(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Đặng Thị Dung ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Đặng Thị Dung ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Đình Bồng Hà Nội – 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản 1.1.2 Thị trường Bất động sản 1.1.3 Sàn giao dịch BĐS 13 1.2 Cơ sở pháp lý hoa ̣t đô ̣ng của Sàn giao dịch bất động sản 17 1.2.1 Chính sách phát triển Thị trường Bất động sản 17 1.2.2 Hệ thống pháp luật 18 1.2.3 Các văn pháp luật liên quan khác 25 1.3 Cơ sở thực tiễn sàn giao dịch bất động sản 29 1.3.1.Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 29 1.3.2 Tình hình hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản số địa phương : Thành phố Hồ Chí minh, Đà Nẵng 36 1.3.3 Sàn Giao dịch bất động sản số nước kinh nghiệm cho Việt Nam 39 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI 46 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thanh Xuân, Hà Nội 46 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên môi trường 46 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 2.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 49 2.2 Thực trạng Thị trường bất động sản bất động sản quận Thanh Xuân giai đoạn 2011- 2016 52 2.2.1 Điều kiện hình thành thị trường bất động sản quận Thanh Xuân 52 2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Quận Thanh Xuân 53 2.2.3.Thực trạng sàn giao dịch bất động sản địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội 56 2.3 Đánh giá hoạt động sàn giao dịch BĐS địa bàn quận Thanh Xuân Hà Nội giai đoạn 2011- 2016 99 2.3.1 Đánh giá tình hình thực quy định pháp luật điều kiện thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS 99 2.3.2.Đánh giá hiệu hoạt động mơ hình sàn giao dịch BĐS 100 2.3.3 Về mức thù lao hoa hồng 102 2.3.4.Những hạn chế, yếu tồn mơ hình sàn giao dịch BĐS nguyên nhân 102 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 105 3.1 Định hướng phát triển Thị trường bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 105 3.2 Định hướng tổ chức hoạt động Sàn giao dịch bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 106 3.3 Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu hoạt động Sàn giao dịch bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 106 3.3.1 Nhóm giải pháp sách, pháp luật 106 3.3.2 Nhóm giải pháp tăng cường lực tổ chức, cán bộ, sở vật chất kỹ thuật 107 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109 Kết luận 109 Kiến nghị 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 PHỤ LỤC 114 Phụ lục : Mẫu phiếu điều tra 114 DANH MỤC BẢNG Bảng 1-1: Phân loại thị trường Bảng 2-1: Chuyển dịch cấu giá trị sản xuất địa bàn quận Thanh Xuân 48 Bảng 2-2: Diện tích loại đất thành phố phân bổ cho quận Thanh Xuân 50 Bảng 2-3: Kế hoạch sử dụng đất năm 2011- 2015 quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 51 Bảng 2-4: Chỉ số giá giao dịch Bất động sản hộ chung cư Quý III/2016 54 Bảng 2-5: Trách nhiệm, quyề n ̣n của các bô ̣ phâ ̣n ta ̣i sàn GDBĐS Hoàng Vương 60 Bảng 2-6: Cơ sở vâ ̣t chấ t Sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương 63 Bảng 2-7: Trách nhiệm, quyền hạn nhiệm vụ cán bộ, nhân viên sàn giao dịch BĐS Đất Xanh miền Bắc 70 Bảng 2-8: Cơ sở vâ ̣t chấ t SGDBĐS Đấ t Xanh Miề n Bắ c 74 Bảng 2-9: Trách nhiệm, quyền hạn phận sàn GDBĐS NewStarland 80 Bảng 2-10: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Newstarland 83 Bảng 2-11: Trách nhiệm, quyền hạn phận sàn GDBĐS Hapulico 88 Bảng 2-12: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Hapulico 91 Bảng 2-13: Cơ cấu nguồn nhân lực sàn giao dịch BĐS Kiều Anh 94 Bảng 2-14: Trách nhiệm, quyền hạn phận sàn GDBĐS Kiều Anh 94 Bảng 2-15: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Kiều Anh 96 Bảng 2-16: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật điều kiện thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS 100 Bảng 2-17: Số lượng giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS 101 Bảng 2-18: Mức thù lao, hoa hồng giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS 102 DANH MỤC HÌNH Hình 1-1: Biều đồ tỉ lệ doanh nghiệp đăng ký hoạt động theo lĩnh vực 35 Hình 1-2: Biểu đồ tỉ lệ vốn đăng ký theo lĩnh vực 35 Hình 2-1: Sơ đồ vị trí Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội 46 Hình 2-2: a) Nút giao cắt Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi với hệ thống giao thông đại; b)Tuyến đường Lê Văn Lương với dự án BĐS chạy dọc bên đường; c: Khu tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, hộ cao cấp Royal City; d: Tổ hợp dự án Hapulico Complex 56 Hình 2-3: Sơ đồ tổ chức sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương 59 Hình 2-4: Quy trình giao dịch sàn GDBĐS Hoàng Vương 65 Hình 2-5: (a) Chung cư Hanoi Landmark 51 – 48 Vạn Phúc,Hà Đông ; (b) Chung cư Handi Resco – 89 Lê Văn Lương; (c) Dự án Hanoi Aqua Central – 44 Yên Phụ, Ba Đình 67 Hình 2-6: Sơ đồ tổ chức sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc 70 Hình 2-7: Sơ đồ quy trình giao dịch sàn BĐS Đất Xanh miền Bắc 76 Hình 2-8: (a) Vinhomes Liễu Giai; (b) Chung cư eco homes 77 Hình 2-9: Mơ hình, cấu tổ chức sàn GDBĐS NewStarland 79 Hình 2-10: Quy trình giao dịch sàn BĐS NewStarland 84 Hình 2-11: (a) Chung cư Vinhomes Times City; (b) 11b Biệt thự Vinhomes Riverside; (c) 11c Hệ thống Vinpearl Resort & Villas dọc bờ biển Việt Nam 86 Hình 2-12: Mơ hình cấu tổ chức sàn Hapulico 88 Hình 2-13: Mơ hình tổ chức sàn BĐS Kiều Anh 94 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 01 BĐS Bất động sản 02 Công ty CP Công ty Cổ phần 03 GDBĐS Giao dịch bất động sản 04 SGDBĐS Sàn giao dịch bất động sản 05 TTBĐS Thị trường bất động sản 06 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 07 UBND Ủy ban nhân dân 08 XHCN Xã hội chủ nghĩa LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Đặng Thị Dung LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực Luận văn này, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo từ thầy giáo, ủng hộ giúp đỡ người thân, bạn bè Nhân dịp này, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Đình Bồng trực tiếp giúp đỡ, bảo, động viên thời gian thực đề tài Tôi vô biết ơn thầy, cô giáo trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội; đặc biệt thầy, cô giáo khoa Địa lý truyền dậy kiến thức bổ ích cần thiết để tơi có tảng thực Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn nhiệt tình giúp đỡ cán công tác sàn giao dịch bất động sản giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu, khai thác thông tin Tôi xin chân thành cảm ơn người thân, gia đình, bạn bè khích lệ tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành Luận văn Do thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế nên Luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận dẫn góp ý thầy, giáo bạn Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2017 Học viên Đặng Thị Dung MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Việt Nam thời kì đổi mới, chuyển từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập sâu rộng với kinh tế giớivà khu vực Thị trường bất động sản (TTBĐS) hình thành, thị trường hàng hóa, tài chính, khoa học cơng nghệ, lao động nhằm tạo lập đồng chế thị trường định hướng XHCN Năm 2006 Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), nhằm chế hóa sách phát triển thị trường bất động sản theo nghị đại hội X (2006) Luật quy định cụ thể nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS có quản lý sàn giao dịch BĐS Năm 2014, Quốc Hội ban hành Luật Kinh Doanh BĐS thay cho Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS hoạt động thơng thống tn thủ pháp luật, ngày TTBĐS đánh giá thị trường tiềm năng, phát triển nhanh quy mơ loại hình Tuy nhiên TTBĐS Việt Nam khơng có đầy đủ thơng tin hàng hóa BĐS, TTBĐS khơng hồn hảo thiếu tính minh bạch xuất sốt giá ảo dự án chung cư hay đất sàn BĐS chủ đầu tư làm giá, thị trường có nhiều giao dịch phi thức nhằm trốn nộp thuế cho Nhà Nước làm thất thu ngân sách Nhà nước ảnh hưởng đến quyền lợi người tham gia TTBĐS Thanh Xuân quận nội Hà Nội, nơi có lịch sử phát triển văn hóa, kinh tế, trị lâu đời thủ đô Trong năm gần đây, quận Thanh Xuân có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, thị trường BĐS địa bàn quận diễn sôi động với hàng loạt dự án chung cư từ bình dân đến cao cấp, đáng kể đến như: Royal City (thành phố hoàng gia) tập đoàn Vingroup, hộ vườn phố Imperia Garden, hay Hapulico Complex tổ hợp cơng trình thương mại, văn phịng, nhà cao cấp Vì lẽ đó, nhiều sàn giao dịch BĐS thành lập để đáp ứng việc phục vụ khách hàng có nhu cầu muốn mua bán BĐS Quá trình phát triển không ngừng dự án bất động sản quận Thanh Xuân mang lại diện mạo mới, thúc đẩy tích cực đến tăng trưởng kinh tế quận, giúp nâng cao mức sống người dân, sở hạ tầng cải thiện rõ rệt Tuy 2.3.4.1 Những hạn chế, yếu cịn tồn mơ hình sàn giao dịch BĐS quận Thanh Xuân a) Về quy mơ tổ chức: sàn có mơ hình tổ chức tương đối đơn giản, tập trung mạnh vào phận phòng kinh doanh phòng ban khác đào tạo chuyên môn, tổ chức công đoàn để sát với sống nhân viên doanh nghiệp hạn chế Những điều làm giảm lợi ích nhân viên doanh nghiệp bất động sản từ giảm chất lượng nguồn nhân lực làm việc Thêm vào đó, nguồn nhân lực tuyển vào sàn GDBĐS có trình độ từ cao đẳng trở lên, nhiên nguồn nhân lực chủ yếu tốt nghiệp lĩnh vực không liên quan đến BĐS, họ chưa đào tạo chuyên nghiệp mà chủ yếu từ chuyên ngành khác trang bị kiến thức sơ lược BĐS thơng qua khóa học ngắn hạn b) Về nội dung hoạt động: Pháp luật cho phép nội dung hoạt động sàn GDBĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS Tuy nhiên, thực tế sàn GDBĐS không cung cấp đầy đủ tất dịch vụ nêu mà chủ yếu tập trung vào dịch vụ mơi giới BĐS (mua - bán; thuê - cho thuê) c) Trụ sở địa bàn hoạt động: Trụ sở công ty, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn GDBĐS quy mô chưa lớn, phần lớn phải thuê địa điểm đặt trụ sở nên thiếu tính ổn định, thay đổi địa văn phịng khơng cập nhật với quan quản lý, gây khó khăn cho việc quản lý.Nhiều doanh nghiệp thơng tin q cũ, cập nhật thơng tin, hộ bán cịn Như làm khó cho quan quản lý nhà đầu tư, người dân tìm kiếm thơng tin d) Cơ sở vật chất kỹ thuật : đơn giản, thiết bị chủ yếu máy tính cá nhân thiết bị văn phòng Máy in, Photocopy, Fax Chưa áp dụng ứng dụng đại đưa thông tin đầy đủ sở liệu sản phẩm BĐS lên kênh thơng tin trực tuyến thức, quản lý chặt chẽ, giúp thị trường minh bạch, thuận tiện 2.3.4.2 Nguyên nhân hạn chế, yếu a Chính sách pháp luật Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 tạo khung pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS có hoạt động dịch vụ sàn 103 giao dịch BĐS hình thành, phát triển; nhiên văn hướng dẫn thi hành Luật chưa đồng bộ, chậm ban hành, gây khó khăn cho địa phương việc thực quy định điều kiện thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS, cấp chứng hành nghề (môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý sàn giao dịch BĐS), tra, xử lý vi phạm lĩnh vực kinh doanh BĐS Quy định kinh doanh, quản lí BĐS Cục Quản lí nhà Bộ Xây dựng, có điểm quan trọng: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định Luật Thứ hai, nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh BĐS thực giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để bảo đảm công khai, minh bạch quyền lợi bên Chính hai quy định, nên thực tế hoạt động giao dịch qua sàn có sát với giao dịch diễn thị trường hay không, điều mà quan quản lí khó quản lý Bởi có nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chọn thực giao dịch BĐS không qua sàn,không cần phải biết đến quy định tự cho thuộc diện “không kinh doanh BĐS” b Công tác quản lý Theo báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội tình hình hoạt động thị trường BĐS từ năm 2011 đến nay, số 500 sàn giao dịch địa ốc, có tới 122 sàn ngừng hoạt động Tuy nhiên, công tác quản lý hoạt động Sàn giao dịch bất động sản cịn bng lỏng sàn ngừng hoạt động chuyển địa điểm mà khơng có thơng báo với quan quản lý Để xảy thực trạng trên, phần buông lỏng quan chức việc thiếu kiểm soát hoạt động sàn giao dịch BĐS năm qua làm cho tính minh bạch, giá BĐS biến động không với giá trị thực hoạt động sàn giao dịch kinh doanh BĐS chưa tuân thủ quy định Luật, chí số sàn giao dịch lớn cịn cố tình vi phạm quy định không bị phát hay phát chậm, không cương xử lý phát vi phạm… 104 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Định hƣớng phát triển Thị trƣờng bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 - Phát triển thị trường bất động sản ổn định, vững chắc, có cấu trúc hồn chỉnh đồng bộ; đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động có hiệu trở thành thị trường quan trọng, kết nối thông suốt với thị trường khác kinh tế - Hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà tạo sở pháp lý thống cho thị trường bất động sản phát triển ổn định - Khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Hình thành thêm nhiều dự án phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, góp phần làm thay đổi mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cư, chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước, bước đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội… - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Góp phần hình thành đồng loại thị trường thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Phấn đấu đến năm 2020 diện tích nhà bình qn đạt 25 m2 sàn/người, thị đạt 29 m2/người, nơng thôn đạt 22 m2 sàn/người, đáp ứng 105 nhu cầu nhà ở, góp phần nâng cao chất lượng sống người dân bảo đảm an sinh xã hội - Đáp ứng nhu cầu cơng trình văn phịng cho th, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp 3.2 Định hƣớng tổ chức hoạt động Sàn giao dịch bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 - Hạn chế việc số lượng sàn giao dịch bất động sản tăng đột biến biến nhanh chóng năm qua Tập trung phát triển “chất” để giảm số lượng sàn nhỏ lẻ yếu lực, chuyên môn Để dành “đất” cho doanh nghiệp thực có trình độ, lĩnh có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, tâm huyết với nghề - Phát triển quy mô sàn giao dịch bất động sản, đầu tư sở vật chất phục vụ nâng cao chất lượng dịch vụ sàn Phát triển nguồn lực hùng hậu, cán quản lý, nhân viên sàn 100% từ trình độ cao đẳng trở lên có đầy đủ chứng hành nghề môi giới BĐS định giá BĐS - Hồn thiện hệ thống thơng tin BĐS, dự báo thị trường bất động sản, bảo đảm độ tin cậy, tính cơng khai, minh bạch, giảm thiểu trường hợp gây bất lợi cho người mua, làm phát sinh tranh chấp Tấtcả sàn giao dịch BĐS phải công khai thông tin dự án mở bán, đặc biệt mức giá bán chi tiết cho sản phẩm BĐS lên hệ thống chung để khách hàng nắm bắt thơng tin xác, làm tăng minh bạch, giảm tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo 3.3 Đề xuất giải pháp tăng cƣờng quản lý, nâng cao hiệu hoạt động Sàn giao dịch bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giiai đoạn 2016 - 2020 3.3.1 Nhóm giải pháp sách, pháp luật Hồn thiện văn pháp luật liên quan đến quản lý đất đai thị trường bất động sản theo hướng khắc phục tình trạng thiếu đồng bộ, quản lý phân tán, thiếu chế tài phù hợp để điều tiết việc hoạt động sàn giao dịch BĐS yêu cầu phải khai báo, cập nhật thông tin di chuyển văn phịng BĐS, chuẩn hố thơng tin đưa thơng tin lên sàn Khi doanh nghiệp đưa thông tin lên sàn, phải chịu trách nhiệm trước thơng tin Sàn nơicung cấp thông tin làm dịch vụ mua bán Nơi bán phải công khai minh bạch, giống đại lý Trong trường 106 hợp doanh nghiệp làm dịch vụ BĐS cố tình đưa thơng tin sai, họ không hoạt động Theo quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch, Nhà nước cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nhu cầu thành lập sàn giao dịch Chính quy định dễ dãi khiến cho sàn giao dịch phát triển cách ạt không tuân theo quy định nào, việc chủ đầu tư lợi dụng điều nàytự ý thành lập nên sàn để tự chào bán, giao dịch sản phẩm mà khơng có chuẩn hóa thơng tin, giá giao dịch Vì vậy, luật BĐS nên quy định chặt chẽ hơn, chuẩn hóa hơn, tạo điều kiện để sàn giao dịch BĐS tham gia vào thị trường công cụ giúp kiểm soát, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hướng 3.3.2 Nhóm giải pháp tăng cường lực tổ chức, cán bộ, sở vật chất kỹ thuật Nhà Nước phải tăng cường kiểm soát hoạt động tổ chức , trung tâm môi giới BĐS nay: yêu cầ u đăng ký hoa ̣t đô ̣ng môi giới BĐS và đươ ̣c cấ p giấ y phép hoạt động tư vấn , tổ chức thi lấ y chứng chỉ hành nghề môi giới , kiể m soát tiń h công khai của các thông tin và chấ t lươ ̣ng dich ̣ vu ̣ tư vấ n , người tư vấ n BĐS phải chiụ trách nhiê ̣m trước pháp luâ ̣t về kế t quả của các hoa ̣t đô ̣ng tư vấ n môi giới… Chất lượng nhân viên mơi giới BĐS có vai trị quan trọng thị trường BĐS đánh giá uy tín sàn GDBĐS Vì nâng cao chất lượng môi giới BĐS cách yêu cầu có học luật có chứng BĐS hành nghề Thay yêu cầu sàn GDBĐS có người có chứng định giá bất động sản người có chứng mơi giới bất động sản trở lên tất nhân viên sàn phải có chứng mơi giới bất động sản cho nhân viên kinh doanh, nâng cao chất lượng nhân viên đáp ứng nhu cầu ngày khó tính khách hàng Để giảm tải sàn nhỏ lẻ, yếu sở vật chất, khơng theo kịp thị trường cần có giải pháp tăng thêm điều kiện thành lập sàn Đối với sàn giao dịch BĐS, thay quy mơ diện tích từ 50m2 trở lên sàn giao dịch BĐS cần có diện tích sàn 100m2 để có đầy đủ khơng gian cho phịng ban làm việc hiệu quả, nơi tư vấn cho khách hàng trưng bày mơ hình sản phẩm mở bán 107 Đầu tư hệ thống thông tin đại, bảo đảm cập nhật thơng tin nhanh chóng, xác thị trường dự án mở bán thường xuyên, liên tục lên hệ thống thông tin chung Mỗi sàn giao dịch BĐS cần có máy chiếu cỡ lớn phục vụ việc cung cấp thông tin cho nhân viên tư vấn khách hàng cách đẩy đủ trực quan 108 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Thanh Xuân quận nội đô Hà Nơi, có tốc độ thị hóa nhanh, điều kiện kinh tế, xã hội liên tục phát triển, nhu cầu nhà ngày lớn Để đáp ứng nhu cầu nhà lớn đó, thị trường BĐS quận Thanh Xuân phát triển mạnh, điển hình có thêm nhiều dự án chung cư cao tầng xây dựng theo có nhiều sàn giao dịch BĐS thành lập, vào hoạt động Việc nhiều sàn giao dịch BĐS hoạt động với lượng lớn sàn giao dịch BĐS cấp phép hoạt động tín hiệu vui cho thị trường BĐS quận thị trường BĐS vào kì phục hồi tăng trưởng mạnh, lượng giao dịch đặn Tuy nhiên, bên cạnh việc phát triển nhanh số lượng sàn giao dịch bất động sản, dẫn tới việc quản lý quy trình hoạt động giao dịch BĐS hay việc giám sát thực theo luật Kinh Doanh BĐS năm 2014 Nhà Nước,đối với quan quản lý sàn giao dịch BĐS địa bàn cịn gặp nhiều khó khăn khó để quản lý, cần phải khắc phục Kết nghiên cứu điều tra hoạt động số sàn giao dịch BĐS địa bàn quận Thanh Xuân cho thấy sàn giao dịch BĐS năm gần thực theo quy định pháp luật, sàn giao dịch đạt nhiều điểm tích cực Thứ nhất, sàn giao dịch BĐS thành viên mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam tổ chức sàn giao dịch BĐS có tư cách pháp nhân đầy đủ, có quy chế hoạt động quy trình phục vụ khách hàng phù hợp với quy định pháp luật hành quản lý sàn Thứ hai, người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS hầu hết cán bộ, nhân viên qua đào tạo nghiệp vụ có chứng hành nghề theo quy định Thứ ba, sàn giao dịch BĐS có vị trí tương đối thuận lợi, có diện tích sử dụng phục vụ cho việc giao dịch lớn so với tiêu chuẩn quy định Hơn nữa, sàn giao dịch BĐS cung cấp thông tin BĐS, dịch vụ tư vấn pháp luật, mơi giới, định giá BĐS, góp phần xây dựng phát triển thị trường BĐS minh bạch, tuân thủ pháp luật Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý, hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn quận Thanh Xuân: Hoàn thiện văn pháp luật liên quan đến quản lý đất đai thị trường bất động sản theo hướng khắc phục 109 tình trạng thiếu đồng bộ, quản lý phân tán, phải cụ thể hóa điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS, cụ thể hóa quy định chứng hành nghề Kinh doanh BĐS; Thống quản lý thị trường bất động sản vào đầu mối, thành lập ban quản lý sàn giao dịch BĐS để kiểm tra, giám sát, điều phối hoạt động sàn giao dịch BĐS Rà sốt thủ tục hành liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, bãi bỏ thủ tục không phù hợp, sửa đổi, bổ sung, đơn giản hóa thủ tục hành tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật Kiến nghị Kết nghiên cứu “Đánh giá thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội” góp phần đánh giá thực trạng đề xuất cá số giải pháp tăng cường hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn nghiên cứu; kết nghiên cứu áp dụng địa bàn có điệu kiện tương tự Đề tài cần triển khai nghiên cứu mở rộng địa bàn quận huyện khác Thành phố Hà Nội để có đánh giá tồn diện, sâu, rộng giải pháp tổng thể góp phần phát triển thị trường bất động sản Thành phố thơng thống tuân thủ pháp luật 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ phát triển thị trường bất động sản nước ta” Hội thảo Khoa học phát triển quản lý TTBĐS, Hà Nội Lê Xuân Bá (2008), “Tạo lập phát triển Thị trường bất động sản Việt Nam”, Hội thảo Hồn thiện sách đất đai để phát triển thị trường bất động sản, Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội Bộ Xây Dựng, 2010, Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng ,2014, Mơ hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam, Nhà xuất Chính trị Quốc gia CBRE Việt Nam Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội theo quý giai đoạn 2008- 2013 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ VIII, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Nguyễn Quỳnh Hoa, Trường đa ̣i ho ̣c kinh tế TP.HCM (2014) " Nghiên cứu sự hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam tiến trình đổi nề n kinh tế” , Tạp chí Phát triển& Hợi nhập(sớ 17) Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ 10 Lưu Đức Khải , Hà Huy Ngọc (2009), tạp chí Quản Lý Kinh Tế , trực thuô ̣c Bô ̣ kế hoa ̣ch đầ u tư 11 Lê Đình Thắng, Nguyễn Minh Ngọc (2005), Tạp chí Địa chính, ĐHKTQD, Hà Nội 12 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý Thị trường Bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 13 .Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật dân Việt Nam, NXB Xây Dựng, Hà Nội 14 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015) Bộ luật Dân , NXB Chính trị Quốc gia 111 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2004), Luật đất đai 2003 - NXB Bản đồ, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 - NXB Bản đồ, Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản NXB Xây dựng, Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản NXB Xây dựng, Hà Nội 19 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Nhà - NXB Xây dựng, Hà Nội 20 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà - NXB Xây dựng, Hà Nội 21 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Xây dựng - NXB Xây dựng, Hà Nội 22 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Xây dựng - NXB Xây dựng, Hà Nội 23 Quận Ủy Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội , 2015 Báo Cáo Chính trị tạo Đại hội Đảng quận Thanh Xuân Thành phố Hà Nội lần thứ V (nhiệm kỳ 2015 - 2020) ngày 25/7/2015 24 Savills Báo cáo tình hình thị trường BĐS Đà Nẵng vào tháng 7/2016 25 Savills Báo cáo tóm tắt thị trường bất động sản Tp HCM Q4 2016 26 Sở xây dựng Hà Nội, 2016 , Quyết định số 1770/QĐ-SXD công bố số giá giao dịch BĐS hộ chung cư Quý Sở Xây Dựng Hà Nội III năm 2016 Hà Nội 27 UBND Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011 2015) quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội 28 Viện quy hoa ̣ch xây dựng Hà Nội, 2013, số liệu câ ̣p nhâ ̣t ngày 7/10/2013 TIẾNG ANH 29 Ro Rost & Collin, 1993, Valuation and compensation for land reclamation in Australia 30 Tom Österberg, 2010; Land Administation , experience of Sweden and other countries, National Land Survey 112 Website 31 Website thức sàn hồng vương: http://hoangvuong.com/ 32 Website thức đất xanh miền Bắc: https://datxanhmienbac.vn/ 33 Website thức sàn Hapulico: http://hapulicocomplex.vn 34 Website thức Newstarland:http://newstarland.com 35 Website thức sàn BĐS Kiều Anh: http://batdongsankieuanh.vn/ 113 PHỤ LỤC Phụ lục : Mẫu phiếu điều tra Phiếu Khảo Sát thông tin sàn giao dịch Bất Động Sản Trân trọng cảm ơn Quý Doanh nghiệp và các Anh /Chị dành thời gian quý báu để tham gia trả lời phiếu khảo sát các thông tin về Sàn Giao Dich ̣ Bấ t Đô ̣ng Sản năm 2017 Thông tin Quý doanh nghiệp cung cấp giúp có cái nhin ̀ thực tế và rõ ràng về các sàn giao dich ̣ BĐS và có thể thực hiê ̣n luâ ̣n văn tha ̣c sỹ hoàn thiện Dữ liệu thu thập phân tích tở ng hơ ̣p la ̣i Mọi thông tin cung cấp phiếu khảo sát sử dụng cho công tác thống kê nghiên cứu Chúng tơi cam kết giữ bí mật thơng tin mà Q doanh nghiệp cung cấp Vui lòng trả lời phiếu khảo sát dưới đây: Họ tên ngƣời đƣợc vấn………………………… Nam/Nữ…………… Sàn Bất động sản làm việc …………………………………………………… Địa sàn giao dịch………………………………………………………………… Vị trí cơng việc sàn giao dịch …………………………………………………… PHẦN 1: CƠ SỞ VẬT CHẤT CỦ A SÀ N BĐS Sàn BĐS có diện tích m2/tầ ng…………………… tầ ng…… 2.Vui lòng đánh dấ u tích  vào ô sàn BĐS có sở vật chất dƣới đây: Có Khơng Máy PC kết nối intrnt   Có máy……………… Máy in   Có máy……………… Máy photo coppy   Có máy……………… Điê ̣n thoại   Có máy……………… Máy fax   Có máy……………… Máy khác   Có máy……………… 114 Vui lòng đánh dấ u  vào phòng ban mà sàn BĐS có dƣới Phịng Giám Đốc Có Khơng   Diê ̣n tić h (m2) …………………… Phịng Phó Giám Đốc   Diê ̣n tić h (m2) …………………… Phòng Kinh Doanh   Diê ̣n tích (m2) …………………… Phòng Tư Vấn   Diê ̣n tích (m2) …………………… Phịng Hành Chính –   Nhân sự Phịng Kế Tốn – Tài ……………………   Chính Phịng Cơng Đồn Diê ̣n tích (m2) Diê ̣n tích (m2) ……………………   Diê ̣n tích (m2) …………………… Phòng Pháp Chế   Diê ̣n tić h (m2) …………………… Phòng Họp   Diê ̣n tić h (m2) …………………… Phòng Khác   ………………… Diê ̣n tić h (m2) …………………… PHẦN 2: TÌNH HÌNH TUÂN THỦ QUY ĐINH VỀ ĐIỀU KIỆN THÀ NH LẬP ̣ VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS Sàn BĐS Anh/Chị có số nhận viên thức ……………… Anh/Chị có chứng mơi giới BĐS chƣa? A Có B Chưa có C Đang thời gian làm chứng chỉ Hiêṇ ta ̣i sàn BĐS của Anh/Chị có ngƣời có chứng mơi giới BĐS? 115 A Dưới người B Từ – 10 người C Trên 10 người Anh/ Chị từng biết đến chứng định giá BĐS chƣa? A Có biế t rồ i B Chưa biế t Hiêṇ ta ̣i sàn BĐS của Anh/Chị có ngƣời có chƣ́ng chỉ đinh ̣ giá BĐS? A Dưới người B Từ – 10 người C Trên 10 người PHẦN III: TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN BẤT ĐỘNG SẢN Loại hình BĐS nào đƣơ ̣c giao dich ̣ ta ̣i sàn BĐS của Anh/Chị Có Khơng Tư vấ n BĐS   Quản lý BĐS   Cho thuê BĐS   Chuyể n nhươ ̣ng BĐS   Đinh ̣ giá BĐS   Loại hình khác…………………   Hiêṇ ta ̣i sàn BĐS của anh chi phân phố i dự án ̣ Dự án phân phố i 1: …………………………………………………………………… Dự án phân phố i 2: …………………………………………………………………… Dự án phân phố i 3: …………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… … Số lƣơ ̣ng giao dich ̣ thành công trung bin ̀ h tháng ? A Dưới 50 giao dich/tháng ̣ 116 B Từ 50-100 giao dich/tháng ̣ C Từ 100 - 200 giao dich/tháng ̣ D Trên 200 giao dich/tháng ̣ Tỉ lệ hoa hồng đƣợc nhận trung bình cho nhân viên bán hàng nhƣ nào? A Dưới 0,5% tổ ng giá tri ̣BĐS đã giao dich ̣ B Từ 0,5% - 1% tổ ng giá tri ̣BĐS đã giao dich ̣ C Từ 1% - 2% tổ ng giá tri BĐS đã giao dich ̣ ̣ D Mô ̣t mức hoa hồ ng khác…………………… Anh/Chị ghi giúp nhóm nghiên cứu quy trình chi tiết tƣ vấ n sản phẩm BĐS sàn giao dịch Anh/Chị: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………… CHÂN THÀ NH CẢM ƠN SƢ̣ HỢP TÁC CỦ A QUÝ DOANH NGHIỆP CÙ NG CÁC ANH/CHỊ! 117 ... trường bất động sản Quận Thanh Xuân 53 2.2.3 .Thực trạng sàn giao dịch bất động sản địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội 56 2.3 Đánh giá hoạt động sàn giao dịch BĐS địa bàn quận Thanh. .. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 105 3.1 Định hướng phát triển Thị trường bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn... hình sàn giao dịch BĐS CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Bất động sản Bất động sản (BĐS)