(Luận văn thạc sĩ) giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - ĐẶNG THỊ ÁNH THI GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - ĐẶNG THỊ ÁNH THI GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS: BÙI KIM YẾN TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian năm (2009-2012) học tập chương trình Cao học Kinh tế ngành Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, em Q Thầy- Cơ nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu, giúp em có thêm nhiều kiến thức chun mơn bổ ích, góp phần nâng cao trình độ, hành trang để em tiếp bước trình học tập, nghiên cứu thân, phục vụ cho công việc sống Nhân đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới PGS.TS Bùi Kim Yến Trong thời gian em thực luận văn, Cơ tận tình hướng dẫn em từ đề cương chi tiết đến hình thức luận văn; bảo, góp ý kết cấu, nội dung để em hồn thiện đề tài nghiên cứu Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn tới Quý Thầy, Cơ Em kính chúc Q Thầy, Cơ gia đình có nhiều sức khỏe, để tiếp tục truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm bổ ích cho hệ học viên Trân trọng ĐẶNG THỊ ÁNH THI HỌC VIÊN CAO HỌC KHÓA 19 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2.Đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.2.1 Đặc điểm bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản phát triển kinh tế-xã hội 1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản 1.1.4.1 Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi 1.1.4.2 Căn theo công dụng bất động sản 1.1.4.3 Căn theo hoạt động thị trường bất động sản 1.1.4.4 Căn theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường 1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường 1.1.5.1 Người mua 1.1.5.2 Người bán 1.1.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 1.1.5.4 Người quản lý thị trường bất động sản (nhà nước) 1.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản 1.3 Tổng quan vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 10 1.3.1 Khái niệm 10 1.3.2 Đặc trưng 10 1.3.3 Phân loại nguồn vốn tài trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản10 1.3.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu 10 1.3.3.2 Nguồn vốn vay 11 1.4 Kinh nghiệm thu hút vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 11 1.4.1 Chứng khốn hóa chấp bất động sản thương mại 11 1.4.2 Quỹ tín thác BĐS Đài Loan 13 1.4.3 Quyền chọn mua BĐS Singapore 13 Kết luận chương 14 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH 15 2.1 Các văn pháp quy tín dụng bất động sản 15 2.2 Tình hình kinh doanh bất động sản TP.HCM thời gian qua 18 2.2.1 Từ trước năm 2011 18 2.2.2 Từ năm 2011 đến 19 2.2.2.1 Thị trường văn phòng cho thuê 19 2.2.2.2 Thị trường hộ 21 2.2.2.3 Mặt bán lẻ 23 2.2.2.4 Thị trường đất biệt thự 24 2.3 Thực trạng nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TP.HCM 27 2.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu 27 2.3.1.1 Vốn chủ sở hữu 27 2.3.1.2 Vốn từ phát hành cổ phiếu 30 2.3.2 Nguồn vốn vay 34 2.3.2.1 Vốn vay ngân hàng 34 2.3.2.2 Vốn huy động từ khách hàng mua nhà 37 2.3.2.3 Vốn từ phát hành trái phiếu 41 2.4 Đánh giá nguồn vốn tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TP.HCM thời gian qua 44 2.4.1 Những thành tựu 44 2.4.2 Những vấn đề tồn 46 2.4.3 Nguyên nhân 47 Kết luận chương 51 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH 53 3.1 Đối với nguồn vốn chủ sở hữu 53 3.1.1 Vốn chủ sở hữu 53 3.1.1.1 Giải đầu cho sản phẩm tồn kho cách giảm giá bán, chuyển công 53 3.1.1.2 Đẩy mạnh liên doanh, liên kết doanh nghiệp nước54 3.1.1.3 Tham gia chương trình nhà xã hội, nhà cho thuê 54 3.1.1.4 Chuyển hướng kinh doanh 55 3.1.1.5 Chiến lược kinh doanh linh hoạt, hợp lý, hiệu 56 3.1.1.6 Xây hộ theo tiêu chí nhỏ - rẻ - xanh 56 3.1.2 Vốn huy động từ phát hành cổ phiếu 57 3.1.2.1 Nâng cao uy tín, hình ảnh doanh nghiệp 57 3.1.2.2 Phát hành chứng BĐS 57 3.2 Đối với nguồn vốn vay 59 3.2.1 Nguồn vốn vay ngân hàng 59 3.2.1.1 Về phía doanh nghiệp 59 3.2.1.2 Về phía ngân hàng 59 3.2.1.3 Về phía nhà nước 61 3.2.2 Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng 63 3.2.2.1 Nhà nước có sách bảo vệ quyền lợi khách hàng 63 3.2.2.2 Ngân hàng tham gia với chủ đầu tư khách hàng mua nhà63 3.2.2.3 Áp dụng mơ hình quyền chọn mua Singapore 63 3.2.3 Vốn huy động từ phát hành trái phiếu 64 3.2.3.1 Đối với nhà phát hành 64 3.2.3.2 Về phía Nhà nước 65 3.3 Giải pháp khác 68 3.3.1 Hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kích cầu thị trường bất động sản, tạo niềm tin cho người mua nhà 68 3.3.2 Hợp tác công- tư nhà nước với doanh nghiệp bất động sản 68 3.3.3 Rà soát, mua lại quỹ nhà thương mại để phục vụ nhu cầu nhà xã hội, nhà tái định cư 69 3.3.4 Cho phép xây dựng, cơng nhận hộ chung cư có diện tích nhỏ 70 3.3.5 Mua lại sản phẩm bất động sản có giá hợp lý để lập quỹ nhà cho thuê70 3.3.6 Giám sát trình thực đầu tư, giải ngân vốn 70 Kết luận chương 71 PHẦN KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 : Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM Quý 2/2012 20 Bảng 2.2: Thị trường hộ để bán TP.HCM Quý 2/2012 22 Bảng 2.3 : Thị trường mặt bán lẻ TP.HCM Quý 2/2012 24 Bảng 2.4 : Thị trường biệt thự TP.HCM Quý 2/2012 25 Bảng 2.5: Số lượng DN kinh doanh BĐS TP.HCM giai đoạn 2007-2011 27 Bảng 2.6 : Dư nợ tín dụng BĐS thời điểm 30/9/2011 34 Bảng 2.7: Tiêu chuẩn niêm yết Sàn giao dịch chứng khoán 48 Bảng 2.8: Số DN không đạt chuẩn niêm yết theo NĐ 58/2012/ NĐ-CP 48 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Quy mơ vốn DN BĐS TP.HCM năm 2011 27 Hình 2.2: Biến động giá số ngành VN-Index từ đầu năm 2012 đến ngày 10/4/2012 32 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CĐT : Chủ đầu tư CP : Cổ phiếu CTCP : Công ty cổ phần DN : Doanh nghiệp FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ( Foreign Direct Investment) M&A : Mua bán sáp nhập (Mergers and Acquisitions) NĐ : Nghị định NĐT : Nhà đầu tư NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại ROE : Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (Return on Equity) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TMCP : Thương mại cổ phần TP : Trái phiếu TPCĐ : Trái phiếu chuyển đổi TPCP : Trái phiếu Chính phủ TPDN : Trái phiếu doanh nghiệp TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán TTTM : Trung tâm thương mại UBND : Ủy ban nhân dân USD : Đô la Mỹ VN : Việt Nam VND : Việt Nam đồng PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường BĐS đóng vai trị lớn trình phát triển kinh tế VN Do đó, phát triển thị trường BĐS có tầm quan trọng ảnh hưởng đến phát triển quốc gia, vừa đóng góp vào việc tạo nơi an cư cho người dân, vừa giải đầu cho ngành liên quan xây dựng, sắt thép, xi măng, tạo công ăn việc làm cho người lao động… Tuy nhiên, để phát triển thị trường này, vấn đề liên quan đến hệ thống pháp lý vấn đề quan trọng khác mà quan chức DN BĐS quan tâm, nguồn vốn để đầu tư phát triển BĐS Thực tế cho thấy, DN kinh doanh lĩnh vực địi hỏi phải có nguồn vốn lớn dài hạn Tuy nhiên, đại đa số DN BĐS VN không đủ tiềm lực tài để tự thực dự án, họ huy động nhiều cách khác như: vay NH, huy động tiền ứng trước khách hàng, phát hành TPDN… Đứng trước bối cảnh kinh tế bị lạm phát, Nhà nước thực thi sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường BĐS bị ảnh hưởng chuyển sang trạng thái đóng băng Và nay, tín dụng cho BĐS phần nới lỏng, DN BĐS khó tiếp cận nguồn vốn Thêm vào đó, lượng lớn sản phẩm DN tồn đọng chưa tiêu thụ nên DN BĐS gặp nhiều khó khăn khơng DN phải phá sản Mặc dù sản phẩm BĐS giảm giá bán, song chưa làm cho thị trường hâm nóng trở lại Trong đó, đại phận dân cư lao động phải nhà thuê, tiết kiệm chi tiêu để mong có mái nhà Hiện nay, nhà nước vào cuộc, vừa hỗ trợ, vừa tìm giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường Trước thực tế đó, tơi chọn đề tài “Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS TP.HCM ” cho luận văn 59 3.2 Đối với nguồn vốn vay 3.2.1 Nguồn vốn vay ngân hàng DN không nên phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn này, nhiên chưa thể dứt bỏ hẳn Do vậy, DN nên sử dụng mở mức độ vừa phải, phù hợp với tình hình tài DN 3.2.1.1 Về phía doanh nghiệp: CĐT cần tăng tỷ lệ nguồn vốn mình, chứng minh giá trị sử dụng sản phẩm đầu tư, đáp ứng nhu cầu người mua 3.2.1.2 Về phía ngân hàng: NH cần xem xét cụ thể dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh phát triển kinh tế, dự án thực dở dang cần gấp rút hồn thiện Bên cạnh đó, NH cần tiếp tục thực đẩy mạnh chương trình cho vay xây dựng nhà xã hội cho sinh viên, nhà cho công nhân khu công nghiệp nhà cho người có thu nhập thấp để giải khó khăn nhà cho người dân, cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân nhà xã hội cho dân nghèo thành thị Các NH cần hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án mới, dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, hạn chế cho người vay để mua bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường NHNN cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng TCTD, phát kịp thời khoản nợ hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm sốt tượng đầu tư nội NH vào BĐS (dự án BĐS thường cổ đơng lớn NH) để dịng tiền đến nơi, sử dụng mục đích; NHNN cần tiếp tục theo dõi sát diễn biến tình hình thị trường để kịp thời điều chỉnh giảm lãi suất huy động, lãi suất tái cấp vốn lãi suất qua đêm theo lộ trình định, đồng thời đạo NHTM khẩn trương hạ lãi suất cho vay để giảm chi phí đầu tư kích cầu tín dụng cho BĐS Tăng cường huy động vốn trung dài hạn NH kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập 60 nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường BĐS để làm sở cho NH thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả CĐT + Tiếp tục hỗ trợ gói vay lãi suất thấp, giảm lãi suất cho vay Bằng cách tiết kiệm chi phí hoạt động, NH giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ tối đa cho người mua nhà lãi suất, phương thức toán linh hoạt… để kích cầu tiêu thụ sản phẩm BĐS Cả NH DN phải định giá lại tài sản, dự án có người mua để tính tiếp xem có đầu tư hay khơng dự án có thị trường tồn + Mua bán nợ ngân hàng Nhiều NHTM thừa tiêu tăng trưởng tín dụng lĩnh vực lại thiếu vốn, nhiều NH khác thừa vốn lại thiếu tiêu tăng trưởng tín dụng Việc buộc DN BĐS phải bán bớt BĐS để tất toán khoản vay cho NHTM Tuy nhiên, NHTM trao đổi với tình trạng thừa thiếu việc trở nên dễ dàng Trong bối cảnh tại, nhiều NHTM nhỏ phải vay vốn từ phía NHTM lớn thị trường liên NH Những NHTM nhỏ thường phải chấp tài sản để vay vốn từ NHTM lớn Để tránh tình trạng bán tháo BĐS nhằm mục đích trả nợ diễn ra, NHTM nhỏ phải sử dụng hồ sơ tín dụng BĐS khách hàng làm tài sản đảm bảo cho NHTM lớn để vay tiền thị trường liên NH Trong trường hợp NHTM nhỏ trả khoản vay thị trường liên NH hạn, họ buộc bán lại khoản nợ khách hàng cho NHTM lớn Nói cách khác, việc mua bán nợ NHTM khiến cho số NHTM nhỏ khách hàng, nhiên thị trường lại đạt hai mục tiêu Đó NHTM giảm tỷ lệ dư nợ BĐS mức cần thiết, vậy, tài trợ cho DN BĐS, DN BĐS bán tài sản để trả nợ NHTM 61 3.2.1.3 Về phía nhà nước: + Tháo gỡ vướng mắc cho vay ngân hàng hoạt động kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng NH kênh cung cấp vốn chủ yếu cho DN kinh doanh BĐS Tuy nhiên, để việc huy động vốn theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn NH kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường BĐS để làm sở cho NH thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả CĐT Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch BĐS vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất DN nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê…đã khiến nhiều DN gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ NH Do đó, cần phải sớm hồn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, BĐS để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào BĐS + Hình thành thị trường chấp thứ cấp Xây dựng thị trường chấp thứ cấp (tái chấp) BĐS, có hỗ trợ kiểm sốt nhà nước để tăng tính khoản cho NH, tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp BĐS tạo Để thị trường BĐS phát triển bền vững hệ thống NH tài trợ cách lành mạnh, thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp phát triển mạnh quản lý tốt Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS hình thành NH đầu tư, NH phát triển hạch toán độc lập NHTM và/hoặc liên kết với NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành TP, chứng BĐS, chứng khốn hóa nguồn vốn cho thị trường Theo thông lệ quốc tế, theo tính chất luân chuyển vốn trung dài hạn nói chung thị trường BĐS nói riêng, nên 62 đáp ứng tín dụng trung dài hạn nguồn vốn có độ dài tương ứng qua TTCK, qua định chế tài chuyên nghiệp NH đầu tư, NH phát triển, cơng ty tài chính, quĩ đầu tư… độc lập hạch toán độc lập NHTM, mà không nên dựa vào dịch vụ mang tính ngắn hạn NHTM Để thực điều này, cần phải có chế minh bạch cho phịng ngừa, kiểm sốt rủi ro Ngay NHTM lớn nên thành lập đơn vị hạch toán độc lập để thực hoạt động dịch vụ tự doanh chuyên nghiệp lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay vốn… để phát triển mức giảm thiểu rủi ro tín dụng thị trường BĐS… + Cho phép chấp BĐS NHTM nước Trong hoàn cảnh tại, thị trường BĐS nước thiếu vốn mà nước phát triển vừa khỏi khủng hoảng tài tồn cầu giải pháp vốn quan trọng phải xác định luồng vốn tín dụng từ NH nước Pháp luật nước ta chưa cho phép thực chế chấp chưa thể công nhận quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng phải NĐT vào VN Việc chấp khơng khó quan trọng giải BĐS chấp người vay tiền khơng có khả trả nợ vay Việc đổi pháp luật không cần thiết nhằm tạo vốn mạnh cho thị trường BĐS mà đáp ứng cho nhu cầu mở rộng TTCK nước ta hay mở rộng chế mua bán, sáp nhập DN cho DN lớn nước tham gia Bản chất vấn đề xây dựng chế độ sử dụng đất đai VN người sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước ngồi Nếu q chặt, người nước ngồi khơng muốn tham gia, lỏng, dẫn tới hệ tư lớn nước tham gia đầu đất VN Xây dựng khung pháp luật phức tạp dù sớm hay muộn phải làm đất nước ta trở thành thành viên thức Tổ chức Thương mại Thế giới Việc đổi pháp luật theo hướng giải sớm toán vốn cho thị trường BĐS nước ta 63 3.2.2 Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng 3.2.2.1 Nhà nước có sách bảo vệ quyền lợi khách hàng Nhà nước có pháp lý buộc chủ dự án phải huy động minh bạch thông qua công cụ, vật chứng cho người góp vốn pháp luật bảo hộ, loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có cơng chứng Giám sát việc thực nghiêm túc quy định hình thức chia lơ, bán nền, bán nhà xây thô dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết CĐT, người mua nhà việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng hoàn thiện nhà 3.2.2.2 Ngân hàng tham gia với chủ đầu tư khách hàng mua nhà Để người dân kiểm sốt chặt chẽ khoản tiền lớn mà bỏ ra, nên có NH tham gia để quản lý số tiền NH tham gia hai hình thức: Một là, NH tham gia hợp đồng mua bán nhà vai trò bảo lãnh cho CĐT việc huy động vốn Nếu CĐT vi phạm không xây dựng đầu tư xây dựng khơng tiến độ người mua hộ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Khi đó, NH bảo lãnh có trách nhiệm thay mặt CĐT hoàn trả lại toàn số tiền mua nhà góp tốn tiền bồi thường thiệt hại Hai là, NH tham gia với vai trò trung gian Tồn số tiền góp vốn mua nhà người mua nhà toán vào tài khoản mở NH NH trung gian có trách nhiệm kiểm tra giải ngân CĐT thực tiến hành đầu tư xây dựng đáp ứng tiến độ theo cam kết Trước mắt để hạn chế bớt rủi ro cho người mua nhà, nên chia nhỏ lần đóng tiền xuống thành đợt, 40% tiền phần cuối giá trị hộ đưa cho CĐT khách hàng nhận nhà, 10% người mua nhà cầm sổ đỏ 3.2.2.3 Áp dụng mơ hình quyền chọn mua Singapore Singapore cho phép CĐT huy động trước xây dựng xong móng Và để bảo vệ người mua, pháp luật Singapore có quy định quyền chọn mua, quyền mà người bán ( thường CĐT) phải cung cấp cho người mua 64 Quyền chọn mua có hiệu lực vịng tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu thảo hợp đồng mua bán Như vậy, theo quyền này, ngồi việc CĐT cung cấp thơng tin văn liên quan đến dự án, người mua quyền cân nhắc vòng tuần xem có nên mua hay khơng tất nhiên khơng phải bồi thường thời gian quyền chưa hết hiệu lực 3.2.3 Vốn huy động từ phát hành trái phiếu Hệ thống hành lang pháp lý hoạt động phát hành TP DN ban hành dần hồn thiện, giúp DN có sở pháp lý vững để tiếp cận nguồn vốn TTCK Các sách khuyến khích, hỗ trợ phát triển thị trường Chính phủ, bật sách ổn định kinh tế vĩ mơ thực thi, nhiều chuyên gia đánh giá cao hy vọng đem lại hiệu tích cực thời gian tới Nhu cầu nắm giữ đa dạng sản phẩm đầu tư NĐT thị trường ngày cao nhằm gia tăng lợi nhuận hạn chế rủi ro Các NHTM cơng ty chứng khốn cung cấp dịch vụ trung gian tài giúp phân phối TP DN đến tay NĐT cách hiệu Ngồi ra, tham gia tích cực Hiệp hội thị trường TP, công ty tư vấn luật cơng ty định hạng tín nhiệm, góp phần vào phát triển hướng thị trường, tạo hội cho DN tiếp cận hiệu thị trường TP 3.2.3.1 Đối với nhà phát hành + Nhà phát hành cần đạt đến chuẩn mực tài định tạo lập uy tín thị trường, phải đảm bảo minh bạch tài đảm bảo độ trung thực, tin cậy nghĩa báo cáo tài Các hoạt động phát hành TP phải đảm bảo công khai, minh bạch, cơng bằng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp NĐT + Các DN cần phải cho NĐT nhìn thấy DN tiềm phát triển lớn bền vững tương lai, minh bạch hoạt động DN chuyên nghiệp từ tiến hành công tác chuẩn bị, lập hồ sơ hoạt động tiếp cận, giới thiệu, thương thảo với NĐT 65 + Để phát hành thành công, DN nên phối hợp với đơn vị tư vấn, bảo lãnh để triển khai chủ động tiếp cận, giới thiệu DN với NĐT, định chế tài lớn, với phải tranh thủ giúp đỡ, ủng hộ NHNN, Ủy ban chứng khốn, Bộ Tài quan ban ngành có liên quan + DN phải thay đổi tư lập phương án sử dụng vốn, NĐT phải cung cấp đủ thơng tin xác để đánh giá + DN cần ý định giá lãi suất nhằm đảm bảo trần lãi suất không bị khống chế thấp ảnh hưởng đến quyền lợi NĐT Mức lãi suất thời hạn TP, giá BĐS quyền mua hộ cần phải phù hợp với tình hình tài suốt q trình thực dự án 3.2.3.2 Về phía Nhà nước + Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi sách quản lý, sách thuế… để thị trường CP TP phát triển lành mạnh ổn định Khi đó, DN tự thấy lợi ích việc huy động vốn qua thị trường vốn kênh hiệu + Nhà nước cần có sách vĩ mơ dài hạn, việc cải tổ cách quản lý lãi suất cách thực thi sách tiền tệ, vai trò nhà nước,… Về lâu dài, thị trường TP đủ trưởng thành, nhà nước nên rút dần vai trò quản lý điều tiết khỏi thị trường Ngay trách nhiệm quản lý giao lại cho tổ chức nghề nghiệp Hiệp hội thị trường TP đảm nhiệm, đường ví dụ thành cơng khu vực Malaysia, Thailand, Indonesia + Nhà nước nên mở rộng quyền NĐT TP Cụ thể, chủ sở hữu TP cần ưu tiên sử dụng dịch vụ DN phát hành, quyền mua BĐS quyền khác tùy thuộc vào ngành nghề kinh doanh DN + Việc xây dựng hệ thống hạ tầng thông tin hình thành với phát triển thị trường, sớm chuẩn bị yếu tố tiến trình diễn nhanh hơn, qua dần hồn thiện yếu tố chế sách, thể chế, sở hạ tầng… để thu thập, tổng hợp liệu tạo dịch vụ tốt 66 + NHNN cần có sách khuyến khích hệ thống NHTM tham gia đầu tư vào TPDN chủ yếu mang vốn huy động gửi lại Nhà nước cần trọng phát huy vai trị giám sát tình hình sử dụng vốn huy động từ TP DN thường xun - Lập cơng ty định mức tín nhiệm Việc thành lập cơng ty định hạng tín nhiệm giúp cho thị trường TP DN phát triển NĐT thuận lợi việc lựa chọn sản phẩm TP họ không cần thực việc tự đánh giá rủi ro tín dụng TP dễ dàng so sánh TP có định hạng tín nhiệm để chọn TP phù hợp VN nên bước đầu thành lập liên doanh định hạng tín nhiệm tổ chức VN cơng ty định hạng tín nhiệm uy tín giới (ví dụ S&P, Moody’s Fitch) Việc tham gia cơng ty định hạng tín nhiệm uy tín giới đảm bảo tính xác minh bạch q trình xác định hạng tín nhiệm Sau này, VN có nhiều kinh nghiệm q trình định hạng tín nhiệm, VN thành lập cơng ty định hạng tín nhiệm 100% VN Đầu tháng 12/2011, HSBC ký kết biên ghi nhớ với Bộ Tài VN, theo đó, HSBC tư vấn cho Bộ Tài việc nghiên cứu mơ hình khung pháp lý cho việc thành lập hoạt động công ty định mức tín nhiệm VN sở học tập kinh nghiệm quốc tế, phát triển khung pháp lý vấn đề Bên cạnh đó, HSBC cung cấp tư vấn việc nghiên cứu sản phẩm thị trường vốn nước, bao gồm sản phẩm phái sinh - Phát triển thị trường trái phiếu Chính phủ, tạo đường cong lãi suất Phải có hàng hóa chuẩn thị trường TP TPCP, để DN đưa mức lãi suất phát hành TP Do đó, TPCP cần phải phát hành tập trung với kỳ hạn lãi suất thống Qua đó, thị trường hình thành mặt lãi suất chuẩn làm tham chiếu cho việc xác định lãi suất DN phát hành TPDN NHNN Bộ Tài phải phối hợp cách đồng bộ, hình thành lãi suất chuẩn cho TPCP Thơng thường, TPCP 10 năm có lãi suất 10%/ năm DN phát hành TP lấy TPCP cộng với lãi suất 67 1,5% DN độ rủi ro cao 2%, 2,5% Để làm điều này, vai trị đầu tàu số NH lớn quan trọng để tạo khoản cho thị trường thứ cấp tạo nên đường cong lãi suất chuẩn Thêm vào đó, nhu cầu đầu tư vào TP có kỳ hạn 10 năm DN bảo hiểm quỹ hưu trí tương lai cao Bộ Tài xem xét kéo dài kỳ hạn TPCP Việc giúp giảm bớt áp lực trả nợ ngắn hạn Bộ Tài giúp huy động nguồn vốn dài hạn từ thị trường Các loại TP giúp tạo nên đường cong lãi suất chuẩn với đầy đủ kỳ hạn khác - Đa dạng hóa sản phẩm TP thị trường * TP gắn với số lạm phát Trong bối cảnh lạm phát mức cao, TP gắn với số lạm phát tạo niềm tin lớn cho NĐT lợi tức TP biến động theo số lạm phát Nếu lạm phát tăng cao, lợi tức TP tăng theo ngược lại * TP có lãi suất thả TP lãi suất thả loại TP có lãi suất thay đổi theo chu kỳ Việc thay đổi lãi suất công ty phát hành quy định ghi rõ TP Chu kỳ điều chỉnh lãi suất tháng, năm, năm rưỡi , thỏa thuận rõ ràng TP, lãi suất thay đổi cịn tùy thuộc vào số trung bình thị trường vào thời điểm cụ thể Đây sản phẩm xa lạ thị trường tài chính, gần đây, nhiều DN đưa loại TP thị trường tạo nên phong phú cho lựa chọn NĐT, bối cảnh tình hình đầu tư CP không khả quan TP lãi suất thả hình thức huy động vốn trình độ cao tổ chức phát hành DN Họ phải dự đoán chuẩn xác xu hướng thị trường có lực kiểm sốt tình hình tốt trước biến động thị trường Trong đó, NĐT thấy hấp dẫn yên tâm hơn, cho dù thị trường lãi suất biến động bất thường quyền lợi họ đảm bảo 68 * TP nội tệ phát hành thị trường quốc tế Một quan ngại lớn NĐT nước khoản ngoại hối Họ cảm thấy khó khăn chuyển đổi ngoại tệ sang VND lúc mua TP ngoại tệ từ VND sau bán TP để chuyển vốn nước Với TP nội tệ phát hành thị trường quốc tế, toán mua TP toán gốc lãi thực ngoại tệ dựa số tiền TP VND theo tỷ giá thời điểm tốn NĐT nước ngồi n tâm việc chuyển đổi ngoại tệ đảm bảo Ngoài ra, TP nội tệ phát hành thị trường quốc tế có có ưu điểm niêm yết TTCK giới nên NĐT nước ngồi khơng cần phải mở tài khoản giao dịch chứng khoán VN, khoản tốt so với TP nước, lợi tức TP thấp TP thơng thường tính ưu việt nêu trên, nên làm giảm chi phí huy động vốn Chính phủ hay DN 3.3 Giải pháp khác 3.3.1 Hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kích cầu thị trường bất động sản, tạo niềm tin cho người mua nhà Chính phủ có chủ trương hỗ trợ nguồn vốn cho thị trường: Nguồn vốn Chính phủ cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung Ương kế hoạch 2013 vốn TPCP giai đoạn 2013-2015 năm 2012 nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN kích thích tăng tổng cầu Mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mơ, chống lạm phát Chính phủ cần thiết Và ngành kinh doanh BĐS đóng góp cho kinh tế, tạo cơng ăn việc làm cho toàn xã hội nên cần đối xử bình đẳng ngành khác Chính vậy, cần phải có điều chỉnh kịp thời để phục hồi niềm tin cho thị trường 3.3.2 Hợp tác công- tư nhà nước với doanh nghiệp bất động sản Các dự án đầu tư theo hình thức cơng – tư hấp dẫn DN rủi ro thấp nhà nước cung cấp cam kết thể chế cho dự án, bảo lãnh xúc tiến khả thi cho dự án Tính dài hạn đầu tư điểm thu hút khu vực tư nhân 69 dự án thường mang lại cho NĐT khoản lợi nhuận ổn định dài hạn Bên cạnh DN khơng đủ khả để tự thực dự án lớn thiếu tham gia hợp tác nhà nước Để thu hút đầu tư tư nhân thơng qua hình thức hợp tác cơng – tư, Chính phủ sử dụng biện pháp ưu đãi bảo đảm đầu tư thông qua ưu đãi thuế, quyền mua ngoại tệ bảo đảm cân đối ngoại tệ, bảo đảm cung cấp dịch vụ công cộng…Hợp tác công – tư xu tất yếu để thu hút vốn NĐT nhằm lấp đầy khoảng cách đầu tư tranh thủ lực quản lý, kỹ thuật, công nghệ khu vực tư nhân để nâng cao hiệu đầu tư cải thiện chất lượng dịch vụ cơng 3.3.3 Rà sốt, mua lại quỹ nhà thương mại để phục vụ nhu cầu nhà xã hội, nhà tái định cư Hiện nay, nước ta thiếu quỹ nhà để giải chỗ cho đối tượng cán bộ, công chức, công nhân lao động, người thu nhập thấp; quỹ nhà tái định cư để phục vụ cho dự án cơng ích xây dựng lại chung cư hư hỏng kết hợp chỉnh trang đô thị Trong việc đầu tư xây dựng lại thiếu quỹ đất, thiếu vốn đầu tư; thời gian thực dự án thường kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án cơng ích, chỉnh trang nâng cấp thị Bên cạnh đó, thời gian qua thị trường BĐS bị đóng băng, dự án hoàn thành chủ yếu hộ thương mại – cao cấp lại thiếu nguồn nhà xã hội phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp Gần đây, giá bán hộ nhiều dự án dần trả lại với giá trị thực, nhiên khả hộ gia đình thu nhập thấp, đặc biệt hộ gia đình, cán bộ, cơng chức, cơng nhân lao động,… mà trách nhiệm Nhà nước phải lo Để phục vụ cho mục tiêu an sinh xã hội theo đạo Thủ tướng Chính phủ Chỉ thị số 2196/CT-TTg, góp phần giải nhu cầu thiết nhà xã hội, nhà tái định cư, đồng thời góp phần kích thích cho thị trường BĐS, cần tập trung rà soát mua lại quỹ nhà thương mại, chung cư CĐT xây dựng, đáp ứng yêu cầu nhà xã hội (nhà cán bộ, công chức), nhà tái định cư theo 02 chế sau: 70 - Đối với dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất nhà nước trực tiếp quản lý, cho phép mua lại quỹ nhà theo chế bảo toàn vốn cộng lãi vay NH lợi nhuận định mức 10% giá trị xây lắp thiết bị - Đối với dự án hoàn toàn CĐT thực bồi thường tự thu xếp nguồn vốn xây dựng (khơng sử dụng vốn ngân sách), hồn thành hoàn thành năm 2012 (chậm đến tháng 6/2013), cho phép mua lại quỹ nhà theo chế đàm phán dựa giá thị trường 3.3.4 Cho phép xây dựng, công nhận hộ chung cư có diện tích nhỏ Với loại hình hộ thực theo phương thức thương mại (30m2/2 người), DN tham gia nhiều ưu đãi với quỹ đất sẵn có thu hút nhiều DN tham gia Mặt khác, với diện tích trên, giá bán phù hợp với túi tiền người dân, vừa giải nhu cầu an sinh xã hội, vừa giúp giải hàng tồn cho thị trường 3.3.5 Mua lại sản phẩm bất động sản có giá hợp lý để lập quỹ nhà cho thuê Mua nhà lương cơng chức điều khơng tưởng, cịn chương trình nhà xã hội chưa đáp ứng hết nhu cầu người thu nhập thấp, nhà nước nên giải theo hướng cho thuê Tất quan Quốc hội, NH, bộ, ngành, quyền địa phương tạo điều kiện chế, sách cho NĐT yên tâm triển khai thực Ưu đãi cho NĐT thuế, đất sạch, vốn vay lãi suất thấp, xây dựng chế quản lý cho thuê, lấy phí cho thuê trả lại cho NĐT để hệ thống DN có tiền trả lãi NH vận hành có lợi nhuận, việc đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân lâu dài, ổn định 3.3.6 Giám sát trình thực đầu tư, giải ngân vốn Nhà nước cần tăng cường công tác kiểm tra nhằm kiểm soát chặt chẽ việc chấp hành quy định pháp luật trình tự thủ tục đầu tư, tiến độ huy động vốn, kết nối hạ tầng kỹ thuật thị trường BĐS, tránh lãng phí gây mỹ quan thị 71 Tăng cường cơng tác quản lý, kiểm sốt, bảo đảm thị trường BĐS BĐS nhà phát triển cân đối cung cầu, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai, bảo đảm tính đồng hạ tầng khu đô thị mới; tổ chức rà sốt, kiên khơng cho phép triển khai dự án khơng có quy hoạch, kế hoạch phát triển, khơng có khả kết nối hạ tầng cung cấp dịch vụ đô thị Tăng cường công tác tuyên truyền, tra, kiểm tra, xử lý kịp thời vi phạm đầu tư kinh doanh BĐS Thị trường BĐS trải qua thời gian tự sàng lọc Những DN đầu tư không chun nghiệp khơng có thực lực bị loại khỏi thị trường thời gian ngắn Theo báo cáo Bộ Kế hoạch-Đầu tư, quý 1/2012 có 2.400 DN làm thủ tục giải thể Mơi trường kinh doanh nhìn chung xấu mức báo động Báo cáo World Bank, VN tụt bậc (từ hạng 90 vào năm 2011 xuống hạng 98/183 nước) môi trường kinh doanh năm 2012 Sự phá sản số DN BĐS yếu điều tránh khỏi, nên để lọc thị trường, có NĐT trường vốn, lực quản lý tốt tồn Kết luận chương Trong chương này, đề tài đưa số giải pháp DN BĐS, NH, Chính phủ để khắc phục hạn chế nguồn vốn hoạt động kinh doanh BĐS, góp phần đẩy nhanh tốc độ khoản cho sản phẩm BĐS tồn kho, làm giải phóng lượng vốn tồn đọng quay trở lại để DN BĐS tiếp tục sản xuất-kinh doanh Đồng thời, đề tài đưa số giải pháp như: giải pháp khơi thông nguồn vốn chủ sở hữu; nguồn vốn vay NH; vốn huy động từ khách hàng; vốn huy động thông qua phát hành CP, TP DN BĐS với số giải pháp khác Hy vọng với giải pháp mà đề tài đề xuất phần giúp DN kinh doanh BĐS khắc phục hạn chế nguồn vốn, vượt qua khó khăn để phát triển ổn định bền vững tương lai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Kim Yến, 2010.Thị trường chứng khoán Nhà xuất Thống kê Bộ Xây dựng, 2012 Đề án Quỹ Tiết kiệm nhà Cafeland, 2012 Báo cáo thị trường BĐS năm 2011 Cafeland, 2012 Báo cáo thị trường BĐS quý 1/2012 Cafeland, 2012 Báo cáo thị trường BĐS quý 2/2012 CBRE, 2012 Điểm tin thị trường BĐS TP.HCM Hà Nội số tháng 4/2012 tháng 6/2012 Chính phủ, 2010 Nghi định số 71/2010/NĐ-CP (23/6/2010) quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Chính phủ, 2012 Nghị định 58/2012/NĐ-CP (20/7/2012) Chính phủ, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật chứng khoán Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH 11 (29/6/2006) 10 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2011 Chỉ thị số 01/CT-NHNN (01/3/2011) thực giải pháp tiền tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm sốt lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ bảo đảm an sinh xã hội 11 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2011 Công văn số 8844/NHNN-CSTT (14/11/2011) việc hoạt động tín dụng tháng cuối năm 2011 12 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2012 Cơng văn số 674/NHNN-CSTT (13/02/2012) việc kiểm sốt hoạt động tín dụng năm 2012 13 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2012 Công văn 2056/NHNN-CSTT (10/4/2012) việc hoạt động tín dụng 14 Nguyễn Văn Trình , 2011 Kinh doanh BĐS-Những vấn đề cần biết Nhà xuất Thanh niên 15 Thủ tướng Chính phủ, 2011 Chỉ thị số 2196/CT-TTg (06/12/2011) số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS 16 Trần Tiến Khai, 2011 Nguyên lý BĐS Nhà xuất Lao động Xã hội 17 UBND TP.HCM, 2011 Đề án phát triển thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn 2011-2015 18 Ủy ban Chứng khốn Nhà nước, 2012 Dự thảo Thơng tư hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư BĐS Các website: www.asset.vn www.baomoi.com www.batdongsan.com.vn www.cafef.vn www.cafeland.vn www.cbrevietnam.com www.mpi.gov www.moc.gov.vn www.tapchibatdongsanvietnam.vn www.tin247.com www.vneconomy.vn www.vnexpress.net ... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động. .. loại nguồn vốn tài trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản1 0 1.3.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu 10 1.3.3.2 Nguồn vốn vay 11 1.4 Kinh nghiệm thu hút vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất. .. THỰC TRẠNG VỀ NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH 15 2.1 Các văn pháp quy tín dụng bất động sản 15 2.2 Tình hình kinh doanh bất động sản TP.HCM