(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017-2019
i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN XUÂN LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2017-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN XUÂN LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng Thái Ngun - 2020 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Trần Xuân Linh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới khoa Quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo - Đ ại học Nơng Lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Đoan Hùng, phịng Tài ngun Mơi Trường, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Đoan Hùng giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt q trình tơi hồn thành luận văn./ Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Xuân Linh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Khái niệm đất đai thị trường bất động sản 1.1.2 Giá đất, sở khoa học xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.3 Cơ sở thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.3.1 Đấu giá đất số nước giới 18 1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam .22 1.3.2.4 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Phú Thọ 25 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 28 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Nội dung nghiên cứu 28 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Đoan Hùng .28 2.2.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ .28 2.2.3 Phân tích hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 29 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv 2.2.4 Một số tồn hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 29 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu .29 2.3.2 Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu 30 2.3.3 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu .30 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ .30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 39 3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng 41 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ .46 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 46 3.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 50 3.2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến cán quản lý người dân 65 3.3 Phân tích hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 71 3.3.1 Hiệu kinh tế .71 3.3.2 Hiệu xã hội 73 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai .74 3.4 Một số hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 75 3.4.1 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 75 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 76 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 Kết luận 79 Kiến nghị .80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Một số tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng 33 Bảng 3.2 Kết sản xuất ngành nông nghiệp 34 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Đoan Hùng 44 Bảng 3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư khu Đồng Ao, thôn Xuân Áng, xã Chí Đám, huyện Đoan Hùng .56 Bảng 3.5 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư khu Đồng Ao, thơn Xn Áng, xã Chí Đám, huyện Đoan Hùng 58 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư điểm Cống Bục, khu Tân Thịnh, thị trấn Đoan Hùng .60 Bảng 3.7 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng 61 Bảng 3.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, TT Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng 63 Bảng 3.9 Danh sách hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng 64 Bảng 3.10 Một số ý kiến cán tổ chức đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Đoan Hùng 65 Bảng 3.11 Một số ý kiến người tham gia đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Đoan Hùng 69 Bảng 3.12 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 71 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất điểm dân cư Đồng Ao, khu Xuân Áng, xã Chí Đám .55 Hình 3.2 Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất điểm dân cư Cống Bục, khu Tân Thịnh, thị trấn Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng 59 Hình 3.3 Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất điểm dân cư Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng, huyện Đoan Hùng 63 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài CP : Chính phủ KH : Kế hoạch NĐ : Nghị định QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 72 QH đất dân cư điểm Cống Bục, khu Phú 2018 1785 2.677.500.000 1,20 2019 1720 28.560.000.000 18.060.000.000 1,58 3.219.750.000 Thịnh, TT Đoan Hùng QH đất dân cư điểm Đồng Đĩa, khu Phú Thịnh, TT Đoan Hùng Tổng cộng 7.481 34.571.375.000 23.171.900.000 1,49 (Nguồn: Số liệu điều tra) a, Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế cao từ nguồn lực đất đai hình thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nguồn thu từ tiền sử dụng đất thấp nhiều so với kinh phí thu từ đấu giá quyền sử dụng đất Kết nghiên cứu qua dự án nêu cho thấy, số tiền thu từ việc đấu giao đất có thu tiền sử dụng đất 23.171.900.000 đồng, tổng số tiền thu sau đấu giá 34.571.375.000 đồng, gấp 1,49 lần b, Đấu giá quyền sử dụng đất khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng cho địa phương Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp nước, hệ thống điện, cơng viên, vườn hoa, Ngồi nguồn ngân sách bổ sung cho xã đẩy nhanh hồn thiện tiêu chí để đạt xã nơng thơn c,Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đấu giá công khai, dân chủ, hội đồng đấu giá đưa mức khởi điểm sở mức giá sàn UBND tỉnh qui định khu vực, sau tiến hành đấu giá, trả giá cao quyền sử dụng lơ đất Điều tạo công tất người có nhu cầu đất đai số tiền lớn thu từ việc đấu giá QSDĐ khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tư xây dựng sở hạ tầng mà trông chờ vào đầu tư ngân sách Nhà nước trước đây, muốn thực cơng trình phải đợi thời gian dài Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 73 đầu tư khoản kinh phí, lại hình thức đầu tư nhỏ giọt, cơng trình phải thực thời gian dài khơng có vốn d, Kết thu từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất hàng hoá hoạt động thị trường bất động sản Vì vậy, khẳng định chủ tr ương đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư, hạn chế yếu tố tiêu cực, tham nhũng sách đổi đất lấy sở hạ tầng thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng sở hạ tầng địa phương, góp phần đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước 3.3.2 Hiệu xã hội a, Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức cơng khai, minh bạch, tăng thu cho ngân sách, hệ thống sở hạ tầng bố trí vốn để xây dựng hồn chỉnh, góp phần chỉnh trang mặt thị, nơng thơn xanh, sạch, đẹp, môi trường cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân b, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, lĩnh vực có vị trí vơ quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia nói chung phát triển kinh tế xã hội tỉnh Phú Thọ nói riêng Trong ngân sách địa phương cịn eo hẹp, nhờ có nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện để quyền địa phương xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm y tế, đầu tư máy móc, trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học khám chữa bệnh cho nhân dân c, Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, hoàn thiện hệ thống sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo từ thị đến nơng thơn, quyền địa phương sử dụng phần vốn hỗ trợ cho sản xuất, hỗ trợ chuyển dịch cấu ngành nghề, cấu trồng cho người nông dân, tạo thêm việc làm cho người dân, đặc biệt em hộ gia đình có đất bị giải tỏa để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị khu vực khai thác quỹ đất để tạo vốn đầu Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 74 tư xây dựng sở hạ tầng, nhằm nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân, bước thúc đẩy q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước d, Về phía Nhà nước, ngồi việc phát huy hiệu tối đa nguồn thu từ đất việc đấu giá QSDĐ xóa dần quan niệm không chưa thừa nhận đất đai QSDĐ hàng hóa để có chủ trương, biện pháp xây dựng sách nhằm nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đất đai 3.3.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai, thể cụ thể sau: a, Đất đai loại hàng hóa đặc biệt với đặc điểm đặc thù tham gia vào thị trường bất động sản khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu b, Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao đất GCNQSDĐ nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết c, Để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, khơng chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi Chính mà quy hoạch thị phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch d, Từ cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dần xoá bỏ chế "xin, cho " đất đai , tạo điều kiện thuận lợi để đất đai sử dụng hiệu quả, tiết kiệm pháp luật e, Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường hơn, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh, Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 75 góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Do đó, với mục đích khai thác quỹ đất, huy động nguồn vốn cho ngân sách để thực chủ trương “Đổi đất lấy sở hạ tầng”, chế đấu giá quyền sử dụng đất có ưu vượt trội so với chế giao đất có thu tiền sử dụng áp dụng nhiều địa phương thời gian dài trước 3.4 Một số hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng 3.4.1 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng Bên cạnh hiệu mặt kinh tế, xã hội công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại cịn tồn số vấn đề sau: Đối với công tác tổ chức: - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín hai lần, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành công tác đấu giá đến ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá nhiều khâu, đoạn, từ có chủ trương cho phép đấu giá đến đấu giá nhiều thời gian - Việc xác định mức giá sàn số khó khăn đội ngũ cán cơng chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, xác định giá nặng tính cảm tính, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, không phù hợp với thị trường - Việc bồi thường giải phóng mặt để lấy quỹ đất đấu giá nhiều bất cập, đặc biệt giá bồi thường giải phóng mặt lại chênh lệch lớn so với giá bán đấu giá, dẫn đến so sánh giá, khó khăn cơng tác giải phóng mặt Bên cạnh công tác đào tạo nghề giải việc làm cho hộ gia đình bị đất nơng nghiệp nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan, điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc gây nên tình trạng số khiếu kiện thời gian qua Mặt khác, khu vực giá bồi thường GPMB thỏa thuận doanh nghiệp với người dân Nhà nước với người dân lại có chênh lệch Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 lớn, dẫn đến khơng thể giải phóng mặt - Hiện tượng số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với để đấu giá người trúng đấu giá không nộp tiền xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ thừa nhận trúng giá Để loại bỏ tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo ràng buộc phía q trình thực đấu giá đất Đối với người đấu giá: - Người tham gia đấu giá chưa hình dung phát triển khu vực đấu giá tao chênh lệch giá sau đấu giá thấp cao - Một số trường hợp người tham gia đấu giá có sử dụng nhiều đất khu vực xung quanh khu đấu giá bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên sau bỏ tiền đặt cọc Ở hầu hết dự án đề có người tham gia đấu giá để đầu đất đai - Những người tham gia đấu giá thường chưa am hiểu bất động sản, chưa có nhiều kinh nghiệm kinh doanh bất động sản - Người nghèo người có nhu cầu sử dụng đất thực lại khó tiếp cận với hình thức đấu giá phải bỏ số tiền lớn Đối với công tác quản lý đất đai: Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thường nhỏ lẻ khó tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh, dễ dấn đến đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Đối với khu vực đấu giá thành công tạo mặt giá khu vực điều dẫn đến tình trặng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá - Hầu hết dụ án đấu giá người tham gia đấu giá thường khơng có nhu cầu để sử dụng dẫn đến dự án sau đấu giá bị bỏ hoang, công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn vấn đề năm bắt thông tin người sử dụng đất, quản lý mốc giới lô đất sau bàn giao 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ 3.4.2.1 Giải pháp sách Nhà nước Thực biện pháp đảm bảo tính cơng khai, minh bạch Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 77 công tác đấu giá giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thơng tin mua bán Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, cải cách thủ tục hành chính, kịp thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển Đồng thời kiên thu hồi dự án chủ đầu tư không đủ lực, chậm triển khai thực dự án để tránh lãng phí đất Tăng cường thông báo rộng rãi thông tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân có kế hoạch đấu giá thức Tăng cường thơng báo rộng rãi thơng tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân có kế hoạch đấu giá thức Kiểm tra kỹ hồ sơ người tham gia đấu giá, bên cạnh cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt tượng thơng thầu xảy Bên cạnh nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá đất, biện pháp nhiều thời gian phiên đấu giá giảm bớt tượng “họp gìn xếp” giá trước phiên đấu giá Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá QSDĐ thể Giấy chứng nhận QSDĐ Tăng cường quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất đảm bảo việc xây dựng thống so với quy hoạch ban đầu 3.4.2.2 Giải pháp chế tài Trích phần kinh phí từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Thực tốt thủ tục sau đấu giá cho người mua lô đất (thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục nhận đất) Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 78 Thực tốt cơng tác cải cách hành (một cửa) cấp GCN QSDĐ tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm trường hợp vi phạm sau đấu giá 3.4.2.3 Giải pháp kỹ thuật UBND huyện cần đạo xây dựng quy hoạch tổng thể thành phố, quy hoạch chi tiết cho phường, xã xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu; bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thơng qua quy hoạch thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tăng cường tập huấn, tuyên truyền nâng cao lực chuyên môn Đất đai thị trường Bất động sản cho cán quản lý Cần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phối hợp cách khoa học quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi Trong q trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tầm nhìn xa, gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, thành phố; cần lựa chọn khu đấu giá phù hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định pháp luật Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá, tăng cường phổ biến thông tin khu đất đấu giá tới người dân có nhu cầu Các dự án đấu giá đất cần phải đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án khơng kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua trình nghiên cứu đề tài rút số kết luận sau: * Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ Dự án 1: Bao gồm 22 lơ với tổng diện tích 3.976 m2; thực đấu giá thành công 22/22 lô đất đạt 100%, thu cho ngân sách Nhà Nước 2.791.625.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm 357.225.000 đồng Dự án 2: Bao mô gồm 17 lô với tổng diện tích 1785 m2 Đấu giá thành cơng 17/17 lơ đất, đạt tỷ lệ 100%, thu cho ngân sách Nhà Nước 3.219.750.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 542.250.000 đồng Dự án 3: Tổng diện tích khu đất 1720 m2 với 17 lơ đất, thực đấu giá thành công 17/17 lô đất, đạt tỷ lệ 100%, thu cho ngân sách Nhà nước 28.560.000.000 đồng, vượt mức giá khởi điểm phê duyệt 10.500.000.000 đồng Trong tổng số 120 phiếu điều tra, có 20 phiếu vấn cán tổ chức đấu giá 100 phiếu người tham gia đấu giá Theo số liệu điều tra được, công tác đấu giá QSDĐ huyện Đoan Hùng đánh giá cơng khai, minh bạch, trình tự thủ tục, quy chế đấu giá, nhiên tồn hạn chế Số liệu điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá có câu trả lời theo hướng tích cực Ngồi công tác đấu giá quyền sử dụng đất cịn có số hạn chế, mức độ chưa hài lòng người tham gia đấu giá * Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án cụ thể nghiên cứu giai đoạn 2017-2019 huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ Hiệu kinh tế: tổng số tiền thu sau đấu giá 34.571.375.000 đồng, lớn số tiền ước tính thu 23.171.900.000 đồng, tăng gấp 1,49 lần Hiệu xã hội: Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 80 * Một số hạn chế đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ Trong công tác đấu giá QSDĐ địa phương tồn số hạn chế như: hình thức đấu giá, việc xác định mức giá, bồi thường GPMB, sách cịn bất cấp; chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia đấu giá Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất: Giải pháp sách Nhà nước, giải pháp kỹ thuật giải pháp chế tài Kiến nghị Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đại đa số đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá cao nên dự án thực khó thành cơng Tăng cường quản lý giá đất sát với thời điểm, thị trường BĐS sơi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương Tăng cường thông báo rộng rãi thông tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân có kế hoạch đấu giá thức Tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, cải cách thủ tục hành chính, kịp thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển Đồng thời kiên thu hồi dự án chủ đầu tư không đủ lực, chậm triển khai thực dự án để tránh lãng phí đất Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảoPhát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CPngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Trương Ánh Linh (2013), Đánh giá tình hình thực đấu giá Quyền sử dụng đất địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ khoa học nơng nghiệp,Trường Đại học Nông Lâm Huế Nguyễn Trung Nhân (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nơng Lâm Huế Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2008), Bài giảng Pháp luật sách đất đai, (Dùng cho Cao học ngành Quản lý đất đai), Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 12 Phạm Tấn Thịnh (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 82 13 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản Thâm QuyếnTrung Quốc 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội; 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học Nơng nghiệp I, Hà Nội 16 Cao Quang Trung (2009), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Cửa Lò – tỉnh Nghệ An, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 17 UBND huyện Đoan Hùng (2017), “Báo cáo tổng kết năm 2017, phương hướng, nhiệm vụ năm 2018” 18 UBND huyện Đoan Hùng (2018), “Báo cáo tổng kết năm 2018, phương hướng, nhiệm vụ năm 2019” 19 UBND huyện Đoan Hùng (2019), “Báo cáo tổng kết năm 2019, phương hướng, nhiệm vụ năm 2020” 20 UBND tỉnh Phú Thọ, Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 13/01/2017 UBND tỉnh Phú Thọ Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Phú Thọ Tài liệu internet 21 “Hiện trạng sử dụng đất”, Jan 10th 2016, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=386&idmid=3&ItemID=15578 22 http://www.vnua.edu.vn/tapchi/Upload/congtacdaugiaquyensudungdat_d&mt45 2006.pdf 23 Phùng Văn Nghệ, “Lịch sử hình thành phát triển ngành Quản lý Đất đai Việt Nam”, Tổng cục Quản lý Đất đai, Feb 10th 2016, http://lrem.hcmuaf.edu.vn/lrem-19967-1/vn/lich-su-hinh-thanh-va-phat-triennganh-quan-ly-dat-dai-viet-nam.html 24 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản (http:// www.totaljp.com/baibai/kyobai.html; http:// www.e-sellers.co.jp) 25 Phương Sanh Tín, “Tồn cảnh tranh thị trường bất động sản năm 2014, Jan 10th 2016, http://vietstock.vn/2015/01/toan-canh-buc-tranh-thi-truong-bat- dong-san-nam-2014-763-399674.htm Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 26 Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………………………………… Người vấn: Trần Xuân Linh Ngày vấn : ………………………………… A THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… B NỘI DUNG PHỎNG VẤN Câu hỏi Trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi kể từ Luật đất đai 2013 có hiệu lực hay khơng ? Có………………………… Khơng…………………… Câu hỏi Việc xây dựng dự án đấu giá huyện Đoan Hùng vào yếu tố nào? Kế hoạch hàng năm …… Nhu cầu địa phương… Khác……………………… Câu hỏi Khi xây dựng giá khởi điểm vào yếu tố ? Vị trí……………………… Cơ sở hạ tầng………….… Giá thị trường……… … Khác………………….… Câu hỏi Việc thực đấu giá có thực quy chế hay khơng ? Có………………………… Khơng………………….… Câu hỏi Thủ tục hành đấu giá quyền sử dụng đất ? Phức tạp…………….…… Bình thường……………… Đơn giản………….……… Câu hỏi Ơng (bà) có đánh giá số tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất so với giao đất có thu tiền ? Nhiều hơn………………… Tương đương……………… Ít ……………………… Câu hỏi Việc sử dụng nguồn thu từ đấu giá vào phát triển hạ tầng có thực hiệu không ? Hiệu quả…………………… Trung bình ………………… Kém hiệu quả……………… Câu hỏi Giá khởi điểm phương án đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với thị trường chưa ? Phù hợp…………………… Chưa phù hợp……………… Câu hỏi Mức độ thực thủ tục giao đất theo hình thức đấu nào? Nhanh gọn………………… Bình thường………………… Phức tạp…………………… Câu hỏi 10 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá sau hoàn thành nghĩa vụ tài có thực hạn hay khơng? Có………………….……… Khơng………….… ……… Câu hỏi 11 Ý kiến đóng góp ơng (bà) để cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hiệu ? ………………….………………….………………….………………….………… ……….………………….………………….………………….………………… Đoan Hùng, ngày tháng năm 20 Người vấn Đối tượng vấn Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN THAM GIÁ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 26 Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………………………………… Người vấn: Trần Xuân Linh Ngày vấn : ………………………………… THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ văn hóa: Đối tượng: Giới tính: Nam, Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: Giàu; Trung bình; Nghèo Câu hỏi Xin vui lịng cho biết ông (bà) Tìm kiếm nguồn thông tin đấu giá QSD đất từ đâu? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản ? Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác………………………………………… Câu hỏi Giá đất đưa đấu giá có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không? Rất phù hợp……… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi Mục đích mua đất ơng (bà) gì? Để ở………………………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)……………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, )…… Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)………………………… Câu hỏi Các đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Hợp lý…………… Chưa hợp lý……… Câu hỏi Giao dịch BĐS huyện Đoan Hùng nào? Rất thuận tiện, nhanh chóng…… Tạm được……………………… Kém …………………………… Câu hỏi Môi trường khu vực đưa đấu nào? Sạch sẽ………………………… Tạm …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lơ đất có cơng bằng, dân chủ cơng khai khơng? Có………………… Không…………… Câu hỏi Giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Cao hơn…………… Ngang nhau………… Thấp hơn…………… Câu hỏi 10.Ông (bà) cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở huyện Đoan Hùng sao? Tốt………………… Tạm được………… Khơng tốt …………… Câu hỏi 11 Ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị phiên đấu giá khơng? Có………………… Khơng…………… Đoan Hùng, ngày Người vấn tháng năm 20 Đối tượng vấn Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... Đánh giá kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án cụ thể nghiên cứu giai đoạn 2017-2019 huyện. .. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng 41 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ .46 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất