Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai việt nam hiện nay từ thực tiễn thành phố hội an, tỉnh quảng nam

Chính vì những lý do nêu trên, tác giả đã chọn vấn đề: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam h

1

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VĂN THỂ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2020

2

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ VĂN THỂ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

3

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, với nhận thức mới

trên thì đất đai ngoài vai trò là tư liệu sản xuất, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước thì nó còn có vai trò như là lực lượng sản xuất, làm cơ sở nền tảng về nhân vật lực, tạo ra của cải vật chất, sản phẩm xã hội mang tính tích cực cho sự phát triển đất nước Cũng từ nguồn lực đất đai đã tạo nên những giá trị lợi thuận rất lớn và theo đó là sự xuất hiện của thị trường bất động sản, nguồn lực tuy có hạn này nhưng đòi hỏi cần có sự quản lý của nhà nước, đặc biệt là việc xác lập các quyền liên quan về đất đai, đảm bảo cho việc khai thai,

sử dụng có hiệu quả tốt nhất

Đất nước từ khi thành lập (2/9/1945), nhà nước luôn coi trọng nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, vấn đề sở hữu đất đai được ghi nhận từ bản Hiến pháp năm 1946 Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, cơ quan thực hiện dịch vụ công ngày càng được hoàn thiện và đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Quốc hội và Chính phủ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng được cải thiện theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian, chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp

Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng bộc lộ những hạn chế và những bất cập nhất định Bộ máy cấp giấy quyền sử dụng đất mặc dù ngày càng được hoàn thiện nhưng lại thường xuyên thay đổi, nhân

sự thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có những biến động và không ổn định Theo khảo sát, những hạn chế của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân đầu tiên là do những bất cập của thể chế, cơ chế và chính sách, pháp luật của nhà nước Nhìn chung, các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tính đồng bộ,

4

nhiều mặt không rõ ràng, thống nhất, còn nhiều chồng chéo, tính ổn định không cao, thường xuyên thay đổi, Những điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng, cũng như tiến độ của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến tâm lý của các chủ thể liên quan

Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đã được thực hiện một cách công khai, minh bạch từ giai đoạn xây dựng, ban hành đến thực hiện nhưng thực chất hiệu quả của hoạt động này không cao Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường, cùng với quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, đất đai đã trở thành loại hàng hóa vô cùng đặc biệt, một tài sản có giá trị rất lớn đối với tất cả mọi người Bảo vệ quyền sử dụng đất là trách nhiệm của Nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã trở thành một trong những biện pháp hữu hiệu để Nhà nước bảo vệ lợi ích chính đáng của chủ sử dụng đất, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, tạo hành lang cho các chủ thể khác phải tôn trọng chủ

sử dụng đất; những thông tin về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư biết được chính xác về thửa đất và ngân hàng có thông tin đảm bảo cho việc vay vốn tránh được rủi ro, tranh chấp không đáng

có, góp phần ổn định thị trường bất động sản

Chính vì những lý do nêu trên, tác giả đã chọn vấn đề: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội

An, tỉnh Quảng Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đất đai là lĩnh vực mang tính thời sự, thu hút nhiều sự quan tâm, chú ý của nhiều độc giả, các chuyên gia, các nhà đầu tư Những năm gần đây, cùng với sự ra đời và phát triển của pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai đã được nhiều công trình tiếp cận, nghiên cứu, có thể kể đến một số công trình tiêu

biểu sau: Đinh Việt Anh, Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và đề xuất các giải

5

pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2008; Trương Ngọc Bích, So sánh điểm tương đồng và khác biệt

về quản lý và sử dụng đất đai giữa Trung Quốc và Việt Nam theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2006; Lê văn Bình, Pháp luật về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, 2002; Phan Thế Bỉnh, Nghiên cứu bất động sản nhà nước ở thành thị Trung Quốc, Đại học nông nghiệp Hoa Trung, 2005; Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010), Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2012; Nguyễn Thị Cam, Chế định quyền

sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1997; Nguyễn Minh Đoan, Vai trò của Pháp luật trong đời sống xã hội, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Nguyễn Thị Dung, Quản

lý Nhà nước về đất đai thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1998; Phạm Thị Kim Hiền, Đăng ký bất động sản – Thực tiễn và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ của, Cao học Việt Pháp khóa, 2001; Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm, Tạp chí

Luật học số 11/2009, v.v

Một số vấn đề được rút ra từ các công trình khoa học nghiên cứu trên

đây: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giấy CNQSDĐ; Hai là, phân tích lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy CNQSD đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và đưa ra kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v

Những giá trị kể trên, tác giả thừa nhận và vận dụng như là kiến thức cơ bản trong thực hiện luận văn của mình

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

6

3.1 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện nhằm hệ thống hóa những vấn đề lý luận

về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; qua

đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện được mục đích nghiên cứu, tác giả đề ra các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ sở, khái niệm, đặc điểm, cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai của một số quốc gia trên thế giới

- Xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam nhằm chỉ ra thực tiễn thi hành pháp luật; kết quả; hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế đó

- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

7

Đối tượng nghiên cứu của đề tài được thực hiện trên 3 phương diện: Lý luận, thực tiễn và giải pháp của quá trình và kết quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong luận văn của mình, tác giả đã sử dụng linh hoạt một số phương pháp nghiên cứu cho 3 chương, cụ thể như sau: Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh đối chiếu, diễn dịch quy nạp, phương pháp quan sát khoa học, nghiên cứu tài liệu thứ cấp, phương pháp tham vấn chuyên gia,

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

6.1 Ý nghĩa lý luận

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung nguồn tư liệu hữu ích về các vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, tạo ra những gợi mở cho những hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

8

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các hoạt động nghiên cứu, giảng dạy, học tập ở các cơ sở đào tạo, cho chuyên gia và cho những người làm công tác chuyên môn liên quan về vấn đề này

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn được thiết kế truyền thống có cấu trúc 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

9

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Một số vấn đề cơ bản về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

- Khái niệm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là sổ đỏ, sổ hồng), là một thuật ngữ khá thông dụng, được sử dụng nhiều kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành Khái niệm này có sự khác nhau theo từng

thời kỳ, Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”; đến năm

2013 thì khái niệm này có bổ sung thêm, theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai

2013 quy định: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Từ các quy định trên, trong phạm vi luận văn tác giả xây dựng khái

niệm này như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích để công nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp”

- Đặc điểm:

Một là, Là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật (do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi

cả nước - hiện nay do Bộ Tài nguyên và môi trường) cấp cho đối tượng sử

10

dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, Là sản phẩm “đầu ra“, cái đích cuối cùng của các thao tác

nghiệp vụ, của các quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính, Đây là công việc không hề đơn giản, được thực hiện qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mang tính chất phức tạp

Thứ ba, Là một biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện

quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai Chỉ có các cơ quan nhà nước được nhà nước giao mới có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện nay là UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện) và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này phải theo đúng trình tự, thủ tục luật định

Thứ tư, Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang tính pháp lý và tính chuyên môn nghiệp vụ Tính pháp lý thể hiện ở việc cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các quy định của pháp luật, như về thẩm quyền, đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, nguyên

tắc, Tính chuyên môn nghiệp vụ thể hiện trong việc thẩm tra, xác minh hồ

sơ, quá trình, nguồn gốc sử dụng đất, xác minh định mức, quy trình kỹ thuật Tính chuyên môn nghiệp vụ này được thể hiện dưới dạng Thông tư, Quyết định của Bộ Tài nguyên và Môi trường để áp dụng thống nhất tất cả các địa phương trên toàn quốc

- Vai trò:

Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ

Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

Giấy CNQSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa

GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

- Ý nghĩa:

Đối với nhà nước: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản

- Cơ sở cấp GCNQSDĐ:

Thứ nhất, trong thời kỳ nền kinh tế quan liêu bao cấp, thực hiện cơ chế

quản lý nhà nước bởi sự tập trung, kế hoạch hóa cao, đất đai chỉ được xem là một phúc lợi xã hội, không thừa nhận giá trị Nhà nước với chức năng của mình, thay mặt xã hội thực hiện việc phân phối đất đai đảm bảo các nhu cầu

sử dụng khác nhau của con người, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức Quan hệ đất đai chỉ đóng khung ở mối quan hệ theo “chiều dọc“ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo đó nhà nước sẽ cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân và khi tổ chức, cá nhân không có nhu cầu sử dụng đất thì trả lại đất cho Nhà nước, quyền sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản chưa được công nhận chính thức

Kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, để giải phóng sức lao động trong nông nghiệp, nhà nước thực hiện việc giao và cho thuê đất

12

đối với người sử dụng đất nhằm mang tính ổn định và lâu dài Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng trong thời hạn được nhà nước giao và cho thuê, quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền về tài sản, mặt khác để người sử dụng đất được yên tâm, gắn bó hơn với mảnh đất của mình thì Nhà nước phải đảm bảo về mặt pháp lý là thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

Thứ hai, Ở nước ta, đất đai được xác lập như là hình thức “sở hữu kép”,

thứ nhất về mặt chính trị - pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; thứ hai về mặt thực tiễn thì người sử dụng đất sở hữu quyền sử dụng đất Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất với tư cách là một quyền về tài sản, nhà nước phải bảo đảm về mặt pháp lý thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể Điều 26, Luật đất đai 2013 quy định: - Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ ba, Theo tinh thần Hiến pháp 2013 thì “Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được pháp luật bảo hội” Cụ thể hóa, Luật Đất đai 2013 quy

định về bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trong đó, có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thể thức:

Nội dung và hình thức cụ thể của GCNQSDĐ được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

1.2 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, do tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

13

căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất

Thứ hai, có thể thấy rằng hiện nay đất đai là một trong những lĩnh vực

nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ dẫn đến hiện tượng tiêu cực, trong đó việc cấp GCNQSDĐ thuộc nhóm nguy cơ nguy hiểm hàng đầu Trước tình hình đó việc phòng ngừa, đấu tranh chống lại các tiêu cực đòi hỏi phải có một chế tài pháp lý đủ mạnh, đủ sức răn đe thông qua việc xây dựng ban hành các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ ba, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình

thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước về đất đai Muốn rạch ròi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thiết phải xây dựng pháp luật về cấp GCNQSDĐ

Thứ tư, lý do chính khiến thị trường bất động sản ở nước ta có tính

công khai, minh bạch thấp phần lớn là do tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm Tình trạng này còn phổ biến ở nhiều địa phương, dẫn đến chúng ta chưa hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ cho mọi đối tượng sử dụng đất Nguyên nhân chính là sự thiếu đồng bộ, thiếu tính hệ thống của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, ngoài ra sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu cụ thể, rõ ràng, không còn phù hợp của các quy phạm so với thực tiễn

Từ vấn đề này yêu cầu đòi hỏi cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật, việ hoàn thiện này cần phải thông qua việc sửa đổi, bổ sung, xây dựng ban hành mới các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng cho công tác thực tiễn

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của pháp luật Đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy

14

chứng nhận quyền sử dụng đất”

Từ khái niệm này, ta có thể thấy rằng pháp luật về cấp GCNQSDĐ có một số đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, thuộc nhóm pháp luật công và nhóm quan hệ xã hội Nhóm

pháp luật công là bao gồm các QPPL do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các QHXH, nhóm quan hệ xã hội là Nhà nước và Người sử dụng đất trong việc cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bất bình đẳng giữa các bên, tính quyền lực và phục tùng được thể hiện rõ nét, một bên trong quan hệ này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành mệnh lệnh, có quyền thẩm tra, xem xét việc cấp GCNQSDĐ, thể hiện ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước và bên kia là người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện quyền lực đó, thể hiện trong việc tuân thủ theo các quy định của nhà nước về hồ sơ, thủ tục cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, thể hiện tính quy định nội dung giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các quy định về nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm quy định chung về đối tượng, điều kiện, căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ và quy định cụ thể về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Các quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm quy định về mẫu đơn xin cấp, hồ sơ cấp xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về xét duyệt hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ, về trình tự ghi các thông tin, sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Thứ ba, mang tính pháp lý và tính kỹ thuật nghiệp vụ Tính pháp lý thể

hiện ở việc thực hiện đúng quy định về thể thức, đối tượng, trình tự, thủ tục, thời gian, thẩm quyền giải quyết của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp

15

luật năm 2015 Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện định mức, phương pháp đo đạc, vẽ bản đồ, lập bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Thứ tư, là công vụ để Nhà nước thực hiện công việc quản lý về đất đai,

theo đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi không đúng đối tượng,

1.2.3 Cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, nhóm các QPPL về nội dung và hình thức cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Thẩm quyền, đối tượng, nguyên tắc, nội dung, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận; về đính chính, chỉnh sửa, thu hồi giấy chứng nhận; về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận,

Thứ hai, nhóm các QPPL về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi

phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo, của người bị khiếu nại,

tố cáo; quy định người giải quyết khiếu nại, tố cáo; quy định về hành vi vi phạm và chế tài xử lý đối với hành vi đó trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3 Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số quốc gia và một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam

Ở các nước theo chế độ TBCN luôn tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân (như Anh, Đức, Canada, Ý, Mỹ, Nhật Bản, Pháp, ) Ở các nước theo chế độ XHCN trước đây, bao gồm: Đông Âu, Liên Xô, Trung Quốc, Cu Ba, Bắc Triều Tiên, Việt Nam, Lào tồn

16

tại hình thức sở hữu duy nhất, đó là sở hữu toàn dân về đất đại Sau khi Liên

Xô, Đông Âu sụp đổ, các nước trong khối Đông Âu và Liên bang Xô Viết đã

đi theo con đường TBCN, chuyển hình thức sở hữu từ toàn dân sang của tư nhân và nhà nước về đất đai Hiện nay, 5 quốc gia (Trung Quốc, CuBa, Bắc Triều Tiên, Lào, Việt Nam) theo chế độ XHCN thì chỉ có Việt Nam, Lào vẫn duy trì hình thức sở hữu đất đai quốc gia là sở hữu toàn dân

Như vậy, mặc dù có công nhận hình thức sở hữu đất đai như thế nào đi chăng nữa thì vấn đề về đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được các quốc gia đặc biệt quan tâm và chú ý Việt

Nam trên cơ sở quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý”, luôn muốn học hỏi kinh nghiệm của các

nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đổi mới đất nước, cũng như cho quá trình hội nhập quốc tế

1.3.1 Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số quốc gia

- Kinh nghiệm của Vương quốc Anh:

Trước đây, hệ thống đăng ký đất đai của Vương quốc Anh là hệ thống đăng ký được tổ chức theo một thể thống nhất, gồm có văn phòng chính đặt tại thủ đô Luân Đôn và 14 văn phòng địa hạt được phân bổ đồng đều trên toàn

bộ lãnh thổ quốc gia, hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu dựa theo khu vực, bất động sản thuộc cấp quản lý khu vực nào thì đăng ký tại khu vực đó Từ khi Luật đăng ký đất đai mới được ban hành (sửa đổi, bổ sung năm 2002) thì mọi hoạt động đăng ký đất đai phần lớn đều bằng hình thức đăng ký điện tử, dựa trên hệ thống mạng máy tính kết nối trực tiếp máy chủ có mã hóa, bảo mật thông tin Qua đó người dân có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức đăng ký đất đai, đó là đăng ký trực tuyến hoặc đăng ký trực tiếp đến tại văn phòng đăng

ký đất đai

Từ vấn đề này, có thể thấy nếu như Việt Nam lựa chọn xây dựng hệ

17

thống đăng ký đất đai theo hình thức đăng ký chủ yếu bằng điện tử thì hoàn toàn có thể lựa chọn học hỏi nước Anh, đảm bảo cho việc quản lý đất đai được cập nhật thường xuyên, thống nhất; xử lý kịp thời, chính xác công việc, giảm tải thủ tục hành chính cho người đăng ký

- Kinh nghiệm của nước Úc:

Từ năm 1990, việc quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển sang dạng số, theo đó bản chính được lưu trữ trong hệ thống dữ liệu quốc gia và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu đất đai dựa trên cơ sở bản chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể chủ động trong việc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất kỳ ai, tại nơi nào khi mình quan tâm Ưu điểm vượt trội của hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận đất đai thể hiện ở việc: Dữ liệu giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước,

hệ thống đăng ký đơn giản, cập nhật, tra cứu thông tin dễ dàng, thuận tiện, giấy chứng nhận được trình bày đơn giản, dễ hiểu; Trang thông tin dữ liệu đăng ký được mã hóa là tài liệu duy nhất của hồ sơ đăng ký, đảm bảo các quyền lợi, dự phòng cho biến động lâu dài

- Kinh nghiệm của nước Scotland:

Hệ thống đăng ký giao dịch đất đai được triển khai rất sớm từ năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Hệ thống này được gọi là hệ thống đăng ký chứng thư nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các giao dịch đất đai và đảm bảo tính công khai, minh bạch của các giao dịch Theo quy định pháp luật, trình tự đăng ký được thực hiện như sau: 1) Đăng ký thông tin khai báo; 2) Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản; 3) Lập hồ sơ gốc; 4) Bổ sung thông tin vào bảng tra cứu; 5) Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ đóng dấu chính quyền ở từng trang rồi trao lại cho người nộp hồ sơ Ngoài ra, theo quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền tra cứu sổ đăng ký để lấy thông tin và chính quyền có nghĩa vụ cung cấp thông tin đó một cách kịp thời, đầy đủ cho người dân Sổ biên bản và các hồ sơ gốc được gửi tới văn phòng đăng ký để

18

công chứng viên thực hiện công việc tra cứu dữ liệu và nhập hồ sơ lưu trữ [Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai]

1.3.2 Một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam

Trước yêu cầu của sự nghiệp CNH – HĐH đất nước, cũng như quá trình hội nhập sâu rộng kinh tế quốc tế, đòi hỏi Việt Nam cần có sự đổi mới trong cách quản lý, điều hành của nhà nước, trong đó có vấn đề về đất đai Từ kinh nghiệm của các quốc gia tiên tiến trên thế giới trong quản lý nhà nước về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây được xem là một kênh tham khảo có giá trị mang tính kế thừa rất tốt Trên cơ sở đó, chúng ta

có thể lựa chọn một mô hình quản lý nhà nước phù hợp với điều kiện tình hình của đất nước, cần tập trung thống nhất cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận, tránh sự chồng chéo thẩm quyền, thủ tục đơn giản, dễ dàng đối với mọi tượng người dân Vấn đề lựa chọn mô hình quản lý đòi hỏi phải có một sự đánh giá kỹ lưỡng của cả toàn bộ hệ thống chính trị, huy động mọi nguồn lực

xã hội tham gia xây dựng mô hình quản lý, đồng thời trong cách lãnh đạo, quản lý cần thay đổi tư duy quản lý nhà nước, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, công chức đáp ứng yêu cầu công việc, tạo niềm tin lớn cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư

Đây là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật cấp cho đối tượng

sử dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật Là một

19

biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang tính pháp lý và tính chuyên môn nghiệp vụ

- Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của pháp luật đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là phương thức để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, theo

đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi không đúng đối tượng

- Từ việc xem xét pháp luật của một số quốc gia điển hình về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể thấy đây là điều hết sức cần thiết để chúng ta có thể lựa chọn một mô hình pháp luật phù hợp đặc điểm, tình hình của đất nước, đảm bảo tốt nhất cho sự quản lý nhà nước về đất đai, phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời cũng bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế của đất nước

20

Quảng Nam

THÀNH PHỐ HỘI AN

VIỆT NAM

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI

THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM

2.1 Khái quát về thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hội An cách thành phố Đà Nẵng 30 km theo đường Tỉnh lộ

607 về phía Bắc và đường ven biển về phía Tây, cách trung tâm hành chính của tỉnh Quảng Nam là 60 km

Tọa độ địa lý : từ 15015’26’’ đến 15055’15’’ vĩ độ Bắc

Và từ 108017’08” đến 108023’10’’ kinh độ Đông

Hình 2.1 Vị trí vùng nghiên cứu

21

Thành phố Hội An có địa giới hành chính phía Bắc, phía Tây giáp thị

xã Điện Bàn; phía Đông giáp biển Đông; phía Nam giáp huyện Duy Xuyên Diện tích tự nhiên là 61,7125 km2, trong đó, 9 phường chiếm diện tích 26,9308 km2 và 4 xã diện tích 34,4217 km2

Địa hình, địa mạo: Nhìn chung, địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam; toàn bộ Thành phố có 2 dạng địa hình: địa hình đồng bằng và địa hình hải đảo (xã đảo Tân Hiệp)

Khí hậu: Chế độ khí hậu thành phố Hội An có đặc điểm của kiểu khí

hậu nhiệt đới ven biển miền Trung, mang nét chuyển tiếp giữa 2 vùng khí hậu khác biệt là miền Bắc và miền Nam, thể hiện hai mùa rõ rệt: mùa khô và mùa mưa Mùa khô kéo dài trong 8 tháng (từ tháng 2 đến tháng 9), mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 1 năm sau Đây cũng là vùng hạ lưu của các hệ thống sông lớn nên thường xuyên bị lũ lụt vào mùa mưa Nhiệt độ trung bình trong năm

là 25,6 0C, lượng mưa trung bình năm là 2066 mm, độ ẩm không khí trung bình năm là 82% Số giờ chiếu nắng trung bình hàng năm 2158 giờ, còn chế

độ gió thì có hai mùa khá rõ, mùa mưa trùng với gió mùa Đông Bắc, mùa khô trùng với gió mùa Tây Nam Ngoài ra, trong năm còn chịu ảnh hưởng của gió Đông Nam khá mát, dễ chịu xen giữa các đợt gió Đông Bắc cũng như gió Tây Nam

Hội An nằm ở cửa biển giống Đà Nẵng nhưng xung quanh là đồng bằng châu thổ sông Thu Bồn nên vào mùa hè nhiệt độ thấp hơn Đà Nẵng Mùa khô kéo dài, mực nước sông Hội An xuống thấp, nước mặn xâm nhập sâu nên ảnh hưởng đến nguồn nước cung cấp cho người dân Mùa mưa kéo dài 4 tháng, nước sông dâng cao gây ngập lụt nhiều khu vực của Hội An

Thủy văn: Thành phố Hội An chịu ảnh hưởng chính về chế độ thuỷ văn

sông Thu Bồn Hạ lưu sông Thu Bồn, đoạn qua Hội An gọi là sông Hội An Ngoài ra, khu vực thành phố còn có nhánh sông Đế Võng chảy qua

- Sông Thu Bồn có diện tích lưu vực 10.590 km2 với tổng lưu lượng

22

19,9 tỷ m3/năm, đoạn chảy qua thành phố Hội An là 8,5 km, rộng 200 m, diện tích lưu vực là 3.510 km2, lưu lượng nước bình quân là 232 m3/giây, lưu lượng lũ bình quân là 5.430 m3/giây, mực nước bình quân mùa lũ là 2,48 m và mực nước ứng với lưu lượng kiệt là 0,19 m

- Sông Đế Võng: đoạn chảy qua thành phố trên 7 km, chiều rộng từ 80 đến 100 m, biên độ triều chênh lệch không đáng kể khoảng 0,5 m, dòng chảy tương đối điều hoà nhưng do lưu tốc nhỏ là nguyên nhân gây bồi cạn trong sông

- Thuỷ triều: biển Hội An chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ triều của vùng biển Trung Trung Bộ, mỗi ngày thuỷ triều lên xuống 2 lần (bán nhật triều) Biên độ dao động của triều trung bình là 0,6 m Về mùa khô, do nước sông xuống thấp, nước biển thâm nhập sâu vào lục địa gây mặn ảnh hưởng lớn cho vấn đề dân sinh, kinh tế

2.1.2 Tài nguyên thiên nhiên

- Tài nguyên đất: Theo kết quả điều tra, thành phố gồm có 5 nhóm đất chính:

Nhóm đất cát: được hình thành do kết quả lắng đọng trầm tích từ thượng nguồn sông Thu Bồn, có diện tích 1705,11 ha chiếm 27,63% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, bao gồm 2 loại: đất cồn cát trắng vàng và đất cát biển Phân bố chủ yếu ở xã Tân Hiệp, xã Cẩm Hà, phường Cẩm Phô,

phường Sơn Phong, phường Cẩm An và phường Minh An

Nhóm đất mặn: được hình thành do quá trình bồi lắng sản phẩm bị rửa trôi từ thượng nguồn kết hợp với xác sinh vật ven biển, có diện tích 1793,36

ha chiếm 29,06% tổng diện tích tự nhiên của thành phố Phân bố chủ yếu ở xã

Cẩm Thanh, xã Cẩm Hà, xã Cẩm Kim, phường Cẩm Châu

Nhóm đất phù sa: được hình thành do bồi đắp phù sa của hệ thống sông Thu Bồn, có diện tích 854,72 ha chiếm 13,85% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, bao gồm 3 loại: đất phù sa được bồi hằng năm, đất phù sa không

23

được bồi hằng năm Phân bố chủ yếu ở xã Tân Hiệp, xã Cẩm Hà, xã Cẩm Thanh, xã Cẩm Kim, phường Cẩm Phô, phường Sơn Phong, phường Cẩm

Châu và phường Minh An

Nhóm đất dốc tụ: được hình thành do quá trình rửa trôi xói mòn đất đồi núi và tích tụ lại khu vực thấp, có diện tích 14,81 ha chiếm 0,24% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu ở chân núi Cù Lao Chàm thuộc

xã Tân Hiệp

Nhóm đất xám phát triển trên đá mácma axit: được hình thành trên sản phẩm phong hóa của đá granit giàu thạch anh, có diện tích 1803,24 ha chiếm 29,22% tổng diện tích tự nhiên của thành phố, phân bố chủ yếu ở xã Tân

Hiệp

- Tài nguyên nước:

Nước mặt: có các sông Thu Bồn, sông Cổ Cò, Sông Đế Võng trong đó sông Thu Bồn là một trong những nguồn cung cấp nước quan trọng với lưu

lượng tới hàng tỷ mét khối nước mỗi năm

Nước ngầm: Vùng ven sông có nước ngầm mạch nông và thường bị nhiễm mặn Các vùng cách xa biển thường có nước ngầm mạch sâu, không bị nhiễm mặn và không ảnh hưởng đến nền móng công trình xây dựng đến độ

sâu  10 m

- Tài nguyên rừng: Quần đảo Cù Lao Chàm với hệ sinh thái rừng có

gần 600 ha rừng đặc dụng nguyên sinh Trong đất liền, rừng chủ yếu là cây trồng chắn gió bão ven biển và một số loại cây trồng lấy gỗ, lấy củi, như tre, dừa nước, đào,

- Tài nguyên nhân văn: 1) Di sản văn hóa phi vật thể: Lễ hội Bài chòi,

Cầu Ngư, Cầu Bông, lễ rước Long Chu của các làng Cẩm Phổ, Hội An, Tân

Hiệp; Làng mộc Kim Bồng, gốm Thanh Hà, Làng yến Thanh Hà, Làng rau Trà Quế, 2) Di sản văn hóa vật thể: Hiện có 1.429 di tích, danh thắng, trong

đó có 1.329 di tích kiến trúc nghệ thuật: nhà ở, cầu cống, chợ, đình, chùa, lăng

24

miếu, hội quản, nhà thờ tộc, mộ

2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội

Trong những năm qua nền kinh tế của Hội An tăng trưởng ở mức cao

và khá toàn diện Tổng sản phẩm nội địa GDP (theo giá hiện hành) của thành phố tăng bình quân hàng năm 14,53%, năm 2019 ước đạt hơn 2156 tỉ đồng

- Thương mại, du lịch, dịch vụ:

Dịch vụ-Du lịch-Thương mại giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu kinh tế của thành phố, chiếm 59,70% tỉ trọng GDP của thành phố, trong đó dịch vụ tăng 14,38%, du lịch tăng 33,96%, thương mại tăng 22,09% so với năm 2018 Giá trị sản xuất (GO) toàn ngành năm 2019 đạt gần 2.583 tỉ đồng, tăng hơn

470 tỉ đồng so với năm 2018

- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng:

CN – TTCN - XD của thành phố chủ yếu trên các lĩnh vực: sản xuất, chế biến gỗ lâm sản, hàng lương thực thực phẩm, hàng tiêu dùng, dệt may,

sợi Năm 2019 GDP toàn ngành chiếm tỉ trọng 25,31%, trong đó CN-TTCN

tăng 6,20%, xây dựng tăng 19,10% Giá trị sản xuất (GO) toàn ngành năm

2019 đạt 1.683,3 tỉ đồng, tăng hơn 196 tỉ đồng so với năm 2018

- Nông, ngư nghiệp:

Ngư nghiệp - Nông nghiệp chủ yếu phát triển ở vùng ngoại ô, vùng

nông thôn của thành phố GPD chung toàn ngành tiếp tục giảm tỉ trọng theo

chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố năm 2019 chiếm 14,99% giảm 2,09% so với năm 2018

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu các ngành kinh tế của Hội An năm 2019 (Nguồn: [ ])

Dịch vụ 57,90%

Nông nghiệp 14,99%

Công nghiệp 25,31%

25

- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập:

Tổng dân số thành phố Hội An tính đến cuối năm 2019 là 90.494 người; mật độ dân số trung bình đạt là 1.466 người/km2,trong đó khu vực nội thị có mật độ dân số trung bình khá cao 2.589 người/km2, đặc biệt là phường Minh An (khu vực phố cổ) mật độ dân số lên tới 10.201 người/km2 Trong khi

đó khu vực nông thôn mật độ dân số chỉ đạt 603 người/km2, điển hình là xã đảo Tân Hiệp (Cù Lao Chàm) chỉ có 157 người/km2 Tỷ lệ tăng tự nhiên là 0,733%, số hộ nghèo 660 hộ chiếm 3,35%.Thu nhập bình quân đầu người (GDP/ người) là 24,458 triệu đồng

26

Bảng 4.1 Dân số, đất đai theo xã, phường của Hội An năm 2019

Về lao động, năm 2019 tổng số người trong độ tuổi đang làm việc 57.641 người, trong đó nữ lao động có 29.530 người, chiếm 51,23% Các địa phương có nguồn lao động dồi dào là Thanh Hà, Cẩm Châu, Cẩm Phô, Tân

An Tổng số lao động và số lao động nữ của các xã, phường thuộc thành phố Hội An được thể hiện qua biểu đồ 4.2

Cẩm Phô Thanh Hà

Sơn Phong

Cẩm Châu

Cẩm An

Cửa Đại

Cẩm Nam

Cẩm Hà

Cẩm Kim

Cẩm Thanh

Tân Hiệp

Tổng số lao động Lao động nữ

Biểu đồ 4.2 Lao động theo xã, phường của Hội An năm 2019, nguồn [ ]

- Thực trạng phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn và cơ sở hạ tầng:

Hội An trở thành khu đô thị sinh thái, văn hóa và du lịch Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 6.171,25 ha, trong đó các phường nội thị có diện tích là 2.693,08 ha và các xã có diện tích là 3.478,17 ha

Khu dân cư nông thôn: gồm các khu dân cư đã ổn định và mới được phát triển trên các địa phương xã Cẩm Thanh, xã Cẩm Hà, xã Cẩm Kim, xã đảo Tân Hiệp, trong đó đặc biệt có khu bảo tồn làng quê truyền thống của xã Cẩm Thanh gắn với khu bảo tồn vùng ngập nước của cửa sông Thu Bồn với

27

kiểu kiến trúc ưu tiên phát triển là nhà vườn, nhà biệt thự và nhà 3 gian truyền thống và Cù lao Chàm nơi vừa được UNESCO công nhận là khu dự trữ sinh quyển thế giới vào năm 2009

2.2 Thực trạng quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

2.2.1 Quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người

sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó Căn cứ vào quy định này thì mỗi thửa đất sẽ được cấp riêng một GCNQSDĐ Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quản lý đất đai nắm bắt được chủ sử dụng của từng thửa đất Việc cấp một giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp của một cá nhân, hộ gia đình – khi họ có yêu cầu – giúp tiết kiệm chi phí tiền bạc cho người dân

và góp phần cải cách hành chính về đất đai

Thứ hai, trường hợp thửa đất có nhiều người chung QSDĐ thì

GCNQSDĐ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất

và cấp cho mỗi người một GCNQSDĐ; trường hợp các chủ sử dụng đất, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCNQSDĐ và trao cho người đại diện Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2013 Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định cấp một giấy chứng nhận cho nhiều người chung quyền

sử dụng đất Điều này dẫn đến việc khó xử lý khi nảy sinh tình huống khi GCN chung cho nhiều người sử dụng đất bị mất hoặc bị thất lạc thì việc xác định lại quyền sử dụng hợp pháp của từng thành viên đối với thửa đất gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại; đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp đất đai giữa các thành viên

Thứ ba, NSDĐ nhận GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài

28

chính theo quy định của pháp luật Quy định này đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai Tuy nhiên, điều này là một thách thức đối với những NSDĐ có khó khăn về tài chính và không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xin cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, pháp luật đất đai quy định trường hợp NSDĐ không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Thứ tư, trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng

thì GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người Quy định này nhằm bảo đảm quyền bình đẳng về tài sản, đảm bảo quyền lợi của cả vợ và chồng Nguyên tắc này giúp vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản chung là đất đai Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng mà GCNQSDĐ đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu vợ chồng có yêu cầu

Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc

thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm

2013 hoặc GCNQSDĐ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ đối với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đo đạc

29

thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013 Pháp luật quy định nguyên tắc này nhằm phòng ngừa đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với phần diện tích chênh lệch nếu xác định diện tích nhiều hơn do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đo, đất đã được sử dụng ổn định và không

có tranh chấp Đồng thời nếu phát hiện việc diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì phải xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn

liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

Căn cứ vào quy định này về cơ bản thì mỗi thửa đất sẽ được cấp riêng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên nếu người sử dụng đất có yêu cầu thì nhiều thửa đất nông nghiệp cũng được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất, điều này sẽ tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai biết được chủ sở hữu của từng thửa đất, cũng như giúp tiết kiệm chi phí tiền bạc cho người dân và góp phần cải cách hành chính về đất đai

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Trước đây, trong trường hợp này thì chỉ cấp một giấy chứng nhận cho nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Đây là quy định mới của Luật Đất đai năm 2013, với quy định này dẫn đến việc khó xử lý khi phát sinh tình huống khi giấy chứng nhận chung cho nhiều người sử dụng đất

30

bị mất, thất lạc thì việc xác định lại quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của từng thành viên đối với thửa đất của mình gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt khi có tranh chấp giữa các thành viên

- Người sử dụng đất nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa

vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Với quy định này sẽ đảm bảo cho việc thực hiện đúng, đầy đủ các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, góp phần tăng doanh thu cho ngân sách địa phương Tuy nhiên, trên thực tế một số người sử dụng đất thực sự khó khăn, không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính gây khó khăn, lúng túng cho cán bộ cơ quan nhà nước trong giải quyết công việc Đây được xem như là một thách thức đối với cơ quan nhà nước để có hướng giải quyết hiệu quả nhất, đạt được mục tiêu “tất cả người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất”

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ

và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Quy định này đảm bảo tốt nhất cho quyền lợi của cả vợ và chồng, tuân thủ nguyên tắc bình đẳng về tài sản, theo đó vợ và chồng có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong sử dụng và chiếm hữu đối với tài sản chung là đất đai, nhà

ở

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế

Ngoài ra cũng để phát hiện việc diện tích nhiều hơn do vi phạm lấn chiếm thì phải bị xử lý theo quy định của pháp luật, bắt trả lại phần đất đã bị

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương

tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật

về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

2.2.3 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với

32

hộ gia đình, cá nhân

a) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất [Điều 100, Luật Đất đai 2013]

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

33

quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

b) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất [Điều 101 Luật Đất đai 2013]

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có

34

tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày

01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ hơn các trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã bỏ quy định điều kiện phải có xác nhận của UBND cấp xã về tình trạng không có tranh chấp, điều này sẽ hạn chế hiện tượng nhũng nhiễu, tiêu cự khi xét cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, giảm thiểu thủ tục phiền hà cho người dân Còn đối với quy phải

có tên trong sổ địa chính được lập trước 15.10.1993 thì Điều 18, Nghị định 43/2014 ngày 15.5.2014 của Chính Phủ đã cụ thể thêm những loại giấy tờ khác làm căn cứ xác nhận hộ gia đình, cá nhận sử dụng đất ổn định lâu dài để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và không phải nộp tiền sử dụng đất, từ vấn đề này sẽ giúp cho việc giải quyết những vấn đề liên quan đến kiện tụng, tranh chấp về đất đai được giải quyết nhanh chóng, tránh hiện tượng không đồng nhất trong việc giải quyết vấn đề cấp giấy chứng nhận trong các cơ quan chuyên trách

Cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Nghị định 43/2014 ra đời đã giải quyết được vấn đề này, đây được xem là một điểm mới là đã xác định những trường hợp không có