Đang tải... (xem toàn văn)
nhận định đúng sai và bài tập thực tiễn môn pháp luật kinh doanh bất động sản theo luật 2014 và luật nhà ở 2014
I Lý thuyết nhận định sai theo luật KDBĐS 2014, luật nhà 2014 Trả lời đúng/sai giải thích ngắn gọn nhận định sau: Giao dịch nhà bao gồm giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu, sử dụng, chiếm hữu tài sản, kể thừa kế bất động sản, nhà Cá nhân cấp chứng môi giới BĐS, có thêm giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo kiến thức định giá BĐS, đủ điều kiện để cấp chứng định giá BĐS - nhận định sai vì: Điều kiện để cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 136/2018/NĐ-CP sửa đổi Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường, cụ thể sau: - - Có trình độ từ đại học trở lên thuộc các chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế tốn, kiểm tốn, ngân hàng, kinh tế-kỹ thuật, kỹ thuật, luật; - - Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chun ngành quy định tại điểm a Khoản tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng định giá đất; - - Có Giấy chứng nhận đã hồn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp - Nhận định sai chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS cá nhân, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐs quy mô nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai thuế.Khoản điều 10 Giá bất động sản chịu định chi phí đầu tư tạo lập BĐS - nhận định sai Vì giá bđs bên thoả thuận ghi rõ hợp đồng không thiết chịu định chi phí đầu tư tạo lập BĐS Điều 15 LKDBĐS 2014 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán nhà, cơng trình xây dựng phải làm thủ tục xin quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua - Nhận định sai Nghĩa vụ doạnh nghiệp quy định rõ điều 22 LKDBĐS 2014, khơng có thoả thuận khác DN khơng phải làm thủ tục xin cấp mà bên mua tự chuẩn bị thủ tục xin cấp GCNQSD Người Việt Nam định cư nước ngồi có thời gian cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên mua nhà Việt Nam - Nhận định sai người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà thơng qua hình thức mua, thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật; Người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định điểm b, d, g h khoản Điều này; b) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Khoản b điều luật nhà 2014 khoản điều 11 LKDBĐS 2014 Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản - Nhận định sai tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS có quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp Điều kiện kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định giống - theo điều điều 62 LKDBĐS 2014 Chủ thể mua nhà hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà thương mại quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cho người khác - Nhận định sai , chủ thể mua nhà hình thành tương lai chuyển nhượng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền điều điều 161 luật nhà 2015 Khoản điều 59 LKDBĐS 2014 10 Người mua nhà thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sở hữu nhà thời gian thực dự án - Nhận định sai Đ ối với dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê thuê mua thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án; người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài pl điều 161 luật nhà khoản điều 126 luật đất đai 11 Mọi tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch BĐS để kinh doanh nhận định sai để thành lập sàn giao dịch BĐS để kinh doanh cá nhân tổ chức phải thành lập doanh nghiệp, có người có chứng hành nghề mơi giới , người quản lý điều hành sàn giao dịch phải có chứng hành nghề mơi giới BĐS pháp lý khoản 1,2 điều 69 LKDBĐS 12 Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng hành nghề quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS - sai theo khoản 1,2 điều 69 LKDBĐS 13 Hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc dự án phát triển nhà phải thông qua sàn giao dịch BĐS - Nhận định sai sàn giao dịch BĐS nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi tiến hành giao dịch nhận hồ sơ, thông tin bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản thông qua cung cấp khách hàng.Việc mua bán tiến hành theo quy định Mục Chương II Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thông qua hợp đồng văn pháp lý điều khoản điều điều 70 LKDBĐS 2014 14 Nhà, cơng trình xây dựng thuộc đối tượng phép kinh doanh đưa vào kinh doanh - Nhận định sai nhà cơng trình xây dựng thuộc đối tượng phép kinh doanh không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khơng phép kinh doanh Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào - kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: + Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; + Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; + Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án pháp lý khoản điều LKDBĐS 2014 15 Hàng hoá bất động sản bất động sản có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản - Sai cịn có BĐS hình thành tương lai đủ điều kiện kinh doanh, BĐS là tài sản công quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh Căn pháp lý điều LKDBĐS 2014 16 Tổ chức có chức kinh doanh bất động sản phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư - Nhận định sai tổ chức có chức kinh doanh bất động sản phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản đạt đủ điều kiện theo điều 49 LKDBĐS 2014 17 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, để thực dự án, phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án - Nhận định sai chủ đầu tư dự án phải có vốn pháp định khơng 20 tỷ đồng trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐs quy mô nhỏ, không thường xuyên pháp lý theo khoản điều 10 LKDBĐS 2014 18 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà pháp luật quy định giống - Nhận định sai thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm bên mua tốn đủ tiền mua bên có thoả thuận khác, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất thời điểm đăng kí theo luật đất đai quy định Căn pháp lý điều 12 luật nhà 2014 điều 503 luật dân 2015 19 Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản - Nhận định sai Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS dịch vụ Tư vấn, quản lý BĐS Tuy nhiên dịch vụ tư vấn quản lý BĐS khơng bắt buộc phải có giấy chứng hành nghề môi giới BĐS Theo mục chương IV LKDBĐS 2014 20 Các chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải có vốn pháp định - kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh sàn giao dịch bất động sản pháp lý điều 10 LKDBĐS 2014 21 Chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định theo quy định pháp luật - Nhận định sai chủ thể kinh doanh bất động sản cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bđs nhỏ , không thường xuyên k bắt buộc thành lập doanh nghiệp pháp lý khoản điều 10 22 Tổ chức có chức kinh doanh bất động sản phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư - sai theo điều 49 LKDBĐS 2014 23 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua - Đúng theo điều 20 LKDBĐS 2014 khoản điều 26 Luật nhà 2014 24 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại chuyển quyền sở hữu nhà thuộc phạm vi dự án phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản sai sàn giao dịch bất động sản nơi Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản ccpl khoản điều 70 LKDBĐS 2014 25 Tổ chức kinh tế kinh doanh nhà huy động vốn ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà - Nhận định sai CĐT sử dụng tiền ứng trước khách hành theo mục đích đx cam kết ccpl khoản điều 57 LKDBĐS 2014 26 Giao dịch BĐS ko thực qua sàn giao dịch BĐS khơng có giá trị pháp lý - Nhận định sai hợp đồng kinh doanh bất động sản ký kết cá nhân 27 Đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giao đất, cho thuê đất cho chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản - Nhận định sai chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản cịn nhà nước giao đất , cho thuê đất qua hình thức đấu thầu; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà tái định cư theo dự án Nhà nước; tổ chức thực hợp đồng BT pháp lý khoản điều 14, khoản điều 45 nghị định 15/2015/NĐ-CP, khoản điều 54 luật đất đai 28 Tổ chức kinh tế nước mua nhà từ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà để bán lại cho thuê - Nhận định sai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phịng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo cơng sử dụng nhà, cơng trình xây dựng ccpl khoản điều 14 LKDBĐS 2014 29 Người nước sở hữu nhà Việt nam để - nhận định sai theo điều luật nhà 2014 30 Doanh nghiệp HTX tham gia hoạt động kinh doanh BĐS bắt buộc phải có vốn pháp định - theo khoản điều 10 LKDBĐS 2014 31 Cá nhân bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản - Sai cá nhân nhà nước giao đất Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất miễn thuế thu nhập cá nhân khoản điều luật thuế thu nhập cá nhân 2007 - 32 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quyền th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại - Nhận định sai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo công sử dụng nhà, công trình xây dựng ccpl khoản điều 14 LKDBĐS 2014 33 Cán bộ, công chức không phép tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS - Nhận định sai cán bộ, cơng chức xem cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản , việc cá nhân tham gia chuyển nhượng, thuê, cho thuê với quy mơ nhỏ, khơng thường xun tham gia vào kinh doanh bất động sản 34 Phạm vi kinh doanh bất động sản chủ thể quy định giống 35 Tổ chức, cá nhân có chứng mơi giới bất động sản thực dịch vụ môi giới bất động sản - Nhận định sai muốn thực dịch vụ mơi giới BĐS 1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản 36 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư nước mua nhà chủ thể thực dự án nhà thương mại có quyền sở hữu nhà thời hạn thực dự án đầu tư - Nhận định sai theo khoản điều 161 luật nhà 2014 khoản điều 126 luật đất đai 2013 37 Sàn giao dịch bất động sản cung cấp tất dịch vụ bất động sản - sai điều70 LKDBĐS 2014 38 Chủ đầu tư dự án bất động sản uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác kinh doanh bán bất động sản thuộc dự án 39 Nhà nước chủ thể kinh doanh bất động sản 40 Bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu đưa vào kinh doanh - sai theo điều lkdbđs 2014 41 Bất động muốn đưa vào kinh doanh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu - sai LKDBĐS 2014 II Bài tập tình Bài tập 1: Cơng ty cổ phần H (CTCP H) có chức kinh doanh bất động sản UBND TP HCM cho phép thực dự án xây dựng khu nhà để bán Quận Sau nghiệm thu hồn thành xong phần móng nhận văn quan có thẩm quyền thông báo nhà đủ điều kiện bán, CTCP H ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với cá nhân Theo thỏa thuận hợp đồng, cá nhân mua nhà toán lần đầu 95% giá trị hợp đồng cho CTCP H hai bên ký Hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng lại bên mua nhà toán cho CTCP H Công ty làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác cho bên mua.Hỏi: – Thỏa thuận có phù hợp với quy định pháp luật không? Tại sao? Việc bán nhà CTCP H có phải thực thơng qua Sàn giao dịch bất động sản hay không? Tại sao? – Sau ký Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với CTCP H, cá nhân có chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lại cho chủ thể khác hay không? Giả sử cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Văn chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có cần phải công chứng không? Tại sao? + làm: thỏa thuận không phù hợp với quy định PL, cụ thể: Việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số không 50% giá trị hợp đồng.Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua Khoản điều 57 luật KDBĐS 2014 Việc bán nhà CTY bắt buộc theo điều 19 LKDBĐS 2014 + chuyển nhượng Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, có xác nhận chủ đầu tư vào văn chuyển nhượng Bài tập 2: A người Việt Nam định cư Mỹ, A muốn có 01 nhà Việt Nam để thăm Việt Nam có chỗ ở, để làm nơi thờ phụng tổ tiên Do A chưa đủ điều kiện để hưởng quyền sở hữu nhà Việt Nam, nên A có gửi tiền nhờ người anh em rể Việt Nam mua nhà đứng tên giùm Qua email qua thư chuyển tiền thể A gửi Việt Nam 500.000 USD để nhờ B mua giùm 01 nhà TPHCM Sau đứng tên, cấp GCN QSH nhà, B đem nhà chấp cho Ngân hàng BIDV CN Ba Tháng Hai – Thành phố HCM để vay số tiền tỷ đồng Biết việc A khởi tố B tòa để đòi lại nhà, B Ngân hàng BIDV CN Ba Tháng Hai phản đối Hỏi: 2.1 – Nếu thời điểm tranh chấp, A đủ điều kiện để hưởng quyền sở hữu nhà Việt Nam tranh chấp giải nào? Giải thích? Nêu rõ cứ? 2.2 – Nếu thời điểm tranh chấp, A không đủ điều kiện để hưởng quyền sở hữu nhà Việt Nam tranh chấp giải nào? Giải thích? Nêu rõ cứ? Bài tập 3: Doanh nghiệp A có trụ sở đóng địa bàn quận Thủ Đức có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản Tháng 01/2017, doanh nghiệp UBND Thành phố Hồ Chí Minh định cho thuê hecta đất địa bàn huyện Củ Chi để đầu tư xây dựng nhà chung cư cao cấp khu du lịch Để có mặt đầu tư theo dự án phê duyệt, doanh nghiệp A phải tiến hành việc bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật trả tiền thuê đất cho Nhà nước Còn hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội chưa thực thi Sau có định cho thuê đất UBND Thành phố Hà Nội, tháng 4/2017, doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài ngun Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh với thời hạn 40 năm.Doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên chuyển nhượng 1,2 hecta đất thuộc dự án cho doanh nghiệp B đủ điều kiện kinh doanh bất động sản để lấy tiền đầu tư phần đất lại Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu doanh nghiệp A có hợp pháp hay khơng? Vì sao? Nhận xét quy định pháp luật hành quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư, kinh doanh BĐS? Vấn đề đặt tình muốn đề cập: Chủ thể Nhà nước cho thuê đất? Quyền nghĩa vụ Chủ thể Nhà nước cho thuế đất? Điều kiện để chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản? Ý nghĩa nguyên tắc chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS? Thực tiễn áp dụng nào? GIẢI Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu doanh nghiệp A có hợp pháp hay khơng? Vì sao? Theo Điểm đ Khoản Điều 56 Luật Đất Đai, Doanh nghiệp A tổ chức kinh tế nước doanh nghiệp A thuộc đối tượng nhà nước cho thuê đất: “Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê." Suy việc ký kết hợp đồng thuê đất có thời hạn thuê 40 năm với Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh doanh nghiệp A phù hợp với quy định pháp luật Do tình không nêu rõ doanh nghiệp A thuê đất trả tiền lần hay thuê đất trả tiền năm nên chia làm trường hợp: TRƯỜNG HỢP Nếu doanh nghiệp A thuê đất trả tiền hàng năm chắn khơng có quyền chuyển nhượng đất Các tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm có quyền: Thế chấp; bán, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định Khoản Điều 175 Luật đất đai TRƯỜNG HỢP Doanh nghiệp A thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê, vào Đ iều 174 Luật đất đai, doanh nghiệp A chuyển nhượng phần đất thuộc dự án quyền doanh nghiệp A Tuy nhiên xét cụ thể hơn, để doanh nghiệp A chuyển nhượng cho doanh nghiệp B, cần phải xét đến điều kiện quy định Khoản Điều 194 Luật Đất đai 2013 Doanh nghiệp A cần có cho phép Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đồng ý cho chuyển nhượng phần đất thuộc dự án hình thức phân lơ sau hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp A tự ý chuyển nhượng mà khơng có đồng ý UBND thành phố Hồ Chí Minh Hơn nữa, hình thức chuyển khơng phải phân lơ mà chuyển nửa diện tích đất dự án Căn điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013quy định “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê" Doanh nghiệp A hoàn thành san lấp mặt bằng, bồi thường cho người dân, xây dựng hạ tầng kỹ thuật trả tiền thuê đất cho Nhà nước, chưa hoàn thành hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội Như vậy, chưa thực đầy đủ điều kiện để thực quyền chuyển nhượng Đồng thời, theo Điểm a, b Khoản điều 48 Luật kinh doanh BĐS thì chuyển nhượng phần dự án không làm thay đổi mục tiêu, nội dung dự án Như trường hợp không chắn doanh nghiệp B thực dự án đảm bảo quy trình thi cơng mà doanh nghiệp A cam kết với quan có thẩm quyền Vì giả sử thỏa mãn điều kiện phía trên, để việc chuyển nhượng BĐS diễn luật doanh nghiệp A B phải đảm bảo quy định Điều 48 Luật 2 N hận xét quy định pháp luật hành quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư, kinh doanh BĐS? Theo Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản nguyên tắc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản: Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh Việc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây: a) Không làm thay đổi mục tiêu dự án; b) Không làm thay đổi nội dung dự án; c) Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan Việc chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư đồng ý văn Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký biến động vào giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng Giấy phép xây dựng dự án khơng có thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, định đầu tư dự án ● Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ: chủ thể chuyển nhượng, yêu cầu chuyển nhượng hình thức chuyển nhượng ● Quy định để tránh tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xin nhà nước giao đất để làm công trình, sau lại sử dụng đất vào mục đích khác, khơng với giao kết ban đầu làm trái lại quy hoạch sử dụng đất ban hành trước ● Đồng thời cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản phép chuyển nhượng toàn phần dự án theo quy định Luật Kinh doanh Bất động sản trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, khơng đủ khả để tiếp tục thực dự án chủ đầu tư khơng cịn nhu cầu tiếp tục thực dự án Quy đinh thể linh hoạt pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng đảm bảo quy định nguyên tắc chuyển nhượng ● Bất động sản có tính chất loại tài sản lớn quan trọng nước ta (bởi hầu hết BĐS đất, mà đất thuộc quyền sở hữu toàn dân) Vậy nên việc chuyển nhượng bất động sản phải bảo đảm nguyên tắc: không làm thay đổi mục tiêu dự án, không làm thay đổi nội dung dự án, đảm bảo quyền lợi khách hàng bên liên quan, điều pháp luật quy định điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản ● Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng tồn phần dự án BĐS phải có đồng ý quan có thẩm quyền thể văn Bởi dự án BĐS thường có giá trị lớn, điều chỉnh nhiều luật bị tác động nhiều bên có liên quan nhà đầu tư, người nhận chuyển nhượng, quan thẩm quyền, người dân xung quanh… Nên việc quy định hình thức kí kết hợp đồng văn hợp lý, tránh xảy tranh cãi sau có tranh chấp phát sinh Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Yêu cầu Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản mà chủ thể chuyển giao cá nhân Đ iều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP có quy định: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai" "Điều 55 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Luật kinh doanh bất động sản 2014 Đối với quy định này, để chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, địi hỏi chủ đầu tư phải thi cơng cơng trình dự án tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà đó.Và chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý cấp tỉnh việc nhà bán, cho thuê mua ● Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản: - Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc đầu tư - Thủ tướng Chính phủ định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư Kết luận Quy định pháp luật kinh doanh bất sản nằm chương III Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể quy định Điều 38, 39, 40,41, 42, 43 LKDBĐS, bên thực giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định pháp luật, có chế tài cho hành vi vi phạm quy định điều kiện để thực giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất: - Thuộc đối tượng phép kinh doanh; - Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Không có tranh chấp; - Khơng bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; - Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt - Các bất động sản khác theo quy định Điểm c Khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Chính phủ Bài tập Cơng ty cổ phần xây dựng (cpxd) Tuấn Phát hoạt động kinh doanh BĐS, vốn pháp định 5,5 tỷ UBND tỉnh H cấp cho Tuấn Phát 10,5 ha, công ty Tuấn Phát triển khai xây dựng lơ đất đó, hạng mục nhà 0,2 làm công viên khu đất đó… Các khách hàng ứng trước 650 triệu cho Tuấn Phát, chia làm đợt, đợt 400 triệu, vừa khởi cơng xây móng Sau đó, Tuấn Phát gặp khó khăn, khơng đủ khả thực tiếp dự án, nên chuyển nhượng phần đất để xây dựng nhà cho doanh nghiệp A sau chuyển nhượng 0,2 làm cơng viên cho doanh nghiệp B Hỏi Những hành vi có vi phạm vị ko? Hướng giải vấn đề Bài làm: “Căn theo khoản 1, Điều 10, luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định khơng 20 tỷ đồng…” Cơng ty Tuấn pháp có chức KDBĐS mà vốn pháp định 5,5 tỷ chưa quy định pháp luật - Việc công ty Tuần Phát, Huy động tiền ứng trước khách hàng chưa xây xong phần móng khơng với quy định pháp luật (khoản điều 55 luật KDBĐS) - Việc chuyển nhượng phần đất để xây dựng nhà cho doanh nghiệp A phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định điều 49 luật KDBĐS + quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt + dự án hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt + Dự án khơng có tranh chấp quyền SDĐ, Không Bị kê biên để đảm bảo thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền + khơng có định thu hồi đất…trường hợp có vi phạm trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong hình phạt +c,ty tuấn phát có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất dự án chuyển nhượng +Công ty A phải cơng ty có chức kinh doanh bất động sản + Cơng ty B phải có chức kinh doanh bất động sản ... cơng trình xây dựng thuộc đối tượng phép kinh doanh không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khơng phép kinh doanh Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào - kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: + Có... chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải có vốn pháp định - kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh sàn giao dịch bất động sản pháp lý điều 10 LKDBĐS 2014 21 Chủ thể kinh doanh bất... Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thông qua hợp đồng văn pháp lý điều khoản điều điều 70 LKDBĐS 2014 14 Nhà, công trình xây dựng thuộc đối tượng phép kinh doanh đưa vào kinh doanh - Nhận định sai