có tình trạng xây dựng khơng tn thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc 40 40 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY Trong bối cảnh nay, với tác động đất đai ngày phức tạp, đòi hỏi tăng cường QLNN đất đai nói chung đất thị nói riêng Việc nghiên cứu nhằm tìm giải pháp hoàn thiện Quản Lý Nhà Nước đất thị nước có ý nghĩa lý luận thực tiễn, có tính cấp bách trước mắt vấn đề lâu dài 3.1 Giải pháp triển khai thực thi hoàn thiện văn quy phạm pháp luật Để quản lý sử dụng đất đai ngày có hiệu quả, Nhà nước ban hành điều luật nhằm điều chỉnh mối quan hệ đất đai mà thống kê toàn kịp thời biến động đất Xây dựng triển khai thực kế hoạch tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai địa bàn thành phố, chuyển tải kịp thời đầy đủ nội dung pháp luật liên quan đến đời sống tầng lớp nhân dân, nâng cao nhận thức sách, pháp luật đất đai cho quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư Việc quản lý đất đai hợp lý, pháp luật vấn đề hàng đầu đặt cho ngành địa chính, phân phối đất cho xã hội, nhu cầu sử dụng đất người dân, nhằm đảm bảo sử dụng đất hợp lý, đạt hiệu kinh tế từ đất cao Trong trình sử dụng đất, phải đảm bảo tơn trọng tính pháp luật văn pháp lý đất đai, ý thức thi hành pháp luật phải nghiêm minh Việc tuyên truyền phổ biến kịp thời đầy đủ nội dung Luật Đất đai liên quan đến đời sống tầng lớp nhân dân, giúp cán bộ, công chức nhân dân nâng cao ý thức pháp luật, hiểu biết sử dụng pháp luật làm phương tiện, cơng vụ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, góp phần ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật 3.2 Giải pháp xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xây dựng, thực thi chế, sách quản lý đất đô thị Luật đất đai năm 2003 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu thống quản lý” Để tiến hành quản lý chặt chẽ đất đai mặt quản lý Nhà nước, cấp, ngành cần phải thực văn pháp luật 41 41 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN Nhà nước Nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng đất đai ngày hiệu quả, hợp lý tiết kiệm hơn, đảm bảo môi trường phát triển bền vững nguồn tài nguyên nói chung đất đai nói riêng góp phần quan trọng vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Đảng Nhà nước đề thời kỳ cơng nghiệp hố - đại hố đất nước Xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đảm bảo khoa học, minh bạch, với đồng thuận cao nhân dân Các quan, ban, ngành thực phải nghiêm túc công khai, minh bạch công tác giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế- xã hội thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Đo đạc lập đồ hoạt động điều tra đất đai phải trước bước nhằm bảo đảm hạ tầng thông tin; tài liệu để lập hồ sơ địa quản lý đất thị theo pháp luật, làm sở pháp lý việc xây dựng, quản lý đô thị; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải tranh chấp đất đai Xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường Hoàn thiện phương pháp xác định giá đất bảo đảm khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất tính đúng, tính đủ giá trị tăng thêm từ yếu tố lợi thế, có lợi vị trí địa lý, lợi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng Tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơng cụ tài kinh tế đất, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, có chế kiểm sốt chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu đất đai Nghiên cứu hình thành quan tham mưu xây dựng giá đất quan thẩm định giá đất hai quan độc lập, mở rộng thành phần thẩm định giá đất theo hướng có tham gia đại diện Hội đồng nhân dân cấp 3.3 Giải pháp hoàn thiện, nâng cao lực hiệu hoạt động máy quản lý đất đai đô thị Bất kỳ hoạt động nào, môi trường hoạt động quản lý người tiến hành, để hoạt động QLNN đất đai đô thị thực pháp luật quy định, cần có quan tâm đầu tư nguồn nhân lực quản lý đất đai địa bàn thành phố Vai trò quản lý nhà nước đất đai q trình thị hóa, đặc biệt điều kiện kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế 42 42 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN Tổ chức máy quản lý đất đai, phát triển đô thị tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Đội ngũ cán phải có đủ lực, phẩm chất đạo đức trình độ chun mơn nghiệp vụ để đảm đương công việc Xây dựng chế độ làm việc khoa học, hợp lý, với quy trình hồn thiện chế, sách quản lý đất đai nói chung, đất thị nói riêng, nhằm đảm bảo thực yêu cầu nhiệm vụ ngày nặng, phức tạp thực tiễn quản lý đất đai thời gian tới 3.4 Giải pháp hồn thiện nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt đất thị Tăng cường quản lý, kiểm sốt, sử dụng đất đai, phát triển thị tồn quốc Trong đó, tập trung cơng tác tra, kiểm tra dự án đầu tư, xử lý nghiêm vi phạm Sớm rà soát, sửa đổi quy chuẩn xây dựng, quy hoạch đô thị Phê duyệt quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, bảo đảm phù hợp với pháp luật quy hoạch, kiến trúc, làm sở quản lý quy hoạch đô thị triển khai dự án đầu tư xây dựng Chỉ đạo địa phương lập đồng loại quy hoạch đô thị, khẩn trương lập quy hoạch chi tiết theo quy định; tiến hành rà soát, đánh giá đề giải pháp khắc phục quy hoạch chi tiết bị điều chỉnh không quy định; lập kế hoạch đầu tư đầu tư đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với phát triển nhà ở, cơng trình thương mại dịch vụ cơng trình khác theo quy hoạch duyệt; khơng cấp phép xây dựng cơng trình cao tầng trung tâm đô thị trái với quy hoạch phê duyệt, gây tải hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu vực dự án; rà soát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời hạn thực hiện, có biện pháp xử lý dứt điểm để bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất hiệu sử dụng đất Yêu cầu địa phương thực nghiêm việc rà sốt cơng bố cơng khai dự án vi phạm trang thông tin điện tử địa phương; kiên thu hồi đất theo quy định pháp luật dự án không đưa đất vào sử dụng, dự án triển khai chậm tiến độ, dự án bị chấm dứt chủ trương đầu tư, dự án sử dụng đất sai mục đích, vi phạm pháp luật đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng bảo vệ môi trường… Bên cạnh đó, Kiểm tốn Nhà nước tăng cường kiểm tốn nội dung có liên quan đến hoạt động quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai đô thị xây dựng chương trình kiểm tốn năm Tịa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sốt nhân dân tối cao truy tố, xét 43 43 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN xử kịp thời, nghiêm minh hành vi phạm tội liên quan đến quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai đô thị 44 44 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN KẾT LUẬN Đất đai tài nguyên Quốc Gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Do đất đai có vai trị quan trọng nên quốc gia cần phải tổ chức cho hợp lý hệ thống quản lý đất đai nước nhằm mục đích phát triển kinh tế Với đề tài “Những bất cập quản lý nhà nước đất thị” nhóm thực tìm hiểu bất cập cộm quản lý đất đô thị trung tâm thành phố lớn Đà Nẵng, Hà Nội Dựa sở lý luận thực tiễn nhóm đưa đề xuất giải pháp nhằm đẩy lùi bất cập quản lý nhà nước đất đô thị Việc tăng cường công tác quản lý quy hoạch quy hoạch xây dựng thời gian tới yếu tố quan trọng góp phần khai thác tốt tiềm năng, mạnh vùng, ngành, địa phương phục vụ yêu cầu thu hút nguồn lực đầu tư phát triển kinh tế - xã hội q trình cơng nghiệp hố- đại hố Tuy nhiên, đất đai là vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế đời sống xuất vấn đề nảy sinh cần quan tâm giải người, thời điểm 45 45 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Sĩ Liêm (2010), Nghiên cứu đô thị quy hoạch - quản lý - đất đai bất động sản nhà ở, Nxb Xây dựng, Hà Nội Ts Trần Văn Tân (2006), Một số vấn đề quản lý đất đô thị Việt Nam, Kinh tế đô thị vùng Trần Tú Cường (2007), Tăng cường vai trò quản lý nhà nước đất đai trình thị hóa thành phố Hà Nội, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Trần Thị Mỹ Hạnh, 2016, Quản lý nhà nước đất đai từ thực tiễn thành phố Bắc Giang, Tỉnh Bắc Giang An An (2020), Điều chỉnh quy hoạch đô thị: Cẩn trọng vào "vết xe đổ" KĐT Linh Đàm Cơ sở lý luận chung quản lý nhà nước đô thị https://lamthueassignment.com/co-so-ly-luan-chung-cua-quan-ly-nha-nuoc-ve-dothi/ Đình Sơn (2020), Căn hộ hộp diêm gây tranh cãi https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/can-ho-hop-diem-van-gay-tranh-cai1189653.html Hoàng Anh Đức (1995), Bài giảng Quản lý nhà nước đất đai, Trường đại học Nơng nghiệp 1, Hà Nội https://reatimes.vn/dieu-chinh-quy-hoach-do-thi-can-trong-di-vao-vet-xe-do-kdt-linhdam-20200326154241545.html Nhóm Phóng viên (2019), Vụ “tiếp tay” cho Vũ “nhơm” thâu tóm đất công: Cựu Chủ tịch chủ mưu! https://amp.laodong.vn/bat-dong-san/vu-tiep-tay-cho-vu-nhom-thau-tom-datcong-cuu-chu-tich-la-chu-muu-752973.ldo 10 Những chiêu trị Vũ nhơm để thâu tóm đất công sản Đà Nẵng, ngày truy cập: 29/10/2020 https://www.dag.vn/article/nhung-chieu-tro-cua-vu-nhom-de-thau-tom-dat-congsan-tai-da-nang-768-716377-112.da 46 KINH TẾ ĐÔ THỊ VÙNG MIỀN 11 Tuấn Vỹ (2020), Bất cập quản lý đất đai Đà Nẵng: Những học nhãn tiền https://enternews.vn/bat-cap-quan-ly-dat-dai-tai-da-nang-nhung-bai-hoc- nhan-tien-173191.html 12 Tiến Long( 2020), Tuần cuối tháng 7, TP.HCM đối thoại với người dân khu phố Thủ Thiêm https://tuoitre.vn/tuan-cuoi-thang-7-tp-hcm-doi-thoai-voi-nguoi-dan-5-khu-phothu-thiem-20200710122455295.htm 13 Trung Hiếu ( 2018), Sai phạm Thủ Thiêm, liên quan? https://thanhnien.vn/thoi-su/sai-pham-tai-thu-thiem-nhung-ai-lien-quan1001024.html 14 Xử lý nghiêm vi phạm liên quan đến quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai thị, 20199, Tạp Chí Tài Chính http://tapchitaichinh.vn/su-kien-noi-bat/xu-ly-nghiem-vi-pham-lien-quan-den-quy-hoachquan-ly-va-su-dung-dat-dai-tai-do-thi-311971.html 47 47